ECLI:NL:RBNHO:2017:9305

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Afdeling Privaatrecht

Sectie Kanton - locatie Haarlem

Zaaknr./rolnr.: 5963153 \ CV EXPL 17-4315

Uitspraakdatum: 8 november 2017

Vonnis in de zaak van:

de besloten vennootschap Vastned Retail Nederland B.V.

gevestigd te Rotterdam

eiseres in conventie

verweerster in reconventie

verder te noemen: Vastned

gemachtigde: mr. K.M. Verdurmen

tegen

de besloten vennootschap Partycentrum Beverwijk B.V.

gevestigd te Beverwijk

gedaagde in conventie

eiseres in reconventie

verder te noemen: Partycentrum

gemachtigde: mr. J.A.Th. Spoor

1 Het procesverloop

1.1. Vastned heeft bij dagvaarding van 26 april 2017 een vordering tegen Partycentrum ingesteld. Partycentrum heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend. Vastned heeft vervolgens nog schriftelijk gereageerd in de zaak van de tegenvordering.

1.2. Op 11 oktober 2017 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft Vastned bij faxbrief van 4 oktober 2017 nog een productie toegezonden.

2.1. Vastned is met de rechtsvoorganger van Partycentrum een huurovereenkomst aangegaan van 1 juni 1998 tot en met 31 mei 2003. Vervolgens is de huurovereenkomst voortgezet voor vijf jaar, en daarna telkens verlengd per periode van één jaar.

2.2. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte van de ROZ van 28 januari 1994 van toepassing. Hierin is onder meer bepaald: “Schade (…) 6.5 Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder of van derden – en huurder vrijwaart verhuurder voor aanspraken van derden ter zake - door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt (…), van stoornis in het huurgenot en van stoornis of tekortkomingen in de leveringen en diensten, alles behoudens in geval van schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

6.6 Verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van huurder of voor schade als gevolg van de activiteiten van andere huurders of van belemmeringen in het gebruik van het gehuurde die derden veroorzaken, tenzij in geval van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder dienaangaande. (…)

Aanpassingen

10. Indien verhuurder het nodig oordeelt in, op of aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of aan belendingen onderhoud, herstel, vernieuwing, waaronder extra voorzieningen en wijzigingen begrepen, renovatie- of andere werkzaamheden te (doen) verrichten of indien deze nodig zijn in verband met (milieu-)eisen of maatregelen van de overheid of openbare nutsbedrijven, zal huurder die werkzaamheden en maatregelen en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen, ook al duurt een en ander langer dan veertig dagen, echter onverminderd het gestelde in artikel 7A: 1589 BW. (…).

Kosten

13. In alle gevallen waarin verhuurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen huurder om deze tot nakoming van de overeenkomst of tot ontruiming te dwingen, is huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door verhuurder te betalen proceskosten – aan verhuurder te voldoen. De gemaakte kosten worden tussen partijen bij voorbaat vastgesteld op een bedrag dat niet lager is dan het gebruikelijke tarief dat door gerechtsdeurwaarders wordt gehanteerd. (…)

Betalingen (…)

14.2. Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege vanaf de vervaldag een direct opeisbare boete van 2% per maand van het verschuldigde met een minimum van € 250,-- per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt. (…)”

2.3. Per 1 januari 2014 is Partycentrum in de plaats gesteld en is de huur voortgezet voor een termijn van vijf jaar met een verlenging van telkens vijf jaar. Tussen partijen is onder meer overeengekomen: “(…) 9. Het gehuurde zal in de huidige staat worden opgeleverd en verhuurd wordt uitsluitend het casco. Onderhoud en vervanging van de installaties, pui, etc. is volledig voor rekening van ondergetekende sub II [= Partycentrum, griffier] (…)”.

2.4. Bij allonge I van 26 september 2014 zijn partijen huurreductie overeengekomen.

2.5. In de periode rondom oktober 2014 is het gehuurde bewoond door personeelsleden van Partycentrum in strijd met bestemming van het gehuurde.

2.6. Bij verstekvonnis van 8 juli 2015 van de kantonrechter te Haarlem is de huurovereenkomst ontbonden en is Partycentrum veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde en betaling van een huurachterstand ad € 20.736,77.

2.7. In augustus-september 2015 heeft de brandweer geconstateerd dat het gehuurde niet aan (brand)veiligheidseisen voldoet.

2.8. Bij Allonge II van 28 december 2015 hebben partijen afspraken gemaakt over de realisatie en financiering van brandveiligheidsmaatregelen. Dit heeft onder meer geleid tot een opslag op de huur ad € 350,00 ex btw.

2.9. Bij de uitvoering van de brandveiligheidsmaatregelen is asbesthoudend materiaal vrijgekomen. Het gehuurde is vervolgens enige tijd gesloten geweest. Partijen hebben vervolgens een regeling getroffen waarbij Vastned onder meer de huurachterstand heeft kwijtgescholden, tot 1 augustus 2016 een huurvrije periode heeft gegeven, en een bedrag ineens heeft betaald.

2.10. In haar e-mail van 14 juli 2016 waarin de raadsvrouw van Vastned de getroffen regeling heeft beschreven, staat: “(…) Na uitvoering van het onder 1 t/m 8 gestelde verlenen partijen elkaar over en weer finale kwijting ter zake van de over en weer gestelde schade als gevolg van de geconstateerde asbest. (…) Ik verneem graag van uw of wij er zo uit zijn.(…)” In reactie daarop heeft de raadsman van Partycentrum bij e-mail van 15 juli 2016 laten weten: “Het onderstaande is wat cliënte betreft akkoord, (…)”

2.11. In de periode september tot en met november 2016 heeft Vastned Partycentrum acht sommaties gestuurd in verband met huurachterstand.

2.12. Op 26 september 2016 heeft Partycentrum aan Vastned per e-mail bericht dat zij de maandelijkse betalingen voor juli, augustus en september 2016 niet kan betalen omdat zij kampt met een aanloopperiode / het opnieuw opstarten van de onderneming waarin zij onvoldoende inkomsten genereert.

2.13. De gemachtigde van Vastned heeft Partycentrum op 3 februari 2017 gesommeerd om tot betaling van de achterstanden over te gaan en dat bij gebreke daarvan een ontbindingsprocedure zal worden opgestart.

2.14. Op 28 september 2017 is de huurachterstand ingelopen tot een bedrag van € 15.625,23.

2.15. Op 6 oktober 2017 is de gehele huurachterstand ingelopen.

3 De vordering

3.1. Vastned vordert - na wijziging van haar vordering - dat de kantonrechter de huurovereenkomst zo spoedig mogelijk ontbindt en Partycentrum veroordeelt tot ontruiming van het gehuurde. Daarbij vordert zij veroordeling van Partycentrum tot betaling van:(i) de contractueel verschuldigde boetes, (ii) de maandelijkse huur- c.q. gebruiksvergoeding vanaf mei 2017 tot aan de datum van ontruiming van € 6.814,01 vermeerderd met een boete van 2%, (iii) een schadevergoeding wegens huurderving vanaf de datum van de ontruiming tot en met 31 december 2018, (iv) de buitengerechtelijke incassokosten, (v) de proces-en nakosten vermeerderd met wettelijke handelsrente.

3.2. Vastned legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Partycentrum ondanks sommaties tekort blijft schieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Partycentrum betaalt de maandelijkse termijnen niet, niet geheel of niet tijdig. Partycentrum is gehouden tot volledige nakoming van de huurovereenkomst en de daarbij behorende allonges. Ondanks coulance van Vastned bestaande uit huurreductie, een huurvrije periode, kwijtschelding van achterstand, financiële hulp bij de uitvoering van de verplichte brandveiligheidsmaatregelen en een regeling omtrent de gevolgen van de asbestkwestie, houdt Partycentrum zich niet aan de afspraken over de maandelijkse betalingen.

6.1. De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6.2. De eerste vraag die ter beantwoording voor ligt is of, zoals Vastned vordert, de huur ontbonden kan worden terwijl de huurachterstand die aanleiding was voor deze vordering, inmiddels door Partycentrum is ingelopen. Bij de beantwoording van die vraag geldt als uitgangspunt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling van het voorgaande moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval.

6.3. Voorop staat dat de tijdige en volledige betaling van de huur één van de belangrijkste verplichtingen van een huurder is. Deze verplichting staat los van de omzet die de huurder in het gehuurde weet te realiseren: ook als de resultaten door allerlei omstandigheden slecht zijn, is de huurder gehouden de overeengekomen huur te betalen. Aan die verplichting heeft Partycentrum meerdere malen en langdurig niet voldaan. Bij vonnis van 8 juli 2015 is de huurovereenkomst vanwege een toen bestaande huurachterstand ontbonden en is Partycentrum veroordeeld tot ontruiming. Daarvan is het uiteindelijk niet gekomen omdat Vastned bereid was een betalingsregeling met Partycentrum te treffen. Deze regeling is maar gedeeltelijk nagekomen omdat partijen in verband met in het gehuurde aangetroffen asbest in juli 2016 een regeling hebben getroffen waarbij (onder meer) de toen bestaande huurachterstand is kwijtgescholden. Vanaf augustus 2016 heeft Partycentrum weer niet aan haar betalingsverplichting heeft voldaan. Uit het door Vastned overgelegde betalingsoverzicht volgt dat Partycentrum pas vanaf januari 2017 weer tot betaling (van deelbedragen) is overgegaan. Pas vlak voor de comparitie van partijen in deze procedure is de gehele achterstand ingelopen. Dat gegeven maakt de wanprestatie van Partycentrum niet zodanig gering dat deze de ontbinding niet rechtvaardigt. Daarbij moet mede in aanmerking worden genomen dat Partycentrum de gevorderde contractuele boete wegens de ontijdige betaling en de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten niet heeft voldaan.

6.4. De door Partycentrum aangevoerde omstandigheden die volgens haar de huurachterstand verklaren althans inkleuren, maken het voorgaande niet anders. Zo is het verweer van Partycentrum dat de huurachterstand in 2015 was ontstaan en in 2017 niet verder is opgelopen, onjuist nu Vastned in juli 2016 de oude achterstand had kwijtgescholden en uit het overgelegde betalingsoverzicht blijkt dat Partycentrum vanaf augustus 2016 wederom heeft verzuimd de (volledige) huur te betalen. Het verweer dat Vastned weinig risico heeft gelopen omdat zij beschikte over een borgsom, gaat niet op nu die borgsom mede is bedoeld om een garantie te bieden voor opleveringsschade bij het einde van de huur, nog daargelaten dat die omstandigheid niet afdoet aan de ernst van de wanprestatie. Het betoog van Partycentrum dat de huurprijs te hoog is, disculpeert haar evenmin. Partycentrum is nu eenmaal gebonden aan hetgeen zij daarover met Vastned (nog in 2014) is overeengekomen. Ook de omstandigheid dat Partycentrum grote bedragen heeft moeten betalen voor de overname en voor de inrichting van het gehuurde, behoort tot haar ondernemersrisico en maakt de wanprestatie niet minder ernstig. Ten slotte kan ook het belang van Partycentrum bij voortzetting van de huur wegens een mogelijke overdracht van haar bedrijf en het huurcontract aan een derde, niet tot een ander oordeel leiden, al was het maar omdat op geen enkele wijze is gebleken dat thans sprake is van een reëel vooruitzicht op overdracht en evenmin dat de beoogde nieuwe huurder voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

6.5. Partycentrum heeft voorts aangevoerd dat zij vanwege in het gehuurde aangetroffen asbest niet in staat is geweest de huur tijdig en volledig te voldoen en dat zij vanwege die asbestkwestie een tegenvordering op Vastned heeft bestaande uit schade voor een bedrag van € 120.000,-. Anders dan Partycentrum betoogt kan de asbestkwestie in deze procedure geen rol meer spelen. Partijen hebben in verband met deze kwestie (en de daarvoor door Partycentrum gestelde schade) een regeling getroffen waarbij over en weer finale kwijting is verleend. De stelling van Partycentrum dat Vastned bij het treffen van die regeling misbruik heeft gemaakt van de noodsituatie waarin Partycentrum verkeerde, wordt verworpen. Nog daargelaten dat het gelet op de inhoud van de huurovereenkomst en de plaats waarop het asbest is aangetroffen nog maar de vraag is of Vastned voor die vervuiling en haar gevolgen überhaupt aansprakelijk was en in dat licht een genereuze regeling heeft getroffen, geldt dat Partycentrum bij de totstandkoming van de regeling is begeleid door een advocaat die geacht mag worden ter zake deskundig te zijn. Daarbij komt dat de regeling pas tot stand is gekomen toen Vastned de sanering al had laten uitvoeren zodat ook om die reden geen druk stond op de beslissing. Er mag van uitgegaan worden dat Partycentrum toen voldoende inzicht had in de schade die zij had geleden en mogelijk nog zou lijden. Op het moment waarop zij de regeling trof (juli 2016) was voorts voorzienbaar dat Partycentrum de eerstkomende maanden nog niet volgeboekt was en dus minder opbrengsten zou hebben.

6.6. De conclusie van het voorgaande is dat Partycentrum gebonden is aan de getroffen minnelijke regeling waarbij zij wat betreft de asbestkwestie finale kwijting heeft verleend. Aangezien Vastned haar verplichtingen uit die regeling is nagekomen, althans het tegendeel is gesteld noch gebleken, kan Partycentrum geen vergoeding van enige schade als gevolg van de asbestkwestie meer vorderen. Dat betekent dat de daarop gerichte reconventionele vordering zal worden afgewezen.

6.7. Het voorgaande betekent tevens dat het beroep dat Vastned, vermoedelijk zowel in het kader van haar verweer in conventie als haar vorderingen in reconventie, heeft gedaan op misbruik van noodsituatie/omstandigheden, onrechtmatige daad en toerekenbaar tekortschieten in de nakoming, faalt. Vastned heeft aan alle op haar rustende verplichtingen voldaan. Het treffen van de minnelijke regeling inzake de asbestkwestie, het beroep op de overeengekomen finale kwijting en het invorderen van de overeengekomen huurprijs is niet onrechtmatig jegens Partycentrum noch in strijd met enige op Vastned als verhuurder rustende verplichting.

6.8. Van schuldeisersverzuim is evenmin sprake: de nakoming van de huurbetalingsverplichting wordt immers niet door Vastned (of een voor haar rekening komende omstandigheid) belet. Voor wat betreft de asbestkwestie verwijst de kantonrechter naar hetgeen hiervoor is overwogen. Ten aanzien van de sluiting van de toegangsweg wegens wegwerkzaamheden geldt dat dit is gebeurd in opdracht van de gemeente en dat Vastned hierop geen invloed heeft. Er is dus sprake van een feitelijke belemmering door toedoen van derden, welke belemmering niet voor risico van Vastned is. Dat betekent dat de in reconventie gevorderde verklaring voor recht zal worden afgewezen, evenals de reconventionele vordering tot vergoeding van de schade die Partycentrum stelt geleden te hebben als gevolg van de opengebroken toegangsweg.

6.9. De conclusie is voorts dat geen van de verweren in conventie kan slagen en dat de kantonrechter de vordering van Vastned tot ontbinding van de huur en ontruiming van het gehuurde zal toewijzen. Dat geldt ook voor de door haar gevorderde gebruiksvergoeding over de periode tussen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

De kantonrechter:

de vordering

7.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen Vastned en Partycentrum met betrekking tot het gehuurde per 1 december 2017;

7.2. veroordeelt Partycentrum om het gehuurde binnen veertien (14) dagen na betekening van dit vonnis met al degenen die en al hetgeen zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, te ontruimen en ontruimd te houden en het gehuurde conform de huurovereenkomst en onder achterlating van het systeemplafond conform de afspraken in de asbestkwestie en onder afgifte van sleutels ter vrije beschikking van Vastned te stellen;

7.3. veroordeelt Partycentrum tot betaling aan Vastned binnen vijf (5) dagen na dit vonnis de contractuele boetes tot en met april 2017 van € 3.516,95 te voldoen;

7.4. veroordeelt Partycentrum tot betaling aan Vastned van de maandelijkse betalingsverplichting van € 6.814,01 (inclusief btw) per maand, te rekenen vanaf 1 mei 2017 tot 1 december 2017 en van een gebruiksvergoeding inclusief de vergoeding voor de brandveiligheidswerkzaamheden, gelijk aan de geldende betalingsverplichting ad € 6.814,01 (inclusief btw) voor de periode gelegen tussen 1 december 2017 en de datum van de ontruiming, alles vermeerderd met een boete van 2% over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom voor iedere maand dat het Partycentrum het door haar verschuldigde niet prompt op de vervaldag aan Vastned betaald;

7.5. veroordeelt Partycentrum tot betaling aan Vastned van een schadevergoeding wegens huurderving en derving van de vergoeding voor de brandveiligheidswerkzaamheden, gelijk aan de maandelijkse betalingsverplichting van € 6.814,01 (inclusief btw) vanaf het moment van ontruiming van het gehuurde tot en met 31 december 2018;

7.6. veroordeelt Partycentrum tot betaling aan Vastned van € 1.045,14 aan buitengerechtelijke incassokosten;

7.7. veroordeelt Partycentrum tot betaling van de proceskosten, die de kantonrechter aan de kant van Vastned tot en met vandaag vaststelt op:

dagvaarding € 103,11

griffierecht € 939,00

salaris gemachtigde € 800,00 ;

en, veroordeelt Partycentrum tot betaling van € 100,00 aan nasalaris voor zover daadwerkelijk nakosten door Vastned worden gemaakt;

en, vermeerderd met de wettelijke rente over de proces- en nakosten vanaf de datum gelegen 14 dagen na betekening van dit vonnis;

7.8. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

7.9. wijst de vordering voor het overige af.

de tegenvordering

7.10. wijst de vordering af;

7.11. veroordeelt Partycentrum tot betaling van de proceskosten, die tot en met vandaag voor Vastned worden vastgesteld op een bedrag van € 800,00 aan salaris van de gemachtigde van Vastned.

7.12. verklaart dit vonnis met betrekking tot de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.J. Dijk, kantonrechter, en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.

De griffier De kantonrechter