ECLI:NL:RBMAA:2010:BO8975

vonnis RECHTBANK MAASTRICHT Sector civiel recht zaaknummer / rolnummer: 140031 / HA ZA 09-538 Vonnis van 22 december 2010 in de zaak van [Naam eiseres], wonende te [woonplaats], eiseres in conventie, verweerster in reconventie, advocaat mr. E.A.M. Ramakers te Maastricht, tegen de coöperatie COÖPERATIEVE VERENIGING VERNIEUWEND WONEN MAASTRICHT U.A., gevestigd te Maastricht, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, advocaat mr. J.G.A. Penders te Maastricht. Partijen zullen hierna [Eiseres] en [Gedaagde] genoemd worden. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 23 december 2009 - het proces-verbaal van comparitie van 1 april 2010. - de akte zijdens [Eiseres]. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 1.3. Dit vonnis wordt wegens een herverdeling van zaken uitgesproken door een andere rechter dan de rechter ten overstaan van wie de comparitie heeft plaatsgevonden. 2.1. [Eiseres] heeft met haar toenmalige echtgenoot een overeenkomst gesloten met [Gedaagde], waarbij zij van [Gedaagde] hebben gekocht een appartementsrecht op de woning, plaatselijk bekend als [adres] (nader te noemen de woning), rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning voor een prijs van destijds NLG 135.630,00. Bij akte van 15 november 1989 is de economische eigendomsoverdracht vastgelegd (nader te noemen de koopakte). 2.2. Bij akte van 15 november 1989 is aan [Eiseres] en haar toenmalige echtgenoot door de Vereniging van Eigenaars [Gedaagde] Randwijck (nader te noemen de VvE) een hypothecaire lening verstrekt van destijds NLG 135.630,00 (nader te noemen de hypotheekakte) ter financiering van de woning. In de hypotheekakte is door [Gedaagde] aan de VvE een recht van eerste hypotheek verstrekt op de woning. In de hypotheekakte is onder meer bepaald dat de woning zonder schriftelijke toestemming van de VvE niet mag worden verhuurd of in gebruik afgestaan en in geen geval vooruitbetaling van huurpenningen mag worden bedongen of ontvangen noch daarover ten behoeve van derden worden beschikt. 2.3. [Gedaagde] heeft in 1995 aan al haar leden die een gebruiksrecht hadden gekocht, waaronder [Eiseres], voorgesteld om in te stemmen met juridische levering van de appartementsrechten die aan ieder van hen in economische zin toebehoorden. [Eiseres] en haar toenmalige echtgenoot hebben aan de juridische levering van de woning geen medewerking verleend. Aan voornoemde overige leden zijn bij akte van 29 juni 1995 de juridische eigendomsrechten overgedragen. In die akte is [Gedaagde] met deze leden tevens een terugkooprecht bij einde lidmaatschap overeengekomen. 2.4. Na ontbinding van het huwelijk van [Eiseres] en haar toenmalige echtgenoot heeft [Eiseres] in het kader van de verdeling van de huwelijksgoederengemeenschap alle rechten verkregen met betrekking tot de woning. 2.5. [Eiseres] heeft bij brief van 15 maart 2005 (onder meer) aan het bestuur van [Gedaagde] verzocht om haar toestemming te verlenen de woning te verhuren. Het bestuur van [Gedaagde] heeft dit verzoek bij brief van 14 april 2005 afgewezen. 2.6. [Eiseres] heeft de woning in het najaar van 2005 al dan niet gedeeltelijk verhuurd aan derden en is op een bepaald moment uit te woning vertrokken. [Gedaagde] heeft [Eiseres] bij brief van 9 november 2005 gesommeerd om de huurovereenkomst met betrekking tot de woning te beëindigen en wederom haar intrek te nemen in de woning. 2.7. [Gedaagde] heeft bij brief van 13 oktober 2006 aan [Eiseres] het voorstel gedaan om op basis van artikel 18 van de statuten te trachten het geschil middels een bemiddelaar te beslechten. [Eiseres] heeft hiermee ingestemd, waarna notaris [naam] is verzocht om als bemiddelaar op te treden. Laatstgenoemde is er niet in geslaagd partijen tot elkaar te brengen en heeft bij brief van 8 maart 2007 kenbaar gemaakt dat zijn bemiddeling niet het beoogde resultaat heeft gehad. 2.8. Het bestuur van [Gedaagde] heeft in een bestuursvergadering van 12 maart 2007 besloten het lidmaatschap van [Eiseres] op te zeggen. De Algemene ledenvergadering van [Gedaagde] heeft op 12 april 2007 ingestemd met royement. [Gedaagde] heeft vervolgens het lidmaatschap van [Eiseres] bij brief van 26 april 2007 opgezegd. [Eiseres] heeft deze opzegging buitengerechtelijk vernietigd. De Algemene Ledenvergadering van [Gedaagde] heeft op 13 september 2007 een (nieuw) besluit genomen waarbij de leden ermee hebben ingestemd dat het lidmaatschap van [Eiseres] zou worden opgezegd. [Gedaagde] heeft het lidmaatschap van [Eiseres] vervolgens bij brief van 5 november 2007 opgezegd en [Eiseres] gesommeerd de woning uiterlijk op 31 december 2007 te ontruimen en in overleg te treden over de financiële afwikkeling van het lidmaatschap. 2.9. [Eiseres] heeft [Gedaagde] bij brief van haar advocaat van 15 november 2008 gesommeerd om medewerking te verlenen aan het in juridische eigendom overdragen van de woning aan [Eiseres]. 2.10. De statuten van [Gedaagde] bevatten onder meer de volgende bepalingen (aangezien de door partijen in het geding gebrachte tekst van de statuten niet volledig leesbaar is, zijn bepaalde gedeeltes van de tekst weggelaten, deze gedeeltes zijn aangeven met (..)): Artikel 3: “1. De vereniging stelt zich ten doel de voorziening in de stoffelijke belangen van haar leden met betrekking tot het projekt [Gedaagde] te Maastricht in het gebied Randwyck-Noord (..) door het uitoefenen van het navolgende bedrijf: a. op een zodanige wijze omgaan met het bezit van de onroerende goederen – behorende tot het projekt – dat door het in bezit hebben van die onroerende goederen geen eenzijdige machtsverhouding bestaat; b. (het bevorderen van nieuwe verhoudingen bij) het gebruik en in gebruik geven, alsmede beheer (..) beheer geven van woningen, woonruimte en werkruimte aan de leden van de Vereniging; c. het leveren van een bijdrage aan het overbruggen (..) tegenstellingen die het gevolg zijn van de (..) in sociale groeperingen, leeftijds-categorieën en vrouw verhoudingen; d. het op den duur vrijkomende exploitatie-overschot (..) het projekt te benutten voor het initiëren en/of ondersteunen van maatschappij-vernieuwende projekten (..) een ideële doelstelling; e. het in juridisch eigendom verkrijgen van voormelde onroerende goederen. 2. De vereniging tracht dit doel te bereiken langs (..) weg door: a. een overeenkomst aan te gaan met die rechtspersoon (..) behulpzaam is bij het financieren van het projekt (..) deze overeenkomst wordt geregeld: 1. de juridische eigendom, het gebruiksrecht casu (..) de ekonomische eigendom en de administratie (..) het projekt, de huurvaststelling en betaling; 2. het omgaan met leegstand casu quo mutaties en onderhoud van het projekt alsmede de exploitatie (..) sultaten; b. overeenkomsten aan te gaan met de leden.” Artikel 7: “1.Tegenover elk lidmaatschap staat het al (..) uitsluitend gebruik voor een lid (met zijn gezin en/of medebewoners) van een woonruimte met (..) van gemeenschappelijke ruimten. 2. Het in lid 1 vermelde gebruiksrecht bestaat uit: a. hetzij rechten uit een door het lid en de vereniging afgesloten huurovereenkomst; b. hetzij rechten uit een door het lid en de vereniging afgesloten koopovereenkomst van woonrechten.” Artikel 8: “Het lidmaatschap eindigt: a. bij de dood van een lid; b. bij opzegging namens het kluster/de Vereniging; c. bij opzegging door het lid.” Artikel 9: “Einde lidmaatschap en gebruiksrechten. 1. Het lidmaatschap is persoonlijk en niet voor overdracht (..) vererving of dergelijk vatbaar. 2. Bij het einde van het lidmaatschap eindigen de gebruiksrechten van een woonruimte en vervallen tezamen met de daaraan verbonden rechten aan de vereniging, waartegenover de vereniging gehouden is met die gebruiksrechten samenhangende verplichtingen (bijvoorbeeld geldlening) als eigen verplichtingen over te nemen.” Artikel 18 lid 1: “Geschillen binnen de organen/leden van de Vereniging, alsmede tussen de organen/leden onderling worden bij uitsluiting voorgelegd aan een in dit artikel omschreven commissie van scheidslieden, hierna te noemen “de commissie”. Een geschil is eerst aanwezig, wanneer een der sub 2 genoemde betrokkenen zulks van mening is; het zal eerst dan voorgelegd worden aan de commissie, nadat alles in het werk gesteld is om te pogen het geschil in der minne te schikken, met inschakeling van een door bij het geschil betrokken gezamenlijk aan te wijzen bemiddelaar.” De artikelen 7, 8 en 9 van de statuten staan tevens opgenomen in de koopakte. De vorderingen in conventie en reconventie zijn uiteengezet in het tussenvonnis van 23 december 2009, met dien verstande dat [Gedaagde] het in reconventie onder H gevorderde ter comparitie heeft ingetrokken en aan haar vordering onder D na de woorden “met alle personen” heeft toegevoegd “met uitzondering van de huidige vier gebruikers van de betreffende woonruimte”. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan. in conventie 4.1. [Eiseres] heeft het volgende aan haar vordering ten grondslag gelegd. [Eiseres] heeft om verdere debatten met [Gedaagde] over het gebruik van de woning te voorkomen besloten dat het appartementsrecht door haar gekocht bij de koopakte alsnog aan haar geleverd dient te worden. Van haar kan niet worden gedwongen om verdere inmenging in haar rechten op de woning door [Gedaagde] te tolereren. [Gedaagde] is gehouden de woning over te dragen, nu partijen destijds geen andersluidende afspraken hebben gemaakt. Haar lidmaatschap is op onjuiste wijze geëindigd, omdat het geschil niet conform artikel 18 van de statuten is opgelost door middel van arbitrage. Bovendien heeft het lidmaatschap van [Eiseres] geen relatie met de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. 4.2. [Gedaagde] heeft de vordering gemotiveerd bestreden en onder meer, voor zover hier van belang, het volgende gesteld: - artikel 7A lid 2 van de statuten behelst een regeling met betrekking tot de vestiging van een uitsluitend gebruiksrecht/woonrecht ten behoeve van een lid/bewoner te weten, dat het gebruiksrecht is gebaseerd op een tussen een lid en de vereniging afgesloten huurovereenkomst of een koopovereenkomst van woonrechten, - het lidmaatschap van [Eiseres] is rechtsgeldig beëindigd, waardoor op grond van artikel 9 lid van de statuten het gebruiksrecht van de woning is vervallen, - uit artikel 3 en 9 lid 2 van de statuten volgt dat vermogensvorming door een lid van [Gedaagde] op basis van de ter beschikking gestelde woonruimte niet mogelijk is noch voor huurders noch voor appartementsgerechtigden, - [Eiseres] heeft gekozen voor deelname aan een constructie die geen vermogensvorming via waardestijging van onroerend goed toeliet en [Eiseres] had er ook voor kunnen kiezen de koop ongedaan te maken en te opteren voor een huurovereenkomst of de organisatie te verlaten, hetgeen schuldenvrij had gekund voor wat betreft de financiering van de woonruimte, - [Gedaagde] heeft in 1995 aan haar leden die een gebruiksrecht in economische zin hadden verkregen voorgesteld om de woningen in juridische eigendom over te dragen onder de voorwaarde dat een terugkooprecht voor [Gedaagde] werd overeengekomen bij einde lidmaatschap, maar [Eiseres] wilde hieraan geen medewerking verlenen, waardoor voor [eiseres] de regeling geldt zoals opgenomen in de statuten, de koopakte en de hypotheekakte, - toewijzing van de vordering is niet mogelijk gelet op de statutaire en contractuele verplichtingen van [Eiseres] en tevens omdat de vordering is verjaard, dan wel [Eiseres] haar rechten heeft verwerkt. 4.3. De rechtbank is van oordeel dat uit de koopakte, de hypotheekakte en/of de statuten van [Gedaagde] niet voortvloeit dat [Eiseres] recht heeft op juridische levering van de woning. Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat aan [Eiseres] niet meer dan een exclusief gebruiksrecht op de woning werd verkocht en dat de woning alleen in economische zin aan haar zou toebehoren. Uit voornoemde stukken blijkt op geen enkele wijze dat partijen zijn overeengekomen dat de woning op een bepaald moment in juridische zin aan [Eiseres] geleverd zou moeten worden en dit wordt ook niet door [Eiseres] gesteld. Voorts blijkt uit artikel 3 van de statuten van [Gedaagde] dat [Gedaagde] onder meer als doel heeft woningen aan haar leden in gebruik te geven en deze woningen zelf in juridische eigendom te verkrijgen. De stelling van [Eiseres], dat [Gedaagde] gehouden is de woning aan haar over te dragen, omdat partijen destijds geen andersluidende afspraken hebben gemaakt, houdt reeds daarom geen stand. Nu niet is komen vast te staan dat partijen zijn overeengekomen dat de woning op enig moment in juridische zin door [Gedaagde] aan [Eiseres] geleverd diende te worden en ook anderszins niet is gebleken dat [Eiseres] recht heeft op juridische levering van de woning, zal de vordering van [Eiseres] afgewezen worden. 4.4. [Eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [Gedaagde] worden begroot op: - vast recht € 262,00 - salaris advocaat € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00) Totaal € 1.166,00 in reconventie 4.5. [Gedaagde] heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat het lidmaatschap met [Eiseres] rechtsgeldig is beëindigd met ingang van 1 januari 2008 en dat daarmee het gebruiksrecht van [Eiseres] met betrekking tot de woning op grond van artikel 9 lid 2 van de statuten is komen te vervallen. 4.6. [Eiseres] heeft onder meer gesteld dat de opzegging niet rechtsgeldig is geschied doordat het geschil tussen partijen ten onrechte niet conform artikel 18 van de statuten aan arbitrage is onderworpen. [Gedaagde] heeft dit weersproken en gesteld dat de opzeggingsbevoegdheid is gegrond op de statuten en tevens op artikel 2:35 BW. Bovendien is volgens [Gedaagde] wel degelijk de weg van arbitrage gevolgd. Vooropgesteld dient te worden dat krachtens artikel 2:35 BW opzegging van het lidmaatschap door een vereniging mogelijk is in de gevallen in de statuten genoemd, voorts wanneer een lid heeft opgehouden aan de vereisten door de statuten voor het lidmaatschap gesteld te voldoen, alsook wanneer redelijkerwijs van de vereniging niet gevergd kan worden het lidmaatschap te laten voortduren. Artikel 8 van de statuten bepaalt dat het lidmaatschap onder meer eindigt door opzegging door [Gedaagde], zonder daaraan nadere voorwaarden te stellen. [Gedaagde] heeft terecht betoogd dat de opzegging van een lidmaatschap door [Gedaagde] op zichzelf niet wordt beperkt door artikel 18 van de statuten. Daarbij is tevens het volgende van belang. 4.7. Partijen hebben het geschil voorafgaande aan de opzegging door [Gedaagde] aan een bemiddelaar voorgelegd, maar zijn er, nadat de bemiddeling niet tot een oplossing van het geschil heeft geleid, niet toe overgegaan om het geschil voor te leggen aan de in artikel 18 genoemde commissie. [Eiseres] heeft nimmer in rechte gevorderd dat artikel 18 alsnog wordt nageleefd en dat een commissie zich buigt over het geschil. In tegendeel, zij heeft zelf een procedure gestart zonder het geschil eerst voor te leggen aan de commissie. [Eiseres] heeft daarmee zelf ook de regeling van geschillenbeslechting, zoals opgenomen in artikel 18 van de statuten, naast zich neergelegd en kan dan ook in redelijkheid niet meer aan [Gedaagde] tegenwerpen dat voorafgaande aan de opzegging van het lidmaatschap de weg van arbitrage gevolgd had moeten worden. 4.8. [Eiseres] heeft niet voldoende gemotiveerd weersproken dat zij in strijd met doelstellingen van [Gedaagde] en de hypotheekakte heeft gehandeld door zonder toestemming van [Gedaagde] de woning aan derden te verhuren. De rechtbank is van oordeel dat de opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden, nu [Eiseres] ondanks sommatie de woning is blijven verhuren. De opzegging is, in tegenstelling tot hetgeen [Eiseres] heeft betoogd, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar. [Gedaagde] heeft er gezien haar doelstellingen een gerechtvaardigd belang bij om nakoming af te dwingen van het verbod op verhuur en het lidmaatschap met leden die dit verbod overtreden op te zeggen. De doelstellingen van [Gedaagde] komen onder meer tot uitdrukking in artikel 5 van de statuten, waarin is bepaald dat een lid op voordracht van een kluster door de algemene ledenvergadering wordt aangenomen en uit artikel 9 waarin is bepaald dat de gebruiksrechten bij einde lidmaatschap eindigen. De ondersteunt het standpunt van [Gedaagde] dat het voor haar van belang is dat de bewoners/leden die toetreden tot de coöperatie de ideële doelstellingen van [Gedaagde] onderstrepen, hetgeen door verhuur aan derden ondermijnd kan worden. Daarnaast heeft [Gedaagde] zorgvuldig gehandeld door de opzegging van het lidmaatschap eerst in de ledenvergadering te behandelen. [Eiseres] heeft niet weersproken dat alle aanwezige leden hebben gestemd voor opzegging van het lidmaatschap en dat het bestuur van [Gedaagde] eerst daarna tot opzegging is overgegaan. Artikel 2:61 BW, waarop door [Eiseres] tevens een beroep is gedaan, kan aan de geldigheid van de opzegging niet in de weg staan, reeds omdat opzegging schriftelijk heeft plaatsgevonden. Voorts is de opzegging conform artikel 2:36 BW, met inachtneming van een opzeggingstermijn van minimaal vier weken, geschied. 4.9. Uit het voorgaande vloeit voort dat het onder A gevorderde toewijsbaar is. Nu de opzegging rechtsgeldig is geschied, zijn blijkens artikel 9 lid 2 van de statuten van [Gedaagde] de gebruiksrechten van [Eiseres] komen te vervallen. De stelling van [Eiseres], dat haar rechten verbonden aan de woning niet zijn vervallen, omdat aan de statutaire regeling nooit uitvoering is gegeven – hetgeen volgens haar blijkt uit artikel 7 lid 2 van de statuten, waarin wordt uitgegaan van verkoop van woonrechten, terwijl aan haar een appartementsrecht is verkocht – wordt verworpen. Uit de koopakte blijkt dat aan [Eiseres] een appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitende gebruik van de woning is verkocht. Hierop wordt in artikel 9 lid 2 van de statuten duidelijk gedoeld met de bewoordingen “gebruiksrechten van een woonruimte”. Aangezien het onder A gevorderde zal worden toegewezen en uit artikel 9 lid 2 van de statuten volgt dat bij einde van het lidmaatschap de gebruiksrechten van een woonruimte vervallen aan [Gedaagde], zal het onder B gevorderde eveneens worden toegewezen. [Gedaagde] heeft geen belang bij het onder C gevorderde, nu uit de statuten reeds voortvloeit dat [Gedaagde] de verplichting heeft om de aan de gebruiksrechten samenhangende verplichtingen als eigen verplichtingen over te nemen en [Gedaagde] geen belang heeft bij een veroordeling van [Eiseres] ter zake van een eigen verplichting van [Gedaagde]. Aangezien de gebruiksrechten van de woning door de opzegging van het lidmaatschap zijn komen te vervallen, is [Eiseres] gehouden om de woning te ontruimen en zal het onder D gevorderde worden toegewezen. 4.10. [Eiseres] heeft betwist dat zij de maandelijkse lasten verbonden aan de woning aan [Gedaagde] verschuldigd is, omdat zij een lening is aangegaan met de VvE en niet met [Gedaagde]. Dit verweer slaagt. [Gedaagde] heeft ter comparitie weliswaar gesteld dat de woonkostenvergoeding op aanwijzing van de VvE op de rekening van [Gedaagde] betaald wordt, maar hieruit volgt niet dat [Gedaagde] ter zake van de woonkostenvergoeding/hypotheekaflossing een zelfstandig vorderingsrecht heeft op [Eiseres] dan wel dat zij bevoegd is om in rechte namens de VvE betaling te vorderen. Het onder F gevorderde zal dan ook worden afgewezen. 4.11. [Gedaagde] heeft de onder E en G gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke kosten van juridische bijstand, kosten van het bestuur en een schadevergoeding wegens misgelopen en nog mis te lopen huurinkomsten onvoldoende onderbouwd. Het had op de weg van [Gedaagde] gelegen om de gemaakte kosten middels onderliggende stukken te onderbouwen. Voorts heeft [Gedaagde] onvoldoende gemotiveerd gesteld dat zij huurinkomsten heeft misgelopen vanaf september 2005. Het lidmaatschap is eerst met ingang van 1 januari 2008 rechtsgeldig opgezegd. Bovendien is niet vast komen te staan dat [Gedaagde] de woning had kunnen verhuren dan wel kan verhuren voor een huurprijs die in lijn ligt met het gevorderde bedrag. De rechtbank ziet evenmin aanleiding om de schade te begroten ex artikel 6:104 BW. [Gedaagde] heeft eerst in deze procedure ontruiming gevorderd, terwijl het lidmaatschap al op 1 januari 2008 is geëindigd. Het had op de weg van [Gedaagde] gelegen om zo nodig eerder ontruiming te vorderen, waarna zij de woning eventueel aan derden had kunnen verhuren en zo haar schade had kunnen beperken. 4.12. [Eiseres] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van [Gedaagde] op: - salaris advocaat € 226,00 (1,0 punt × factor 0,5 × tarief € 452,00) Totaal € 226,00 De rechtbank in conventie 5.1. wijst de vorderingen af, 5.2. veroordeelt [Eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [Gedaagde] tot op heden begroot op € 1.166,00, 5.3. verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 5.4. verklaart voor recht dat [Eiseres] vanaf 1 januari 2008 geen lid is van [Gedaagde], 5.5. verklaart voor recht dat de gebruiksrechten van [Eiseres] met betrekking tot de woning, zoals neergelegd in de koopakte, met ingang van 1 januari 2008 zijn geëindigd en zijn vervallen aan [Gedaagde], 5.6. veroordeelt [Eiseres] om binnen een termijn van twee dagen na betekening van dit vonnis de woning aan het [adres] met alle personen doch met uitzondering van de huidige vier gebruikers van de betreffende woonruimte, de zaken en al hetgeen zich daarop of daarin hunnentwege zullen bevinden, te ontruimen en ontruimd te houden en onder afgifte der sleutels ter vrije en algehele beschikking van [Gedaagde] te stellen, met machtiging aan [Gedaagde] om bij niet voldoening aan deze veroordeling de ontruiming zelf op kosten van [Eiseres] te doen bewerkstelligen met behulp van de deurwaarder, zonodig met behulp van de sterke arm, 5.7. veroordeelt [Eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [Gedaagde] tot op heden begroot op € 226,00, 5.8. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.9. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Schoemaker en in het openbaar uitgesproken op 22 december 2010.?