ECLI:NL:RBROT:2016:3587
vonnis
RECHTBANK ROTTERDAM
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/484323 / HA ZA 15-941
Vonnis van 4 mei 2016
in de zaak van
de stichting
STICHING WOONBRON,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie en verweerster in reconventie,
advocaat mr. T.A. Vermeulen,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
wonende te [woonplaats] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden in conventie en eisers in reconventie,
advocaat mr. M.R. de Kok.
Partijen zullen hierna Woonbron, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen gezamenlijk als [gedaagden] worden aangeduid.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding, met productie;
de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, met producties;
het tussenvonnis (de brief) van 18 november 2015, waarin een comparitie van partijen is bepaald;
de akte uitlaten producties in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie aan de zijde van Woonbron, met producties;
de door [gedaagden] bij brief van 1 december 2015 overgelegde productie;
de door [gedaagden] bij brief van 22 december 2015 overgelegde producties;
de brief van de rechtbank van 11 januari 2016 inhoudende een zittingsagenda;
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 2 februari 2016.
1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen het volgende vast.
in conventie en reconventie
2.1. Woonbron heeft bij notariële akte van 29 mei 2007 (hierna: de Akte), welke Akte is ingeschreven in de openbare registers, ten behoeve van [gedaagden] een recht van ondererfpacht verleend op een appartementsrecht. Dit appartementsrecht omvat onder meer het recht op het uitsluitend gebruik van de woning op de eerste verdieping met berging in de kelder en verder toebehoren, plaatselijk bekend als [adres] te Rotterdam. In het hiernavolgende zal zowel het appartement als het recht van ondererfpacht als “de woning” worden aangeduid.
2.2. De bepalingen van de Akte zijn – voor zover relevant – hieronder weergegeven:
“[…]
A.1. VOLKSHUISVESTELIJKE POSITIE WONINGCORPORATIE
De woningcorporatie heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting; zij is daartoe toegelaten in de zin van artikel 70 van de woningwet bij Koninklijk Besluit van negen december negentienhonderd achttien nummer 78.
In het kader van de bevordering van het eigen woningbezit geeft de woningcorporatie onder meer uitvoering aan de zogeheten Koopgarantbepalingen.
Door middel van de Koopgarantbepalingen wordt beoogd een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van eigenaren-bewoners van Koopgarant-woningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting.
[…]
A.4. KOOPPRIJS
De door Ondererfpachter aan de woningcorporatie verschuldigde koopprijs bedraagt
drieënzestigduizend euro (€ 63.000,00)
.
Deze koopprijs is berekend en samengesteld als volgt:
huidige onderhandse verkoopwaarde van het Appartementsrecht bij verkoop vrij van huur en gebruik:
vierentachtigduizend euro (€ 84.000,00)
;
gemelde onderhandse verkoopwaarde wordt verminderd met de door de woningcorporatie verleende korting ad
éénentwintigduizend euro (€ 21.000,00)
.
[…]
B. ONDERERFPACHT
1. Verlening ondererfpacht
[…]
2. Bepalingen
De Ondererfpacht wordt verleend onder de navolgende bepalingen:
[…]
Artikel 8
OPZEGGING
[…]
Het niet voldoen aan de aanbiedingsplicht als bedoeld in Hoofdstuk D (Terugkoopprocedure) sub 1 van na te melden Koopgarant-bepalingen wordt door de woningcorporatie als een ernstig te kort schieten in de zin van artikel 5:87 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek aangemerkt en is derhalve een reden tot opzegging van de Ondererfpacht door de woningcorporatie.
Artikel 9
VERGOEDING BIJ BEEINDIGING ONDERERFPACHT
Bij beëindiging van de Ondererfpacht wordt de vergoeding waartoe Ondererfpachter gerechtigd is, vastgesteld op voet van Hoofdstuk F (Koopgarantprijsvorming) van na te melden Koopgarant-bepalingen […].
[…]
Artikel 11
KOOPGARANT-BEPALINGEN (A.4)
De Ondererfpacht wordt tevens verleend onder de Koopgarant-bepalingen […].
Van bedoelde Koopgarant-bepalingen zijn uitsluitend de navolgende hoofdstukken van toepassing op de Ondererfpacht.
Hoofdstuk A.
Definities en omschrijvingen
a. Koopgarant:
hieronder wordt verstaan een eigendoms- en beheervorm voor woningen waarbij:
- woningen aan natuurlijke personen voor zelfbewoning worden verkocht en geleverd;
- de kwaliteit en het onderhoud van de woningen op lange termijn worden gewaarborgd; en
- een terugkoopregeling wordt gehanteerd waarbij Ondererfpachter verplicht is het Registergoed bij voorgenomen vervreemding te koop aan te bieden aan de woningcorporatie en de woningcorporatie de terugkoop van het Registergoed ten behoeve van Ondererfpachter garandeert;
- het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed tussen Ondererfpachter en de woningcorporatie wordt gedeeld.
[…]
Hoofdstuk B.
Zelfbewoningsplicht
Ondererfpachter is verplicht de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen; hij is niet bevoegd de woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. De woningcorporatie kan Ondererfpachter in bijzondere gevallen schriftelijk toestaan dat van het in de vorige zin bepaalde wordt afgeweken, bijvoorbeeld in geval van tijdelijk verblijf van Ondererfpachter in het buitenland.
[…]
Hoofdstuk D.
