ECLI:NL:RBMNE:2022:5278

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9633900 UC EXPL 22-444 VL/51573

Vonnis van 21 september 2022

inzake

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 1] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats]

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres sub 2] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel,

tegen:

[gedaagde]

,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. P.S. Folsche.

Partijen onder 1 en 2 worden hierna [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] genoemd. Gezamenlijk worden zij [eiseres sub 1] c.s. genoemd. [gedaagde] wordt hierna [gedaagde] genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 januari 2022;

- de conclusie van antwoord van 16 februari 2022 met een vordering in reconventie.

1.2. Tijdens de mondelinge behandeling op 12 juli 2022 heeft de griffier zittingsaantekeningen gemaakt. Deze zijn in het dossier van de rechtbank gevoegd. Aan het einde van de mondelinge behandeling is meegedeeld dat de rechtbank vonnis zal wijzen.

2 Waar het over gaat

2.1. [eiseres sub 2] verhuurt woningen in [plaats] . Zij richt zich hierbij op [.] . [gedaagde] komt uit Spanje en spreekt geen Nederlands. Zij heeft van 18 augustus 2020 tot 1 maart 2021 woonruimte gehuurd van [eiseres sub 2] aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). [eiseres sub 2] en [gedaagde] zijn in dit kader een tijdelijke huurovereenkomst aangegaan. In de woning woonden nog zes andere huurders. [gedaagde] betaalde een bedrag van € 544,29 aan kale huur per maand.

2.2. In artikel 9.1 van de huurovereenkomst is een coöptatierecht opgenomen. Dit artikel bepaalt, voor zover hier relevant: “In case a co-tenant on a contractual basis wishes to withdraw from the tenancy agreement and move out of the accommodation prematurely, the co-tenant is obliged to inform the landlord directly in writing, as well as the remaining co-tenant(s). When a co-tenant on a contractual basis moves out of the accommodation, the remaining co-tenant(s) have the right to propose and recommend a new prospective tenant, who will take the position of the co-tenant that wants to move out, for the remaining period of the tenancy agreement.”

2.3. [gedaagde] heeft op 22 december 2020 een Verzoekschrift Toetsing Aanvangshuurprijs ingediend bij de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft op 23 februari 2021 een voorbereidend onderzoek in de woning laten uitvoeren. In het Rapport van onderzoek wordt de woonruimte gewaardeerd met 83 punten. In haar uitspraak van 17 november 2021 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat sprake is van verhuur van een onzelfstandige woonruimte. Op basis van het puntenaantal van 83 heeft de Huurcommissie geoordeeld dat de met [gedaagde] overeengekomen huurprijs van € 544,29 per maand niet redelijk is. De Huurcommissie heeft de huurprijs daarom verlaagd naar € 180,23 per maand. In verband met de afwezigheid van ventilatie in de douche/toiletruimte op de eerste etage (hierna: de badkamer) is de huurprijs met ingang van 18 augustus 2020 tijdelijk verder verlaagd naar € 90,12 per maand. Als verhuurder heeft de Huurcommissie [eiseres sub 1] in plaats van [eiseres sub 2] vermeld in haar uitspraak.

2.4. [gedaagde] heeft de woning voorafgaand aan de uitspraak van de Huurcommissie, op 1 maart 2021, verlaten. [eiseres sub 2] en [gedaagde] hebben in dit kader een beëindigingsovereenkomst gesloten. Artikel 1.3 van deze overeenkomst bepaalt: “The tenant shall withdraw all procedures, by means of sending an email to the Huurteam and the Rent Commission, stating that she no longer wishes to participate in the process against the landlord. In artikel 1.4 van de beëindigingsovereenkomst staat het volgende opgenomen: “Parties will explicitly waive any right to legal adjustment to the rent and service costs, now and in the future, in case it may apply.” [eiseres sub 2] en [gedaagde] verlenen elkaar in de beëindigingsovereenkomst volledige en finale kwijting.

2.5. [eiseres sub 1] c.s. vorderen in een (uitvoerbaar bij voorraad verklaard) vonnis te verklaren voor recht:

primair: dat er tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] geen huurovereenkomst bestaat en dat er tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] geen overeenstemming bestaat over datgene waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan;

subsidiair: dat [gedaagde] niet gerechtigd was de aanvangshuurprijs door de Huurcommissie te laten toetsen, omdat tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] finale kwijting is overeengekomen en daarom vast te stellen dat de tussen [gedaagde] en [eiseres sub 2] overeengekomen huurprijs redelijk is;

meer subsidiair: dat de tussen [gedaagde] en [eiseres sub 2] overeengekomen huurprijs redelijk is;

met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten.

2.6. [eiseres sub 1] c.s. leggen aan hun primaire vordering ten grondslag dat de Huurcommissie ten onrechte [eiseres sub 1] als procespartij heeft aangemerkt terwijl [eiseres sub 2] de verhuurder van de woning is. Met betrekking tot hun subsidiaire vordering voeren [eiseres sub 1] c.s. aan dat de Huurcommissie [gedaagde] niet-ontvankelijk had moeten verklaren in haar vorderingen of deze had moeten afwijzen, omdat in de beëindigingsovereenkomst tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] finale kwijting is overeengekomen. De tussen [gedaagde] en [eiseres sub 2] overeengekomen huurprijs is volgens [eiseres sub 1] c.s. redelijk omdat [eiseres sub 2] een zelfstandige woonruimte verhuurde aan zeven huurders gezamenlijk. Dit heeft tot gevolg dat de door de Huurcommissie gehanteerde puntentelling niet juist is. De verlaging van de redelijke huurprijs tot 50% (€ 90,12) in verband met het ontbreken van ventilatie in de badkamer staat volgens [eiseres sub 1] c.s. niet in verhouding tot de vermindering van het huurgenot, ook omdat [gedaagde] van een andere badkamer gebruik kon maken.

