ECLI:NL:RBOVE:2023:311

vonnis RECHTBANK OVERIJSSEL Team kanton en handelsrecht Zittingsplaats Almelo zaaknummer / rolnummer: C/08/289782 / KG ZA 22-277 Vonnis in kort geding van 31 januari 2023 in de zaak van de publiekrechtelijke rechtspersoon GEMEENTE LANSINGERLAND, zetelende te Bergschenhoek, eiseres in conventie, verweerster in reconventie, verder te noemen de gemeente, advocaten mrs. A.E. Klomp en R.C.H. Burgers te Nijmegen, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] AANNEMINGSBEDRIJF B.V., gevestigd te [plaats] , gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, verder te noemen [X] , advocaten mr. W.J. Bosma en J.C. Borman te 's-Gravenhage. 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met producties 1 tot en met 40, de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie met (aanvullende) producties 1 tot en met 25 van [X] , de mondelinge behandeling op 3 januari 2023, waar partijen (vertegenwoordigd) zijn verschenen, bijgestaan door hun advocaten. Partijen hebben hun standpunten tijdens de mondelinge behandeling (nader) toegelicht, mede aan de hand van pleitnota’s, waarbij door de gemeente ook de aanvullende productie 41 is overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen tijdens de mondelinge behandeling naar voren hebben gebracht. 1.2. Ten slotte is vonnis - na te zijn aangehouden- bepaald op vandaag. 4.1. De gemeente vordert in conventie - samengevat weergegeven - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad: I. [X] verbiedt om in afwachting van een onherroepelijke uitspraak in een bodemprocedure tussen de gemeente en [X] de starterswoningen tegen de voorwaarden zoals genoemd in de advertentie op Funda van 14 december 2022 en/of op basis van de voorwaarden zoals genoemd in de concept-akte aan starters te koop aan te bieden, met starters op basis van deze voorwaarden een koopovereenkomst te sluiten en/of medewerking te verlenen aan het passeren van een notariële akte waarin deze voorwaarden worden genoemd en/of worden uitgewerkt; II. [X] verbiedt om in afwachting van een onherroepelijke uitspraak in een bodemprocedure de starterswoningen geheel of gedeeltelijk te verkopen of te verhuren of anderszins aan derden ter beschikking te stellen, tenzij [X] de Starterwoningen tegen de in het petitum van de dagvaarding onder II. nader omschreven voorwaarden ter beschikking stelt; III. aan de veroordelingen (lees: verboden, voorzieningenrechter) zoals genoemd onder I. en II. een dwangsom verbindt; IV. een zodanige beslissing neemt als hij in goede justitie vermeent te behoren en die in het belang is van de gemeente; V. [X] veroordeelt in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. 4.2. [X] vordert in reconventie - samengevat weergegeven - dat de voorzieningenrechter bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad: I. de gemeente gebiedt tot nakoming van de uitvoeringsafspraken, die zijn overeengekomen althans zijn toegezegd, hetgeen inhoudt dat; a. de gemeente moet gehengen en gedogen, althans moet dulden dat [X] de starterswoningen te koop aanbiedt onder de voorwaarden dat: [X] de starterswoningen gedurende vijftien jaar op de markt moet aanbieden voor € 180.000,- vrij op naam, gerekend vanaf de datum waarop een starterswoning ter uitvoering van de koopovereenkomst voor de eerste keer door een starter wordt bewoond; de starterswoningen in het geval van vervreemding binnen de hiervoor genoemde termijn van vijftien jaar verplicht aan [X] moeten worden aangeboden tegen de oorspronkelijke betaalde koopsom, met tussentijdse mogelijk tot afkoop - hetgeen, indien mogelijk, zakenrechtelijk moet worden geregeld in openbaar te raadplegen stukken in het kadaster zodat met één blik in het kadaster duidelijk wordt dat deze verplichtingen van toepassing zijn; de starterswoningen zodoende gedurende de vijftien jaar ter beschikking blijven voor de beoogde doelgroep 'starters'; na de vijftien jaar de starterswoningen in principe terug gaan naar [X] , als ontwikkelaar van de staterswoningen, zodat zij nadien vrij is om de starterswoningen in de markt te zetten tegen een marktconforme prijs; b. de gemeente gebiedt alle medewerking te verlenen aan het verrichten van de rechtshandelingen die [X] in dat verband nodig acht, waaronder begrepen het voor zover nodig verlenen van goedkeuring aan een notariële akte met de strekking van de concept-akte, welke wordt ingeschreven en/of overeengekomen met toekomstige kopers van de starterswoningen, althans het zich onthouden van (rechts)handelingen die een en ander verhinderen of bemoeilijken; een en ander op straffe van een dwangsom; II. de gemeente gebiedt om binnen 24 uur na (primair) dagtekening dan wel (subsidiair) betekening van het in dezen te wijzen vonnis, iedere door de gemeente geplaatste c.q. gepubliceerde onjuiste c.q. onrechtmatige uitlatingen te rectificeren, door, op straffe van een dwangsom, navolgende mededeling op haar website, althans onder ieder bericht, zoals omschreven in de conclusie van antwoord, te plaatsen en deze rectificatie toe te zenden aan de media waaraan de persberichten van 15 en 23 december 2023 (lees: 15 en 23 december 2022, voorzieningenrechter) zijn verzonden: ‘De Gemeente heeft in eerdere persberichten mededelingen gedaan over de voorgenomen verkoop van 14 starterswoningen door [X] zonder dat zij over de feiten beschikte die deze mededeling onderbouwen of zelfs maar ondersteunen. De gedane mededelingen zijn onjuist. Door middel van dit bericht rectificeert de Gemeente, uit last van ene daartoe strekkend vonnis dat is gewezen door de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel, de onjuiste mededelingen'. III. de gemeente verbiedt om in de toekomst uitlatingen van een gelijke strekking als de uitlatingen die zijn omschreven in de conclusie van antwoord te doen, eveneens op straffe van een dwangsom; IV een zodanige beslissing neemt als hij in goede justitie vermeent te moeten doen en die in het belang van [X] is; V. de gemeente veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente en de nakosten. 4.3. Partijen hebben over en weer verweer gevoerd. Op de stellingen en de verweren zal hierna, voor zover van belang, nader worden ingegaan. Algemeen 5.1. Vanwege de onderlinge samenhang tussen het gevorderde in conventie en een groot deel van het gevorderde in reconventie zal de voorzieningenrechter deze vorderingen gezamenlijk behandelen. Spoedeisend belang 5.2. De voorzieningenrechter stelt voorop dat partijen voldoende spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. De starterswoningen staan al geruime tijd leeg en partijen verkeren nog altijd in een impasse, onder meer door een verschil van inzicht over de voorwaarden waaronder [X] de starterswoningen mag aanbieden. Aan haar vorderingen in reconventie zoals vermeld onder 3.2. bij II. en III. heeft [X] onder meer ten grondslag gelegd dat zij door de (gestelde) uitlatingen van de zijde van de gemeente in haar eer en goede naam wordt aangetast. De voorzieningenrechter is van oordeel dat daarmee het spoedeisend belang voor deze vorderingen is gegeven. Wordt met het voorstel van [X] voldaan aan de overeenkomst? 