ECLI:NL:RBROT:2013:11265
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 1410784 CV EXPL 13-1327
uitspraak: 15 november 2013
vonnis van de kantonrechter, zittinghoudende te Rotterdam
in de zaak van
[eiser]
,
wonende te Rotterdam,
eiser,
gemachtigde: mr. E.H.P. Dingenouts te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. N. Lagerweij te Rotterdam.
Partijen worden hierna aangeduid met ‘[eiser]’ en ‘[gedaagde]’.
1 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 21 december 2012 met producties;
de conclusie van antwoord met producties;
de conclusie van repliek met producties;
de conclusie van dupliek.
De kantonrechter heeft de uitspraak van het vonnis nader bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
De kantonrechter gaat uit van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
2.1 [eiser] is op 1 april 2000 de woning aan de [adres 1]in [woonplaats] gaan huren. [gedaagde] is sinds 29 juni 2005 eigenaar van de woning geworden en sinds-dien is [gedaagde] de verhuurder van de woning.
2.2 De kantonrechter te Rotterdam heeft bij vonnis van 18 september 2009 (hersteld op 11 december 2009) in conventie de huurprijs verminderd met 25%, vanaf 5 oktober 2007 tot het moment dat alle gebreken verholpen zijn. In reconventie is [eiser] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand van € 3.562,50. Voor het geval [eiser] deze huur-achterstand (en bijkomende kosten) niet binnen één maand na de uitspraak van het vonnis zou betalen, is in het vonnis tevens de huurovereenkomst ontbonden. [eiser] heeft de huurachterstand en de bijkomende kosten niet binnen een maand betaald.
2.3 De gemachtigde van [gedaagde] schrijft in een brief aan de gemachtigde van [eiser] van 19 oktober 2009, voor zover nu van belang:
Uw cliënt heeft niet aan het vonnis voldaan, zodat ik hem namens mijn cliënt door deze aanzeg dat de huurovereenkomst krachtens het vonnis van de Kantonrechter d.d. 18 september 2009 ontbonden is met ingang van heden, 19 oktober 2009, door niet tijdige voldoening aan de uw cliënt aangaande huurbeschermingsvoorwaarde.
Uw cliënt betrekt de woning thans zonder recht of titel. Inmiddels heb ik aan mijn deurwaarder gevraagd wanneer ontruiming snel kan plaatsvinden.
Evenwel geef ik er de voorkeur aan om de ontruiming in overleg te laten plaatsvinden. Daartoe wordt uw cliënt uitgenodigd om uiterlijk donderdag a.s. vóór 13 uur zelf aan te geven dat hij de woning vóór 1 november 2009 zal ontruimen en correct zal opleveren onder overhandiging van de sleutels. (…)
Bij niet minnelijke ontruiming als hierboven voorgesteld, zal er ontruiming ex vonnis via de deurwaarder plaatsvinden op of kort na 1 november a.s.
2.4 De gemachtigde van [eiser] schrijft in een brief aan de gemachtigde van [gedaagde] van 20 oktober 2009, voor zover nu van belang:
Onder protest en slechts ten einde verdere kosten te voorkomen gezien de aankondiging in uw faxbericht van 19 oktober jl. van een ontruiming door de deurwaarder, is cliënt bereid zelf op te leveren onder overhandiging van de sleutels, vóór 1 november 2009.
Dit is en blijft dan ook een door uw cliënt afgedwongen ontruiming waarvoor uw cliënt schadeplichtig zal zijn wanneer in hoger beroep anders zal worden geoordeeld.
2.5 [eiser] heeft de woning half november 2009 ontruimd. Hij is verhuisd naar [adres 2] in [woonplaats].
2.6 Het Gerechtshof ’s-Gravenhage heeft bij arrest van 4 oktober 2011 het vonnis van de kantonrechter van 18 september 2009 (hersteld op 11 december 2009) vernietigd en de kale huurprijs van de woning aan de [adres 1] over de periode van 19 oktober 2006 tot 1 maart 2009 verminderd tot € 109,41. In het arrest is onder 7.4 overwogen dat [eiser] over de genoemde periode € 41,78 teveel aan huur heeft betaald.
2.7 De gemachtigde van [eiser] schrijft in een brief aan [gedaagde] van 27 december 2011, voor zover nu van belang:
Onder verwijzing naar het arrest van 4 oktober 2011, kan ik u het volgende melden.
Nu de huurovereenkomst niet is ontbonden, is er geen einde gekomen aan de huurovereenkomst. Cliënt wenst de woning weer te betrekken.
Namens cliënt verzoek ik u, voor zover nodig sommeer ik u, om de woning binnen 2 weken na heden weer aan cliënt ter beschikking te stellen.
3 De vordering
[eiser] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (met rente en met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure) [gedaagde] te veroordelen:
A aan hem € 3.000,00 te betalen.
[eiser] stelt dat hij als gevolg van lekkages in zijn woning aan de [adres 1]op 27 september 2008 en 12/13 november 2009 schade heeft geleden. Diverse electronica, meubels, de vloerbedekking, plafonds en binnenmuren zijn beschadigd. [eiser] stelt de door hem geleden schade op € 3.000,00. [eiser] vordert dit bedrag primair op grond van artikel 7:206 BW, subsidiair op grond van artikel 7:208 BW.
B aan hem € 41,78 te betalen.
[eiser] stelt dat het Gerechtshof in haar arrest van 4 oktober 2011 heeft over-wogen dat hij dit bedrag teveel aan huur heeft betaald.
C aan hem € 831,94 te betalen.
[eiser] stelt dat hij twee maanden na 17 november 2009 (de dag waarop hij de woning aan de [adres 1] verlaten heeft) niet over een bruikbare woning heeft kunnen beschikken. Hij kon zijn woning pas kunnen inrichten nadat hij van de gemeente een vergoeding voor inrichtingskosten ontving. Niettemin heeft hij twee maanden huur moeten betalen. De huur bedraagt € 377,97 per maand. Daar komt
€ 76,00 aan administratiekosten bij, bij elkaar een bedrag aan schade van € 831,94.
D aan hem € 10.792,00 te betalen.
[eiser] vordert twee maal een verhuiskostenvergoeding van € 5.396,00. Eenmaal voor zijn verhuizing van de [adres 1] naar [adres 2] in 2009 en eenmaal voor zijn verhuizing terug naar de [adres 1]. [eiser] betwist het gehuurde vrijwillig verlaten te hebben.
E primair aan hem het gehuurde aan de [adres 1] weer ter beschikking te stellen, subsidiair [gedaagde] te veroordelen aan hem een vervangende schadevergoe-ding van € 226,89 per maand te betalen, met ingang van 1 november 2009 tot en met de kalendermaand na het overlijden van [eiser].
[eiser] stelt dat [gedaagde] op basis van een niet onherroepelijk vonnis de ontruiming van de woning die [eiser] van hem huurde heeft afgedwongen. Door de uitspraak van het Gerechtshof bleek de huurovereenkomst niet ontbonden. [eiser] wil terug naar zijn oude woning. [gedaagde] is op grond van artikel 7:203 BW gehouden het gehuurde aan [eiser] ter beschikking te stellen.
5.1 Het gaat in deze zaak samengevat om het volgende. [gedaagde] heeft met gebruikmaking van een niet onherroepelijk vonnis [eiser] tot ontruiming van het gehuurde aan de [adres 1] gedwongen. Van een vrijwillig vertrek is naar het oordeel van de kanton-rechter gelet op de brief van 20 oktober 2009 (zie 2.4) geen sprake. Evenmin is sprake van berusting in de beëindiging van de huurovereenkomst door [eiser]. [eiser] vordert, zo begrijpt de kantonrechter de vordering, primair nakoming van de huurovereenkomst (met vergoeding van de schade die hij reeds geleden heeft), subsidiair vergoeding van de schade die hij reeds geleden heeft en die hij nog zal lijden.
