ECLI:NL:RBROE:2000:AA6334

Zaaknummer: 33253/HAZA 99-462 V O N N I S van de Arrondissementsrechtbank te Roermond in de zaak van: Uitspraak: 22 juni 2000 De besloten vennootschap DE ROERDELTAPROJECTONTWIKKELINGSMAATSCHAPPIJ B.V., gevestigd te 6049 CT Herten-Merum, gemeente Roermond, Oude Borgstraat 14, eiseres in conventie, gedaagde in reconventie, procureur: mr. O.J.H.M. van Eijndhoven, tegen: De besloten vennootschap STEELHAVEN B.V., gevestigd te Roermond en kantoorhoudende te 6041 KG Roermond, Minderbroederssingel 15d, gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, procureur: mr. H.J.A. Ewalds. 1. Het verloop van de procedure: De rechtbank verwijst daarvoor naar de navolgende door partijen overgelegde stukken: - de dagvaarding; - de conclusie van eis zijdens eiseres, hierna te noemen: "Roerdelta", met daaraan gehecht 15 producties; - de conclusie van antwoord in conventie zijdens gedaagde, hierna te noemen "Steelhaven", tevens conclusie van eis in reconventie, met daaraan gehecht 13 producties; - de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met daaraan gehecht 19 producties; - de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met daaraan gehecht 4 producties; - de conclusie van dupliek in reconventie; - de akte zijdens Roerdelta, met daaraan gehecht 1 productie; - de akte houdende wijziging van eis zijdens Roerdelta; - de pleitaantekeningen zijdens Roerdelta; - de pleitnota zijdens Roerdelta; - de pleitnota zijdens Steelhaven, met daaraan gehecht 1 productie. De inhoud van voormelde stukken geldt als hier herhaald en ingelast. 2. De vaststaande feiten. Tussen partijen staat als niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken vast: - In september 1985 heeft Steelhaven een overeenkomst met de besloten vennootschap Algemene Handelsmaatschappij "Almij" (hierna te noemen "Almij") gesloten, waarbij Almij zich jegens Steelhaven heeft verplicht tot eigendomsoverdracht van bepaalde onroerende zaken, waaronder de terreinen hierna aangeduid als loods G en F, en tot overdracht van het erfpachtrecht op 70 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4822 alsmede een gedeelte groot ongeveer 30 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4860, hierna aangeduid als 'perceel-II'. - De bedoelde overeenkomst tussen Steelhaven en Almij zal hierna worden aangeduid als 'de Almij-overeenkomst'. - Artikel 8 van de Almij-overeenkomst bepaalt: "(Steelhaven) verplicht zich het gedeelte van het erfpachtsterrein opgenomen onder II op genoemde kaart uitsluitend een aanvullende gebruiksfunktie t.a.v. havenexploitatie te laten vervullen. Dit gedeelte zal voor woonbebouwing worden vrijgehouden. Indien dit gebied beschikbaar komt voor woningbouw verplicht zich (Steelhaven) mede te werken aan overdracht van de rechten op dit terrein aan (Almij) "om niet". Tot meerdere zekerheid, ook ten opzichte van derden, wordt een zakelijk zekerheidsrecht gevestigd ten behoeve en ten genoege van (Almij) op genoemd terrein. (...) Indien vaststaat dat op genoemd terrein geen woonbebouwing kan worden gerealiseerd zal (Steelhaven) de keuze hebben om a) tegen in onderling overleg met (Almij) vast te stellen voorwaarden zelf tot exploitatie op genoemd terrein terug over te gaan, of b) het erfpachtrecht op genoemd terrein terug over te dragen aan (Almij) en wel "om niet". In beide voormelde gevallen zal (Almij) royement verlenen van de op dit terrein gevestigde zekerheids-hypotheek." - Artikel 10 van de Almij-overeenkomst bepaalt: "Indien de door (Steelhaven) ondernomen bedrijfsmatige aktiviteiten in c.q. rond de loodsen G en F ontwikkelingen in de woonsfeer op het aangrenzende eigendom van (Almij) op het eiland zouden verhinderen