ECLI:NL:RBNNE:2023:82

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND Afdeling Privaatrecht Pachtkamer, locatie Leeuwarden zaak-/rolnummer: 9707234 CV EXPL 22-981 vonnis van de pachtkamer d.d. 10 januari 2023 inzake de besloten vennootschap [eiseres] , gevestigd te Borgercompagnie, eiseres, gemachtigden: mrs. P.P.A. Bodden en J.C.M. Jochemsen-Vernooij, tegen de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE VEENDAM, zetelend te Veendam, gedaagde, gemachtigde: mr. S.A. Frijling. Partijen zullen hierna [eiseres] en de Gemeente worden genoemd. 1Het procesverloop 1.1. Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 24 mei 2022; de akte overlegging producties van de Gemeente van 26 september 2022; de akte overlegging producties van [eiseres] van 26 september 2022; de mondelinge behandeling van 3 november 2022, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden en ter gelegenheid waarvan partijen zittingsaantekeningen in het geding hebben gebracht. 1.2. Na de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden ter beproeving van een minnelijke schikking. Bij brieven van 14 november 2022 hebben partijen de pachtkamer verzocht vonnis te wijzen. Vervolgens is vonnis bepaald. 2.1. [eiseres] exploiteert een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit. Daarvoor is bij besluit van 3 oktober 2005 een milieuvergunning verleend. Vervolgens zijn in 2005, 2006 en 2008 meldingen geaccepteerd voor milieu neutrale veranderingen of uitbreidingen van de inrichting. De installatie heeft geleid tot klachten van omwonenden over stankoverlast. 2.2. Het perceel waarop de installatie is gebouwd heeft een agrarische bestemming. De Gemeente was ten tijde van het verlenen van de milieuvergunning in 2005 van oordeel dat de activiteiten van [eiseres] in overeenstemming waren met deze agrarische bestemming. Door twee uitspraken van de Raad van State (uit 2007 en 2010) in soortgelijke zaken is het de Gemeente duidelijk geworden dat de exploitatie van het bedrijf van [eiseres] niet valt onder de bestemming als omschreven in de Beheersverordening Buitengebied Veendam. Tegen de bouw- en milieuvergunningen voor de installatie is indertijd geen bezwaar of beroep aangetekend, waardoor de vergunningen onherroepelijk zijn. De Gemeente heeft getracht tot een (nieuw) bestemmingsplan te komen voor het perceel van [eiseres] . Na het beroep van zowel omwonenden als [eiseres] is dit bestemmingsplan vernietigd bij uitspraak van 31 juli 2019 van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State. 2.3. Bij besluit van 20 juli 2016 heeft de Gemeente aan [eiseres] een last onder dwangsom opgelegd in verband met het verspreiden van geurhinder vanwege activiteiten in haar inrichting. Bij besluit van 1 augustus 2017 heeft het de Gemeente een daartegen gericht bezwaar van [eiseres] ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 26 september 2017 heeft de rechtbank het door [eiseres] ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld. Voorts heeft zij de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak van 6 december 2017 heeft de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het besluit van 20 juli 2016 geschorst. In de uitspraak van 24 april 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het hoger beroep gegrond verklaard onder herroeping van het besluit van 20 juli 2016. 2.4. In het voorjaar van 2020 hebben vertegenwoordigers van de Gemeente (waaronder [wethouder] ) overleg gevoerd met [eiseres] . Tijdens de mondelinge behandeling van 3 november 2022 heeft de Gemeente (bij monde van ambtenaar [naam] ) over de inhoud van dit gesprek het volgende verklaard (voor zover hier van belang): (…) Ik ben met [wethouder] bij [eiseres] op bezoek geweest. We zijn het gesprek aangegaan met als insteek het probleem - de stankoverlast - op te lossen. Er zijn enkele door [eiseres] uitgewerkte oplossingsrichtingen besproken. Het plaatsen van een schoorsteen en overkapping op het terrein van [eiseres] is aan de orde geweest. Er is ook over randvoorwaarden gesproken met betrekking tot het indienen van de aanvraag van een daartoe benodigde revisievergunning. Er leek een akkoord te zijn. Tijdens het gesprek heeft [eiseres] een vergoeding van schade aan de orde gesteld. Namens de Gemeente is verklaard dat een schadevergoeding niet aan de orde is. Er is wel gesproken over een tegemoetkoming in de vorm van een pachtovereenkomst. Als voorwaarde is gesteld dat een reële vergunningaanvraag door [eiseres] zou worden ingediend. Daar is het wachten na 2,5 jaar nog steeds op. De aanvraag die er ligt is niet reëel en onvolledig. (…) 2.5. De ervaren stankoverlast en alle procedures die daaruit voortvloeien worden door partijen als een groot probleem ervaren en zal hierna worden aangeduid als: het probleem. 2.6. Op 12 juni 2020 heeft [eiseres] een Whatsappbericht aan [naam] gezonden met de volgende tekst: Kun jij met [naam B] regelen dat zij de pachtcontracten voor 2021 en 2022 klaar maakt. Dan kan de overeenkomst getekend worden. In reactie daarop heeft [naam] op 12 juni 2020 geschreven: Dag [eiseres] . Ik heb dit al met [wethouder] voorbesproken [pachtkamer: [wethouder] ]. Ik heb net [naam B] dit ook voorgelegd. Wij doen je de toezegging dat de overeenkomsten er komen. Bij deze. Ik weet niet hoe snel die er zijn. Doe mijn best. Ik ga er van uit dat we desondanks de getekende overeenkomst kunnen ontvangen. (…) 2.7. In een e-mail van 21 juni 2020 heeft de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van [eiseres] geschreven: Ik begreep dat nog overleg heeft plaatsgevonden tussen onze cliënten en dat daarbij het volgende is overeengekomen. In navolging van het overleg tussen [eiseres] en mevrouw [naam C] (Vastgoed) is een lijst met percelen opgesteld die [eiseres] wil pachten. Vervolgens zijn er afspraken gemaakt over een fasering. Deze afspraken zijn de volgende: De gronden die nu in pacht zijn bij Koop en Groenwold gaan eind 2020 in pacht over naar [eiseres] ; De overige gronden, te weten de gronden die nu in pacht zijn bij Bakker, Breemhaar en Lambers, gaan eind 2021 over naar [eiseres] . Cliënt zal de pachtovereenkomsten tijdig aan [eiseres] doen toekomen. Cliënt stelt daarbij wel als voorwaarde dat de getekende overeenkomst [pachtkamer: de vaststellingsovereenkomst] (ik zond u het concept al eerder) deze week retour komt en de aanvraag uiterlijk 15 juli in het Omgevingsloket is ingediend. 2.8. In een e-mail van 22 juni 2020 (15.14 uur) heeft de advocaat van [eiseres] aan de advocaat van de Gemeente geschreven: Voor partijen is naar ik van de heer [eiseres] heb begrepen voldoende helder welke percelen met de door u gegeven omschrijvingen worden bedoeld. Kunt u mij voorts nog kort bevestigen dat ten aanzien van deze percelen reguliere pacht is afgesproken (en dus geen geliberaliseerde pacht). Nadat ik bevestiging heb ontvangen, neem ik de afwikkeling van de overeenkomst meteen ter hand. 2.9. In een e-mail van 22 juni 2020 (16.33 uur) heeft de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van [eiseres] geschreven: Hierdoor bevestig ik dat partijen inderdaad reguliere pacht hebben afgesproken. Dat was abusievelijk niet vermeld in mijn mail van gisteren, maar staat niet ter discussie. Ik vertrouw er op u hierdoor voldoende te hebben geïnformeerd en zie de getekende overeenkomst, die ik hierdoor nogmaals bijvoeg met daarin (in art. 4) opgenomen de datum van 15 juli 2020 voor het indienen van de aanvraag, graag zo spoedig mogelijk tegemoet. 2.10. Op 9 juli 2020 heeft [eiseres] de door de Gemeente opgestelde vaststellingsovereenkomst namens [eiseres] ondertekend. Daarin is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald: (…) Artikel 3 De door [eiseres] in te dienen aanvraag zal mede betrekking hebben op de oprichting van enkele bouwwerken (een schoorsteen van 25 meter hoog met diameter van 2 meter, een loods en een overkapping), een en ander zoals indicatief blijkt uit de globale tekeningen die aan deze overeenkomst zijn gehecht (bijlage 2). 3.1. [eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis: I. schriftelijke vastlegging in het door de pachtkamer te wijzen vonnis, aangegaan met ingang van 31 december 2020, tussen [eiseres] als pachter en Gemeente als verpachter de reguliere pachtovereenkomst voor de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend: - gemeente Wildervank, [kadasternummer 1] (gedeeltelijk), ter grootte van 9.74 hectare; - gemeente Veendam, [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] , [kadasternummer 4] en [kadasternummer 5] (allen gedeeltelijk) ter grootte van 25.89 hectare; voor de wettelijke duur van zes jaar tegen de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen; II. schriftelijke vastlegging in het door de pachtkamer te wijzen vonnis, aangegaan met ingang van 31 december 2021 de tussen [eiseres] als pachter en Gemeente als verpachter de reguliere pachtovereenkomst voor de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend: - gemeente Wildervank, [kadasternummer 1] (gedeeltelijk), ter grootte van 9.83 hectare; - gemeente Veendam, [kadasternummer 6] en [kadasternummer 3] en [kadasternummer 7] (allen gedeeltelijk) ter grootte van 22,28 hectare; voor de wettelijke duur van zes jaar tegen de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen; III. te verklaren voor recht dat de Gemeente tekortgeschoten is in haar verplichting tot het ter beschikking stellen van de percelen landbouwgrond opgesomd onder I en onder II; IV. de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, voor zover deze noodzakelijk zijn, met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening vat het vonnis tot aan betaling. 3.2. [eiseres] heeft het volgende aan het gevorderde ten grondslag gelegd. 3.2.1. Tussen partijen is een reguliere pachtovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de in het petitum vermelde percelen. Op basis van deze overeenkomst had de Gemeente de percelen eind 2020 respectievelijk eind 2021 aan [eiseres] in gebruik moeten geven. Dat volgt uitdrukkelijk uit de inhoud van de e-mails van de advocaat van de Gemeente die als producties 1 tot en met 3 in het geding zijn gebracht, alsmede uit het Whatsappbericht van 12 juni 2020 van ambtenaar [naam] . De Gemeente is in gebreke gebleven met (tijdige) nakoming van de verbintenissen uit hoofde van de pachtovereenkomst en verkeert van rechtswege in verzuim. 3.2.2. De door de Gemeente aan [eiseres] in pacht gegeven percelen zouden ten behoeve van haar akkerbouwbedrijf in gebruik worden genomen. Voor de pachtprijs zou - als tussen partijen te doen gebruikelijk - worden aangesloten bij de maximale prijs conform het Pachtnormenbesluit. Als opschortende voorwaarde zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] de vaststellingsovereenkomst diende te ondertekenen die de Gemeente had opgesteld. Voorts zou zij een reële omgevingsvergunning indienen met het oog op de bouw van een schoorsteen, overkapping en loods. Aan die voorwaarden is voldaan. 3.2.3. De Gemeente heeft de percelen in pacht gegeven ter compensatie van schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van een last onder dwangsom die de Gemeente heeft opgelegd bij besluit van 20 juli 2016. In de uitspraak van 24 april 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het hoger beroep gegrond verklaard onder herroeping van het besluit van 20 juli 2016. 3.2.4. [eiseres] betwist dat de Gemeente bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst als voorwaarde heeft gesteld dat eerst een oplossing van de stankoverlast die omwonenden stellen te ervaren zou worden bereikt. Dat volgt niet uit genoemde e-mailcorrespondentie en ligt gezien het tijdspad ook niet in de rede. De omgevingsvergunning kon onmogelijk in het tijdsbestek juli 2020 - eind 2020 worden verkregen, terwijl een deel van de percelen reeds eind 2020 aan [eiseres] in gebruik zou worden gegeven. 3.3. De Gemeente heeft het volgende verweer gevoerd. 3.3.1. De Gemeente betwist primair dat tussen haar en [eiseres] een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. De Gemeente heeft enkel verklaard bereid te zijn percelen aan [eiseres] te verpachten indien door uitvoering van de in juli 2020 tussen partijen gesloten (vaststellings)overeenkomst een oplossing van de stankoverlast zou worden gerealiseerd. Derhalve is hooguit sprake van een pactum de contrahendo. [eiseres] diende daartoe een reële vergunningaanvraag in te dienen en tot ondertekening van de overeenkomst over te gaan. In feite was de pachtovereenkomst een soort beloning voor het bereiken van een oplossing. Overigens kan ook geen pachtovereenkomst tussen partijen tot stand zijn gekomen omdat het object van de pachtovereenkomst onduidelijk was. De Gemeente heeft medio 2020 enkel verklaard dat percelen die zij op dat moment in eigendom had object van een pachtovereenkomst zouden kunnen zijn. De percelen zijn onvoldoende duidelijk bepaald om van een pachtovereenkomst te kunnen spreken. Partijen hebben bovendien geen afspraken gemaakt over de prijs en de duur van de pachtovereenkomst. Voor wat betreft de duur is enkel besproken dat [eiseres] over de percelen kon beschikken totdat de Gemeente deze nodig had voor strategische inzet van deze grond ten behoeve van gebiedsontwikkelingen. 3.3.2. Subsidiair stelt de Gemeente het volgende: Indien de pachtkamer tot het oordeel komt dat een pachtovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen dan is sprake van pachtovereenkomst onder een opschortende voorwaarde die niet is vervuld. De opschortende voorwaarde is dat uitvoering aan de overeenkomst wordt gegeven die tot oplossing van de stankoverlast moest leiden. De overeenkomst is op 9 juli 2020 door [eiseres] ondertekend. Op 15 juli 2020 heeft [eiseres] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De behandeling van de aanvraag is aangehouden. De aanvraag was niet compleet en op onderdelen onduidelijk. Er diende een m.e.r.-beoordeling plaats te vinden en een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) te worden verkregen van de provincie. [eiseres] beschikte over onvoldoende stikstofrechten. [eiseres] heeft haar ter verkrijging van de revisievergunning benodigde Wnb-aanvraag bij de provincie ingetrokken. Daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De Gemeente concludeert dat [eiseres] geen reële aanvraag voor een revisievergunning heeft ingediend. 3.3.3. Meer subsidiair beroept de Gemeente zich op dwaling en vernietigt zij uit dien hoofde de pachtovereenkomst. Bij de totstandkoming van de beweerdelijke pachtovereenkomst heeft [eiseres] de Gemeente welbewust onjuist voorgelicht. Indien [eiseres] bij de totstandkoming van de overeenkomst had verklaard aanspraak op de pachtovereenkomst te maken reeds voordat een oplossing van de stankoverlast zou worden bereikt, dan had de Gemeente die overeenkomst niet gesloten. Daarmee is voldaan aan de gronden voor vernietiging als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW. 3.3.4. Nog meer subsidiair voert de Gemeente aan dat de circa 67 hectare grond die in juni 2020 eigendom was van de Gemeente, dat thans voor een deel niet meer. Een deel van de percelen is verpacht aan derden. Die overeenkomsten dient de Gemeente te respecteren. Ook om die reden dient de gevorderde vastlegging van een pachtovereenkomst te worden afgewezen. Inleiding 4.1. De centrale vraag die in deze procedure ter beoordeling voorligt is of tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst met betrekking tot de in het petitum vermelde percelen tot stand is gekomen. Naar het oordeel van de pachtkamer is dat het geval. In het hierna volgende zal dit gemotiveerd worden aan de hand van alle door de Gemeente gevoerde verweren. Primair / subsidiair verweer: Geen pachtovereenkomst hooguit pactum de contrahendo / pachtovereenkomst onder opschortende voorwaarde 4.2. [eiseres] heeft aangevoerd dat tussen haar en de Gemeente een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Zij heeft daartoe verwezen naar e-mails van 21 en 22 juni 2020 waarin de advocaat van de Gemeente aan [eiseres] heeft bevestigd dat en ten aanzien van welke percelen tussen partijen een reguliere pachtovereenkomst tot stand is gekomen. Daarin staat tevens geschreven welke voorwaarden de Gemeente heeft gesteld, namelijk: i) dat [eiseres] de door de Gemeente aan haar gezonden vaststellingsovereenkomst die week zou ondertekenen en retourneren en ii) dat [eiseres] uiterlijk op 15 juli 2020 een aanvraag voor een omgevingsvergunning zou indienen bij het Omgevingsloket van de Gemeente. Voorts heeft [eiseres] ter onderbouwing van het bestaan van een pachtovereenkomst verwezen naar het Whatsappbericht dat een ambtenaar van de Gemeente op 12 juni 2020 aan haar (althans aan [eiseres] ) heeft gezonden en waarin staat geschreven: Wij doen je de toezegging dat de overeenkomsten er komen. Bij deze. Ik weet niet hoe snel die er zijn. Doe mijn best. 4.3. De Gemeente heeft aangevoerd dat aan de totstandkoming van de pachtovereenkomst door haar de voorwaarde is gesteld dat eerst een oplossing van de stankoverlast zou worden bereikt. De pachtkamer stelt vast dat die door [eiseres] betwiste voorwaarde niet is vastgelegd in voormelde e-mailcorrespondentie die tussen partijen is gevoerd en waarbij de Gemeente zich liet bijstaan door haar advocaat, terwijl de Gemeente daarin uitdrukkelijk enkele voorwaarden heeft vermeld. Ter onderbouwing van haar verweer heeft de Gemeente gerefereerd aan verschillende (niet schriftelijk vastgelegde) gesprekken die zij met vertegenwoordigers van [eiseres] heeft gevoerd en waar het bereiken van een oplossing van de door omwonende ervaren stankoverlast aan de orde is geweest. Uit de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling gegeven verklaring van de bij deze gesprekken betrokken ambtenaar ( [naam] ), volgt naar het oordeel van de pachtkamer niet dat de beweerdelijke voorwaarde voor de totstandkoming van de pachtovereenkomst op een voor [eiseres] kenbare wijze door de Gemeente is gesteld. Ter gelegenheid van de mondelinge behandeling is het beeld geschetst dat het belang van de Gemeente er op dat moment met name in was gelegen om op korte termijn verantwoording richting overlast ondervindende omwonenden te kunnen afleggen en te laten zien dat beweging kwam in een traject dat uiteindelijk tot een oplossing van het probleem zou moeten leiden. 4.4. In het kader van het bereiken van een oplossing van de stankproblematiek is tussen partijen een vaststellingsovereenkomst gesloten. In artikel 5 van deze overeenkomst is het volgende bepaald: Partijen realiseren zich dat de omgevingsvergunning onderwerp kan zijn van inspraak (zienswijzen in de ontwerpfase) en/of beroep (bij de rechter). De inhoud van zienswijzen en/of de uitkomst van een beroepsprocedure kan ertoe leiden dat het college van B&W genoodzaakt is om bij het opstellen van de vergunning af te wijken van hetgeen is aangevraagd en/of overeengekomen. Ter zake daarvan aanvaardt de gemeente geen aansprakelijkheid. (…) Uit de inhoud van die bepaling volgt dat partijen zich bij de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst (9 juli 2020) hebben gerealiseerd dat het beoogde bestuursrechtelijke traject tot complicaties kon leiden en de uitkomst ervan onzeker was. Dat volgt voorts ook uit de ter gelegenheid van de mondelinge behandeling namens de Gemeente verstrekte toelichting op het traject. Ter verkrijging van een omgevingsvergunning zou [eiseres] toestemming op grond van de Wet natuurbescherming van de provincie moeten verkrijgen en diende een m.e.r.-beoordelingsprocedure doorlopen te worden. Uit voormelde omstandigheden volgt dat partijen zich moeten hebben gerealiseerd dat een oplossing van de stankproblematiek zich niet op korte termijn zou aandienen, terwijl in de correspondentie tussen hen is vastgelegd dat [eiseres] reeds vanaf eind 2020 over een deel van de gepachte percelen kon beschikken en haar feitelijk ook enkele percelen ter beschikking zijn gesteld. In het licht van die omstandigheden verwerpt de pachtkamer het niet met bewijzen onderbouwde verweer van de Gemeente dat de pachtovereenkomst onder de voorwaarde van het bereiken van een oplossing voor de stankoverlast tot stand zou komen (en sprake zou zijn van een zogenaamd pactum de contrahendo), dan wel dat de pachtovereenkomst tot stand is gekomen onder de opschortende voorwaarde van het realiseren van die oplossing. 4.5. Vervolgens ligt ter beoordeling voor of is voldaan aan de hiervoor onder rechtsoverweging 4.2. aangehaalde voorwaarden die partijen - hetzij in het kader van een pactum de contrahendo, hetzij in het kader van een pachtovereenkomst onder opschortende voorwaarde - zijn overeengekomen. [eiseres] diende de door de Gemeente aan haar gezonden (vaststellings)overeenkomst te ondertekenen en te retourneren. Aan die voorwaarde heeft zij voldaan, dat staat niet ter discussie. Daarnaast diende [eiseres] uiterlijk op 15 juli 2020 een aanvraag voor een omgevingsvergunning in te dienen bij het Omgevingsloket van de Gemeente. Evenmin in geschil is dat [eiseres] de omgevingsvergunning tijdig heeft aangevraagd. In artikel 4 van de vaststellingsovereenkomst hebben partijen bepaald dat sprake moest zijn van een reële aanvraag. Partijen zijn verdeeld over de uitleg van artikel 4 van de overeenkomst c.q. of de aanvraag van [eiseres] als reëel moet worden aangemerkt. 4.6. Bij de uitleg van een overeenkomst dient niet alleen gelet te worden op de bewoordingen ervan, maar komt het aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158 Haviltex). 4.7. De pachtkamer stelt vast dat de ter discussie staande door de Gemeente gestelde voorwaarde in een e-mail van 21 juni 2020 aan [eiseres] kenbaar is gemaakt en dat in de (vaststellings)overeenkomst die [eiseres] op 9 juli 2020 heeft ondertekend (nader) is bepaald dat sprake moest zijn van een reële aanvraag. De Gemeente heeft in dat kader aangevoerd dat de aanvraag niet als reëel moet worden aangemerkt omdat de uitvoering van de beoogde plannen zal leiden tot een depositie van stikstof en [eiseres] de bij de provincie aangevraagde (en benodigde) Wnb-vergunning met het oog op de verkrijging van stikstofrechten heeft ingetrokken. 4.8. In de overeenkomst staat echter niet omschreven welke concrete eisen aan de reële aanvraag werden gesteld. Gezien het krappe tijdspad dat [eiseres] resteerde om de aanvraag in te dienen heeft zij er naar het oordeel van de pachtkamer op mogen vertrouwen dat de Gemeente daaraan geen hoge (niet realistische) eisen stelde. [eiseres] heeft slechts enkele weken de gelegenheid gehad om haar aanvraag in te dienen, terwijl het bestuursrechtelijke traject complex was. Dat volgt uit de schriftelijke reactie van 6 december 2021 van het de Gemeente waarin [eiseres] - alvorens de aanvraag verder in behandeling te nemen - wordt geadviseerd een m.e.r.-beoordelingsprocedure te doorlopen. Dat [eiseres] de aanvraag voor een Wnb-vergunning heeft ingetrokken kan naar het oordeel van de pachtkamer niet als een tekortkoming worden aangemerkt, nu [eiseres] ter zitting onweersproken heeft gesteld dat de mogelijkheid stikstofrechten over te nemen van een derde was komen te vervallen. 4.9. In het licht van die omstandigheden heeft de Gemeente onvoldoende onderbouwd waarom de aanvraag die [eiseres] op 15 juli 2020 heeft ingediend niet als reëel (in de zin van de vaststellingsovereenkomst) kon worden beschouwd. 4.10. Uit het voorgaande volgt dat de onder 4.2. genoemde voorwaarden zijn vervuld. In het midden kan worden gelaten of tussen partijen een pactum de contrahendo dan wel een pachtovereenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen, nu in beide gevallen door het vervullen van de voorwaarden de pachtovereenkomst tot stand is gekomen. 4.11. Dat, zoals de Gemeente voorts bepleit, geen pachtovereenkomst tot stand kan zijn gekomen omdat niet aan alle elementen van artikel 7:311 BW is voldaan, ziet de pachtkamer niet in. Dit verweer wordt eveneens verworpen. De pachtkamer overweegt daartoe het volgende. 4.12. Artikel 7:311 BW omschrijft pacht als de overeenkomst waarbij de ene partij, de verpachter, zich verbindt aan de andere partij, de pachter, een onroerende zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken ter uitoefening van de landbouw en de pachter zich verbindt tot een tegenprestatie. In de e-mail van 21 juni 2020 staan de verpachte objecten omschreven. In de correspondentie is vastgelegd dat de percelen eind 2020 (voor percelen die aan Koop en Groenwold waren verpacht) dan wel eind 2021 (voor de percelen die aan Bakker, Breemhaar en Lambers waren verpacht) aan [eiseres] ter beschikking zouden worden gesteld. Ten aanzien van de pachtprijs heeft de Gemeente de stelling van [eiseres] dat het tussen hen gebruikelijk was om de ingevolge het Pachtnormenbesluit maximale pachtprijs voor een reguliere pachtovereenkomst te hanteren onweersproken gelaten. De pachtprijs staat daarmee vast. Evenmin staat ter discussie dat [eiseres] de percelen ter uitoefening van haar akkerbouwactiviteiten in gebruik zou nemen. De inhoud van een overeenkomst voldoet daarmee aan voormelde omschrijving. De tussen partijen tot stand gekomen overeenkomst moet daarom als pachtovereenkomst worden aangemerkt. 4.13. In verschillende e-mails heeft de (advocaat) van de Gemeente aan [eiseres] bevestigd dat partijen bovendien een reguliere pachtovereenkomst zijn overeengekomen. Naar het oordeel van de pachtkamer heeft [eiseres] daarmee deugdelijk onderbouwd dat de overeenkomst is aangegaan voor de gebruikelijke wettelijke duur van 6 jaar (voor los land). De pachtkamer verwerpt het niet gemotiveerde verweer van de Gemeente dat [eiseres] slechts over de percelen kon beschikken totdat de Gemeente deze nodig had voor strategische inzet van deze grond ten behoeve van gebiedsontwikkelingen. De tot stand gekomen/overeengekomen pachtovereenkomst moet derhalve als regulier worden aangemerkt. Meer subsidiair verweer: Vernietiging op grond van dwaling 4.14. De Gemeente beroept zich op dwaling en roept de vernietiging van de pachtovereenkomst in. [eiseres] zou hebben verzuimd voor de totstandkoming van de pachtovereenkomst aan de Gemeente kenbaar te maken dat zij reeds voor het bereiken van de oplossing aanspraak op de pachtovereenkomst zou maken. De Gemeente voert aan dat zij de overeenkomst niet zou zijn aangegaan indien zij daarover was geïnformeerd. 4.15. [eiseres] betwist de Gemeente onjuist te hebben geïnformeerd. Aldus [eiseres] was het voor partijen op voorhand duidelijk dat een oplossing van het probleem zich niet op korte termijn zou aandienen en dat partijen zijn overeengekomen dat zij reeds vanaf eind 2010 over een deel van de verpachte percelen kon beschikken. De stankoverlast lag politiek gevoelig. Gezien de door omwonenden ondervonden overlast was het voor de Gemeente van belang dat de omgevingsvergunning spoedig werd ingediend. Om die reden - zo stelt [eiseres] - heeft de Gemeente de in de e-mail (van haar advocaat) van 21 juni 2020 genoemde voorwaarden gesteld. 4.16. De pachtkamer oordeelt hierover als volgt. Uit de e-mailcorrespondentie die tussen partijen is gevoerd volgt dat de Gemeente aan [eiseres] heeft toegezegd dat zij vanaf eind 2020 over een deel van de percelen zou kunnen beschikken. Voorts volgt daaruit dat [eiseres] , ter realisatie van een schoorsteen, loods en overkapping (de beoogde oplossing van de stankoverlast) uiterlijk 15 juli 2020 een omgevingsvergunning diende aan te vragen. De pachtkamer heeft hiervoor reeds overwogen dat partijen zich hebben gerealiseerd dat het bestuursrechtelijke traject ‘voeten in de aarde had’ en dat het bereiken van een oplossing van de overlast voor eind 2020 niet in de rede lag. De stelling van de Gemeente dat zij op voormelde gronden door een onjuiste inlichting in dwaling is gebracht, heeft [eiseres] daarmee voldoende gemotiveerd betwist. Voor zover de Gemeente zich er verder op beroept dat het nimmer haar bedoeling kon zijn geweest een reguliere pachtovereenkomst aan te gaan, omdat zij de beschikking over de percelen niet wilde verliezen en zij niet wilde dat deze pachtovereenkomst telkens van rechtswege werd verlengd, is er sprake van rechtsdwaling die voor haar rekening moet blijven. Het beroep op vernietiging van de pachtovereenkomst op grond van dwaling zal daarom worden verworpen. Nog meer subsidiaire verweer: Pachtgronden niet beschikbaar 4.17. De Gemeente heeft aangevoerd thans niet meer over (alle) percelen te kunnen beschikken en om die reden geen vastlegging kan plaatsvinden. Zij heeft verklaard dat ten aanzien van een deel van de percelen pachtovereenkomsten met derden tot stand zijn gekomen. Het is evenwel de taak van de pachtkamer om het ontbreken van een partijakte te verhelpen en de inhoud van hetgeen partijen zijn overeengekomen zo nauwkeurig mogelijk vast te leggen. Of en in hoeverre de Gemeente verbintenissen uit hoofde van de pachtovereenkomst niet of slechts ten dele kan nakomen doet aan dat belang niet af. Ten overvloede zij nog opgemerkt dat de Gemeente onvermeld heeft gelaten of zij bij de gronduitgifte aan derden de hierna omschreven rechtsregels uit het Didam-arrest in acht heeft genomen. Uiterst subsidiaire verweer: Hoge Raad inzake Didam 4.18. Ten aanzien van het verweer van de Gemeente dat sprake zou zijn van een nietige pachtovereenkomst met [eiseres] omdat deze in strijd met het gelijkheidsbeginsel tot stand is gekomen overweegt de pachtkamer als volgt. 4.19. Op 26 november 2021 heeft de Hoge Raad het zogenaamde Didam-arrest gewezen (ECLI:NL:HR:2021:1778), waarin invulling is gegeven aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel bij de verkoop van een aan een overheidslichaam toe behorende onroerende zaak. In het arrest is (voor zover hier van belang) het volgende overwogen: 3.1.3 Op grond van art. 3:14 BW mag een bevoegdheid die krachtens het burgerlijk recht aan een overheidslichaam toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Tot de regels van publiekrecht behoren de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Dit betekent dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. Dit geldt dus ook voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Op dit punt verschilt de positie van een overheidslichaam van die van een private partij. 3.1.4 Uit het gelijkheidsbeginsel - dat in deze context strekt tot het bieden van gelijke kansen - vloeit voort dat een overheidslichaam dat het voornemen heeft een aan hem toebehorende onroerende zaak te verkopen, ruimte moet bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen naar deze onroerende zaak indien er meerdere gegadigden zijn voor de aankoop van de desbetreffende onroerende zaak of redelijkerwijs te verwachten is dat er meerdere gegadigden zullen zijn. In dat geval zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn. 3.1.5 Het gelijkheidsbeginsel brengt ook mee dat het overheidslichaam, teneinde gelijke kansen te realiseren, een passende mate van openbaarheid moet verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. Het overheidslichaam moet hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen. 3.1.6 De hiervoor in 3.1.4 en 3.1.5 bedoelde mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure hoeft niet te worden geboden indien bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop. In dat geval dient het overheidslichaam zijn voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op zodanige wijze bekend te maken dat een ieder daarvan kennis kan nemen, waarbij het dient te motiveren waarom naar zijn oordeel op grond van de hiervoor bedoelde criteria bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. 4.20. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties heeft naar aanleiding van het Didam-arrest een door de Landsadvocaat opgestelde ‘factsheet’ gepubliceerd, waarin (voor zover hier van belang) het volgende staat geschreven: “2. Wat is de reikwijdte van het arrest? Is het arrest ook van toepassing op andere vormen van gronduitgifte? Uit het arrest volgt dat een overheidslichaam bij het aangaan en uitvoeren van privaatrechtelijke overeenkomsten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en daarmee het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. De Hoge Raad oordeelt dat dit dus ook geldt voor de beslissing met wie en onder welke voorwaarden het overheidslichaam een overeenkomst tot verkoop van een aan hem toebehorende onroerende zaak sluit. Gelet op deze algemene formulering dient er terdege rekening mee te worden gehouden dat het arrest ook van belang kan zijn voor andere vormen van gronduitgifte, zoals erfpacht- en opstalrechten, maar ook persoonlijke gebruiksrechten zoals huur, ruil, bruikleen, pacht en andere (aan de ontwikkeling en realisatie van) vastgoed gerelateerde overeenkomsten zoals publiek-private samenwerkingsovereenkomsten waarin dergelijke rechten worden vergeven. De precieze reikwijdte van het arrest zal zich uiteindelijk moeten uitkristalliseren in de jurisprudentie. (…)” 12. Wat betekent het arrest voor reeds verkochte en geleverde onroerende zaken? Het ligt op dit moment niet voor de hand dat overeenkomsten waarin de door de Hoge Raad voorgestane mededingingsruimte destijds niet is geboden alsnog zonder meer nietig of vernietigbaar zouden zijn. Een en ander zal steeds mede afhangen van de specifieke omstandigheden van het geval. Daarbij zal aannemelijk een rol kunnen spelen dat de verplichting voor overheidslichamen om bij gronduitgifte mededingingsruimte te bieden, voor veel partijen als een nieuwe ontwikkeling wordt gezien.” (…) 4.21. Inmiddels volgt uit de jurisprudentie dat de uitwerking van het Didam-arrest niet is beperkt tot verkoop van onroerende zaken. Het door een overheidsorgaan uitgeven van gronden in erfpacht, het verhuren van onroerend goed en grondruil vallen eveneens onder het bereik van het Didam-arrest. De pachtkamer acht geen gronden aanwezig daarvan in het onderhavige geval, waarbij percelen door een overheidsorgaan worden verpacht, af te wijken. 4.22. Onder rechtsoverweging 3.1.6. van het Didam-arrest laat de Hoge Raad een uitzondering toe op de hoofdregel dat (kort gezegd) mededingingsruimte moet worden geboden, namelijk als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de gronduitgifte (hier in de vorm van een pachtovereenkomst) in aanmerking komt. In dat geval dient de overheid dit voornemen tot uitgifte tijdig bekend te maken en te motiveren. In het voorliggende geval heeft de Gemeente deugdelijk onderbouwd dat er zeer veel meer potentiële gegadigden voor de percelen aanwezig zijn en voor haar geen objectieve, toetsbare en redelijke criteria voorhanden waren om de percelen aan [eiseres] te verpachten zonder potentiële gegadigden in de gelegenheid te stellen mee te dingen. [eiseres] heeft dat niet weersproken. Naar het oordeel van de pachtkamer is van voormelde uitzondering dan ook geen sprake. In beginsel diende de Gemeente bij de uitgifte van grond invulling te geven aan de toepassing van het gelijkheidsbeginsel, hetgeen zij - zoveel staat niet ter discussie - heeft nagelaten en waarmee algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden. 4.23. Naar het oordeel van de pachtkamer leidt die schending in het voorliggende geval niet tot nietigheid van de pachtovereenkomst. De betrokken pachtovereenkomst is medio 2020 tot stand is gekomen, ruim voordat het Didam-arrest is gewezen. Bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst hebben partijen geen rekening kunnen houden met de procesregels die de Hoge Raad op 26 november 2021 in het Didam-arrest heeft geformuleerd. Onder die omstandigheden heeft [eiseres] er op mogen vertrouwen dat de Gemeente haar verplichtingen uit hoofde van de pachtovereenkomst gestand zou doen. Daarmee dient zich een conflict aan tussen twee verschillende beginselen van behoorlijk bestuur, enerzijds het door de pachtovereenkomst contractueel verankerde uitgangspunt dat door de overheid opgewekt vertrouwen behoort te worden gehonoreerd, anderzijds het in het Didam-arrest uitgewerkte uitgangpunt dat het gelijkheidsbeginsel meebrengt dat overheidslichamen bij uitgifte van grond gelijke gevallen gelijk moeten behandelen. Genoemd conflict - zo oordeelt de pachtkamer - komt voort uit een doen of nalaten van de Gemeente. Voorts verdient opmerking dat de Gemeente een deel van de percelen die aan [eiseres] ter beschikking zouden worden gesteld aan derden heeft verkocht en/of verpacht en zij zich (aldus) niets gelegen heeft laten liggen aan de in rechte vastgestelde afspraken die met [eiseres] zijn gemaakt. Onder de gegeven omstandigheden dient het belang van [eiseres] dat het bij haar door de Gemeente gewekte vertrouwen niet wordt geschonden het zwaarst te wegen. Zoals hiervoor (in rechtsoverweging 4.17.) is overwogen heeft de Gemeente onvermeld gelaten of zij bij de gronduitgifte aan derden de rechtsregels van het Didam-arrest in acht heeft genomen. De pachtkamer verwerpt het tot nietigheid van de pachtovereenkomst strekkende verweer van de Gemeente. De pachtkamer: 5.1. legt vast een reguliere pachtovereenkomst met ingang van 31 december 2020 tussen [eiseres] als pachter en de Gemeente als verpachter, met betrekking tot de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend: - gemeente Wildervank, [kadasternummer 1] (ged.), ter grootte van 9.74 hectare; - gemeente Veendam, [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] , [kadasternummer 4] en [kadasternummer 5] (allen ged.) ter grootte van 25.89 hectare, voor de wettelijke duur van zes jaar tegen de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen; 5.2. legt vast een reguliere pachtovereenkomst met ingang van 31 december 2021 tussen [eiseres] als pachter en de Gemeente als verpachter, met betrekking tot de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend: - gemeente Wildervank, [kadasternummer 1] (ged.), ter grootte van 9.83 hectare; - gemeente Veendam, [kadasternummer 6] en [kadasternummer 3] en [kadasternummer 7] (allen ged.) ter grootte van 22,28 hectare, voor de wettelijke duur van zes jaar tegen de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen; 5.3. verklaart voor recht dat de Gemeente tekortgeschoten is in haar verplichting tot het ter beschikking stellen aan [eiseres] van de percelen landbouwgrond opgesomd onder 5.1. en onder 5.2.; 5.4. draagt aan de griffier op om binnen veertien dagen na de datum van deze uitspraak drie gewaarmerkte afschriften van de uitspraak aan de grondkamer te zenden; 5.5. veroordeelt de Gemeente in de kosten van het geding, aan de zijde van [eiseres] tot op heden vastgesteld op € 729,33 en, voor het geval voldoening van de proceskosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening tot de dag der algehele voldoening, 5.6. veroordeelt de Gemeente hoofdelijk in de nakosten ten belope van € 131,00 zonder betekening, dan wel € 199,00 in geval van betekening, een en ander te voldoen binnen 14 dagen na dagtekening van het vonnis, en, voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt, te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf bedoelde termijn voor voldoening, 5.7. verklaart dit vonnis ten aanzien van voormelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Aldus gewezen door de pachtkamer, bestaande uit mr. M. Griffioen, kantonrechter-voorzitter, en Ing. R.E. Torringa en, H. Sinnema leden, en uitgesproken door de kantonrechter-voorzitter ter openbare terechtzitting van 10 januari 2023 in tegenwoordigheid van de griffier. rh/477 4.24. Gelet op al het voorgaande ligt de gevorderde vastlegging van de pachtovereenkomsten (met betrekking tot de onder I en II van het petitum vermelde percelen) in beginsel voor toewijzing gereed. 4.25. De griffier zal worden gelast om binnen veertien dagen na de uitspraak drie gewaarmerkte afschriften van dit vonnis naar de bevoegde grondkamer te zenden. Partijen worden er verder nog op gewezen dat de datum van binnenkomst bij de grondkamer van het vastleggingsvonnis geldt als moment van inzending als bedoeld in artikel 7:321 lid 1 BW. 4.26. [eiseres] stelt dat de Gemeente in gebreke is gebleven de percelen conform de overeenkomst aan haar ter beschikking te stellen. De Gemeente heeft niet betwist dat zij de verbintenissen uit de pachtovereenkomst niet is nagekomen (maar voerde aan daartoe niet gehouden dan wel niet meer in staat te zijn). Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat een pachtovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen met betrekking tot de in het dictum vermelde percelen en dat de Gemeente haar verplichtingen uit hoofde van die overeenkomst niet is nagekomen. De pachtkamer volgt [eiseres] in haar niet, dan wel niet gemotiveerd, weersproken stelling dat de Gemeente op grond van artikel 6:83 sub c BW van rechtswege in verzuim is komen te verkeren. Daarmee ligt de onder III gevorderde verklaring voor recht voor toewijzing gereed. Proceskosten 4.27. De Gemeente zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 729,33 (€ 103,33 aan explootkosten, € 128,00 aan vast recht en € 498,00 aan salaris gemachtigde). 4.28. De nevengevorderde nakosten en rente zal worden toegewezen op de wijze als in het dictum omschreven.