2.7. [gedaagde] concludeert in conventie tot toewijzing van de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. met compensatie van de proceskosten. Ook volgens [gedaagde] heeft de Huurcommissie ten onrechte [eiseres sub 1] en niet [eiseres sub 2] als verhuurder aangeduid. Omdat de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. kan worden toegewezen wordt aan het subsidiair en meer subsidiair gevorderde volgens [gedaagde] niet toegekomen. Voor zover de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. toch wordt afgewezen stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat ook de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiseres sub 1] c.s. moeten worden afgewezen. [gedaagde] stelt de beëindigingsovereenkomst te vernietigen. Volgens [gedaagde] is sprake van een oneerlijke handelspraktijk, althans heeft zij deze overeenkomst getekend op basis van een onjuiste voorstelling van zaken. [eiseres sub 2] zou [gedaagde] hebben voorgehouden dat het niet mogelijk was om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen terwijl dit op grond van artikel 7:271 lid 1 BW voor een tijdelijke huurovereenkomst van maximaal twee jaar wel mogelijk is. Dit volgt volgens [gedaagde] ook uit artikel 9.1 van de huurovereenkomst. [gedaagde] meent dat de overeengekomen huurprijs van € 544,29 niet redelijk is omdat sprake is van kamerverhuur (verhuur van onzelfstandige woonruimte) en niet van verhuur van een zelfstandige woonruimte. Het verlagen van de huurprijs tot 50 % in verband met het ontbreken van ventilatie in de badkamer is volgens [gedaagde] redelijk, omdat het hier gaat om een categorie A gebrek. Uit het Besluit huurprijzen woonruimte volgt dat hiervoor een huurprijsvermindering van 80% kan worden bepaald. Door de huurprijs slechts met 50% te verlagen heeft de Huurcommissie volgens [gedaagde] al rekening gehouden met de aanwezigheid van een tweede badkamer.

2.8. In reconventie vordert [gedaagde] vaststelling van de aanvangshuur op € 180,23 met verlaging van deze huurprijs tot 50% in verband met de gebrekkige badkamer. Daarnaast vordert [gedaagde] terugbetaling van het door haar teveel betaalde, zijnde het verschil tussen de door haar betaalde huurprijs en de in deze procedure door de kantonrechter vast te stellen aanvangshuurprijs over de periode van 18 augustus 2020 tot 1 maart 2021. Een en ander met wettelijke rente en veroordeling van [eiseres sub 1] c.s.

in de proceskosten en nakosten.

3Wat is het oordeel van de kantonrechter?

Inleiding

3.1. In conventie zal de kantonrechter de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. toewijzen. Aan de overige vorderingen van [eiseres sub 1] c.s. in conventie wordt daarom niet toegekomen. In reconventie komt de kantonrechter tot de conclusie dat sprake is van een afzonderlijke, individuele huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte. De aanvangshuurprijs zal worden vastgesteld op € 180,23 per maand. Dit bedrag zal tijdelijk worden verlaagd tot € 144,18 per maand in verband met het ontbreken van ventilatie in de badkamer. De beslissingen van de kantonrechter worden hieronder toegelicht.

In conventie

Primaire vordering [eiseres sub 1] c.s. toewijsbaar

3.2. [eiseres sub 1] c.s. vorderen primair een verklaring voor recht dat er tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] geen huurovereenkomst bestaat en dat er tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] geen overeenstemming bestaat over datgene waarover de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan. De kantonrechter begrijpt dat [eiseres sub 1] c.s. met [eiseres sub 1] doelen op alleen [eiseres sub 1] BV. [eiseres sub 1] c.s. voeren aan dat niet [eiseres sub 1] maar [eiseres sub 2] verhuurder van de woning is. De gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. zou dit tijdens de zitting van de Huurcommissie ook hebben aangekaart. Desondanks heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan tussen [gedaagde] en [eiseres sub 1] . Ook volgens [gedaagde] heeft de Huurcommissie ten onrechte [eiseres sub 1] en niet [eiseres sub 2] als verhuurder in haar uitspraak vermeld. [gedaagde] wijst er hierbij op dat zij in haar Verzoekschrift Toetsing aanvangshuurprijs [eiseres sub 2] als verhuurder heeft vermeld.

3.3. Omdat zowel [eiseres sub 1] c.s. als [gedaagde] menen dat [eiseres sub 2] als verhuurder van de woning optreedt, en dit ook blijkt uit de huurovereenkomst, zal de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. worden toegewezen. De kantonrechter zal voor recht verklaren dat er tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] geen huurovereenkomst bestaat en dat tussen hen niet is overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld.

