ECLI:NL:RBOVE:2016:2921
vonnis
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer / rolnummer: C/08/187699 / KG ZA 16-209
Vonnis in kort geding van 22 juli 2016
in de zaak van
de stichting STICHTING DIENST LANDBOUWKUNDIG ONDERZOEK,
gevestigd te Wageningen,
eiseres,
advocaat mr. J.M. Heikens te Arnhem,
tegen
1de besloten vennootschap GAPPH B.V.,
gevestigd te Den Bosch en kantoorhoudende te Eindhoven,
gedaagde,
advocaat mr. R.P.M. de Laat te Utrecht,
en
2.a. [X],
en
2.b. [Y],
beiden wonende te [plaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. B.J. van den Berg te Zwolle.
Partijen zullen hierna DLO, Gapph en [X en Y] genoemd worden.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de exploten van dagvaarding d.d. 30 juni 2016, met producties
de per brief van 13 juli 2016 door DLO nader ingezonden producties
de per brieven van 12 en 14 juli 2016 door Gapph ingezonden producties
de per brieven van 12 en 14 juli 2016 door [X en Y] ingezonden producties
de mondelinge behandeling
de pleitnota van DLO
de pleitnota van Gapph
de pleitnota van [X] .
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. DLO is een aan de Wageningen Universiteit verbonden stichting voor landbouwkundig onderzoek. DLO heeft in eigendom de voormalige proefboerderij voor varkens, staande en gelegen aan [adres] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [nummer] , groot 6ha 24a 50ca (hierna: de boerderij).
2.2. DLO en Wageningen Universiteit treden gezamenlijk naar buiten onder de naam “Wageningen Universiteit en Researchcentrum” (hierna: WUR).
2.3. Gapph is de rechtsopvolgster van Interim Vastgoed Beheer B.V. (hierna: IVB) en Interim Bemiddeling B.V. Gapph drijft een onderneming gericht op het in opdracht van haar opdrachtgevers tijdelijk beheren van leegstaande onroerende zaken. Tot haar opdrachtgevers behoren DLO en Wageningen Universiteit.
2.4. Op 25 augustus 2006 hebben Interim Bemiddeling B.V. en [X en Y] , ieder afzonderlijk, met betrekking tot de woning die deel uitmaakt van voormelde boerderij (hierna: de woning) overeenkomsten gesloten die aangeduid zijn als ‘overeenkomst van bruikleen’ en waarin is bepaald dat de woning voor onbepaalde tijd ‘om niet’ ter beschikking wordt gesteld.
2.5. Op 25 augustus 2006 hebben [X en Y] (ieder voor zich) en IVB een ‘service-overeenkomst’ gesloten aangaande de levering van “Diensten inzake de bewoonbaarheid en veiligheid” en “Diensten terzake van reparatie, preventief onderhoud etc.” tegen een vergoeding van € 64,00 per maand, te betalen door zowel [X] als [Y] .
2.6. De door [X] op grond van de onder 2.5. voormelde service-overeenkomsten verschuldigde vergoeding is per september 2013 verhoogd van € 95,00 tot € 105,00 per maand en de door [Y] verschuldigde vergoeding is per september 2013 verhoogd van € 95,00 tot € 165,00 per maand. De totale vergoeding voor gebruik van de woning bedraagt vanaf september 2013 aldus € 270,00 per maand.
2.7. WUR en Gapph hebben hun overeenkomst op 1 juni 2010 vastgelegd in een zogeheten raamovereenkomst. Daarin is, voor zover relevant, het volgende bepaald:
Artikel 1 - Onderwerp van de overeenkomst
1. Deze overeenkomst heeft tot doel: het vastleggen van meerjarige afspraken tussen opdrachtgeefster en opdrachtneemster gericht op het door Opdrachtneemster in opdracht van Opdrachtgeefster verzorgen van tijdelijk beheer en de beveiliging van het object met het recht om derden daarin tijdelijk verblijf te laten houden, (…) tegen een overeengekomen vergoeding en kwaliteit.
(…)
Artikel 9 - Vergoedingen
1. De vergoedingen voor door Opdrachtgeefster in bruikleen panden zijn te verdelen in twee categorieën te weten categorie I en II.
Categorie I (grote gebouwen) hieronder vallen panden die groter zijn dan 150 m2 BVO veelal betreft het panden waarvan de nutsvoorzieningen door Wageningen UR wordt betaalt en de doorbelasting naar gebruikers onrealistisch is.
Categorie II (kleine gebouwen) hieronder vallen panden die kleiner zijn dan 150 m2 BVO veelal betreft het hier voormalige dienstwoningen waarbij de nuts voorzieningen direct betaalt worden door de gebruiker.
(…)
3. Voor Categorie I panden is de vergoeding aan opdrachtgeefster € 50,- per gebruiker per maand als vergoeding voor kosten nutsvoorzieningen. Voor Categorie II panden is opdrachtneemster geen afdracht aan opdrachtgeefster verschuldigd. De vergoedingen zijn vast en bindend voor de duur van de Overeenkomst.
(…)
Gapph heeft voor de van DLO in bruikleen genomen woning nimmer een vergoeding aan DLO betaald.
2.8. Bij pachtovereenkomst van 6 oktober 2006 heeft DLO aan de maatschap [X] , waarvan de maatschapsleden zijn [X] en zijn ouders, enkele nabij de woning gelegen varkensstallen voor de duur van één jaar in pacht gegeven. Die pachtovereenkomst is na enkele verlengingen per 1 oktober 2013 geëindigd. De bedrijfsactiviteiten (varkensfokkerij) van de maatschap zijn inmiddels beëindigd. [X en Y] hebben op het adres van de woning thans ingeschreven een onderneming gericht op de handel in en de reparatie van (2e hands) tractoren.
2.9. Bij brief van 24 april 2014 heeft Gapph aan [X] medegedeeld dat de bruikleenovereenkomsten worden beëindigd en dat de woning op 22 mei 2014 leeg dient te worden opgeleverd. Bij brief van 28 mei 2014 hebben [X en Y] bezwaar gemaakt tegen de opzegging en hebben zij zich op het standpunt gesteld dat aan hen huurbescherming toekomt. Gapph heeft daarop [X en Y] bij brief van 30 september 2014 gesommeerd de woning binnen vier weken te verlaten. [X en Y] hebben aan deze sommatie niet voldaan.
2.10. Op 24 juni 2015 heeft DLO de voormalige proefboerderij met de daarbij behorende woning verkocht aan [Z] . De voorziene levering is herhaalde malen uitgesteld, laatstelijk die van 30 mei 2016, zulks op verzoek van de koper. In artikel 5 lid 4 van de daartoe opgestelde koopovereenkomst is opgenomen dat de feitelijke levering van het verkochte zal geschieden leeg ontruimd, vrij van huur, pacht of andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.
2.11. DLO, Wageningen Universiteit en Gapph hebben bij dagvaarding in kort geding van 24 september 2015 gevorderd [X en Y] te veroordelen tot (onder meer) ontruiming van de woning.
2.12. Bij vonnis in kort geding van 12 oktober 2015 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank overwogen - samengevat - dat in de gegeven omstandigheden niet met een voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat tussen partijen sprake is van een bruikleenovereenkomst, dat indien sprake is van een huurovereenkomst Gapph de wettelijke voorschriften voor opzegging en beëindiging van huurovereenkomsten niet in acht heeft genomen, dat onvoldoende aannemelijk is dat het een huurovereenkomst woonruimte betreft die naar zijn aard van korte duur is en dat het onvoldoende aannemelijk is dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat [X en Y] zich op de wettelijke huurbeschermingsbepalingen beroepen. De voorzieningenrechter heeft daarop geoordeeld dat niet met een voldoende mate van zekerheid kan worden gezegd dat de ontruimingsvordering van DLO c.s. in een bodemprocedure kans van slagen heeft. Die vordering van DLO c.s. met de daaraan verbonden nevenvorderingen zijn daarop afgewezen.
2.13. Bij arrest in kort geding van 8 maart 2016 heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, locatie Leeuwarden, het vonnis van 12 oktober 2015 bekrachtigd.
2.14. Bij brief van 22 april 2016 heeft DLO de overeenkomst met Gapph, voor zover het betreft de woning van de voormalige proefboerderij te [plaats] aan [adres] , met onmiddellijke ingang opgezegd, althans met onmiddellijke ingang buitengerechtelijk ontbonden. In deze brief heeft DLO Gapph gesommeerd de woning wederom aan DLO ter beschikking te stellen, leeg en ontruimd, binnen een termijn van twee weken, op straffe van nadere rechtsmaatregelen. In deze brief is onder meer vermeld:
Op grond van de Overeenkomst hebben mijn cliënten aan Gapph opdracht verstrekt om het pand aan [adres] in tijdelijk beheer te nemen, welke opdracht door Gapph zou worden uitgevoerd door het aangaan van een bruikleenovereenkomst met de heer [X] en mevrouw [Y] (hierna: “de bewoners”).
De door Gapph als bruikleenovereenkomst aangemerkte overeenkomst met de bewoners is in een recente procedure bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (eindarrest van 8 maart 2016) gekwalificeerd als een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte in de zin van art. 7:232 BW. Dientengevolge staat vast dat de bewoners zich jegens Gapph en/of Interim Bemiddeling BV. (hierna: “Gapph”) op huurbescherming kunnen beroepen en beëindiging van de bruikleenovereenkomst niet, althans niet zonder meer mogelijk is.
3.1. DLO vordert samengevat - de ontruiming van de woning met bijbehorend erf, bijliggende grond en opstallen, die deel uitmaakt van voormalige proefboerderij voor varkens te [adres] , kadastraal bekend: gemeente [plaats] , sectie [nummer] , onder hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de proceskosten.
3.2. Gapph en [X en Y] voeren ieder voor zich verweer.
3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.1. Anders dan [X en Y] betwisten, is in dit geding in voldoende mate gebleken van het spoedeisend belang van DLO bij de vordering. Als onweersproken staat immers vast dat DLO de voormalige proefboerderij, de woning daaronder begrepen, heeft verkocht en dat zij het verkochte, de woning daaronder begrepen, leeg en ontruimd dient te leveren. Onbetwist is voorts dat de levering van het verkochte thans een aantal maal is uitgesteld vanwege het gebruik door [X en Y] van de woning. DLO heeft in dat verband aangevoerd dat vanwege het herhaald uitstellen en verder uitblijven van levering van het verkochte de reële kans bestaat dat de koper alsnog zal afzien van het verkochte en de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst zal inroepen. Daarmee heeft DLO naar het oordeel van de voorzieningenrechter voldoende aannemelijk gemaakt dat zij een spoedeisend belang heeft bij de voorlopige voorziening. Wat [X en Y] daartegen hebben aangevoerd over de duur van het geschil van partijen, het karakter van de woning, de door koper voorgestane herbestemming en/of de plannen/de belangen van de voorgenomen huurder van de koper, maakt dat niet anders.
4.2. Centraal staat het antwoord op de vraag of Gapph en [X en Y] gehouden zijn de van de voormalige proefboerderij deel uitmakende woning leeg en ontruimd aan DLO ter beschikking te stellen.
4.2.1. Daarvoor is in het bestek van deze procedure bepalend of met een voldoende mate van zekerheid tot het oordeel kan worden gekomen dat de vordering van DLO tot ontruiming van die woning in een bodemprocedure een serieuze kans van slagen heeft.
4.2.2. Daarbij zij vooropgesteld dat, anders dan [X en Y] kennelijk veronderstellen, de uitkomst van de voorgaande procedures in kort geding en in hoger beroep niet al in deze procedure van doorslaggevende betekenis is. Na die procedures is immers een andere situatie ontstaan. DLO heeft intussen de overeenkomst met Gapph tot beheer van de woning beëindigd en vordert thans de woning als haar eigendom op, welke grond in die voorgaande procedures niet aan de orde is geweest. Van een ‘ne bis in idem’ - zo dat beginsel in het civiele recht al gelding heeft - is dan ook geen sprake.
