ECLI:NL:RBNNE:2025:94
RECHTBANK NOORD-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Groningen
Zaaknummer: 10835309 CV EXPL 23-8190
Vonnis van 14 januari 2025
in de zaak van
SYNVEST DUTCH REAL ESTATE I B.V.,
te Amsterdam,
eisende partij,
hierna te noemen: Synvest,
gemachtigde: mr. J.W. Adriaansens,
tegen
LIDL NEDERLAND GMBH,
te Neckarsulm (Duitsland),
gedaagde partij,
hierna te noemen: Lidl,
gemachtigde: mr. M. van Heeren.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 27 februari 2024. Bij dit vonnis is een mondelinge behandeling bepaald. Deze mondelinge behandeling heeft vervolgens op 24 september 2024 plaatsgevonden. Aan de zijde van Synvest zijn [assetmanager eiser] (assetmanager) en [fondsmanager] (fondsmanager) verschenen, bijgestaan door mr. J.W. Adriaansens. Aan de zijde van Lidl zijn [assetmanager gedaagde] (assetmanager) en [bouw-vastgoedmanager] (bouw- vastgoedmanager) verschenen, bijgestaan door mr. M. van Heeren. Partijen hebben ter zitting hun standpunten nader uiteengezet, deels aan de hand van ingebrachte spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat ter zitting is besproken.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. Synvest is een onderneming die zich onder meer toelegt op het investeren in en beheren van vastgoed.
2.2. Lidl exploiteert supermarkten, onder meer in Nederland.
2.3. Met ingang van 1 september 2012 heeft Lidl van (de rechtsvoorganger van) Synvest de onroerende zaak staande en gelegen aan de [adres gehuurde] gehuurd (hierna: het gehuurde).
2.4. Voor zover van belang regelt de huurovereenkomst het volgende in artikel 9:
“(…)
Indien verhuurder voornemens is over te gaan tot vervreemding van het gehuurde is hij verplicht huurder van dit voornemen schriftelijk, per aangetekende brief met bericht van ontvangst, in kennis te stellen en het gehuurde eerst te koop aan te bieden aan huurder en met hem als eerste en enige in onderhandeling te treden over de voorwaarden van overdracht. Verhuurder is gehouden bij zijn schriftelijke mededeling zijn verkoopvoorwaarden te noemen.
Huurder is verplicht om binnen één maand na ontvangst van de hiervoor genoemde kennisgeving aan verhuurder mede te delen of hij van zijn voorkeursrecht tot koop al dan niet gebruik wil maken.
Indien huurder verklaart van zijn voorkeursrecht geen gebruik te willen maken of indien binnen de gemelde periode van één maand geen bericht dienaangaande door de verhuurder is ontvangen, is verhuurder bevoegd tot verkoop aan een derde over te gaan mits niet tegen een lagere prijs dan wel tegen gunstigere voorwaarden. Indien verhuurder het gehuurde binnen vier maanden na de hiervoor genoemde verklaringen c.q. berichtgeving van huurder niet aan de derde heeft verkocht en geleverd, zal het bovenvermelde voorkeursrecht van koop van huurder herleven.
Partijen stellen vast dat dit voorkeursrecht tot koop onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door huurder te betalen tegenprestatie en dat dit recht van koop derhalve overgaat bij overdracht van het gehuurde aan een derde.
Verhuurder staat ervoor in dat bij eigendomsoverdracht van het gehuurde alle rechten en verplichtingen voortvloeiende uit deze bepalingen (inclusief het hierna opgenomen boetebeding) op de rechtsopvolger overgaan onder het expliciete (ketting)beding dat eventuele opvolgende rechtsopvolgers eveneens alle rechten en plichten uit deze overeenkomst overnemen.
Bij niet- of niet-volledige nakoming door verhuurder van zijn verplichtingen voortvloeiende uit dit artikel, verbeurt hij aan huurder onmiddellijk, zonder rechterlijke tussenkomst een opeisbare en niet voor matiging vatbare boete van € 200.000,-- (zegge: tweehonderd duizend Euro) ongeacht de verdere rechten, waaronder het vorderen van aanvullende of vervangende schadevergoeding, in verband met de niet of niet-volledige nakoming van dit artikel.
Het bovengenoemde kooprecht geldt niet ingeval van inbreng in een vennootschap waarvan verhuurder aandeelhouder is en in geval van vererving of overdracht aan nakomelingen in de eerste lijn.
(…)”.
2.5. De rechtsvoorganger van Synvest heeft zijn voornemen om het gehuurde te verkopen conform artikel 9 van de huurovereenkomst eerst aan Lidl voorgelegd. Per brief van 3 april 2020 heeft Lidl laten weten niet op het aanbod in te zullen gaan.
2.6. Synvest heeft het gehuurde van haar rechtsvoorganger gekocht en heeft op 9 juni 2020 de eigendom van het gehuurde verworven.
2.7. Artikel 9 van de huurovereenkomst is volledig overgenomen/geciteerd in de leveringsakte en voor wat betreft artikel 9 van de huurovereenkomst regelt de leveringsakte nog het volgende:
“(…) Blijkens een aan deze akte gehechte brief heeft huurder aangegeven niet op het aanbod van verkoper in te zullen gaan.
Voor zover in de hiervoor vermelde bepalingen lasten, verplichtingen en/of beperkingen voorkomen, waarvan verkoper verplicht is deze aan koper op te leggen, legt verkoper die lasten, verplichtingen en/of beperkingen bij deze aan koper op, die deze lasten, verplichtingen en/of beperkingen bij deze uitdrukkelijk aanvaardt.
Voor zover die bepalingen rechten behelzen die ten behoeve van (een) derde(n) moeten worden bedongen, worden die rechten bij deze uitdrukkelijk door verkoper bedongen en door verkoper, als dezen vrijwillig de belangen van die derde(n) waarnemende, ten behoeve van die derde(n) aanvaard. (…)”.
2.8. Aangezien Lidl 250 meter verderop in het plaatselijke winkelcentrum een nieuwe (supermarkt)vestiging wilde openen, zijn partijen op enig moment in onderhandeling getreden over voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst. Lidl heeft Synvest daarbij aanvankelijk voorgesteld het gehuurde onder te verhuren aan een derde. Dit voorstel is door Synvest afgewezen. Synvest heeft Lidl daarbij aangegeven met het oog op de invulling van (het pand van) het gehuurde de voorkeur te geven aan het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst, zodat Synvest vrij is om een gedegen plan te maken om de ruimte te verhuren of opnieuw in te delen voor nieuwe verhuur. Naar aanleiding hiervan zijn Lidl en Synvest in onderhandeling getreden over een beëindigingsovereenkomst omdat de onderhavige huurovereenkomst nog een resterende looptijd kende van bijna drie jaren.
2.9. In het kader van deze onderhandelingen heeft Lidl onder meer het volgende e-mailbericht op 21 juni 2024 gestuurd naar Synvest:
“(…) Zoals bij jou bekend weegt het feit dat het voortijdig beëindigen van de huurovereenkomst niet kan worden gedaan onder voorwaarde dat de winkelruimte niet verhuurd of verkocht wordt aan een supermarkt voor ons zwaar. Om deze reden wil ik je het volgende voorstellen;
Voortijdige beëindiging van de huurverplichting per 1 oktober 2023.
Oplevering conform hetgeen in huurovereenkomst is opgenomen.
Afkoopsom van € 150.000,- te vermeerderen met de BTW.
Indien verhuurder binnen een periode van 1 jaar na opening van de nieuwe Lidl vestging de oude locatie zal verhuren of verkopen aan een derde supermarkt dan verkrijgt Lidl een restitutie op de afkoopsom van 50%. (…)”.
2.10. Diezelfde dag heeft Synvest voor zover van belang met de volgende e-mail gereageerd:
“(…) SynVest gaat geen garanties geven of toezeggingen doen over herinvulling van de winkelruimte. We willen een gedegen plan kunnen maken om de winkelruimte te kunnen verhuren of opnieuw in te delen voor nieuwe verhuur en daaraan geen voorwaarden verbinden. (…)”.
2.11. Op 5 juli 2023 heeft Lidl haar nieuwe vestiging geopend en de vestiging in het gehuurde (voor het publiek) gesloten.
2.12. Op 27 juli 2023 hebben partijen een beëindigingsovereenkomst getekend met betrekking tot het gehuurde.
De beëindigingsovereenkomst regelt voor zover van belang het volgende:
“(…)
Artikel 1: beëindiging met wederzijds goedvinden
1. De, in de considerans genoemde huurovereenkomst eindigt met wederzijds goedvinden op 30 september 2023 (…).
Artikel 3: Afkoopvergoeding huurverplichting
Deze beëindigingsovereenkomst komt tot stand onder de opschortende voorwaarde dat Huurder aan Verhuurder een afkoopsom betaalt ter grootte van
EUR 150.000,-
exclusief BTW, welke huurder vóór of uiterlijk op
1 oktober 2023
zal voldoen aan Verhuurder. (…)
Artikel 7: Slotbepalingen
(…).
2. Het risico dat (één der) partijen een onjuiste voorstelling van zaken heeft bij het aangaan van deze overeenkomst, is in de aard en omvang van de aangegane verbintenissen verdisconteerd. Partijen doen derhalve onherroepelijk en onvoorwaardelijk afstand van een beroep op enig wilsgebrek, zodat partijen deze overeenkomst nimmer op grond van bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden als bedoeld in artikel 3:44 BW, noch op grond van dwaling als bedoeld in artikel 6:255 BW buitengerechtelijk kunnen vernietigen en in rechte evenmin de vernietiging daarvan kunnen vorderen. Daarnaast doen partijen afstand om uit hoofde van artikel 6:230 BW in rechte te vorderen dat deze overeenkomst geheel of gedeeltelijk wordt gewijzigd. (…)”.
2.13. Op 31 juli 2023 bericht het Friesch Dagblad dat de supermarktketen Poiesz (hierna: Poiesz) zich zal vestigen in het gehuurde. Synvest heeft met Poiesz een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het gehuurde, waarvan de levering gepland stond op 2 oktober 2023.
2.14. Bij brief van 7 september 2023 heeft Lidl Synvest geschreven dat Synvest het recht van eerste koop van Lidl heeft geschonden en dat Lidl aanspraak maakt op een boetebedrag van € 200.000,00. Hierop is bij brief van 12 september 2023 afwijzend door Synvest gereageerd, waarin voor zover van belang het volgende is geschreven:
“(…) Het eerste recht van koop zoals verwoord in artikel 9 van de huurovereenkomst (…) is niet meer van toepassing. Aan Lidl is, voorafgaand aan de verwerving door Synvest, het pand conform de bepalingen in de huurovereenkomst aangeboden. Lidl heeft per brief van 3 april 2020 aan toenmalig eigenaar te kennen gegeven niet van haar recht gebruik te willen maken. Vervolgens is het object op 9 juni 2020 geleverd aan Synvest. Aangezien dit binnen 4 maanden na de mededeling van verkoper is geweest, is het eerste recht van koop niet meer gaan herleven en is dit dus niet meer van toepassing. Er viel derhalve geen verplichting over te dragen. (…)”.
2.15. Bij factuur van 20 september 2023 heeft Lidl een bedrag van € 200,000,00 bij Synvest in rekening gebracht. Bij brief van 22 september 2023 heeft Synvest hierop (wederom) afwijzend gereageerd.
2.16. Bij brief van 27 september 2023 heeft (de gemachtigde van) Lidl voor zover van belang het volgende aan Synvest geschreven:
“(…) SynVest miskent dan echter volledig dat het recht van eerste koop van cliënte overeenkomstig artikel 9 van de huurovereenkomst bij iedere eigendomsoverdracht aan de nieuwe eigenaar moest worden opgelegd en derhalve ook als cliënte vóór de voorgenomen verkoop geen gebruik van haar eerste recht van koop heeft gemaakt.
Het kettingbeding is niet voor niets opgenomen. Dat ook de vorige eigenaar/verhuurder artikel 9 van de huurovereenkomst op deze wijze heeft begrepen, blijkt uit de akte van levering van 9 juni 2020 waarbij de onroerende zaak in eigendom aan Synvest is overgedragen. Artikel 9 van de huurovereenkomst is immers integraal op blad 12 en 13 van die akte geciteerd en vervolgens aan SynVest opgelegd en door SynVest uitdrukkelijk aanvaard. Uit deze authentieke akte blijkt derhalve dat SynVest gebonden is aan artikel 9 van de huurovereenkomst en nu SynVest niet betwist dat zij de onroerende zaak aan Poiesz Supermarkten heeft verkocht zonder het eerst aan cliënte aan te bieden, staat vast dat SynVest het recht van eerste koop heeft geschonden en derhalve de boete van € 200.000,00 aan cliënte verschuldigd is. Uit artikel 9 van de huurovereenkomst volgt voorts dat cliënte naast deze boete nog steeds aanspraak kan maken op nakoming van haar recht op eerste koop. (…)”.
2.17. Lidl heeft hierna conservatoir beslag tot levering op (de onroerende zaak van) het gehuurde laten leggen alsmede (subsidiair) verhaalsbeslag.
2.18. Synvest heeft vervolgens het bedrag van € 200.000,00 aan Lidl betaald, waarna Lidl de beslagen heeft opgeheven. Synvest heeft het gehuurde geleverd aan Poiesz.
2.19. Synvest is daarna deze procedure begonnen.
3 De vordering en het verweer
3.1. Synvest vordert – zakelijk weergegeven – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (primair) een verklaring voor recht dat het voorkeursrecht zoals vervat in de huurovereenkomst ter gelegenheid van de levering van het pand aan Synvest is komen te vervallen, een verklaring voor recht dat de boete van € 200.000,00 onverschuldigd is betaald en dat deze door Lidl moet worden terugbetaald, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, (subsidiair) een verklaring voor recht dat de boete van € 200.000,00 geheel dan wel deels onverschuldigd is betaald nu deze moet worden gematigd naar nihil, veroordeling van Lidl tot betaling van een bedrag van € 20.000,00, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, (primair en subsidiair) een verklaring voor recht dat de beslagen door Lidl onrechtmatig zijn gelegd en dat Lidl gehouden is de hierdoor door Synvest geleden schade te vergoeden, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, alsmede veroordeling van Lidl in de proceskosten.
3.2. Lidl voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering van Synvest.
3.3. Op de (nadere) standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.
4.1. In feite ligt aan het geschil tussen partijen ten grondslag dat zij allebei een andersluidende uitleg geven aan de doorwerking van het recht van eerste koop van Lidl als bedoeld in artikel 9 van de huurovereenkomst. Volgens Synvest is het beding uitgewerkt nadat zij de eigendom van het gehuurde heeft verkregen, omdat Lidl in 2020 geen gebruik heeft gemaakt van haar recht op eerste koop waardoor dit recht is komen te vervallen. Lidl is het hier niet mee eens en heeft zich op het standpunt gesteld dat het recht van eerste koop is blijven bestaan.
De centrale vraag in deze procedure is dan ook of het recht van eerste koop van Lidl als bedoeld in artikel 9 van de huurovereenkomst wel/niet doorwerkt en (in het verlengde daarvan) of Synvest de boete verschuldigd is geworden. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
Recht van eerste koop
4.2. Uit artikel 9 van de huurovereenkomst volgt kort gezegd dat Lidl als huurder een recht van eerste koop heeft op het gehuurde en dat bij niet (volledige) nakoming van dit beding de verhuurder een boete verbeurt van € 200.000,00. Niet ter discussie staat dat Synvest het gehuurde heeft gekocht en dat Lidl in 2020 dus geen gebruik heeft gemaakt van haar voornoemde koopoptie. Op grond van artikel 9 van de huurovereenkomst was de rechtsvoorganger van Synvest verplicht om dit beding op zijn rechtsopvolger te laten overgaan (een kettingbeding). Ter discussie staat dan ook niet zozeer dat dit is gebeurd en dat het beding in de onderhavige leveringsakte is opgenomen. Van belang hierbij is volgens Synvest echter dat dit niets anders is dan een verwijzing naar wat in de huurovereenkomst staat en dat het geen zelfstandige betekenis heeft. Het beding is volgens Synvest namelijk eenmalig geweest en het komt alleen te herleven als er niet binnen vier maanden na de aanbieding aan Lidl een koopovereenkomst met een derde is gesloten. Aangezien er binnen vier maanden is verkocht en geleverd aan Synvest, is het beding daarom niet komen te herleven volgens Synvest. Daarbij heeft Synvest verwezen naar (de tekst van) artikel 9 van de huurovereenkomst.
4.3. Naast dat deze uiteenzetting van Synvest uitdrukkelijk en gemotiveerd door Lidl is bestreden, overtuigt het allerminst. De ‘herleefclausule’ waarnaar Synvest heeft verwezen ter onderbouwing van haar standpunt, biedt naar het oordeel van de kantonrechter slechts bescherming tegen (te lange) onzekerheid en het geeft Lidl in die zin een hernieuwde mogelijkheid tot koop. Het is daarmee dus geen beperking of eenmaligheid met betrekking tot het recht van eerste koop zoals Synvest heeft betoogd. Dit volgt juist ook uit het feit dat artikel 9 van de huurovereenkomst expliciet en letterlijk is (en moest worden) op- en overgenomen in de leveringsakte, en nog meer uit de uitdrukkelijke aanvaarding hiervan door Synvest. Dat dit betekenisloos zou zijn zoals Synvest blijkbaar voorstaat, is naar het oordeel van de kantonrechter mede gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door Lidl ook niet aannemelijk. Dit betekent dat de bedoelde koopoptie van Lidl naar het oordeel van de kantonrechter van kracht is gebleven en dat Synvest zich daaraan heeft moeten houden. Ook de ‘herleefclausule’ is opgenomen in de leveringsakte, zodat het overnemen hiervan het voortbestaan van de koopoptie (en deze clausule) onderschrijft. Daarbij komt dat noch in de leveringsakte noch in de huurovereenkomst beperkingen of eenmaligheid voor wat betreft artikel 9 van de huurovereenkomst wordt benoemd, zodat dit naar het oordeel van de kantonrechter de koopoptie van Lidl eveneens bevestigt. De kantonrechter zal het verweer van Synvest tegen de bedoelde koopoptie van Lidl tegen deze achtergrond verwerpen.
Matiging boetebedrag?
4.4. Niet ter discussie staat dat Synvest het gehuurde niet eerst aan Lidl heeft aangeboden als bedoeld in artikel 9 van de huurovereenkomst. Evenmin is in geschil dat Synvest het gehuurde voor (30 september 2023) het einde van de huurovereenkomst aan Poiesz heeft verkocht. Dit betekent dan ook dat Synvest de boete van € 200.000,00 heeft verbeurd op grond van het ‘boetebeding’ in artikel 9 van de huurovereenkomst.
In dat kader twisten partijen nog over de matiging van het boetebedrag. Het boetebeding regelt weliswaar dat de boete niet voor rechterlijke matiging vatbaar is, maar op grond van artikel 6:94 lid 3 BW is een dergelijk beding nietig, zij het dat die nietigheid slechts geldt voor dat deel van het beding. Voor het overige blijft het boetebeding in stand.
4.5. Volgens Synvest moet het boetebedrag worden gematigd omdat er op initiatief van Lidl vroegtijdig een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. Volgens Synvest heeft zij hierin onverplicht bewilligd. Aangezien Lidl een andere vestiging had geopend, hoefde Synvest naar eigen zeggen ook niet te verwachten dat Lidl nog steeds interesse zou hebben in de aankoop van het gehuurde. Daarbij komt volgens Synvest dat Lidl met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen gebruik zou hebben gemaakt van haar koopoptie, omdat zij dit een aantal jaren daarvoor ook niet had gedaan. De redelijkheid en billijkheid brengen volgens Synvest met zich dat Lidl geen (integrale) aanspraak toekomt op de contractuele boete.
4.6. Volgens Lidl is er geen reden tot matiging. Over de koopoptie en de (hoogte van de) boete is door de rechtsvoorganger van Synvest en Lidl onderhandeld en de boete is uitsluitend gekoppeld aan het overtreden van artikel 9 van de huurovereenkomst, aldus Lidl. Daarbij komt dat Lidl naar eigen zeggen schade leidt door de komst van Poiesz in het gehuurde en dat Synvest wist dat Lidl wilde voorkomen dat er, in ieder geval tot en met 30 april 2026, een nieuwe supermarkt in het gehuurde zou komen. Volgens Lidl heeft Synvest al dan niet bewust Lidl op het verkeerde been gezet door voortdurend te zeggen dat zij het gehuurde weer wilde gaan verhuren en dus niet zou gaan verkopen, terwijl zij op dat moment al met Poiesz in onderhandeling was over de (ver)koop van het gehuurde. De kantonrechter overweegt hierover als volgt.
4.7. Het uitgangspunt bij de beoordeling van matiging is de in artikel 6:94 lid 1 BW neergelegde maatstaf dat voor matiging slechts reden kan zijn als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. Dit brengt mee dat pas van de rechterlijke bevoegdheid tot matiging gebruik mag worden gemaakt als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij zal niet alleen moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (Hoge Raad 27 april 2007, ECLI:NL:HR:2007:AZ6638).
4.8. Vaststaat dat het boetebeding is opgenomen in de huurovereenkomst en de leveringsakte. Niet ter discussie staat dat het boetebeding dient als prikkel tot nakoming door Synvest van de koopoptie van Lidl. Synvest is (als professionele partij) weliswaar geen partij geweest bij de oorspronkelijke onderhandelingen, maar wel bij de onderhandelingen van de koopovereenkomst en de leveringsakte. In beide gevallen zijn de overeenkomsten derhalve het resultaat van onderhandelingen tussen professionele partijen. Het gaat in deze zaak om een schending van een wezenlijk beding, te weten het zich moeten onthouden van het verkopen van het gehuurde aan een derde zonder de mogelijkheid van koop van het gehuurde eerst aan Lidl voor te leggen. Naar het oordeel van de kantonrechter kan de aard en de ernst van de overtreding daarom geen aanleiding zijn om de contractuele boete te matigen.
4.9. De overige aangevoerde feiten en omstandigheden leveren naar het oordeel van de kantonrechter ook geen grond op voor matiging.
De kantonrechter:
5.1. wijst de vorderingen af;
5.2. veroordeelt Synvest in de proceskosten, aan de zijde van Lidl begroot op een bedrag van € 2.035,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als niet tijdig aan de veroordeling wordt voldaan en het vonnis daarna wordt betekend;
5.3. veroordeelt Synvest tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan, tot aan de dag van de volledige voldoening;
5.4. verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. F. de Jong en in het openbaar uitgesproken op 14 januari 2025.
48315/GW