ECLI:NL:RBNHO:2024:13828
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Handel, Kanton en Bewind
locatie Alkmaar
Zaaknr./rolnr.: 11009898 / CV EXPL 24-845 (SJ)
Uitspraakdatum: 27 november 2024
Vonnis van de kantonrechter in de zaak van:
de vereniging Vereniging van Eigenaars [naam 1]
statutair gevestigd te [plaats]
eiseres
verder te noemen: [eiseres]
gemachtigde: BoitenLuhrs gerechtsdeurwaarders
tegen
de besloten vennootschap Horeca Exploitatiemaatschappij Nedital B.V.
statutair gevestigd te Bergen en kantoorhoudende te Warmenhuizen
gedaagde
verder te noemen: Nedital
gemachtigde: mr. R. van der Hooft
1 Het procesverloop
1.1. [eiseres] heeft bij dagvaarding van 20 februari 2024 een vordering tegen Nedital ingesteld. Nedital heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een voorwaardelijke tegenvordering ingediend.
1.2. Op 2 oktober 2024 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Nedital heeft gebruik gemaakt van pleitaantekeningen, die zijn overgelegd.
1.3. Voorafgaand aan de zitting heeft [eiseres] bij e-mail van 27 september 2024 nog stukken toegezonden. Nedital heeft bij brief 12 september 2024 nadere stukken toegezonden.
2.1. Nedital heeft sinds 1986 de appartementsrechten met nummers [nummer] in het gebouw waarvan [eiseres] de vereniging van eigenaars is. Het gebouw heeft een collectieve verwarmingsinstallatie.
2.2. Op 16 mei 2022 heeft [eiseres] aan Nedital de afrekening energiekosten 2020/2021 ten bedrage van € 2.964,48 gestuurd.
2.3. Op 21 november 2022 heeft [eiseres] aan Nedital de afrekening energiekosten 2021/2022 ten bedrage van € 3.541,78 gestuurd.
2.4. In een e-mail van 10 mei 2023 heeft de gemachtigde van Nedital aan [eiseres] geschreven dat zij de vordering van [eiseres] betwist en dat zij het voorschot verwarmingskosten niet heeft betaald omdat zij niet is aangesloten op de verwarmingsinstallatie.
2.5. In een e-mail van 15 juni 2023 heeft de gemachtigde van [eiseres] aan Nedital bericht dat zij het maandelijkse voorschot moet betalen.
2.6. Op 7 december 2023 heeft de incassogemachtigde van [eiseres] aan Nedital verzocht om betaling van de achterstand van € 9.372,36. [eiseres] heeft de achterstand per post gespecificeerd.
2.7. In een e-mail van 15 december 2023 heeft de gemachtigde van Nedital herhaald dat Nedital het voorschot verwarmingskosten niet heeft betaald omdat zij niet is aangesloten op de verwarmingsinstallatie.