4.3. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om eerst te bespreken de tegen [X en Y] gerichte vordering.
4.4. [X en Y] stellen zich op het standpunt dat de door hen met Gapph gesloten bruikleen- en service-overeenkomsten d.d. 25 augustus 2006 moeten worden aangemerkt als een huurovereenkomst en dat zij om die reden recht hebben op huur- en ontruimingsbescherming, zoals al geoordeeld in vonnis in kort geding van 12 oktober 2015, welk oordeel in hoger beroep is bekrachtigd. Zij stellen zich op het standpunt dat aan hen die bescherming ook jegens DLO toekomt.
4.5. Zelfs indien die overeenkomsten tussen Gapph en [X en Y] (thans) als een huurovereenkomst moeten worden beschouwd, kunnen [X en Y] zich tegen de vordering van DLO niet met succes verweren met een beroep op die huurovereenkomst. Een overeenkomst roept immers slechts verbintenissen in het leven tussen de partijen bij die overeenkomst. Onbetwist is dat DLO, als het gaat om de woning, niet met [X en Y] een overeenkomst heeft gesloten. Een door hen jegens Gapph in te roepen huurbescherming, bindt DLO in beginsel dan ook niet.
4.6. [X en Y] hebben voorts aangevoerd dat DLO en Gapph jegens hen altijd het vertrouwen hebben gewekt dat Gapph binnen de grenzen van haar bevoegdheid heeft gehandeld. Daar waar DLO het vertrouwen heeft opgewekt dat Gapph binnen de grenzen van haar bevoegdheid een huurrelatie met [X en Y] is aangegaan, kunnen zij de huurbescherming die daaruit volgt, ook inroepen tegen DLO. Dit verweer kan naar het voorshands oordeel van de voorzieningenrechter evenmin doel treffen.
4.6.1. Tussen DLO en Gapph staat immers vast dat DLO aan Gapph de last heeft gegeven om voor onder meer de woning op eigen naam bruikleenovereenkomsten te sluiten. Gapph heeft ook in eigen naam met [X en Y] bruikleen- en servicekosten gesloten. Die overeenkomsten zijn niet gesloten in naam van DLO als haar principaal. Het gaat hierdoor om middellijke vertegenwoordiging ofwel lastgeving in de zin van de artikelen 7:419 e.v. en niet, zoals [X en Y] kennelijk veronderstellen, om onmiddellijke vertegenwoordiging krachtens volmacht zoals bedoeld in de artikelen 3:60 e.v. BW. Het door [X en Y] op artikel 3:61 lid 2 BW gebaseerde beroep op vertrouwen op een toereikende volmacht van DLO aan Gapph gaat daardoor al mank.
4.6.2. Daarbij komt dat DLO - samengevat - met Gapph een overeenkomst heeft gesloten tot beheer van leegstaand onroerend goed, waarbij, zo is onweersproken gebleven, DLO geen vergoeding toekomt uit dat beheer door Gapph en Gapph ook nimmer een vergoeding voor het gebruik van de woning (door [X en Y] ) aan DLO heeft (door)betaald. Uit de raamovereenkomst en het model van de bijbehorende deelovereenkomst blijkt ook enerzijds dat DLO haar onroerend goed zoveel als mogelijk wilde beveiligen tegen risico’s verbonden aan leegstand en anderzijds dat DLO niet wilde dat sprake is of kon zijn van een huurovereenkomst. Het is daardoor voorshands in voldoende mate aannemelijk dat DLO juist heeft willen voorkomen dat het gebruik van de woning als huur werd aangemerkt en dat ter dier zake huurbescherming zou gelden. Dit moet, gezien de daartoe strekkende passages in de bruikleenovereenkomsten, voor [X en Y] ten tijde van het sluiten van de overeenkomsten met Gapph in augustus 2006 ook duidelijk zijn geweest. Dat op dat moment werd verwacht dat de in de nabijgelegen varkenstallen gaande proef van DLO/WUR nog tot 2013 zou duren, maakt dat niet anders.
4.6.3. Het staat voorts vast dat DLO geen partij is bij de door Gapph met [X en Y] afgesloten service-overeenkomsten. Dat het beroep van [X en Y] op huurbescherming vooralsnog is gehonoreerd, is, zo is thans gebleken, gebaseerd op de omvang van de sinds september 2013 verschuldigde, uit die service-overeenkomsten voortvloeiende vergoeding voor service ad € 270,00 per maand in totaal. Het staat echter vast dat die vergoeding bij aanvang in augustus 2006 in totaal € 128,00 bedroeg en dat die vergoeding nadien stapsgewijs door Gapph is verhoogd tot in totaal € 190,00 per maand, zoals gold voorafgaand aan september 2013. In noch het vonnis van 12 oktober 2015 noch het arrest van 8 maart 2016 ligt voldoende grond voor het oordeel dat voormeld bedrag van € 128,00 per maand evenmin betrekking kan hebben op beheerkosten. Gelet daarop en gezien het feit dat DLO geen partij is bij de service-overeenkomsten en zij geen vergoeding ontvangt voor het gebruik van de woning, vermag de voorzieningenrechter niet in te zien dat DLO van aanvang af ervan uitging dat door Gapph (feitelijk) een huurrelatie zou worden en werd aangegaan en dat in feite slechts sprake is geweest van huurontduikingsconstructie door Gapph ‘er tussen te schuiven’, zoals [X en Y] stellen onderscheidenlijk suggereren.
4.6.4. De omstandigheid dat [X en Y] voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomsten met Gapph ook door een medewerker van DLO te woord zijn gestaan en ter plaatse zijn rondgeleid en/of dat DLO zich in de voorgaande procedures in kort geding en in hoger beroep aan de zijde van Gapph had geschaard, brengt evenmin met zich dat [X en Y] daaraan het vertrouwen kunnen ontlenen dat Gapph binnen de grenzen van haar last van DLO is gebleven. [X en Y] hebben ook niet gesteld dat en, zo ja, wanneer DLO zich tot die strekking jegens hen heeft uitgelaten. Integendeel, DLO heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat sprake is geweest van beheer van Gapph en van bruikleen door [X en Y] , terwijl gebleken is dat [X en Y] niet eerder dan per brief van 28 mei 2014 hebben gesteld dat hen huurbescherming toekwam.
Eerst in het bestek van de voorgaande procedures in kort geding en hoger beroep zijn de door Gapph afgesloten beheer- en service-overeenkomsten aangemerkt als een huurovereenkomst.
4.7. Uit het voorgaande volgt dat de door [X en Y] opgeworpen verweren falen. Dit leidt ertoe dat er voorlopig voldoende grond is voor het oordeel dat geen contractuele of andere relatie met DLO bestaat op basis waarvan aan hen jegens DLO bescherming toekomt. [X en Y] bevinden zich dan ook jegens DLO zonder recht of titel in de woning en maken zonder recht of titel gebruik van die woning met bijbehorend erf, bijliggende grond en opstallen. Gelet op de aldus vereiste mate van waarschijnlijkheid van een toewijzend vonnis in een bodemprocedure is de vordering van DLO tot ontruiming dan ook toewijsbaar.
4.8. Wat betreft de tegen Gapph gerichte vordering geldt vooralsnog het volgende.
4.8.1. Gapph heeft erkend dat DLO de raamovereenkomst (en de bijbehorende deelovereenkomst) aangaande de woning heeft beëindigd en dat zij op grond daarvan niet langer gerechtigd is de woning aan derden in gebruik te geven. Gapph heeft voorts erkend dat DLO bijgevolg gerechtigd is de woning terug te nemen. Gapph heeft echter aangevoerd dat zij de woning niet feitelijk in gebruik heeft en deze niet kan ontruimen, zodat de vordering tot ontruiming om die reden jegens haar niet kan worden toegewezen.