c.q. ernstig bemoeilijken, verplicht zich (Steelhaven) aan (Almij) terug in eigendom over te dragen het genoemde onroerend goed. (...)" - Ter uitvoering van de Almij-overeenkomst zijn drie afzonderlijke notariële akten verleden. Daarbij is op 12 december 1985 het recht van erfpacht op perceel-II aan Steelhaven overgedragen en op een gedeelte van het recht van erfpacht hypotheek gevestigd en tenslotte zijn op 27 december 1985 loodsen G en F door Almij in eigendom aan Steelhaven overgedragen. - Het recht van erfpacht is gevestigd tot 1 januari 2019. - Almij heeft het eigendom en de rechten uit de Almij-overeenkomst overgedragen aan Beheer en Beleggingen Limburg B.V. (hierna "BBL"). BBL heeft vervolgens het door haar verworven eigendom en de rechten overgedragen aan Muermans Vastgoed XXVIII B.V.. Eigendom en rechten zijn, voorzover door Muermans Vastgoed XXVIII B.V. verworven, vervolgens overgedragen aan Roerdelta. - Het vigerende bestemmingsplan "Maasoever" voorziet niet in een woonbestemming voor 'perceel-II'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de Gemeenteraad op 27 april 1989 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 28 november 1989. 3.1 Roerdelta vordert in conventie - na wijziging van eis- dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, primair 1a. Steelhaven zal veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan het door middel van een notariële akte terugoverdragen aan Roerdelta van het gedeelte van recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaken, groot ongeveer 70 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4822 alsmede een gedeelte groot ongeveer 30 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4860, zoals verkregen bij notariële akte, verleden voor notaris Klerken op 12 december 1985 (deel 5638/56), thans kadastraal bekend gemeente Roermond, sectie C, nummer 5177, met bepaling dat het vonnis, voorzover het de verklaring van Steelhaven betreft, in de plaats zal treden van het desbetreffende gedeelte van de desbetreffende notariële akte; 1b. de termijn als bedoeld in artikel 3:301, lid 1, sub b BW zal bepalen op veertien dagen; 2. Steelhaven zal veroordelen om uiterlijk acht dagen na betekening van het vonnis met Roerdelta in overleg te treden en te bespreken of en zoja in hoeverre de ontwikkelingen in de woonsfeer op het Roerdeltagebied in ernstige mate worden verhinderd c.q. bemoeilijkt door de bedrijfsmatige activiteiten (havenexploitatie en botenopslag) van Steelhaven en overdracht van deze onroerende zaken (de loodsen G en F, kadastraal bekend gemeente Roermond, sectie C, nummer 5174) door Steelhaven aan Roerdelta gerechtvaardigd is en in dat kader te onderhandelen over de eventuele vergoedingen die door Roerdelta moeten worden voldaan wegens de door Steelhaven aldaar gepleegde investeringen, zulks op straffe van een dwangsom van fl. 1.000,-- per dag voor iedere dag dat Steelhaven in gebreke blijft het vonnis na te komen; 3. Steelhaven zal veroordelen in de kosten vallende op deze procedure. subsidiair Steelhaven zal veroordelen om binnen veertien dagen nadat een onherroepelijk bestemmingsplan tot stand is gekomen, waarin een woonbestemming is voorzien met betrekking tot het hierna te noemen perceel, mee te werken aan het door middel van een notariële akte terugoverdragen aan Roerdelta van het gedeelte van recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaken, groot ongeveer 70 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4822 alsmede een gedeelte groot ongeveer 30 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4860, zoals verkregen bij notariële akte, verleden voor notaris Klerken op 12 december 1985 (deel 5638/56), thans kadastraal bekend gemeente Roermond, sectie C, nummer 5177, met bepaling dat het vonnis, voorzover het de verklaring van Steelhaven betreft, in de plaats zal treden van het desbetreffende gedeelte van de desbetreffende notariële akte en de termijn, als bedoeld in artikel 3:301, lid 1, sub b., BW te bepalen op veertien dagen. 3.2 Steelhaven concludeert in conventie tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen van Roerdelta, met veroordeling van Roerdelta in de proceskosten. In reconventie vordert Steelhaven dat de rechtbank, uitvoerbaar bij voorraad: a. zal verklaren voor recht dat door het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan Maasoever vaststaat dat perceel-II definitief niet beschikbaar komt voor woningbouw in de zin als bedoeld in artikel 8 van de overeenkomst van 27 september 1985 tussen Almij en Steelhaven; b. Roerdelta zal veroordelen het ertoe te leiden dat de hypothecaire inschrijving uit hoofde van de bovengenoemde hypotheekakte d.d. 12 december 1985, verleden ten overstaan van (de toenmalige) notaris mr. J.J.S. Klerken te Roermond, binnen vier weken na betekening van het vonnis is doorgehaald, op straffe van verbeurte van een onmiddellijk opeisbare dwangsom van fl. 10.000,-- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat Roerdelta nalaat aan deze veroordeling te voldoen; c. Roerdelta zal veroordelen in de proceskosten. 3.3 Roerdelta concludeert in reconventie tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen van Steelhaven, met veroordeling van Steelhaven in de proceskosten. in conventie en reconventie: 4.1 Ten aanzien van de gestelde overdracht van rechten. 4.1.1 Steelhaven heeft zich vooreerst op het standpunt gesteld dat de successieve cessies van de uit de Almij-overeenkomst voortvloeiende rechten gebreken vertonen. De verweren richten zich met name tegen de eerste cessie van de rechten van Almij aan Beheer en Beleggingen Limburg B.V. (hierna "BBL"). De rechtbank zal deze cessie nader beoordelen in het licht van de stellingen van Steelhaven. 4.1.2 Op 8 maart 1991 heeft Almij bij akte verleden voor notaris Van Iersel te Eindhoven alle rechten uit de Almij-overeenkomst met Steelhaven overgedragen aan BBL (prod. 7 cve). Uit de akte volgt dat A.H.C. Fick handelde namens de twee kopers: Fick, handelend in privé en Fick, handelend als directeur/enig oprichter van de besloten vennootschap in oprichting BBL. De rechtbank is van oordeel dat uit de akte voorts volgt dat Fick slechts in privé handelde voorzover BBL nog niet was opgericht én voorzover handelingen welke namens de vennootschap in oprichting waren verricht na de oprichting nog niet door de vennootschap waren bekrachtigd. Een en ander houdt in dat Fick -nu BBL daadwerkelijk is opgericht- de rechten alleen dan als privé-persoon zou hebben verworven, indien BBL deze cessie niet zou hebben bekrachtigd. Dit strookt met de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over rechtshandelingen namens een op te richten vennootschap, welke ten tijde van voornoemde akte reeds recht waren (met name artikel 2:203 BW). 4.1.3 Uit de verdere gang van zaken aangaande de cessies volgt dat BBL zichzelf als (alleen)rechthebbende heeft beschouwd. BBL heeft ook als zodanig gehandeld, onder andere door op 5 juni 1998 de rechten uit de Almij-overeenkomst over te dragen aan Muermans Vastgoed XXVIII B.V. (hierna: Muermans)(prod. 10 cve). De rechtbank is van oordeel dat BBL door haar feitelijk handelen de hiervoor bedoelde cessie heeft bekrachtigd. 