5.2 [eiser] kan in beginsel nakoming vorderen van de verplichting van [gedaagde] als verhuurder, om aan hem het gehuurde ter beschikking te stellen (artikel 7:203 BW). Het arrest heeft immers het ontbindingsvonnis vernietigd, zodat daarmee de werking aan dat vonnis wordt ontnomen. De vordering tot nakoming, neerkomend op het weer ter beschikking stellen van de woning, dient op grond van artikel 3:296 BW te worden toegewezen, zij het dat het de kantonrechter vrij staat om te bepalen of hij aan die veroordeling een dwangsom wil verbinden zoals gevorderd door [eiser]. Dit zal afhangen van de nog te verstrekken inlichtingen van partijen omtrent de feitelijke mogelijkheden van [gedaagde] om alsnog de woning aan [eiser] ter beschikking te stellen. Indien het juist is dat de woning nu voor onbepaalde tijd is verhuurd aan een derde, zal aangenomen moeten worden dat het voor [gedaagde] relatief (praktisch en wettelijk) onmogelijk is om, zonder zich onredelijke offers te getroosten, na te komen, omdat de zittende huurder zich beschermd weet door huurrechtelijke bepalingen van dwingend recht. In dat geval zal aan de veroordeling geen dwangsom verbonden worden.
5.3 De eventuele onmogelijkheid tot nakomen heeft niet tot gevolg dat [gedaagde] zich kan onttrekken aan aansprakelijkheid en schadeplichtigheid voor de niet-nakoming. [gedaagde] heeft zich immers zelf zonder noodzaak in deze positie gebracht door te kiezen voor de gedwongen ontruiming van de woning door gebruik te maken van een onherroepelijk vonnis, hetgeen naar verkeersopvatting voor zijn risico en rekening komt (artikel 6:75 BW). De tekortkoming is daardoor aan [gedaagde] toerekenbaar en is hij gehouden de schade die [eiser] daardoor lijdt volledig te vergoeden (artikel 6:74 lid 1 BW).
5.4 Onder schade moet verstaan worden het door [eiser] geleden feitelijk nadeel (vermogensschade, artikel 6:95 BW). Voor vergoeding komt slechts in aanmerking de schade die in zodanig verband staat met de tekortkoming van [gedaagde] dat zij hem als een gevolg van deze gebeurtenis kan worden toegerekend (artikel 6:98 BW). Daarnaast wordt de aansprakelijkheid in beginsel verminderd wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend (artikel 6:101 BW) en kan de begroting van nog niet ingetreden schade na afweging van goede en kwade kansen bij voorbaat geschieden (artikel 6:105 lid 1 BW). Ten slotte zal schade waarvan de omvang niet nauwkeurig is vast te stellen, door de kantonrechter worden geschat (artikel 6:97 BW).
5.5 De kantonrechter behoeft nadere inlichtingen van de partijen en zal daarom een comparitie van partijen gelasten. Het komt de kantonrechter echter nuttig voor om aan de hand van de hierboven (rov 5.2 - 5.4) genoemde uitgangspunten en op basis van de tot nu gestelde feiten, een voorlopig oordeel te geven over de verschillende onderdelen van de vordering in de volgorde van het petitum.
Ad A: (€ 3.000,00)
[eiser] stelt dat hij, als gevolg van de lekkage in het gehuurde op 27 september 2008 en de “naschokken” ervan op 2 oktober 2008, alsmede als gevolg van de lekkage op 12/13 november 2009, schade heeft geleden aan zijn eigendommen, welke schade hij begroot op € 3.000,00. Voor het vestigen van aansprakelijkheid voor de gevolgen van deze lekkages is vereist dat [gedaagde] toerekenbaar tekortschoot in de nakoming van een verplichting. Het enkele feit dat zich lekkages hebben voorgedaan in het gehuurde is ontoereikend om aansprakelijkheid van [gedaagde] aan te nemen. Indien de oorzaak van de lekkage het gevolg is van een daad van een derde (zoals door [gedaagde] wordt gesteld) of het gevolg is van een uitzonderlijke en niet voorzienbare gebeurtenis, is [gedaagde] niet aansprakelijk. [eiser], op wie de stelplicht rust, is daarover te summier. [eiser] kan niet volstaan met stukken uit een andere procedure in het geding brengen met de mededeling de inhoud hiervan als herhaald en ingelast te beschouwen. De partij die zulke stellingen en feiten wil inroepen, dient dit op een zodanige wijze te doen dat voor de rechter duidelijk is wat hem als grondslag voor de vordering ter beoordeling wordt voorgelegd, en voor de wederpartij waarop hij zijn verweer dient af te stemmen (NJ 1999, 342).