Terugkoopprocedure
1. Aanbiedingsplicht van Ondererfpachter
Ondererfpachter is verplicht om het Registergoed onverwijld bij aangetekende brief te koop aan te bieden aan de woningcorporatie zodra:
a. […]
b. Ondererfpachter niet (meer) voldoet aan de plicht tot zelfbewoning van de woning overeenkomstig Hoofdstuk B; ofwel
[…]
[…]
[…]
Terugkoopplicht van de woningcorporatie, taxatie en teruglevering
Terugkoopplicht
De woningcorporatie is verplicht onverwijld tot aankoop van het Registergoed over te gaan in alle gevallen waarin het Registergoed aan de woningcorporatie schriftelijk te koop wordt aangeboden; de woningcorporatie vergoedt aan Ondererfpachter een koopprijs overeenkomstig het in hoofdstuk F (Koopgarant-prijsvorming) bepaalde.
Taxatie
Terstond nadat het Registergoed schriftelijk aan de woningcorporatie te koop is aangeboden, benoemt de woningcorporatie een Taxateur voor de waardebepaling van het Registergoed overeenkomstig hoofdstuk E (Taxatie).
Hoofdstuk E.
Taxatie
1. Waardebepaling Registergoed door middel van taxatie
In alle gevallen waarin de waarde van het Registergoed tussen partijen moet worden bepaald, wordt die waarde door middel van een taxatie vastgesteld.
[…]
Taxatieregels
a. Algemeen
Bij de taxatie neemt de Taxateur onder meer het navolgende in acht:
- de taxatie betreft de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik;
[…]
b. […]
c.
Opname Staat van de woning bij terugkoop door de woningcorporatie van een Koopgarant-woning
Bij terugkoop door de woningcorporatie van het Registergoed gelden met betrekking tot de taxatie de navolgende bijzondere bepalingen ten aanzien van verbeteringen die onder verantwoordelijkheid van Ondererfpachter zijn aangebracht.
[…] Onder verbeteringen worden in dit verband uitsluitend verstaan die veranderingen aan de Staat van de woning die een waardeverhogend effect hebben.
Van die verbeteringen stelt de Taxateur expliciet vast welk effect dit heeft op de waarde van het Registergoed en legt dit vast in het taxatierapport.
[…]
Hoofdstuk F.
Koopgarant-prijsvorming
1. Prijs bij Uitgifte door de woningcorporatie
Alvorens de woningcorporatie overgaat tot Uitgifte ter zake van het Registergoed, stelt zij de waarde van het Registergoed vast door middel van taxatie; […]
De prijs waarvoor de woningcorporatie het Registergoed verkoopt aan Ondererfpachter – hierna te noemen de uitgifteprijs – is gelijk aan bedoelde onderhandse verkoopwaarde, verminderd met de door de woningcorporatie vast te stellen korting (de zogeheten koperskorting).
[…]
2. Vaststelling Koopgarant-prijs bij terugkoop door de woningcorporatie
De koopprijs die de woningcorporatie aan Ondererfpachter verschuldigd is bij terugkoop door de woningcorporatie van het Registergoed waaronder mede begrepen het geval van beëindiging van de Ondererfpacht – wordt als volgt berekend: de uitgifteprijs, plus het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de woning, plus het aandeel van de Ondererfpachter in de overige waarde-ontwikkeling. Nader aangeduid in de terugkoopformule: U=S=(T2-S-T1)x X%
Door middel van de terugkoopformule worden de navolgende waarden uitgedrukt:
-U: de in lid 1 van dit hoofdstuk F bedoelde uitgifteprijs.
-S: het waarde-effect van verbeteringen aan de Staat van de woning berekend volgens Hoofdstuk E (Taxatie) sub 3c;
-T2: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de te koop aanbieding door Ondererfpachter volgens Hoofdstuk D(Terug-koopprocedure) met inbegrip van de waarde van de Staat van de woning;
-T1: de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bij de Uitgifte van het Registergoed door de woningcorporatie;
-X: het percentage waarvoor Ondererfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed volgens hoofdstuk I.
[…]
Hoofstuk I.
Aandeel Ondererfpachter in de waarde-ontwikkeling van het Registergoed
Het percentage waarvoor de Ondererfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed wordt in de betreffende koopovereenkomst vastgesteld (minimaal vijftig procent)
[…]
Hoofdstuk K.
Bepalingen in verband met hypotheek
[…]
[…]
Bepalingen in hypotheekakte
Ten behoeve van de woningcorporatie, Ondererfpachter en hypotheekhouder is Ondererfpachter verplicht de navolgende bepalingen in de hypotheekakte te doen opnemen:
- […]
- in geval van beëindiging van de Ondererfpacht wegens opzegging door de woningcorporatie vindt die beëindiging niet eerder plaats dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de hypotheekhouder is medegedeeld. […]
[…]
Partijen verklaren dat Stichting Woonbron zal fungeren als woningcorporatie, welke blijkens de Koopgarantbepalingen met de uitvoering van die bepalingen is belast, en verplichten zich over en weer tot volledige naleving van die bepalingen.
[…]
Het in Hoofdstuk I van de Koopgarantbepalingen bedoelde percentage waarmee de Ondererfpachter deelt in de stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van het Registergoed bedraagt
vijftig procent (50%)
.
[…]”
2.3. Woonbron heeft bij brief van 5 december 2013 aan [gedaagde 1] onder meer meegedeeld dat er is geconstateerd dat hij niet meer is ingeschreven op het adres van de woning en heeft hem gesommeerd om aan zijn zelfbewoningsplicht te voldoen. [gedaagde 1] heeft hierop telefonisch aan Woonbron meegedeeld dat hij niet langer woonachtig was in de woning, maar dat [gedaagde 2] wel in de woning woonde. Woonbron heeft volgens bij brief van 13 december 2013 het volgende – voor zover relevant – aan [gedaagde 1] bericht:
“[…] U hebt aangegeven zelf niet op het adres [adres] woonachtig te zijn, maar uw echtgenote heeft hier wel haar hoofdadres.
Dit is afdoende om aan de verplichting tot zelfbewoning te voldoen, omdat uw echtgenote mede-eigenaar van de woning is. Woonbron zal daarom geen verdere maatregelen nemen zoals aangekondigd in de brief van 5 december. […]”
2.4. Bij e-mailbericht van 22 december 2014 heeft (een toezichthouder van) de gemeente Rotterdam aan Woonbron het volgende – voor zover relevant – meegedeeld:
“[…] Vervolgens hebben we een bezoek afgelegd aan de [adres]
Wij hebben 8 personen met bulgaarse nationaliteit aangetroffen. […]
De heer [persoon 1] geboren op [geboortedatum] […] verklaarde dat hij de hoofdhuurder is en sinds 2010 woonachtig is op het adres. Tevens verklaarde meneer dat hij met 8 personen op het adres woonachtig zijn. Het huishouden bestaat uit: hoofdhuurder met zijn vrouw, twee zonen met 2 partners en 2 kinderen ( zie bij gevoegde bijlage).
[…]
De heer [persoon 1] verklaarde dat mevrouw [gedaagde 2] niet woonachtig is op het adres. Volgens meneer betaald hij 600 euro huur ( contant) per maand aan de heer [gedaagde 1] . […] De huur is exclusief gas, water en licht. Voor energie betaald meneer 176,89 euro ( zie bijgevoegde bijlage). […]”
Bij dit e-mailbericht zijn kopieën van onder meer identiteitsbewijzen van de aangetroffen acht personen waaronder [persoon 1] en [persoon 2] alsmede een termijnfactuur van Nuon op naam van [persoon 1] gevoegd.
2.5. [persoon 1] stond van 5 maart 2010 tot 21 april 2015 in de Gemeentelijke Basisadministratie (hierna: de GBA) ingeschreven op het adres van de woning. [persoon 2] stond van 26 oktober 2011 tot 15 mei 2015 in de GBA ingeschreven op het adres van de woning.
2.6. Woonbron heeft bij exploot van 20 januari 2015 de ondererfpacht opgezegd per 1 augustus 2015. De in het exploot gemelde reden van opzegging is – samengevat – het handelen in strijd met de zelfbewoningsplicht door [gedaagden] en het vervolgens verzuimen om de woning aan Woonbron te koop aan te bieden, zodat sprake is van het in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen jegens Woonbron.
2.7. Bij brief van 6 februari 2015 aan [gedaagde 1] en bij brief van 10 februari 2015 aan [gedaagde 2] heeft de advocaat van Woonbron hen onder meer gesommeerd om een einde te maken aan de verhuursituatie onder mededeling dat de opzegging van de ondererfpacht gehandhaafd blijft.
2.8. Op 16 februari 2015 hebben [gedaagden] de woning aan Woonbron te koop aangeboden. Met het oog op deze terugkoop is de woning op 16 maart 2015 getaxeerd. Ten tijde van de bezichtiging door de taxateur op 6 maart 2015 verkeerde de woning in lege staat.
2.9. Nadat [gedaagden] Woonbron hadden meegedeeld dat zij afzagen van verkoop van de woning tegen een verkoopprijs van € 50.500,- wegens de restschuld die zou optreden als zij die prijs accepteerden, heeft de advocaat van Woonbron het volgende e-mailbericht d.d. 30 maart 2015 aan [gedaagden] gezonden:
“Woonbron is en blijft van mening dat u de woning aan de [adres] te Rotterdam ter beschikking heeft gesteld aan derden en, in elk geval, tijdelijk niet zelf heeft bewoond. Dit zijn twee ernstige en niet omkeerbare tekortkomingen op grond waarvan de erfpacht kan worden opgezegd. Dat heeft Woonbron derhalve terecht gedaan.
Ondanks het vorenstaande is Woonbron bereid om u een handreiking te doen en mee te werken aan het annuleren van de koopovereenkomst. Zulks uiteraard onder de voorwaarde dat u, conform de Koopgarant-bepalingen, de, aan de verkoop verbonden kosten, betaalt. […]
Mocht Woonbron in de toekomst constateren dat u de woning verhuurt, althans ten gebruike afstaat, aan derden en/of niet voldoet aan uw zelfbewoningsplicht, dan behoudt Woonbron zich uitdrukkelijk het recht voor om het opzeggingstraject door te zetten. Dat kan er uiteindelijk toe leiden dat u door de deurwaarder uit uw woning wordt ontruimd.”
2.10. Bij e-mailbericht van 29 juni 2015 heeft de gemeente Rotterdam het verslag van haar toezichthouder aan Woonbron doorgestuurd, waarvan de inhoud – voor zover relevant – hieronder is weergegeven:
“Op 25 juni 2015 omstreeks 19.46 uur bezochten […] en ikzelf het pand [adres] . Van buitenaf zag de woning er leeg uit; niets voor het raam en weinig tekenen van bewoning.
Vanuit de portiek konden we door het raampje in de voordeur de woning inkijken. We zagen een lege kamer. De brievenbus was overvol. Bij navraag bij buren op 83C, hoorden we dat ze sinds een geruime periode niemand gezien of gehoord heeft.
De bovenbuurvrouw denkt dat het pand niet bewoond wordt. […]”
2.11. [gedaagden] hebben de woning op of na 1 augustus 2015 niet ter beschikking aan Woonbron gesteld.
3 De vordering in conventie
3.1. Woonbron heeft in conventie – na eisvermindering – bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd om [gedaagden] te veroordelen om binnen twee weken na betekening van vonnis de woning te ontruimen en ontruimd te houden en, onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag. Daarnaast heeft Woonbron gevorderd een verklaring inhoudende dat de inschrijving van het recht van ondererfpacht vanaf 1 augustus 2015 waardeloos is. Tot slot heeft Woonbron gevorderd om [gedaagden] te veroordelen tot betaling van de kosten van de procedure.