2.8. Op 25 januari 2024 heeft [eiseres] aan Nedital verzocht om de openstaande achterstand van € 9.646,46 te betalen.
3 De vordering
3.1. [eiseres] vordert, na vermeerdering van eis, dat de kantonrechter Nedital veroordeelt tot betaling van € 12.275,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over € 10.896,39 vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele betaling. Verder vordert [eiseres] dat de kantonrechter Nedital veroordeelt om vanaf 1 maart 2024 een bedrag van € 1.003,56 per maand aan voorschotten te betalen dan wel een bedrag aangepast aan de jaarlijkse verlagingen of verhogingen in overeenstemming met de rechtsgeldig door de vergadering genomen besluiten, te vermeerderen met de wettelijke rente indien Nedital in gebreke blijft. [eiseres] heeft haar totale vordering beperkt tot € 25.000,00.3.2. [eiseres] legt aan de vordering ten grondslag – kort weergegeven – dat Nedital van rechtswege lid is van [eiseres] en daarom de in de vergadering vastgestelde bedragen en/of een evenredig deel van de totale schulden op grond van de wettelijke bepalingen moet betalen. In het gebouw van [eiseres] is een collectieve verwarmingsinstallatie waardoor [eiseres] de warmtelevering jaarlijks op basis van het werkelijke verbruik doorberekent. De afrekening stookkosten is onderverdeeld in vaste en variabele kosten. Omdat Nedital niet is aangesloten op de verwarmingsinstallatie hoeft Nedital alleen bij te dragen in de vaste kosten. Deze kosten hebben betrekking op het warmteverlies van de gezamenlijke leidingen in het gebouw. Verder staan op de afrekening stookkosten de koud waterkosten die Nedital moet betalen. Volgens [eiseres] blijft er na verrekening van de door Nedital betaalde voorschotten nog een bedrag over. Ook heeft Nedital een afrekening voor elektraverbruik en een bedrag aan bijdragen en huur overpad onbetaald gelaten. [eiseres] vermoedt dat Nedital in de toekomst in gebreke zal blijven met het voldoen van de voorschotbijdragen.
4 Het verweer en de voorwaardelijke tegenvordering
4.1. Nedital betwist de vordering en voert aan – samengevat – dat [eiseres] al meer dan tien jaar ten onrechte € 800,00 per jaar aan kosten voor huur en € 2.500,00 per jaar aan kosten voor de verwarmingsinstallatie in rekening brengt terwijl partijen geen huurovereenkomst hebben gesloten en Nedital niet is aangesloten op de verwarmingsinstallatie. Om die reden heeft Nedital de gevorderde hoofdsom niet betaald. Volgens Nedital vordert [eiseres] ten onrechte betaling van de voorschotten voor de servicekosten. Nedital voert aan dat zij meer heeft betaald dan zij is verschuldigd aan servicekosten en zij doet daarom een beroep op verrekening. Voor zover er moet worden betaald, dan voert Nedital aan dat [eiseres] van een onjuist breukdeel is uitgegaan.
4.2. Nedital vordert, onder verwijzing naar haar verweer, bij wijze van voorwaardelijke tegenvordering dat de kantonrechter [eiseres] veroordeelt tot terugbetaling van € 8.000,00 aan huur en € 25.000,00 aan verwarmingskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf de datum van het te wijzen vonnis tot aan de dag van algehele betaling.
4.3. [eiseres] heeft de voorwaardelijke tegenvordering betwist.
de vordering en de tegenvordering
5.1. De vordering en de tegenvordering lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
Er is geen sprake van rauwelijks dagvaarden
5.2. Nedital voert allereerst aan dat zij rauwelijks is gedagvaard, zonder dat haar gelegenheid is geboden om verweer te voeren tegen de besluiten van de VvE en/of de ALV. De kantonrechter volgt Nedital hierin niet. Uit de stukken komt naar voren dat partijen in ieder geval al vanaf 10 mei 2023 een geschil hebben over de betaling van de door [eiseres] gevorderde bedragen. In de e-mail van 10 mei 2023 verzoekt de gemachtigde van Nedital aan [eiseres] zelfs om een eventuele dagvaarding aan zijn kantoor te betekenen. Vervolgens heeft [eiseres] in de e-mails van 7 december 2023 en 25 januari 2024 aangekondigd tot dagvaarden over te gaan indien betaling binnen de in die e-mails genoemde termijn uitblijft. Toen betaling is uitgebleven binnen de gestelde termijn, heeft [eiseres] op 22 maart 2024 een dagvaarding uitgebracht. In dit licht bezien kan niet staande worden gehouden er sprake is van rauwelijks dagvaarden. Dat Nedital geen gelegenheid zou zijn geboden om zich te verweren tegen de besluiten van de VvE en/of de ALV maakt dat niet anders. Onderhavige procedure ziet immers niet op een verzoek tot vernietiging van een dergelijk besluit. De omvang van het geschil
5.3. Tussen partijen is in geschil of Nedital de door [eiseres] in rekening gebrachte bedragen aan ‘huur overpad’ en de (voorschotten op) de verwarmingskosten moet betalen. Nedital heeft niet betwist dat zij voor het elektraverbruik en de kosten voor koud water moet betalen.
De ‘huur overpad’
5.4. [eiseres] stelt dat met de ‘huur overpad’ een vergoeding is bedoeld die Nedital moet betalen voor het afgesloten houden van het wandelpad langs de horecaruimte, door dit wandelpad te betrekken bij het terras. [eiseres] wijst op artikel 9 lid 2 van de Splitsingsakte en de notulen van de ALV van 5 oktober 1984.
5.5. In artikel 9 lid 2 van de Splitsingsakte staat, voor zover hier van belang:‘De bestemming van appartementsrechten: [nummer] is gedeeltelijk die van wandelpad langs de winkels/horecaruimte en wel ter breedte van twee meter gemeten van de winkelpuien af en is overigens die van terras, hetwelk voor het publiek toegankelijk zal blijven, en hetwelk met handhaving van vrije doorgang en met inachtneming van gemeentelijke bouwvoorschriften mag worden afgescheiden.’
5.6. De kantonrechter legt dit artikel zo uit dat de eigenaren van de terrassen gehouden zijn om de eerste twee meter vanaf de gevel vrij te houden van bebouwing zodat hierdoor een openbaar toegankelijk wandelpad langs alle winkel- en horecapanden beschikbaar blijft. Vast staat dat Nedital deze eerste twee meter heeft betrokken bij haar terras en dat dit gedeelte niet meer toegankelijk is voor het publiek als wandelpad. Nedital gebruikt het wandelpad dan ook niet in overeenstemming met de Splitsingsakte.
5.7. [eiseres] stelt dat na de splitsing van het gebouw in de VvE en met de gemeente is afgesproken dat de eigenaren van de betreffende appartementsrechten deze twee meter aan wandelpad bij hun terras mogen betrekken als zij hiervoor een vergoeding aan de VvE betalen. Volgens [eiseres] is de bevestiging van die afspraak neergelegd in de notulen van de ALV van 5 oktober 1984. Dit alles heeft Nedital niet (gemotiveerd) weersproken, zodat de kantonrechter hiervan ook uitgaat.
5.8. Vast staat dat Nedital de appartementsrechten in 1986 heeft gekocht met alle rechten en plichten. Niet is gesteld of gebleken dat de rechtsvoorganger van Nedital een rechtsmiddel heeft ingesteld tegen het ALV-besluit van 5 oktober 1984. Dit betekent dat Nedital aan dit besluit is gebonden en een vergoeding aan de VvE moet betalen door het wandelpad bij haar terras te betrekken. Dat er geen huurovereenkomst is gesloten tussen Nedital en [eiseres] is daarom niet relevant. [eiseres] heeft deze vergoeding in de facturen wel wat ongelukkig ‘huur overpad’ genoemd.
5.9. Uit de specificatie, die [eiseres] heeft overgelegd, leidt de kantonrechter af dat Nedital de volgende facturen met betrekking tot de ‘huur overpad’ niet heeft betaald:- de factuur van 19 juli 2021 over de periode jul-dec 2021 ten bedrage van € 364,08;- de factuur van 1 januari 2022 over de periode jan-juni 2022 ten bedrage van € 364,08;- de factuur van 30 juni 2022 indexering huur jan-juni 2022 ten bedrage van € 9,76;- de factuur van 30 juni 2022 indexering huur jul-dec 2022 ten bedrage van € 9,76;- de factuur van 1 mei 2023 over de periode jan-jun 2023 ten bedrage van € 411,22;- de factuur van 1 juli 2023 over de periode jul-dec 2023 ten bedrage van € 411,22;- de factuur van 23 januari 2024 over de periode jan-jun 2024 ten bedrage van € 427,02.Dat komt neer op een totaalbedrag van € 1.997,14. Nedital heeft de hoogte van dit bedrag als zodanig niet betwist en zal tot betaling daarvan worden veroordeeld.
5.10. Vast staat dat Nedital dit bedrag niet heeft betaald, zodat de door [eiseres] gevorderde wettelijke rente eveneens zal worden toegewezen, zij het vanaf de vervaldatum van de onderscheidenlijke facturen.
5.11. Dit betekent ook dat de voorwaardelijke tegenvordering op dit punt zal worden afgewezen.De (voorschotten) op de verwarmingskosten
5.12. [eiseres] haar vordering ten aanzien van de verwarmingskosten heeft gebaseerd op artikel 17 lid 1 sub o van de Splitsingsakte. Dit blijkt uit de akte overlegging producties en haar verklaringen op de zitting. [eiseres] is niet uitgegaan van het breukdeel genoemd in artikel 23 lid 3 van de Splitsingsakte maar van het breukdeel dat door [naam 2] , de administrateur van de VvE, wordt gebruikt. Volgens Nedital is artikel 17 lid 1 sub o van de Splitsingsakte niet van toepassing en is [eiseres] uitgegaan van een onjuist breukdeel.
5.13. In artikel 17 lid 1 sub k van de Splitsingsakte staat: ‘de kosten van het onderhoud, het herstel casu quo geheel of gedeeltelijke vernieuwing van de centrale verwarmingsinstallatie.’
5.14. In artikel 17 lid 1 sub o van de Splitsingsakte staat: ‘de verwarmingskosten, waaronder begrepen de brandstofkosten en de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, de op bedoelde kosten betrekking hebbende administratiekosten etcetera’.
5.15. In artikel 17 lid 2 van de Splitsingsakte staat: ‘de schulden en kosten, welke in het vorige lid zijn vermeld worden aan alle eigenaars of aan groepen van eigenaars toegerekend op de wijze als in artikel 23 is bepaald.’
5.16. In artikel 23 lid 3 van de Splitsingsakte staat, voor zover hier van belang: ‘De kosten welke zijn vermeld in artikel 17 lid 1 sub k worden alleen gedragen door de eigenaars van de appartementsrechten met de indexnummers [nummer] , in de verhouding van de breukdelen als in deze akte vermeld, met dien verstande dat de noemer van de breukdelen achtduizend vijfhonderd negenentachtig (8589) bedraagt.’
5.17. Uit de bewoordingen van artikel 17 lid 1 sub o leidt de kantonrechter af dat dit artikel gaat over de kosten die samenhangen met het warmteverbruik en de registratie daarvan. De kantonrechter legt artikel 17 lid 1 sub o daarom zo uit dat indien er geen sprake is van geregistreerd warmteverbruik er ook geen kosten op grond van dit artikel in rekening kunnen worden gebracht. Vast staat dat Nedital is afgesloten van de collectieve warmteinstallatie en dat ten aanzien van Nedital geen warmteverbruik is geregistreerd. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [eiseres] haar vordering niet kan baseren op artikel 17 lid 1, sub o.
5.18. Dit betekent echter niet dat Nedital geen verwarmingskosten is verschuldigd.
De kantonrechter:
de vordering
6.1. veroordeelt Nedital tot betaling aan [eiseres] van € 1.997,14 in verband met ‘huur overpad’, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van dagvaarding tot aan de dag van de gehele betaling;
6.2. bepaalt dat [eiseres] uiterlijk op de rolzitting van woensdag 8 januari 2024 bij akte moet reageren;
6.3. houdt iedere verdere beslissing aan;
de tegenvordering
6.4. wijst de vordering af voor zover die ziet op de ‘huur overpad’;
6.5. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.S. Reid en op bovengenoemde datum in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.