In de brief van de gemachtigde van [eiser] van 3 oktober 2008 wordt gesteld dat de lekkage op 27 september 2008 veroorzaakt is door de bovenburen. Dit houdt een erkenning in van de juistheid van het verweer van [gedaagde]. Hetgeen [eiser] hierover bij repliek aanvoert (sub 31) is ontoereikend. De enkele stelling dat [gedaagde] een keukenblok en douche heeft laten plaatsen op een bovenverdieping is zonder nadere toelichting, die ontbreekt, ontoereikend om de oorzaak van de schade aan [gedaagde] toe te rekenen, zeker nu [eiser] zelf stelt dat de lekkage veroorzaakt is door de bovenburen. Nu hieromtrent onvoldoende is gesteld door [eiser], is de vordering voor zover het de schade ontstaan door dit voorval op 27 september 2008 betreft, bij deze stand van zaken ongegrond.
De kantonrechter heeft kennisgenomen van het als productie 24 bij dagvaarding overgelegde “proces-verbaal van constatering” d.d. 13 november 2009 met de daarbij gevoegde foto’s. De hierop getoonde wateroverlast lijkt eerder het gevolg te zijn van een eenmalige ernstige lekkage dan van een lekkage als gevolg van achterstallig onderhoud. Beide partijen dienen hierover meer duidelijkheid te verschaffen en de verklaring van[de heer C.] (productie 2 bij conclusie van antwoord) hierbij te betrekken.
Kortom, het ligt op de weg van [eiser] om nader te stellen en bij betwisting te bewijzen, dat de oorzaak van de lekkages aan [gedaagde] toe te rekenen is. In dat kader moet worden beoordeeld of aan de omstandigheid dat de laatste lekkage zich voordeed ná de afgesproken datum van ontruiming (1 november 2009) betekenis toekomt. Voorts ligt het op de weg van [eiser] om de door hem gestelde omvang van de schade, voor zover betwist, aannemelijk te maken. [eiser] heeft zijn schade gespecificeerd in productie N. Welke schade tijdens welke lekkage geleden is blijkt niet uit de lijst en waarop de gestelde bedragen zijn gebaseerd blijkt evenmin. Verder vermeldt de lijst een bedrag van € 2.900,00 dat kennelijk verband houdt met een lening van Sozawe voor een nieuwe inboedel. Het krijgen van een lening bewijst nog geen schade. Hierover wenst de kantonrechter nader geïnformeerd te worden.
Ad B (€ 41,78)
Dit bedrag wordt als onvoldoende gemotiveerd weersproken toegewezen.
Ad C (€ 831,94)
Blijkens de overgelegde productie Q heeft [eiser] over de periode van 17 november 2009 tot en met 31 december 2009 € 630,36 betaald aan huur en administratiekosten. Het méér gevorderde is daarmee onvoldoende onderbouwd.
De schade zou eruit bestaan dat [eiser] in voormelde periode geen gebruik van zijn nieuwe woning aan [adres 2] heeft kunnen maken omdat hij nog geen geld van Sozawe voor de inrichting had ontvangen en daardoor van deze woning nog geen gebruik had kunnen maken.
Als [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de beschadiging van de inboedel van [eiser] ten gevolge van de lekkage op 12/13 november 2009, dan is de omstandigheid dat [eiser] gedurende de vermelde periode geen gebruik van de woning aan [adres 2] kon maken, niet aan [gedaagde] toe te rekenen. De onmogelijkheid van gebruik van de woning is in dat geval het gevolg van een persoonlijke omstandigheid van [eiser] en staat in een te ver verwijderd verband met de tekortkoming van [gedaagde] om de schade als gevolg daarvan aan [gedaagde] toerekenbaar te achten.
