ECLI:NL:RBROT:2020:10691
RECHTBANK ROTTERDAM
zaaknummer: 8672699 \ VV EXPL 20-289
uitspraak: 21 oktober 2020
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de stichting
Stichting Havensteder,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. S.A. den Engelsen te Rotterdam,
tegen
[gedaagde]
,
wonende te [woonplaats gedaagde] ,
gedaagde,
procederend in persoon.
Partijen worden hierna verder aangeduid als “Havensteder” en “ [gedaagde] ”.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.
het exploot van dagvaarding van 4 september 2020, met producties;
de brief van [gedaagde] van 21 september 2020, ter griffie ingediend op 21 september 2020.
1.2. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 23 september 2020. Ter mondelinge behandeling is namens Havensteder verschenen de heer [naam 1] (sociaal begeleider), bijgestaan door mr. S.A. den Engelsen als gemachtigde. [gedaagde] is in persoon verschenen, vergezeld van haar dochter mevrouw [naam 2] . Ter mondelinge behandeling hebben partijen ieder het eigen standpunt (nader) toegelicht. Van het verhandelde ter zitting is aantekening gehouden door de griffier. Na afloop van de mondelinge behandeling zijn partijen met elkaar in overleg getreden om te bezien of (alsnog) een schikking getroffen kon worden. Bij faxbericht van de zijde van Havensteder van 7 oktober 2020 is medegedeeld dat partijen niet met elkaar tot overeenstemming zijn gekomen en is verzocht vonnis te wijzen.
1.3. [gedaagde] heeft bij brief van 7 oktober 2020, ter griffie ontvangen op 9 oktober 2020 gereageerd op het faxbericht van 7 oktober 2020 van de zijde van Havensteder en - in weerwil van hetgeen ter zitting van 23 september 2020 is besproken - nogmaals inhoudelijk verweer gevoerd tegen de vorderingen van Havensteder. Gelet hierop zal de kantonrechter deze brief van [gedaagde] bij de beoordeling van de vorderingen buiten beschouwing laten.
1.4. De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op heden.
2. De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen het volgende vast.
2.1. [gedaagde] huurt van Havensteder de woning gelegen te [adres] (hierna: het gehuurde).
2.2. Het gehuurde is gelegen in de wijk Vreewijk. Havensteder is in deze wijk bezig met een grootschalig project waarbij in totaal aan 1.350 woningen een combinatie van dringende- en renovatiewerkzaamheden wordt uitgevoerd.
2.3. Havensteder heeft bij brief van 17 april 2020 een verbetervoorstel voor het gehuurde aan [gedaagde] gestuurd, met het verzoek om de bijgevoegde akkoordverklaring voor akkoord te tekenen. [gedaagde] heeft een op 24 april 2020 getekende verklaring bij Havensteder ingeleverd, waarbij zij te kennen heeft gegeven niet akkoord te gaan met het verbetervoorstel.
3. De vordering
3.1. Havensteder heeft gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] te veroordelen de in alineanummer 1 (van de dagvaarding) genoemde technische opname/voorinspectie die wordt uitgevoerd voorafgaand aan de in alineanummer 2 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden aan de woning aan de [adres] te gedogen;
II. voor zover [gedaagde] weigert de technische opname te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, [gedaagde] te veroordelen om het gehuurde gelegen aan de [adres] , binnen drie dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder die alineanummer 1 genoemde technische opname/voorinspectie, voor zover dit noodzakelijk is om de technische opname/voorinspectie uit te (laten) voeren;
III. [gedaagde] te veroordelen de in alineanummer 2 van de dagvaarding opgesomde werkzaamheden aan de woning gelegen aan de [adres] te gedogen;
IV. voor zover [gedaagde] weigert de uitvoering van de werkzaamheden genoemd in alineanummer 2 van de dagvaarding te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, [gedaagde] te veroordelen het gehuurde aan [adres] vanaf
15 december 2020 tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder die alineanummer 2 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden, voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
V. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
3.2. Aan haar vorderingen heeft Havensteder (zakelijk weergegeven en voor zover van belang) het volgende ten grondslag gelegd. De door Havensteder geplande werkzaamheden aan het gehuurde bestaan uit zowel dringende werkzaamheden als renovatiewerkzaamheden. In de brochure “Verbetervoorstel Vonder 48, Lede, Groene Zoom & Groene Hilledijk”, waarvan ook een exemplaar aan [gedaagde] is verstrekt, staan de werkzaamheden opgesomd.