Omdat de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. wordt toegewezen betekent dit dat aan de subsidiaire en meer subsidiaire vorderingen van [eiseres sub 1] c.s. niet wordt toegekomen.

In reconventie

Formele verweer [eiseres sub 1] c.s. slaagt niet

3.4. In reconventie vordert [gedaagde] (i) vaststelling van de tussen haar en [eiseres sub 2] geldende aanvangshuurprijs op € 180,23, (ii) verlaging van deze huurprijs met 50% in verband met het gebrek in de badkamer, en (iii) terugbetaling van het door [gedaagde] teveel betaalde. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiseres sub 1] c.s. zich op het standpunt gesteld dat toewijzing van de reconventionele vordering van [gedaagde] niet mogelijk is. Volgens [eiseres sub 1] c.s. is het niet mogelijk om de aanvangshuurprijs tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] vast te stellen, omdat de Huurcommissie geen uitspraak heeft gedaan over de aanvangshuurprijs tussen deze twee partijen, maar tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] . [eiseres sub 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat een uitspraak van de Huurcommissie is vereist voordat een beslissing van de kantonrechter kan worden gevorderd. [gedaagde] heeft tegen deze argumenten van [eiseres sub 1] c.s. ingebracht dat sprake is van een kennelijke verschrijving door de Huurcommissie. Volgens [gedaagde] heeft de Huurcommissie materieel gezien uitspraak gedaan over de aanvangshuurprijs tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] . [eiseres sub 2] is door de kennelijke verschrijving van de Huurcommissie bovendien niet in haar belangen geschaad, omdat de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. voor zowel [eiseres sub 1] als [eiseres sub 2] optreedt en in de procedure bij de Huurcommissie ook verweer heeft gevoerd.

3.5. Uit artikel 7:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat wanneer de Huurcommissie een uitspraak heeft gedaan, de huurder en de verhuurder geacht worden te zijn overeengekomen wat in die uitspraak is vastgesteld, tenzij één van hen binnen acht weken na verzending van die uitspraak een beslissing van de kantonrechter heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat het feit dat de Huurcommissie uitspraak heeft gedaan tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] niet aan beoordeling van de reconventionele vordering van [gedaagde] in de weg staat. Zoals vastgesteld is [eiseres sub 2] als verhuurder genoemd in het verzoek van [gedaagde] aan de Huurcommissie. Niet in geschil is bovendien dat de uitspraak van de Huurcommissie ziet op de woonruimte aan de [adres] [....] die door [gedaagde] van [eiseres sub 2] werd gehuurd en waarvoor [gedaagde] huur aan [eiseres sub 2] betaalde. Dat ook voor [eiseres sub 2] en [eiseres sub 1] duidelijk was dat de aanvangshuurprijs van de door [eiseres sub 2] verhuurde woning voorlag bij de Huurcommissie, blijkt wel uit het feit dat de gemachtigde van [eiseres sub 1] c.s. tijdens de zitting bij de Huurcommissie heeft aangevoerd dat niet [eiseres sub 1] maar [eiseres sub 2] verhuurder van deze woning is. Onder deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat de vermelding van [eiseres sub 1] in de uitspraak van de Huurcommissie een kennelijke fout is. Dit was voor beide partijen ook duidelijk. De procedure bij de Huurcommissie moet voor [eiseres sub 1] c.s. en [gedaagde] daarom worden begrepen als een procedure tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] . Dit betekent dat het formele verweer van [eiseres sub 1] c.s. niet kan slagen.

3.6. Op basis van de uitspraak van de Huurcommissie bestond er dus fictieve wilsovereenstemming tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] over wat er in die uitspraak is vastgesteld en niet tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] . Dit was voor [eiseres sub 1] c.s. ook duidelijk, althans had voor haar duidelijk moeten zijn. [eiseres sub 1] c.s. hebben binnen de in artikel 7:262 BW gestelde termijn (meer subsidiair) een beslissing gevorderd over één van de punten waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht (de vraag of de aanvangshuurprijs tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] redelijk is). Hoewel de kantonrechter aan deze meer subsidiaire vordering niet toekomt omdat de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. wordt toegewezen (zie randnummer 3.3), is de fictieve wilsovereenstemming die tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] bestond met het instellen van deze meer subsidiaire vordering wél komen te vervallen. Dit betekent dat de kantonrechter het geschil in volle omvang dient te beoordelen en moet beslissen over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Dit zal de kantonrechter in het hiernavolgende doen waarna de kantonrechter op de vordering in reconventie zal beslissen. Voordat de kantonrechter hieraan toekomt zal de kantonrechter het beroep van [eiseres sub 1] c.s. op de beëindigingsovereenkomst beoordelen.

