ECLI:NL:RBZWB:2024:9219

vonnis

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT

Cluster II Handelszaken

Breda

zaaknummer / rolnummer: C/02/416922 / HA ZA 23-651

Vonnis van 18 december 2024

in de zaak van

de stichting

STICHTING THUISVESTER,

te dezer zake woonplaats kiezende te Eindhoven,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

advocaat mr. N.C.M. van der Vleuten te Eindhoven,

tegen

[de eigenaar]

,

wonende te [plaats 1] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

advocaat mr. R.S. Namjesky te Breda.

Partijen zullen hierna Thuisvester en [de eigenaar] genoemd worden.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

het tussenvonnis van 7 februari 2024,

de conclusie van antwoord in reconventie tevens wijziging van eis met producties 36 tot en met 48 zijdens Thuisvester,

de op voorhand toegezonden producties 49 tot met 53 zijdens Thuisvester,

de mondelinge behandeling van 1 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. In juni 2009 is door [de eigenaar] en Zorgvoorwonen Ontwikkelingsmaatschappij B.V. (in de stukken ook wel aangeduid als ZVW en inmiddels statutair genaamd: Thuisvester Projectontwikkeling B.V.) een koop- en aannemingsovereenkomst (hierna: de 'koopovereenkomst') ondertekend op basis waarvan een perceel grond met nieuw te realiseren eengezinswoning staande en gelegen te [adres 1] (hierna ook te noemen de 'woning'), aan [de eigenaar] is verkocht tegen een koopprijs van € 160.550,00 k.k. Ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst was Stichting Zorgvoorwonen de bestuurder van Thuisvester Projectontwikkeling B.V. (hierna: 'TVP'). Stichting Zorgvoorwonen is vervolgens opgegaan in Thuisvester en Thuisvester heeft daarom ten tijde van de eigendomsoverdracht van de woning opgetreden in hoedanigheid van bestuurder van TVP.

2.2. Op de koopovereenkomst zijn de bepalingen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom (verder te noemen: 'MGE') van toepassing. De voor deze zaak relevante MGE-bepalingen zijn artikel 2, 4, 5, 6, 7 en 9 en die luiden als volgt:

“

Artikel 2

Zelfbewoningsplicht en vervreemdingsverbod

De eigenaar verplicht zich om de woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn

eventuele gezinsleden) te bewonen.

Artikel 4

Beperking bevoegdheid tot overdracht en hypotheekverlening

1. De eigenaar mag de woning anders dan het bepaalde in artikel 5 niet vervreemden in juridische en/of economische zin of in welke zin dan ook. Onder vervreemden wordt medebegrepen het toedelen en het vestigen van beperkte gebruiks- en genotsrechten - of met hypotheken bezwaren anders dan na schriftelijke toestemming van ZVW.

(…)

Artikel 5

Aanbiedingsplicht

1. De eigenaar is verplicht om, behoudens in geval van toedeling zoals toegestaan ex artikel 4, de woning terstond bij aangetekend schrijven te koop aan te bieden aan ZVW zodra:

a. hij voornemens is de woning geheel of gedeeltelijk te vervreemden,

b. (…)

2. In het in lid 1 sub a genoemde geval is de eigenaar bevoegd tot uiterlijk de datum van de betreffende overdracht bij aangetekende brief aan ZVW mede te delen dat hij van de betreffende verkoop wenst af te zien; van bedoeld recht kan de eigenaar geen gebruik meer maken zodra ZVW met betrekking tot die woning verplichtingen tot verkoop aan derden is aangegaan. De eigenaar is evenwel bij een intrekking de volledige kosten verschuldigd welke reeds met betrekking tot de aankoop door ZVW zijn gemaakt.

Artikel 6

Terugkoopplicht

ZVW is gehouden om na ontvangst van het in artikel 5 genoemde aangetekend schrijven van de eigenaar binnen vier maanden tot terugkoop en verkrijging in eigendom van de woning over te gaan, mits de eigenaar in staat zal blijken om de woning vrij van hypotheek en/of beslag en vrij van enig

gebruiksrecht aan ZVW te leveren. De levering geschiedt kosten koper, komt derhalve ten koste van ZVW en zal geschieden ten overstaan van een door ZVW aan te wijzen notaris.

Artikel 7

Terugkoopprijs

ZVW is verplicht de woning van de eigenaar terug te kopen, zoals de eigenaar gehouden is de woning aan ZVW te verkopen, tegen de terugkoopprijs, zijnde de verkoopprijs van de woning zoals die verkoopprijs hierna in dit artikel wordt bepaald.

a. (….)

b. Het staat de eigenaar vrij om voor eigen rekening een tweede gecertificeerde NVM Makelaar aan te wijzen. Indien de koper een tweede gecertificeerde NVM Makelaar aanwijst, zullen de twee gecertificeerde NVM Makelaar gezamenlijk de marktwaarde van de

woning vaststellen. Indien de twee gecertificeerde NVM Makelaars niet tot overeenstemming kunnen komen omtrent de vaststelling van de marktwaarde, stellen zij gezamenlijk een derde gecertificeerd NVM Makelaar aan, die vervolgens de marktwaarde - met inachtneming

van het oordeel van de twee andere gecertificeerde NVM Makelaars - zal vaststellen. De kosten van deze derde gecertificeerde NVM Makelaar komen voor rekening van partijen gezamenlijk en zal door ZVW met de koopprijs verrekend worden. De door de derde

gecertificeerde NVM Makelaar uitgevoerde taxatie is bindend voor beide partijen.

(…)

Artikel 9

Boetebeding

Indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven door ZVW in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft aan deze overeenkomst mede te werken, zal hij ten behoeve van ZVW een door het bestuur van ZVW vast te stellen, voor rechterlijke matiging vatbare, terstond opeisbare boete

verschuldigd zijn van maximaal honderd procent (100%) van de door de koper betaalde koopprijs.

(…)”

2.3. Bij brief van 3 april 2023 heeft [de eigenaar] laten weten de woning terug te willen verkopen en daarbij een eigen taxateur te willen inschakelen (productie 3 bij dagvaarding).

2.4. De woning is vervolgens in april 2023 getaxeerd door een taxateur van de zijde van [de eigenaar] (de heer [taxateur 1] ) en door een taxateur van de zijde van Thuisvester (de heer [taxateur 2] ). Uit het taxatierapport van de heer [taxateur 2] (productie 4 bij dagvaarding) volgt dat de woning niet bewoond wordt door [de eigenaar] en dat hij heeft aangegeven dat de woning gedurende 3 maanden in bruikleen is bij een familielid zonder dat daarvoor een huurovereenkomst bestaat.

2.5. Omdat de taxateur van Thuisvester en de door [de eigenaar] ingeschakelde taxateur het niet eens werden over de marktwaarde van de woning, is conform de MGE-bepalingen een derde taxateur ingeschakeld die de bindende marktwaarde van de woning heeft vastgesteld op een bedrag van € 320.000,00 (productie 5 bij dagvaarding). Ook deze derde taxateur meldt in zijn taxatierapport dat de woning niet bewoond wordt door [de eigenaar] , maar door een neef van [de eigenaar] en zijn gezin.

2.6. Bij brief van 25 mei 2023 (productie 14 bij dagvaarding) heeft Thuisvester [de eigenaar] gewezen op de plicht tot zelfbewoning en de boete zoals opgenomen in de MGE-bepalingen. Thuisvester heeft [de eigenaar] gesommeerd om binnen 8 dagen weer aan de zelfbewoningsplicht te voldoen bij gebreke waarvan zij aanspraak zal maken op een boete ter hoogte van de in 2009 betaalde koopsom. Thuisvester noemt daarbij het volgende belang:

“(…) Thuisvester heeft als woningcorporatie er alle belang bij om woningen ter beschikking te kunnen stellen aan haar doelgroep van minder draagkrachtige huurders/kopers. Dat

belang wordt door u doorkruist aangezien een woning als de onderhavige in strijd met

voormelde zelfbewoningsverplichting aan andere personen dan vorenbedoelde doelgroep

in gebruik is afgestaan. (…)”

2.7. [de eigenaar] heeft zich per 30 mei 2023 weer in de Basisregistratie Personen (BRP) ingeschreven op het adres van de woning ( [adres 1] ).

2.8. Bij e-mail van 8 juni 2023 (productie 18 bij dagvaarding) vraagt [de eigenaar] wat de taxatiewaarde is geworden en wanneer over kan worden gegaan tot verkoop van de woning.

in conventie

3.1. Thuisvester vordert – samengevat en na eiswijziging (onder andere) ter zitting – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I. [de eigenaar] veroordeelt om, zolang hij niet schriftelijk heeft bericht van de verkoop af te zien op grond van artikel 5 lid 2 van de MGE- bepalingen, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis mee te werken aan de terugverkoop van de woning ten overstaan van een door en op kosten van Thuisvester aan te wijzen notaris tegen een terugverkoopprijs van € 197.050,00 k.k., en de woning leeg en ontruimd en vrij van (hypotheek)lasten en beperkingen terug te leveren aan Thuisvester, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,00 met een maximum van € 200.000,00,

