ECLI:NL:RBZWB:2023:4870

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant

Civiel recht

Zittingsplaats Middelburg

Zaaknummer: C/02/398365 / HA ZA 22-295

Vonnis van 14 juni 2023

in de zaak van

[eiser01] B.V.

,

te [plaats01] ,

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser01] ,

advocaat: mr. D.H. Mathijssen te Veghel,

tegen

[gedaagde01] B.V. H.O.D.N. [gedaagde01]

,

te [plaats02] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde01] ,

advocaat: mr. J.P. Quist te Vlissingen.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 10 augustus 2022 en de daarin genoemde stukken

- de mondelinge behandeling van 9 februari 2023 en de door de griffier opgestelde zittingsaantekeningen, met de daarin genoemde stukken

- de akte uitlaten wijziging van eis van de zijde van [gedaagde01] .

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eiser01] houdt zich bezig met het verkrijgen, vervreemden, verhuren, beheren en anderszins exploiteren van onder andere registergoederen. [gedaagde01] is een onderneming die zich toelegt op de verhuur van overige woonruimte, het verlenen van diensten aan recreanten en het onderhouden van gebouwen.

2.2. Op 3 februari 2011 heeft [eiser01] (‘de verkrijger’) met [de ondernemer01] B.V. (‘de ondernemer’, hierna: [de ondernemer01] ), tevens handelend als gevolmachtigde van [de exploitant01] B.V. i.o. (‘de exploitant’) en [gedaagde01] (‘ [gedaagde01] ’) een koop-aannemingsovereenkomst gesloten ten behoeve van de aankoop van een recreatiewoning aan de [adres01] te [plaats03] (hierna: de recreatiewoning). In deze overeenkomst zijn partijen, voor zover hier relevant, het volgende overeen gekomen:

“

Artikel 14 – Verhuur(bemiddelings)overeenkomst

14.1 De verkrijger verbindt zich jegens de ondernemer en [gedaagde01] gelijk laatstgenoemde zich jegens de verkrijger verbindt de recreatiewoning niet anders te verhuren dan via [gedaagde01] zulks op basis van een verhuurbemiddelingsovereenkomst (…)

14.2 Verhuur door verkrijger zelf rechtstreeks aan de gebruiker en verhuur door bemiddeling van andere personen, instellingen en bedrijven anders dan [gedaagde01] is niet toegestaan.

14.3 De verkrijger verbindt zich, indien hij het bij deze overeenkomst gekochte onder welke titel dan ook vervreemdt, het bepaalde in dit artikel middels een kettingbeding op te leggen aan de opvolgende verkrijger, alsmede de verplichting voor de opvolgend verkrijger om deze verplichtingen bij elke opvolgende vervreemding op te leggen aan iedere opvolgende verkrijger, bij gebreke waarvan degene die de ketting verbreekt aan [gedaagde01] een zonder ingebrekestelling direct opeisbare boete verbeurt van vijftig duizend euro

(€ 50.000,-).

”

2.3. Op 8 februari 2012 heeft [de ondernemer01] de recreatiewoning aan [eiser01] geleverd. In de akte van levering zijn [de ondernemer01] en [eiser01] , voor zover hier relevant, het volgende overeen gekomen:

“

Verhuur van de woning

Artikel 10.

De koper heeft zich bij het sluiten van de koop aan-/aannemingsovereenkomst jegens de ondernemer en [gedaagde01] verbonden, gelijk laatstgenoemden zich jegens de koper bij de overeenkomst verbond, de woning niet anders te verhuren dan via [gedaagde01] , zulks op basis van de door laatstgenoemde daartoe gehanteerde verhuur bemiddelingsovereenkomst (…)

Verhuur door de koper zelf rechtstreeks aan de gebruiker en verhuur door bemiddeling van andere personen, instellingen en bedrijven anders dan [gedaagde01] is niet toegestaan.

De koper verbindt zich, indien hij het bij deze akte gekochte vervreemdt onder welke titel dan ook, het bepaalde in dit artikel middels een deugdelijk kettingbeding op te leggen aan de opvolgend verkrijger, alsmede de verplichting voor de opvolgend verkrijger om deze verplichtingen bij elke opvolgende vervreemding op te leggen aan de opvolgend verkrijger, bij gebreke waarvan degene die de ketting verbreekt een direct opeisbare boete verbeurt van vijftig duizend euro (€50.000,00) ten behoeve van [gedaagde01]

.

(…)

Gebruik en beheer binnen het Plangebied

Artikel 12

Partijen zijn bij het sluiten van de koop-/aannemingsovereenkomst nog het volgende overeengekomen:

a. Het is koper, exploitant, zakelijk gerechtigden en hun rechtsopvolgers niet toegestaan de afzonderlijke recreatiewoning langer dan honderd twintig (120) dagen voor eigen gebruik te (laten) benutten, met dien verstande dat het gebruik niet is toegestaan voor een aaneengesloten periode van meer dan zestig (60) dagen. Gedurende de overige periode van het jaar, zijnde minimaal twee honderd vijf en veertig (245) dagen per jaar, dient de koper, exploitant, zakelijk gerechtigde en hun rechtsopvolgers dientengevolge de recreatiewoning (met inachtneming van lid b) aan derden, niet zijnde andere eigenaren of zakelijk gerechtigden van een recreatiewoning in het plangebied, ten behoeve van wisselend recreatief (nacht)verblijf ter beschikking te stellen. Het is koper exploitant, zakelijk gerechtigde en hun rechtsopvolgers niet toegestaan de recreatiewoning langer dan een honderd twintig (120) dagen per jaar aan een en dezelfde persoon te verhuren.(…)

(…)

d. Alle hierboven opgenomen verplichtingen worden aan de koper, exploitant of zakelijk gerechtigde en hun rechtsopvolgers tevens als kettingbeding opgelegd en als zodanig uitdrukkelijk aanvaard en koper, exploitant of zakelijk gerechtigde en hun rechtsopvolgers zijn verplicht bedoelde verplichtingen aan hun rechtsopvolgers onder algemene en bijzondere titel en de gebruikers op te leggen.

(…)

”

2.4. Op 4 januari 2013 zijn [eiser01] en [gedaagde01] een verhuurbemiddelingsovereenkomst aangegaan. Op 22 juli 2014 zijn partijen een nieuwe verhuurbemiddelingsovereenkomst aangegaan waarin zij hebben afgesproken dat en tegen welke voorwaarden [gedaagde01] de recreatiewoning van [eiser01] aan derden zal verhuren. In de aan deze overeenkomst gehechte Algemene Bepalingen tot Verhuur van Recreatiewoningen staat, voor zover hier relevant, het volgende:

“Artikel 2 – Type overeenkomst

2.1 overeenkomst met variabele huuropbrengst zonder eigen gebruik (…)

16.3 Beëindiging van de overeenkomst tot verhuur van een recreatiewoning door opzegging vindt plaats door de eigenaar aan [gedaagde01] of door [gedaagde01] aan de eigenaar tegen het einde van een verhuurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste zes maanden.

16.4 Opzegging van de overeenkomst tot verhuur van een recreatiewoning dient schriftelijk of per e-mail te geschieden.

(…)

17.2 Opzegging of beëindiging van de overeenkomst tot verhuur van een recreatiewoning laat onverlet het aan [gedaagde01] toekomende exclusieve recht tot verhuur van de recreatiewoning.(…)

”

2.5. Bij e-mail van 21 september 2020 schrijft de heer [naam01] , bestuurder van [eiser01] , dat hij de recreatiewoning voortaan zelf wil verhuren en geen gebruik meer wenst te maken van de verhuurservice van [gedaagde01] . [naam01] zegt de verhuurbemiddelingsovereenkomst op tegen een zo vroeg mogelijke datum.

2.6. Bij e-mail van 22 september 2020 deelt [gedaagde01] mede dat de woning niet uit de verhuur genomen kan worden omdat daarvoor een verhuurverplichting geldt.

2.7. De verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen partijen is per 3 januari 2022 geëindigd.

3.1. [eiser01] vordert, na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

voor recht te verklaren dat [eiser01] de last aan [gedaagde01] om de recreatiewoning te [plaats03] te doen verhuren, heeft opgezegd en dat deze last is geëindigd;

voor recht te verklaren dat [eiser01] geen verplichting meer heeft tot verhuur en/of ter beschikking stellen (om niet) via [gedaagde01] of een aan [gedaagde01] gelieerde vennootschap en dat het [eiser01] is toegestaan de recreatiewoning zelf of via derden te verhuren en/of ter beschikking te stellen (om niet);

voor recht te verklaren dat [eiser01] de verplichting om via [gedaagde01] haar recreatiewoning te doen verhuren en/of ter beschikking stellen (om niet), niet middels een kettingbeding hoeft op te leggen aan een opvolgende eigenaar;

voor recht te verklaren dat [gedaagde01] geen aanspraak meer kan maken op enige contractuele boete uit hoofde van welke overeenkomst dan ook, die is gesteld op verhuren en/of ter beschikking stellen om niet, buiten [gedaagde01] om;

[gedaagde01] te veroordelen tot betaling van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente daarover.

3.2. [eiser01] legt aan zijn stellingen ten grondslag dat zowel het doen verhuren van zijn recreatiewoning door [gedaagde01] als de verplichting om de recreatiewoning te doen verhuren via [gedaagde01] opzegbare lastgeving betreft. [eiser01] heeft deze lastgeving op 21 september 2020 opgezegd waardoor deze uiteindelijk op 3 januari 2022 is geëindigd.

Door de opzegging van de lastgeving blijven artikel 14.1, 14.2 en 14.3 van de koop-aannemingsovereenkomst en de algemene verhuurbepalingen niet (geheel) in stand. De overeenkomsten zijn namelijk zodanig met elkaar verbonden dat een verandering in de ene overeenkomst meebrengt dat ook de andere overeenkomsten niet geheel in stand kunnen blijven. Voor zover dat niet het geval is heeft [eiser01] met de opzegging van 21 september 2020 de last en het kettingbeding in artikel 14 van de koop-aannemingsovereenkomst eveneens opgezegd.

Artikel 17.2 van de algemene verhuurbepalingen is in strijd met dwingend recht omdat lastgeving altijd opzegbaar is tenzij partijen zijn overeengekomen dat dat niet zo is. Omdat een opzegbepaling is opgenomen mocht [eiser01] er van uitgaan dat de last opzegbaar is.

Ook is artikel 17.2 van de algemene verhuurbepalingen in strijd met de redelijkheid en billijkheid omdat een dergelijke vergaande bepaling niet dient te worden weggestopt in algemene verhuurbepalingen. Er zijn verschillende overeenkomsten gesloten waardoor het een onoverzichtelijk geheel is geworden. Een dergelijke vergaande bepaling zou duidelijker gecommuniceerd moeten worden. Ook beperken deze bepalingen [eiser01] vergaand in zijn eigendomsrecht. Een beroep op artikel 17.2 van de algemene verhuurbepalingen is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

3.3. [gedaagde01] voert verweer. [gedaagde01] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser01] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser01] in de kosten van deze procedure.

[gedaagde01] voert aan dat [eiser01] geen belang heeft bij de verklaring voor recht dat de last is opgezegd en geëindigd. Partijen zijn het er over eens dat de last is geëindigd.

De verklaring voor recht dat [eiser01] geen verplichting meer heeft tot verhuur via [gedaagde01] kan eveneens niet worden toegewezen. Dat verhuur via [gedaagde01] dient te geschieden blijkt uit de verkoopbrochure en dit zijn partijen in de koop-aannemingsovereenkomst, de leveringsakte, de verhuurbemiddelingsovereenkomst en de algemene verhuurbepalingen overeengekomen. Dit was volkomen duidelijk voor [eiser01] en het is ook een redelijke afspraak. De verplichting om, als [eiser01] de recreatiewoning wil verhuren, dat via [gedaagde01] te moeten doen betreft geen last zodat dit ook niet opzegbaar is. Er is geen sprake van dusdanige samenhang met de verhuurbemiddelingsovereenkomst dat opzegging van die overeenkomst met zich brengt dat het verhuurbeding in de andere overeenkomsten niet in stand kan blijven.

Het kettingbeding is niet opgezegd of geëindigd en dus gewoon nog van toepassing. De inhoud van het kettingbeding is geen last zodat het ook niet op die grond kan worden opgezegd. Bij schending van het kettingbeding is [eiser01] de boete verschuldigd. Er is onvoldoende gesteld waarom de uitkomst van het beroep van [gedaagde01] op artikel 17.2 van de algemene verhuurbepalingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Verklaring voor recht 1

4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de lastgeving voor zover het de verhuurbemiddelingsovereenkomst betreft is geëindigd op 3 januari 2022. [eiser01] heeft dus geen belang bij de gevorderde verklaring voor recht dat [eiser01] de last aan [gedaagde01] om de recreatiewoning te [plaats03] te doen verhuren, heeft opgezegd en dat deze last is geëindigd. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

Verklaring voor recht 2

4.2. Partijen twisten over de omvang van de lastgeving. Lastgeving is ingevolge artikel 7:414 Burgerlijk wetboek (BW) een overeenkomst van opdracht waarin de lasthebber zich verbindt om voor rekening van de lastgever een of meer rechtshandelingen te verrichten. Lastgeving is, zo volgt uit artikel 7:422 lid 2 jo. 7:408 lid 1 BW, in beginsel opzegbaar. [eiser01] stelt zich op het standpunt dat zowel de verhuurbemiddelingsovereenkomst als de in de koop-aannemingsovereenkomst, de leveringsakte en de verhuurbemiddelingsovereenkomst overeengekomen verplichting om de recreatiewoning te doen verhuren via [gedaagde01] (hierna: de verhuurverplichting) opzegbare lastgeving betreft. Dat de verhuurbemiddelingsovereenkomst lastgeving betreft is tussen partijen niet in geschil. Daarin verplicht [gedaagde01] zich immers als lasthebber om de recreatiewoning van [eiser01] , de lastgever, te verhuren en dus om voor rekening van [eiser01] rechtshandelingen te verrichten. De verhuurverplichting via [gedaagde01] is geen verplichting van [gedaagde01] om voor rekening van [eiser01] rechtshandelingen te verrichten. Dit is dus geen lastgeving.

4.3. [eiser01] stelt vervolgens dat de verhuurverplichting via [gedaagde01] en het kettingbeding aan de lastgeving gelieerde bepalingen betreffen die eindigen door het eindigen van de lastgeving.

4.4. Tussen overeenkomsten kan sprake zijn van een dusdanige samenhang dat het einde van de ene overeenkomst gevolgen kan hebben voor de andere overeenkomst. Bij de beoordeling of van een dergelijke samenhang tussen overeenkomsten sprake is, dient niet alleen gekeken te worden naar de uitleg van de tekst van de overeenkomsten in hun onderlinge samenhang met de gehele inhoud van beide overeenkomsten, maar ook naar de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de desbetreffende bepalingen van de overeenkomsten mochten toekennen en wat zij redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (Hoge Raad 10 juli 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI3408).

4.5. Dat sprake is van een zodanige samenhang tussen de verhuurbemiddelingsovereenkomst, de koop-aannemingsovereenkomst en de leveringsakte dat het opzeggen van de verhuurbemiddelingsovereenkomst ook opzegging van het kettingbeding en de bedingen betreffende de verhuurverplichting via [gedaagde01] met zich brengt is in dit geval niet gebleken. Partijen zijn juist in 17.2 van de algemene verhuurbepalingen overeengekomen dat de verhuurverplichting via [gedaagde01] bij opzegging van die overeenkomst in stand blijft. Ook volgt uit de aard van een kettingbeding dat het juist de bedoeling van partijen was dat het exclusieve recht tot verhuur van [gedaagde01] in stand zou blijven. Omstandigheden die ondanks het voorgaande tot een ander oordeel moeten leiden zijn door [eiser01] niet aangevoerd.

4.6. [eiser01] voert aan dat artikel 17.2 van de algemene verhuurbepalingen strijdig is met dwingend recht omdat een last op grond van de wet in beginsel opzegbaar is. De rechtbank gaat aan dit standpunt voorbij omdat in rechtsoverweging 4.2 reeds is overwogen dat de verhuurverplichting via [gedaagde01] geen lastgeving betreft.

4.7. [eiser01] stelt dat artikel 17.2 van de algemene verhuurbepalingen in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Zij voert aan dat de bepalingen over verschillende overeenkomsten zijn verspreid en dat het daardoor een onoverzichtelijk geheel is geworden. Een dergelijke vergaande bepaling zou duidelijker gecommuniceerd moeten worden. Ook beperken deze bepalingen [eiser01] vergaand in zijn eigendomsrecht.

4.8. De rechtbank is van oordeel dat het beroep van [eiser01] op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid in de zin van artikel 6:248 lid 2 BW niet slaagt en overweegt daartoe als volgt. Bij de beoordeling of zo’n situatie zich aandient dient de rechtbank terughoudend te zijn. Dat er strijd is met de redelijkheid en billijkheid is onvoldoende gebleken. Er moet een situatie zijn dat nakoming door gedaagde als gevolg van die strijd onaanvaardbaar is. De rechtbank is, anders dan [eiser01] stelt, van oordeel dat de verhuurverplichting via [gedaagde01] duidelijk en eenduidig in alle overeenkomsten is opgenomen. Van een onoverzichtelijk geheel is geen sprake. De bepaling beperkt [eiser01] wel bij de uitoefening van zijn eigendomsrecht. Dit is echter wat partijen zijn overeengekomen. Er mag vanuit gegaan worden dat dit bij [eiser01] ten tijde van het aangaan van de overeenkomst bekend was en dat zij hiermee heeft ingestemd. Voor zover dit niet zo is omdat [eiser01] de overeenkomsten niet goed heeft gelezen komt dit voor haar eigen rekening, zeker ook gelet op de omstandigheid dat [eiser01] zich juist toelegt het verkrijgen en exploiteren van registergoederen, en aldus als een professionele partij te gelden heeft. Gelet op het voorgaande is van een onaanvaardbare strijd met de redelijkheid en billijkheid geen sprake.

4.9. Uit het voorgaande volgt dat de gevorderde verklaring voor recht dat [eiser01] geen verplichting meer heeft tot verhuur via [gedaagde01] en dat het [eiser01] is toegestaan de recreatiewoning zelf of via derden te verhuren moet worden afgewezen.

4.10. [eiser01] vordert ook om voor recht te verklaren dat zij geen verplichting meer heeft tot het ter beschikking stellen om niet via [gedaagde01] en dat het [eiser01] is toegestaan de recreatiewoning zelf of via derden om niet ter beschikking te stellen. Zij voert daartoe aan dat in het derdenbeding over ‘ter beschikking stellen aan derden’ wordt gesproken. Wat daaronder precies moet worden verstaan is volgens [eiser01] een discussie tussen haar en [gemeente01] . Alleen wat onder verhuur moet worden verstaan is een discussie met [gedaagde01] . [eiser01] acht het van belang om vast te stellen dat onder verhuur uitdrukkelijk niet ook moet worden verstaan ‘ter beschikking stellen’.

4.11. De rechtbank verwerpt dit standpunt en overweegt daarover het volgende. In de leveringsakte is artikel 12 opgenomen als derdenbeding ten behoeve van [gemeente01] waarin kort gezegd is bepaald dat de recreatiewoning minimaal 245 dagen per jaar aan derden ter beschikking moet worden gesteld ten behoeve van wisselend recreatief (nacht)verblijf. Op grond van artikel 6:256 BW kan niet alleen de bij een derdenbeding betrokken derde nakoming daarvan vorderen maar ook degene die dat beding heeft bedongen, in dit geval [gedaagde01] . Wat onder ‘ter beschikking stellen aan derden’ moet worden verstaan is dus wel degelijk ook een discussie tussen [eiser01] en [gedaagde01] . Omdat zowel in de verkoopinformatie, als in de koop-aannemingsovereenkomst, de leveringsakte en de verhuurbemiddelingsovereenkomst alleen wordt gesproken over óf eigen gebruik van de recreatiewoning óf verhuur van de recreatiewoning valt niet in te zien waarom met ‘ter beschikking stellen aan derden’ in het derdenbeding ook ter beschikking stellen aan derden om niet bedoeld is. [eiser01] heeft geen omstandigheden aangevoerd die die uitleg rechtvaardigen.

4.12. De gevorderde verklaring voor recht dat [eiser01] geen verplichting meer heeft tot het ter beschikking stellen om niet via [gedaagde01] en dat het haar is toegestaan de recreatiewoning zelf of via derden om niet ter beschikking te stellen zal, gelet op het voorgaande, eveneens worden afgewezen.

De rechtbank

5.1. wijst de vorderingen af,

5.2. veroordeelt [eiser01] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde01] tot op heden begroot op € 2.171,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van de veertiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3. veroordeelt [eiser01] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,00

aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser01] niet binnen 14

dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de

uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de

explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente

als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de

betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

5.4. verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. Scheffers en in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2023.