ECLI:NL:RBZWB:2023:7918
RECHTBANK
ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Tilburg
Zaaknummer: 10269634 \ CV EXPL 23-40
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
[eiser]
,
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. A. Smeekes,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
te [plaats] ,2. [gedaagde 2],
te [plaats] ,
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden] in meervoud,
gemachtigde: mr. F.H.J. de Graaf.
1.1. Deze procedure gaat over de huurprijs die [gedaagden] als huurders hadden moeten betalen aan verhuurder [eiser] en de vraag of [gedaagden] schadevergoeding moeten betalen aan [eiser] vanwege het opleveren van het gehuurde met diverse gebreken.
1.2. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 22 maart 2023;
- de akte houdende wijziging van eis van [eiser] ; - de antwoordakte van [gedaagden] ;
- de mondelinge behandeling van 9 juni 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.3. Ten slotte is vonnis bepaald.
2.1. Tussen partijen staan de volgende feiten vast:
[gedaagden] hebben van [eiser] vanaf 26 juni 2013 tot 30 april 2023 de woning gehuurd aan het [adres] te [plaats] . Aanvankelijk was de looptijd van de huurovereenkomst telkens van beperkte duur, later is de huurovereenkomst omgezet naar een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is, voor zover van belang, het volgende opgenomen: “Met het oog op de datum van ingang van deze overeenkomst heeft de eerste betaalperiode betrekking op de periode (…) en is het over de eerste periode verschuldigd een bedrag van € 800,00 huur en borg, te weten 800,00 euro welke na het verlaten van de woonruimte weer aan huurder wordt terugbetaald, mits de woning in dezelfde staat wordt opgeleverd als waarin de huurder(s) deze betrokken bij het aangaan van de huurovereenkomst.”
Bij aanvang van de huurovereenkomst is op 26 juni 2013 een inspectierapport betreffende de staat van het gehuurde opgemaakt.
Op 1 mei 2023 heeft de gemachtigde van [gedaagden] aan de gemachtigde van [eiser] samengevat, het volgende bericht:
“Gisterenochtend heeft de eindinspectie en de zogeheten sleuteloverdracht plaatsgevonden, alwaar ik als gemachtigde van cliënten bij aanwezig was. Uw cliënt heeft aan mijn cliënten kenbaar gemaakt dat heden nog een inspectie zal worden uitgevoerd door een deskundige. Graag ontvang ik vanuiw w zijde een overzicht van de gebreken die aldus uw cliënt voor rekening en risico van mijn cliënten dienen te komen (…).“
3.1. [eiser] vordert na wijziging van eis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen aan [eiser] te betalen een bedrag van € 800,00 per maand vanaf 1 november 2022 tot en met 30 april 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente per maandtermijn vanaf de vervaldag van de respectievelijke termijn tot de dag van de algehele voldoening;
te verklaren voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser] althans onrechtmatig hebben gehandeld jegens [eiser] en dat hij hoofdelijk aanspra- kelijk is voor de schade aan het gehuurde met verwijzing naar de schadestaatprocedure ten einde de schade vast te stellen en te vereffenen conform de wet;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen aan [eiser] te betalen een bedrag van € 25.525,00 ten titel van schade althans voorschot op schade, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 30 april 2023 tot de dag van de algehele betaling;
[gedaagden] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten met inbegrip van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf veertien dagen na het vonnis tot de dag van de algehele betaling.
3.2. [gedaagden] voeren verweer en concluderen om de eiswijziging buiten beschouwing te laten alsmede om [eiser] in zijn vorderingen niet-ontvankelijk te verklaren, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente indien deze kosten niet binnen 14 dagen na betekening van het vonnis worden voldaan.
De eiswijziging
4.1. [gedaagden] stellen primair dat de eiswijziging buiten beschouwing moet worden gelaten wegens strijd met het beginsel van equality of arms en omdat het hen wordt bemoeilijkt om adequaat verweer te voeren vanwege de gekozen processtrategie.
4.2. Op grond van artikel 130 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is een eiser bevoegd zijn eis of de gronden daarvan schriftelijk, bij conclusie of akte ter rolle, te veranderen of te vermeerderen, zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. De gedaagde is bevoegd hiertegen bezwaar te maken, op grond dat de verandering of vermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Naar het oordeel van de kantonrechter is daarvan geen sprake, nu feitelijk een onredelijke bemoeilijking van de verdediging niet aan de orde is. De gemachtigde heeft in haar antwoordakte adequaat verweer gevoerd en niet is gebleken van nieuwe feiten en/of omstandigheden die ertoe hebben geleid dat sprake is van een ongelijke procespositie. Dit betekent dat de eiswijziging wordt toegelaten.
De huurprijs
4.3. [eiser] legt aan de vordering tot betaling van de huur van € 800,00 per maand vanaf
1 november 2022 tot en met 30 april 2023 het volgende ten grondslag. Partijen hebben feitelijk een afspraak gemaakt dat de huur € 800,00 per maand zou bedragen, maar dat er
€ 680,00 per maand op papier staat in verband met de aanvraag van huurtoeslag. Over genoemde periode is sprake van een huurachterstand van telkens € 120,00 per maand, nu [gedaagden] maandelijks € 680,00 heeft voldaan, aldus [eiser] .
4.4. [gedaagden] voeren als verweer dat de huur altijd € 680,00 per maand is geweest, dat zij dit bedrag altijd contant betaald hebben en dat er op dit moment geen sprake is van een huurachterstand.
4.5. De kantonrechter stelt vast dat in de eerste huurovereenkomst een huurprijs is opgenomen van € 800,00 per maand, maar dat in de opvolgende huurovereenkomsten telkens een bedrag van € 680,00 per maand is vermeld. Dit bedrag is feitelijk ook door [gedaagden] betaald. Onweersproken is gebleven dat de huur aanvankelijk in contanten is voldaan en later per bank. Gelet op het voorgaande heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd gesteld dat de huurtermijnen altijd € 800,- per maand bedroegen. Dit brengt mee dat het verweer van [gedaagden] slaagt, er is dus geen sprake van een huurachterstand. De vordering zal op dit onderdeel dan ook worden afgewezen.
Opleveringsgebreken
4.6. [eiser] stelt dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser] althans onrechtmatig hebben gehandeld, door het gehuurde ondeugdelijk, vervuild, beschadigd en voorzien van een penetrante geur te hebben opgeleverd. [gedaagden] hebben de woning jarenlang niet onderhouden, niet schoongemaakt, niet gestookt en niet geventileerd. [eiser] stelt dat [gedaagden] op grond van artikel 6:102 van het Burgerlijk Wetboek (BW) hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade en vordert op grond daarvan schadevergoeding en verwijzing naar de schadestaatprocedure.
4.7. [gedaagden] voeren verweer op de hierna te vermelden gronden.
4.8. Op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst zijn de huurders een borg van
€ 800,00 verschuldigd, die zou worden terugbetaald als de woning in dezelfde staat wordt opgeleverd als waarin de huurders deze betrokken bij het aangaan van de huurovereenkomst. Deze maatstaf geldt dus ook voor de vraag of [gedaagden] tekort is geschoten in de nakoming van hun verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst en daarmee ook artikel 6:224 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) om het gehuurde deugdelijk op te leveren. Op grond van het tweede lid van dit wetsartikel is de huurder, indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd.
4.9. In dit geval is vast komen te staan dat bij aanvang van het gehuurde op 26 juni 2013 een inspectierapport is opgemaakt, productie 11 bij de conclusie van antwoord. De kantonrechter zal bij de beoordeling van de diverse opleverpunten daarvan uitgaan.
Scheuren in (stucwerk) muren
4.10. [eiser] stelt dat [gedaagden] de woning hebben achtergelaten met scheuren en gaten in de muren. [gedaagden] erkennen dat sprake is van scheurvorming en gaten, maar zij stellen onder verwijzing naar het inspectierapport dat deze scheuren er grotendeels al waren toen hij de woning had betrokken. [gedaagden] stellen dat de ouderdom van het pand in combinatie met de slechte bouwstaat tot het gevolg hebben gehad dat de muren zijn gaan werken, wat scheurvorming tot gevolg heeft gehad. Ook zaten er al gaten en deuken in de muren, aldus [gedaagden] .
4.11. De kantonrechter constateert met [gedaagden] dat in het bij aanvang van de huur opgemaakte inspectierapport het volgende is gerapporteerd: “barstlijn op plafond en muur van de badkamer, op slaapkamer 1 barstlijnen (…). In slaapkamer 2 zit een barst bij de verwarming. In slaapkamer 3 een scheurlijn 5 centimeter op het plafond , in slaapkamer 4 is het stucwerk eraf. De kantonrechter leidt hieruit af dat er bij aanvang van de huur al sprake was van scheurvorming en dat [eiser] daarmee zijn stelling dat [gedaagden] de scheurvorming en schade aan de muren heeft veroorzaakt, onvoldoende heeft onderbouwd.
Vochtplekken door lekkages
4.12. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [eiser] toegelicht dat in augustus 2018 sprake was van een lekkage aan de dakgoot, volgens hem te wijten aan [gedaagden] omdat er kleding en/of flessen in de dakgoot lagen waardoor schade is veroorzaakt aan het gehuurde.
[gedaagden] hebben de stellingen van [eiser] betwist; volgens hen lagen er geen spullen in de dakgoot.
4.13. [eiser] heeft als productie 4 bij de dagvaarding de factuur betreffende de reparatie van de dakgoot in het geding gebracht. Hieruit blijkt dat de herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd na lekkage door wind en regen, dat er een nieuw plafond is gemaakt en dat het oude plafond is afgevoerd. Gelet hierop heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd gesteld dat de verstopping door kleding en/of flessen is ontstaan, laat staan dat de verstopping door toedoen van [gedaagden] is ontstaan. [eiser] stelt weliswaar dat de factuur zodanig is opgemaakt om een vergoeding te ontvangen van de opstalverzekering, maar heeft deze stelling - gelet op het verweer van [gedaagden] - onvoldoende met stukken onderbouwd. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding voor nadere bewijslevering op dit punt.
Schade in toilet boven
4.14. [eiser] stelt dat schade is ontstaan door een lekkage aan het toilet boven. Volgens [eiser] zat het toilet vol met etensresten en vochtige doekjes. De lekkage heeft geresulteerd in vochtplekken op het plafond, waarvan de kosten van herstel voor rekening van [gedaagden] moet worden gebracht.
4.15. [gedaagden] hebben onder verwijzing naar de factuur van 4 maart 2021 van [bedrijf] (productie 12 bij de conclusie van antwoord) de door [eiser] gestelde oorzaak van de verstopping en lekkage betwist. In genoemde factuur is het volgende vermeld: “toilet beneden helemaal geroest kon niet meer goed terug geplaatst worden. Boven WC gefraced 20 m.
Leidingen leggen heel laag en zijn heel zwak. Het was geen verstopping verhuurders moeten een lootgieter laten kijken.”
4.16. [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling betoogd dat dit een valse factuur betreft, dat zijn handtekening is vervalst en dat hij daarvan in maart 2023 aangifte bij de politie heeft gedaan. Gelet op het tijdstip en de inhoud van dit betoog had het op de weg van [eiser] gelegen om daarvan in een eerder stadium een nadere onderbouwing daarvan te geven. Bewijsstukken, zoals het proces-verbaal van aangifte, ontbreken. Evenmin heeft [eiser] aangetoond dat in het toilet daadwerkelijk etensresten door hem waren aangetroffen. Indien dat daadwerkelijk het geval was, had het op zijn weg gelegen om foto’s of andere bewijsstukken daarvan in het geding te brengen. Nu die ontbreken, is de kantonrechter van oordeel dat [eiser] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat het toilet door toedoen van [gedaagden] verstopt is geraakt, zodat de vordering op dit onderdeel zal worden gepasseerd.
Overige vochtproblemen (roest radiatoren, losse en verkleurde tegels, kitrand in badkamer)
4.17. [eiser] stelt voorts dat [gedaagden] schade hebben veroorzaakt in de badkamer van het gehuurde, waarbij wandtegels zijn gescheurd of losgeraakt. Er zijn volgens [eiser] vochtplekken en kitranden versleten. [gedaagden] voert verweer, hij wijt de schade aan het ontbreken van fatsoenlijke ventilatie in het gehuurde.
4.18. Tijdens de mondelinge behandeling hebben [gedaagden] onweersproken toegelicht dat de badkamer nooit over fatsoenlijke ventilatie heeft beschikt en dat de pijp open was, waardoor schimmel is ontstaan en de radiator is gaan roesten. In de badkamer zit geen raam, zodat ook natuurlijke ventilatie niet mogelijk is. Naar het oordeel van de kantonrechter ligt het op de weg van de verhuurder om zorg te dragen voor fatsoenlijke ventilatie van het gehuurde, zeker als het om een badkamer gaat, een bij uitstek vochtige ruimte. Nu hij dat heeft nagelaten, acht de kantonrechter het aannemelijk dat de schade (de vochtplekken, roest en het loslaten van de tegels en de verkleuringen van de tegels) als gevolg daarvan is ontstaan. De hiervoor genoemde schade aan de badkamer en tegels dient dus voor rekening en risico van de verhuurder te komen. [eiser] heeft gelet op het verweer onvoldoende onderbouwd dat de schade is ontstaan door het handelen van [gedaagden] .
4.19. Ten aanzien van de kitrand en de barstlijn in het plafond blijkt uit het inspectierapport dat is opgemaakt bij aanvang van het gehuurde, dat daarvan destijds al sprake was. Gelet op het bepaalde in artikel 6:224 BW is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard. Dit brengt mee dat de gestelde gebreken aan de kitranden en barstlijn in het plafond, niet voor rekening voor [gedaagden] komen. Dat geldt ook voor het loszittende kraantje in het toilet. Onweersproken is gebleven dat deze al los zat bij aanvang van het gehuurde en dat [eiser] de kraan aan de onderkant had afgesloten.
De deuren, wandcontactdozen en snoeren
4.20. [eiser] heeft gesteld dat in het gehuurde de binnendeuren kapot zijn en niet meer open en dicht gaan en dat de voordeur en achterdeur beschadigd zijn. De wandcontactdozen en snoeren zijn ernstig vervuild. [gedaagden] heeft deze stelling betwist.
4.21. [eiser] heeft een usb-stick en diverse foto’s in het geding gebracht, waaronder 3 foto’s van deuren. Uit het inspectierapport van 26 juni 2013 blijkt dat al bij het aangaan van de huurovereenkomst sprake is van schade aan het deurkozijn van slaapkamer 1, zodat deze schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. Blijft nog de schade over aan de andere twee deuren. [gedaagden] heeft ten aanzien van de voordeur opgemerkt dat de voordeur reeds bij aanvang van de huur scheuren vertoonde en vegen die op de foto te zien zijn. Omdat een scharnier ontbrak, is de scheurvorming verder toegenomen en heeft hij zelf een extra scharnier geplaatst omdat [eiser] dat niet heeft gedaan. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiser] in het licht van de betwisting van de zijde van [gedaagden] onvoldoende onderbouwd waaruit en waardoor de schade bestaat aan de voordeur.
De keuken
4.22. Ten aanzien van de keuken stelt [eiser] dat [gedaagden] deze kapot en sterk vervuild heeft achtergelaten. [gedaagden] verweren zich daartegen en stellen dat de afzuigkap en de oven nooit hebben gefunctioneerd en dat deze bij aanvang van de huur al niet schoon waren. [gedaagden] stellen dat zij [eiser] daarover hebben aangesproken, maar dat zij nooit gehoor hebben gekregen bij hem en dat zij daarom hebben gekookt met open raam. Vanwege het niet functioneren van de afzuigkap kon de warmte rondom het fornuis niet voldoende wegstromen waardoor de deurtjes van kastjes bol zijn getrokken. Van de oven is nooit gebruik gemaakt, aldus [gedaagden] .
4.23. Tijdens de mondelinge behandeling is met partijen gesproken over de staat van de keuken. Volgens [gedaagden] waren er meer gebreken aan de keuken dan wat in het inspectierapport was vermeld. De afzuigkap en de oven waren ook niet getest toen het inspectierapport werd opgesteld. [gedaagden] stellen dat zij [eiser] diverse malen hebben aangesproken over de afzuigkap, maar dat [eiser] geen actie ondernam. Ook is hem gevraagd of [gedaagden] de oven mocht vervangen omdat de oven niet werkte, maar daar was [eiser] niet mee akkoord. [eiser] heeft dit betwist.
4.24. In het inspectierapport van 26 juni 2013 is over de keuken vermeld dat de gasplaat, afzuigkap en oven bij begin van de inspectie schoon waren (het woord ja is telkens omcirkeld). In het rapport is niet vermeld dat de genoemde apparatuur stuk was, zodat ervan moet worden uitgegaan dat, de apparatuur op het moment van de opstelling van het inspectierapport en daarmee ook op het moment van aanvang van de huur functioneerde. [gedaagden] stellen weliswaar dat dat niet het geval is, maar heeft nagelaten zijn stelling op dat punt nader te onderbouwen. Verder concludeert de kantonrechter met [eiser] dat uit de foto’s overgelegd als productie 9 kan worden afgeleid dat de afzuigkap en de oven ernstig vervuild waren, terwijl deze bij aanvang van de huur klaarblijkelijk volgens het inspectierapport wel schoon waren. [gedaagden] hebben niet dan wel onvoldoende aannemelijk gemaakt dat het rapport op dit onderdeel onjuist zou zijn dan wel dat het door ouderdom teniet is gegaan of is beschadigd. Op grond van het voorgaande moet worden geoordeeld dat [gedaagden] de woning niet in dezelfde staat hebben opgeleverd, wat ook aan hen moet worden toegerekend. [gedaagden] stellen weliswaar dat zij diverse malen hebben verzocht om reparatie van de oven en afzuigkap en dat [eiser] aan deze oproep geen gehoor heeft gegeven, maar bewijsstukken over de melding en de reactie daarop ontbreken. De kantonrechter ziet onvoldoende aanleiding om [gedaagden] een termijn voor uitlating te geven zoals tijdens de mondelinge behandeling is verzocht, nu zij daartoe voldoende gelegenheid hebben gehad in de antwoordakte. Het had op de weg van [gedaagden] gelegen om op dat moment bewijs in het geding te brengen en dat had ook op eenvoudige wijze gekund.
4.25. [gedaagden] zijn dan ook op grond van artikel 6:74 BW gehouden tot vergoeding van de schade aan de oven en de afzuigkap. De kantonrechter begroot de schade in redelijkheid op in totaal € 450,00.
Onderhoud en stank
4.26. [eiser] heeft tot slot aangevoerd dat [gedaagden] de woning sterk vervuild hebben achtergelaten en dat het gehuurde is doordrongen van een penetrante geur die in de muren en de vloeren is getrokken.
De kantonrechter
5.1. verklaart voor recht dat [gedaagden] toerekenbaar tekort zijn geschoten jegens [eiser] en dat zij hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade aan het gehuurde met betrekking tot de oven, afzuigkap en de kosten voor schoonmaak van het gehuurde,
5.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van een schadevergoeding van € 500,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 30 april 2023 tot de dag van volledige betaling,
5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot dit vonnis vastgesteld op € 421,37, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na betekening van deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
5.4. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 40,00 aan salaris gemachtigde,
- te vermeerderen met de explootkosten als [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden,
5.5. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
5.6. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Karsten-Badal en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2023.
4.30. De kantonrechter heeft in het voorgaande de schade begroot op een bedrag van in totaal € 500,00. De kantonrechter acht dit bedrag toewijsbaar en ziet geen aanleiding om de zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure, omdat op alle onderdelen van de vordering is beslist.
Proces- en nakosten
4.31. [gedaagden] krijgen grotendeels ongelijk en zij zullen daarom hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiser] als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
135,37
- griffierecht
€
86,00
- salaris gemachtigde
€
200,00
(2,50 punten × € 80,00)
Totaal
€
421,37
4.32. De kantonrechter wijst partijen erop dat de griffier griffierecht kan naheffen, indien - zoals in dit geval - veroordeling tot schadevergoeding op te maken bij staat is gevorderd maar de rechtbank de schade direct begroot. Het eventueel door [eiser] bij te betalen griffierecht valt onder de nakosten als bedoeld in artikel 237 lid 4 Rv en komt dus ook ten laste van [gedaagden] .
4.33. De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.34. De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.