De beëindigingsovereenkomst is vernietigbaar

3.7. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiseres sub 1] c.s. ook in reconventie een beroep gedaan op de met [gedaagde] gesloten beëindigingsovereenkomst. [gedaagde] stelt dat deze beëindigingsovereenkomst vernietigbaar is omdat sprake is van een oneerlijke handelspraktijk, althans omdat zij deze overeenkomst heeft ondertekend op basis van een onjuiste voorstelling van zaken. [gedaagde] voert hierbij aan dat [eiseres sub 1] c.s.

haar in reactie op haar verzoek om de huurovereenkomst op te zeggen hebben voorgehouden dat het niet mogelijk was om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen. [eiseres sub 1] c.s. zouden hierbij tegen [gedaagde] hebben gezegd dat zij haar opzegging enkel wilden accepteren als [gedaagde] de beëindigingsovereenkomst zou tekenen. Omdat [gedaagde] de gehuurde woonruimte wilde verlaten om te gaan samenwonen heeft zij dit gedaan. Dat het, anders dan [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde] hebben voorgehouden, wel degelijk mogelijk was om de huurovereenkomst voortijdig op te zeggen volgt volgens [gedaagde] uit het feit dat het hier gaat om een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van maximaal twee jaar (artikel 7:271 lid 1 BW). Dat de huurovereenkomst op ieder moment kon worden opgezegd volgt volgens [gedaagde] ook uit artikel 9.1 van de huurovereenkomst.

[eiseres sub 1] c.s. hebben hier tijdens de mondelinge behandeling tegenin gebracht dat sprake is van contractuele medehuur van zelfstandige woonruimte. [gedaagde] kon de huur daarom volgens [eiseres sub 1] c.s. niet eenzijdig voortijdig beëindigen. Om die reden hebben [eiseres sub 1] c.s. en [gedaagde] afspraken gemaakt over het beëindigen van de huur in de beëindigingsovereenkomst, aldus [eiseres sub 1] c.s.

3.8. Naar het oordeel van de kantonrechter is de beëindigingsovereenkomst tot stand gekomen als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk. De beëindigingsovereenkomst is daarom vernietigbaar. Ter toelichting geldt het volgende.

De artikelen over oneerlijke handelspraktijken tussen consumenten en handelaren staan opgenomen in afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6 BW. Deze afdeling strekt tot implementatie van de Europese Richtlijn Oneerlijke Handelspraktijken (nr. 2005/29/EG, hierna: de Richtlijn). Artikel 6:193j lid 3 BW bepaalt dat een overeenkomst die als gevolg van een oneerlijke handelspraktijk tot stand is gekomen vernietigbaar is. “Handelspraktijk” wordt in artikel 6:193a lid 1 onder d omschreven als iedere handeling, omissie, gedraging, voorstelling van zaken of commerciële communicatie, met inbegrip van reclame en marketing, van een handelaar, die rechtstreeks verband houdt met de verkoopbevordering, verkoop of levering van een product aan consumenten. “Product” wordt in artikel 6:193a lid 1 onder c gedefinieerd als een goed, elektriciteit daaronder begrepen, of dienst. In de Richtlijn wordt “product” gedefinieerd als een goed of dienst, met inbegrip van onroerend goed, rechten en verplichtingen (artikel 2 onder c). De verhuur van de woonruimte door [eiseres sub 1] c.s. aan [gedaagde] kan daarom worden aangemerkt als een product. Omdat niet in geschil is dat [eiseres sub 1] c.s. zich bezig houden met de commerciële verhuur van woonruimte aan [.] voldoen [eiseres sub 1] c.s. ook aan de definitie van “Handelaar” (artikel 193a lid 1 onder c BW). [gedaagde] kan als consument worden aangemerkt (artikel 6:193 lid 1 onder a BW). Omdat het handelen van [eiseres sub 1] c.s. tot slot rechtstreeks verband houdt met de verhuur van het gehuurde aan [gedaagde] valt de handelswijze van [eiseres sub 1] c.s. onder het toepassingsbereik van afdeling 3A van Titel 3 van Boek 6.

3.9. Uit artikel 6:193b volgt dat een handelspraktijk in het bijzonder oneerlijk is als sprake is van een misleidende handelspraktijk als bedoeld in de artikel 6:193c BW tot en met 6:193g BW. Volgens artikel 6:193c is een handelspraktijk misleidend als informatie wordt verstrekt die feitelijk onjuist is of die de gemiddelde consument misleidt of kan misleiden, waardoor de gemiddelde consument een besluit over een overeenkomst neemt of kan nemen, dat hij anders niet had genomen. Als voorbeeld wordt in dit artikel informatie over de rechten van de consument genoemd (artikel 6:193c lid 1 onder g).

3.10. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres sub 1] c.s. zich schuldig hebben gemaakt aan een oneerlijke (misleidende) handelspraktijk door feitelijk onjuiste informatie aan [gedaagde] te verstrekken over haar recht om de huurovereenkomst op te zeggen. [eiseres sub 1] c.s. hebben niet betwist dat zij tegen [gedaagde] hebben gezegd dat het niet mogelijk was om de huurovereenkomst voortijdig te beëindigen. Dit blijkt ook (indirect) uit de tekst van de beëindigingsovereenkomst. Hierin staat: “The tenant wishes to withdraw from the tenancy agreement prematurely. (…) The landlord agrees with the tenant’s wish to prematurely withdraw from the tenancy agreement per 01/03/2021 (…)”. Vervolgens komen partijen onder meer finale kwijting overeen (zie randnummer 2.4). Uit de huurovereenkomst volgt echter dat het wel degelijk mogelijk was om de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Artikel 9.1 van deze overeenkomst bepaalt immers: “For the specific duration of this (temporary) tenancy agreement (for a fixed period), the following shall apply. In case a co-tenant on a contractual basis wishes to withdraw from the tenancy agreement and move out of the accommodation prematurely, the co-tenant is obliged to inform the landlord directly in writing, as well as the remaining co-tenant(s). When a co-tenant on a contractual basis moves out of the accommodation, the remaining co-tenant(s) have the right to propose and recommend a new prospective tenant, who will take the position of the co-tenant that wants to move out, for the remaining period of the tenancy agreement.” Anders dan [eiseres sub 1] c.s. aanvoeren was het dus mogelijk om de gehuurde woonruimte voor afloop van de overeengekomen huurperiode te verlaten zolang [eiseres sub 2] en de andere huurders hier maar over werden geïnformeerd. Instemming van [eiseres sub 2] of de andere huurders was niet vereist. Door in reactie op het verzoek van [gedaagde] om gebruik te maken van haar recht om de huurovereenkomst op te zeggen tegen [gedaagde] te zeggen dat het niet mogelijk was om het gehuurde voortijdig (prematurely) te verlaten, hebben [eiseres sub 1] c.s. [gedaagde] dus onjuiste informatie gegeven over de rechten die zij als huurder (consument) had. Als onvoldoende weersproken neemt de kantonrechter aan dat [gedaagde] de beëindigingsovereenkomst op basis van deze informatie heeft getekend. Deze handelspraktijk is misleidend op grond van artikel 6:193c lid 1 onder g (zie ook Hof van Justitie, 16 april 2015, ECLI:EU:C:2015:225 rechtsoverweging 40). De beëindigingsovereenkomst die als gevolg hiervan tot stand is gekomen is daarom vernietigbaar op grond van artikel 6:193j lid 3 BW. Dit betekent dat [eiseres sub 1] c.s. zich niet op hetgeen in deze overeenkomst met [gedaagde] is afgesproken kunnen beroepen. De beëindigingsovereenkomst staat daarom niet aan het beoordelen van de reconventionele vordering in de weg en de kantonrechter zal deze vordering in het hiernavolgende beoordelen.

Er is sprake van een individuele huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte

3.11. De eerste vraag die voor het bepalen van een redelijke aanvangshuurprijs moet worden beantwoord is of [gedaagde] (gezamenlijk met andere huurders) één zelfstandige woonruimte bestaande uit zeven kamers met wezenlijke voorzieningen (keuken, toilet en badkamer) huurde of dat zij voor zich een kamer huurde met het recht om van deze voorzieningen gebruik te maken. In dit laatste geval zou sprake zijn van onzelfstandige woonruimte. Of sprake is van de verhuur van zelfstandige of van onzelfstandige woonruimte hangt in belangrijke mate af van de feitelijke omstandigheden maar ook van de bewoordingen van de huurovereenkomst.

3.12. Op basis van de bewoordingen van de huurovereenkomst lijkt het hier om contractuele medehuur van een zelfstandige woonruimte te gaan. Er is sprake van één huurovereenkomst waarin de zeven huurders zowel gezamenlijk als individueel als “tenant” worden aangemerkt. De huurovereenkomst is getiteld: “Tenancy agreement for residential accommodation” en heeft als ondertitel “self-contained accommodation”.

Op basis van de huurovereenkomst betalen de huurders gezamenlijk per drie maanden een huurprijs van € 11.430,-. Uit de huurovereenkomst volgt niet dat de kamers apart worden verhuurd of wie welke kamer huurt. Artikel 1.1 van de huurovereenkomst bepaalt in dit kader: “The landlord will let to the tenant, as the tenant will rent from the landlord, the self-contained residential accommodation, hereinafter: the “rented object”, known locally as [adres] in [plaats] .” Artikel 1.2 bepaalt vervolgens: “The rented object is designated as a residential accommodation for a maximum of 7 person(s). The tenant is known with the fact that, at all times, the maximum amount of persons must reside and register at the rented object.” In artikel 9.1 van de huurovereenkomst wordt daarnaast herhaaldelijk gesproken over “co-tenant(s)”.

3.13. De inhoud van het huurcontract en de aanduiding daarin van het gehuurde als zelfstandige woonruimte betekent nog niet dat deze overeenkomst ook daadwerkelijk op de huur van zelfstandige woonruimte betrekking heeft. Beoordeeld moet worden of de feitelijke situatie hiermee overeenstemt. [gedaagde] heeft aangevoerd dat dit niet het geval is. Zij stelt dat zij de woning heeft gevonden via een advertentie op internet. In de advertentie werd een kamer voor één persoon in de woning aangeboden en stond een huurprijs voor deze kamer vermeld. De advertentie vermeldde verder dat de kamer zich in een pand bevond waarin de voorzieningen werden gedeeld met medehuurders. Volgens [gedaagde] werd de woning al bewoond door zes andere huurders op het moment dat zij de woning betrok. Zij kende deze mensen niet. Een aantal van deze huurders woonde al geruime tijd in de woning. De looptijd van de huurovereenkomsten van de verschillende huurders verschilt dan ook volgens [gedaagde] . De huurovereenkomsten die [eiseres sub 2] sluit worden volgens [gedaagde] niet door de andere huurders gezien of ondertekend. Volgens [gedaagde] bepaalt [eiseres sub 2] wie van de huurders welke kamer in gebruik krijgt, welk bedrag aan huur daarvoor wordt betaald en wat de waarborgsom per individuele huurder is. Zij betaalde de huur ook rechtstreeks aan [eiseres sub 2] . Hoewel de huurders bij het vrijkomen van een kamer bevoegd zijn een nieuwe huurder voor te dragen is [eiseres sub 2] steeds gerechtigd deze te weigeren. Tot slot voert [gedaagde] aan dat de huurders zich niet aan elkaar verbonden hebben en dat zij niet gezamenlijk verantwoordelijk zijn voor de nakoming van de huurovereenkomst. Onder deze omstandigheden kan van gezamenlijke huur van zelfstandige woonruimte geen sprake zijn, aldus [gedaagde] .

3.14. Naar het oordeel van de kantonrechter is hier inderdaad sprake van afzonderlijke, individuele, huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter komt tot deze conclusie op basis van de volgende omstandigheden:

de advertentie die [eiseres sub 2] voor de door haar te huur aangeboden woonruimte heeft geplaatst. Hoewel uit de bewoordingen van de huurovereenkomst inderdaad niet volgt dat de huurders ieder voor zich een kamer huurden volgt uit deze advertentie dat de feitelijke situatie anders was. Als onvoldoende weersproken neemt de kantonrechter aan dat [gedaagde] heeft gereageerd op een advertentie voor een specifieke kamer in de woning met de voor die kamer bedoelde huurprijs. [eiseres sub 2] heeft tijdens de mondelinge behandeling ook erkend dat zij advertenties plaatst. Als productie 1 heeft [gedaagde] een advertentie overgelegd van [eiseres sub 2] voor een kamer in de woning die volgens haar vergelijkbaar is met de kamer die zij huurde. Deze advertentie is voor een afsluitbare kamer van 20 m2 met gedeeld toilet en gedeelde keuken. De huur bedraagt € 645,- en de borg € 750,-. Dat deze advertentie overeenkomt met de advertentie van de door [gedaagde] gehuurde woonruimte hebben [eiseres sub 1] c.s. niet betwist. Anders dan [eiseres sub 1] c.s. tijdens de mondelinge behandeling hebben aangevoerd, blijkt uit deze advertentie niet dat het hier gaat om contractuele medehuur van een zelfstandige woning. Er wordt weliswaar melding gemaakt van “co-living” in de advertentie, maar dit lijkt meer te zien op het feit dat het gaat om het huren van een aparte, afsluitbare kamer waarbij de voorzieningen moeten worden gedeeld met anderen. Ook blijkt uit deze advertentie niet dat de huurders van het pand onderling besluiten hoe de kamers worden verdeeld. Integendeel: de advertentie ziet specifiek op een bepaalde kamer;

Hoewel de huurovereenkomst een huurprijs vermeldt voor alle huurders gezamenlijk is door [eiseres sub 1] c.s. niet voldoende weersproken dat de huurprijs werd uitgesplitst en per huurder per maand en rechtstreeks aan [eiseres sub 2] werd voldaan. Dat het een eigen keuze van de huurders zou zijn om in afwijking van de huurovereenkomst per maand te betalen is niet gebleken. Uit de door [gedaagde] overgelegde advertentie blijkt ook dat [eiseres sub 2] in haar advertenties een huurprijs per maand noemt. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiseres sub 1] c.s. aangevoerd dat dit enkel zo in de advertentie staat omdat het op standaard verhuursites niet mogelijk is om een huurprijs voor een periode langer dan een maand in te vullen. Deze blote stelling is door [eiseres sub 1] c.s. echter niet nader onderbouwd. Dat de huurprijs werd uitgesplitst is ook vastgesteld door de Huurcommissie op basis van bankafschriften die door haar zijn ingezien: “Uit het door huurder overgelegde bankafschrift (en de bankafschriften van de overige huurders die op het huurcontract staan vermeld, welke huurders tevens ieder afzonderlijk een verzoekschrift tot toetsing van de aanvangshuur hebben ingediend) blijkt echter dat alle huurders separaat de huur overmaken aan de verhuurder. Daarnaast heeft iedere huurder zijn eigen kamer. Op basis van deze gegevens gaat de commissie er vanuit dat er inderdaad sprake is van verhuur van onzelfstandige woonruimte en dat de huurders de voorzieningen delen (kamerverhuur).” Daar komt bij dat de kantonrechter het niet aannemelijk vindt dat de huurders van de woning zelf in onderling overleg tot een verdeling van de huurprijs kwamen. De huurprijs die [gedaagde] betaalde bedroeg immers precies 1/7e deel van de huurprijs die genoemd wordt in het huurcontract omgerekend naar de periode van een maand (€ 11.430,- / 3 = € 3.810,- /7 = 544,29);

Op basis van de stukken stelt de kantonrechter vast dat het hier niet gaat om een groep mensen die elkaar kent en gezamenlijk besluit een zelfstandige woning te huren. Het gaat hier om mensen (studenten) die elkaar niet kennen maar toevallig bij elkaar in huis komen wonen;

Uit artikel 9.1 van de huurovereenkomst volgt dat het mogelijk is om de woning voor afloop van de overeengekomen huurperiode te verlaten zolang [eiseres sub 2] en de andere huurders hier maar over werden geïnformeerd. Instemming van de [eiseres sub 2] of andere huurders is niet vereist (zie hiervoor, randnummer 3.10);

Tot slot hebben [eiseres sub 1] c.s. de stelling van [gedaagde] dat de huurovereenkomsten die [eiseres sub 2] voor de woning sluit niet worden gezien of getekend door de overige huurders onvoldoende betwist. Volgens [eiseres sub 1] c.s. wordt de woning steeds voor een collegejaar door een groep studenten gehuurd. Als er tijdens het collegejaar iemand weg gaat en er is een nieuwe huurder gevonden tekenen alle zittende huurders een nieuw contract waarop ook de naam van de nieuwe huurder staat, aldus [eiseres sub 1] c.s. Uit de huurovereenkomst van de later toegetreden huurder [A] die [gedaagde] als productie heeft overgelegd lijkt echter wat anders te volgen. Zo worden in de huurovereenkomst van [gedaagde] zelf de namen van [B] , [C] , [D] , [E] , [F] en [G] genoemd als andere huurders. In de huurovereenkomst van [A] worden de namen van [B] , [C] , [E] , [F] en [G] genoemd. De namen van de andere huurders komen in de huurovereenkomst van [gedaagde] en [A] dus niet overeen.

Dat [A] later dan [gedaagde] in de woonruimte is getrokken is door [eiseres sub 1] c.s. niet betwist. De kantonrechter leidt uit het ontbreken van de naam [D] in de huurovereenkomst van [A] af dat [A] in plaats van [D] in de woonruimte is getrokken. Als de zittende huurders bij het vertrek van een huurder allemaal een nieuw contract zouden krijgen met de nieuwe samenstelling van huurders, zoals door [eiseres sub 1] c.s. wordt gesteld, zouden de huurovereenkomst van [gedaagde] en [A] niet van elkaar moeten verschillen. Ook de huurovereenkomst van [gedaagde] zou in dat geval de naam van [A] in plaats van [D] moeten vermelden. Dit is echter niet het geval. Hoewel niet van doorslaggevend belang, ziet de kantonrechter hierin wel een aanwijzing dat van contractuele medehuur van zelfstandige woonruimte geen sprake was. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [eiseres sub 1] c.s. bewijs aangeboden voor hun stelling dat alle huurders wel degelijk een nieuw contract tekenen als de samenstelling van de huurders wijzigt. Aan dit bewijsaanbod gaat de kantonrechter voorbij. Zoals aangegeven acht de kantonrechter dit punt namelijk niet van doorslaggevend belang. Eventueel bewijs van [eiseres sub 1] c.s. kan daarom niet tot een andere conclusie leiden.

3.15. Uit het voorgaande blijkt dat de feitelijke situatie in dit geval wezenlijk verschilt van de inhoud van de tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] gesloten huurovereenkomst en de aanduiding daarin van het gehuurde als zelfstandige woonruimte. Omdat de werkelijke bedoeling van partijen uit de feitelijke situatie blijkt, is de feitelijke situatie van doorslaggevend belang voor de vraag of sprake is van zelfstandige- of onzelfstandige woonruimte. De kantonrechter concludeert op basis van deze feitelijke situatie dat [eiseres sub 2] en [gedaagde] de bedoeling hadden dat [gedaagde] een eigen, afsluitbare kamer zou betrekken in de woning. Deze kamer zou exclusief door [gedaagde] worden gebruikt. De badkamer, keuken en toilet werden met de andere huurders gedeeld. Beoogd werd dus om een kamer van [eiseres sub 2] te huren en van het gezamenlijk huren van een zelfstandige woning was geen sprake. Dit betekent dat de aanvangshuurprijs aan de hand van de voor onzelfstandige woonruimte gegeven regels moet worden getoetst.

€ 180,23 is een redelijke huurprijs

3.16. De kantonrechter zal bij het beoordelen van de aanvangshuurprijs aansluiten bij de regels die de Huurcommissie hanteert bij de beoordeling van de redelijkheid van de huurprijs van een woonruimte. Dit betekent dat de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs moet worden getoetst aan de hand van de in artikel 7:249 BW en artikel 11 en 10 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimten (Uhw) opgenomen regels. Deze regels zijn verder uitgewerkt in het woningwaarderingsstelsel in Bijlage 1 van het Besluit Huurprijzen Woonruimte (Bhw). Omdat het hier om de verhuur van onzelfstandige woonruimte gaat moet de (maximaal) redelijke huurprijs aan de hand van het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte worden bepaald (Bijlage 1 onder B Bhw). Omdat [eiseres sub 1] c.s. geen verweer hebben gericht tegen het door de Huurcommissie toegekende aantal punten neemt de kantonrechter dit over. Dit heeft tot gevolg dat het bedrag van € 180,23 een redelijke huurprijs is voor de door [gedaagde] gehuurde kamer. Deze huurprijs geldt vanaf de ingang van de huur op 18 augustus 2020.

Tijdelijke verlaging met 20 % vanwege het ontbreken van ventilatie in de badkamer

3.17. Vanwege het ontbreken van ventilatie in de badkamer vordert [gedaagde] in reconventie verlaging van de huurprijs tot 50% van de door de kantonrechter als redelijk vastgestelde huurprijs. Volgens [eiseres sub 1] c.s. is een verlaging tot 50% buitensporig. Naast het feit dat er van een andere badkamer gebruik kan worden gemaakt voeren [eiseres sub 1] c.s. hierbij aan dat de vermeend gebrekkige badkamer op verzoek van de huurders zelf is gerealiseerd.