4.1.4 De overige door Steelhaven gevoerde verweren aangaande deze cessie -behoudens het verweer aangaande de overdracht van rechten uit hoofde van de hypotheek- zijn door Steelhaven ingetrokken en behoeven derhalve geen bespreking. Wat betreft de overdracht van rechten uit hoofde van de hypotheek verwijst de rechtbank naar hetgeen onder 4.2.6 aangaande de reconventie wordt overwogen. 4.1.5 Gezien het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de cessie tussen Almij en BBL op juiste en rechtsgeldige wijze heeft plaatsgevonden. Nu overigens niet is gesteld dat de verdere cessies -anders dan als uitvloeisel van deze gestelde gebrekkige cessie- gebrekkig zouden zijn, valt niet in te zien dat Roerdelta niet gerechtigd is een vordering gebaseerd op deze rechten in te stellen. 4.1.6 De rechtbank zal de vorderingen inhoudelijk beoordelen. 4.2 Ten aanzien van artikel 8 van de Almij-overeenkomst. 4.2.1 Partijen verschillen van mening over de uitleg van de zinsnede 'indien dit gebied beschikbaar komt voor woningbouw', zoals opgenomen in artikel 8 van de Almij-overeenkomst. In dit kader stelt Steelhaven dat het moment waarop duidelijk is of het betreffende gebied beschikbaar komt voor woningbouw reeds is verstreken met het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Maasoever" waarin perceel-II geen woonbestemming heeft gekregen. Roerdelta stelt daarentegen dat partijen een langere termijn voor ogen heeft gestaan. 4.2.2 De rechtbank stelt voorop dat het bij de uitleg van contractsbepalingen aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Hierbij is de tekst van de bepaling waarover een verschil van mening bestaat een factor die meegewogen dient te worden. De rechtbank is van oordeel dat de tekst van artikel 8 van de Almij-overeenkomst geen andere uitleg toelaat dan dat er op een te bepalen moment zeker moet zijn of er in het betrokken gebied woningbouw wordt toegestaan of niet. Het artikel kent immers aan beide opties rechtsgevolgen toe, welke van geen waarde zouden zijn indien er geen bepaald en specifiek moment aangewezen zou kunnen worden waarop een beroep op deze rechtsgevolgen zou kunnen worden gedaan. Dit specifieke moment zal de rechtbank hierna het peilmoment noemen. 4.2.3 Hieruit volgt dat de bepaling geen open-eind kent, nu in dat geval -gelet op de telkens veranderende inzichten op het gebied van de ruimtelijke ordening- nimmer zekerheid zou bestaan. De rechtbank merkt daarbij op dat uit het feit dat het erfpachtrecht, waarop de bedoelde rechten betrekking hebben, in de overeenkomst een beperkte looptijd kent, immers tot 1 januari 2019. Het ligt derhalve in de rede dat enige van dit erfpachtrecht afgeleide rechten maximaal dezelfde looptijd kennen. 4.2.4 De primaire stellingen en/of vorderingen van Roerdelta zien erop dat inmiddels het peilmoment is aangebroken. Roerdelta doet daarbij een beroep op de 'ontwikkelingen in de richting van woningbouw' welke met betrekking tot het perceel-II aan de orde zouden zijn. De rechtbank is van oordeel dat deze gestelde 'ontwikkelingen' -daargelaten of deze in rechte zouden vaststaan- onvoldoende duidelijk zijn om de rechtsgevolgen van artikel 8 van de Almij-overeenkomst te laten intreden. Mede gelet op de formulering van artikel 8 en indachtig hetgeen hiervoor onder 4.2.2 en 4.2.3 is overwogen, merkt de rechtbank op dat het door partijen bedoelde peilmoment kennelijk voldoende zekerheid moet bieden omtrent de woningbouw-kwestie. In het licht van de stellingen van partijen kan alleen een bestemmingsplan deze zekerheid bieden. De rechtbank zal derhalve de primaire vorderingen van Roerdelta onder 1a en 1b afwijzen. 