5.3. De voorzieningenrechter stelt vast dat partijen (ook) van mening verschillen over de vraag of de gemeente akkoord is gegaan met de voorwaarden die [X] heeft voorgesteld en zijn uitgewerkt in de ontwerp notariële akte. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat beantwoording van deze vraag in deze procedure in eerste instantie niet van belang is en dat het in deze procedure in de kern draait om de vraag of de door [X] beoogde wijze van verkoop van starterswoningen past binnen de overeenkomst. 5.4. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord en acht daarvoor het volgende redengevend. 5.5. [X] is eigenaar van de starterswoningen en wil deze verkopen. Daarbij heeft zij rekening te houden met de overeenkomst die is gesloten met de gemeente. Rekening houdend met het arrest van het Hof van 10 mei 2022 is de voorzieningenrechter voorshands van oordeel dat uit deze overeenkomst volgt dat de starterswoningen voor maximaal € 180.000,- vrij op naam mogen worden aangeboden en dat de starterswoningen tenminste 15 jaar na de eerste bewoning beschikbaar moeten blijven voor starters. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is met de door [X] beoogde wijze van verkoop zoals nader uitgewerkt in de concept-akte, wat hier verder ook van zij, voldaan aan deze voorwaarden. De starterswoningen worden immers verkocht aan starters voor een prijs van € 180.000,- vrij op naam en met de door [X] voorgestelde regeling wordt bewerkstelligd dat de starterswoningen tenminste 15 jaar beschikbaar blijven voor de doelgroep starters. 5.6. De gemeente heeft bezwaren geuit tegen de voorwaarden die [X] oplegt aan de starters. In het bijzonder maakt de gemeente er bezwaar tegen dat [X] aan starters de verplichting oplegt om de starterswoningen na 15 jaar aan [X] terug te verkopen. De gemeente stelt zich, kort gezegd, op het standpunt dat daarmee aan de starters een tijdelijk gebruiksrecht wordt verstrekt dat niet kwalificeert als een recht van eigendom, maar als een recht van vruchtgebruik in de zin van artikel 3:85 BW, hetgeen niet in overeenstemming is met (het doel van) de overeenkomst. Voorshands volgt de voorzieningenrechter de gemeente niet in dit betoog. Het recht van eigendom van de starterswoningen wordt, zoals [X] ook heeft aangevoerd, overgedragen en geleverd aan de starters. Het staat [X] vrij om in de overeenkomsten met de starters verplichtingen op te nemen, zoals onder andere (kort gezegd) de verplichting om de starterwoning na 15 jaar aan [X] aan te bieden, waarna [X] binnen een bepaalde termijn aan de starter kenbaar moet maken of zij gebruik wil maken van de optie om de starterswoning (terug) te kopen voor een bedrag van € 180.000,- (hierna: de aanbiedingsregeling met koopoptie). Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter staat deze aanbiedingsregeling met koopoptie niet aan de eigendomsoverdracht en levering van de starterswoningen in de weg. De aanbiedingsregeling met koopoptie betreft een obligatoire afspraak tussen [X] en de starters en moet worden onderscheiden van goederenrechtelijke aspecten. Het is aan de starter of hij akkoord wenst te gaan met de aanbiedingsregeling met koopoptie. Dat geldt ook voor andere (obligatoire) afspraken/verplichtingen, zoals (onder andere) de bepalingen over door de starter gedane investeringen, de verplichte aanbiedingsregeling gedurende de 15 jaar en de boetebepalingen, die [X] in de overeenkomst en de notariële akte voor de starter(s) wil opnemen. Voorshands oordelend is het ook aan de starter (of zijn rechtsopvolger) om de rechtsgeldigheid dan wel de werking van bepalingen/verplichtingen in de overeenkomst tussen hem en [X] en in de notariële akte (eventueel) aan de orde te stellen. Daar staat de gemeente verder buiten. Dit is slecht anders indien [X] met de op te nemen afspraken/verplichtingen niet voldoet of zou voldoen aan dat wat zij is overeengekomen met de gemeente. Met inachtneming van hetgeen is overwogen onder rechtsoverweging 5.5. kan deze conclusie ter zake de door [X] beoogde wijze van verkoop niet worden getrokken. 5.7. Voor zover de gemeente wijst op de bedoeling die partijen hebben gehad met de overeenkomst, stelt de voorzieningenrechter vast dat de gemeente de overeenkomst in 2016 heeft gesloten met [A] . In het dossier bevindt zich geen verklaring van [A] waaruit haar bedoeling van destijds blijkt. De gemeente stelt dat partijen bedoeld hebben om in de overeenkomst vast te leggen dat [X] de starterswoningen voor een lagere prijs dan de marktconforme koopsom aan starters ter beschikking stelt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan niet worden geconcludeerd dat [X] met de haar beoogde wijze van verkoop niet aan deze bedoeling voldoet. De starterswoningen worden immers aangeboden voor een prijs van € 180.000,- vrij op naam (conform het bepaalde in artikel 5 van de overeenkomst). Dat met de overeenkomst (ook) beoogd is om starters te beschermen en “in het zadel te helpen”, zodat zij kunnen doorgroeien op de woningmarkt en hen te laten profiteren van de waardestijgingen van de woningen, zoals de gemeente betoogt, volgt niet uit de overeenkomst of anderszins. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter had het in dit licht bezien, mede gelet op de betwisting van [X] , op de weg van de gemeente gelegen om deze stelling nader te onderbouwen met stukken. Het is op zichzelf begrijpelijk dat de gemeente zich de belangen van starters aantrekt, maar dat rechtvaardigt nog niet de conclusie dat alle bij de overeenkomst betrokken partijen destijds (ook) dit door de gemeente geschetste doel voor ogen hadden. Als de gemeente had willen bereiken dat de starters zouden profiteren van een eventuele waardestijging van de starterswoningen had het op haar weg gelegen om dit in de overeenkomst tot uitdrukking te laten komen. 5.8. De omstandigheid dat de door [X] beoogde wijze van verkoop er toe zou kunnen leiden dat dat [X] na afloop van de periode van 15 jaar mogelijkerwijs opnieuw eigenaar wordt van één of meerdere starterswoningen en dat de gemeente dit (kennelijk) niet voor ogen heeft gehad, maakt naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter, in het verlengde van hetgeen hiervoor is overwogen, niet dat met de door [X] beoogde wijze van verkoop geen invulling wordt gegeven aan het bepaalde in artikel 5 lid 2 van de overeenkomst. De starterswoningen blijven immers tenminste 15 jaar beschikbaar voor starters. Dat dit doel ook op een andere manier kan worden bereikt, doet aan het voorgaande niet af. 5.9. Nog daargelaten dat het aan de starter is of hij akkoord wenst te gaan met de door [X] beoogde wijze van verkoop, waaronder de uitoefening van de koopoptie door [X] , volgt de voorzieningenrechter de gemeente voorshands ook niet in haar betoog dat er geen einddatum is gekoppeld aan de uitoefening van de koopoptie. Uit het vermelde op pagina 7 (onder 3) van de concept-akte blijkt dat de starter uiterlijk drie maanden voor het verstrijken van de genoemde termijn van 15 jaar [X] in de gelegenheid moet stellen het optierecht uit te oefenen, waarna [X] binnen de genoemde termijn met een aangetekende brief kenbaar moet maken of zij gebruik maakt van de optie. Hoewel er niet daadwerkelijk een concrete termijn is vermeld, begrijpt de voorzieningenrechter deze bepaling aldus dat [X] binnen de termijn van drie maanden voor het verstrijken van de termijn van 15 jaar haar keuze kenbaar moet maken. Een andere lezing is niet goed denkbaar, nu (tussen partijen niet in geschil is dat) de afspraken uit de overeenkomst na vijftien jaar, na de eerste bewoning door een starter, zijn uitgewerkt. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter vloeit hieruit voort dat, indien [X] geen gebruik maakt van de koopoptie bij het einde van het verstrijken van de bedoelde periode van 15 jaar, de eigenaar van de starterswoning na het verstrijken van deze periode niet meer aan de opgelegde voorwaarden/restricties is gebonden. 5.10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [X] beoogde wijze van verkoop van de starterswoningen in overeenstemming is met de overeenkomst en [X] op grond van artikel 3:296 BW nakoming kan vorderen van de gemeente. Dit betekent dat de vorderingen in conventie voor afwijzing gereed liggen en dat het gevorderde in reconventie met betrekking tot de wijze van verkoop van de starterswoningen op na te melden wijze (als het mindere van het gevorderde) zal worden toegewezen in die zin dat de gemeente moet gehengen en gedogen dat [X] de starterswoningen te koop aanbiedt, verkoopt en levert op de haar beoogde wijze en met inachtneming van de voorwaarden zoals vermeld onder de beslissing. Bij het toegewezene is de concept-akte als uitgangspunt genomen. De voorzieningenrechter hecht er aan op te merken dat er (enkel) ten gunste van de starters kan worden afgeweken van bepalingen in de (ver)koopovereenkomsten tussen [X] en de starters en in de notariële akte ter zake de overdracht en levering van de starterswoningen. Daarbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan de - ook tijdens de mondelinge behandeling aan de orde gekomen zijnde - te hanteren termijnen. De in dit verband door [X] gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het dat deze zal worden gematigd tot € 50.000,- voor iedere gehele of gedeeltelijke overtreding en gemaximeerd tot € 500.000,-. De in dit kader eveneens gevorderde medewerking van de gemeente (als samengevat weergegeven onder Ib onder 4.2.) zal worden afgewezen, aangezien deze vordering te onbepaald is en [X] ook overigens haar belang bij dit onderdeel van de vordering onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat [X] niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij afhankelijk is van (rechtshandelingen van) de gemeente ter zake de uitvoering van de door haar beoogde wijze van verkoop van de starterswoningen. Rectificatie uitlatingen van de zijde van de gemeente en een verbod om in de toekomst soortgelijke uitlatingen te doen 5.11. In reconventie vordert [X] daarnaast dat de gemeente haar uitlatingen die hebben geleid tot de nieuwsberichten van 15 december 2022 (bedoeld zal waarschijnlijk zijn 16 december 2022)en 23 december 2022 rectificeert en om de gemeente te verbieden om in de toekomst soortgelijke uitlatingen te doen. Ter onderbouwing voert [X] aan dat wethouder [E] ten onrechte aan de media heeft meegedeeld dat het hanteren van de verkoopvoorwaarden van [X] onredelijk is en dat het starters verplicht tot het aangaan van een “wurgcontract”. Volgens [X] staan er in de berichtgeving onjuistheden, zoals dat de voorgenomen verkoop onder de verkoopvoorwaarden van [X] niet zou zijn overeengekomen met de gemeente en dat [X] de afspraken met de gemeente niet nakomt en alle risico’s legt bij de startende koper. [X] wijst in dit verband naar het gespreksverslag van 22 september 2022 en stelt wat betreft de risico’s dat de kopers verzekerd zijn van een afnemer voor een gegarandeerde prijs, namelijk [X] . De startende koper draagt niet het risico van waardevermindering. Verder bestaat er geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat het niet mogelijk is om de starterswoningen te financieren, terwijl de gemeente ook geen concrete aanknopingspunten heeft gesteld voor de conclusie dat hierover ook maar enige twijfel zou kunnen bestaan. Ook de berichtgeving op de site van “Rijnmond” is tot stand gekomen als gekomen als gevolg van onjuiste uitlatingen door de gemeente. Door de berichtgeving wordt [X] ten onrechte in een kwaad daglicht gezet en is er sprake van een smet op haar blazoen. 5.12. De gemeente voert gemotiveerd verweer en stelt zich op het standpunt dat dit onderdeel van de vordering in reconventie moet worden afgewezen. 5.13. De voorzieningenrechter zal dit onderdeel van het gevorderde in reconventie afwijzen. Daarvoor acht hij het volgende redengevend. 5.14. In dit geval gaat het om een botsing van fundamentele rechten. Aan de zijde van [X] het aanwezige recht op eerbiediging van de goede naam (artikel 8 Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (EVRM)) en aan de zijde van de gemeente het recht op vrijheid van meningsuiting (artikel 10 lid 1 EVRM). Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens (EHRM) heeft herhaaldelijk benadrukt dat het recht op reputatie en de vrijheid van meningsuiting gelijk respect verdienen en het dus geen verschil kan maken of een zaak aanhangig wordt gemaakt onder artikel 8 of artikel 10 EVRM. Maar het EHRM heeft zich nog niet uitgesproken over de vraag of een onderneming zich ook kan beroepen op artikel 8 EVRM voor geleden reputatieschade. Schending van de persoonlijkheidsrechten van een rechtspersoon door aantasting van goede naam en reputatie rechtstreeks kunnen (echter) resulteren in schending van de economische rechten van die rechtspersoon. Met het oog op een doeltreffende bescherming van die rechten moeten dus ook de persoonlijkheidsrechten van de rechtspersoon worden beschermd. De beoordeling van het door [X] gedane beroep zal dan ook geschieden in het kader van het recht op eerbiediging van de goede naam als bedoeld in artikel 8 EVRM. 5.15. Het is vaste rechtspraak dat de fundamentele rechten op vrijheid van meningsuiting en eerbiediging van de eer en de goede naam in beginsel gelijkwaardig zijn. Niet kan worden gezegd dat het ene recht in het algemeen zwaarder weegt dan het andere recht. Het antwoord op de vraag welk van deze beide rechten in het concrete geval zwaarder weegt (en dus of al dan niet sprake is van een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW), moet worden gevonden door een afweging van alle omstandigheden van het geval. Het oordeel dat één van beide rechten, gelet op alle relevante omstandigheden, zwaarder weegt dan het andere recht, brengt mee dat de inbreuk op het andere recht voldoet aan de noodzakelijkheidstoets. 5.16. Bij de toetsing die moet plaatsvinden om te komen tot het oordeel welk van de botsende grondrechten in dit geval voorrang krijgt, zijn onder meer de volgende omstandigheden relevant: ( i) de ernst - bezien vanuit het algemeen belang - van de misstand die aan de kaak wordt gesteld; (ii) mate waarin de uitlatingen steun vinden in het beschikbare feitenmateriaal ten tijde van de publicatie; (iii) de totstandkoming en inkleding van de uitlatingen; (iv) aard van de gepubliceerde uitlatingen en de ernst van de te verwachten gevolgen voor degene op wie die uitlatingen betrekking hebben; ( v) gezag dat het medium waarop de uitlatingen zijn gepubliceerd geniet. Genoemde - niet limitatieve - omstandigheden wegen niet alle even zwaar. Welke omstandigheden van toepassing zijn en welk gewicht daaraan moet worden gehecht, hangt af van het concrete geval. 5.17. Daarnaast volgt uit de rechtspraak dat het antwoord op de vraag of het in het openbaar kenbaar maken van een negatief waardeoordeel onrechtmatig is, niet afhankelijk kan worden gesteld van een oordeel over de juistheid van dat waardeoordeel. 5.18. Met inachtneming van het bovenstaande toetsingskader is de voorzieningenrechter na een belangenafweging voorshands van oordeel dat de gemeente met haar uitlatingen die zijn gedaan in de lokale media dan wel hebben geleid tot berichtgeving in lokale media niet onrechtmatig heeft gehandeld jegens [X] . Daartoe overweegt hij als volgt. 5.19. De voorzieningenrechter constateert en weegt mee dat de uitlatingen zijn gedaan nadat [X] de starterswoningen op 14 december 2022 te koop heeft aangeboden op Funda onder de door [X] beoogde voorwaarden en dat de uitlatingen zijn gedaan met het oog op de standpunten die in deze procedure zijn ingenomen. Daarnaast kan voorshands niet worden geconcludeerd dat de gemeente akkoord is gegaan met de door [X] beoogde wijze van verkoop van de starterswoningen. In dit kader is van belang dat het gespreksverslag van 22 september 2022, waarnaar [X] in dit verband verwijst, een aantal voorbehouden bevat. Partijen verschillen van mening hoe deze voorbehouden moeten worden geduid. [X] stelt dat deze enkel zouden zien op “het proces” en dat het in die zin uitvoeringsafspraken zijn. De gemeente betwist dit en stelt dat de in dit gespreksverslag opgenomen zinsnede “dit ingenomen standpunt” betrekking heeft op hetgeen voorafgaand aan het voorbehoud in het gespreksverslag is vermeld, namelijk het standpunt dat partijen tijdens de bespreking van 15 september 2022 hebben besproken, inhoudende dat het voorstel van [X] in overeenstemming met de overeenkomst zou zijn. Het begrip “ten aanzien van het proces” is volgens de gemeente enkel vermeld om aan te geven dat er na het opstellen van het gespreksverslag nog rekening moest worden gehouden met diverse procedurele/formele punten vóórdat er tussen partijen een afspraak tot stand zou komen. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan niet worden geconcludeerd dat het door de gemeente ingenomen standpunt ten aanzien van de voorbehouden voor onjuist moet worden gehouden. Daarbij wordt ook gewezen op de raadsinformatiebrief van 13 oktober 2022. In het licht bezien van het gespreksverslag van 22 september 2022 kan naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter dan ook niet worden geconcludeerd dat de uitlatingen van de gemeente dat de voorgenomen verkoop onder de verkoopvoorwaarden van [X] niet zou zijn overeengekomen met de gemeente en dat [X] de afspraken met de gemeente niet nakomt, onjuist zijn. Dat de voorzieningenrechter voorshands van oordeel is dat de door de [X] beoogde wijze van verkoop past binnen de overeenkomst, rechtvaardigt niet zonder meer de conclusie dat de door de gemeente gedane uitlatingen (reeds) daarom onrechtmatig zijn. De aard van de uitlatingen en de wijze waarop de uitlatingen zijn ingekleed door de gemeente zijn niet zodanig dat de gemeente daarmee de grenzen van het betamelijke heeft geschonden. Hoewel voorshands dus is geoordeeld dat de door [X] beoogde wijze van verkoop past binnen de overeenkomst, kan er niet aan voorbij worden gegaan dat de constructie van [X] niet gebruikelijk is en dat de voorwaarden waaronder [X] de starterswoningen wil verkopen wel degelijk nadelig (kunnen) zijn, althans lijken te zijn, voor potentiële gegadigden. Dat de gemeente in de berichtgeving heeft gewezen op deze nadelige gevolgen en financiële risico’s betekent niet dat de uitlatingen als onjuist moeten worden aangemerkt. De gedane uitlatingen hieromtrent vinden voldoende steun vinden in het beschikbare feitenmateriaal. Deze uitlatingen zijn dan ook niet onrechtmatig. Dat wethouder [E] in dit verband ook spreekt van een “wurgcontract” is wellicht een minder zorgvuldig gekozen woord, maar daarmee nog niet onrechtmatig. Daarbij geldt bovendien dat in het kader van de uitingsvrijheid best mag worden overdreven. Ook de uitlatingen omtrent de financiering zijn niet van dien aard dat zij als onrechtmatig moeten worden beschouwd. In feite wordt alleen gewezen op de omstandigheid dat het niet duidelijk is of een bank een hypotheek verstrekt op basis van de voorwaarden die [X] wil stellen. Daarnaast kan niet onvermeld blijven dat in de berichtgeving door “Rijnmond” ook een reactie van [X] is opgenomen. 5.20. [X] heeft ook gesteld dat de uitlatingen van de gemeente een smet op haar blazoen zijn en dat zij ten onrechte in een kwaad daglicht wordt gesteld. De voorzieningenrechter acht het niet onwaarschijnlijk dat de berichtgeving (enige) vervelende gevolgen heeft (gehad) voor [X] . Niet aannemelijk is gemaakt dat deze vervelende gevolgen achterwege zouden zijn gebleven als de uitlatingen van de gemeente achterwege zouden zijn gebleven. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat partijen diverse procedures hebben gevoerd en voeren en dat de media moet kunnen berichten over de handelwijze van ondernemingen. Bovendien kan niet uit het oog worden verloren dat de uitlatingen van de gemeente alleen tegenover lokale media in (de buurt van) de gemeente Lansingerland zijn gedaan, terwijl [X] is gevestigd in [plaats] . Voorts acht de voorzieningenrechter van belang dat tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat er zich (ongeveer) 700 potentiële gegadigden voor de 14 starterswoningen hebben gemeld na de plaatsing op Funda. Wat dat betreft zijn de negatieve gevolgen voor [X] voorshands oordelend ook (zeer) gering te achten. 5.21. Ook de overige relevante omstandigheden leggen, in onderling verband beoordeeld, onvoldoende gewicht in de schaal om te oordelen dat de gedane uitlatingen van de gemeente onrechtmatig jegens [X] zijn. 5.22. Reeds op grond hiervan zal de gevorderde rectificatie als ook het gevorderde verbod om in de toekomst uitlatingen van gelijke strekking te doen worden afgewezen. Proceskosten 5.23. Nu de vorderingen in conventie worden afgewezen zal de gemeente worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. De kosten in conventie aan de zijde van [X] worden begroot op € 676,- aan griffierecht en € 1.016,-- aan salaris advocaat. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten in conventie zal worden toegewezen op de wijze zoals vermeld in de beslissing. De gevorderde nakosten in conventie zullen eveneens, op na te melden wijze, worden toegewezen 5.24. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de proceskosten in reconventie te compenseren in die zin dat iedere partij de eigen kosten in reconventie draagt, aangezien partijen in reconventie deels in het gelijk en deels in het ongelijk worden gesteld. Waarover gaat de zaak? 2.1. Partijen hebben een geschil over de uitvoering van een in 2016 gesloten overeenkomst met betrekking tot starterswoningen. Zij hebben daarover al eerder geprocedeerd. De vraag die in deze procedure centraal staat is of de thans door [X] beoogde wijze van verkoop past binnen de in 2016 gesloten overeenkomst of dat partijen overeenstemming hebben bereikt over deze beoogde wijze van verkoop door [X] . Daarnaast is tussen partijen in geschil of de door de gemeente gedane uitlatingen in de media onrechtmatig zijn in de zin van artikel 6:162 van het Burgerlijk Wetboek (BW). 2.2. De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat de door [X] beoogde wijze van verkoop van de starterswoningen binnen de in juni 2016 gesloten overeenkomst past. Rekening houdend met het arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (hierna: het Hof) van 10 mei 2022 volgt uit deze overeenkomst dat de starterswoningen voor maximaal € 180.000,- vrij op naam mogen worden aangeboden en dat de starterswoningen tenminste 15 jaar na de eerste bewoning beschikbaar moeten blijven voor starters. Met de door [X] beoogde wijze van verkoop wordt voldaan aan deze voorwaarden. De door [X] beoogde aanbiedingsregeling met koopoptie (na 15 jaar na de eerste bewoning door een starter) staat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter niet aan de eigendomsoverdracht en levering van de starterswoningen in de weg. Deze aanbiedingsregeling met koopoptie betreft een obligatoire afspraak tussen [X] en de starters en moet worden onderscheiden van goederenrechtelijke aspecten. Het is aan de starter of hij akkoord wenst te gaan met de aanbiedingsregeling met koopoptie. Dat geldt ook voor andere (obligatoire) afspraken/verplichtingen. Dit betekent dat de vorderingen in conventie worden afgewezen en dat het gevorderde in reconventie met betrekking tot de wijze van verkoop van de starterswoningen op de in de beslissing vermelde wijze zal worden toegewezen. De in reconventie gevorderde rectificatie ter zake gedane uitlatingen door de gemeente en het gevorderde verbod om in de toekomst uitlatingen van gelijke strekking te doen worden afgewezen, omdat de door de gemeente gedane uitlatingen niet als onrechtmatig zijn aan te merken. De voorzieningenrechter legt hieronder uitgebreider uit hoe hij tot deze beslissingen is gekomen. 3Wat aan het geschil vooraf is gegaan 3.1. De gemeente heeft vanaf 2014 in samenwerking met een aantal commerciële partijen het woningbouwproject ‘Hoeksekade Noord’ ontwikkeld. Onderdeel hiervan is dat op deellocatie A maximaal 47 woningen inclusief bijbehorende voorzieningen worden gerealiseerd (hierna: het Project). In dat verband heeft de gemeente op 14 juni 2016 met één van de betrokken commerciële partijen, Vastgoed [A] ), een overeenkomst getiteld ‘Anterieure Overeenkomst Ontwikkeling Hoeksekade Noord deellocatie A’ (hierna: de overeenkomst) gesloten. De gemeente en [A] hebben in die overeenkomst onder meer afgesproken dat tenminste 30% van de maximaal te realiseren 47 woningen, dus tenminste veertien woningen, dient te bestaan uit woningen bedoeld voor het goedkope segment (hierna: de starterswoningen). [A] heeft op 19 juli 2018 haar percelen bouwgrond in het project overgedragen aan [X] . [X] is door contractsovername volledig in de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van [A] getreden. [X] is op 2 september 2019 gestart met de bouw van het project. De starterswoningen zijn in twee fasen opgeleverd. Na de oplevering is er tussen de gemeente en [X] een geschil ontstaan over de uitvoering van de overeenkomst. De gemeente en [X] hebben ondanks pogingen om tot overeenstemming te komen geen minnelijke regeling kunnen bereiken. 3.2. Bij vonnis van 1 december 2021 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank, locatie Almelo, kort gezegd, de vordering van de gemeente om [X] te gebieden de starterswoningen te verkopen aan starters tegen een prijs van maximaal € 180.000,- afgewezen, maar aan [X] verboden om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen, in die zin dat de starterswoningen worden gesplitst in appartementen, of voor een hogere prijs dan € 180.000,- vrij op naam aan starters aan te bieden en te verkopen, dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters zoals bedoeld in bijlage 7 van de overeenkomst te koop aan te bieden, in ieder geval totdat bij in kracht van gewijsde gegaan of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in een bodemprocedure anders is beslist, op straffe van een dwangsom. 3.3. Bij arrest van 10 mei 2022 heeft het Hof het vonnis van 1 december 2021 (gedeeltelijk) vernietigd en de zaak zelf afgedaan. Kort gezegd heeft het Hof [X] verboden om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verhuren, gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen (in die zin dat de starterwoningen worden gesplitst in appartementsrechten en één of meerdere appartementsrechten aan starters worden verkocht), de starterswoningen voor een prijs hoger dan € 900,- per maand aan te bieden en te verhuren of voor een prijs hoger dan €180.000,- vrij op naam aan starters aan te bieden en te verkopen, dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters (gedeeltelijk) te koop of (gedeeltelijk) te huur aan te bieden, in ieder geval totdat bij in kracht van gewijsde gegaan of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis in een bodemprocedure is beslist dat [X] niet is gehouden om de overeenkomst na te komen, althans dat [X] gerechtigd is om de starterswoningen gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verhuren, te splitsen in appartementsrechten en gedeeltelijk aan starters aan te bieden en te verkopen, de starterswoningen voor een prijs hoger dan € 900,- per maand te verhuren of voor een prijs hoger dan € 180.000,- vrij op naam aan starters te koop aan te bieden, dan wel de starterswoningen aan anderen dan aan starters (gedeeltelijk) te koop of (gedeeltelijk) te huur aan te bieden. 