ECLI:NL:RBNHO:2022:5612

vonnis

RECHTBANK NOORD-HOLLAND

Handel, Kanton en Insolventie

Zittingsplaats Haarlem

zaaknummer / rolnummer: C/15/323655 / HA ZA 21-681

Vonnis van 29 juni 2022

in de zaak van

1 [eiser 1] ,

2. [eiser 2],

beiden wonende te [plaats 1] ,

eisers in conventie,

gedaagden in reconventie,

advocaat mr. T. Spronk te Amsterdam,

tegen

[gedaagde]

in hoedanigheid van rechtsopvolgster onder algemene titel van [betrokkene 1] ,

wonende te [plaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E.N. van Essen te Alkmaar.

Eisers in conventie, gedaagden in reconventie, zullen hierna gezamenlijk [eiser 1] c.s. worden genoemd,

Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, zal hierna [gedaagde] worden genoemd.

1 De kern van de zaak

1.1. Partijen zijn eigenaar van aangrenzende percelen. Het gaat in deze zaak in conventie om de vraag of [gedaagde] nog belang heeft bij de (ongewijzigde) instandhouding van een in 1915 gevestigd recht van erfdienstbaarheid van voetpad door een steeg die over het perceel van [eiser 1] c.s. loopt, ten behoeve van het perceel van [gedaagde] waarop een bloemenwinkel is gevestigd met daarachter haar woonhuis. In reconventie gaat het om de vraag of [gedaagde] door verjaring een recht van erfdienstbaarheid van voetpad heeft verkregen door diezelfde steeg, ten behoeve van een ander (naastgelegen) perceel van [gedaagde] waar een koelcel staat en een (bloemen)schuur, waarin (inmiddels) een yogastudio is gevestigd.

1.2. In reconventie komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] inderdaad door verjaring het recht van erfdienstbaarheid heeft verkregen, en wel door bevrijdende verjaring doordat de rechtsvoorganger van [gedaagde] , haar vader [betrokkene 1] , niet te goeder trouw was toen hij pretendeerde een recht van erfdienstbaarheid te hebben en hij twintig jaar lang ongestoord van die erfdienstbaarheid gebruik heeft gemaakt. In conventie komt de rechtbank tot het oordeel dat [gedaagde] nog belang heeft bij handhaving van de in 1915 gevestigde erfdienstbaarheid, voor zover die ziet op het gebruik van de steeg om de zijdeur in de bloemenwinkel, die uitkomt in de steeg, te bereiken. Dat gebruik is ook toegestaan aan een (toekomstige) huurder van [gedaagde] , wanneer die de etage boven de bloemenwinkel als appartement huurt.

Voor zover die erfdienstbaarheid ziet op de mogelijkheid om het (achtererf van het) woonhuis van [gedaagde] te bereiken via een toegangspoort, heeft de rechtbank ter plaatse na meting vastgesteld dat die toegangspoort zich bevindt voorbij het voetpad waarop de erfdienstbaarheid rust en dat het voetpad voor het overige is afgesloten van het perceel van [gedaagde] door een (scheids)muur. De rechtbank zal partijen in de gelegenheid stellen zich daarover nog uit te laten.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 13 april 2022, waarbij een gerechtelijke plaatsopneming (hierna: ‘descente’) is bepaald, en de daarin genoemde stukken;

de akte vermeerdering van eis in conventie, aanvulling verweer in reconventie en overleggen producties van de zijde van [eiser 1] c.s. van 12 mei 2022;

de akte overlegging producties van de zijde van [gedaagde] van 12 mei 2022;

de descente ter plaatse en aansluitend de mondelinge behandeling in Buurtcentrum ‘A3’ in [plaats 2] van 12 mei 2022;

de spreekaantekeningen van de zijde van [eiser 1] c.s.;

de spreekaantekeningen van de zijde van [gedaagde] .

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3.1. [eiser 1] c.s. is sinds 1995 eigenaar van het kadastrale perceel [kadaster nummer 3] met opstal, plaatselijk bekend als [adres 3] te [plaats 2] . [eiser 1] c.s. verhuurt de opstal.

3.2. [gedaagde] is enig erfgename van [betrokkene 1] , haar vader en oorspronkelijke gedaagde in deze procedure, en zijn rechtsopvolger onder algemene titel. [betrokkene 1] is overleden op 19 januari 2022.

3.3. Tot de nalatenschap van [betrokkene 1] behoren de kadastrale percelen [kadaster nummer 1] en [kadaster nummer 2] met opstallen, plaatselijk bekend als [adres 1] - [adres 2] . [betrokkene 1] heeft perceel [kadaster nummer 1] in 1968 aangekocht en perceel [kadaster nummer 2] in 1979.

3.4. [betrokkene 1] voerde tot 2015 zijn onderneming, [bedrijf 1] , aan de [adres 1] en woonde tot zijn overlijden in het achtergelegen woonhuis aan [straat] [adres 2] (hierna ook: de achterste woning).

3.5. In 1979 heeft [betrokkene 1] een (bloemen)schuur en koelcel op perceel [kadaster nummer 2] gebouwd ten behoeve van zijn onderneming.

3.6. In 2010 heeft [gedaagde] een yogastudio genaamd [bedrijf 2] ! gevestigd in de (bloemen)schuur.

3.7. Na zijn pensionering in 2015 heeft [betrokkene 1] [adres 1] verhuurd als winkelruimte aan [bedrijf 3] (hierna: [bedrijf 3] ), die daar ook een bloemenwinkel exploiteert. [bedrijf 3] maakt gebruik van de koelcel.

3.8. [gedaagde] woont nu in de achterste woning.