4.2.5 Aangaande de stelling van Steelhaven dat partijen het onherroepelijk worden van bestemmingsplan "Maasoever" als peilmoment voor ogen heeft gestaan overweegt de rechtbank het navolgende. Het bestemmingsplan was reeds vanaf 1983 in voorbereiding. Steelhaven stelt aangaande de periode 1983 - 1985 dat de verwachting was dat de betrokken terreinen in het bestemmingsplan een woonbestemming zouden krijgen. Indien partijen er redelijkerwijs van uit moeten zijn gegaan dat dit bestemmingsplan het peilmoment is, dan is het opnemen van de zinsnede 'indien vaststaat dat op genoemd terrein geen woonbebouwing kan worden gerealiseerd' zinloos. Daarbij is het aannemelijk dat partijen dit peilmoment nader zouden hebben aangegeven door -al dan niet onder vermelding van de naam- direct te verwijzen naar dit bestemmingsplan "Maasoever". Tenslotte merkt de rechtbank hierbij op dat Steelhaven zich ook feitelijk niet heeft gedragen als ware met het bestemmingsplan "Maasoever" het peilmoment aangebroken. Zo is onbetwist dat Steelhaven conform de aanhef van artikel 8 ook na onherroepelijk worden van het bestemmingsplan perceel II slechts een aanvullende functie heeft laten vervullen zodat het perceel voor woningbouw vrij is gehouden. Voorts heeft Steelhaven eerst in 1995 een beroep gedaan op de rechten in artikel 8 welke aan de orde komen indien vaststaat dat perceel II niet beschikbaar zou komen voor woningbouw, zoals verzoeken om doorhaling van de hypotheek. Tenslotte heeft Steelhaven -eveneens in 1995- met de gemeente Roermond gecorrespondeerd over de vraag of de betreffende percelen ooit beschikbaar zouden komen voor woningbouw, zodat voor Steelhaven in 1995 kennelijk nog niet geheel vaststond of aan de in de overeenkomst opgenomen voorwaarde was voldaan. 4.2.6 Uit al het vorenstaande volgt dat het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan "Maasoever" niet gezien kan worden als het door partijen bedoelde peilmoment. Een en ander brengt ook met zich dat het beroep van Steelhaven op rechtsverwerking van de zijde van Roerdelta door geen bezwaar te maken tegen het bestemmingsplan "Maasoever" niet slaagt. Hieruit volgt voorts dat de vorderingen in reconventie, welke allen gebaseerd zijn op het aannemen van bestemmingsplan "Maasoever" als peilmoment, zullen worden afgewezen. 4.2.7 De rechtbank begrijpt de verdere stellingen van Roerdelta, in samenhang bezien met de -gewijzigde- eis, aldus, dat Roerdelta zich op het standpunt stelt dat het eerstvolgend bestemmingsplan is bedoeld als peilmoment. Gezien al het voorgaande acht de rechtbank dit een redelijke en niet op voorhand onaannemelijke stelling. Nu de betwisting van deze stelling door Steelhaven enkel is gelegen in de -hiervoor als onaannemelijk aangemerkte- stelling dat het peilmoment in het bestemmingsplan "Maasoever" is gelegen, acht de rechtbank de stelling van Roerdelta onvoldoende betwist. 4.2.8 Roerdelta vordert dat Steelhaven wordt veroordeelt mee te werken aan het door middel van een notariële akte overdragen. Daarnaast vordert Roerdelta dat dit vonnis in de plaats zal treden van de verklaring van Steelhaven in deze notariële akte. De rechtbank begrijpt deze vorderingen, in onderlinge samenhang bezien, aldus dat enkel in het geval dat Steelhaven niet meewerkt aan de overdracht, dit vonnis de plaats van de verklaring van Steelhaven zal innemen. 4.2.9 Met inachtneming van het hiervoor overwogene zal de rechtbank de subsidiaire vordering van Roerdelta toewijzen. 4.3 Ten aanzien van artikel 10 van de Almij-overeenkomst. 4.3.1 De rechtbank stelt voorop dat zij de subsidiaire vordering van Roerdelta aldus begrijpt als een subsidiaire variant van hetgeen primair onder 1a en 1b is gevorderd. De rechtbank komt derhalve toe aan inhoudelijke bespreking van de primaire vordering onder 2. Roerdelta stelt zich daarbij op het standpunt dat de werkzaamheden van Steelhaven in de loodsen G en F mogelijke ontwikkelingen in de woonsfeer op de aangrenzende gebieden zou belemmeren. 