3.3. Op grond van artikel 7:220 lid 1 BW dient [gedaagde] haar medewerking te verlenen aan dringende werkzaamheden. De werkzaamheden, die Havensteder wil uitvoeren, kunnen niet zonder nadeel worden uitgesteld. Deze dringende werkzaamheden betreffen het:
a. vervangen van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit Argrexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer;
b. aanbrengen van maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;
c. herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;
d. herstellen van de gevelkozijnen;
e. schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);
f. aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren.
g. vervangen van het dakvenster;
h. herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;
i. vervangen van dakpannen;
j. vervangen van de houten beplating aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;
k. aanbrengen van nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;
l. plaatsen van een nieuwe voordeur in een authentieke uitstraling;
m. vervangen van het glas, de ramen en de ventilatieroosters. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;
n. vervangen van de bestaande dakgoten;
o. controleren en herstellen van lekkages op de daken;
p. herstellen van kapotte bakstenen;
q. herstellen van het voegwerk;
r. controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;
s. nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk het uitbreiden of vervangen daarvan;
t. vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel (als de huidige CV-ketel ouder is dan 7 jaar);
u.
aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;
v. vervangen van de keuken, badkamer en het toilet (afhankelijk van de technische staat).
3.4. Uit artikel 7:220 lid 2 BW volgt daarnaast dat [gedaagde] ook verplicht is haar medewerking te verlenen aan renovatiewerkzaamheden als haar een redelijk voorstel is gedaan. Havensteder wil de volgende renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde laten verrichten:
w. isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuurisolatie);
x. aanbrengen van dubbel glas (HR++);
y. isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);
z. isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);
aa. vervangen/aanbrengen van mechanische ventilatie.
Havensteder heeft aan de huurders een vergoeding van € 1.000,00 en een wisselwoning aangeboden. Daarnaast stelt Havensteder aan haar huurders een beveiligde en verwarmde container beschikbaar, waar de huurders hun spullen in kunnen opslaan voor de duur van de werkzaamheden.
3.5. [gedaagde] dient medewerking te verlenen, omdat Havensteder haar een redelijk voorstel heeft gedaan. De werkzaamheden leiden tot een stijging van het woongenot, omdat de woning energiezuiniger wordt, hetgeen in het belang is van zowel Havensteder als [gedaagde] .
3.6. [gedaagde] heeft tot op heden geweigerd haar akkoord te geven voor de werkzaamheden. Havensteder heeft zich daarom genoodzaakt gezien om [gedaagde] te dagvaarden en de kantonrechter te verzoeken om [gedaagde] te veroordelen haar medewerking aan de onder rechtsoverweging 3.3 en 3.4 vermeld staande werkzaamheden, en de voorbereiding daarvan, te verlenen.
3.7. Havensteder heeft een spoedeisend belang bij de onderhavige procedure. De technische opname moet namelijk uiterlijk op 28 oktober 2020 plaatsvinden en de werkzaamheden moeten aanvangen op 15 december 2020. Bovendien zal Havensteder met extra kosten worden geconfronteerd wanneer de woning van [gedaagde] wordt overgeslagen. De werkzaamheden worden namelijk blok voor blok uitgevoerd, zodat de aannemer efficiënt kan werken. Als de aannemer terug dient te komen voor het gehuurde, zal dit leiden tot extra kosten, omdat de bouwplaats dan opnieuw moet worden ingericht.
4. Het verweer
4.1. [gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling verweer gevoerd tegen de vordering en heeft gesteld slechts akkoord te willen gaan met het uitvoeren van de werkzaamheden, indien er sprake is van een (financiële) tegemoetkoming van Havensteder. [gedaagde] heeft daartoe (zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang) het volgende aangevoerd.
4.2. Ondanks verzoeken van [gedaagde] , welke zes á zeven jaar geleden zijn gedaan, wilde Havensteder niet meewerken aan het plaatsen van dubbel glas in het gehuurde. [gedaagde] heeft daarom, zowel in 2015 als in 2019, op eigen kosten dubbel glas in het gehuurde laten plaatsen. [gedaagde] wil hiervoor een tegemoetkoming van Havensteder van € 1.700,00 (ten aanzien van het in 2015 geplaatste dubbel glas) en € 662,00 (ten aanzien van het in 2019 geplaatste dubbel glas).
4.3. [gedaagde] heeft in 2019, ten behoeve van haar partner, op eigen kosten een traplift laten plaatsen voor een bedrag van € 8.505,84. [gedaagde] maakt geen bezwaar tegen het demonteren van de traplift en het - na uitvoering van de werkzaamheden - opnieuw monteren van de traplift, doch stelt dat de daarmee gemoeide kosten voor rekening van Havensteder dienen te komen. Deze kosten betreffen € 1.075,00 bij het volledig demonteren van de traplift en
€ 430,00 indien slechts het onderste deel van de traplift wordt gedemonteerd.
4.4. In de achtertuin van [gedaagde] staat voorts een door haar partner gebouwde houten schuur, met daaraan vast een overkapping, die tevens aan de achtergevel is bevestigd. Voor de werkzaamheden is het echter noodzakelijk dat er een ruimte van drie meter vanaf de achtergevel wordt vrijgemaakt. [gedaagde] zou graag zien dat de schuur in de originele staat kan blijven staan. Daarnaast wil [gedaagde] dat de door haar aangebrachte luiken voor de ramen mogen blijven hangen. In 2004 is er een procedure gevoerd, waarin is besloten dat [gedaagde] niet verplicht kon worden de luiken te verwijderen.
5.1. Voldoende is gebleken dat Havensteder een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening.
5.2. In dit kort geding dient, mede op basis van hetgeen partijen naar voren hebben gebracht, te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Havensteder in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
5.3. Vooropgesteld wordt dat partijen ter mondelinge behandeling hebben verklaard dat de technische opname/voorinspectie op 18 september 2020 heeft plaatsgevonden. Havensteder heeft in verband daarmee haar vorderingen, voor wat betreft het onder punt I en II van rechtsoverweging 3.1. gevorderde, ingetrokken. Die vorderingen behoeven derhalve thans geen bespreking meer.
5.4. Aan de orde is nu dus nog de vraag of [gedaagde] al dan niet gelegenheid dient te geven voor de uitvoering van de onder rechtsoverweging 3.3. en 3.4. genoemde werkzaamheden en zij het gehuurde daartoe tijdelijk dient te ontruimen en te verlaten. Hieromtrent wordt het volgende overwogen.
5.5. Artikel 7:220 lid 1 BW bepaalt dat indien gedurende de huurtijd dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daartoe gelegenheid moet geven, onverminderd zijn aanspraken op vermindering van de huurprijs, op ontbinding van de huurovereenkomst en op schadevergoeding. Daarnaast is in lid 2 van dat artikel bepaald dat lid 1 van overeenkomstige toepassing is wanneer de verhuurder met voortzetting van de huurovereenkomst wil overgaan tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak waarop die overeenkomst betrekking heeft, en daartoe aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder, redelijk voorstel doet.
5.6. Havensteder heeft gesteld dat de beoogde werkzaamheden deels bestaan uit dringende werkzaamheden en deels uit renovatiewerkzaamheden, waarvoor het tijdelijk en gedeeltelijk ontruimen van het gehuurde noodzakelijk is. Voorgaande is door [gedaagde] niet weersproken, zodat in rechte voorshands van de juistheid daarvan wordt uitgegaan.
5.7. [gedaagde] heeft niet betwist dat de onder rechtsoverweging 3.3. opgesomde werkzaamheden dienen te worden aangemerkt als dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 lid 1 BW. Deze werkzaamheden dient [gedaagde] daarom te gedogen op grond van het laatstgenoemde artikel.
5.8. Ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden wordt het volgende overwogen. De belangen van zowel Havensteder als [gedaagde] in aanmerking nemende kunnen de renovatiewerkzaamheden naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter als redelijk worden aangemerkt. De werkzaamheden kunnen, met name gelet op de aard daarvan, als redelijk worden aangemerkt, nu deze een aanpassing van de woningen inhouden aan de eisen van de huidige tijd. Zo worden de woningen door het verrichten van isolatiewerkzaamheden en het aanbrengen van dubbel glas energiezuiniger gemaakt. Bovendien is het efficiënt dat de renovatiewerkzaamheden gelijktijdig met de dringende werkzaamheden worden verricht.
5.9. Dat [gedaagde] in 2015 en in 2019 op eigen kosten dubbel glas in de woning heeft laten plaatsen, maakt dit oordeel niet anders. Voldoende is gebleken dat Havensteder er belang bij heeft in al haar huurwoningen hetzelfde nieuwe isolatieglas van voldoende (en gelijk) niveau aan te brengen, niet alleen met het oog op het in de toekomst uit te voeren planmatige onderhoud, maar ook in verband met het verkrijgen van het beoogde energielabel B. In dat kader heeft Havensteder ook terecht opgemerkt dat het thans volkomen onbekend is wat de isolatiewaarde van het huidige, door [gedaagde] geplaatste isolatieglas in het gehuurde is en dat [gedaagde] in elk geval niet slechter af zal zijn met het te plaatsen isolatieglas van de nieuwste generatie.
5.10. Door [gedaagde] is voorts niet weersproken dat Havensteder ten aanzien van de renovatiewerkzaamheden een redelijk voorstel aan [gedaagde] heeft gedaan. Dat Havensteder bij haar voorstel tevens in voldoende mate rekening heeft gehouden met de belangen van [gedaagde] volgt uit het feit dat zij, voor de duur van de werkzaamheden, een wisselwoning aanbiedt, een container beschikbaar stelt voor opslag en een onkostenvergoeding verstrekt van € 1.000,00. Het voorgaande leidt dan ook tot de slotsom dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 2 BW ook de onder rechtsoverweging 3.4. opgesomde renovatiewerkzaamheden dient te gedogen.
5.11. [gedaagde] heeft ter mondelinge behandeling gesteld dat zij slechts haar medewerking aan de werkzaamheden wil verlenen indien er sprake is van een tegemoetkoming van Havensteder in verband met door [gedaagde] aangebrachte voorzieningen in het gehuurde. Vooropgesteld wordt dat de omstandigheid dat [gedaagde] zelf voorzieningen in of aan het gehuurde heeft aangebracht - zoals het isolatieglas, de traplift en de houten schuur in de achtertuin - niets af doet aan het feit dat [gedaagde] op grond van artikel 7:220 lid 1 en 2 BW gehouden is de dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden te gedogen en op zichzelf genomen geen argument kan vormen om niet akkoord te gaan met de werkzaamheden.
5.12. Ten aanzien van het door [gedaagde] in 2015 en 2019 geplaatste isolatieglas is bovendien niet in geschil dat [gedaagde] dit zonder voorafgaande toestemming als bedoeld in artikel 7:215 BW heeft geplaatst. Nog afgezien van het feit dat [gedaagde] in dit verband geen reconventionele vordering heeft ingesteld, bestaat er onder die omstandigheden geen wettelijke grond op basis waarvan Havensteder verplicht is [gedaagde] de gemaakte kosten voor het isolatieglas te vergoeden dan wel [gedaagde] in die kosten tegemoet te komen.
5.13. Het voorgaande geldt eveneens voor kosten voor het demonteren en - na uitvoering van de werkzaamheden - opnieuw monteren van de door [gedaagde] geplaatste traplift, nu ook daarvan is vast komen te staan dat deze zonder voorafgaande toestemming van Havensteder door [gedaagde] is geplaatst. Havensteder heeft in dat kader te kennen gegeven het terugplaatsen van de traplift na de werkzaamheden te zullen toestaan, mits er geen redelijke bezwaren zijn. De kantonrechter gaat er van uit dat Havensteder haar toezegging dienaangaande zal nakomen.
5.14. Ten aanzien van de houten schuur met daaraan bevestigde overkapping in de achtertuin, waarvan [gedaagde] aan Havensteder verzocht heeft of deze mag blijven staan, heeft te gelden dat in het verbetervoorstel is opgenomen dat het voor het uitvoeren van de werkzaamheden door de aannemer vereist is dat er drie meter ruimte wordt vrijgemaakt, gerekend vanaf de achtergevel. Nu niet in geschil is dat de schuur inclusief de overkapping binnen de genoemde afstand van drie meter is geplaatst, betekent dit dat de schuur en overkapping in beginsel verwijderd zullen moeten worden. De vraag of de schuur en overkapping na de werkzaamheden teruggeplaatst dienen te worden, gaat het bestek van onderhavige kort gedingprocedure te buiten.
5.15. Datzelfde geldt ook voor de door [gedaagde] aangebrachte luiken, die eveneens in beginsel verwijderd dienen te worden. In dat kader heeft [gedaagde] weliswaar ter mondelinge behandeling een vonnis naar aanleiding van een in 2004 gevoerde gerechtelijke procedure aan de kanonrechter getoond, maar uit dat vonnis volgt niet meer dan dat Havensteder [gedaagde] destijds onder de toen van toepassing zijnde omstandigheden niet kon verplichten de luiken te verwijderen.
veroordeelt [gedaagde] de bij alineanummer 2 van de dagvaarding opgesomde en hierna genoemde werkzaamheden aan de woning gelegen aan de [adres] te gedogen:
a. vervangen van de begane grondvloer door een vloer bestaande uit Argrexkorrels met daarop een gewapende cementdekvloer;
b. aanbrengen van maatregelen om optrekkend vocht te voorkomen;
c. herstellen of vervangen van ramen en deuren in de gevelkozijnen en dakkapellen;
d. herstellen van de gevelkozijnen;
e. schilderen van gevelkozijnen en draaiende delen (binnenzijde in de grondverf);
f. aanbrengen van nieuw hang- en sluitwerk op de nieuwe buitenramen en buitendeuren.
g. vervangen van het dakvenster;
h. herstellen of indien nodig vervangen van de losse berging;
i. vervangen van dakpannen;
j. vervangen van de houten beplating aan de zijkant en voorkant van de dakkapellen;
k. aanbrengen van nieuwe kleuren aan de buitenkant van onder andere de gevelkozijnen en de voordeur;
l. plaatsen van een nieuwe voordeur in een authentieke uitstraling;
m. vervangen van het glas, de ramen en de ventilatieroosters. Waar nodig wijzigt ook de kozijnindeling;
n. vervangen van de bestaande dakgoten;
o. controleren en herstellen van lekkages op de daken;
p. herstellen van kapotte bakstenen;
q. herstellen van het voegwerk;
r. controleren en als nodig herstellen van elektrische-, water- en gasinstallaties;
s. nalopen van de groepenkast en indien technisch noodzakelijk het uitbreiden of vervangen daarvan;
t. vervangen van de centrale verwarmingsketel door een HR-ketel (als de huidige CV-ketel ouder is dan 7 jaar);
u. aanbrengen van een meerpuntssluiting bij de voordeur;
v. vervangen van de keuken, badkamer en het toilet (afhankelijk van de technische staat).
w. isoleren van het dak en de buitenmuren (spouwmuurisolatie);
x. aanbrengen van dubbel glas (HR++);
y. isoleren van de spouw van de buitenmuren (indien mogelijk);
z. isoleren van het dak en de dakkapel (van buitenaf);
aa. vervangen/aanbrengen van mechanische ventilatie;
veroordeelt [gedaagde] , voor zover zij weigert de uitvoering van de hiervoor genoemde werkzaamheden te gedogen en daaraan haar medewerking te verlenen, het gehuurde aan de [adres] vanaf 15 december 2020 tijdelijk en/of gedeeltelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Havensteder zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Havensteder, dan wel een door Havensteder in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder alineanummer 2 van de dagvaarding genoemde werkzaamheden, voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Havensteder vastgesteld op € 226,96 aan verschotten (waarvan € 124,00 aan griffierecht en
€ 102,96 aan dagvaardingskosten) en € 480,00 aan salaris voor de gemachtigde;
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het méér of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.L.M. van der Wildt en uitgesproken ter openbare terechtzitting.
44487