3.2. Aan haar vordering in conventie legt Woonbron – samengevat – ten grondslag dat zij bij Akte aan [gedaagden] een recht van ondererfpacht heeft verleend op de woning. In de Akte was een zelfbewoningsplicht van [gedaagden] opgenomen. Nu [gedaagden] ondanks sommatie van Woonbron niet hebben voldaan aan hun zelfbewoningsplicht, zijn zij in ernstige mate tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen jegens Woonbron. Op grond van artikel 5:87 van het Burgerlijk Wetboek (BW) in verbinding met artikel 5:88 BW heeft Woonbron de ondererfpacht tegen 1 augustus 2015 opgezegd, zodat [gedaagden] vanaf die datum zonder recht of titel gebruikmaken van de woning. Tevens is vanaf die datum de inschrijving van het recht van ondererfpacht waardeloos geworden. Nu [gedaagden] ondanks sommatie geen verklaring in de zin van artikel 3:28 BW hebben afgegeven, heeft Woonbron op grond van artikel 3:29 BW recht op en belang bij de gevorderde verklaring, aldus Woonbron.
4 Het verweer in conventie
4.1. [gedaagden] hebben geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid, althans tot afwijzing van de vordering van Woonbron, met veroordeling van Woonbron in de proceskosten, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad.
4.2. [gedaagden] voeren daartoe – samengevat – het volgende aan. [gedaagden] hebben betwist dat zij de woning niet zelf bewonen dan wel enige tijd niet zelf hebben bewoond of hebben verhuurd. [gedaagden] zijn dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen. Voor zover komt vast te staan dat [gedaagden] wel in strijd met hun zelfbewoningsplicht hebben gehandeld, dan kan dit handelen niet worden aangemerkt als het in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen zoals voor opzegging is vereist. Bovendien heeft Woonbron de opzegging van de ondererfpacht ingetrokken en niet zes maanden vóór beëindiging van de ondererfpacht alsnog opnieuw opgezegd. De ondererfpacht is dan ook niet rechtsgeldig door opzegging beëindigd. Bovendien dient het verzoek tot ontruiming van de woning te worden afgewezen wegens de subsidiaire vordering in reconventie tot betaling van een vergoeding en het daarmee samenhangende retentierecht in de zin van artikel 5:100 lid 1 BW, aldus [gedaagden] .
5 De vordering in reconventie
5.1. [gedaagden] hebben primair in reconventie gevorderd bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, om Woonbron te veroordelen om de opzegging van de ondererfpacht binnen zeven dagen na het vonnis ongedaan te maken op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag. Subsidiair hebben [gedaagden] gevorderd om Woonbron te veroordelen tot betaling van een vergoeding gelijk aan de waarde van de ondererfpacht op 1 augustus 2015, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf die datum alsmede om een deskundige te benoemen om de waarde van de ondererfpacht te bepalen. Tot slot hebben [gedaagden] gevorderd om Woonbron te veroordelen tot betaling van de proceskosten.
5.2. Aan haar primaire vordering in reconventie legt [gedaagden] – samengevat – ten grondslag dat zij niet in ernstige mate zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen, zodat Woonbron geen recht had om de ondererfpacht op te zeggen. Bovendien heeft Woonbron de opzegging van de ondererfpacht per 1 augustus 2015 ingetrokken. Daarom moet Woonbron de opzegging op straffe van een dwangsom ongedaan maken. Mocht de ondererfpacht toch rechtsgeldig zijn opgezegd, dan is Woonbron op grond van artikel 5:87 lid 2 BW dan wel artikel 5:99 lid 1 BW verplicht om de waarde van de ondererfpacht op 1 augustus 2015 te vergoeden. Nu [gedaagden] onbekend zijn met de waarde van de ondererfpacht op genoemde datum, vorderen zij benoeming van een deskundige om die waarde vast te stellen.
6 Het verweer in reconventie
6.1. Woonbron heeft geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid, althans tot ontzegging van de vordering van [gedaagden] , met veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure in reconventie.
6.2. Woonbron voert daartoe – samengevat – het volgende aan. [gedaagden] hebben niet voldaan aan hun zelfbewoningsplicht, zodat sprake was van een ernstige tekortkoming en Woonbron de ondererfpacht rechtsgeldig heeft opgezegd. Woonbron heeft de opzegging niet ingetrokken; ten tijde van de pogingen om de zaak in der minne te regelen is die gehandhaafd. Nadat in juni 2015 wederom was gebleken dat [gedaagden] de woning niet bewoonden, is het opzeggingstraject voortgezet.
in conventie en reconventie
7.1. De grondslag van de vordering van Woonbron in conventie en haar verweer in reconventie is de gestelde beëindiging van de ondererfpacht door middel van opzegging. [gedaagden] hebben betwist dat sprake is van rechtsgeldige opzegging en dit tevens aan de primaire vordering in reconventie ten grondslag gelegd. Dat betekent dat zowel in conventie en als in reconventie moet worden vastgesteld of sprake is van rechtsgeldige opzegging en daarmee het einde van de ondererfpacht.
Intrekking opzegging
7.2. [gedaagden] hebben in de eerste plaats aangevoerd dat er geen sprake van opzegging was, omdat Woonbron de opzegging van 20 januari 2015 heeft ingetrokken. Hierbij verwijzen [gedaagden] naar het e-mailbericht van 30 maart 2015, dat onder 2.9 is weergegeven. Nu nadien geen nieuwe opzegging is gevolgd, is de ondererfpacht volgens [gedaagden] niet rechtsgeldig beëindigd. Woonbron heeft betwist dat zij de opzegging van 20 januari 2015 middels het e-mailbericht van 30 maart 2015 heeft ingetrokken.