Als [gedaagde] wél aansprakelijk is voor de lekkageschade, dan is er in beginsel slechts grond om [gedaagde] voor die schade aansprakelijk te achten, voor zover de beschadiging van de inboedel het gebruik van de nieuwe woning redelijkerwijs onmogelijk maakte. De kantonrechter verwacht dan ook van partijen dat zij zich nader uitlaten over de aard en omvang van de beschadiging van de inboedel.
Ad D (€ 10.792,00)
[gedaagde] heeft [eiser] onder dreiging met tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter het gehuurde laten ontruimen, zo blijkt uit de correspondentie tussen de gemachtigden van partijen (zie de hierboven onder 2.3 en 2.4 geciteerde brieven). Van een vrijwillig vertrek is in de gegeven omstandigheden uiteraard geen sprake, ook niet bij uitblijven van betekening van het vonnis. Een partij die door dreiging met executie van een bij voorraad uitvoerbaar verklaard vonnis, voordat het vonnis in kracht van gewijsde is gegaan, de veroordeelde partij dwingt tot ontruiming, handelt onrechtmatig en is daardoor schadeplichtig indien dat vonnis later wordt vernietigd (HR 19 mei 2000, LJN AA5863). [gedaagde] is aldus schadeplichtig geworden.
[eiser] heeft verhuis- en inrichtingskosten moeten maken voor zijn nieuwe woning en heeft in beginsel recht op vergoeding daarvan. Uitgangspunt dient te zijn dat [eiser] recht heeft op volledige vergoeding van de concrete schade bestaande uit de werkelijk gemaakte, mits redelijke, kosten. Dit uitgangspunt leent zich niet goed om aansluiting te zoeken bij de gebruikelijke vergoeding die in de sociale woningsector uitgekeerd wordt als forfaitaire bijdrage (€ 5.396,00) in de verhuis- en inrichtingskosten. [eiser] heeft recht op integrale vergoeding van de verhuis- en inrichtingskosten en niet op een bijdrage in deze kosten. De verwijzing naar artikel 7:275 lid 4 BW gaat dus niet op. Van [eiser] wordt verlangd dat hij een specificatie van zijn verhuis- en inrichtingskosten, voor zover mogelijk voorzien van justificatoire bescheiden, uiterlijk één week voor de comparitiezitting aan de kantonrechter en aan partij [gedaagde] toezendt.
Ad E (primair nakoming, subsidiair vervangende schadevergoeding)
Verwezen wordt naar de rechtsoverwegingen 5.2 en 5.3. De kantonrechter wenst ter comparitiezitting geïnformeerd te worden over de feitelijke mogelijkheden voor [gedaagde] om de woning weer aan [eiser] ter beschikking te stellen.
Indien nakoming niet mogelijk is, kan op grond van artikel 6:87 BW vervangende schadevergoeding gevorderd worden. [eiser] vordert een bedrag van € 226,89 - de laatstelijk tussen partijen geldende huurprijs voor de woning - vanaf 1 november 2009 tot en met de maand na het overlijden van [eiser]. De prestatie die [gedaagde] had moeten maar (mogelijkerwijs) niet meer kan leveren, te weten het verschaffen van het huurgenot, kan niet vertaald worden in een geldbedrag die voor de prestatie in de plaats treedt. De schade die voor vergoeding in aanmerking komt wordt in beginsel vastgesteld door de situatie zonder het schadeveroorzakend feit te vergelijken met de situatie waarin [eiser] is komen te verkeren na de gedwongen ontruiming. [eiser] huurde voor een prijs van € 226,89 een woning die in slechte staat van onderhoud verkeerde. Na 16 november 2009 woont hij in een - naar mag worden aangenomen - betere woning tegen een navenant hogere huurprijs. Gezien het woningwaarderingstelsel mag een zeker verband verondersteld worden tussen de kwaliteit en de huurprijs van de woning. De schade zou hooguit gelegen kunnen zijn in het verschil tussen de huur die [eiser] betaalde voor de woning in de [adres 1] (€ 226,89 per maand) en die hij nu betaalt voor zijn huidige woning in [adres 2] (€ 377,97 per maand). Dat verschil bedraagt € 151,08 per maand. Weliswaar staat daartegenover wellicht een hoger huurgenot, maar in die situatie is hij door toedoen van [gedaagde] gebracht zonder dat zelf te willen. Dit bedrag van € 151,08 per maand biedt dan ook tot zekere hoogte een aanknopingspunt om de schade per maand vast te stellen. De andere factor is de duur waarover de vergoeding verschuldigd zal zijn. Daarbij dient een redelijke verwachting uitgangspunt te zijn. Van een levenslange verplichting tot vergoeding van schade kan daarom reeds geen sprake zijn.
Ad F (€ 6.982,56 + € 3.222,72 + € 268,56 per maand vanaf 1-1-2013: vertragingsschade)
Voor vertragingsschade is vereist dat [gedaagde] in verzuim is (artikel 6:85 BW). Van verzuim kan geen sprake meer zijn bij blijvende onmogelijkheid tot nakoming, zij het dat in dit geval dan artikel 6:84 toepassing vindt. Daarenboven lijkt de gevorderde vergoeding deels een doublure te zijn van de hierboven ad E besproken schadevergoeding. Vooralsnog is de begroting van de schade aan de hand van het tijdelijk verlaagde huurbedrag van
€ 109,41 onbegrijpelijk, omdat dit bedrag verschuldigd is zolang de gebreken niet zijn opgeheven en daarmee een tijdelijk karakter heeft. Van [eiser] wordt ter comparitie een nadere onderbouwing verlangd van dit onderdeel van de vordering.
Ad G (buitengerechtelijke kosten)
Voor vergoeding van buitengerechtelijke kosten is geen aanleiding nu [eiser] procedeert op basis van een toevoeging.
5.6 [gedaagde] heeft als algemeen verweer aangevoerd dat [eiser] de periode waarover hij schadevergoeding vordert onnodig lang heeft laten voortduren. Dit verweer wordt opgevat als een beroep op de schending van de schadebeperkingsplicht van [eiser] en artikel 6:101 lid 1 BW (“eigen schuld”). Met het uitbrengen van de appeldagvaarding stelt Mstenbroek zich op het standpunt dat de huurovereenkomst ten onrechte ontbonden is en mitsdien voortduurt. Daaraan verbindt hij de conclusie dat [gedaagde] onrechtmatig handelt en vordert hij schadevergoeding die oploopt naarmate de tijd verstrijkt. In het algemeen is de benadeelde verplicht de schade te beperken voor zover hem dit mogelijk is en redelijkerwijs van hem kan worden verlangd. Als [eiser] inderdaad zo ernstig getroffen werd in zijn belangen door toedoen van [gedaagde] en hij vergoeding verlangt van schade die naarmate de tijd verstrijkt verder oploopt, had het van hem in redelijkheid verlangd kunnen worden met enige voortvarendheid te procederen in de appelprocedure. In dit verband wordt vastgesteld dat [eiser] in november 2009 het gehuurde heeft ontruimd, hij op 15 december 2009 in hoger beroep is gekomen en pas anderhalf jaar later (in juni 2011) zijn memorie van grieven ingediend. Na het wijzen van arrest door het hof op 4 oktober 2011 heeft het nog ruim een jaar (tot december 2012) geduurd voor de voorliggende vordering is ingesteld. De vraag rijst waarom een en ander zo lang heeft geduurd. Er had van [eiser] verwacht mogen worden, gelet op zijn wens naar het gehuurde terug te keren en gelet op zijn schadebeperkingsplicht, dat hij enige vaart achter de procedure had gezet.
De kantonrechter,
alvorens verder te beslissen,
gelast een verschijning van partijen ter terechtzitting van de kantonrechter op dinsdag 14 januari 2014 te 9.30 uur in het gerechtsgebouw aan het Wilhelminaplein 100 te Rotterdam (melden in het rode gebouw B), om inlichtingen te verkrijgen en een minnelijke regeling van het geschil te beproeven.
Dit vonnis is gewezen door mr. P. Vlaswinkel en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
721/12