3.9. Tussen de opstallen op het perceel [kadaster nummer 3] van [eiser 1] c.s. en het perceel [kadaster nummer 1] van [gedaagde] bevindt zich, geheel op het erf van [eiser 1] c.s., een steeg. Die steeg loopt door over het perceel [kadaster nummer 2] van [gedaagde] tot aan de ingang van de (bloemen)schuur/ yogastudio. Aan het einde van de steeg kan ook (links) de koelcel worden bereikt. Op de steeg komen verschillende deuren van beide partijen en een (tuin)poort van [gedaagde] uit.

3.10. De steeg is sinds 1915 (voor een deel) belast met een erfdienstbaarheid van voetpad van en naar de openbare weg. Hierbij is het perceel [kadaster nummer 1] van (op dit moment) [gedaagde] het heersend erf en het perceel [kadaster nummer 3] van (op dit moment) [eiser 1] c.s. het dienend erf. De erfdienstbaarheid is gevestigd bij akte van levering van 1 november 1915 en is herhaald in de leveringsakte van [eiser 1] c.s. van 1 september 1995:

‘(…)

OMSCHRIJVING ERFDIENSTBAARHEDEN

(…)

“wordende bij deze gevestigd de erfdienstbaarheid van voetpad van en naar den openbaren weg, ten behoeve van het bij deze verkochte huis [van (inmiddels) [gedaagde] , rechtbank] en ten laste van het onverkochte overige gedeelte met gemeld sectienummer [kadaster nummer 4] [van (inmiddels) [eiser 1] c.s., rechtbank], als volgt:

Van de afluiving van den noordkant der voorste woning wordt een breedte van ongeveer zeventig centimeter bij den aanvang, over een lengte van drie meter veertig centimeter, echter spits toeloopend, gesloopt, die met honderd veertig centimeter aangrenzende breedte der grond van het onverkocht gebleven gedeelte voormeld, zal vormen het voetpad van twee meter breed, dat dan wordt belast met die erfdienstbaarheid.

Dat voetpad wordt voor die breedte van twee meter gegeven tot en met twee meter voorbij de eerste deur der voorste woning en wordt daarna versmald tot een meter breedte en loopt dan door tot een meter voorbij de achterzijde (oostkant) der achterste woning, zoodat daardoor ook de bewoners van deze woning van dat voetpad kunnen gebruik maken.”.

(…)’

3.11. Uit onderstaande kaart blijkt de ligging van de drie percelen met opstallen, steeg, deuren (‘d’), poort (‘P’), (bloemen)schuur (‘S’) en koelcel (‘K’):

{Afbeelding 1}

3.12. [bedrijf 3] maakt (onder andere) met bloemenkarren gebruik van de steeg om vanuit de zijdeur van de winkel aan de [adres 1] naar de koelcel te komen.

3.13. Klanten van de yogastudio van [gedaagde] maken gebruik van de steeg om vanaf de openbare weg naar de schuur te komen.

3.14. [gedaagde] is voornemens om op de bovenverdieping van [adres 1] een appartement te realiseren. Zij wenst het pand zo in te richten dat haar zijdeur in de steeg als ingang en opgang van dit appartement zal dienen.

Tekst

in conventie

4.1. [eiser 1] c.s. vordert na vermeerdering van zijn eis, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad,:

I. primair: opheffing van de gevestigde erfdienstbaarheid, althans wijziging van die erfdienstbaarheid in die zin dat de erfdienstbaarheid slechts omvat het gebruik van het dienend erf voor zover dat nodig is om de woning aan [straat] [adres 2] te kunnen bereiken, althans op een zodanige wijze in goede justitie te bepalen;

II. subisidair: een verbod aan [gedaagde] om de steeg te gebruiken en/of te laten gebruiken en/of te doen gebruiken als (i) toegang voor bezoekers en/of opslag van goederen van de in het bouwwerk op perceel [kadaster nummer 1] gevestigde ondernemingen, daaronder begrepen [bedrijf 2] ! en [bedrijf 3] [de rechtbank zal dit opvatten als het bouwwerk op perceel [kadaster nummer 2] , nu duidelijk is dat daarin de onderneming [bedrijf 2] ! is gevestigd en de koelcel op dat perceel wordt gebruikt door de onderneming [bedrijf 3] ], en (ii) voor toegang van huuders van het op de bovenetage van [adres 1] gelegen appartement, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.500,00 per overtreding;

III. zowel primair als subsidiair: veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.

4.2. [gedaagde] voert verweer.

4.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

4.4. [gedaagde] vordert, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad,:

I. een verklaring voor recht dat:

ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] en ten laste van perceel [kadaster nummer 3] door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, bestaande uit het recht van voetpad om te komen en te gaan van en naar de openbare weg ( [straat] ), waaronder het recht om met de hand bloemenwagens, fietsen, rolcontainers en andere soortgelijke objecten mee te voeren; althans,

de steeg een buurweg is, waarvan te voet en met bloemenwagens, fietsen, rolcontainers en andere soortgelijke objecten gebruik mag worden gemaakt;

II. veroordeling van [eiser 1] c.s. om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van een notariële akte verklaring van verjaring, althans een verklaring van buurweg, gevolgd door inschrijving daarvan in de bestemde openbare registers, primair op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of dagdeel dat [eiser 1] c.s. niet aan voormelde veroordeling voldoet, althans een bedrag dat deze rechtbank in goede justitie geraden acht en daarbij te bepalen dat partijen de kosten van de notariële akte naar rato zullen verdelen,

en subsidiair met bepaling dat een daartoe strekkend vonnis van de rechtbank de noodzakelijke medewerking van [eiser 1] c.s. bij de betreffende notariële akte kan vervangen;

III. veroordeling van [eiser 1] c.s. in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (BW) over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening;

IV. veroordeling van [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag der algehele voldoening.

4.5. [eiser 1] c.s. voert verweer.

4.6. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.1. De rechtbank ziet aanleiding om eerst de reconventionele vorderingen van [gedaagde] te bespreken, omdat de beslissing in reconventie (de vraag of door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 2] ) van invloed zal zijn op de beslissing in conventie (de vraag of [gedaagde] nog belang heeft bij (ongewijzigde) instandhouding van de gevestigde erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 1] , of dat bepaald gebruik van de steeg moet worden verboden). Na bespreking van de reconventionele vorderingen komen de vorderingen van [eiser 1] c.s. in conventie aan de orde.

in reconventie

5.2. Partijen zijn het erover eens dat de in 1915 gevestigde erfdienstbaarheid van voetpad ten laste van de steeg op perceel [kadaster nummer 3] van [eiser 1] c.s. en ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 1] van [gedaagde] niet ook geldt ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 2] dat [betrokkene 1] in 1979 heeft verkregen. Partijen zijn het er ook over eens dat ook in geen andere akte een erfdienstbaarheid van voetpad is gevestigd ten laste van het perceel van [eiser 1] c.s. en ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 2] van [gedaagde] .

Is een erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan? Wat zeggen partijen daarover?

5.3. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid van voetpad is ontstaan ten laste van het perceel van [eiser 1] c.s. en ten behoeve haar perceel [kadaster nummer 2] . Volgens [gedaagde] hebben haar vader en zij altijd gepretendeerd rechthebbende van deze erfdienstbaarheid te zijn. Dit blijkt uit de sinds 2010 permanente aanwezigheid van het bord met de tekst ‘INGANG’ aan het begin van de steeg ten behoeve van de yogastudio van [gedaagde] . Ook is de steeg vanaf 1979 intensief gebruikt om vanaf [straat] te komen en te gaan van en naar de koelcel, de bloemenschuur en later de yogastudio. De steeg werd en wordt nog steeds gebruikt door [gedaagde] , personeel en klanten van [betrokkene 1] , en door de latere exploitant (en personeel) van de bloemenwinkel. Daarnaast zijn vanaf 1979 tot heden regelmatig objecten geplaatst door gebruikers van perceel [kadaster nummer 2] , zoals bloemenkarren (met bestemming schuur of koelcel) en fietsen van vrienden en vriendinnen. Ter onderbouwing van haar standpunt verwijst [gedaagde] naar een dertigtal verklaringen van vrienden, bekenden en (voormalig) personeelsleden van [bedrijf 1] en [bedrijf 3] .

5.3.1. Primair is [gedaagde] van mening dat haar vader, en rechtsvoorganger, te goeder trouw was, en dat dus sprake is van verkrijgende verjaring. Hij was volgens [gedaagde] te goeder trouw, omdat in de leveringsakte van perceel [kadaster nummer 2] melding wordt gemaakt van het bestaan van erfdienstbaarheden. Gelet op de staande praktijk bij het gebruik van de steeg om de achterliggende gebieden te bereiken, mocht [betrokkene 1] in redelijkheid ervan uitgaan dat dat ook zou gelden voor zijn nieuwe perceel [kadaster nummer 2] .

5.3.2. Voor zover er geen sprake is van goede trouw, stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat er sprake is van bevrijdende verjaring.

5.3.3. [gedaagde] stelt dat de verjaringstermijn, voor zowel verkrijgende als bevrijdende verjaring, in 1992 (bij de inwerkingtreding van het Burgerlijk Wetboek) is gaan lopen. In geval van verkrijgende verjaring is de verjaring dan voltooid in 2002. In geval van bevrijdende verjaring is de verjaring dan voltooid in 2012.

5.4. [eiser 1] c.s. betwist dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan. Allereerst wijst [eiser 1] c.s. erop dat goede trouw alleen kan worden aangenomen indien de bezitter meende rechthebbende te zijn op grond van een inschrijving in de openbare registers. Uit de eigen stellingen van [gedaagde] blijkt dat de gestelde erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] niet in de registers is ingeschreven. Dat betekent dat geen sprake kan zijn van goede trouw. Dat [betrokkene 1] (ten onrechte) meende dat er ook een erfdienstbaarheid gold voor het komen en gaan naar perceel [kadaster nummer 2] , maakt dit niet anders. Wel kan volgens [eiser 1] c.s. uit de redenering van [gedaagde] worden afgeleid dat zij en haar vader niet de pretentie van bezit van erfdienstbaarheid hadden ten gunste van perceel [kadaster nummer 2] . Zij gingen volgens [eiser 1] c.s. immers kennelijk ervan uit dat de gevestigde erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel [kadaster nummer 1] ook gold voor het perceel [kadaster nummer 2] . De vermelding in de leveringsakte uit 1979 van het perceel [kadaster nummer 2] van ‘erfdienstbaarheden’ is slechts in algemene termen vervat. Daaruit blijkt niet van een erfdienstbaarheid ten laste van perceel [kadaster nummer 3] en ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] .

5.4.1. Verder betwist [eiser 1] c.s. het gepretendeerde bezit van [gedaagde] gedurende twintig jaar van een recht van erfdienstbaarheid ten laste van de steeg op perceel [kadaster nummer 3] van [eiser 1] c.s. en ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 2] van [gedaagde] . Het actuele gebruik van de steeg is van de bloemenwinkel en de yogastudio. De bloemenwinkel wordt per 2018 geëxploiteerd en de yogastudio is in 2005 opgericht. Sindsdien is minder dan 20 jaar verstreken.

5.4.2. Volgens [eiser 1] c.s. heeft [betrokkene 1] de exploitatie van zijn bloemenwinkel gestaakt in 2015. Met dit staken wordt hij geacht afstand te hebben gedaan van het recht zich op (bevrijdende) verjaring te beroepen.

Juridisch kader

5.5. De wet kent twee vormen van verjaring: de verkrijgende verjaring (die bij onroerende goederen ontstaat na tien jaar onafgebroken bezit te goeder trouw) en de bevrijdende verjaring (die ontstaat na een bezit van twintig jaren, ook al was het bezit niet te goeder trouw, omdat de rechtsvordering om dat bezit ongedaan te maken dan is verjaard). In beide gevallen wordt de bezitter na voltooiing van de verjaringstermijn rechthebbende op het goed.

5.6. Bezit is dus een centraal vereiste voor het ontstaan van verjaring. Bezit is het houden van een goed voor zichzelf. Of sprake is van bezit wordt naar verkeersopvattingen beoordeeld, met inachtneming van de regels van de artikelen 3:109 BW e.v. en overigens op grond van uiterlijke feiten. Bezit wordt verkregen door inbezitneming op zodanige wijze dat men zich de feitelijke macht over het goed verschaft met de pretentie rechthebbende te zijn. Het in bezit nemen van rechten, waaronder een recht van erfdienstbaarheid, gebeurt in de regel door ongestoorde uitoefening daarvan. Verder geldt dat het bezit 'ondubbelzinnig' moet zijn. Bij ondubbelzinnig bezit gedraagt de bezitter zich zodanig dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt, daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert rechthebbende te zijn, zodat de eigenaar tijdig maatregelen kan nemen om de inbreuk op zijn recht te beëindigen. Laat hij dat na, dan kan hem verjaring worden tegengeworpen. Dat betekent dat het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring pas mag worden aangenomen indien het voor die eigenaar kenbaar was dat de eigenaar van het andere erf een zodanig recht pretendeerde en hij niettemin heeft nagelaten daartegen op te treden.

De rechtvaardiging (voor het ontstaan van een recht van erfdienstbaarheid) ontbreekt indien de desbetreffende inbreuk op het lijdend erf wordt gepretendeerd op een andere grond, zoals een persoonlijk recht uit hoofde van een overeenkomst of toestemming van de eigenaar van het dienende erf.

5.7. Omdat [gedaagde] zich op het standpunt stelt dat haar vader door (verkrijgende of bevrijdende) verjaring rechthebbende is geworden op een recht van erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van [eiser 1] c.s. en ten behoeve van haar perceel [kadaster nummer 2] , betekent het voorgaande dat er feitelijke omstandigheden aanwezig moeten zijn waaruit naar verkeersopvattingen naar buiten toe ondubbelzinnig blijkt dat de [gedaagde] en haar rechtsvoorganger(s) zich gerechtigd acht(ten) tot het hebben van een zakelijk recht van overpad op het perceel van [eiser 1] c.s.

Verkrijgende verjaring

5.8. De rechtbank is met [eiser 1] c.s. van oordeel dat het door [gedaagde] bepleite bezit te goeder trouw alleen kan worden aangenomen indien de bezitter meende rechthebbende te zijn op grond van een (onjuiste) inschrijving in de openbare registers. Tussen partijen is niet in geschil dat geen erfdienstbaarheid bij afzonderlijke akte is gevestigd ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] en een dergelijke erfdienstbaarheid ook niet staat ingeschreven in de openbare registers. De algemene formulering in de akte uit 1979 tot levering van het perceel [kadaster nummer 2] aan [betrokkene 1] dat sprake is van ‘erfdienstbaarheden’ maakt daarom niet dat [gedaagde] te goeder trouw mocht aannemen dat sprake was van een erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van [eiser 1] c.s. en ten behoeve van zijn perceel [kadaster nummer 2] . Een concrete vestiging van een erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] of een inschrijving daarvan in de openbare registers ontbreekt immers. [gedaagde] was dus niet (bezitter) te goeder trouw toen hij meende rechthebbende te zijn op een erfdienstbaarheid van voetpad door de steeg ten behoeve van zijn perceel [kadaster nummer 2] . In de openbare registers had hij kunnen zien dat dat niet zo was. Het beroep van [gedaagde] op verkrijgende verjaring slaagt daarom niet.

Bevrijdende verjaring

5.9. Bij bevrijdende verjaring speelt de vraag of de bezitter te goeder trouw is of niet, geen rol. Bij de beoordeling van de vraag of [gedaagde] door bevrijdende verjaring de erfdienstbaarheid heeft verkregen op de steeg om te komen en te gaan naar haar perceel [kadaster nummer 2] komt het aan op de vraag of [gedaagde] en/of haar vader gedurende een onafgebroken periode van twintig jaar dat recht van erfdienstbaarheid in bezit hebben gehad. Dat wil zeggen: of het voor [eiser 1] c.s. kenbaar was dat [gedaagde] en/of haar vader gedurende die periode pretendeerde een recht van erfdienstbaarheid te hebben op de steeg om te komen en te gaan naar het perceel [kadaster nummer 2] door de ongestoorde uitoefening van dat recht. De rechtbank is van oordeel dat uit de feitelijke omstandigheden die [gedaagde] heeft aangevoerd, het gepretendeerde bezit van [betrokkene 1] blijkt gedurende (in ieder geval) de periode tussen 1992 - bij de inwerkintreding van het Nieuw Burgerlijk Wetboek waarin de bevrijdende verjaring is geregeld - en 2012. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.

5.10. Uit de schriftelijke verklaringen die [gedaagde] heeft overgelegd blijkt dat de steeg vanaf 1979 veelvuldig is gebruikt om vanaf de openbare weg en de zijdeur van de winkelruimte aan de [adres 1] naar de bloemenschuur en koelcel op het perceel [kadaster nummer 2] te komen, en andersom. Uit die verklaringen blijkt dat vanaf die periode regelmatig bezoekers vanaf de openbare weg door de steeg naar de schuur kwamen om daar met [gedaagde] op de zolder te trainen of voor feesten die daar werden gehouden. Uit de verklaringen van onder meer (oud) medewerkers van de bloemenwinkel volgt dat in die periode de steeg altijd werd gebruikt om bloemen al dan niet met behulp van bloemkarren via de steeg te brengen naar de koelcel of de schuur, en om via de zijdeur in de winkel en de steeg bloemen te halen en te brengen uit en naar de koelcel of schuur. [eiser 1] c.s. heeft dit gebruik van de steeg tot in elk geval 2015 – toen [betrokkene 1] met zijn bloemenwinkel is gestopt – niet betwist en bevestigd dat ook nu nog intensief gebruik gemaakt wordt van de steeg om de schuur en de koelcel te bereiken. Het gebruik van de steeg ten behoeve de koelcel en de schuur moet ook steeds zichtbaar zijn geweest voor [eiser 1] c.s. en zijn rechtsvoorgangers. Dat [gedaagde] en haar vader dit gebruik ook altijd hebben beoogd blijkt uit de inrichting van het perceel [kadaster nummer 2] ten opzichte van de steeg. De permanent aanwezige deuren in de koelcel en de schuur leiden immers direct naar de steeg, zodat meteen duidelijk zichtbaar is dat die als (enige) functie (kunnen) hebben om via de steeg te komen en te gaan naar de koelcel of de schuur.

5.11. Dat [betrokkene 1] pretendeerde een recht van erfdienstbaarheid te hebben ten behoeve van zijn perceel [kadaster nummer 2] blijk daarnaast ook uit het door [gedaagde] overgelegde bezwaarschrift dat [betrokkene 1] heeft ingediend op 28 februari 1996 tegen een bouwvergunning die [eiser 1] c.s. had aangevraagd voor zijn perceel [adres 3] . Onder punt 1 van het bezwaarschrift schrijft [betrokkene 1] het volgende: ‘de luifel aan de voorkant van het perceel zal doorgang belemmeren als ik met hoge plantenkarren over het recht van overpad ga om mijn opslagruimte te bereiken’. En onder punt 4 staat: ‘Omdat er een erfdienstbaarheid rust op de poort vanaf de openbare weg tot aan mijn koelcel, maak ik bezwaar tegen de volledige bebouwing van de grond van perceel 393’. [eiser 1] c.s. heeft niet weersproken dat hij destijds van dat bezwaarschrift heeft kennis genomen. Daarmee wist hij dus dat [gedaagde] ervan uitging dat hij een recht van erfdienstbaarheid had om via de steeg te komen en te gaan naar de schuur en de koelcel op zijn perceel [kadaster nummer 2] . Niet is gebleken dat [eiser 1] c.s. of zijn rechtsvoorgangers in die periode op enig moment - eerder dan in 2021 - bezwaar heeft gemaakt tegen dat gebruik van de steeg.

5.12. [eiser 1] c.s. heeft het verweer gevoerd dat [betrokkene 1] niet de pretentie kan hebben gehad van een (afzonderlijk) recht van erfdienstbaarheid ten behoeve het perceel [kadaster nummer 2] , omdat [betrokkene 1] zelf meende dat dat recht voortvloeide uit de bestaande erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 1] . De rechtbank volgt dat verweer niet, alleen al omdat [gedaagde] heeft betwist dat [betrokkene 1] een dergelijk standpunt (tegenover [eiser 1] c.s. of zijn rechtsvoorganger) heeft ingenomen en [eiser 1] c.s. zijn stelling op dit punt niet heeft onderbouwd.

5.13. [eiser 1] c.s. heeft verder erop gewezen dat [gedaagde] pas vanaf 2005 (volgens [gedaagde] vanaf 2010) in de schuur een yogastudio is gaan exploiteren. Dat maakt niet dat de verjaringstermijn pas toen is gaan lopen. Het gebruik als yogastudio heeft niet geleid tot een onderbreking van het bezit dat [betrokkene 1] daarvoor al had van het recht van erfdienstbaarheid. Die erfdienstbaarheid bestond immers uit het komen en gaan via de steeg naar de schuur toen het een bloemenschuur was, en (op de zolder) ook werd gebruikt voor sporttrainingen en feesten en partijen. Dat gebruik is niet wezenlijk veranderd toen [eiser 1] c.s. een yogastudio in de schuur vestigde. Bovendien is het gebruik van de steeg ten behoeve van de koelcel op hetzelfde perceel [kadaster nummer 2] ook na 2005 of 2010 ongewijzigd voortgezet.

De rechtbank

in conventie

6.1. verwijst de zaak naar de rol van 27 juli 2022 voor het nemen van een akte door [eiser 1] c.s. voor het doel zoals vermeld onder 5.35 van dit vonnis,

6.2. houdt iedere verdere beslissing aan,

in reconventie

6.3. verklaart voor recht dat ten behoeve van het perceel kadastraal bekend [plaats 2] sectie C nummer 2658 en ten laste van het perceel kadastraal bekend [plaats 2] sectie [kadaster nummer 3] door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, bestaande uit het recht van voetpad om te komen en te gaan van en naar de openbare weg ( [straat] ), waaronder het recht om aan de hand bloemenwagens, fietsen, rolcontainers en andere soortgelijke objecten mee te voeren,

6.4. veroordeelt [eiser 1] c.s. om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan het verlijden van een notariële akte van verklaring van verjaring, gevolgd door inschrijving van die akte in de bestemde openbare registers,

6.5. veroordeelt [eiser 1] c.s. om aan [gedaagde] een dwangsom te betalen van € 500,- per dag of dagdeel dat hij niet aan de onder 6.4 uitgesproken veroordeling voldoet, tot een maximum van € 10.000,- is bereikt,

6.6. bepaalt dat partijen ieder voor de helft de kosten van de notariële akte, zoals bedoeld onder 6.4, zullen dragen,

6.7. veroordeelt [eiser 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 844,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

6.8. veroordeelt [eiser 1] c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser 1] c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

6.9. verklaart dit vonnis in reconventie tot zover, met uitzondering van de verklaring voor recht onder 6.3, uitvoerbaar bij voorraad,

6.10. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Kluit en in het openbaar uitgesproken op 29 juni 2022.

artikel 3:99 BW

artikelen 3:105 lid 1 BW en 3:306 BW

artikel 3:107 lid 1 BW

artikel 3:108 BW

artikel 3:113 BW

Hoge Raad 24 februari 2017, ECLI:NL:HR:2017:309

5.16. Het voorgaande betekent dat de rechtbank de door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht zal toewijzen, in die zin dat ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] en ten laste van perceel [kadaster nummer 3] door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, bestaande uit het recht van voetpad om te komen en te gaan van en naar de openbare weg ( [straat] ), waaronder het recht om met de hand bloemenwagens, fietsen, rolcontainers en andere soortgelijke objecten mee te voeren.

5.17. De rechtbank zal daarbij niet bepalen dat de onderhoudskosten van het gedeelte van het perceel van [eiser 1] c.s. waarop de erfdienstbaarheid rust (de steeg), volledig ten laste van het heersende erf van [gedaagde] zullen komen, zoals [eiser 1] c.s. heeft gevraagd. [gedaagde] heeft gesteld dat (de huurder van) [eiser 1] c.s. ook intensief gebruik maakt van de steeg. [eiser 1] c.s. heeft dat niet weersproken. Het is daarom redelijk dat beide partijen bijdragen in de onderhoudskosten.

5.18. De gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad wordt afgewezen, omdat een verklaring voor recht niet ten uitvoer kan worden gelegd.

5.19. De subsidiair gevorderde verklaring voor recht dat sprake is van een buurweg behoeft geen bespreking nu de primaire gevorderde verklaring voor recht wordt toegewezen.

5.20. Nu sprake is van een erfdienstbaarheid die door verjaring is ontstaan, zal de rechtbank [eiser 1] c.s. veroordelen om mee te werken aan het verlijden van een notariële akte van verjaring, gevolgd door inschrijving daarvan in de openbare registers, zoals [gedaagde] (primair) heeft gevorderd. Aan de gevorderde betaling van een dwangsom als [eiser 1] c.s. niet aan de veroordeling voldoet, zal de rechtbank een maximum verbinden.

Proceskosten

5.21. [eiser 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris advocaat 844,50 (3 punten × factor 0,5 × tarief II € 563,00)

Totaal € 844,50

in conventie

Belang bij de in 1915 gevestigde erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel [kadaster nummer 1] ? Oneigenlijk gebruik? Wat zeggen partijen daarover?

5.22. De vorderingen van [eiser 1] c.s. in conventie zien op de gevestigde erfdienstbaarheid van 1915. Dat is de erfdienstbaarheid ten laste van het perceel van [eiser 1] c.s. en ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 1] van [gedaagde] , om vanaf de openbare weg ( [straat] ) via de steeg te komen en te gaan naar het perceel [kadaster nummer 1] . [eiser 1] c.s. stelt allereerst dat deze erfdienstbaarheid moet worden opgeheven, omdat [gedaagde] daar geen redelijk belang meer bij heeft. Volgens [eiser 1] c.s. is de erfdienstbaarheid in 1915 gevestigd in een bijzondere situatie, namelijk om de toenmalige verkrijgers van het toenmalige perceel [kadaster nummer 4] (nu [kadaster nummer 1] ) in staat te stellen de achterste woning (nu de woning van [gedaagde] , achter de winkel aan de voorzijde) te bereiken. [eiser 1] c.s. stelt dat zij die woning toen niet konden bereiken via de rechterzijde van het perceel omdat daar een uitbouw stond die de route blokkeerde. [eiser 1] c.s. verwijst naar een kadastrale tekening uit 1917, waarop volgens hem de uitbouw en geblokkeerde route is te zien. Op dit moment kan de woning ook vanaf de rechterzijde van het perceel worden bereikt. In die zin heeft [gedaagde] geen redelijk belang meer bij het gebruik van de steeg. Bovendien wordt volgens [eiser 1] c.s. de erfdienstbaarheid op dit moment oneigenlijk en onrechtmatig door [gedaagde] gebruikt voor de opslag van spullen en het komen en gaan van bezoekers van haar onderneming (de yogastudio). Dat was in 1915 niet de situatie. Voor zover de erfdienstbaarheid niet wordt opgeven, vordert [eiser 1] c.s. daarom een verbod tot dit oneigenlijke en onrechtmatige gebruik.

5.23. [gedaagde] betwist het gebrek aan belang bij en het oneigenlijke en onrechtmatige gebruik van de gevestigde erfdienstbaarheid.

Volgens [gedaagde] is het onjuist dat de gevestigde erfdienstbaarheid noodzakelijk was om het achtergelegen woongedeelte te bereiken. Er was geen uitbouw tot de erfgrens die de route ‘rechtsom’ blokkeerde. [eiser 1] c.s. verwijzen hierbij alleen naar een kadastrale tekening uit 1917. Deze hulpkaart is niet bedoeld om de plaats van bebouwing aan te geven en is niet op schaal. Bovendien volgt uit deze kaart niet dat de afstand tot de erfgrens aan de rechterzijde ‘0’ bedraagt. In een door [gedaagde] overgelegde bouwtekening (bij de bouwvergunning) van haar rechtsvoorganger [betrokkene 2] uit 1915 blijkt dat de uitbouw niet tot aan de erfgrens liep. Daarnaast wijst [gedaagde] erop dat zich een deur in de voorzijde van de uitbouw van de achterste woning bevindt. De achterste woning was dus hoe dan ook vanaf de straat ook via de rechterzijde bereikbaar.

Vervolgens stelt [gedaagde] een redelijk belang te hebben bij het gebruik van haar zijdeur die uitkomt op de steeg. [gedaagde] is van mening dat zij altijd een belang zal houden bij de erfdienstbaarheid, omdat zij anders deze zijdeur niet kan bereiken en deze deur daarmee een loze deur wordt. Bovendien zou zij dan worden beperkt in haar mogelijkheden om perceel [kadaster nummer 1] te gebruiken en te bebouwen. Bijvoorbeeld bij splitsing of verhuur.

Geen oneigenlijk gebruik van de steeg; dat gebruik is op grond van de door verjaring ontstane erfdienstbaarheid ten behoeve van perceel [kadaster nummer 2] toegestaan

5.24. De rechtbank stelt het volgende voorop. In reconventie is komen vast te staan dat ten laste van het perceel van [eiser 1] c.s. door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 2] van [gedaagde] om via de steeg te komen van en te gaan naar de koelcel, die door de bloemenwinkel wordt gebruikt, en de schuur, waarin de yogastudio van [gedaagde] is gevestigd. Daarmee is gebruik van die steeg door bezoekers van de yogastudio en personeel van de bloemenwinkel, zo nodig met bloemkarren aan de hand, toegestaan. Voor zover [eiser 1] c.s. aan zijn vorderingen in conventie ten grondslag legt dat [gedaagde] met het gebruik van de steeg ten behoeve van de yogastudio en de bloemenwinkel oneigenlijk gebruikt maakt van de erfdienstbaarheid van 1915, of dat sprake is van een intensivering van die erfdienstbaarheid, kan dat niet leiden tot toewijzing van zijn vorderingen, nu dat gebruik in elk geval is toegestaan op grond van de erfdienstbaarheid ten behoeve van het perceel [kadaster nummer 2] die door verjaring is ontstaan. Dat betekent ook dat de rechtbank, voor zover zij niet tot opheffing of wijziging van de erfdienstbaarheid van 1915 zal overgaan, in elk geval het subsidiair gevorderde verbod tot het gebruik van de steeg ten behoeve van de koelcel en de yogastudio zal afwijzen.

Opheffing of wijziging van de in 1915 gevestigde erfdienstbaarheid?

5.25. De rechtbank zal dan nu overgaan tot beoordeling van de (primaire) vordering van [eiser 1] c.s. tot opheffing of wijziging van de in 1915 gevestigde erfdienstbaarheid, om de reden dat [eiser 1] c.s. stelt dat [gedaagde] bij die erfdienstbaarheid geen belang meer heeft omdat zij de steeg niet (meer) nodig heeft om haar woning aan de achterzijde te kunnen bereiken. De rechtbank zal daarbij onderscheid maken tussen de door [gedaagde] aangehaalde zijdeur, die toegang geeft tot de bloemenwinkel (in 1915 de voorste woning), en de poort, die toegang geeft tot de tuin achter de achterste woning. Beide komen uit op de steeg.

Zijdeur

5.26. De rechtbank is van oordeel dat het gebruik van de zijdeur door [gedaagde] om toegang te verschaffen tot de bloemenwinkel op haar perceel [kadaster nummer 1] valt onder de gevestigde erfdienstbaarheid. De erfdienstbaarheid zal in zoverre dus niet opgeheven of gewijzigd worden. De rechtbank zal dat hierna uitleggen.

5.27. Volgens vaste jurisprudentie komt het bij de beantwoording van de vraag wat de inhoud is van een gevestigde erfdienstbaarheid aan op de in de notariële akte van vestiging van die erfdienstbaarheid tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in die akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

5.28. In de akte tot vestiging van de erfdienstbaarheid wordt de lengte van het voetpad (de steeg) besproken. Beschreven staat dat dit voetpad langs de eerste deur der voorste woning doorloopt tot een meter voorbij de achterzijde der achterste woning, zodat de bewoners van de achterste woning ook van het voetpad gebruik kunnen maken. Uit de woordkeuze ‘ook’ leidt de rechtbank af dat het de bedoeling was dat (naast de bewoners van de achterste woning) ook de bewoners van de voorste woning gebruik kunnen maken van het voetpad (de steeg).

5.29. Het voorgaande betekent dat de rechtbank de vordering van [eiser 1] c.s. tot opheffing of wijziging van de erfdienstbaarheid, voor zover die betrekking heeft op het gebruik van de zijdeur, zal afwijzen.

5.30. Het voorgaande betekent ook dat de rechtbank de subsidiaire vordering van [eiser 1] c.s., voor zover die ziet op een verbod aan [gedaagde] om de steeg te (doen) gebruiken voor toegang van een huurder, wanneer de [gedaagde] de bovenetage van [adres 1] als appartement verhuurt, zal afwijzen. Uit het voorgaande volgt immers dat (ook) het gebruik van de zijdeur door een huurder niet in strijd is met de gevestigde erfdienstbaarheid en daarom niet onrechtmatig.

Poort

5.31. [gedaagde] heeft de stelling van [eiser 1] c.s. gemotiveerd betwist dat de uitbouw van de achterste woning in 1915 tot de erfgrens reikte en dat het achtererf alleen via de steeg was te bereiken. Daarom moet ervan worden uitgegaan dat de achterste woning ook altijd ‘rechtsom’ was te bereiken, en in elk geval (ook) via de deur in de voorzijde van de uitbouw. Er kan daarom niet ervan worden uitgegaan dat de erfdienstbaarheid ten behoeve van de bewoners van de achterste woning is gevestigd uitsluitend omdat de route door de steeg de enige mogelijkheid was om die woning te bereiken. Kennelijk is de mogelijkheid geschapen voor de bewoners van de achterste woning om die woning en het achtererf ook ‘linksom’ via de steeg te bereiken. In zoverre is de situatie nu ten opzichte van die in 1915 niet gewijzigd, en heeft [gedaagde] dus in beginsel nog altijd belang bij het gebruik van de steeg om (ook) ‘linksom’ haar achtererf te bereiken.

5.32. In de akte van 1915 is echter opgenomen dat het voetpad waarop de erfdienstbaarheid rust tot een meter voorbij de achterzijde (oostkant) der achterste woning loopt. Tijdens de descente heeft de rechtbank met partijen vastgesteld dat tot één meter gemeten vanaf de achtergevel van de achterste woning zich een dichte (scheids)muur bevindt tussen de steeg en het perceel [kadaster nummer 1] van [gedaagde] . De poort die toegang geeft tot het perceel [kadaster nummer 1] bevindt zich op meer dan één meter afstand vanaf de achtergevel (tussen de percelen [kadaster nummer 2] en [kadaster nummer 1] van [gedaagde] ) , en daarmee voorbij het voetpad waarop de erfdienstbaarheid rust. [gedaagde] heeft nog betoogd dat niet gemeten moet worden vanaf de achtergevel aangrenzend aan de steeg, maar aan de achtergevel aan de andere zijde van de woning, die beduidend verder naar achter loopt. De rechtbank verwerpt dit betoog nu in de akte van 1915 wordt verwezen naar de achterzijde aan de oostkant, waar immers ook het voetpad loopt.

5.33. Het is [gedaagde] , als eigenaar van het perceel [kadaster nummer 2] , uiteraard toegestaan om vanaf dat perceel gebruik te maken van de poort om haar perceel [kadaster nummer 1] te bereiken, en andersom. Zoals in reconventie is komen vast te staan, heeft [gedaagde] weliswaar een recht van erfdienstbaarheid om via de steeg haar perceel [kadaster nummer 2] te bereiken, maar dat betekent niet zonder meer dat zij die erfdienstbaarheid ook mag gebruiken om vanuit de steeg, via haar perceel [kadaster nummer 2] , naar haar perceel [kadaster nummer 1] te gaan (en omgekeerd). Uit de beoordeling in reconventie volgt dat door verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan ten behoeve van de schuur en de koelcel op het perceel [kadaster nummer 2] van [gedaagde] . Daaruit kan niet worden geconcludeerd dat die erfdienstbaarheid ook geldt ten behoeve van het naastgelegen perceel [kadaster nummer 1] van [gedaagde] . De route via de steeg naar perceel [kadaster nummer 2] loopt immers niet via perceel [kadaster nummer 1] . Het is vaste jurisprudentie dat een bestaande erfdienstbaarheid niet mag worden gebruikt ten behoeve van een terrein dat weliswaar behoort aan de eigenaar van het heersend erf, maar daar geen deel van uitmaakt.

Tussenconclusie

5.34. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het recht van erfdienstbaarheid van voetpad om via de steeg bij het achtererf van [gedaagde] (perceel [kadaster nummer 1] ) te komen, zich niet uitstrekt tot aan de poort die toegang geeft tot perceel [kadaster nummer 1] . Het gebruik van de erfdienstbaarheid wordt op dit moment verhinderd door de genoemde dichte (scheids)muur tussen de steeg (tot één meter vanuit de achterzijde van de gevel van de achterste woning) en perceel [kadaster nummer 1] .

Het vervolg van de procedure in conventie

5.35. Partijen hebben zich nog niet uitgelaten over de gevolgen voor hun standpunten van de vaststelling bij de descente over de plaats van de toegangspoort en de constatering in het voorgaande dat de toegangspoort zich bevindt voorbij het voetpad waarop de erfdienstbaarheid rust. De rechtbank geeft daarom eerst [eiser 1] c.s. de gelegenheid om zich bij akte daarover uit te laten. [gedaagde] krijgt vervolgens de gelegenheid om bij akte daarop te reageren.

5.36. De rechtbank houdt in afwachting van de aktewisseling iedere verdere beslissing in conventie aan.

artikel 5:82 BW en artikel 3:98 in samenhang met artikel 3:89 BW

Zie de tekening onder 3.11

HR 13 maart 1982, ECLI:NL:HR:1981:AG4160 (Van Maarseveen/Agterberg), HR 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2270 en HR 12 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1039

type: 1535

coll: