ECLI:NL:RBROT:2017:3536

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Team haven en handel

Vonnis in hoofdzaak en vrijwaring van 12 april 2017

in de hoofdzaak met zaaknummer / rolnummer: C/10/479576 / HA ZA 15-723 van

de vereniging VVE PARKAPPARTEMENTEN PARKEERGARAGE,

gevestigd te Breda,

eiseres,

advocaat mr. P.C.H. Jansen te Roosendaal,

tegen

de naamloze vennootschap WONINGBORG N.V.,

gevestigd te Gouda,

gedaagde,

advocaat mr. R. van Veen te Rhoon,

en in de vrijwaringszaak met zaaknummer / rolnummer C/10/488587 / HA ZA 15-1140 van

de naamloze vennootschap WONINGBORG N.V.,

gevestigd te Gouda,

eiseres,

advocaat mr. R. van Veen te Rhoon,

tegen

1. de commanditaire vennootschap

ONTWIKKELINGSCOMBINATIE CHASSÉ C.V.,

gevestigd te Rosmalen,

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

CHASSÉ BEHEER B.V.,

gevestigd te Rosmalen,

gedaagden,

advocaat mr. A.E. Broesterhuizen te Deventer.

Partijen zullen hierna VvE, Woningborg en Chassé c.s. worden genoemd. Chassé c.s. zullen afzonderlijk Chassé en Chassé Beheer worden genoemd.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 24 juni 2015 met producties

de conclusie van antwoord tevens incidentele conclusie tot oproeping in vrijwaring met

producties

de akte in het incident tot oproeping in vrijwaring zijdens VvE

het vonnis in incident van 21 oktober 2015

de brief van 11 november 2015 waarin de rechtbank partijen oproept voor een comparitie

van partijen

de brief van 29 januari 2016 zijdens VvE met producties

de zittingsagenda van 29 augustus 2016

het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 27 september 2016

de akte uitlaten na comparitie zijdens VvE met producties

de antwoordakte zijdens Woningborg.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 3 november 2015 met producties

de incidentele conclusie tot (i) voeging ex artikel 222 Rv en (ii) tot voeging ex artikel 217

Rv

- de conclusie van antwoord in het incident tot voeging ex art. 222 Rv en tot voeging ex art.

217 Rv

het vonnis in incident van 3 februari 2016

de conclusie van antwoord in de vrijwaring met producties

de brief van 4 mei 2016 waarin de rechtbank partijen oproept voor een comparitie van

partijen

de zittingsagenda van 29 augustus 2016

de brieven van 12 en 13 september 2016 zijdens Woningborg met producties

het proces-verbaal van comparitie, gehouden op 27 september 2016

de akte zijdens Chassé c.s. met producties

de antwoordakte zijdens Woningborg.

2.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

3 De vaststaande feiten in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak

3.1. Chassé heeft in Breda een complex ontwikkeld en gerealiseerd met onder andere vijf woontorens met appartementen met bijbehorende parkeergarage. Het complex is gesplitst in appartementsrechten en vervolgens in onderappartementsrechten.

3.2. VvE is eigenaar van het hoofdappartementsrecht met betrekking tot de parkeergarage. In VvE zijn de eigenaars van de onderappartementsrechten ter zake van de parkeerplaatsen in de garage verenigd.

3.3. Iedere individuele eigenaar van een (onder)appartementsrecht heeft met Chassé een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten waarin ten gunste van de eigenaar is voorzien in een garantie- en waarborgregeling van Stichting Garantie Instituut Woningbouw (hierna: GIW-garantie). VvE is garantiegerechtigde ter zake van de gemeenschappelijke gedeelten van de parkeergarage en houder van een eigen GIW waarborgcertificaat.

3.4. Relevante artikelen van de GIW-garantie (A1992) luiden als volgt:

“Garantie, garantienormen en garantietermijn

(...)

15.1 Gegarandeerd wordt, dat de toegepaste constructies, materialen en onderdelen, en de installaties, onder redelijkerwijs te voorziene externe omstandigheden deugdelijk zijn en bruikbaar voor het doel waarvoor ze zijn bestemd; een en ander voor zover in deze garantie- en waarborgregeling ter zake geen beperkingen zijn opgenomen.

15.2 Het gebouw voldoet aan de eisen gesteld in Hoofdstuk II (technische voorschriften omtrent het bouwen van woningen en woongebouwen) juncto Hoofdstuk I (Begripsbepalingen) van het Bouwbesluit(...)

(...)

Waarborg van de Stichting bij gebreken aan het privégedeelte na ingang van de garantietermijn

19.1.1 Indien de ondernemer nalatig blijft om binnen de in het ingevolge deze regeling gegeven arbitrale vonnis genoemde termijn aan enige aan hem opgelegde verplichting te voldoen, wordt de verkrijger, zonder dat een ingebrekestelling vereist is, op zijn schriftelijke aanvrage voor de voor hem daaruit ontstane schade door de Stichting schadeloos gesteld.

(...)

19.2 De waarborg omvat de kosten van de ingevolge het vorenbedoeld arbitrale vonnis door de ondernemer te verrichten werkzaamheden in de uitvoering waarvan de ondernemer in gebreke is gebleven (...).

19.3 De ingevolge de waarborg beschikbare gelden voor de dekking van kosten van werkzaamheden in de uitvoering waarvan de ondernemer in gebreke is gebleven, zullen binnen het kader van de door de Stichting te treffen schaderegeling worden besteed aan de uitvoering van die werkzaamheden.

De Stichting kan in afwijking daarvan bepalen, dat geheel of gedeeltelijk in geld zal worden uitgekeerd.

(...)

19.6 Indien twee jaar na een verzoek tot herstel zijn verstreken, of als binnen die twee jaar een arbitraal vonnis als vorenbedoeld (...) is gevraagd en na dagtekening van dat vonnis (...) een jaar is verstreken zonder dat de verkrijger een aanvrage als bedoeld in 19.1.1 t/m 19.1.3 heeft gedaan, vervallen diens rechten om ter zake van het in het verzoek tot herstel of vorenbedoeld vonnis (...) behandelde garantiegebrek, schadeloosstelling te vorderen van de Stichting.

(...)

Waarborg van de Stichting bij gebreken aan de gemeenschappelijke gedeelten na ingang van de garantietermijn

20.1.1 Hetgeen in 19.1.1 t/m 19.1.3, 19.2, 19.3 en 19.6 is bepaald is van overeenkomstige toepassing ten gunste van de Vereniging van Eigenaars, met dien verstande, dat voor de verkrijger de Vereniging van Eigenaars wordt gelezen.

(...)

20.3 Onder de waarborg is niet begrepen schade, die buiten deze regeling om aan de Vereniging aan de Eigenaars wordt vergoed.

(...)

Bijzondere verplichtingen van de ondernemer in geval van schaderegeling

22. De ondernemer is verplicht op eerste aanschrijving van de Stichting alle ingevolge

de in 19 en 20 verstrekte waarborgen ten behoeve van de verkrijger en/of de Vereniging van Eigenaars uitgekeerde bedragen aan de Stichting te betalen. (...)”

3.5. VvE is in 2005 een arbitrageprocedure gestart tegen Chassé c.s., waarin zij onder meer klacht 1 “Lekkages van het dak van de parkeergarage” naar voren heeft gebracht en ter zake heeft gevorderd:

“De in, bij of aan de parkeergarage aangebrachte rand- en kilgoten te vervangen, met inachtneming van de aanbevelingen dienaangaande van Woningborg, door goten met een capaciteit van tenminste 203cm3 en verder, met inachtneming van de eisen van goed en deugdelijk vakmanschap, met de nodige aanpassingen aan de tussenliggende gootconstructie onder de opendakstructuur en onder de toepassing, daar waar nodig, van flexibele expansiestukken.”

3.6. Op pagina 13 van het arbitrale vonnis zijn de conclusies en het hersteladvies van de door arbiters benoemde deskundige [deskundige 1] (hierna: [deskundige 1] ) weergegeven:

“

4.1. VvE vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad Woningborg veroordeelt om aan VvE te betalen de kosten van het herstel van de parkeergarage, met inachtneming van het dictum van het arbitrale vonnis nummer 15016 van het Arbitrage Instituut GIW van 16 april 2010, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, met zodanige verdere en/of andere beslissingen als de rechtbank in goede justitie aangewezen zal achten en met veroordeling van Woningborg in de proceskosten, inclusief de nakosten, met bepaling dat over de proceskosten de wettelijke rente is verschuldigd ingeval betaling niet heeft plaatsgevonden binnen veertien dagen na vonnisdatum.

4.2. Woningborg concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van VvE, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.

4.3. Op de verdere standpunten van partijen wordt voor zover relevant bij de beoordeling ingegaan.

5.1. Woningborg vordert dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis, zo mogelijk gelijktijdig met het in de hoofdzaak te wijzen vonnis, Chassé c.s. hoofdelijk veroordeelt:

om aan Woningborg al datgene te betalen waartoe Woningborg in de hoofdzaak jegens VvE mocht worden veroordeeld, inclusief de kostenveroordeling,

om aan Woningborg te betalen € 30.613 aan waarborgkosten, te vermeerderen met wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119(a) BW vanaf 24 juli 2015, althans vanaf de dagvaarding,

tot vergoeding van € 1.081,13 aan buitengerechtelijke kosten,

in de proceskosten met nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover indien deze kosten niet binnen veertien dagen na vonnisdatum zijn voldaan.

5.2. Chassé c.s. concludeert tot afwijzing van de vordering met veroordeling van Woningborg in de proceskosten.

5.3. Op de verdere standpunten van partijen wordt voor zover relevant bij de beoordeling ingegaan.

in de hoofdzaak en de vrijwaringszaak

6.1. Partijen hebben ter zitting eensluidend verklaard dat de rechtbank het onderscheid tussen Chassé en Chassé Beheer in het midden kan laten, hetgeen de rechtbank dan ook zal doen.

6.2. Chassé c.s. is in de arbitrageprocedure ter zake van de klacht van VvE over het dak van de parkeergarage veroordeeld om zodanige werkzaamheden te verrichten dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen.

Tussen partijen staat inmiddels vast dat met “garantienormen” worden bedoeld de norm van goed en deugdelijk werk als bedoeld in artikel 15.1 van de GIW-garantie (A1992) (aangehaald onder 3.5.) en de eisen die in het Bouwbesluit 1992 worden gesteld (waaronder artikel 29 ten aanzien van de afvoer van hemelwater).

Partijen zijn het er in wezen over eens dat aan die garantienormen wordt voldaan indien het parkeergaragedak niet meer lekt bij de mate van regenval die in de normen is voorzien. Weliswaar heeft VvE in de arbitrage specifiek gevorderd dat rand- en kilgoten worden vervangen, en heeft deskundige [deskundige 1] in die arbitrage ook geconcludeerd dat de hemelwaterafvoeren en verholen goten niet voldoen aan de garantienormen en geadviseerd deze te vervangen, maar de veroordeling door arbiters heeft een algemene strekking.

In de onderhavige procedure heeft VvE ter zitting verklaard dat zij niet per se een nieuw dak wil (zoals begroot door Rasenberg) en dat ook ingeval het dak niet meer lekt zonder dat alle verholen goten en kilgoten zijn vervangen, er wat haar betreft geen sprake meer is van een gebrek c.q. Chassé c.s. aan de veroordeling in het arbitrale vonnis heeft voldaan. Aan het al dan niet voldoen aan de garantienormen van de kil- en andere goten op zichzelf komt derhalve geen zelfstandig belang (meer) toe.

Eveneens staat tussen partijen vast dat Chassé c.s. beleidsvrijheid heeft bij de wijze van herstel, als na het herstel maar aan de garantienormen wordt voldaan.

6.3. Niet in geschil dat, indien en voor zover Chassé c.s. de veroordeling door arbiters niet is nagekomen, VvE Woningborg uit hoofde van de artikel 20 in verbinding met artikel 19 van de GIW-garantie (A1992) mag aanspreken en dat Woningborg in dat geval VvE schadeloos moet stellen, in natura, door de werkzaamheden in de uitvoering waarvan Chassé c.s. is tekortgeschoten op haar kosten te doen uitvoeren en/of in geld, door een schadeloosstelling uit te keren.

VvE doet in de hoofdzaak een beroep op de waarborg op de grond dat Chassé c.s. de veroordeling door arbiters niet is nagekomen.

6.4. Tussen Woningborg en Chassé c.s. is niet in geschil dat indien en voor zover Woningborg VvE schadeloos heeft gesteld of schadeloos moet stellen uit hoofde van de artikelen 19 en 20 van de GIW-garantie (A1992), Chassé c.s. op grond van artikel 22 van de GIW-garantie (A1992) alle aangewende dan wel uitgekeerde bedragen aan Woningborg moet betalen.

Woningborg doet in de vrijwaringszaak een beroep op terugbetaling door Chassé c.s. van hetgeen Woningborg reeds heeft betaald aan VvE en op vrijwaring ter zake van hetgeen waartoe zij eventueel nog jegens VvE wordt veroordeeld in de hoofdzaak.

en voorts in de hoofdzaak

6.5. Als meest verstrekkende verweer voert Woningborg aan dat VvE niet in haar vordering kan worden ontvangen, omdat VvE voor het aanhangig maken van de onderhavige procedure geen machtiging van de vergadering van eigenaars heeft.

6.6. VvE, vertegenwoordigd door haar bestuur, heeft een vordering in rechte ingesteld tegen Woningborg. Artikel 5:126 lid 1 BW bepaalt dat de vereniging van eigenaars binnen de grenzen van haar bevoegdheid de gezamenlijke appartementseigenaren in en buiten rechte kan vertegenwoordigen. De grenzen van de bevoegdheid van een vereniging van eigenaars blijken hoofdzakelijk uit de statuten en het reglement.

Uit de wettelijke regeling volgt voorts dat het bestuur van een vereniging van eigenaars slechts die bevoegdheden heeft die hem door wet of statuten zijn toebedeeld.

Wat in deze procedure precies de grenzen van de bevoegdheid zijn van VvE respectievelijk haar bestuur, kan de rechtbank niet zelf vaststellen, omdat geen van partijen de splitsingsakte of andere op dit punt relevante stukken heeft overgelegd.

Partijen zijn het er echter over eens dat (het bestuur van) VvE een machtiging van de vergadering van eigenaars nodig heeft om de onderhavige rechtsvordering tegen Woningborg in te stellen.

6.7. Ter comparitie heeft VvE aangeboden om bewijs van het (reeds) bestaan van zodanige machtiging over te leggen, en zij is in de gelegenheid gesteld dit bij akte te doen.

Bij akte uitlaten na comparitie heeft VvE geen reeds eerder afgegeven machtiging overgelegd, maar wel (onder meer):

i) de uitnodiging voor een vergadering van 24 oktober 2016 met een uitdrukkelijk en toegelicht verzoek aan de individuele leden van de vereniging om het bestuur te machtigen als hiervoor bedoeld en om de reeds ingestelde vordering te bekrachtigen, waartoe een blanco volmacht was bijgevoegd,

ii) het verslag van de vergadering waaruit blijkt dat ter vergadering het quorum is vastgesteld, dat het besluit tot machtiging en bekrachtiging is voorgelegd, dat het besluit tot machtiging is aangenomen met 183 stemmen voor, twee ongeldige stemmen en nul stemmen tegen van de in totaal 226 stemmen, en

iii) een groot aantal volmachten strekkend tot zowel het machtigen als het bekrachtigen in vorenbedoelde zin.

In onderling verband bezien stellen deze stukken buiten twijfel dat een eventueel eerder overschrijden van bevoegdheidsgrenzen door (het bestuur van) VvE ten tijde van het instellen van de onderhavige vordering is gerepareerd doordat de vergadering van eigenaars deze handelwijze achteraf heeft bekrachtigd en (het bestuur van) VvE alsnog heeft gemachtigd.

6.8. Woningborg betwist echter de geldigheid van dit procesbesluit, op de formele grond dat niet blijkt dat de notulen van de vergadering zijn vastgesteld en door de voorzitter ondertekend. Dit verweer wordt als onvoldoende gemotiveerd en relevant verworpen. Ten eerste heeft Woningborg artikel 40 van het model splitsingsreglement 1992 waarop zij zich beroept niet overgelegd en evenmin verduidelijkt waarom dit zou gelden. Hierdoor kan de rechtbank de inhoud en toepasselijkheid daarvan niet toetsen. Ten tweede acht de rechtbank het onder de omstandigheden van dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar dat Woningborg VvE zou kunnen laten ‘struikelen’ over het ontbreken van een formele vaststelling van de notulen en een handtekening van de voorzitter. VvE zoekt immers reeds jarenlang met Woningborg een oplossing voor de door Woningborg erkende lekkageproblematiek. Daartoe zijn zij in goed onderling overleg betrokken geweest bij langdurige bemiddelingspogingen, een arbitrale procedure en onderzoek door verschillende deskundigen. VvE heeft naar aanleiding van het ontvankelijkheidsverweer van Woningborg een vergadering uitgeschreven, volmachten doen rondgaan en ruimschoots voldoende stemmen verzameld en afdoende bewijs van de daaruit blijkende wil tot machtiging en bekrachtiging van de leden van VvE overgelegd. De rechtbank betwijfelt gelet op de in deze volmachten geuite wil ook niet dat VvE in staat zou zijn om alsnog voor vastgestelde en ondertekende vergadernotulen te zorgen, dan wel dit gebrek te helen. Onder deze omstandigheden heeft Woningborg geen rechtens te respecteren belang bij dit verweer.

6.9. Op grond van dezelfde omstandigheden verwerpt de rechtbank het verweer dat het in strijd met de goede procesorde is om in dit stadium van de procedure alsnog met een (herstel)procesbesluit te komen.

Weliswaar is door VvE eerder in de procedure gesuggereerd dat er al een geldig procesbesluit bestond, en had VvE naar aanleiding van het verweer van Woningborg eerder voor overlegging van stukken als in r.o. 6.7 bedoeld kunnen zorgen, dit alles neemt niet weg dat Woningborg in wezen al jarenlang gehoor geeft aan de lekkageklachten van VvE en het zoeken naar een oplossing ook heeft gefaciliteerd, zodat het geen recht zou doen aan de zaak om dit processuele belang van Woningborg zwaarder te laten wegen dan het materiële belang van VvE.

6.10. De rechtbank verwerpt ook het verweer van Woningborg dat het ontbreken van de statutair vereiste procesmachtiging niet meer achteraf kan worden hersteld nu Woningborg zich reeds voor het herstel heeft beroepen op het ontbreken daarvan. Het beroep op

art. 3:69 BW in verbinding met artikel 3:79 BW faalt. Het instellen van een rechtsvordering tegen Woningborg door (het bestuur van) VvE is geen vermogensrechtelijke (eenzijdige of meerzijdige) rechtshandeling in naam van een ander krachtens volmacht als waarop artikel 3:69 BW ziet, en deze bepaling behoort daarop evenmin naar analogie te worden toegepast, reeds omdat Woningborg niet valt te beschouwen als ‘wederpartij’ in de zin van artikel 3:69 BW. Het gaat hier om herstel van gebreken in de besluitvorming binnen VvE. Vgl. Gerechtshof Den Haag 14 juni 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:1623.

6.11. De conclusie is dat VvE ontvankelijk is in haar vordering.

6.12. Tussen VvE en Woningborg staat vast dat uit het rapport van deskundige [deskundige 2] van 16 oktober 2014 blijkt dat Chassé c.s. de veroordeling door arbiters nog niet deugdelijk is nagekomen.

Zij zijn het er ook over eens dat Woningborg op grond van artikel 19.1.1 in verbinding met artikel 20.1.1 van de GIW-garantie (A1992) gehouden is om VvE schadeloos te stellen voor de door haar als gevolg van deze tekortkoming van Chassé c.s. geleden schade. Woningborg heeft ervoor gekozen om een schadeloosstelling in geld uit te keren en - onder uitkering van een hoger bedrag ter zake van staartkosten - een bedrag overgemaakt aan VvE van € 30.613.

Tussen partijen is in geschil of Woningborg hiermee van haar verplichtingen uit hoofde van de GIW-garantie (A1992) is gekweten.

6.13. Woningborg betoogt dat zij niet meer aan VvE hoeft te betalen, dan het door [deskundige 2] in zijn rapport van 16 oktober 2014 begrote bedrag voor herstelwerkzaamheden inclusief BTW en staartkosten. Dit betreft herstel van de tien punten waar [deskundige 2] nog lekkage heeft geconstateerd c.q. aannemelijk heeft geacht. VvE heeft uitgebreid inbreng gehad bij de verschillende plaatsbezoeken en onderzoeken van [deskundige 2] en bij het aanwijzen van resterende lekkageplaatsen. Zij is derhalve in sterke mate gebonden aan deze bevindingen, zo betoogt Woningborg.

6.14. Volgens VvE kan de kostenraming van [deskundige 2] niet als maatgevend worden beschouwd, omdat deze onvolledig is en niet onderbouwd. De raming is te laag om herstel conform de veroordeling te kunnen bewerkstelligen. VvE verwijst naar een brief van Chassé van 2 februari 2012 aan Woningborg, waaruit blijkt dat Woningborg de herstelkosten heeft begroot op een miljoen euro (zie onder 3.9 hierboven), en naar de op haar verzoek opgemaakte offerte van Aannemersbedrijf Rasenberg Terheijden (hierna: Rasenberg) van 14 april 2015, die de kosten van herstel voorlopig heeft begroot op in ieder geval € 462.500,00 (productie 8 bij dagvaarding).

6.15. De rechtbank overweegt als volgt. Vooropgesteld wordt dat wanneer partijen zijn verschenen in de procedure van het voorlopig deskundigenbericht, zoals hier op 1 oktober 2013 en 1 april 2014 het geval was, het voorlopig deskundigenbericht dezelfde bewijskracht heeft als een deskundigenbericht dat is uitgebracht in een bodemprocedure (art. 207 lid 1 Rv). Een procespartij dient dus met zwaarwegende argumenten te komen als hij de rechter ervan wil weerhouden het voorlopig deskundigenbericht te volgen (vgl. HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB5172).

Hieruit volgt dat indien uit het deskundigenbericht volgt dat tegen de door [deskundige 2] begrote kosten het lekkageprobleem geheel kan worden verholpen, partijen daaraan in beginsel zijn gebonden. Blijkt echter uit het deskundigenbericht dat meer of andere dan de begrote kosten niet zijn uit te sluiten, dan zijn partijen ook aan die conclusie in beginsel gebonden. Een en ander leidt uitzondering indien blijkt van zwaarwegende redenen om de deskundige niet in zijn bevindingen en conclusies te volgen. In de hoofdzaak is niet gesteld of gebleken dat van zodanige zwaarwegende redenen sprake is. De rechtbank volgt de deskundige om die reden in zijn bevindingen en maakt deze tot de hare.

6.16. [deskundige 2] antwoordt naar aanleiding van vraag 3 (zie 3.10 hierboven):

“Nee, voor de deskundige is het niet mogelijk om alle concrete herstelmaatregelen exact aan te geven om volledig aan voormeld vonnis te voldoen. Wel is door de deskundige aan te geven welke herstelmaatregelen minimaal moeten worden uitgevoerd om de lekkages als opgesomd onder antwoord 1 te verhelpen.”

Reeds hieruit blijkt dat het verhelpen van de door de deskundige opgesomde tien lekkagepunten niet met zekerheid afdoende is om volledig aan het vonnis te voldoen.

6.17. Daarbij komt nog dat [deskundige 2] op vraag 5 (“Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”) antwoordt dat het dak op meerdere plaatsen niet optimaal is gedetailleerd, dat lekkage onder reguliere omstandigheden zou kunnen optreden en dat naar zijn oordeel alle diagonale (kil)aansluitingen in het parkeergaragedak op gelijke wijze moeten worden aangepast en dat de afvoervoorzieningen voor hemelwater van het dak van de parkeergarage ter plaatse van de opgaande gevels van de toren (de verholen goten) onvoldoende lijkt (maar dat de VvE over een en ander tegenover hem niet heeft geklaagd).

Blijkbaar heeft de deskundige gemeend de rechtbank erop te moeten wijzen, in het kader van de vraag of door Chassé c.s. aan het arbitrale vonnis is voldaan, dat er bepaalde onderdelen van het parkeergaragedak zijn die naar zijn deskundig oordeel tot lekkage kunnen leiden en/of ogenschijnlijk niet aan de garantienormen voldoen. Hij lijkt hierbij - ten dele - aan te sluiten op het in de arbitrale procedure gevoerde debat over de kilgoten en verholen goten. Gelet op hetgeen hierover in r.o. 6.2 is overwogen heeft dit aspect in de onderhavige procedure geen zelfstandig belang (meer). Deze goten staan niet specifiek ter discussie, omdat meer in het algemeen het verhelpen van de lekkage centraal staat. De goten kunnen echter weer aan de orde komen indien het verhelpen van de lekkage zonder aanpassing van de goten niet mogelijk blijkt. [deskundige 2] heeft het nemen van maatregelen ter zake van deze aspecten nog niet meegenomen in zijn kostenraming.

Of ter zake van de door de deskundige eigener beweging gesignaleerde punten nog verdere herstelwerkzaamheden noodzakelijk zijn, kan de rechtbank op dit moment niet met zekerheid vaststellen, maar ook niet uitsluiten. De deskundige concludeert niet dat de in zijn ogen niet optimale detaillering van het dak concreet tot lekkage leidt of heeft geleid. De deskundige verbindt die conclusie ook niet aan zijn mening over de diagonale aansluitingen of over de ogenschijnlijk onvoldoende capaciteit van de verholen goten.

Bij die stand van zaken komt in de onderhavige procedure aan deze bevindingen van de deskundige geen verdergaande betekenis toe dan dat de lekkage van het parkeergaragedek hiermee mogelijk verband houdt, en dat aanpassing mogelijk noodzakelijk is, maar vast staat dit nog niet.

Voor zover VvE en/of Woningborg van een verdergaande of beperkter uitleg van het oordeel van de deskundige op dit punt uitgaan, gaat de rechtbank daaraan voorbij.

6.18. Het voorgaande brengt mee dat Woningborg door de betaling van € 30.613 nog niet is gekweten van haar verplichtingen jegens VvE. De vordering van VvE zal worden toegewezen als in het dictum vermeld. Rente en kosten zullen, als verder onbestreden, worden toegewezen als het dictum vermeld.

6.19. Woningborg zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van VvE worden begroot op:

- dagvaarding € 77,84

- griffierecht € 613,00

- salaris advocaat € 1.130,00 (2,5 punten × tarief € 452,00)

Totaal € 1.820,84.

De kosten van het incident tot vrijwaring blijven voor rekening van Woningborg.

en voorts in de vrijwaringszaak

6.20. Woningborg stelt dat Chassé c.s. gehouden is haar te vrijwaren met betrekking tot de vordering van VvE tegen Woningborg in de hoofdzaak, en haar moet betalen wat Woningborg inmiddels aan VvE heeft voldaan (€ 30.613), met rente.

Woningborg doet primair een beroep op artikel 22 van de GIW-garantie (A1992). Op grond van dit artikel is Chassé c.s. verplicht om op eerste aanschrijving van de waarborgende instantie aan haar te betalen alle ingevolge artikel 19 en 20 GIW-garantie ten behoeve van VvE aangewende of uitgekeerde bedragen.

Subsidiair doet Woningborg een beroep op artikel 7:962 BW en meer subsidiair op (artikel 19 van de algemene voorwaarden die van toepassing zijn op) het Reglement van Inschrijving versie 2007.

6.21. Chassé c.s. erkent dat de GIW-garantie (A1992) tussen partijen geldt. Zij betoogt echter (primair) dat niet aan de vereisten voor toepassing van artikel 22 van de GIW-garantie (A1992) is voldaan. Zij stelt dat geen sprake is van betaling “ingevolge de in 19 en 20 verstrekte waarborgen” als bedoeld in artikel 22 van de GIW-garantie (A1992). Chassé c.s. stelt in dit verband dat VvE te lang na het eerste verzoek tot herstel heeft gewacht met het aanhangig maken van de arbitrage tegen Chassé c.s., met als gevolg dat de aanspraak van VvE tegen Woningborg onder de GIW-garantie gelet op het bepaalde in artikel 19 lid 6 van de GIW-garantie (A1992) al was vervallen toen VvE daarop een beroep deed. De betaling is daarom onverschuldigd gedaan en niet op grond van artikel 19 of 20 van de GIW-garantie (A1992), aldus Chassé c.s.

6.22. Dit verweer wordt verworpen. Chassé c.s. beroept zich op het verstreken zijn van een contractuele vervaltermijn in de relatie tussen VvE en Woningborg, op de grond dat Woningborg zich met succes op het standpunt had kunnen stellen dat VvE te lang heeft gewacht met het instellen van een arbitrage tegen Chassé c.s.

In het midden kan blijven of bij het instellen van de arbitrage tegen Chassé c.s. enige termijn is verstreken en of Woningborg zich daarop had kunnen beroepen. Onder de omstandigheden van dit geval is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als Chassé c.s. zich op het eventuele verstreken zijn van deze contractuele vervaltermijn zou mogen beroepen. Chassé c.s. is naar uit de stukken blijkt bij herhaling aangesproken tot het herstel van gebreken, en heeft in dat verband meegewerkt aan jarenlange bemiddeling door Woningborg. Vervolgens is Chassé c.s. als gedaagde betrokken geweest bij een langdurige arbitrage, waarin zij blijkens overweging 33 van het arbitrale vonnis niet heeft betwist dat het arbitrageverzoek tijdig is ingediend. Arbiters hebben Chassé c.s. veroordeeld tot herstel en daaraan heeft Chassé c.s. ook gevolg gegeven. Tot slot is nog een voorlopig deskundigenonderzoek gevolgd en ook daaraan heeft Chassé c.s. meegewerkt. Als Chassé c.s. zelf niet dit verweer voert in de arbitrageprocedure, blijft meewerken aan het voeren van die procedure en gevolg geeft aan het vonnis, kan zij zich niet ten nadele van Woningborg beroepen op het verstreken zijn van een contractuele vervaltermijn in Woningborgs relatie tot VvE.

6.23. Chassé c.s. betoogt (subsidiair) dat zij aan de veroordeling in de arbitrageprocedure heeft voldaan. Zij heeft daartoe capaciteit van de hemelwaterafvoeren verhoogd door het bijplaatsen van extra afvoeren en de verholen goten hersteld. Zij bestrijdt het oordeel van de deskundige dat het parkeergaragedak nog lekt. Chassé c.s. stelt voorts dat het deskundigenrapport de toets der kritiek om verschillende redenen niet kan doorstaan.

6.24. De rechtbank stelt ook in deze vrijwaringszaak voorop dat wanneer partijen zijn verschenen in de procedure van het voorlopig deskundigenbericht, zoals hier het geval was, het voorlopig deskundigenbericht dezelfde bewijskracht heeft als een deskundigenbericht dat is uitgebracht in een bodemprocedure (art. 207 lid 1 Rv). Een procespartij dient dus met zwaarwegende argumenten te komen als hij de rechter ervan wil weerhouden het voorlopig deskundigenbericht te volgen (vgl. HR 19 oktober 2007, ECLI:NL:HR:2007:BB5172).

6.25. Het antwoord van [deskundige 2] op de vraag van de arbiters of Chassé c.s. volledig aan het arbitrale vonnis heeft voldaan is:

“Nee, naar de mening van de deskundige heeft Chassé c.s. niet volledig aan voormeld vonnis en daarmee aan de toepasselijke GIW garantienormen voldaan (...) Naar de mening van de deskundige is technisch voldoende aantoonbaar dat het parkeergaragedak op verschillende plaatsen nog onvoldoende waterkerend is en hiermee niet voldoet aan het vonnis van GIW. De deskundige is overtuigd van het feit dat er nog steeds lekkages optreden op de genoemde plaatsen als door de VVE getoond. (...) De deskundige acht nader onderzoek in het kader van de vraagbeantwoording op dit moment niet noodzakelijk omdat voor de deskundige de situatie met betrekking tot de lekkages voldoende aannemelijk is komen vast te staan.”

Het parkeergaragedak lekt dus volgens de deskundige nog steeds, ondanks het bijplaatsen van extra afvoeren door Chassé c.s. Dat de deskundige geen actuele lekkage heeft kunnen waarnemen omdat zijn onderzoek is verricht bij droog weer, is blijkens het deskundigenrapport door de deskundige meegewogen en voor hem geen reden geweest tot een andere conclusie te komen. De rechtbank neemt het oordeel van de deskundige over het nog immer lekken van het parkeergaragedak over en maakt dit tot het hare.

6.26. De betwisting van Chassé c.s. van een aantal van de door de deskundige opgesomde lekkages en haar stelling dat de lekkages worden veroorzaakt door achterstallig onderhoud, worden als niet voldoende onderbouwd en relevant gepasseerd. De stelling dat het oordeel van [deskundige 2] over de onvoldoende afvoercapaciteit van de goten niet is gegrond op onderzoek naar deze capaciteit kan evenmin tot een ander oordeel leiden over het nog (voort)bestaan van de lekkage van het dak. Indien - zoals de deskundige heeft geconstateerd - het parkeergaragedak nog lekt, ook na de werkzaamheden aan de goten, maakt voor dat oordeel niet uit hoe groot de afvoercapaciteit van die goten is.

6.27. Chassé c.s. bekritiseert het deskundigenbericht van [deskundige 2] op de grond dat dit suggereert dat “(minimaal) alle diagonaal (kil)aansluitingen in het parkeergaragedak op gelijke wijze moeten worden aangepast” en “beperkte hemelwaterafvoervoorzieningen van het dak van de parkeergarage” moeten worden aangepast, terwijl het arbitrale vonnis daarvoor geen grondslag biedt zodat dit een nieuwe klacht behelst die niet langer onder de GIW-garantie kan worden gebracht. Ook inhoudelijk acht Chassé c.s.

bedoelde “nieuwe” signaleringen van [deskundige 2] op dit punt onjuist en onvoldoende onderbouwd.

6.28. Dit verweer berust op een verkeerde lezing van het deskundigenbericht. Het is op grond van het arbitraal vonnis aan Chassé c.s. om ervoor te zorgen dat het parkeergaragedak niet langer lekt. Zoals ook in de hoofdzaak in r.o. 6.16 en 6.17 is overwogen, welk oordeel hier wordt overgenomen, heeft de deskundige gemotiveerd geoordeeld dat en op welke plaatsen het parkeergaragedak (in ieder geval) nog lekt en dat (dus) niet aan de veroordeling door arbiters is voldaan. Op de vraag of - samengevat - verder nog iets van belang was, heeft hij - kennelijk aansluiting zoekend bij de niet langer zelfstandig van belang zijnde discussie over de uitvoering van de kil- en verholen goten (zie r.o. 6.2) - gerapporteerd dat nog andere onderdelen van het parkeergaragedak naar zijn deskundig oordeel tot lekkage kunnen leiden en/of ogenschijnlijk niet aan de garantienormen voldoen. Ook in de onderhavige vrijwaringsprocedure komt aan deze bevindingen van de deskundige geen verdergaande betekenis toe dan dat de lekkage van het parkeergaragedek hiermee mogelijk verband houdt, maar dat dit nog niet vast staat. Voor zover Woningborg en/of Chassé c.s. van een verdergaande of beperkter uitleg van het oordeel van de deskundige op dit punt uitgaan, gaat de rechtbank daaraan voorbij. Anders dan Chassé c.s. aanvoert, is [deskundige 2] hiermee niet buiten zijn opdracht getreden. De deskundige heeft immers slechts de hem uitdrukkelijk door de rechtbank gestelde vraag beantwoord.

6.29. Dat arbiters aan [deskundige 2] een juridisch oordeel hebben gevraagd, zoals Chassé c.s. nog heeft aangevoerd, is niet gebleken. Anders dan Chassé c.s. heeft betoogd is aan [deskundige 2] niet verzocht om vast te stellen waartoe Chassé c.s. door de arbiters is veroordeeld, maar heeft de rechtbank Breda de vraagpunten zo geformuleerd dat deze een louter technisch inhoudelijke beoordeling vergen, zoals ook uitdrukkelijk is overwogen in haar beslissing van 17 september 2012.

6.30. [deskundige 2] heeft aangegeven welke herstelmaatregelen minimaal moeten worden uitgevoerd om de door hem opgesomde lekkages te verhelpen en dat daarmee een bedrag van € 23.000 exclusief BTW en staartkosten gemoeid zal zijn. Woningborg heeft in totaal € 30.613 aan VvE betaald, welk bedrag is gebaseerd op dit oordeel van [deskundige 2] onder een correctie van een rekenfout ter zake van staartkosten. De rechtbank neemt deze kostenraming door de deskundige en ook de onbestreden correctie over, en concludeert dat deze betaling door Woningborg is gedaan ingevolge de in de artikelen 19 en 20 verstrekte waarborgen als bedoeld in artikel 22 van de GIW-garantie (A1992). Daaruit volgt dat Chassé c.s. gehouden is dit bedrag, met de overigens onbestreden rente, aan Woningborg te betalen zoals gevorderd onder 2. Deze vordering zal worden toegewezen.

6.31. Of hogere herstelkosten noodzakelijk zullen zijn om de lekkage van het parkeergaragedak te verhelpen, is gelet op de bevindingen van de deskundige niet zeker maar kan evenmin worden uitgesloten. Het bedrag waartoe Woningborg op grond van haar waarborgverplichting uiteindelijk na het doorlopen van de schadestaatprocedure zal moeten voldoen, dient Chassé c.s. op grond van artikel 22 van de GIW-garantie (A1992) aan Woningborg te betalen. Ook de vordering onder 1 is derhalve toewijsbaar.

6.32. Rente zal, als verder onbestreden, worden toegewezen als in het dictum vermeld.

6.33. Woningborg heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Voldaan dient te worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal toewijzen.

6.34. Chassé c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Woningborg worden begroot op:

- dagvaarding € 94,19

- griffierecht € 1.909,00

- salaris advocaat € 1.130,00 (2,5 punt × tarief € 452,00)

Totaal € 3.133,19.

De kosten van het incident tot voeging blijven voor rekening van Woningborg.

De rechtbank

in de hoofdzaak met nummer 15-723

7.1. veroordeelt Woningborg om aan VvE te betalen de kosten van het herstel van de parkeergarage, met inachtneming van het dictum van het arbitrale vonnis nummer 15016 van het Arbitrage Instituut GIW van 16 april 2010, voor zover deze kosten het reeds betaalde bedrag van € 30.613 te boven gaan, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

7.2. veroordeelt Woningborg in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.820,84, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.3. veroordeelt Woningborg in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Woningborg niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

7.4. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.5. wijst het meer of anders gevorderde af,

in de vrijwaringszaak met nummer 15-1140

7.6. veroordeelt Chassé c.s. hoofdelijk om aan Woningborg al datgene te betalen waartoe Woningborg in de hoofdzaak jegens VvE mocht worden veroordeeld, inclusief de kostenveroordeling,

7.7. veroordeelt Chassé c.s. hoofdelijk om aan Woningborg te betalen een bedrag van € 31.694,13, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119a BW over € 30.613 met ingang van 24 juli 2015 tot de dag van volledige betaling,

7.8. veroordeelt Chassé c.s. in de proceskosten, aan de zijde van Woningborg tot op heden begroot op € 3.133,19, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

7.9. veroordeelt Chassé c.s. in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Chassé c.s. niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

7.10. verklaart dit vonnis in deze zaak tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

7.11. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan en in het openbaar uitgesproken op 12 april 2017.

615/1885

De hemelwaterafvoeren en verholen goten voldoen niet aan de ingevolge garantienorm 15.1 gestelde eisen in de zin dat de toegepaste materialen niet deugdelijk zijn voor het doel waarvoor ze zijn bestemd en evenmin deugdelijk zijn verwerkt.

De hemelwaterafvoeren en verholen goten voldoen niet aan de eisen die in het Bouwbesluit 1992, artikel 29 ten aanzien van de afvoer van hemelwater worden gesteld.

Hersteladvies

Geadviseerd wordt om de hemelwaterafvoeren van toren 1 tot en met 4 te vervangen. Geadviseerd wordt om alle verholen goten van toren 1 tot en met 5, alsmede de kilgoten van de parkeergarage t[e] vervangen. Dimensies en detailleringen van de nieuwe hemelwaterafvoeren conform de NTR 3216.

Met betrekking tot de daklekkages wordt geadviseerd om de verbindingen van de dakplaten onderling te herstellen waar deze zijn uitgescheurd. Tevens wordt geadviseerd om de dakplaten met een te geringe overlap (minder dan een volledige golf) of met een te geringe oplegging op de kilgoten (minder dan 80mm) te vervangen. Tenslotte wordt geadviseerd om de golfplaten ter plaatse van de overlappen te bevestigen aan de onderconstructie.”

Ten aanzien van de wijze van herstel hebben arbiters in alinea 88 van het arbitraal vonnis overwogen:

“De externe deskundige heeft in zijn deskundigenbericht een hersteladvies gegeven. Arbiters achten dit advies in overeenstemming met de garantienormen maar wijzen partijen erop dat het de verantwoordelijkheid van Chassé is om al het nodige te doen zodat wordt voldaan aan het gestelde in het dictum van het vonnis.”

Het dictum van het arbitrale vonnis, aangaande klacht 1 van VvE over het dak van de parkeergarage, luidt:

“veroordelen verweersters [Chassé c.s., rb.] ten aanzien van klacht 1 tot het verrichten van zodanige werkzaamheden dat alsnog wordt voldaan aan de garantienormen, alsmede tot het verrichten van alle hieruit voortvloeiende noodzakelijke werkzaamheden, met dien verstande dat indien één van de verweersters aan deze veroordeling voldoet de ander daardoor zal zijn gekweten. Deze werkzaamheden dienen, voor zover deze inmiddels niet al naar behoren zijn uitgevoerd, zo spoedig mogelijk doch uiterlijk binnen zes (6) maanden na dagtekening van dit vonnis te zijn uitgevoerd, zulks op verbeurte van een dwangsom van € 250,00 per dag dat Chassé is gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, tot een maximum van € 15.000,00”.

3.7. Stichting Garantie Instituut Woningbouw is per 1 januari 2010 opgehouden te bestaan. Woningborg heeft alle waarborgverplichtingen onder afgegeven GIW-garanties van Stichting Garantie Instituut Woningbouw overgenomen onder algemene titel, met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2007.

3.8. VvE heeft, stellende dat Chassé c.s. niet althans niet naar behoren heeft voldaan aan de veroordeling door arbiters, Woningborg aangesproken tot nakoming van artikel 19 van de GIW-garantie en dus tot het schadeloos stellen - in geld of in natura - van VvE.

3.9. Bij brief van 2 februari 2012 heeft Chassé aan Woningborg - voor zover relevant - het volgende geschreven:

“U hebt ons bericht dat de VvE een beroep heeft gedaan op de waarborg omdat zij meent dat niet is voldaan aan de veroordeling zoals die blijkt uit het vonnis van het Garantie Instituut Woningbouw van 16 april 2010. Woningborg is - in ieder geval vooralsnog - van oordeel dat zij dit beroep zou moeten honoreren. De kosten in verband hiermee zijn vooralsnog begroot op ruim EUR 1 miljoen.”

3.10. Omdat zich tussen Woningborg en Chassé c.s. een discussie ontspon over de vraag of Chassé c.s. reeds had voldaan aan de veroordeling, heeft Woningborg in 2012 aan (toen nog) de rechtbank Breda verzocht een voorlopig deskundigenonderzoek te bevelen, welk verzoek is toegewezen. In die procedure waren onder meer VvE en Chassé c.s. als verweersters betrokken. De volgende vragen zijn - voor zover relevant - ter beantwoording aan de deskundige voorgelegd:

“1. Heeft Chassé c.s. volledig aan voormeld vonnis en daarmee aan de toepasselijke GIW garantienorm voldaan?

2. Indien nee, op welke onderdelen is nog niet aan voormeld vonnis en daarmee niet aan de toepasselijke GIW garantienorm voldaan?

3. Kunt u aangeven welke concrete herstelmaatregelen er exact nodig zijn om alsnog volledig aan voormeld vonnis en daarmee aan de toepasselijke GIW garantienormen te voldoen?

4. Welke kosten zijn er aan de (resterende) herstelwerkzaamheden verbonden?

5. Zijn er nog andere punten die u naar voren wilt brengen waarvan de rechter volgens u kennis dient te nemen bij de verdere beoordeling?”

3.11. Op 3 mei 2013 is de heer Ir. [deskundige 2] van het Bureau Bouwpathologie (hierna: [deskundige 2] ) tot deskundige benoemd door (inmiddels) de rechtbank Zeeland-West-Brabant.

In het kader van het onderzoek van [deskundige 2] is de parkeergarage meermalen bezichtigd, in aanwezigheid van vertegenwoordigers van VvE, Woningborg en Chassé.

3.12. In zijn rapport van 16 oktober 2014 heeft [deskundige 2] gerapporteerd - samengevat - dat Chassé c.s. niet volledig aan het arbitraal vonnis heeft voldaan, omdat het parkeergaragedak op verschillende plaatsen nog onvoldoende waterkerend is en naar zijn overtuiging nog steeds lekkages optreden op tien door VvE getoonde en door hem beschreven plaatsen. [deskundige 2] heeft ook gerapporteerd dat hij niet, zoals hem door de rechtbank was verzocht, kan concretiseren welke herstelmaatregelen exact nodig zijn om volledig aan het arbitraal vonnis te voldoen. Wel zegt hij te kunnen aangegeven welke herstelmaatregelen minimaal moeten worden uitgevoerd om de door hem opgesomde lekkages te verhelpen en dat daarmee een bedrag van € 23.000 exclusief BTW en staartkosten gemoeid zal zijn.

In zijn antwoord op de vraag of hij nog andere punten voor de rechtbank relevant acht heeft [deskundige 2] aangegeven dat het dak zijns inziens op meerdere plaatsen niet optimaal is gedetailleerd, dat lekkage onder reguliere omstandigheden zou kunnen optreden en dat zijns inziens alle diagonale (kil)aansluitingen in het parkeergaragedak op gelijke wijze moeten worden aangepast. Ook merkt hij op dat de hemelwaterafvoervoorzieningen van het parkeergaragedak ter plaatse van de opgaande gevels van de toren, de verholen goten, voor wat betreft de afvoercapaciteit onvoldoende lijken, zoals vermeld in het arbitrale vonnis op bladzijde 10. Voorts vermeldt [deskundige 2] dat VVE hem ter zake niet heeft gemeld dat het hemelwater onvoldoende kan wegstromen, dus niet op een gebrek heeft gewezen.

3.13. Woningborg heeft inmiddels ter nakoming van haar verbintenis onder de GIW-garantie op 20 mei 2015 een bedrag van € 30.613 aan VvE betaald, welk bedrag VvE heeft ontvangen onder protest in die zin dat zij weerspreekt dat Woningborg hierdoor volledig haar verbintenis is nagekomen.

3.14. Bij brief van 10 juli 2015 heeft Woningborg Chassé c.s. aansprakelijk gesteld voor alle waarborgkosten die zij moet maken in het kader van de nakoming van het arbitrale vonnis. Daarbij heeft Woningborg Chassé c.s. gesommeerd tot betaling van voornoemd bedrag van € 30.613 en aanspraak gemaakt op de wettelijke rente daarover vanaf 24 juli 2015.