ECLI:NL:RBROT:2018:8982

RECHTBANK ROTTERDAM

Team Bestuursrecht 2

zaaknummer: ROT 18/1342

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 5 november 2018 in de zaak tussen

[Naam], te [Plaats], eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente Rotterdam, verweerder,

gemachtigde: mr. B.J. Klein.

Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 15 februari 2017, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 247.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 22 januari 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft aanvullende stukken overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2018. Eiseres is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Voor verweerder is ook verschenen L.M. van Asperen, taxateur. Het onderzoek ter zitting is geschorst met het verzoek aan verweerder om een reactie op de ingebrekestelling en het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316.

Bij brief van 20 september 2018 heeft verweerder gereageerd. Nadat de rechtbank deze brief aan eiseres had doorgezonden heeft eiseres hierop bij brief van 9 oktober 2018 gereageerd.

Bij brief van 16 oktober 2018 heeft de rechtbank het onderzoek vervolgens gesloten.

De rechtbank:

verklaart het beroep gegrond voor zover dat ziet op de aanspraak op de verbeurte van een dwangsom;

bepaalt dat verweerder aan eiseres een dwangsom van € 80,- is verschuldigd;

bepaalt dat verweerder aan eiseres het betaalde griffierecht van € 46,- vergoedt;

verklaart het beroep voor het overige ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. L.A.C. van Nifterick, rechter, in aanwezigheid van

mr. A. Gerde, griffier.

De uitspraak is in het openbaar geschied op 5 november 2018.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).

1. In geschil is of verweerder aannemelijk maakt dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2016 niet te hoog heeft vastgesteld. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld; zij stelt zich op het standpunt dat de waarde € 176.250,- bedraagt. Verweerder stelt zich onder verwijzing naar het hierna te melden taxatierapport op het standpunt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een portiekwoning met lift en een oppervlakte van 84 m² gelegen op de tweede verdieping van appartementencomplex ‘De Havenbaron’, bouwjaar 2005.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport van G.M. Heinen van 11 april 2018 en de daarop gegeven toelichting daarin.

4.1. De vergelijkingsobjecten die in het taxatierapport staan vermeld, zijn bruikbaar bij de waardering. Zij zijn alle gelegen in hetzelfde appartementencomplex waar ook de onroerende zaak gelegen is en zijn op de belangrijkste waarde bepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Drie van de vergelijkingsobjecten (Houtlaan 24B, 26E en 32B) hebben dezelfde vloeroppervlakte van 84 m2 als de onroerende zaak.

Bij de waardebepaling van de onroerende zaak heeft verweerder rekening gehouden met de factoren die eiseres in eerdere bezwaarschriften heeft aangegeven, zoals de specifiek aan de onroerende zaak gerelateerde overlast van de onderliggende parkeergarage en de uitgang van het trappenhuis. Ook heeft verweerder rekening gehouden met de verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die rondom de waardepeildatum zijn verkocht.

Ook als op de verkoopprijs van € 324.500,- van het vergelijkingsobject Houtlaan 12C een bedrag van € 5.000,- in mindering wordt gebracht, zoals ter zitting is besproken, volgt daaruit niet dat de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld of dat het vergelijkingsobject Houtlaan 12C al om die reden niet bruikbaar is.

4.2. Voor zover eiseres betoogt dat verweerder bij de waardering van de onroerende zaak onvoldoende rekening heeft gehouden met het waarde drukkende effect van onderhoud en storingen van de autolift, aanrijdschade aan de autolift, het WTW-systeem, storing aan de verwarming, betonreparaties, ongewenste bezoekers, afsluiting van de Houtlaan in verband met evenementen en het project Zalmhaven, wordt zij hierin niet gevolgd. Dit geldt namelijk ook voor de vergelijkingsobjecten, zodat dit verdisconteerd is in de verkoopprijzen daarvan.

4.3. Verder kan aan het uitzicht, het verhoogde terras van de kantoorpanden aan de Westerstraat, de ’s nachts brandende verlichting van de kantoorpanden aan de Westerstraat en de omgevingsgeluiden niet de waarde drukkende invloed worden toegeschreven die eiseres daaraan toekent, nu dit vooral een subjectieve waardering betreft, waarvan niet kan worden aangenomen dat dit tot uitdrukking zal komen in een te realiseren verkoopprijs. Het audiovisuele materiaal op YouTube waar eiseres in dit verband naar verwijst, maakt dit niet anders, omdat daaruit niet blijkt dat de onroerende zaak, meer dan de vergelijkingsobjecten, aan de hiervoor vermelde factoren blootstaat.

4.4. De omstandigheid dat het taxatierapport pas in beroep is overgelegd, biedt geen grond voor een ander oordeel. Het staat verweerder vrij om in iedere fase van de procedure, dus ook in de beroepsfase, de waardevaststelling anders en grondiger te onderbouwen en de daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten of berekeningen te wijzigen (vergelijk de uitspraak van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 26 oktober 2017, ECLI:NL:GHSHE:2017:4674). Het betoog van eiseres dat het taxatierapport om die reden ondeugdelijk is, slaagt daarom niet.

4.5. De omstandigheid dat de taxateur de onroerende zaak niet in persoon heeft bezocht en dus een zogenaamde bureautaxatie heeft verricht, biedt geen grond voor het oordeel dat bij de waardebepaling van de onroerende zaak niet van het taxatierapport kan worden uitgegaan. Dat de foto’s van de onroerende zaak die in het taxatierapport zijn opgenomen niet actueel zijn, biedt evenmin grond voor het oordeel dat van het taxatierapport bij de waardebepaling van de onroerende zaak niet kan worden uitgegaan, omdat uit het taxatierapport niet blijkt dat die foto’s mede bepalend zijn geweest voor het vaststellen van de waarde van de onroerende zaak.

5. Eiseres betoogt dat zij de juistheid van WOZ-waarde tijdens de bestuurlijke fase niet heeft kunnen controleren omdat verweerder ten onrechte niet op haar verzoek ‘gedetailleerde (gegevens over de) berekeningen dan wel de (interne) regels (al dan niet intern en/of niet publiekelijk toegankelijk) en/of (interne) maatstaven’ heeft verstrekt.

5.1. Uit het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, volgt dat wanneer een door het bestuursorgaan genomen besluit geheel of ten dele het resultaat is van een geautomatiseerd proces (zoals de modelmatige waardebepaling in het kader van de uitvoering van de Wet WOZ) en de belanghebbende de juistheid van de bij dat geautomatiseerde proces gemaakte keuzes en van de daarbij gebruikte gegevens en aannames wil controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, het bestuursorgaan moet zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van die keuzes, aannames en gegevens, omdat zonder die inzichtelijkheid en controleerbaarheid een ongelijkwaardige procespositie van partijen dreigt te ontstaan.

5.2. De waarde van de onroerende zaak is door verweerder vastgesteld op basis van het taxatierapport. De gegevens die in het taxatierapport zijn opgenomen en de daarop gegeven toelichting, maken naar het oordeel van de rechtbank voldoende inzichtelijk en controleerbaar hoe de taxateur tot de in het taxatierapport vastgestelde waarde is gekomen. Gelet hierop acht de rechtbank niet aannemelijk dat verweerder gebruik heeft gemaakt van keuzes, aannames en gegevens die niet controleerbaar zijn. Verweerder was daarom niet gehouden aan eiseres meer of andere gegevens te verstrekken dan door middel van het taxatierapport is gedaan. Dit betoog slaagt niet.

6. Eiseres betoogt dat verweerder ten onrechte geen dwangsombesluit heeft genomen terwijl een dwangsom verschuldigd is nu zij verweerder in gebreke heeft gesteld en verweerder niet tijdig op het bezwaar heeft beslist. Dit betoog slaagt.

6.1. In artikel 30, negende lid, Wet WOZ is bepaald dat op een bezwaarschrift dat niet is ingediend in de laatste zes weken van een kalenderjaar, de in artikel 1, tweede lid, bedoelde gemeenteambtenaar, in afwijking van artikel 7:10, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), uitspraak doet in het kalenderjaar waarin het bezwaarschrift is ontvangen.

Op grond van artikel 4:17, eerste lid, van de Awb verbeurt het bestuursorgaan, indien een beschikking op aanvraag niet tijdig wordt gegeven, aan de aanvrager een dwangsom voor elke dag dat het in gebreke is, doch voor ten hoogste 42 dagen. Het tweede lid bepaalt dat de dwangsom de eerste veertien dagen € 20,- per dag bedraagt, de daaropvolgende veertien dagen € 30,- per dag en de overige dagen € 40,- per dag.