7.3. De rechtbank oordeelt als volgt. Of Woonbron de opzegging van 20 januari 2015 heeft ingetrokken, hangt af wat zij daarover heeft verklaard en wat [gedaagden] uit de verklaringen en gedragingen van Woonbron hebben afgeleid, overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen (artikelen 3:33 en 3:35 BW).
7.4. Vaststaat dat Woonbron bij exploot van op 20 januari 2015 de ondererfpacht per 1 augustus 2015 onvoorwaardelijk heeft opgezegd. In februari 2015 heeft Woonbron schriftelijk aan [gedaagden] meegedeeld dat zij de opzegging van de ondererfpacht handhaaft. Na het niet doorgaan van de terugkoop van de woning, heeft Woonbron vervolgens het e-mailbericht van 30 maart 2015 aan [gedaagden] gezonden. Mede gelet op genoemde eerdere verklaringen van Woonbron is de rechtbank van oordeel dat Woonbron met het e-mailbericht van 30 maart 2015 de opzegging niet heeft ingetrokken en [gedaagden] het e-mailbericht van 30 maart 2015 ook redelijkerwijs niet zo mocht opvatten. Hieruit blijkt juist dat Woonbron vasthoudt aan de rechtsgeldigheid van haar opzegging. Ook heeft Woonbron in het e-mailbericht van 30 maart 2015 zich het recht voorbehouden om het opzeggingstraject door te zetten indien – samengevat – [gedaagden] nogmaals hun zelfbewoningsplicht schenden. Hieruit blijkt niet van een onvoorwaardelijke intrekking van de opzegging zoals [gedaagden] hebben gesteld. Dit verweer van [gedaagden] wordt dan ook verworpen.
Opzeggingstermijn
7.5. Voor zover [gedaagden] in dit verband nog hebben aangevoerd dat de opzegging niet rechtsgeldig is wegens het niet in acht nemen van een opzeggingstermijn van zes maanden als in Hoofdstuk K. van artikel 11 van de Akte vermeld, slaagt dit verweer evenmin. Uit artikel 5:88 BW in verbinding met artikel 5:93 BW blijkt dat opzegging van de ondererfpacht door de erfpachter een maand voor de datum van beëindiging dient te geschieden. In de Akte is geen andere termijn van opzegging bepaald. Hoofdstuk K. van artikel 11 van de Akte bepaalt slechts dat [gedaagden] als ondererfpachter verplicht is om in de hypotheekakte te doen opnemen een bepaling die inhoudt dat beëindiging niet eerder plaatsvindt dan zes maanden nadat de opzegging schriftelijk aan de hypotheekhouder is medegedeeld. Hieruit vloeit geen termijn van opzegging voor Woonbron jegens [gedaagden] voort. Nu niet is gebleken dat de termijn van opzegging van een maand niet in acht is genomen, wordt ook dit verweer verworpen.
In ernstige mate tekortschieten
7.6. Gezien de stellingen van partijen dient vervolgens te worden bepaald of de opzegging op rechtsgeldige gronden heeft plaatsgevonden.
7.7. Woonbron heeft gesteld dat [gedaagden] in ernstige mate zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen, nu [gedaagden] in strijd hebben gehandeld met hun zelfbewoningsplicht zoals neergelegd in Hoofdstuk B. van artikel 11 van de Akte (hierna: de zelfbewoningsplicht). Het niet zelf bewonen van de woning staat volgens Woonbron haaks op de doelstelling van de vestiging van het ondererfpacht met toepassing van de Koopgarant-bepalingen, te weten woningzoekenden uit de laagste inkomenscategorie in de gelegenheid stellen een woning te verwerven en daar te doen wonen tegen relatief lage woonlasten, aldus Woonbron.
7.8. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 5:87 lid 2 BW in verbinding met artikel 5:93 BW kan de ondererfpacht door Woonbron onder meer worden opgezegd indien [gedaagden] in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen. De rechtbank zal, gelet op de betwisting van [gedaagden] , eerst ingaan op de vraag of het schenden van de zelfbewoningsplicht kan worden aangemerkt als het in ernstige mate tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen door [gedaagden] .
7.9. Het door Woonbron gestelde doel van het verlenen van ondererfpacht onder toepassing van de Koopgarant-bepalingen kan worden afgeleid uit de Akte. Uit de definities van de Koopgarant-bepalingen (Hoofdstuk A. van artikel 11 van de Akte) volgt dat het bij Koopgarant gaat om een eigendoms- en beheervorm voor woningen, waarbij de woningen worden verkocht en geleverd aan natuurlijke personen voor zelfbewoning. Het achterliggende doel hiervan blijkt uit A.1. van de Akte, te weten een evenwichtige verdeling van enerzijds de individuele belangen van eigenaren-bewoners van Koopgarant-woningen en anderzijds het algemene belang van de volkshuisvesting. Vervolgens is in Hoofdstuk B. van artikel 11 van de Akte de Zelfbewoningsplicht expliciet vastgelegd dat [gedaagden] verplicht zijn de woning daadwerkelijk als hoofdbewoner te bewonen en dat zij niet bevoegd zijn om de woning te verhuren of anderszins in gebruik af te staan. Verder is in Hoofdstuk D. van artikel 11 van de Akte nogmaals het belang van de zelfbewoningsplicht weergegeven door te bepalen dat in geval van strijd met de zelfbewoningsplicht de woning aan Woonbron te koop moet worden aangeboden. De zelfbewoningsplicht is vervolgens door Woonbron nog benadrukt in haar brieven van december 2013 zoals vermeld in 2.3.
7.10. Gelet op het voorgaande is de rechtbank daarom van oordeel dat de Zelfbewoningsplicht een essentieel onderdeel was van de gemaakte afspraken, hetgeen [gedaagden] ook wisten. Dat betekent dat [gedaagden] – indien zij niet hebben voldaan aan de zelfbewoningsplicht – in ernstige mate zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen als ondererfpachter. In dat geval was Woonbron gerechtigd om over te gaan tot opzegging van de ondererfpacht.
Schending Zelfbewoningsplicht
7.11. Woonbron heeft uitdrukkelijk (in de akte uitlaten producties in conventie tevens conclusie van antwoord in reconventie) slechts het schenden van de zelfbewoningsplicht door [gedaagden] vanaf 30 maart 2015 aan haar vordering ten grondslag gelegd. Dat betekent dat voor rechtsgeldige opzegging moet komen vast te staan dat [gedaagden] de zelfbewoningsplicht op of na 30 maart 2015 hebben geschonden. Verder staat tussen partijen vast dat [gedaagde 1] toen en ook daarna niet meer in de woning woonachtig was. Woonbron heeft [gedaagde 1] bij brief van 13 december 2013 bericht dat het voor het voldoen aan de zelfbewoningsplicht afdoende is dat [gedaagde 2] in de woning woonachtig was.
Dat betekent dat voor bepaling van de rechtsgeldigheid van de opzegging vastgesteld moet worden of [gedaagde 2] op of na 30 maart 2015 in strijd heeft gehandeld met de zelfbewoningsplicht, oftewel of zij in die periode de woning niet daadwerkelijk als hoofdbewoner heeft bewoond dan wel de woning heeft verhuurd of anderszins in gebruik heeft afgestaan.
7.12. Nu Woonbron zich op de rechtsgevolgen van de opzegging beroept, ligt op haar conform de hoofdregel van artikel 150 van het Wetboek van Rechtsvordering de stelplicht en in voorkomend geval de bewijslast van de stelling dat [gedaagden] op of na 30 maart 2015 in strijd met de zelfbewoningplicht hebben gehandeld.
7.13. De stelling van Woonbron dat de bewijslast moet worden omgekeerd, wordt verworpen. Nog daargelaten of hetgeen in het huurrecht geldt ook onverkort van toepassing is op de onderhavige erfpachtzaak wordt in de door Woonbron aangehaalde parlementaire geschiedenis niet vermeld dat de huurder de bewijslast verkrijgt, maar dat de huurder de stellingen van de verhuurder gemotiveerd moet betwisten door feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft (vgl. ook Hof Amsterdam 8 maart 2011, ECLI:NL:GHAMS:2011:BP7563).
7.14. Voor zover Woonbron bedoelde te stellen dat zij voorshands in het bewijs is geslaagd, geldt het volgende.
Woonbron heeft gesteld dat de woning eind juni 2015 niet door [gedaagde 2] werd bewoond. Ter onderbouwing hiervan heeft Woonbron het e-mailbericht van de gemeente Rotterdam van 29 juni 2015 overgelegd (zoals opgenomen onder 2.10). Hieruit blijkt volgens Woonbron dat de woning in elk geval op 25 juni 2015 niet werd bewoond alsmede dat buren hebben verklaard dat zij al geruime tijd niemand hebben gezien. Ook zijn nog andere huisbezoeken afgelegd, waaruit bleek dat de woning onbewoond was. Er is tevens door Woonbron een zogenaamde seal op de buitendeur aangebracht, die na twee weken nog intact was. Verder heeft Woonbron gesteld dat in de periode vanaf 30 maart 2015 nog twee andere personen op het adres stonden ingeschreven, te weten [persoon 1] tot 21 april 2015 en [persoon 2] tot 15 mei 2015. Ten bewijze hiervan heeft Woonbron uittreksels uit de GBA overgelegd. Op grond hiervan en gelet op het artikel 1:11 BW dient volgens Woonbron, behoudens tegenbewijs, te worden aangenomen dat deze personen tot die datum in de woning hebben gewoond. Deze personen huurden, tezamen met zes andere Bulgaarse personen, volgens Woonbron de woning van [gedaagden] . Ten bewijze daarvan heeft Woonbron het e-mailbericht van 22 december 2014 (zie 2.4) alsmede een kopie van een factuur van de energieleverancier van de woning op naam van [persoon 1] overgelegd. Volgens Woonbron is het gezien de grootte van de woning niet waarschijnlijk dat [gedaagde 2] en haar twee kinderen, samen met genoemde acht personen, in de woning hebben gewoond. Nu [persoon 1] en [persoon 2] pas op 21 april 2015 respectievelijk 15 mei 2015 de woning hebben verlaten en gelet op de overige gebleken feiten en omstandigheden blijkt dat [gedaagden] ook in de periode vanaf 30 maart 2015 niet aan de zelfbewoningsplicht hebben voldaan, aldus Woonbron.
7.15. Gelet op deze stellingen alsmede de tot dusverre overgelegde stukken en bekende feiten is de rechtbank van oordeel dat inderdaad voorshands bewezen is dat de woning op of na 30 maart 2015 onbewoond was en [gedaagde 2] derhalve in strijd met de zelfbewoningsplicht heeft gehandeld. Dat oordeel is gebaseerd op het volgende.
Woonbron heeft haar stelling dat door meerdere huisbezoeken in de periode vanaf 30 maart 2015 en onder meer het aanbrengen van een seal is gebleken dat de woning in die periode onbewoond is geweest, onderbouwd met het e-mailbericht van 29 juni 2015 (zie 2.10). [gedaagden] hebben niet concreet op deze stellingen gereageerd en hebben nagelaten om een verklaring te geven voor de gestelde constateringen. [gedaagden] hebben slechts in algemene zin betwist dat zij de zelfbewoningsplicht hebben geschonden en gesteld dat – mocht de woning een periode leeg zijn geweest – dit is veroorzaakt door een geplande verbouwing. Volgens [gedaagden] stond de woning vanwege de verbouwing ten tijde van de taxatie in maart 2015 leeg. Uit de door [gedaagden] als productie 3 overgelegde offerte gedateerd van 4 juni 2015 blijkt echter dat de werkzaamheden pas in september 2015 zouden starten. [gedaagden] hebben ook nagelaten om aan te geven vanaf welke datum zij de woning – na het niet doorgaan van de verbouwing – weer zouden hebben betrokken. De foto’s die zij hebben overgelegd, zijn ongedateerd.
7.16. Hier komt bij dat [gedaagden] ter comparitie hebben erkend dat gedurende enige tijd vier volwassen Bulgaarse personen in de woning hebben gewoond. [gedaagden] hebben niet betwist dat deze personen de kosten van energielevering hebben voldaan en dat de overeenkomst met de energieleverancier op naam van een van hen was gesteld. Hoewel [gedaagden] hebben betoogd dat deze personen per februari 2015 zijn vertrokken (en altijd samen met [gedaagde 2] en haar twee kinderen in de woning hebben gewoond), blijkt uit de overgelegde uittreksels dat twee van deze personen pas op 21 april 2015 respectievelijk 15 mei 2015 zijn uitgeschreven op het adres van de woning.
7.17. De tot dusver door [gedaagden] overgelegde stukken leggen daartegenover onvoldoende gewicht in de schaal. (Een deel van) de overgelegde verklaring van de persoon, woonachtig op het adres [adres] , is aantoonbaar onjuist. Immers, deze persoon heeft hierin verklaard dat uitsluitend [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de woning hebben verbleven, terwijl [gedaagden] ter comparitie hebben erkend dat vier personen gedurende geruime tijd in de woning woonachtig waren. In de verklaring van de buurvrouw, woonachtig op het adres [adres] , staat vermeld dat [gedaagde 2] in de woning woont. Hier staat echter tegenover de inhoud van het e-mailbericht van 29 juni 2015 (2.10), waarin de gemeente Rotterdam verklaart dat de buurvrouw op genoemd adres juist denkt dat de woning onbewoond is omdat ze al geruime tijd niemand heeft gezien of gehoord. Uit de verklaring van Deli van Attent Service blijkt wat betreft de periode vanaf 30 maart 2015 slechts dat bij het herstellen van een verstopping in de afvoer van keuken [gedaagde 2] in de woning aanwezig was. Dit zegt evenwel niets over de vraag of zij ook in de woning woonachtig was. Verder blijkt ook uit de overlegde stukken van de gemeente Rotterdam niet dat [gedaagde 2] in de woning woonachtig is noch dat laat staan per wanneer zij weer op het adres van de woning is ingeschreven.
7.18. De rechtbank zal [gedaagden] echter gelet op hun voldoende concrete bewijsaanbod daartoe wel toelaten tot het leveren van tegenbewijs tegen deze voorshands als bewezen aangenomen stelling, in die zin dat zij in de gelegenheid worden gesteld het door Woonbron reeds geleverde bewijs te ontzenuwen. Het bewijsrisico blijft dus bij Woonbron rusten, die vanzelfsprekend in contra-enquête in de gelegenheid is haar getuigen voor te brengen en aldus haar bewijsvoering te completeren en de mogelijk door [gedaagden] te zaaien twijfels te ontkrachten.
Gevolgen bewijslevering in conventie
7.19. Mochten [gedaagden] slagen in het leveren van tegenbewijs, dan is onvoldoende komen vast te staan dat [gedaagde 2] op of na 30 maart 2015 de woning niet daadwerkelijk als hoofdbewoner heeft bewoond dan wel de woning heeft verhuurd of anderszins in gebruik heeft afgestaan. In dat geval is de opzegging in strijd met artikel 5:87 lid 2 BW en is de ondererfpacht niet rechtsgeldig beëindigd. In dat geval zullen de vorderingen van Woonbron in conventie worden afgewezen.
7.20. Indien [gedaagden] niet slagen in het leveren van tegenbewijs, dan staat vast dat zij – gelet op hetgeen onder 7.8 tot en met 7.10 is overwogen – in ernstige mate tekortgeschoten zijn in de nakoming van hun verplichtingen. In dat geval is de ondererfpacht rechtsgeldig opgezegd en per 1 augustus 2015 beëindigd. De vordering in conventie tot afgifte van een verklaring van waardeloosheid van de ondererfpacht ligt – mede gezien artikel 3:29 BW – dan voor toewijzing gereed.
Wat betreft de vordering tot ontruiming geldt in dat geval het volgende. De ondererfpacht van [gedaagden] is in geval van rechtsgeldige opzegging beëindigd per 1 augustus 2015, zodat zij vanaf die datum geen recht meer hebben om de woning te gebruiken. [gedaagden] hebben evenwel een beroep op hun retentierecht ex artikel 5:100 BW gedaan. In dit artikel is bepaald dat de erfpachter een retentierecht op de in erfpacht uitgegeven zaak heeft totdat hem de verschuldigde vergoeding is betaald. Vaststaat dat Woonbron nog geen vergoeding voor de ondererfpacht aan [gedaagden] heeft voldaan, zodat [gedaagden] een retentierecht hebben op de ondererfpacht.
Woonbron heeft evenwel gesteld dat [gedaagden] vanwege het pandrecht van de hypotheekhouder op de vergoeding wegens beëindiging van de ondererfpacht geen belang hebben bij het inroepen van het retentierecht, zodat sprake is van misbruik van bevoegdheid.
7.21. Wat betreft dit verweer dient vooropgesteld te worden dat [gedaagden] in beginsel de bevoegdheid hebben om zich op hun retentierecht te beroepen. Het retentierecht is op grond van artikel 3:290 BW een opschortingsrecht en daarmee een middel om een prestatie van de wederpartij af te dwingen. Op grond van artikel 3:13 BW kan degene aan wie een bevoegdheid toekomt, haar niet inroepen, voor zover hij haar misbruikt. Woonbron heeft echter onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd, waaruit een dergelijk misbruik blijkt. Woonbron heeft slechts gesteld dat [gedaagden] geen belang bij het inroepen van haar retentierecht heeft. Weliswaar is het standpunt van Woonbron juist dat de hypotheekhouder na beëindiging van de ondererfpacht op grond van artikel 3:229 BW van rechtswege een pandrecht heeft op de vergoeding hiervan, maar ook het afdwingen van betaling van de vergoeding ten behoeve van de hypotheekhouder kan een gerechtvaardigd belang vormen, nu de schuld van [gedaagden] jegens de hypotheekhouder daarmee wordt verminderd. Het beroep van Woonbron op artikel 3:13 BW wordt daarom verworpen.
7.22. [gedaagden] zijn dan ook gerechtigd om zich op hun retentierecht ex artikel 5:100 BW te beroepen, zo lang de vergoeding nog niet is betaald.
Vorderingen in reconventie
7.23. Wat betreft de vorderingen in reconventie geldt het volgende. [gedaagden] hebben gevorderd dat de opzegging ongedaan gemaakt wordt. Woonbron heeft aangevoerd dat [gedaagden] geen belang bij deze vordering hebben. [gedaagden] hebben niet gesteld wat voor belang zij in geval van afwijzing van de vordering in conventie bij de primaire vordering in reconventie hebben. De primaire vordering in reconventie wordt daarom bij gebrek aan belang hoe dan ook afgewezen.
7.24. Wat betreft de subsidiaire vordering in reconventie tot betaling van een vergoeding geldt het volgende. Mocht de ondererfpacht rechtsgeldig zijn opgezegd, hetgeen na bewijslevering in conventie duidelijk zal zijn, dan is Woonbron op grond van de Akte en conform artikel 5:87 lid 2 BW verplicht om de waarde van de ondererfpacht op 1 augustus 2015 te vergoeden. Woonbron heeft dit ook niet betwist, zodat vaststaat dat zij in dat geval verplicht is tot vergoeding van de waarde van de ondererfpacht.
7.25. De waarde van de ondererfpacht op 1 augustus 2015 is nog niet bekend. [gedaagden] hebben de rechtbank verzocht om een deskundige te benoemen. Er is echter geen reden om in dat geval af te wijken van de contractuele afspraken, zodat dan een taxateur als bedoeld in de akte zal worden benoemd, die ook op de wijze zoals omschreven in de akte te werk zal gaan.
Partijen hebben evenwel ter comparitie gesteld dat – wanneer is vastgesteld of sprake is van schending van de zelfbewoningsplicht – nadere onderhandelingen zinvol zijn. Zo nodig kan een en ander bij gelegenheid van een comparitie direct na afloop van de getuigenverhoren nader met partijen besproken worden.
7.26. De datum of data en tijdstippen voor eventuele getuigenverhoren aan de zijde van [gedaagden] (in enquête) en aan de zijde van Woonbron (in contra-enquête) zullen na het wijzen van dit vonnis aan de hand van door partijen op te geven verhinderdata worden bepaald. Daarbij zal zowel een datum voor de enquête worden gepland als een datum worden gereserveerd voor de contra-enquête. Indien mogelijk zullen de enquête en de contra-enquête op dezelfde dag worden gepland. Dit laat onverlet het recht van Woonbron om zich na de enquête nader te beraden over de contra-enquête.
7.27. In afwachting van de (tegen)bewijslevering houdt de rechtbank iedere verdere beslissing aan.
De rechtbank
8.1. laat [gedaagden] toe tegenbewijs te leveren tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat zij op of na 30 maart 2015 in strijd hebben gehandeld met de zelfbewoningsplicht, in die zin dat ook [gedaagde 2] in die periode de woning niet daadwerkelijk als hoofdbewoner heeft bewoond dan wel de woning heeft verhuurd of anderszins in gebruik heeft afgestaan,
8.2. bepaalt dat [gedaagden] , indien zij getuigen willen laten horen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk aan de rechtbank - Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088 – 36 10 555 - de namens hen te horen getuigen en de verhinderdagen van de getuigen, alle partijen en hun advocaten in de maanden juni tot en met oktober 2016, waarna dag en uur van de enquête zullen worden bepaald,
8.3. bepaalt dat Woonbron, indien zij getuigen in contra-enquête wil voorbrengen, bij de opgave van verhinderdata rekening moet houden met de in dat kader (vermoedelijk) te horen getuigen; voor contra-enquête zal een dag en uur worden gereserveerd na de voor het getuigenverhoor bepaalde dag en tijd, bij voorkeur op dezelfde dag als de enquête,
8.4. bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van een nog aan te wijzen rechter van deze rechtbank in het gerechtsgebouw te Rotterdam aan Wilhelminaplein 100/125,
8.5. bepaalt dat [gedaagden] , indien zij het bewijs niet (slechts) door getuigen willen leveren maar (ook) door overlegging van bewijsstukken en/of door een ander bewijsmiddel, zij dit binnen twee weken na de datum van deze uitspraak schriftelijk aan de rechtbank en aan de wederpartij moet opgeven; in dat geval zal de zaak naar een nader te bepalen rolzitting worden verwezen voor het nemen van een akte met dit doel door [gedaagden] ,
8.6. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken, voor zover nog niet in het geding gebracht, aan de rechtbank - Administratie haven en handel, afdeling planningsadministratie, kamer E12.43, Postbus 50954, 3007 BR Rotterdam, faxnummer 088 – 36 10 555 - en de wederpartij moeten toesturen;
8.7. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. P.F.G.T. Hofmeijer-Rutten en in het openbaar uitgesproken op 4 mei 2016.
106 / 2355