4.8.2. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter miskent Gapph daarmee dat het eindigen van de beheerovereenkomst inhoudt dat zij die in beheer genomen woning in de staat dient terug te geven waarin deze zich bij het aangaan van de overeenkomst bevond. Op Gapph rust daardoor de verplichting de woning leeg en ontruimd aan DLO ter beschikking te stellen.
4.8.3. De omstandigheid dat [X en Y] als feitelijk gebruikers van de woning zich tegenover Gapph op het standpunt stellen daartoe niet gehouden te zijn, doet daaraan niet toe of af. Die omstandigheid levert immers geen blijvende onmogelijkheid op tot nakoming van Gapph’s verbintenis tot teruggave van de woning in lege en ontruimde staat, wat te minder geldt nu Gapph heeft aangekondigd een bodemprocedure tegen [X en Y] ter zake aan te spannen. Voorts geldt dat DLO naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter een voldoende belang heeft bij een veroordeling van ook Gapph vanwege de dan bestaande mogelijkheid tot verhaal van eventuele kosten van ontruiming.
4.9. Op grond van het voorgaande zullen Gapph en [X en Y] worden veroordeeld de woning te ontruimen zoals hierna aan te geven. De termijn van ontruiming zal daarbij worden bepaald op één maand na betekening van dit vonnis. Daarbij heeft de voorzieningenrechter acht geslagen op enerzijds het belang van DLO om spoedig over de woning te beschikken en anderzijds de door [X en Y] ter zitting aangedragen persoonlijke omstandigheden, doch ook op het aanbod van Gapph om [X en Y] bij een ontruiming vervangende woonruimte aan te bieden op basis van leegstandsbeheer.
4.10. Omdat de gevorderde ontruiming reeds op het vorenstaande toewijsbaar is en DLO bij de mondelinge behandeling niet uitdrukkelijk heeft gesteld dat de gevorderde ontruiming tevens wordt gebaseerd op het van de woonbestemming afwijkend en ongeoorloofd gebruik van de woning door [X en Y] , door nu ter plaatse een onderneming te drijven, gericht op de handel in en de reparatie van tractoren, zal dit gebruik, die door [X en Y] is weersproken, onbesproken worden gelaten.
4.11. Gapph en [X en Y] zullen als de in ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden verwezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 14 dagen na het vonnis. Deze kosten kunnen worden begroot op :
dagvaarding € 197,82 (€ 97,95 + € 99,87)
vastrecht € 619,00
salaris advocaat € 904,00 (2,0 punten × tarief € 452,00)
totaal € 1.720,82
4.12. De gevorderde hoofdelijkheid ten aanzien van de proceskostenveroordeling zal als ongegrond worden afgewezen. Er bestaat gebondenheid voor gelijke delen, tenzij uit de wet, gewoonte of rechtshandeling iets anders voortvloeit. Gesteld noch gebleken is dat van een dergelijke uitzondering op die hoofdregel in dit geval sprake is.
4.13. Op wat meer of anders is aangevoerd, behoeft gezien het voorgaande niet te worden ingegaan en zal onbesproken worden gelaten.
De voorzieningenrechter:
5.1. veroordeelt Gapph de woning met bijbehorend erf, bijliggende grond en opstallen, staande en gelegen aan [adres] te ontruimen en ontruimd te houden;
5.2. veroordeelt [X en Y] de woning met bijbehorend erf, bijliggende grond en opstallen, staande en gelegen aan [adres] te Raalte binnen één maand na betekening van dit vonnis onder afgifte van de sleutels aan DLO en met al het hunne en de hunnen te ontruimen en ontruimd te houden;
5.3. veroordeelt Gapph en [X en Y] in de proceskosten, aan de zijde van DLO begroot op € 1.720,82, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis;
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst af wat meer of anders is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.F. Boele en in het openbaar uitgesproken op 22 juli 2016.
type:
coll: