ECLI:NL:RBMNE:2023:3735

RECHTBANK

MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: 10226792 \ UC EXPL 22-7963

Vonnis van 21 juni 2023

in de zaak van

1 [eiseres sub 1] ,

te [woonplaats 1] ,2. [eiser sub 2],

te [woonplaats 1] ,

eisende partijen in conventie,

verwerende partijen in reconventie,

hierna samen te noemen: [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] ,

gemachtigde: mr. P.K. Singh,

tegen

[gedaagde]

,

te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: M. Maeder-Maes.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 29 november 2022 met 12 producties, - de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met 10 producties, - de brief van 22 februari 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,

- de conclusie van antwoord in reconventie met producties 13 tot en met 16, tevens voorwaardelijke vermeerdering van eis in conventie, - de akte vermindering van eis in reconventie,

- de aanvullende producties 11 tot en met 14 van [gedaagde] , - de mondelinge behandeling van 11 mei 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2. Hierna is bepaald dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken.

2Waar gaat deze zaak over?

2.1. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben sinds 15 februari 2022 van [gedaagde] de woning aan het adres [adres] in [plaats] gehuurd. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 4.200,00 en de huur van 15 februari 2022 tot en met 31 maart 2022 van € 3.066,58 betaald. De huurprijs bedraagt € 2.100,00 per maand.

2.2. In de nacht van 8 maart 2022 op 9 maart 2022 is de warmwaterleiding in de woning gesprongen waardoor er een lekkage is ontstaan. De gesprongen leiding bevond zich in de muur van de slaapkamer op de eerste verdieping, boven de keuken. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben diezelfde nacht, met behulp van een loodgieter, de hoofdkraan dichtgedraaid. De loodgieter heeft die nacht ook een nieuwe, tijdelijke koppeling op de leiding aangebracht. De lekkage heeft veel schade aan de woning aangebracht. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben vervolgens de woning verlaten.

2.3. Op 22 maart 2022 sturen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een brief aan [gedaagde] , waarin zij de huurovereenkomst ontbinden. Ook maken zij aanspraak op terugbetaling van de huur en de waarborgsom.

2.4. Omdat [gedaagde] de huur en de waarborgsom niet heeft terugbetaald, vorderen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] in deze procedure betaling daarvan. Zij stellen dat zij in de korte periode dat zij de woning hebben gehuurd, geen huurgenot hebben gehad door de lekkage. Het gaat om een bedrag van in totaal € 7.266,58. Daarnaast vorderen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] een schadevergoeding van € 7.492,63, omdat zij stellen schade te hebben geleden door de lekkage. Ook vorderen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. Tot slot vorderen [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] voorwaardelijk, indien geoordeeld wordt dat de huurovereenkomst niet is ontbonden, een huurprijsvermindering van 100% over de periode 8 maart 2022 tot en met 30 april 2022.

2.5. [gedaagde] heeft verweer gevoerd en betwist dat er sprake is van een gebrek. De ontbinding van de huurovereenkomst is dan ook niet gerechtvaardigd. De lekkage is diezelfde nacht nog gerepareerd en de woning was volgens haar dan ook niet onbewoonbaar. Bovendien hadden [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de schade moeten beperken door eerder de hoofdkraan dicht te draaien. Daarom vordert [gedaagde] in reconventie, nadat zij haar eis heeft gewijzigd, een schadevergoeding van € 14.371,38, vermeerderd met de wettelijke rente. Ook vordert zij vergoeding van gevolgschade, nader op te maken bij staat, en een verklaring voor recht dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de huur van april 2022 verschuldigd zijn en dat [gedaagde] de waarborgsom bevoegd heeft verrekend.

3.1. De vorderingen in conventie en de eis in reconventie worden hierna, voor zover dat mogelijk is, samen behandeld.

Ontbinding van de huurovereenkomst

3.2. Tussen partijen bestaat discussie over de vraag of [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de huurovereenkomst met [gedaagde] mochten ontbinden. De huurder is op grond van artikel 7:279 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bevoegd om de huurovereenkomst te ontbinden, indien het deel van gehuurde woonruimte dat voor de huurder en zijn gezin voor bewoning noodzakelijk is, door een gebrek onbewoonbaar is. Een gebrek is een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak (artikel 7:204 lid 2 BW). Beoordeeld moet worden of er sprake is van een (niet aan de huurder toe te rekenen) gebrek, en zo ja, of een voor bewoning noodzakelijk deel van de woning hierdoor onbewoonbaar is geworden.

Gebrek

3.2.1. De kantonrechter begrijpt de stelling van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zo, dat zowel de lekkage als de vermeende constructiefout in de warmwaterleiding waardoor de lekkage zou zijn ontstaan, aan te merken zijn als een gebrek. Volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zou de warmwaterleiding zijn gesprongen door het gebruik van onjuiste materialen.

3.2.2. Wat betreft de warmwaterleiding kan niet worden vastgesteld dat er sprake is geweest van een constructiefout, en dus van een gebrek. De loodgieter die [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] op 9 maart 2022 hebben ingeschakeld, heeft verklaard dat de leidingen met knelkoppelingen aan elkaar zijn gekoppeld, in plaats van met perskoppelingen. Kennelijk is het tegenwoordig gebruikelijk (want veiliger) om leidingen in de muur met perskoppelingen aan elkaar te maken, maar dat betekent niet dat er door het gebruik van knelkoppelingen zonder meer sprake is van een constructiefout of gebruik van onjuist materiaal. De woning, en daarmee het leidingenstelsel, is immers al 45 jaar oud. Gezien de ouderdom van de woning is het dus denkbaar dat destijds gebruik is gemaakt van deze (tegenwoordig kennelijk verouderde maar toen nog gebruikelijke) methode om de leidingen aan elkaar vast te maken. Dat maakt echter niet dat er sprake is van een constructiefout of dat er onjuist materiaal is gebruikt. Ook is niet gebleken dat de woning en/of de leidingen slecht zijn onderhouden. De warmwaterleiding kan dan ook niet aangemerkt worden als gebrek.

3.2.3. De lekkage is daarentegen wel aan te merken als een gebrek. Tussen partijen staat niet ter discussie dat de lekkage ernstig was. Bij het aangaan van de huurovereenkomst mochten [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] verwachten dat zij de woning konden gebruiken zonder last te hebben van een dergelijk ernstige lekkage. Bovendien zijn [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] door de lekkage ernstig in hun huurgenot beperkt. De gevolgen van de lekkage waren immers groot. Op de foto’s is ook te zien dat de lekkage veel schade heeft aangericht. Zo is het plafond in de keuken naar beneden gekomen, en was de keuken onbruikbaar.

3.2.4. Volgens [gedaagde] is de lekkage, althans de ernstige gevolgen daarvan, een omstandigheid die aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] is toe te rekenen. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben volgens [gedaagde] te lang gewacht met het dichtdraaien van de hoofdkraan, terwijl zij als huurders een schadebeperkingsplicht hebben. Daardoor kan er volgens haar geen sprake zijn van een gebrek. De kantonrechter volgt deze stelling niet. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat toen de lekkage begon, zij, nadat bleek dat het gezin veilig was, direct op zoek zijn gegaan naar de hoofdkraan. Deze bevond zich in de meterkast op de gang. De hoofdkraan was echter moeilijk te zien, omdat deze niet naar de deur van de meterkast was geplaatst, maar omgekeerd richting de muur was geplaatst. Bovendien was er niet alleen een kraan waaraan gedraaid kon worden, maar ook een hendel. Zij wisten niet welke van de twee zij moesten gebruiken. Het lukte [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] dan ook niet om de kraan dicht te krijgen. De dochter van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] was ondertussen bezig met het vinden van een loodgieter. Toen de loodgieter onderweg was, hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de loodgieter ook nog via videobellen gesproken. De loodgieter heeft via deze weg geprobeerd [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] te helpen bij het dichtdraaien van de kraan, maar dat lukte niet. Uiteindelijk is het de loodgieter geweest die de hoofdkraan heeft dichtgedraaid, waardoor de lekkage is gestopt.

3.2.5. [gedaagde] twijfelt weliswaar aan deze verklaring van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] , maar het ligt zeer voor de hand dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de hoofdkraan onmiddellijk dicht hadden gedraaid als zij dat konden. Het uitstellen van het afsluiten van de hoofdkraan zorgt niet alleen voor veel schade aan hun spullen, maar dat is ook nog eens onveilig. [gedaagde] heeft ook geen uitleg kunnen geven waarom [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] dit uitgesteld zouden hebben. Bovendien is het aannemelijk dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] niet wisten hoe de hoofdkraan werkte. Zij woonden op het moment van de lekkage immers nog geen maand in de woning. Ook hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] meteen, nadat zij de makelaar en [gedaagde] niet konden bereiken, een loodgieter ingeschakeld. De conclusie is dan ook dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] zich voldoende hebben ingespannen om te proberen de lekkage zo snel mogelijk te stoppen. De lekkage (en de gevolgen daarvan) is dan ook niet een omstandigheid die aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] is toe te rekenen.

Woning onbewoonbaar

3.2.6. De lekkage heeft erg veel (water)schade veroorzaakt. Het plafond van de keuken is naar beneden gekomen en de keuken is mede daardoor onbruikbaar geworden. Ook in de slaapkamer waar de warmwaterleiding is gesprongen, is veel schade. De vraag is of de woning hierdoor onbewoonbaar is geworden. Vooropgesteld wordt dat voor een ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:279 lid 1 BW niet is vereist dat de hele woning onbewoonbaar is. Het gaat erom dat een voor bewoning noodzakelijk deel van de woning door het gebrek onbewoonbaar is.

3.2.7. Tussen partijen staat vast dat de keuken niet meer gebruikt kon worden. Dat blijkt ook wel uit het feit dat de keuken volledig vervangen moest worden en uiteindelijk pas maanden later na herstel is opgeleverd. De keuken is een voor de bewoning noodzakelijk deel van de woning. Door de lekkage kon de keuken niet gebruikt worden. Daarmee is de woning, althans de keuken die noodzakelijk is voor bewoning, onbewoonbaar door het gebrek.

3.2.8. Omdat er sprake was van een gebrek waardoor een deel van de woning onbewoonbaar is geworden, hadden [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] het recht om de huurovereenkomst te ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring. Dat hebben zij op 22 maart 2022 gedaan. De huurovereenkomst is met deze verklaring dan ook terecht ontbonden.

3.2.9. Anders dan [gedaagde] stelt, is verzuim niet vereist.

In het feit dat de woning onbewoonbaar is, ligt immers al besloten dat nakoming van de verplichting tot genotsverschaffing van de verhuurder onmogelijk is vanaf 9 maart 2022.

Huur

3.3. Aangezien het gebrek op 9 maart 2022 aanving, en vanaf dat moment de woning onbewoonbaar was, hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] vanaf die datum recht op terugbetaling van de huur. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben voor de periode van 9 maart 2022 tot en met 31 maart 2022 een bedrag van € 1.558,06 aan huur betaald (23/31 x de maandelijkse huurprijs van € 2.100,00). Dit bedrag wordt toegewezen.

3.3.1. Omdat de huurovereenkomst is ontbonden op 22 maart 2022, zijn [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] geen huur verschuldigd over de maand april 2022. De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht die hierop ziet wordt dan ook afgewezen.

Waarborgsom

3.4. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] hebben bij aanvang van de huur een waarborgsom van € 4.200,00 betaald. In beginsel hebben zij na beëindiging van de huurovereenkomst recht op terugbetaling hiervan. [gedaagde] heeft de waarborgsom verrekend met de huur van april 2022, schoonmaakkosten, schilder- en reparatiekosten en kosten voor de afvoer van achtergelaten spullen. De vraag is of [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] deze kosten moeten betalen en of [gedaagde] deze dus met de waarborgsom kan verrekenen.

3.4.1. Zoals hiervoor al is geoordeeld in overweging 3.3.1, zijn [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] geen huur verschuldigd voor de maand april 2022. [gedaagde] kan dit bedrag van € 2.100,00 dan ook niet verrekenen met de waarborgsom.

3.4.2. Partijen hebben bij aanvang van de huur een inspectierapport opgesteld met foto’s van de woning. Op grond van artikel 7:224 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is de huurder in dat geval verplicht om de woning in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving (het inspectierapport) is aanvaard. Indien de huurder die verplichting niet nakomt, dan heeft de verhuurder recht op schadevergoeding. Tussen partijen bestaat geen discussie dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de woning niet in dezelfde staat konden opleveren wanneer het gaat om de schade die door de lekkage is ontstaan.

3.4.3. [gedaagde] heeft ten eerste € 830,00 aan schoonmaakkosten verrekend met de waarborgsom. Het gaat volgens haar om kosten voor het schoonmaken van andere ruimtes dan de keuken, zoals het toilet. [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd dat deze andere ruimtes zoals het toilet niet schoon waren achtergelaten. Hier heeft zij geen foto’s van in het geding gebracht en dit blijkt ook niet uit de foto’s van het eindinspectierapport dat [gedaagde] op 4 april 2022 heeft opgesteld. Dat de staat van de woning bij het einde van de huurovereenkomst anders was dan bij aanvang, kan wat betreft de schoonmaakkosten dan ook niet worden vastgesteld.

3.4.4. Daarnaast heeft [gedaagde] € 680,00 in rekening gebracht voor schilderwerkzaamheden, muurreparatie en de reparatie van verhuisschade. In het eindinspectierapport staat dat er in de woonkamer gaten in de muur zijn geconstateerd en dat er verhuisschade in het trapgat naar de zolder is geconstateerd. Volgens [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] is de verhuisschade in het trapgat ook zichtbaar op de foto’s in het inspectierapport dat bij aanvang is opgemaakt. Dat is echter niet te zien, en staat ook niet als schade genoemd in dat inspectierapport. De kantonrechter stelt daarom vast dat [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] de woning op deze twee punten niet in dezelfde staat heeft opgeleverd als bij aanvang. Kennelijk zien de schilder- en reparatiekosten op deze twee punten, maar [gedaagde] heeft niet uitgelegd waarom deze twee zeer kleine schadeposten dit relatief hoge bedrag rechtvaardigen. Het is niet duidelijk hoe het met de waarborg verrekende bedrag is opgebouwd. De kantonrechter stelt de schade van [gedaagde] daarom met inachtneming van artikel 6:97 BW vast op € 100,00. Dat is een redelijk bedrag gezien de (geringe) aard van de schadeposten.

3.4.5. Tot slot heeft [gedaagde] € 675,00 voor de afvoer van de achtergelaten spullen verrekend met de waarborgsom. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] erkennen dat zij spullen hebben achtergelaten, omdat deze door de lekkage zijn beschadigd en niet meer bruikbaar waren. Zij hadden deze spullen echter wel mee moeten nemen, of zelf moeten afvoeren en weggooien. Zij moeten de woning immers opleveren in dezelfde staat als bij aanvang, dus zonder hun eigen meubels. Het bedrag van € 675,00 heeft [gedaagde] echter onvoldoende onderbouwd. Op de factuur die hier betrekking op heeft staat dat deze kosten zijn gemaakt voor het verwijderen van meubels en grofvuil, voor het transport en voor de stort. Niet is gebleken welk deel van dit bedrag voor de afvoer van de spullen uit de keuken is bedoeld en welk deel voor de afvoer van de overige spullen is bedoeld. De kosten die zien op de afvoer van de spullen uit de keuken en het verwijderen van grofvuil komen immers vanwege de lekkage niet voor rekening van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] . De kantonrechter stelt de schade van [gedaagde] daarom met inachtneming van artikel 6:97 BW vast op € 400,00.

3.4.6. Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] € 500,00 aan schade kan inhouden op de waarborgsom. Dat betekent dat zij € 3.700,00 aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] moet terugbetalen. Dat bedrag wordt toegewezen.

3.4.7. De door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht dat zij de waarborgsom bevoegd heeft verrekend wordt afgewezen, omdat zij een groot deel van de waarborgsom niet mocht verrekenen. Bovendien heeft zij voor het deel dat zij wel mocht verrekenen geen zelfstandig belang bij de verklaring voor recht, omdat uit het toegewezen bedrag in conventie al blijkt dat zij dat deel van de waarborgsom niet hoeft terug te betalen.

Schadevergoeding [eiseres sub 1] en [eiser sub 2]

3.5. [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] vorderen een schadevergoeding van in totaal € 7.492,63 voor de schade die zij hebben geleden door de lekkage. Op grond van artikel 7:208 BW moet de verhuurder de door een gebrek veroorzaakte schade vergoeden, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, of indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen.

3.5.1. Het gebrek (de lekkage) is op 9 maart 2022 ontstaan, dus nadat de huurovereenkomst was aangegaan. Hoewel [gedaagde] als verhuurder verantwoordelijk is voor (de gevolgen van) de lekkage, is niet gebleken dat de lekkage ook het gevolg is van een aan haar toerekenbare tekortkoming. Zoals eerder overwogen in 3.2.2, is niet gebleken dat er sprake is geweest van een constructiefout in de leidingen, of dat de woning slecht was onderhouden. Een gesprongen warmwaterleiding is ernstig en levert een gebrek op, maar dat betekent niet dat dit ook onmiddellijk het gevolg is van een toerekenbare tekortkoming is van de verhuurder. Dat hebben [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] in dit geval onvoldoende onderbouwd.

De kantonrechter

in conventie

4.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] te betalen een bedrag van € 6.029,92, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 5.258,06, met ingang van 7 april 2022, tot de dag van volledige betaling,

4.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.482,74, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

4.3. veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

- € 132,00 aan salaris gemachtigde,

- te vermeerderen met de explootkosten als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,

- en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,

4.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

4.5. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

4.6. wijst de vorderingen van [gedaagde] af,

4.7. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] tot dit vonnis vastgesteld op € 396,00,

4.8. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 21 juni 2023.

3.9. Uit het voorgaande volgt dat in conventie in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen aan [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] :

- huur - waarborgsom

€ €

1.558,06 3.700,00

- buitengerechtelijke incassokosten

€

771,86

+

Totaal

€

6.029,92

3.10. De vorderingen van [gedaagde] in reconventie worden afgewezen.

Proceskosten

3.11. [gedaagde] is de partij die zowel in conventie als in reconventie (grotendeels) ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] in conventie als volgt vastgesteld:

- kosten van de dagvaarding

€

129,74

- griffierecht

€

693,00

- salaris gemachtigde

€

660,00

(2 punten × tarief € 330,00)

Totaal

€

1.482,74

3.11.1. De wettelijke rente over de proceskosten in conventie wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

3.11.2. Omdat de eis in reconventie voortvloeit uit de vordering in conventie, worden de kosten in reconventie aan de zijde van [eiseres sub 1] en [eiser sub 2] begroot op € 396,00 (2 x 0,5 punt x tarief € 396,00) aan salaris gemachtigde.

3.11.3. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.