ECLI:NL:RBNNE:2015:4311

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Assen

zaak-/rolnummer: 3489438 \ CV EXPL 14-9032

vonnis van de kantonrechter van 8 juli 2015

in de zaak van

de naamloze vennootschap Herk Immo (Nederland) N.V.,

hierna te noemen: Herk Immo,

gevestigd te 3062 ME Rotterdam, Lichtenauerlaan 30,

eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. B. Martens,

tegen

[gedaagde] , voorheen h.o.d.n. [bedrijf gedaagde] ,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] , [adres]

gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie

gemachtigde: mr. J.I. Veldhuis-Lampe.

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van Herk Immo van 03 oktober 2014 met producties;

- de conclusie van antwoord, tevens houdende een eis in reconventie met producties van [gedaagde] ;

- de conclusie van repliek, tevens conclusie van antwoord in reconventie, tevens akte wijziging van eis van Herk Immo;

- de conclusie van dupliek, tevens repliek in reconventie, tevens houdende akte wijziging van eis van [gedaagde] ;

- de conclusie van dupliek in reconventie, tevens antwoord-akte wijziging van eis van Herk Immo.

1.2 Ten slotte is bepaald dat vonnis zal worden gewezen, waarvan de datum nader is bepaald op vandaag.

De vaststaande feiten

in conventie en in reconventie

2.1 De kantonrechter gaat uit van de volgende feiten, die vaststaan omdat ze niet of niet voldoende zijn betwist en/of blijken uit de in zoverre onweersproken gelaten inhoud van de overgelegde producties.

2.2 Herk Immo verhuurt aan [gedaagde] sinds maart 1989 een bedrijfsruimte, plaatselijk bekend als De Swaenenborgh 19, gelegen in het winkelcentrum De Swaenenborgh te Meppel (hierna: het winkelcentrum). In 2000 is een schriftelijke huurovereenkomst gesloten. Deze huurovereenkomst zag op circa 156 m² en had een looptijd tot 28 februari 2010. Na deze periode zou de huurovereenkomst voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar worden voorgezet.

2.3 Gedurende de looptijd van deze huurovereenkomst zijn partijen eind 2011 met elkaar in overleg gegaan in verband met de herontwikkeling van het winkelcentrum door Herk Immo. Er zijn in dat verband ook gesprekken met alle huurders geweest waarbij Herk Immo haar plannen heeft gepresenteerd. In dit kader is tussen partijen via tussenkomst van Vastgoed De Brabantse Kempen BV op 15 december 2012 een "Intentieovereenkomst herontwikkeling De Swanenborgh" gesloten. Daarin is onder meer vastgelegd dat [gedaagde] circa 100 m² zal gaan huren van Herk Immo voor een huurprijs van € 215,00 per m² per jaar exclusief BTW. Namens Vastgoed De Brabantse Kempen BV is deze intentieverenkomst getekend door de heer [medewerker VBK] (hierna: [medewerker VBK] ).

2.4 De gespreknotitie van 15 november 2011 vermeldt, voor zover hier van belang:

Gespreksnotitie

“Winkelcentrum De Swaenenborgh” te Meppel

Aan: : Mevrouw [gedaagde] ( [bedrijf gedaagde] ), de heer [medewerker VBK] (Vastgoed de

Brabantse Kempen B.V.)

Datum : 15 november2011

Betreft : Herontwikkeling “Winkelcentrum De Swaenenborgh” te Meppel

Besproken zaken:

Algemeen

Het winkelcentrum De Swaenenborgh te Meppel krijgt een facelift en naar aanleiding daarvan zijn met alle huurders gesprekken georganiseerd om als eerste kennis te maken en als tweede het plan toe te lichten en de wensen te inventariseren die er eventueel bij huurders zijn.

Naar aanleiding van de uitbreidingsplannen van Albert Heijn heeft Van Herk Groep besloten

hierop aan te sluiten en het winkelcentrum een facelift te geven. Deze facelift houdt het

navolgende in:

- Aan de Kerkpleinzijde wordt de entree aangepakt. De deuren gaan naar de kolomlijn en de

entree wordt versmald tot tussen de twee reeds aanwezige kolommen. Ook wordt de gevel

aangepakt. De entree wordt door middel van een “poortfunctie” extra geaccentueerd. De

voor de entree aan weerszijde gesitueerde muurtjes zullen worden gesloopt. Het

bovengelegen bioscoopcomplex wordt gesloopt. Hiervoor komen twee appartementen in

de plaats.

- Met de gemeente wordt gesproken over het doortrekken van de bestrating van het

Kerkplein tot aan de entree van het winkelcentrum, zodat het winkelcentrum bij het plein

(…)

- De trap in de passage net achter de entree Kerkpleinzijde wordt gesloopt. Op de plaats van

deze trap zal een lichtkoepel voor de nodige daglichttoetreding zorgen.

- 1n de hele passage, die naar achter wordt doorgetrokken, komt een nieuwe vloer. Ook zal

de passage voorzien worden van een plafond.

(…)".

De gespreknotitie van 22 mei 2012 vermeldt, voor zover hier van belang:

Gespreksnotitie

“Winkelcentrum De Swaenenborgh” te Meppel

Aan : Mevrouw [gedaagde] ( [bedrijf gedaagde] ), de heer [medewerker VBK] (VBK)

Datum : 22 mei 2012

Betreft : Herontwikkeling “Winkelcentrum De Swaenenborgh” te Meppel

De heer [medewerker VBK] licht kort het plan toe zoals het er nu ligt: de upgrade van de

winkelpassage en het draaien van de Albert Heijn en het daarna overkappen van de

buitenpassage.

De bouwvergunning voor deze renovatie is in twee delen aangevraagd:

- fase 1: Albert Heijn en het dichtmaken van de buitenpassage

- fase 2: het aanpakken van de binnenpassage en entree aan de Marktpleinzijde en de

bioscoop.

Werkzaamheden in fase 1 starten volgende week. Die van fase 2 begin volgend jaar. Hierbij

wordt uiteraard rekening gehouden met de decembermaand als dé maand waarin omzet

gerealiseerd dient te worden.

De heer [medewerker VBK] licht voor mevrouw [gedaagde] de opties toe die op dit moment open staan:

A. Blijven op dezelfde locatie, met dezelfde m2 (156 m2) en een huur van € 28.080,-

B. Blijven op dezelfde locatie, met minder m2 (ca. 100 m2) en een huur van € 18.000,-

C. Blijven op dezelfde locatie, echter met een breder front op basis van 100 m2 en een huur

van € 21.000,-

D. Verhuizen naar een andere locatie in het winkelcentrum met een oppervlakte van ca. 100

m2 (naast de voormalige fotograaf). Voor deze locatie geldt een huur van € 21.000,-

Voor alle opties geldt een prijspeildatum van 1 januari 2013.

Indien mevrouw [gedaagde] besluit op dezelfde locatie te blijven, al dan niet met een

vermindering van m2 zal er na het einde van de verbouwing een allonge op het bestaande

huurcontract gemaakt worden, waarin de gewijzigde huurprijs van € 180,- m2 haar zal

worden opgenomen en (indien van toepassing) het gewijzigde aantal m2.

Dit heeft voor

mevrouw [gedaagde] als voordeel dat de huidige expiratiedatum van het contract gehandhaafd blijft.

(…)".

Optie B is in het document omcirkeld.

De intentieovereenkomst van 15 december 2012 vermeldt, voor zover hier van belang:

"(…)

Betreft : Intentieovereenkomst herontwikkeling De Swaenenborgh

Geachte mevrouw [gedaagde] ,

Refererend aan ons persoonlijk onderhoud zenden wij u deze intentieverklaring.

Object: De Swaenenborgh 19

Kadastrale gegevens: bestaande winkelunit (zie bijlage) met een oppervlakte

van ca 100 m2 BVO.

Verhuurder: Herk Immo Nederland N.V., of een door haar en namens

haar aan te wijzen vennootschap

huurder: Mevrouw [gedaagde] , of een door hem en namens haar aan

te wijzen vennootschap

Opleveringsniveau: Toegangspui bestaand, toiletgroep en pantry, meterkast

van voldoende vermogen. Winkelscheidende wand op

stramien 15 (achterzijde winkel). Tevens ontvangt huurder

ter compensatie van overlast van de werkzaamheden fase

2 een vergoeding van € 3.000,- ex. BTW

Huursom: € 215 per m2, per jaar, exclusief BTW.

Prijspeil: ingangsdatum huurovereenkomst

(…)

Deze aanbieding doen wij u gestand tot 1 januari 2013

Aldus in tweevoud opgemaakt en ondertekend te ............................ op ………..

Voor akkoord: Herk Immo Nederland N.V

[bedrijf gedaagde] [medewerker Herk Immo]

Mevrouw [gedaagde]

Graag ontvangen we, indien akkoord, twee exemplaren getekend retour.

Met vriendelijke groet.

Vastgoed de Brabantse Kempen B.V.

[medewerker VBK] ".

2.5 Op 5 maart 2013 is de eerste huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd waarna partijen op die datum een nieuwe huurovereenkomst hebben gesloten met betrekking tot een bedrijfsruimte ter plaatse bekend als De Swaenenborgh 19 te Meppel. In artikel 1.1 is opgenomen dat de bedrijfsruimte circa 100 m² betreft. Artikel 1.3 bepaalt dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt ten behoeve van de verkoop van damesmode en aanverwante artikelen. De nieuwe huurovereenkomst heeft in artikel 3.1 een looptijd van vijf jaar tot en met 31 maart 2018, met een verlenging van vijf jaar tot 31 maart 2023, en met vervolgens aansluitende perioden van telkens vijf jaar. In artikel 4.1 is opgenomen een aanvangshuurprijs van € 21.500,00 per jaar exclusief BTW, zijnde € 26.015,00 inclusief BTW, ofwel (zie artikel 4.8) € 1.791,67 exclusief BTW per maand. Per 1 mei 2014 bedraagt de huurprijs € 2.304,90 inclusief BTW per maand. Op de overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 73/2003, (hierna: de A.B.) van toepassing verklaard.

Van Herk Groep is als beheerder aangewezen.

2.6 In artikel 9 van de nieuwe huurovereenkomst zijn Bijzondere Bepalingen opgenomen.

Artikel 9.9 luidt:

"Herontwikkeling

‘Huurder is op de hoogte van de renovatie/uitbreidingsplannen van het complex

De Swaenenborgh. waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Huurder heeft tegen de renovatie/uitbreidingsplannen geen bezwaar. Huurder is zich ervan bewust, dat de

bouwactiviteiten in het kader van die renovatie/uitbreidingsplannen rondom het gehuurde nog enige tijd zal voortduren. Verhuurder spant zich in de met die activiteiten gepaard gaande overlast tot een minimum te beperken. Voorts staat verhuurder er voor in dat de winkels, parkeervoorzieningen alsmede bevoorradingsroutes en dergelijke voldoende bereikbaar zijn. Huurder zal zich niet beroepen huurkorting. schadevergoeding of andere zaken, welke onder het begrip "gebrek" vallen, mits de bedoelde activiteiten op voortvarende wijze worden uitgevoerd en verhuurder rekening houdt met de gerechtvaardigde belangen van huurders.".

2.7 Bij brief van 24 februari 2014 aan Van Herk Groep beroept [gedaagde] zich op dwaling en vernietigt zij de overeenkomst van februari 2013. Kort weergegeven stelt zij daartoe dat zij de overeenkomst is aangegaan omdat het winkelcentrum geüpgraded zou worden, dat zij in verband daarmee naast eigen verbouwingskosten een week omzet heeft gemist en dat zij nu per saldo een hogere huurprijs voor een kleinere winkelruimte moet betalen dan afgesproken was. Behoudens bij de Albert Heijn is er niets verbeterd aan het winkelcentrum en fase 2 van de herontwikkeling is feitelijk afgeblazen, aldus [gedaagde] . Zij schrijft onder meer: "Fase 2 van de verbouwing: Het aanpassen van de binnenpassage en entree aan de Marktpleinzijde en bioscoop is feitelijk afgeblazen. Ik zit aan het einde van de passage, het ziet er verwaarloosd, koud, donker en vies uit (..) Van de plannen en de mij eerder voorgespiegelde verbouwing (o.a. artist impression ) is niets terecht gekomen.".

[gedaagde] stelt voorts dat de oorspronkelijke huurovereenkomst herleeft. Omdat die overeenkomst eindigt per 1 maart 2015 zegt zij die overeenkomst op met een opzegtermijn van één jaar.

Bij brief van 31 maart 2014 schrijft [gedaagde] aan Van Herk Groep: "Aangezien u ondanks mijn brief en veelvuldige telefoontjes met vragen mij nog steeds niet hebt geantwoord ga ik er nu van uit dat u het met me eens bent dat voor mij nog de oude huursituatie geldt zoals ik heb gesteld in de brieven en telefoontjes. Vanaf 1 april zal ik u dan ook naar de oude huurprijs gaan betalen. Dat zal € 153 per vierkante meter zijn. Dus op jaarbasis is dat

€ 15.300.".

2.8 Bij brief van 17 april 2014 heeft de gemachtigde van [gedaagde] aan Van Herk Groep een en ander breder uiteengezet. Tevens stelt zij zich op het standpunt dat [gedaagde] het jaar daarvoor een bedrag van € 9.145,80 te veel huur heeft betaald, wat [gedaagde] de daarop volgende zes maanden zal verrekenen met de lopende huur.

2.9 Op 7 april 2014 heeft [gedaagde] een bedrag van € 1.542,75 aan huur voldaan, waarmee

€ 726,00 over de maand april 2014 onbetaald is gebleven. Ondanks aanmaningen en sommaties van de gemachtigde van Herk Immo heeft [gedaagde] de daarop volgende maanden de huur geheel onbetaald gelaten. Met ingang van 1 oktober 2014 betaalt [gedaagde] aan huur € 153,00 per m² per jaar.

2.10 Bij brief van de gemachtigde van [gedaagde] aan Van Herk Groep van 27 oktober 2014 heeft zij - voor zover vereist - de huurovereenkomst tussen partijen van 5 maart 2013 buitengerechtelijke ontbonden met ingang van 1 december 2014 wegens niet nakoming van de renovatietoezeggingen op basis waarvan de huurovereenkomst is gesloten.

2.11 Vanaf 8 december 2014 heeft [gedaagde] de exploitatie van de bedrijfsruimte gestaakt. Zij heeft de sleutels van het gehuurde bij Herk Immo achter gelaten.

[gedaagde] werkt nu in loondienst bij [werkgever] op de [adres werkgever] te [vestigingsplaats werkgever] .

De vordering en het verweer, samengevat en zakelijk weergegeven

in conventie

3.1 Herk Immo vordert - na wijziging van eis - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

- een verklaring voor recht dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst,

- de veroordeling van [gedaagde] om aan Herk Immo te betalen € 12.250,50, te vermeerderen met de boeterente van 2% per maand vanaf de vervaldatum tot aan de algehele voldoening, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, althans de wettelijke rente vanaf 7 april 2014,

- de veroordeling tot betaling van de huur van € 2.304,90 inclusief BTW vanaf

1 oktober 2014,

- de veroordeling tot exploitatie van het gehuurde conform de bestemming op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft,

- de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 15.750,00 gerekend vanaf

9 december 2014 tot 15 februari 2015, te vermeerderen met € 250,00 per dag totdat [gedaagde] haar exploitatieplicht nakomt,

- de veroordeling in de werkelijke kosten van deze procedure, tot 31 juli reeds begroot op € 6.156,48 inclusief BTW, althans een in goede justitie te bepalen bedrag, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten ingaande de vijftiende dag na het te wijzen vonnis,

- en veroordeling in de nakosten ter hoogte van € 131,00, dan wel, indien betekening plaatsvindt, € 199,00.

Herk Immo beroept zich voor haar vordering op de vaststaande feiten en stelt daartoe nog het volgende. Herk Immo heeft het eventuele voornemen kenbaar gemaakt om het winkelcentrum te herontwikkelen. Zij heeft daartoe met alle huurders gesprekken gevoerd om de wensen te inventariseren en daarbij enkel de eventuele plannen en wijzigingen gepresenteerd. Herk Immo heeft nimmer een garantie afgegeven. [gedaagde] had inmiddels slechts de beperkte huurbescherming van art.7:290 lid 3 BW. Na de inventarisatie hebben partijen een intentieovereenkomst gesloten waarbij de bedrijfsruimte van [gedaagde] 100 m² zou gaan bedragen tegen een huurprijs van € 215,00 exclusief BTW per m². [gedaagde] gaf dus vierkante meters prijs maar ontving daartegenover een nieuwe periode zekerheid in de vorm van huurbescherming. [gedaagde] heeft niet gedwaald. Er zijn door Herk Immo geen onjuiste inlichtingen verstrekt, Herk Immo heeft nimmer harde toezeggingen gedaan en telkens een voorbehoud gemaakt en in de huurovereenkomst is dienaangaande geen verplichting voor Herk Immo opgenomen. De renovatie hield twee fasen in. Fase 1 heeft Herk Immo geheel uitgevoerd; met betrekking tot fase 2 heeft Herk Immo geen toezeggingen gedaan of garanties gegeven. Verder betreft het niet doorgaan van de plannen een uitsluitend toekomstige onzekere gebeurtenis, ofwel een teleurgestelde toekomstverwachting, wat geen dwaling kan opleveren. [gedaagde] heeft kennelijk spijt en wil van de huurovereenkomst af, maar Herk Immo houdt [gedaagde] aan de afspraken. Met betrekking tot de gestelde wanprestatie merkt Herk Immo op dat zij geen verplichting op zich heeft genomen; die blijkt nergens uit. Daarbij komt dat [gedaagde] niet tijdig heeft geklaagd; pas in januari 2014 heeft [gedaagde] een klacht geuit. Als [gedaagde] meende dat de verbouwing slecht is uitgevoerd, had zij in april 2013 moeten klagen. Tot slot rechtvaardigt de tekortkoming geen algehele ontbinding van de huurovereenkomst. Voorts is Herk Immo niet in gebreke gesteld zodat er geen sprake kan zijn van verzuim aan de zijde van Herk Immo. Daarenboven geldt dat verzuim niet is ingetreden omdat [gedaagde] reeds in verzuim was. [gedaagde] is op grond van art. 18.1 van de A.B., dan wel op grond van art. 6:83 sub a BW in verzuim. Op grond van

art. 18.2 van de A.B. is [gedaagde] een boeterente verschuldigd van 2% per maand met een minimum van € 300,00 per maand. Op grond van art. 17 van de A.B. is [gedaagde] gehouden de werkelijke buitengerechtelijke incassokosten aan Herk Immo verschuldigd. Verrekening is op grond van de A.B. niet toegestaan. Voorts is [gedaagde] op grond van art. 6.1 van de A.B. verplicht het gehuurde daadwerkelijk zelf te exploiteren. Nu [gedaagde] dat ondanks ingebrekestelling nalaat, is zij de op grond van art. 7 van de A.B. bedongen boete van

€ 250,00 per dag verschuldigd.

3.2 [gedaagde] voert verweer met als conclusie afwijzing van de vorderingen van Herk Immo. Zij voert daartoe het volgende aan. [gedaagde] is al sinds 1989 een trouwe huurder van

Herk Immo. In 2000 is een schriftelijke huurovereenkomst opgesteld. In gesprekken met [medewerker VBK] van Vastgoed De Brabantse Kempen B.V., die [medewerker VBK] in het voorjaar van 2012 met [gedaagde] voerde namens Herk Immo, blijkt van gedetailleerde renovatieplannen zonder dat daarbij enig voorbehoud wordt gemaakt. Dit blijkt uit de gespreksverslagen. De renovatie bestaat uit twee fasen waarbij de eerste fase wordt gestart in juni 2012 en de tweede fase begin 2013. Op 23 maart 2012 publiceert Herk Immo op haar website dat het winkelcentrum op korte termijn geheel vernieuwd zal worden. Aan [gedaagde] worden in mei 2012 vier opties voorgehouden, waarbij [gedaagde] kiest voor optie B: dezelfde locatie maar met minder vierkante meters voor een huurprijs van € 18.000,00 per jaar. Eind 2012 is de eerste fase voltooid en opent Albert Heijn haar deuren. Op 28 februari 2013 ontvangt [gedaagde] de nieuwe huurovereenkomst. Begin april 2013 deelt [medewerker VBK] aan [gedaagde] mee dat op 22 april 2013 met de verkleining van de bedrijfsruimte zal worden begonnen. De kwaliteit van de verbouwing is slecht en vanaf 30 april 2013 vinden er opeens geen bouwactiviteiten meer plaats: er is sprake van gestripte plafonds met zichtbare leidingen die over het plafond lopen, loshangende kabels, niet voltooide werkzaamheden aan elektrische installaties en de aannemer laat zich niet meer zien. [gedaagde] onderneemt diverse pogingen om in contact te komen met Herk Immo over de voortgang van de renovatie, maar krijgt geen reactie, waarop [gedaagde] haar brief van 24 februari 2014 schrijft. De suggestie van Herk Immo dat [gedaagde] in ruil voor de nieuwe huurovereenkomst meer zekerheid over de looptijd kreeg, is onjuist. De enige reden voor de nieuwe huurovereenkomst was dat [gedaagde] door Herk Immo werd voorgehouden dat de huurprijs omhoog ging in het kader van een algehele renovatie van het winkelcentrum. Er is in deze kwestie door Herk Immo een onjuiste voorstelling van zaken gegeven, waardoor zij heeft gedwaald. Er zijn mededelingen en toezeggingen gedaan waar [gedaagde] gerechtvaardigd op mocht vertrouwen. Uit gesprekverslagen blijkt dat de plannen zonder enig voorbehoud zijn gepresenteerd. [gedaagde] mocht aannemen dat [medewerker VBK] namens Herk Immo handelde. De vier opties zijn door [medewerker VBK] namens Herk Immo gepresenteerd en [medewerker VBK] heeft ook de oplevering gedaan. De renovatie betreft geen zuiver toekomstige omstandigheid. Ten tijde van het sluiten van de laatste huurovereenkomst waren de renovatiewerkzaamheden al gestart en was de renovatie bij de Albert Heijn al voltooid.

Subsidiair beroept [gedaagde] zich op wanprestatie. De renovatiewerkzaamheden vormen een onderdeel van de huurovereenkomst. In een gesprek op 18 augustus 2014 met de heren [medewerker 1] en [medewerker 2] van Herk Immo hebben dezen te kennen gegeven dat de renovatie niet door zal gaan. Gelet hierop doet zich de situatie van art. 6:83 sub c BW zich voor; verdere aanmaningen zijn nutteloos. Bij brief van 27 oktober 2014 heeft [gedaagde] via haar gemachtigde de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbonden, namelijk voor zover een beroep op dwaling niet zou slagen. De vorige huurovereenkomst is met wederzijdse instemming beëindigd.

in conventie en in reconventie

4. De conventie en de reconventie lenen zich, gelet op hun onderlinge samenhang, voor gezamenlijke behandeling.

5.Ter afwering van de vorderingen van Herk Immo heeft [gedaagde] primair een beroep gedaan op vernietiging van de huurovereenkomst op grond van dwaling. Daarop zal de kantonrechter hierna eerst ingaan.

6. Met betrekking tot de causaliteit en de zogenaamde 'zelfstandigheid van de zaak' overweegt de kantonrechter het volgende. Op grond van de gespreksnotities van

15 november 2011 en 22 mei 2012 en de intentieovereenkomst van 15 december 2012 - in onderling verband bezien - neemt de kantonrechter als vaststaand aan dat de aanleiding tot de nieuwe huurovereenkomst tussen partijen uitsluitend is gelegen in de omstandigheid dat het winkelcentrum op initiatief van Herk Immo zou worden gerenoveerd. In de kern genomen: niet valt in te zien dat [gedaagde] zou hebben ingestemd met een hogere huurprijs per vierkante meter als daar geen tegenprestatie van Herk Immo in de vorm van een renovatie tegenover zou hebben gestaan. Dit valt ook af te leiden uit de gespreknotitie van

15 november 2011 (zie p. 2 "Situatie m.b.t. de vestiging van [bedrijf gedaagde]"). Voor de stelling van Herk Immo dat deze aanleiding (mede) zou zijn gelegen in de verbetering van huur-bescherming van [gedaagde] dan die zij had op grond van art.7:296 lid 3 BW, bieden de stukken geen enkele aanwijzing en Herk Immo heeft tegenover de betwisting van [gedaagde] van deze stelling ook geen voldoende bewijs aangeboden. Daarmee is voor de kantonrechter de causaliteit tussen de renovatie en het aangaan van de huurovereenkomst van februari 2013 gegeven. Voor Herk Immo moet het ook duidelijk zijn geweest dat [gedaagde] deze overeenkomst niet, of niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gesloten, zoals zij heeft aangevoerd, wanneer zij zou hebben geweten dat de renovatie voor haar deel van het winkelcentrum niet door zou gaan. Dat kan worden opgemaakt uit de gespreknotitie van

22 mei 2012 en de aan [gedaagde] daarin voorgehouden opties. [gedaagde] heeft, om de kosten te beperken, gekozen voor minder huuroppervlakte tegen een hogere prijs per vierkante meter. Met de renovatie en de verbeterde bereikbaarheid zou [gedaagde] ondanks de kleinere huuroppervlakte toch voldoende omzet kunnen halen, aldus [gedaagde] . Dit is door Herk Immo niet weersproken.

7.1 [gedaagde] heeft verder aangevoerd dat zij heeft gedwaald op grond van de informatie die van de zijde van Herk Immo is gegeven over de renovatie. Op dit punt aangekomen, dient aan de orde te komen welke inlichtingen Herk Immo, mede in de persoon van [medewerker VBK] , aan [gedaagde] heeft gegeven in het kader van het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst. [gedaagde] heeft hierover aangevoerd dat steeds in alle gesprekken met [medewerker VBK] en in alle stukken sprake is geweest van een algehele renovatie inclusief fase 2, dat de renovatie ook betrekking had op dat deel waar haar winkel was gevestigd en dat er nimmer enig voorbehoud is gemaakt met betrekking tot fase 2. Daarbij heeft [gedaagde] tevens gewezen op meerdere twitterberichten van de zijde van Herk Immo, waarin wordt gesproken van een 'geheel gerenoveerd winkelcentrum' en advertenties met dezelfde strekking, en ook op de vergunningaanvragen en het feit dat Herk Immo ook de uitvoeringsdata van zowel fase 1 als fase 2 heeft gecommuniceerd. Fase 1 was vertraagd zodat op het moment van ondertekening van de huurovereenkomst fase 2 nog moest worden gestart. Na een aanvang van die werkzaamheden, te beginnen met het verkleinen van de oppervlakte van de winkel van [gedaagde] , zijn de bouwactiviteiten onverwachts gestaakt en is fase 2 van de renovatie van het winkelcentrum in onvoltooide staat achtergelaten. Herk Immo heeft daar tegenover gesteld dat sprake is geweest van een 'voornemen tot herontwikkeling', dat sprake was van twee fasen en dat fase 1 is voltooid en dat zij met betrekking tot fase 2 nimmer een harde toezegging heeft gedaan, dat zij telkens een voorbehoud heeft gemaakt en dat in de huurovereenkomst geen verplichting voor Herk Immo is opgenomen. In verband met haar stelling dat er slechts sprake was van een voornemen tot renovatie heeft Herk Immo nog gesteld dat, voor zover [gedaagde] al heeft gedwaald, dit een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft die geen grond voor dwaling oplevert. De kantonrechter overweegt als volgt.

7.2 Als uitgangspunt geldt dat men bij onderhandelingen over een te sluiten overeenkomst in de regel mag afgaan op de juistheid van door de wederpartij gedane mededelingen. Die wederpartij handelt in strijd met de redelijkheid en billijkheid indien zij ter afwering van een beroep op dwaling zou aanvoeren dat ten onrechte op de juistheid van haar mededeling is vertrouwd (o.a. HR, 21 januari 1966, NJ 1966, 183 Booy/Wisman, nadien voor het nieuw BW bevestigd in HR 19 september 2003, NJ 2005, 234). In algemene zin gedane mede-delingen of algemene aanprijzingen zijn in beginsel onvoldoende voor een beroep op dwaling. De kantonrechter overweegt met betrekking tot de stelling van Herk Immo, dat het om een uitsluitend toekomstige omstandigheid gaat, dat het de vraag is of daarvan in dit geval sprake is. Wanneer namelijk de dwaling kan worden herleid tot feiten en/of omstandigheden die aanwezig waren ten tijde van de contractsluiting, waaronder het vaste voornemen tot renovatie waaraan [gedaagde] op grond van mededelingen van de zijde van Herk Immo niet hoefde te twijfelen, kan naar het oordeel van de kantonrechter niet gesproken worden van een ‘uitsluitend’ toekomstige omstandigheid. Het enkele feit dat in art. 9.9 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder op de hoogte is van de renovatie/uitbreidingsplannen kan daaraan dan ook niet afdoen. Het beroep van Herk Immo op de uitspraak van de kantonrechter van 23 januari 2003 (Prg. 2003/6011) gaat niet op, nu in die casus de huurder een professionele huurder betrof die in de aanloopproblemen had voorzien door een lagere aanvangshuur te bedingen. Het betrof bovendien een beroep op onvoorziene omstandigheden. Ook het beroep van Herk Immo op HR 1 februari 2008,

LJN BB 8098, gaat niet op. Daar ging het om hoge verwachtingen op basis van algemene aanprijzingen van een nieuw te bouwen winkelcentrum met naderhand tegenvallende bezoekersaantallen, iets wat naar verkeersopvattingen voor rekening van de huurder komt. Het verweer van [gedaagde] is nu juist dat Herk Immo concrete toezeggingen heeft gedaan of verwachtingen heeft gewekt. Herk Immo heeft ook nog gesteld dat het verweer van [gedaagde] op het punt van de renovatie onvoldoende specifiek is onderbouwd. De kantonrechter verwerpt dit standpunt. [gedaagde] heeft, met verwijzing naar gespreknotities, nauwkeurig aangegeven dat ook het gedeelte van het winkelcentrum waar haar winkel was

- de binnenpassage, de entree aan de Marktpleinzijde en de bioscoop -, zou worden gerenoveerd volgens fase 2. Herk Immo heeft dat niet weersproken.

7.3 Zoals de kantonrechter hierboven al heeft overwogen, zijn algemene aanprijzingen of bewoordingen in het algemeen niet voldoende voor een beroep op dwaling. De door [gedaagde] aangehaalde twitterberichten en advertentieteksten vallen naar het oordeel van de kantonrechter in die categorie, hoewel zij onder omstandigheden wellicht kunnen bijdragen aan het bewijs. Ook het aanvragen van vergunningen door Herk Immo houdt niet zonder meer in dat Herk Immo een toezegging aan [gedaagde] heeft gedaan. Anders is het met mededelingen of inlichtingen die rechtsreeks met [gedaagde] zijn gecommuniceerd, zoals bijvoorbeeld in de gespreksnotities. Daarin valt te lezen dat er zeer concrete en uitgewerkte plannen zijn met betrekking tot de renovatie, ook voor het deel van het winkelcentrum waar de winkel van [gedaagde] was:

"Aan de Kerkpleinzijde wordt de entree aangepakt.

De deuren gaan naar de kolomlijn en de

entree wordt versmald tot tussen de twee reeds aanwezige kolommen. Ook wordt de gevel

aangepakt. De entree wordt door middel van een “poortfunctie” extra geaccentueerd. De

voor de entree aan weerszijde gesitueerde muurtjes zullen worden gesloopt. Het

bovengelegen bioscoopcomplex wordt gesloopt. Hiervoor komen twee appartementen in

de plaats."

" De bouwvergunning voor deze renovatie is in twee delen aangevraagd:

- fase 1: Albert Heijn en het dichtmaken van de buitenpassage

- fase 2: het aanpakken van de binnenpassage en entree aan de Marktpleinzijde en de

bioscoop."

"Werkzaamheden in fase 1 starten volgende week. Die van fase 2 begin volgend jaar. Hierbij

wordt uiteraard rekening gehouden met de decembermaand als dé maand waarin omzet

gerealiseerd dient te worden."

"B. Blijven op dezelfde locatie, met minder m2 (ca. 100 m2) en een huur van € 18.000,-"

"Opleveringsniveau: Toegangspui bestaand, toiletgroep en pantry, meterkast

van voldoende vermogen. Winkelscheidende wand op

stramien 15 (achterzijde winkel). Tevens ontvangt huurder

ter compensatie van overlast van de werkzaamheden fase

2 een vergoeding van € 3.000,- ex. BTW".

Van enig gemaakt voorbehoud van de zijde van Herk Immo blijkt uit deze stukken niet.

7.4 De kantonrechter overweegt in dit verband dat uit het voorgaande blijkt dat de verkleining van het winkeloppervlak van de winkel van [gedaagde] onlosmakelijk is verbonden met deze plannen tot renovatie in fase 2. Het is niet logisch dat de winkel van [gedaagde] wel wordt verbouwd terwijl fase 2 volgens Herk Immo nog maar toekomstplannen betreft. Deze verkleining heeft daadwerkelijk plaatsgevonden waarna, zoals [gedaagde] onweersproken heeft aangevoerd, voorbereidingen zijn getroffen voor de renovatie zoals het strippen van de plafonds, het blootleggen van elektrische bedrading en dergelijke. Dit past naar het oordeel van de kantonrechter volkomen bij art. 9.9 van de huurovereenkomst:

"Huurder is op de hoogte van de renovatie/uitbreidingsplannen van het complex

De Swaenenborgh. waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Huurder heeft tegen de renovatie/uitbreidingsplannen geen bezwaar. Huurder is zich ervan bewust, dat de

bouwactiviteiten in het kader van die renovatie/uitbreidingsplannen rondom het gehuurde nog enige tijd zal voortduren.". Eveneens onweersproken heeft [gedaagde] aangevoerd dat de werkzaamheden vervolgens onverwachts zijn gestaakt zonder enige mededeling van Herk Immo en dat [gedaagde] niets meer van de aannemer of Herk Immo heeft vernomen. Een jaar na dato was fase 2 nog steeds niet afgerond.

Herk Immo heeft gesteld dat zij slechts een voornemen tot herontwikkeling heeft gehad en dat zij steeds een voorbehoud heeft gemaakt bij de renovatieplannen. De kantonrechter merkt op dat deze stelling in strijd is met de hierboven weergegeven gang van zaken en dat bovendien uit werkelijk niets blijkt dat Herk Immo (telkens) een voorbehoud bij de plannen c.q. bij de uitvoering van fase 2 heeft gemaakt. Ieder begin van bewijs ontbreekt. Hierbij weegt de kantonrechter mee dat de architect c.q. projectmanager - onweersproken door

Herk Immo - heeft bericht dat van de renovatie een totaalplan is gemaakt waarbij ook voor de tweede fase een ontwerp is gemaakt (productie 19 bij conclusie van dupliek in conventie). Tegen de achtergrond van deze feiten hoefde [gedaagde] , zonder nadere toelichting van Herk Immo, die ontbreekt, art. 9.9 van de huurovereenkomst niet zo te begrijpen dat de renovatie/ uitbreidingsplannen slechts toekomstplannen waren waar zij geen beroep op zou kunnen doen. Daarbij speelt mee, zoals [gedaagde] ook heeft aangevoerd, dat fase 1 was vertraagd, zodat het begrijpelijk was dat ten tijde van het ondertekenen van de nieuwe huurovereenkomst nog met fase 2 moest worden begonnen. Daaruit hoefde [gedaagde] dus geen voorbehoud af te leiden.

7.5 Op dit punt aangekomen zal de kantonrechter de positie van [medewerker VBK] bespreken.

Herk Immo heeft gesteld dat [medewerker VBK] niet bevoegd was haar te vertegenwoordigen; [medewerker VBK] was slechts gevraagd om bij de huurders te peilen hoe zij tegen een eventuele verbouwing aan zouden kijken, aldus Herk Immo. De kantonrechter verwerpt dit verweer. Met [gedaagde] is de kantonrechter van oordeel dat deze stelling niet strookt met de gesprekken tussen [medewerker VBK] en de huurders waaronder [gedaagde] , de voorstellen die door [medewerker VBK] zijn gedaan, de gespreksverslagen van [medewerker VBK] en het aanbod dat [medewerker VBK] namens Herk Immo heeft gedaan ter zake van de nieuwe huurovereenkomst waaraan vervolgens door Herk Immo gevolg is gegeven. Daarmee heeft Herk Immo jegens [gedaagde] (en de andere huurders) de schijn gewekt dat [medewerker VBK] haar vertegenwoordigde.

Herk Immo heeft ook niets gesteld op grond waarvan [gedaagde] aan de vertegenwoordi-gingsbevoegdheid van [medewerker VBK] behoorde te twijfelen. De conclusie is dat de handelingen van [medewerker VBK] aan Herk Immo kunnen worden toegerekend. Daarbij wijst de kantonrechter erop, dat Herk Immo slechts de bevoegdheid van [medewerker VBK] aan de orde heeft gesteld. Zij heeft niet weersproken dat [medewerker VBK] de verbouwingen met [gedaagde] heeft besproken en de oplevering heeft gedaan, laat staan dat zij een weerspreking heeft onderbouwd.

7.6 [gedaagde] heeft aangevoerd dat zij heeft gedwaald doordat zij is afgegaan op mededelingen of informatie van de zijde van Herk Immo waarbij sprake was van een zonder enig voorbehoud geplande algehele renovatie inclusief fase 2. [gedaagde] beroept zich aldus op de rechtgevolgen van door haar gestelde feiten. Volgens de hoofdregel van artikel 150 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering rust - bij voldoende betwisting

(zie art. 149 lid 1 BW) - de bewijslast van deze stellingen dan op [gedaagde] . De vraag is of Herk Immo de stellingen van [gedaagde] voldoende heeft betwist. In dit verband overweegt de kantonrechter het volgende.

7.7 De kantonrechter acht de betwisting van Herk Immo bepaald onvoldoende. Tegenover de stellingen van [gedaagde] en de feiten en omstandigheden zoals hierboven weergegeven en blijkend uit de stukken, heeft Herk Immo slechts in zeer algemene bewoordingen gesteld dat sprake was van een voornemen, dat telkens een voorbehoud is gemaakt en er geen toezeggingen zouden zijn gedaan. Iedere onderbouwing daarvan en elk begin van bewijs ontbreekt, en de gang van zaken is in tegenspraak met wat Herk Immo wil doen voorkomen. Van enig voorbehoud met betrekking tot de uitvoering van fase 2 van de renovatie blijkt niets en Herk Immo heeft niet weersproken dat de begonnen renovatie volstrekt onverwachts is gestaakt waarna de aannemer en Herk Immo niets meer van zich hebben laten horen. Gelet hierop neemt de kantonrechter aan dat sprake was van een zonder enig voorbehoud geplande algehele renovatie inclusief fase 2 waarbij [gedaagde] aan de uitvoering ervan niet hoefde te twijfelen. Zij is daarbij afgegaan op informatie die van de zijde van Herk Immo is gegeven, terwijl deze informatie achteraf onjuist is geweest. Immers, van renovatie in fase 2 is geen sprake. Het aangaan van de nieuwe huurovereenkomst door [gedaagde] was juist gelegen in de renovatie van het winkelcentrum, wat Herk Immo kon weten. Van een uitsluitend toekomstige verwachting kan niet worden gesproken.

in conventie

De kantonrechter:

wijst de vorderingen van Herk Immo af;

veroordeelt Herk Immo in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke kosten worden begroot op € 800,00 voor het salaris gemachtigde;

in reconventie

verklaart voor recht dat [gedaagde] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft vernietigd;

veroordeeld Herk Immo om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 3.500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 oktober 2014 tot aan de dag van de algehele voldoening;

veroordeelt Herk Immo in de kosten van de procedure aan de zijde van [gedaagde] gevallen, welke kosten worden begroot op € 800,00;

in conventie en in reconventie

wijst - voor zoveel nodig - af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. G.J.J. Smits en in het openbaar uitgesproken op 8 juli 2015 door de kantonrechter mr. M.B.W. Venema.

typ/conc: 552 / GJJS

coll: