ECLI:NL:RBOBR:2015:4002

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 14/3680 uitspraak van de meervoudige kamer van 15 juli 2015 in de zaak tussen Stichting [eiseres] , te [plaats] , eiseres (gemachtigde: M.P.C. van Limpt), en de heffingsambtenaar van de gemeente Reusel-De Mierden, verweerder (gemachtigde: J.W.A. Roest en R.P.J. Latta). Bij beschikking van 28 februari 2014, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [de onroerende zaak] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vastgesteld op € 782.000. In dit geschrift zijn tevens de aanslagen onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2014 bekend gemaakt, bestaande uit een eigenarenbelasting en een gebruikersbelasting. Bij uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2014 (de bestreden uitspraak op bezwaar) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak verlaagd naar € 669.000. Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 3 juni 2015. Partijen hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Overwegingen Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak. Het betreft een paardenmanege van het bouwjaar 1997. Het object bevat een binnenmanege, waarvan de grootte in geschil is, een buitenbak van 6.000 m² en een verharding van 1.500 m². Het object heeft een totale grondoppervlakte van 26.556 m² en is gelegen aan een doorgaande weg in Reusel. 1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2013. Eiseres bepleit een waarde van € 446.939 en verwijst ter onderbouwing daarvan naar een taxatiekaart van taxateur ing. P. Roijmans, opgesteld op 24 juni 2014. 2. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2013 € 597.000 bedraagt. Aangezien deze waarde lager is dan de waarde die in de bestreden uitspraak op bezwaar is bepaald, kan de bestreden uitspraak op bezwaar niet in stand blijven. Het beroep van eiseres is dan ook gegrond. 3. Omdat eiseres zich met de thans door verweerder voorgestane waarde evenmin kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of deze verdedigde waarde niet te hoog is. 4. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd. 5. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem voorgestane waarde (€ 597.000) naar de getaxeerde waarde (€ 597.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 2 februari 2015 is opgesteld door taxateur R.P.J. Latta. Dit taxatierapport is gebaseerd op een inpandige opname, die volgens het verweerschrift heeft plaatsgevonden op 5 december 2014. De getaxeerde waarde betreft de waarde in het economische verkeer. Voor het bepalen van deze waarde is de vergelijkingsmethode gebruikt. In het onderhavige geval is daarvoor aangesloten bij de kengetallen uit de Taxatiewijzer Agrarische gebouwen per waardepeildatum 1 januari 2013 (hierna: de taxatiewijzer). Tevens zijn in het taxatierapport twee verkoopcijfers opgenomen, ter onderbouwing van de grondwaarde. 6. De rechtbank stelt allereerst vast dat niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de (hiervoor genoemde) vergelijkingsmethode. Dat hierbij kan worden aangesloten bij de kengetallen uit de taxatiewijzer is evenmin in geschil. De rechtbank gaat daar bij haar beoordeling ook vanuit. 7. De rechtbank constateert dat in de door eiseres ingebrachte taxatiekaart, in vergelijking met verweerders taxatierapport, wordt uitgegaan van een kleinere vloeroppervlakte van de binnenmanege. In verweerders taxatierapport bedraagt de grootte van de binnenmanege 2.281 m² tegenover 2.100 m² in de taxatiekaart van eiseres. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de in verweerders taxatierapport vermelde afmetingen van de onroerende zaak, nu verweerders taxateur de onroerende zaak (inpandig) heeft bezocht en de binnenbak daarbij, blijkens het verweerschrift, is opgemeten. Het enkele en eerst ter zitting ingenomen standpunt dat deze meting niet heeft plaatsgevonden, acht de rechtbank onvoldoende om aan te nemen dat deze meting niet is verricht. Aan de verwijzing van eiseres naar het bestemmingsplan kan in dit kader niet de betekenis worden toegekend die eiseres daaraan gehecht wil zien. Juridische restricties aan de omvang van de bebouwing brengen niet vanzelfsprekend mee dat de aanwezige bebouwing hieraan voldoet. Gelet op het voorgaande gaat de rechtbank er vanuit dat de grootte van de binnenmanege 2.281 m² bedraagt, conform verweerders taxatierapport. 8. Gelet op verweerders standpunt in het verweerschrift is tussen partijen niet meer in geschil is dat er op de m²-prijs van de binnenmanege een negatieve correctie dient plaats te vinden vanwege de matige staat van de vloer. Evenmin is in geschil dat sprake is van achterstallig onderhoud aan het dak van de manege, waarmee rekening moet worden gehouden bij de waardebepaling. Wel is in geschil op welke wijze hiermee rekening dient te worden gehouden. 9. Eiseres stelt, onder verwijzing naar de door haar ingebrachte taxatiekaart, dat blijkens de taxatiewijzer voor een binnenmanege van het bouwjaar 1997 de prijs per m² € 150 bedraagt. Hierop dient een correctie te worden toegepast van -10%, in verband de grootte van de onderhavige binnenmanege, en een correctie van -15%, in verband met de matige staat van de vloer. In verband met de vervangingskosten van het dak dient een aftrek van € 40.000 te worden toegepast op de deelwaarde van de binnenmanege, aldus eiseres. 10. Verweerder stelt zich op het standpunt dat beide aspecten zijn verdisconteerd in de m²-prijs, zoals deze door zijn taxateur is toegepast. Volgens die taxatieopbouw bedraagt de m²-pijs voor een binnenmanege van het bouwjaar 1997 en onderhavige grootte € 126. Vanwege de matige staat van het dak is hierop een neerwaartse correctie toegepast van 15%. Dit leidt tot een ‘kengetal bij kwaliteit 2’ van € 107 per vierkante meter. Op dit kengetal is vervolgens een correctie van -10% toegepast in verband met de matige staat van de vloer, hetgeen leidt tot de gebruikte (gecorrigeerde) m²-prijs van € 96. 11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze de m²-prijs van de binnenmanege is bepaald. Voorts is met de staat van de vloer en het dak voldoende rekening gehouden door deze m²-prijs twee maal neerwaarts te corrigeren. De rechtbank merkt daarbij op dat de door verweerder toegepaste correctie van -15% in verband met de staat van het dak een hogere correctie vertegenwoordigt dan de door eiseres bepleite aftrek van € 40.000. Niet gebleken is dat verweerder de taxatiewijzer onjuist heeft toegepast. 12. Eiseres heeft voorts aangevoerd dat de deelwaarde van de grond onjuist is en maximaal € 5 per vierkante meter zou moeten bedragen. Eiseres heeft dit echter niet onderbouwd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder, mede gelet op zijn toelichting ter zitting, de door hem aan de grond toegekende deelwaarde voldoende inzichtelijk gemaakt. De rechtbank overweegt dat verweerder bij het bepalen van de grondprijs niet alleen de taxatiewijzer, maar ook een tweetal verkoopcijfers heeft gebruikt. Uit het verkoopcijfer van [pand] kan worden afgeleid dat de door verweerder voor de onroerende zaak gebruikte grondprijs niet te hoog ligt, aangezien uit voormeld verkoopcijfer een grondprijs van € 20 per vierkante meter naar voren komt wat betreft de ondergrond van de opstallen en het erf. Dit vergelijkingsobject heeft een met de onroerende zaak vergelijkbare grootte wat betreft de gebouwgebonden grond. De rechtbank neemt tevens in aanmerking dat in de door eiseres ingebrachte taxatiekaart wordt uitgegaan van een m²-prijs van € 14, welke hoger is dan de door verweerder gehanteerde m²-prijs van € 11. 13. Ten aanzien van de buitenbak overweegt de rechtbank dat verweerder ter zitting heeft toegelicht dat de taxatie van dit objectonderdeel heeft plaatsgevonden aan de hand van de agrarische taxatiekaart met inachtneming van de grootte en het bouwjaar. In de enkele betwisting van eiseres van de door verweerder bepaalde deelwaarde van de buitenbak ziet de rechtbank geen reden aan verweerders taxatie op dit punt te twijfelen. 14. De door eiseres ingebrachte taxatiekaart kan naar het oordeel van de rechtbank niet afdoen aan de door verweerder gegeven onderbouwing. De rechtbank overweegt daartoe dat in die taxatiekaart ten onrechte de buitenbak van 6.000 m² niet mee is getaxeerd, terwijl de buitenbak wel onderdeel is van de onroerende zaak en niet is betwist dat deze tevens een waarde vertegenwoordigt. Daarnaast is in die taxatiekaart een aanzienlijk kleinere grondoppervlakte in aanmerking genomen (van 16.176 m²), terwijl eiseres desgevraagd ter zitting heeft erkend dat de door verweerder getaxeerde grondoppervlakte van 26.556 m² niet onjuist is. Daarnaast is, zoals reeds onder 7 is overwogen, in de taxatiekaart van eiseres een kleinere vloeroppervlakte van de binnenmanege in aanmerking genomen dan in verweerders taxatierapport. 15. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder in beroep voorgestane waarde niet te hoog is. De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar, voor zover daarbij de waarde is bepaald op € 669.000; stelt de waarde van de onroerende zaak [de onroerende zaak] per waardepeildatum 1 januari 2013, voor het kalenderjaar 2014, vast op € 597.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslagen OZB dienovereenkomstig; bepaalt dat deze uitspraak in zoverre in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 328 aan eiseres te vergoeden; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 980; wijst het verzoek om vergoeding van wettelijke rente af. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.J.J.M. Weyers, voorzitter, en mr. L. Soeteman en mr. M.P. Schutte, leden, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 juli 2015. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening.