ECLI:NL:RBROT:2025:3006
RECHTBANK
ROTTERDAM
locatie Rotterdam
Zaaknummer: 11167437 \ CV EXPL 24-15515
datum uitspraak: 28 februari 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
Stichting Woonstad Rotterdam,
te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. R. van der Hoeff,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
te [plaatsnaam] ,
gemachtigde: mr. Z.H. van Dorth tot Medler,
2. [gedaagde 2],
te [plaatsnaam] ,
die niet zijn verschenen,
gedaagden.
De partijen worden hierna afzonderlijk ‘Woonstad’, ‘ [gedaagde 1] ’ en ‘ [gedaagde 2] ’ genoemd.
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
de dagvaarding van 17 juni 2025, met producties;
de conclusie van antwoord van 3 september 2024, met producties;
de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
de e-mail van 29 januari 2025 van Woonstad met een actuele huurspecificatie, een afschrift van het uittreksel in het dagblad en de factuur daarvan.
1.2. Op 27 januari 2025 is de zaak tijdens een zitting met partijen en hun gemachtigden besproken. De griffier heeft van deze zitting aantekeningen gemaakt. Woonstad heeft op de zitting een specificatie van de huurachterstand per die datum overgelegd.
Wat is de kern van de zaak?
2.1. [gedaagde 1] huurt sinds 12 september 2023 de woning aan [adres] . Zij heeft het gehuurde niet (meteen) betrokken en het gehuurde van 25 december 2023 tot 5 mei 2024 zonder toestemming van Woonstad onderverhuurd. Woonstad stelt dat [gedaagde 1] hierdoor in de nakoming van de huurovereenkomst is tekortgeschoten en vordert daarom de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde. Ook eist Woonstad betaling van de huur(achterstand), een verbruiksvergoeding tot aan de ontruiming en winstafdracht. Ten slotte eist Woonstad dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] in de proceskosten worden veroordeeld.
2.2. [gedaagde 1] is het met de eisen van Woonstad niet eens en voert het volgende verweer. Omdat [gedaagde 1] door omstandigheden geen geld had om het gehuurde meteen in te richten en zij nog geen opvang voor haar zoon had geregeld, heeft zij het gehuurde tijdelijk onderverhuurd. [gedaagde 1] bleef zelf bij haar moeder in Amsterdam wonen. Het was echter altijd de bedoeling dat de onderverhuur kort zou duren en dat [gedaagde 1] het gehuurde daarna met haar zoon zou bewonen. [gedaagde 1] realiseert zich dat zij met de onderverhuur een verkeerde afweging heeft gemaakt, maar stelt dat haar tekortkoming van onvoldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen. Toen op enig moment problemen met de onderhuurder ontstonden, is [gedaagde 1] ook zelf naar Woonstad gestapt om openheid van zaken te geven. Bovendien zal de ontruiming vergaande gevolgen voor [gedaagde 1] en haar zoon hebben, die inmiddels beiden hun leven in Rotterdam hebben opgebouwd. [gedaagde 1] heeft geen andere locatie waar zij samen met haar zoon kan wonen. Verder stelt [gedaagde 1] dat de vordering tot winstafdracht moet worden afgewezen omdat zij niets aan de onderverhuur heeft verdiend en de bepalingen hierover in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend zijn. Ten slotte vraagt [gedaagde 1] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
2.3. [gedaagde 2] zijn voor deze procedure correct opgeroepen (artikel 61 Rv), maar zijn niet verschenen. Aan hen wordt daarom verstek verleend. Omdat [gedaagde 1] wel in de procedure is verschenen, wordt dit vonnis op grond van artikel 140 lid 3 Rv ook tegen [gedaagde 2] als een vonnis op tegenspraak beschouwd.
2.4. De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst en veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot ontruiming van het gehuurde, maar wel met een langere ontruimingstermijn dan door Woonstad gevorderd. [gedaagde 1] wordt ook veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de verbruiksvergoeding tot de datum van ontruiming. De winstafdracht wordt afgewezen omdat de bepaling hierover in de algemene voorwaarden onredelijk bezwarend is. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] worden – deels hoofdelijk – in de proceskosten veroordeeld. Hierna legt de kantonrechter uit hoe hij tot dit oordeel is gekomen.
Een huurovereenkomst kan bij een tekortkoming worden ontbonden
2.5. [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen die uit de huurovereenkomst volgen. [gedaagde 1] en Woonstad hebben immers in de huurovereenkomst afgesproken dat [gedaagde 1] niet mag onderverhuren en haar hoofdverblijf in het gehuurde moet hebben. Het staat vast dat [gedaagde 1] zich aan deze afspraken niet heeft gehouden. Deze tekortkoming kan in beginsel tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden, tenzij de tekortkoming de ontbinding met alle gevolgen niet rechtvaardigt, bijvoorbeeld vanwege de bijzondere aard of de geringe betekening van die tekortkoming (artikel 6:265 lid 1 BW). Bij het beoordelen van het beroep op deze ‘tenzij-bepaling’ kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en kan niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol worden toegekend. De tekortkoming moet – alles afwegende – van voldoende gewicht zijn om de overeenkomst te ontbinden. De kantonrechter dient daarbij in de eerste plaats het belang van de zoon in zijn oordeel te betrekken. Dat volgt namelijk uit artikel 3 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind (IVRK).
De tekortkoming is van voldoende gewicht
2.6. De kantonrechter oordeelt dat de tekortkoming van voldoende gewicht is om de ontbinding te rechtvaardigen en neemt daarbij het volgende vertrekpunt. Het gaat hier om een sociale huurwoning, die bestemd is voor minder draagkrachtige huurders en waarvan de verhuur wordt gereguleerd met een systeem voor een evenwichtige woonruimteverdeling. Onderverhuur ondermijnt het stelsel van sociale volkshuisvesting. Woonstad heeft daarom een gerechtvaardigd (maatschappelijk) belang om streng tegen onderverhuur op te treden. De belangen van [gedaagde 1] en haar zoon wegen niet zwaarder dan dit belang van Woonstad. De kantonrechter zal dit toelichten door eerst de omstandigheden van [gedaagde 1] en daarna het (woon)belang van haar zoon te bespreken.
De belangen van [gedaagde 1] wegen niet zwaarder
2.7. [gedaagde 1] heeft op de mondelinge behandeling verklaard dat zij wist dat onderverhuur zonder toestemming niet was toegestaan. De keuze om in strijd met de hierover gemaakte afspraken te handelen is daarom naar het oordeel van de kantonrechter een bewuste keuze geweest en geen verkeerde inschatting. Dat blijkt ook uit het plaatsen van een advertentie op Marktplaats en de onderhandelingen met de onderhuurder. De kantonrechter volgt [gedaagde 1] niet in haar stelling dat zij alleen voor een korte duur heeft willen onderverhuren (totdat haar zoon in Rotterdam naar de opvang kon) en de tekortkoming daarom van onvoldoende gewicht is. [gedaagde 1] heeft de onderverhuur namelijk voor de vaste duur van twaalf maanden afgesproken (tot december 2024), terwijl haar zoon volgens [gedaagde 1] al vanaf februari 2024 naar de opvang kon. Uit de gesprekken met de onderhuurder via Marktplaats volgt daarnaast dat [gedaagde 1] bereid was om de onderverhuur pas na haar vakantie in februari te regelen. Bovendien stelde [gedaagde 1] op 12 maart 2024 nog aan de onderhuurder voor om tot een schriftelijke vastlegging van de onderverhuurafspraken te komen. Daaruit concludeert de kantonrechter dat er geen verband tussen de onderverhuur en de opvang van de zoon bestond en dat de onderverhuur dus niet voor een korte duur was bedoeld, maar voor ten minste een jaar werd aangegaan.
2.8. De omstandigheden waarin [gedaagde 1] nu verkeert heeft zij zelf in het leven geroepen. Woonstad heeft immers in de brief van 15 april 2024 aangekondigd dat zij gevolgen aan de ontdekking van de onderverhuur ging verbinden door een ontruimingsprocedure te starten. [gedaagde 1] woonde toen nog niet in het gehuurde en is niet ingegaan op het verzoek van Woonstad om in overleg tot beëindiging van de huurovereenkomst te komen. Door toch haar vaste verblijfplaats bij haar moeder te verlaten en alsnog in het gehuurde te gaan wonen, heeft [gedaagde 1] het risico en de gevolgen van een dreigende ontruiming aanvaard. Het was voor [gedaagde 1] bij het betrekken van het gehuurde voorzienbaar dat zij mogelijk zou worden ontruimd. Die omstandigheid komt voor haar rekening en risico, evenals de omstandigheid dat zij inmiddels niet meer terug naar haar moeder kan.
2.9. Hoewel [gedaagde 1] zich inderdaad ongevraagd bij Woonstad heeft gemeld om de onderverhuur te bespreken, maakt dat de tekortkoming niet ongedaan of minder ernstig. Bovendien is het gezien de feiten niet aannemelijk dat [gedaagde 1] dit deed om openheid van zaken te geven. Pas toen een stevige discussie met de onderhuurder was ontstaan en hij dreigde de onderverhuur bij Woonstad te ‘verklikken’, heeft [gedaagde 1] zich bij Woonstad gemeld. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] uitgelegd dat zij de onderhuurder daarmee voor wilde zijn. Daaruit concludeert de kantonrechter dat [gedaagde 1] zonder het dreigement van de onderhuurder niet voornemens was om Woonstad te informeren. De onderverhuur zou dan zijn doorgegaan. Daarnaast gaf [gedaagde 1] in het eerste gesprek met Woonstad aan dat zij het gehuurde alleen voor de duur van haar vakantie aan een kennis ter beschikking had gesteld en dat die kennis na haar thuiskomst niet uit het gehuurde wilde vertrekken. Uit de informatie die Woonstad van de onderhuurder kreeg, bleek daarentegen dat de onderverhuur via een advertentie op Marktplaats tot stand was gekomen en hij geen kennis van [gedaagde 1] was. [gedaagde 1] heeft ook toen tegenover Woonstad niet meteen open kaart gespeeld. De kantonrechter heeft daaraan gewicht toegekend in zijn oordeel over de tekortkoming en gevorderde ontbinding.
De belangen van de zoon en artikel 3 IVRK
2.10. De omstandigheid dat een minderjarig kind in het gehuurde verblijft levert in beginsel geen beletsel op voor de ontbinding van een huurovereenkomst. [gedaagde 1] heeft bovendien onvoldoende omstandigheden gesteld die zodanig klemmend zijn, dat het woonbelang van de zoon om in het gehuurde te blijven, zwaarder weegt dan het belang van Woonstad bij ontbinding. De medische omstandigheden van de zoon zijn dat in ieder geval niet. [gedaagde 1] stelt dat haar zoon meermaals per maand afspraken in het ziekenhuis in Rotterdam heeft en zij daarom belang hebben bij het behoud van het gehuurde, maar op de mondelinge behandeling bleek dat haar zoon tot dusver nog geen enkele afspraak in een ziekenhuis in Rotterdam heeft gehad en hij tot dat moment nog in het AMC in Amsterdam werd behandeld.
2.11. Dat neemt niet weg dat de kantonrechter een zelfstandige verplichting heeft om te onderzoeken of voor de zoon bij een ontruiming een adequate voorziening beschikbaar is en een noodsituatie kan worden voorkomen. Hoewel de kantonrechter onderkent dat een ontruiming voor de zoon negatieve gevolgen kan hebben, ziet hij geen aanleiding om aan te nemen dat door de ontruiming een noodsituatie zal ontstaan. Op de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 1] verklaard dat haar zoon bij zijn vader terecht kan en dat daar zijn halfbroertjes wonen, die hij regelmatig ziet als hij daar verblijft.
Daarmee bestaat voor de zoon in ieder geval een adequate voorziening in een vertrouwde omgeving. Dat de situatie voor [gedaagde 1] en haar zoon onwenselijk is, betekent echter niet dat daarmee een noodsituatie voor haar zoon ontstaat en daardoor niet kan worden ontruimd.
2.12. De kantonrechter ziet vanwege de zoon wel aanleiding om aan [gedaagde 1] een ruimere termijn tot ontruiming te gegeven dan door Woonstad is gevraagd. Daarmee heeft [gedaagde 1] voldoende tijd om onderdak voor haar zoon te regelen.
De ontruiming wordt toegewezen
2.13. Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden, moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] het gehuurde met alle spullen verlaten. De termijn van de ontruiming zal, vanwege de belangen van de zoon, worden gesteld op twee maanden na betekening van het vonnis.
Huur(achterstand) en gebruiksvergoeding
2.14. [gedaagde 1] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, vastgesteld tot en met januari 2025 op een bedrag van € 2.350,04.
2.15. Op de mondelinge behandeling heeft Woonstad een huurspecificatie overgelegd waaruit bleek dat de huurachterstand tot en met de maand januari 2025 € 3.582,66 bedraagt. Hoewel [gedaagde 1] ter zitting heeft gesteld dat zij een deel van de huurachterstand door betalingen kort voor de zitting heeft ingelopen, heeft zij die stelling onvoldoende onderbouwd. Vanwege deze stelling heeft Woonstad na de mondelinge behandeling en met instemming van [gedaagde 1] , een actuele huurspecificatie met recente ontvangsten overgelegd. Volgens deze huurspecificatie is de huurachterstand tot en met januari 2025 € 2.350,04. De kantonrechter zal dit bedrag toewijzen. Als [gedaagde 1] meer betalingen heeft verricht die Woonstad niet in deze huurspecificatie heeft kunnen meenemen, dan dienen die betalingen op de huurachterstand in mindering te strekken.
2.16. [gedaagde 1] wordt tevens veroordeeld om vanaf 1 februari 2025 tot en met de dag van de ontruiming een bedrag van € 721,62 per maand aan Woonstad te betalen.
2.17. De wettelijke rente wordt toegewezen op de wijze zoals onder de beslissing staat vermeld, omdat uit de stelling van Woonstad volgt dat deze moet worden betaald en [gedaagde 1] deze stelling niet heeft betwist.
De winstafdracht wordt afgewezen
2.18. De gevorderde winstafdracht van € 4.787,00 wordt afgewezen, omdat Woonstad zich op een oneerlijk beding in haar algemene voorwaarden beroept. De kantonrechter vernietigt het beding en wijst de vordering tot winstafdracht daarom af. Deze beslissing wordt hierna toegelicht.
2.19. Het beding in de algemene voorwaarden (artikel 6.11) is een zogenoemd combinatiebeding. Aan de overtreding van het onderverhuurverbod worden namelijk meerdere rechtsgevolgen verbonden: (1) het verschuldigd worden van een onmiddellijk opeisbare boete van € 5.000,00, (2) een vervolgboete van € 500,00 per maand zolang de onderhuur voortduurt (met een maximum van € 15.000,00) en (3) de verplichting tot afdracht van alle uit de onderhuur ontvangen inkomsten. De kantonrechter moet ambtshalve onderzoeken of het cumulatieve effect van deze rechtsgevolgen ertoe leidt dat sprake is van een oneerlijk beding. Een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld wordt als oneerlijk beschouwd indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de huurder aanzienlijk verstoort. Het maakt in dit geval niet uit dat Woonstad geen beroep op haar boetebeding heeft gedaan en alleen winstafdracht vordert. Bij de beoordeling moeten immers alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen en moet dus ook rekening worden gehouden met andere bedingen in de overeenkomst, waaronder het boetebeding.
2.20. Naar het oordeel van de kantonrechter volgt uit de formulering van artikel 6.11 dat Woonstad aanspraak maakt op alle door [gedaagde 1] ontvangen inkomsten en dus niet alleen op de afdracht van winst. Het beding strekt daardoor verder dan de schade die bij onderverhuur op grond van artikel 6:104 BW kan worden begroot. Het totale bedrag dat Woonstad op grond van haar algemene voorwaarden van [gedaagde 1] kan vorderen, kan daardoor – bij het inroepen van alle rechtsgevolgen van het onderverhuurverbod – leiden tot een buitensporig hoog bedrag dat niet in redelijke verhouding staat tot de duur van de onderhuur. Daarmee is het evenwicht tussen partijen verstoord. Bovendien wordt meegewogen dat Woonstad niet concreet heeft gemaakt wat haar schade als gevolg van de onderverhuur is en dat de werkelijke schade ook in de buurt komt van het bedrag dat zij vordert.
2.21. Woonstad vordert de winstafdracht mede op grond van artikel 6:104 BW. Omdat Woonstad een oneerlijk beding hanteert, kan zij echter niet terugvallen op een wettelijke grondslag voor haar vordering.
Buitengerechtelijke kosten
2.22. De gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 462,50, vermeerderd met de wettelijke rente, worden toegewezen omdat Woonstad voldoende heeft onderbouwd dat buitengerechtelijke werkzaamheden zijn verricht en de gevorderde vergoeding is berekend conform het rapport Voorwerk II. Weliswaar heeft [gedaagde 1] gesteld dat Woonstad geen zogenoemde ‘veertiendagenbrief’ in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW heeft gestuurd, maar Woonstad vordert ook geen buitengerechtelijke kosten voor een verbintenis tot betaling van een geldsom. Het ‘Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke kosten’ is daarom niet van toepassing (artikel 1 van dat Besluit), zodat een kosteloze aanmaning in de zin van artikel 6:96 lid 6 BW niet is vereist. Wel moet aan de dubbele redelijkheidstoets worden voldaan. Dat houdt in dat de buitengerechtelijke werkzaamheden redelijkerwijs noodzakelijk waren en dat de gevorderde kosten naar hun aard en omvang redelijk zijn. [gedaagde 1] heeft de gestelde buitengerechtelijke werkzaamheden, de omvang van de buitengerechtelijke kosten en de daarover gevorderde wettelijke rente verder niet weersproken. De buitengerechtelijke kosten en de wettelijke rente worden daarom toegewezen.
Gedaagden moeten de proceskosten betalen
2.23. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] moeten de proceskosten betalen omdat zij grotendeels ongelijk krijgen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van Woonstad tot vandaag vast op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 328,01 aan advertentiekosten, € 496,00 aan griffierecht en € 476,00 aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 238,00). De hoogte van het toegewezen griffierecht en het salaris passen bij het deel van de eis dat is toegewezen. Het bedrag dat Woonstad meer aan griffierecht heeft betaald hoeven [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet te betalen, omdat dat is gebaseerd op het deel van de eis dat is afgewezen. Die kosten waren dus onnodig.
2.24. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn hoofdelijk aansprakelijk voor een bedrag van € 870,72. Dit betekent dat Woonstad mag kiezen bij wie zij deze proceskosten in rekening brengt (artikel 6:7 BW). Voor € 238,00 aan salaris voor de gemachtigde is alleen [gedaagde 1] aansprakelijk, omdat Woonstad deze kosten heeft gemaakt doordat [gedaagde 1] verweer heeft gevoerd. Voor de advertentiekosten van € 328,01 zijn alleen [gedaagde 2] aansprakelijk aangezien die kosten met hun oproeping verband houden.
2.25. Voor kosten die Woonstad na deze uitspraak maakt moeten [gedaagde 1] en [gedaagde 2] ook een bedrag betalen van € 119,00 (= 1/2 punt x € 238,00).
De kantonrechter:
3.1. ontbindt de huurovereenkomst tussen Woonstad en [gedaagde 1] met betrekking tot de woning aan [adres] ;
3.2. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om de woning aan [adres] binnen twee maanden na de datum van betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met alle personen en zaken die zich daarin bevinden, en de woning met alle sleutels ter beschikking van Woonstad te stellen;
3.3. veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonstad te betalen het bedrag van € 2.350,04, met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het saldo vanaf de dag van dagvaarding dat aan huurachterstand, telkens, na elke credit- en debetmutatie, heeft uitgestaan, tot de dag van volledige betaling;
3.4. veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonstad te betalen het bedrag van € 721,62, vanaf februari 2025 tot en met de dag waarop de ontruiming plaatsvindt, met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover steeds vanaf de eerste dag van iedere nieuwe maand tot de dag van volledige betaling;
3.5. veroordeelt [gedaagde 1] om aan Woonstad te betalen het bedrag van € 462,50, met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf veertien dagen van de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling;
3.6. veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk in de proceskosten, die aan de kant van Woonstad worden vastgesteld op € 870,72;
3.7. veroordeelt [gedaagde 1] om € 238,00 aan proceskosten aan Woonstad te betalen;
3.8. veroordeelt [gedaagde 2] om € 328,01 aan proceskosten aan Woonstad te betalen;
3.9. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.10. wijst al het andere af.
Dit vonnis is gewezen door mr. N.R. Rietveld en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2025.
64198 Hoge Raad 8 september 2017, ECLI:NL:HR:2017:2275.
Hof van Justitie van de Europese Unie 13 juli 2023, ECLI:EU:C:2023:578.
Hof van Justitie van de Europese Unie 27 januari 2021, ECLI:EU:C:2021:68 (Dexia).
Hoge Raad 29 november 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2215.
Hoge Raad 28 mei 1993, ECLI:NL:HR:1993:ZC0976.