4.3.2 De rechtbank zal in het midden laten in hoeverre de door Roerdelta in de stukken gehanteerde formulering 'mogelijke ontwikkelingen in de woonsfeer belemmeren' volledig overeenkomt met de formulering in artikel 10 'verhindering c.q. ernstige bemoeilijking van ontwikkelingen in de woonsfeer'. De rechtbank merkt daarbij wel op dat voor de toetsing dit laatste criterium zal worden gehanteerd. 4.3.3 Voorzover Roerdelta heeft betoogd dat de aanwezigheid van een aantal massieve houten loodsen als berging voor jachten op perceel G en F reeds enkel vanwege hun aanwezigheid - een aanwezigheid die reeds bij het aangaan van de overeenkomst bestond- een verhindering c.q. ernstige bemoeilijking in de zin van artikel 10 vormen zal de rechtbank dit passeren. Artikel 10 spreekt immers van verhindering c.q. ernstige bemoeilijking ten gevolge van bedrijfsmatige activiteiten. Voorzover Roerdelta betoogt dat de exploitatie van de loodsen geluids- of andere overlast met zich zou brengen zal de rechtbank dit evenzeer passeren. Er is niet gebleken van een dergelijke verhindering c.q. ernstige bemoeilijking. Nu een en ander -gezien de tekst van artikel 10- ondervonden had dienen te worden op de terreinen welke eigendom van Roerdelta zijn, had het op de weg en in de macht van Roerdelta gelegen een en ander met feitelijke gegevens of een deskundigerapport te onderbouwen. 4.3.4 De rechtbank ziet -bij gebreke van een dergelijke onderbouwing door Roerdelta- geen aanleiding in te gaan op het bij akte d.d. 18 april 2000 gedane verzoek om een deskundige te benoemen die de door Roerdelta gestelde verhindering c.q. ernstige bemoeilijking van ontwikkelingen in de woonsfeer zou dienen te onderzoeken. De rechtbank zal voorts de primaire vordering onder 2 afwijzen. 4.4 Proceskosten 4.4.1 Steelhaven zal, als de in conventie en reconventie, (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten. B E S L I S S I N G: De rechtbank: in conventie: veroordeelt Steelhaven om binnen veertien dagen nadat met betrekking tot het hierna te noemen perceel het eerstvolgend bestemmingsplan onherroepelijk is geworden, onder de voorwaarde dat in dat plan voor bedoeld perceel een woonbestemming is voorzien, mee te werken aan het door middel van een notariële akte terugoverdragen aan Roerdelta van het gedeelte van recht van erfpacht met betrekking tot de onroerende zaken, groot ongeveer 70 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4822 alsmede een gedeelte groot ongeveer 30 are van het perceel gemeente Roermond, sectie C, nummer 4860, zoals verkregen bij notariële akte, verleden voor notaris Klerken op 12 december 1985 (deel 5638/56), thans kadastraal bekend gemeente Roermond, sectie C, nummer 5177; bepaalt dat dit vonnis, indien en voorzover Steelhaven niet meewerkt aan het door middel van notariële akte terugoverdragen, voor wat betreft de verklaring van Steelhaven in de plaats zal treden van het desbetreffende gedeelte van de hiervoor bedoelde notariële akte; bepaalt de termijn, als bedoeld in artikel 3:301, lid 1, sub b., BW op veertien dagen; Wijst af het door Roerdelta meer of anders gevorderde, behoudens de veroordeling in de proceskosten; in reconventie: Wijst de vorderingen van Steelhaven af; in conventie en in reconventie: Veroordeelt Steelhaven in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Roerdelta begroot op fl. 487,70 aan verschotten en op fl. 5.160,-- aan salaris procureur; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mrs R.M.L.M. Magnée, W.Th.M. Raab en A.H.M.J.F. Piëtte en ter openbare civiele terechtzitting van 22 juni 2000 uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier.