ECLI:NL:RBROT:2025:9642
RECHTBANK ROTTERDAM
locatie Rotterdam
zaaknummer: 11341825 CV EXPL 24-25344
datum uitspraak: 1 augustus 2025
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
L&S West B.V.,
vestigingsplaats: Ommen,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. G.J. Hollema,
tegen
1 [huurder] ,
2. [huurster],
woonplaats: [woonplaats] ,
gedaagden in conventie,
eisers in reconventie,
gemachtigde: mr. M. Leung.
De partijen worden hierna ‘L&S’ en (in mannelijk enkelvoud) ‘ [huurder] ’ genoemd.
1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
de dagvaarding van 25 september 2024, met bijlagen;
het antwoord met eis in reconventie (tegeneis), met bijlage;
de e-mail van de gemachtigde van L&S van 26 maart 2025, met bijlagen;
de spreekaantekeningen van de gemachtigde van L&S.
1.2. Op 8 april 2025 is de zaak tijdens een zitting besproken. Daarbij was namens L&S aanwezig de heer [persoon A] , bijgestaan door mr. Hollema. [huurder] was ook aanwezig (zonder [huurster] ), bijgestaan door mr. Leung en mr. A.W. Wubben.
Waar gaat deze zaak over?
2.1. Tussen L&S als verhuurder en [huurder] als huurder heeft een huurovereenkomst bestaan voor de woonruimte aan de [adres] in Rotterdam. In mei 2024 heeft [huurder] aan L&S laten weten de huurovereenkomst te willen opzeggen. Opzegging was toen mogelijk tegen 1 juli 2024. [huurder] wilde graag eerder uit het gehuurde vertrekken L&S heeft [huurder] laten weten te kunnen instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2024, mits [huurder] op die datum de sleutels van het gehuurde zou inleveren en het gehuurde in de juiste staat zou opleveren.
2.2. [huurder] heeft op 4 juni 2024 de sleutels van het gehuurde ingeleverd. Volgens L&S heeft hij het gehuurde niet in de juiste staat opgeleverd. In deze procedure vordert L&S betaling van de kosten die zij heeft moeten maken voor het schilderen, schoonmaken en herstellen van het gehuurde. Die kosten zijn € 3.335,-. Daarnaast vordert zij vergoeding van twee maanden huurderving, omdat zij het gehuurde door de werkzaamheden pas twee maanden later dan gepland weer heeft kunnen verhuren. De huurderving bedraagt € 2.200,-. Daarnaast eist L&S betaling van buitengerechtelijke kosten en rente.
2.3. [huurder] vindt dat hij het gehuurde wel in de goede staat heeft opgeleverd en dat hij dus niets aan L&S hoeft te betalen. In reconventie vordert hij (terug)betaling van de waarborgsom van € 1.790,-, die hij bij aanvang van de huur heeft betaald en die L&S heeft verrekend met haar vordering.
2.4. Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie zijn gebaseerd op dezelfde feiten, worden ze gezamenlijk beoordeeld.
Het gehuurde is niet in dezelfde staat als bij aanvang opgeleverd
2.5. De kantonrechter oordeelt dat vast staat dat [huurder] het gehuurde op 4 juni niet aan L&S heeft opgeleverd in dezelfde staat als waarin het zich bij aanvang van de huurovereenkomst bevond. In artikel 7:224 lid 2 BW is bepaald dat als bij aanvang van de huur geen beschrijving is opgemaakt, de huurder wordt verondersteld het gehuurde te hebben ontvangen in de staat zoals die is bij het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. De kantonrechter vindt dat L&S dat tegenbewijs heeft geleverd. Zij heeft enkele foto’s overgelegd van het gehuurde die op 26 januari 2022 aan [huurder] zijn gestuurd. Daarop is geen viezigheid en schimmel te zien. De muren en plinten zijn (egaal) wit en schoon. Daarnaast heeft zij de factuur overgelegd van de werkzaamheden die Interfix Bouw in 2021 in het gehuurde heeft verricht. Daaruit blijkt dat er een nieuwe keuken en badkamer zijn geplaatst, met nieuwe apparatuur. Tot slot ligt het voor de hand dat als het gehuurde er bij aanvang van de huurovereenkomst net zo had uitgezien als bij het einde van de huurovereenkomst, met schimmelvorming, dat [huurder] het gehuurde niet had geaccepteerd of ten minste direct herstel daarvan had geëist van L&S.
2.6. De kantonrechter oordeelt dat ook voldoende vast staat dat de door L&S overgelegde 47 foto’s de situatie bij het einde van de huurovereenkomst weergeven. Hoewel de foto’s niet meteen op 4 juni 2024 zijn gemaakt, heeft L&S verklaard dat deze wel korte tijd daarna zijn gemaakt. De vastgelegde schade en viezigheid is niet van die aard dat deze binnen een paar dagen of zelfs drie of vier weken in een leegstaande woning ontstaat. Aan de suggestie van [huurder] dat al deze schade en viezigheid na het einde van de huurovereenkomst is ontstaan, gaat de kantonrechter dan ook voorbij.
2.7. De schades waar het over gaat kunnen worden onderverdeeld in vier categorieën: a) het herstellen van een wijziging die [huurder] zelf heeft aangebracht, namelijk het aanbrengen van een tussendeur, b) het (grondig) schoonmaken van de woning, c) het verhelpen van de schimmelvorming in de woning en d) het herstellen van de muren en het vervangen van de gaskookplaat.
a: de tussendeur is een ongeoorloofde wijziging
2.7.1. [huurder] meent dat hij voor het aanbrengen van de tussendeur mondeling toestemming heeft gekregen van [persoon B] van Interfix Bouw, degene die in opdracht van L&S werkzaamheden in het gehuurde verrichtte. Het beroep op die toestemming gaat niet op. [huurder] heeft zijn stelling dat de heer [persoon B] bevoegd was om namens L&S toestemming niet onderbouwd en er is ook niet gebleken van feiten en omstandigheden die erop wijzen dat [huurder] erop mocht vertrouwen dat hij wel bevoegd was om toestemming te verlenen. Daarbij komt dat toestemming in een geval als dit schriftelijk moet worden gegeven (artikel 7:215 lid 1 BW). Als er al sprake zou zijn van toestemming, dan zou alleen al het feit dat die toestemming niet schriftelijk, maar mondeling zou zijn gegeven, maken dat hier sprake zou zijn van een ongeoorloofde verandering. [huurder] mocht het gehuurde daarom niet met die extra tussendeur opleveren bij het einde van de huur. Dit geldt temeer nu dit volgens L&S in strijd is met de eisen van brandveiligheid, iets wat [huurder] ook niet heeft betwist.
b: het schoonmaken van de woning
2.7.2. Het schoonmaken van het gehuurde is iets dat de huurder moet doen. Hoewel het klopt, zoals [huurder] stelt, dat een woning bij het einde van de huur ‘bezemschoon’ moet worden opgeleverd, betekent dat niet dat een huurder de binnenkant van kasten, plinten en andere randen niet hoeft schoon te maken. Uit de foto’s die L&S heeft overgelegd blijkt duidelijk dat het gehuurde niet naar behoren is schoongemaakt. De kantonrechter verwijst vooral naar foto’s 8, 9, 13, 14, 29, 30, 34 en 39 t/m 45. Ook de oppervlakkige schimmel die op meerdere plaatsen te zien is, had [huurder] moeten schoonmaken.
c: de schimmelvorming
2.7.3. Duidelijk is dat sprake is van schimmelvorming in de woning en op sommige plaatsen lijkt deze ook ernstig te zijn. Vast staat dat de schimmelvorming niet aanwezig was toen de woning aan [huurder] ter beschikking werd gesteld en dat deze er wel was bij het einde van de huurovereenkomst. De schimmel is dus tijdens de duur van de huurovereenkomst ontstaan. Artikel 7:218 lid 2 BW bepaalt dat schade aan het gehuurde vermoed wordt te zijn ontstaan door een toerekenbare tekortkoming van de huurder. De huurder, hier dus [huurder] , mag dit vermoeden ontzenuwen. [huurder] heeft gesteld dat er sprake was van een lekkage en van houtrot, maar L&S heeft dit betwist en zegt geen meldingen van [huurder] te hebben ontvangen. De kantonrechter oordeelt daarom dat [huurder] het hiervoor genoemde vermoeden nog niet voldoende heeft ontzenuwd. De kantonrechter zal hem wel in de gelegenheid stellen om dit alsnog te doen, door tegenbewijs aan te dragen ter onderbouwing van zijn stelling dat de schimmelvorming veroorzaakt is door lekkage. Bovendien moet [huurder] aantonen dat hij van die lekkage en de daardoor ontstane schimmelvorming ‘onverwijld’ melding heeft gemaakt bij L&S.
Als niet komt vast te staan dat hij dat heeft gedaan, dan is hij verplicht om aan de verhuurder de schade te vergoeden die door die nalatigheid is ontstaan (artikel 7:222 BW).
2.7.4. Het voorgaande betekent dat:
- als [huurder] het vermoeden dat de schimmelvorming is ontstaan door een aan hem toe te rekenen tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen niet kan ontzenuwen, of
- als [huurder] dat vermoeden wel kan ontzenuwen, maar niet komt vast te staan dat hij onverwijld aan L&S heeft gemeld dat er schimmel (en volgens [huurder] lekkage) was in het gehuurde,
dan zal [huurder] de (extra) kosten voor schoonmaken en schilderen om de schimmel te verhelpen aan L&S moeten vergoeden.
2.7.5. Volgens [huurder] heeft hij in juni 2023 per e-mail melding gemaakt van de schimmelvorming. Die e-mail heeft hij (nog) niet overgelegd, maar hij heeft wel bewijs aangeboden van zijn stelling dat hij die melding heeft gedaan. [huurder] wordt daarom ook in de gelegenheid gesteld om te bewijzen dat hij aan zijn verplichting van artikel 7:222 BW heeft voldaan, op de in het dictum van dit tussenvonnis genoemde manier.
2.7.6. Als de uitkomst van de bewijslevering is dat [huurder] de kosten voor het verwijderen van de schimmel niet aan L&S hoeft te betalen, dan wordt de eis van L&S op dat punt afgewezen. Om redenen van proceseconomie zal L&S, vooruitlopend op die mogelijkheid, de herstelkosten die zij vordert verder moeten specificeren, zodat duidelijk wordt welke kosten zijn gemaakt voor het verwijderen van de tussendeur, welke kosten voor het schoonmaken van het ‘normale’ vuil en welke kosten te maken hebben met de schimmelvorming.
d: herstel van de muren en vervangen gaskookplaat
2.7.7. De kantonrechter gaat, zoals overwogen, niet mee in het verweer van [huurder] dat de schades aan de muren kunnen zijn ontstaan na het einde van de huurovereenkomst. Het herstel van deze schades komt dus voor rekening van [huurder] .
2.7.8. Dit geldt niet voor het vervangen van de gaskookplaat. Volgens [persoon B] was het ontstekingsmechanisme kapot. [huurder] heeft verklaard dat de kookplaat op de laatste dag van de huurovereenkomst nog werkte en L&S heeft dat niet betwist. Daarom staat niet vast dat deze schade tijdens de duur van de huurovereenkomst is ontstaan. Het bewijsvermoeden van artikel 7:218 lid 2 BW gaat in dat geval niet op. Daarbij komt dat de gaskookplaat onderdeel is van het gehuurde. Uit de overgelegde factuur van Interfix Bouw blijkt immers dat deze destijds met de nieuwe keuken is aangebracht. Dit betekent dat als de gaskookplaat kapot gaat en niet vast staat dat dit door een tekortkoming van de huurder komt, dit een gebrek is dat de verhuurder moet herstellen, tenzij het gaat om een kleine herstelling. Als dit defect ervoor zorgt dat de hele kookplaat moet worden vervangen, is dat ook geen kleine herstelling die voor rekening van de huurder komt. Daarom moet L&S de kosten voor de nieuwe kookplaat zelf dragen. Ook om deze reden zal L&S haar vordering moeten specificeren, omdat deze kosten uit het totaalbedrag moeten worden gehaald.
2.8. Hoewel nu nog geen eindbeslissing kan worden gegeven over de vorderingen van L&S, gaat de kantonrechter om redenen van efficiëntie hieronder wel ook alvast in op de overige verweren die [huurder] heeft gevoerd.
Ontbreken voor- en eindinspectie komt voor rekening [huurder]
2.9. Volgens [huurder] kan L&S geen aanspraak maken op enige vergoeding, omdat er geen voor- en eindinspectie hebben plaatsgevonden. Dat dit niet is gebeurd, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [huurder] zelf komt. L&S heeft op 17 mei 2024 een whatsappbericht gestuurd aan [huurder] waarin staat dat [huurder] een afspraak met [persoon B] moet maken in verband met de oplevering van de woning. In een van de appjes staat:
“Dus bel [persoon B] maar als je wilt. Dan kan je eventueel het huis nog opknappen voor 1 juni, mocht het nodig zijn.”
[huurder] had dus zelf (ook) initiatief moeten nemen voor het maken van een afspraak voor een voorinspectie. Dat alles op korte termijn moest gebeuren en dat [huurder] – volgens de verklaring van de heer [persoon B] , die [huurder] niet heeft bestreden – overdag geen enkele mogelijkheid had voor de voorinspectie, ligt in de risicosfeer van [huurder] . Hij kan L&S hier geen verwijt maken. Ditzelfde geldt voor de eindinspectie. Beperkte bereikbaarheid en beschikbaarheid van [huurder] komt voor zijn risico.
De schades en bedragen zijn voldoende onderbouwd
2.10. De kantonrechter oordeelt dat L&S de gevorderde bedragen voldoende heeft onderbouwd. Zij heeft facturen en betaalbewijzen overgelegd en op de zitting heeft zij toegelicht dat er geen dubbele posten in rekening zijn gebracht, maar dat de werkzaamheden in twee etappes zijn uitgevoerd.
2.11. De kantonrechter is het wel met [huurder] eens dat het bedrag aan huurderving dat L&S vordert te hoog is. De kantonrechter zal in het eindvonnis, gelet op het voorgaande, concluderen dat [huurder] in elk geval bedragen voor het schoonmaken en het verwijderen van de tussendeur moet betalen. Zelfs als daar nog kosten voor het verwijderen van de schimmel bijkomen, vindt de kantonrechter dat al die werkzaamheden ook in één maand uitgevoerd hadden moeten kunnen worden. Dat dat door drukte bij Interfix Bouw niet kon, is een omstandigheid die voor risico van L&S komt. Daarom zal de kantonrechter één maand huurderving toekennen.
2.12. De kantonrechter volgt [huurder] niet in zijn stelling dat de huurderving geen € 1.100,- per maand zou kunnen bedragen. Bij het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst zijn de huurverhogingen die in voorgaande jaren hadden mogen worden doorgevoerd niet relevant; partijen zijn dan immers vrij in het afspreken van een nieuwe huurprijs. [huurder] heeft niet gesteld (en er is ook niet gebleken) dat € 1.100,- te hoog is voor het bij het gehuurde horende puntenaantal op grond van het woningwaarderingsstelsel.
[huurder] hoeft geen buitengerechtelijke kosten te betalen
2.13. De vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. L&S heeft pas recht op een vergoeding als een brief is gestuurd waarin [huurder] de kans heeft gekregen om binnen vijftien dagen na ontvangst van de brief alsnog zonder extra kosten te betalen (artikel 6:96 lid 6 BW). In die brief moet ook staan welk bedrag aan buitengerechtelijke kosten betaald moet worden als [huurder] niet op tijd betaalt. Hoe hoog dit bedrag mag zijn staat in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. In de brief die de gemachtigde van L&S aan de gemachtigde van [huurder] heeft gestuurd staat een hoger bedrag dan is toegestaan. De brief voldoet dus niet aan de wet.
De reconventionele vordering
2.14. Omdat in conventie nog niet kan worden beslist over de hoogte van de vordering van L&S, kan de kantonrechter ook nog niet beslissen over de vordering in reconventie tot terugbetaling van de waarborgsom. De kantonrechter heeft echter al overwogen dat de kosten die L&S vordert in elk geval deels toewijsbaar zijn. [huurder] moet er rekening mee houden dat het bedrag dat hij aan L&S moet betalen hoger is dan de waarborgsom, en dat de vordering in reconventie dan zal worden afgewezen. Dat geldt dan ook voor de gevorderde buitengerechtelijke kosten.
De kantonrechter:
3.1. stelt [huurder] in de gelegenheid om tegenbewijs te leveren tegen het vermoeden dat de schimmelvorming in het gehuurde het gevolg is van een aan hem toerekenbare tekortkoming;
3.2. stelt [huurder] in de gelegenheid om te bewijzen dat hij bij L&S onverwijld melding heeft gemaakt van schimmelvorming in het gehuurde aan de [adres] in Rotterdam;
schriftelijk bewijs
3.3. bepaalt dat als [huurder] schriftelijk bewijs wil leveren dit bewijs uiterlijk een dag voor de rolzitting van 28 augustus 2025 om 11.30 uur in tweevoud moet zijn ontvangen op de rechtbank;
getuigenbewijs
3.4. bepaalt dat als [huurder] getuigen wil laten horen, hij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd het aantal en de personalia van de getuigen moet opgeven. De verhinderdata van de getuigen en beide partijen zullen in de loop van 2026 bij [huurder] worden opgevraagd;
3.5. wijst erop dat [huurder] na het bepalen van een datum en plaats voor het getuigenverhoor zelf de getuigen moet oproepen;
ander bewijs
3.6. bepaalt dat als [huurder] op een andere manier bewijs wil leveren, zij uiterlijk een dag voor de rolzitting die hiervoor is genoemd aan de kantonrechter moet laten weten hoe;
specificatie vordering
3.7. draagt L&S om, gelet op hetgeen is overwogen onder 2.7.6 en 2.7.8, een specificatie van haar vordering over te leggen, bij akte die uiterlijk een dag voor de bovengenoemde rolzitting moet zijn ontvangen op de rechtbank;
3.8. houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken.
51909 Zie hof Amsterdam 7 december 2010, ECLI:NL:GHAMS:2010:BP0320.