3.4. Na dit arrest zijn partijen in overleg getreden. Onder meer op 15 september 2022 hebben zij met elkaar een gesprek gevoerd. Van dit gesprek is op 22 september 2022 een verslag gemaakt, dat namens [X] is ondertekend door de heer [B] , directeur van [X] . Hierin staat, voor zover van belang, het volgende vermeld. “(…) De gemeente Lansingerland en ontwikkelaar [X] zijn het volgende mondeling overeengekomen tijdens het gesprek op het gemeentehuis van Lansingerland op 15 september. • Na een inventarisatieronde over hoe om te gaan met de 14 starterswoningen is overeengekomen dat de 14 starterswoningen gedurende 15 jaar op de markt worden aangeboden voor € 180.000,00 V.O.N. • In geval van vervreemding binnen die 15 jaar wordt verplicht de woning aan te bieden aan [X] tegen de oorspronkelijke betaalde koopsom, met tussentijdse mogelijkheid tot afkoop. Dit wordt, waar mogelijk, zakenrechtelijk vastgelegd, zodat met één blik in de openbare registers van het kadaster duidelijk wordt dat deze verplichtingen van toepassing zijn. • De 14 starterswoningen blijven zodoende gedurende 15 jaar ter beschikking voor de beoogde doelgroep. • Na de 15 jaar gaan de woningen in principe terug naar de ontwikkelaar voor het aankoopbedrag. De ontwikkelaar is vanaf dat moment vrij om ze in de markt te zetten tegen een marktconforme prijs. Daarmee voldoet het aan de uitgangspunten die in de AOK zijn gesteld. Ten aanzien van het proces is overeengekomen dat: • Dit ingenomen standpunt geldt onder voorbehoud van goedkeuring door het college van burgemeester en wethouders van Lansingerland; • [X] een voorstel doet waarin de uitgangspunten helder geformuleerd worden, eventueel met behulp van een notaris. Dit voorstel zal vervolgens worden getoetst door [C] Advocaten voor de gemeente. . Op verzoek van de ontwikkelaar wordt aan dit verslag toegevoegd dat de gemeente bij aanvang van het gesprek verklaard heeft geen bezwaar te hebben tegen de aanwezigheid van de heer Willem Bosma , die optrad als advocaat van de heer [B] . (…)” 3.5. Na dit gesprek hebben partijen nog met elkaar gecorrespondeerd. De voorzieningenrechter in conventie 6.1. wijst het gevorderde af; 6.2. veroordeelt de gemeente in de proceskosten in conventie, aan de zijde van [X] tot op heden begroot op € 1.692,- te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dagtekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling; 6.3. veroordeelt de gemeente in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat de gemeente niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat; in reconventie 6.4. gebiedt de gemeente tot nakoming van de afspraken die zijn overeengekomen over de starterswoningen in de overeenkomst 14 juni 2016, hetgeen inhoudt dat de gemeente moet gehengen en gedogen, althans moet dulden, dat [X] de starterswoningen te koop aanbiedt, verkoopt en levert aan starters onder de voorwaarden dat: - [X] de starterswoningen gedurende vijftien jaar op de markt moet aanbieden voor maximaal € 180.000,- vrij op naam, gerekend vanaf de datum waarop een starterswoning ter uitvoering van de koopovereenkomst voor de eerste keer door een starter wordt bewoond; - de starterswoningen in het geval van vervreemding binnen de hiervoor genoemde termijn van vijftien jaar verplicht aan [X] moeten worden aangeboden tegen de oorspronkelijke betaalde koopsom, met tussentijdse mogelijk tot afkoop, een en ander conform de regeling die is opgenomen in de als productie 32 bij de dagvaarding overgelegde ontwerp notariële akte van 7 november 2022, waarvan (enkel) ten gunste van de starter(s) mag worden afgeweken; - de starterswoningen (zodoende) gedurende de vijftien jaar ter beschikking blijven voor de beoogde doelgroep 'starters'; - aan het eind van de hiervoor nader omschreven termijn van vijftien jaar de starterswoning(en) door de starter(s) moet worden aangeboden aan [X] , waarna [X] gebruik kan maken van haar koopoptie, een en ander conform de regeling die is opgenomen in de als productie 32 bij de dagvaarding overgelegde ontwerp notariële akte van 7 november 2022, waarvan (enkel) ten gunste van de starters mag worden afgeweken; - voor zover van toepassing de zakenrechtelijke aspecten ter zake de door [X] beoogde wijze van verkoop worden ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registers; 6.5. veroordeelt de gemeente om aan [X] een dwangsom te betalen van € 50.000,- voor iedere keer dat zij na betekening van dit vonnis (geheel of gedeeltelijk) niet aan het in 6.4. uitgesproken gebod voldoet, tot een maximum van € 500.000,- is bereikt; 6.6. compenseert de proceskosten in reconventie in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt; 6.7. wijst af het meer of anders gevorderde in reconventie; in conventie en in reconventie 6.8. verklaart de dictumonderdelen 6.2. tot en met 6.5. uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 31 januari 2023. Produktie 41 van de zijde van de gemeente. Deze productie is tijdens de mondelinge behandeling overgelegd en is gehecht aan de pleitnota van de gemeente. Productie 16 bij de conclusie van antwoord. zie productie 3 en het vermelde onder rechtsoverweging 3.8. zie productie 32. Zie pagina 31 van de dagvaarding. Zie productie 32 bij de dagvaarding. Vgl. o.a. Fiduciaire verhoudingen: libellus amicorum prof. mr. S.C.J.J. Kortmann / onder red. van N.E.D. Faber, C.J.H. Jansen, N.S.G.J. Vermunt, 2007, p. 36-37. De strekking van het bericht in/op “Hart van Lansingerland” is hetzelfde als het in de dagvaarding opgenomen persbericht. Vgl. o.a. EHRM 2 september 2014, nr. 32783/08. Vgl. o.a. EHRM 7 februari 2012, nr. 39954/08 en EHRM 7 februari 2012, nr. 40660/08 en HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2705. Vgl. HR 13 juni 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2392, NJ 1998/361. Er wordt 22 september 2022 vermeld, maar bedoeld zal zijn 15 september 2022. 3.6. Op 11 november 2022 heeft [X] aan de gemeente een op 7 november 2022 opgestelde ontwerp notariële akte (hierna: de concept-akte) toegezonden. In deze akte is - onder meer en voor zover van belang - het volgende opgenomen: “(…) BEDINGEN [X] zal bij elke overdracht/levering van de eigendom van de hiervoor (…) genoemde registergoederen het volgende met de bewuste koper van het desbetreffende registergoed over een komen en daarbij zal ten aanzien van elk daarbij overgedragen/geleverde registergoed het navolgende gelden. (…) Regeling Ten aanzien van elke Starterswoning geldt de navolgende regeling voor een periode van vijftien (15) jaren. De Starterwoningen dienen gedurende deze periode beschikbaar te blijven voor Starters. Deze periode van vijftien (15) jaar vangt aan op de datum waarop een Starterswoning ter uitvoering van een gesloten overeenkomst voor de eerste keer door [X] in eigendom wordt geleverd aan een Starter en eindigt exact vijftien (15) jaar na de datum waarop de Starterswoning voor de eerste keer in eigendom is geleverd aan de Starter die deze eigendom bij de eerste levering van een Starterswoning in eigendom heeft aanvaard. Deze regeling gaat gedurende deze periode over op rechtsopvolger(s) in de eigendom van een Starterswoning, onder welke titel dan ook. Ten aanzien van door de Starter in de Starterswoning gedane investeringen wordt de Starter gewezen op het volgende en zal een Starter dit ook bij de aanvaarding van de eigendom van de Starterswoning aanvaarden: Het is voor de Starter van belang dat zij de aan te kopen Starterswoning zo veel mogelijk in basale toestand koper en zo min mogelijk meerwerk en opties toepassen. Starters kunnen ook in het kader van woongenot in de Starterswoning investeren, maar zij moeten zich er van bewust zijn dat dit geen waardevermeerdering tot effect kan hebben. De Starterswoningen zal immers voor een vaste koopprijs bij verkoop en levering door de Starter verkocht en in eigendom overgedragen moeten worden, zoals volgt uit onderstaande nader vastgelegde regeling. Van een prijsstijging, voor zover uit onderstaande regeling niet anders voortvloeit, is en zal dan ook geen sprake zijn. Meerwerk en opties worden dus bij een verkoop en levering door de Starter van de Starterswoning niet vergoed." Zelfbewoningsplicht/vervreemding Aan de Starter zal bij de eigendomsoverdracht/de levering van de eigendom van de Staterswoning de volgende verplichting(en) worden opgelegd. Een Starter die eigenaar is van een Starterswoning is verplicht de Starterswoning zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te gebruiken gedurende voornoemde periode van vijftien (15) jaren. Het is een Starter niet toegestaan om de Starterswoning gedurende voornoemde periode van vijftien (15) jaar door anderen dan hemzelf (en zijn eventuele gezinsleden) te laten bewonen. Het is de Starter gedurende voornoemde periode van vijftien (15) jaren niet toegestaan de Starterswoning zonder toestemming van [X] aan derden te vervreemden. Verplichte aanbieding aan [X] gedurende vijftien (15) jaar In de overeenkomst waarbij [X] de eigendom van een Starterswoning zal verkopen aan een Starter en in de akte van levering waarbij de eigendom van de Starterswoning zal worden geleverd aan de Starter, zal een verplichting voor de Starter eigenaar van de Starterwoning worden opgelegd, waarbij de Starter de verplichting zal worden opgelegd de Starterswoning binnen genoemde termijn van vijftien (15) jaar aan te bieden aan [X] , tegen dezelfde koopprijs als waarvoor de Starter deze woning heeft gekocht en in eigendom aanvaardde, aldus een bedrag van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00). Deze verplichting zal bij iedere vervreemding van een Starterswoning moeten worden opgelegd aan de rechtsopvolger onder welke titel dan ook. De verplichten aanbiedingsregeling zal, woordelijk, als volgt luiden: (…) AANBIEDING Ingeval de Aanbieder, het voornemen heeft de aan hem in eigendom toekomende Starterswoning te vervreemden, ontstaat direct de verplichting [X] in de gelegenheid te stellen de te vervreemden Starterswoning te kopen, tegen de thans reeds vastgestelde koopprijs van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00) en verder zulks overeenkomstig de navolgende bepalingen. 1. De eigenaar van de Starterswoning geeft van zijn voornemen tot vervreemding, bij aangetekend schrijven, kennis aan [X] . 2. Voor [X] ontstaat alsdan de verplichting de woning van de Aanbieder in eigendom over te nemen tegen betaling van de nu reeds voor alsdan bepaalde koopprijs van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00). Voor zover [X] daar alsdan niet toe blijkt in staat te zijn blijft voor de eigenaar van de Starterswoning de verplichting bestaan de Starterswoning te verkopen aan een Starter voor een nu reeds vastgestelde vaste prijs van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00). Deze verplichting blijft alsdan voor elke opvolgende eigenaar in de eigendom van de Staterswoning gedurende genoemde termijn van vijftien (15) jaar gelden en dient overeenkomstig bij elke rechtsopvolging aan de rechtsopvolger te worden opgelegd. 3. [X] dient, zodra [X] de Starterswoning in eigendom heeft verkregen vervolgens binnen afzienbare tijd daarna de Starterswoning weer in de markt aan te bieden aan Starters tegen een nu reeds vastgestelde prijs van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00) , dit zodat de woning gedurende de volledige termijn van vijftien (15) jaar beschikbaar blijft voor Starters. 3. De eigendomsoverdracht van de Starterswoning dient, voor zover niet gebleken is dat [X] daartoe niet in staat is, zodra de eigenaar van de Starterswoning aan [X] heeft aangeven de Starterswoning te vervreemden, binnen twee maanden daarna ten overstaan van een door [X] aan te wijzen notaris plaats te vinden, vrij van hypotheekrecht en/of beslag en onder handhaving van de regelingen die specifiek voor deze Starterswoning gelden, waartoe in elk geval de verplichting voor [X] bestaat de in eigendom verworven woning weer, gedurende voornoemde termijn van vijftien (15) jaar in de markt aan te bieden aan Starters, onder dezelfde regelingen als hiervoor genoemd, zodat de Starterswoning gedurende deze termijn altijd beschikbaar zal blijven voor Starters. 4. De onderhavige aanbiedingsregeling gaat gedurende genoemde termijn van vijftien (15) jaren over op elke rechtsopvolgers in de eigendom van de Starterswoning en elke rechtsopvolger van [X] . Deze regeling dient gedurende genoemde termijn van vijftien (15) jaar dan ook opgelegd te worden aan iedere rechtsopvolger in de eigendom van de Starterswoning en iedere rechtsopvolger van [X] . 5. Ingeval een van beiden partijen, na ingebreke te zijn gesteld, nalatig blijft in het nakomen van zijn uit voornoemde regeling voortvloeiende verplichting(en), verbeurt de nalatige ten behoeve van de wederpartij een dadelijk en zonder enige formaliteit opeisbare boete ten bedrage van driemaal een bedrag gelijk aan voornoemde koopprijs van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00), geïndexeerd met de Consumentenprijsindex (2018=100), onverminderd het recht vergoeding van eventueel meer geleden schade te vorderen. 6. Na genoemde termijn van vijftien (15) jaren is deze regeling niet meer van toepassing." Optie [X] na verloop van vijftien (15) jaar In de overeenkomst waarbij [X] de eigendom van een Starterswoning zal verkopen aan een Starter en in de akte van levering waarbij de eigendom van de Starterswoning zal worden geleverd aan de Starter, zal ten behoeve van [X] een koopoptie worden opgenomen, welke [X] na verloop van genoemde termijn van vijftien (15) jaar kan inroepen. Dit zodat [X] na verloop van genoemde periode van vijftien (15) jaren, de Starterswoning kan terugkopen voor een gelijk bedrag als waarvoor [X] zich verplicht heeft de Starterwoning te moeten verkopen, zijnde voornoemde bedrag van éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00). Deze optie zal bij iedere vervreemding van een Starterswoning moeten worden opgelegd aan de rechtsopvolger onder welke titel dan ook. De optie zal, woordelijk, als volgt luiden: " 1. Verlening Optie . De koper (van de Starterswoning) verleent bij dezen aan de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: [X] Projectontwikkeling B.V. het onherroepelijke recht tot (terug)koop van de Staterswoning die bij de onderhavige akte van levering werd geleverd aan de koper. Laatstgenoemde vennootschap aanvaardt bij dezen deze aan haar verleende optie van de koper. Op de optie zijn van toepassing de volgende bepalingen en voorwaarden. 2. Tegenprestatie Optie. [X] Projectontwikkeling B.V. (Optienemer) is jegens de koper geen tegenprestatie voor de verlening van de optie verschuldigd. 3. Uitoefening Optie. Einde Optie. Starter, eigenaar van de Starterwoning, is verplicht de Optienemer, uiterlijk drie maanden vóór het verstrijken van genoemde termijn van vijftien (15) jaar, Optienemer schriftelijk middels aangetekend schrijven in de gelegenheid te stellen het optierecht uit te oefenen. Optienemer dient alsdan binnen genoemde termijn bij aangetekend schrijven kenbaar te maken of hij gebruik maakt van de optie. De datum van ontvangst van het door de Optienemer uitgebrachte aangetekende schrijven, waarin hij aangeeft van de optie gebruik te maken, geldt als datum van uitoefening van de optie. Gedeeltelijke uitoefening Optie. Een gedeeltelijk gebruik door Optienemer van de optie is niet toegestaan. Uitoefenprijs. Betaling. De uitoefenprijs van de optie bedraagt éénhonderd tachtig duizend euro (€ 180.000,00). Betaling van de uitoefenprijs van de optie zal plaatsvinden via de derdengeldenrekening van de notaris die de levering die ter uitvoering van de optie plaatsvindt zal verzorgen. Optienemer zal de uitoefenprijs van de optie voor het verlijden van de akte van levering waarbij de Staterswoning worden geleverd op genoemde rekening storten, zodanig dat deze rekening op of voor het moment waarop de akte van levering zal worden verleden ten overstaan van de betrokken notaris is gecrediteerd met als valutadatum uiterlijk de datum waarop de levering plaatsvindt. Levering. Tijdstip levering. Volmachten. 1. Indien Optienemer de optie uitoefent zal de levering van de Starterswoning geschieden bij de akte van levering te verlijden ten overstaan van voornoemde notaris op een alsdan door Optienemer te bepalen, welk tijdstip in ieder geval niet eerder zal zijn dan binnen zes maanden na uitoefening van de optie. De eigenaar van de Starterswoning dient er voor zorg te dragen dat de levering van de Starterswoning alsdan vrij van recht van hypotheek en/of beslag plaatst zal kunnen vinden. 2. Onverminderd het hierna bepaalde, geeft de eigenaar van de Starterswoning hierbij aan Optienemer een onherroepelijke volmacht om voor en namens de eigenaar van de Starterswoning de bepalingen van de aan de levering ten grondslag liggende koopovereenkomst, welke overeenkomst de bepalingen bevat die te doen gebruikelijk zijn bij de levering van een dergelijke woning en door de betrokken notaris zullen worden opgenomen in de op te maken akte van levering, uit te voeren en alle handelingen te verrichten en aanvullende stukken op te maken en te ondertekenen, welke voor de eigendomsoverdracht/de levering van de eigendom van de Starterswoning nodig voor de voldoening aan een levering vrij van recht van hypotheek en pand en vrij van beslag en het doen verlijden van de akte van levering namens de eigenaar van de Starterswoning aan de Optienemer. De bovenstaande volmacht wordt verleend onder de voorwaarde dat de bedoelde uitoefenprijs van de optie op hiervoor bepaalde wijze in handen is gesteld van de Notaris. De eigenaar van de Starterswoning en de Optienemer stellen hierbij vast dat de inhoud van de rechtshandelingen zo nauwkeurig vaststaat dat strijd tussen hun belangen niet te duchten valt Kosten. De kosten verbonden aan de levering van de eigendom van de Starterswoning ter uitvoering van de optie komen voor rekening van de Optienemer. Boetebepalingen. Indien een Partij of diens rechtsopvolger(s) met de naleving van het in deze optieovereenkomst bepaalde in gebreke blijft, zal de in gebreke zijnde Partij of diens rechtsopvolger(s) ten behoeve van de niet in gebreke zijnde Partij of diens rechtsopvolger(s) een zonder rechterlijke tussenkomst opeisbare boete verbeuren gelijk aan maal de uitoefenprijs, zoals hiervoor genoemd, geïndexeerd met de Consumendrietenprijsindex (2018=100), onverminderd het recht vergoeding van eventueel meer geleden schade te vorderen. Vorenbedoelde boete wordt niet verbeurd in geval nakoming wordt gevorderd, zulks echter onverminderd het bepaalde in artikel 6:88 lid 2 Burgerlijk Wetboek. (…)” 3.7. Bij brief van 14 november 2022 hebben de advocaten van de gemeente, de gemeente geadviseerd om niet akkoord te gaan met de concept-akte. 3.8. Nadien hebben partijen opnieuw met elkaar gecorrespondeerd. Er is echter geen minnelijke regeling tot stand gekomen. 3.9. Op 14 december 2022 heeft [X] de starterswoningen aangeboden op Funda. In de advertentie op Funda wordt, voor zover van belang, het volgende vermeld. “(…) LET OP! ALLEEN STARTERS KOMEN IN AANMERKING! (inschrijven is alleen mogelijk als je nooit eerder een koopwoning hebt gehad) VOORWAARDEN: 1. De doelgroep voor de woningen is starters. Een starter is beginnend op de koopmarkt. 2. De 14 starterswoningen dienen gedurende 15 jaar op de markt te worden aangeboden voor € 180.000,00 V.O.N. 3. In geval van vervreemding binnen die 15 jaar wordt verplicht de woning aan te bieden aan verkoper tegen de oorspronkelijke betaalde koopsom, zodat verkoper de woningen opnieuw kan aanbieden aan starters voor € 180.000,-. Er is een tussentijdse mogelijkheid tot afkoop voor deze verplichting. 4. De 14 starterswoningen blijven zodoende gedurende 15 jaar ter beschikking voor de beoogde doelgroep. 5.