3.18. Uit het Rapport van onderzoek (zie randnummer 2.3) volgt dat de inpandige badkamer op de 1e etage geen ventilatievoorziening heeft. Dit is een gebrek in de categorie A. Bij een gebrek in deze categorie is ten laagste een tijdelijke huurverlaging tot 20% (dus met 80%) van de vastgestelde huurprijs mogelijk (artikel 6 lid 1 onder a Bhw). De Huurcommissie heeft een verlaging tot 50 % passend gevonden omdat het mogelijk is om gebruik te maken van een andere doucheruimte.

3.19. Net als de Huurcommissie is de kantonrechter bij het vaststellen van de redelijke huurprijs in verband met gebreken gebonden aan de bepalingen van de Uhw. De kantonrechter zal evenwel (zelfstandig) moeten beoordelen of er inderdaad een grondslag is voor een verlaging van de huurprijs. Daarbij geldt het bepaalde in artikel 7:207 BW. De huurprijs kan daarom alleen worden verminderd als sprake is van vermindering van het huurgenot als gevolg van een gebrek. De vermindering van de huurprijs zal bovendien evenredig moeten zijn aan de vermindering van het huurgenot. Welke huurprijsreductie evenredig is moet op basis van de specifieke omstandigheden van het geval worden ingeschat. De kantonrechter heeft hierbij veel vrijheid.

3.20. Omdat er in de woning een andere badkamer aanwezig is waar [gedaagde] gebruik van kon maken is de kantonrechter het met [eiseres sub 1] c.s. eens dat een verlaging tot 50 % van de door haar vastgestelde huurprijs te hoog is. Een verlaging van de huurprijs tot dit percentage staat volgens de kantonrechter niet in verhouding tot de vermindering van het huurgenot. De kantonrechter vindt een verlaging tot 80% (dus met 20 %) wel redelijk. De door de kantonrechter vastgestelde redelijke huurprijs van € 180,23 wordt daarom met ingang van 18 augustus 2020 tijdelijk verlaagd tot 80% daarvan. Dit betekent dat [gedaagde] over de periode van 18 augustus 2020 tot 1 maart 2021 € 144,18 per maand aan huur moest betalen aan [eiseres sub 2] . De vordering tot terugbetaling van de door [gedaagde] onverschuldigd betaalde huur (het verschil tussen de door [gedaagde] betaalde huur en het bedrag van € 144,18 per maand) zal dan ook worden toegewezen. [gedaagde] vordert in reconventie veroordeling van zowel [eiseres sub 1] als [eiseres sub 2] tot betaling van de teveel betaalde huur. Omdat vast staat dat [eiseres sub 2] als verhuurder optrad, zal [eiseres sub 2] tot betaling van dit bedrag aan onverschuldigd betaalde huur worden veroordeeld. De vordering jegens [eiseres sub 1] zal worden afgewezen.

Proceskosten

In conventie

3.21. In conventie wordt de primaire vordering van [eiseres sub 1] c.s. toegewezen. Deze vordering is ingesteld omdat de Huurcommissie ten onrechte [eiseres sub 1] als verhuurder in haar uitspraak heeft vermeld. Omdat niet is gebleken dat deze kennelijke fout aan [eiseres sub 1] c.s. of [gedaagde] kan worden toegerekend, vindt de kantonrechter het niet redelijk om [gedaagde] in de proceskosten te veroordelen. In conventie zullen de proceskosten daarom worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt.

In reconventie

3.22. [eiseres sub 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van [gedaagde] worden veroordeeld. Omdat de vordering in reconventie van [gedaagde] voortvloeit uit haar verweer in conventie, worden de proceskosten begroot op halve punten-voet. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden daarom begroot op € 218,- (2 x 0,5 punten × tarief € 218,-) aan salaris advocaat. Ook de gevorderde nakosten zijn toewijsbaar.

De kantonrechter:

In conventie:

4.1. verklaart voor recht dat tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] geen huurovereenkomst bestaat en dat er tussen [eiseres sub 1] en [gedaagde] niet is overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie van 17 november 2021 is vastgesteld;

4.2. compenseert de proceskosten, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

4.3. wijst het meer of anders gevorderde af.

In reconventie:

4.4. stelt de tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] overeengekomen aanvangshuurprijs met ingang van 18 augustus 2020 vast op € 180,23 per maand;

4.5. verlaagt de tussen [eiseres sub 2] en [gedaagde] overeengekomen aanvangshuurprijs over de periode van 18 augustus 2020 tot 1 maart 2021 tot € 144,18 per maand in verband met het ontbreken van een ventilatievoorziening in de badkamer op de 1e etage;

4.6. veroordeelt [eiseres sub 2] tot betaling aan [gedaagde] van de onverschuldigd betaalde huur over de periode van 18 augustus 2020 tot 1 maart 2021 (het verschil tussen de door [gedaagde] betaalde huur en het bedrag van € 144,18 per maand), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 16 februari 2022 tot de dag van betaling;

4.7. veroordeelt [eiseres sub 1] en [eiseres sub 2] hoofdelijk tot betaling van de proceskosten aan de kant van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 218,-;

4.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.9. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.L. Veendrick, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 september 2022.