II. bepaalt dat bij gebreke van vrijwillige medewerking van [de eigenaar] en het uitblijven van een schriftelijk bericht dat hij afziet van de verkoop, het in dezen te wijzen vonnis in de plaats treedt van alle door [de eigenaar] te verrichten (rechts)handelingen en van alle te verlenen medewerking die nodig is/zijn voor de levering van de woning zodat de levering dan kan plaatsvinden door inschrijving van het vonnis samen met de leveringsakte in de daartoe bestemde openbare registers,

III. [de eigenaar] veroordeelt tot betaling van € 160.550,00 aan boete op grond van artikel 9 van de MGE-bepalingen wegens schending van de zelfbewoningsplicht, te vermeerderen met wettelijke rente,

IV. [de eigenaar] op straffe van verbeurte van een dwangsom veroordeelt de woning zelf als hoofdbewoner te bewonen zo lang niet vast staat dat hij de woning vrij van hypotheeklasten en/of beslag en vrij van enig gebruiksrecht onder de van toepassing zijnde MGE-bepalingen kan leveren of indien dit wel vast staat en [de eigenaar] vervolgens schriftelijk bericht dat hij van de verkoop afziet, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 750,00 met een maximum van € 250.000,00,

V. [de eigenaar] veroordeelt tot betaling van de taxatiekosten van € 358,73, te vermeerderen met wettelijke rente,

VI. [de eigenaar] veroordeelt tot betaling van € 2.380,50 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met wettelijke rente,

VII. [de eigenaar] veroordeelt tot betaling van € 918,08 aan beslagkosten, te vermeerderen met wettelijke rente,

VIII. [de eigenaar] veroordeelt tot betaling van € 5.273,18 aan onderzoekskosten, te

vermeerderen met wettelijke rente,

IX. [de eigenaar] veroordeelt in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.2. Thuisvester legt daaraan ten grondslag dat [de eigenaar] gehouden is mee te werken aan teruglevering van de woning zo lang hij niet overeenkomstig artikel 5 lid 2 van de MGE- bepalingen schriftelijk aangeeft van de verkoop af te willen zien. Daarnaast is [de eigenaar] een boete verschuldigd omdat hij in strijd met artikel 2 van de MGE-bepalingen de woning al jaren niet zelf bewoont en uit onderzoek is gebleken dat deze situatie ook na de ingebrekestelling van 25 mei 2023 is blijven voortbestaan. De kosten van dit onderzoek, de beslagkosten en buitengerechtelijk gemaakte incassokosten komen ook voor rekening van [de eigenaar] , aldus Thuisvester.

3.3. [de eigenaar] voert verweer.

3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in (voorwaardelijke) reconventie

3.5. [de eigenaar] vordert in voorwaardelijke reconventie – samengevat – dat de rechtbank Thuisvester, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, veroordeelt om de door haar gelegde conservatoire beslagen op te heffen, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Ook vordert [de eigenaar] om Thuisvester te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.6. Ter onderbouwing van zijn vordering voert [de eigenaar] aan dat het beslag op grond van artikel 705 Rv moet worden opgeheven wegens ondeugdelijkheid van de vorderingen tot zekerheid waarvan het beslag is gelegd. De voorwaarde die hij aan deze vordering verbindt is dat de vorderingen tot zekerheid waarvan het beslag is gelegd worden afgewezen.

3.7. Thuisvester voert verweer.

3.8. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie

De ontvankelijkheid

4.1. Als meest verstrekkende verweer heeft [de eigenaar] aangevoerd dat de vorderingen van Thuisvester niet toewijsbaar zijn omdat hij de woning in 2009 niet van Thuisvester, maar van een andere partij, namelijk van TVP, heeft gekocht.

Dat Thuisvester geen partij was bij deze koopovereenkomst, staat tussen partijen niet ter discussie.

Thuisvester stelt zich primair op het standpunt dat zij op grond van artikel 6:256 BW nakoming van de MGE-bepalingen kan verlangen omdat deze bepalingen een derdenbeding bevatten. Subsidiair stelt Thuisvester dat [de eigenaar] op grond van de leveringsakte bij voorbaat heeft ingestemd met contractsoverneming en meer subsidiair dat de vorderingen door middel van een akte van cessie (productie 36 zijdens Thuisvester) rechtsgeldig door TVP aan Thuisvester zijn overgedragen.

4.2. De stelling dat de MGE-bepalingen een derdenbeding bevatten of dat [de eigenaar] op grond van de leveringsakte zou hebben ingestemd met contractsoverneming, berust op een uitleg die Thuisvester aan de MGE-bepalingen respectievelijk de leveringsakte geeft. De rechtbank is met [de eigenaar] van oordeel dat deze uitleg niet volgt uit de tekst van de overeenkomst of de akte en dat er ook geen andere omstandigheden zijn die de uitleg van Thuisvester steunen.

4.3. De rechtbank dient dus te beoordelen of de (gestelde) vorderingen op [de eigenaar] rechtsgeldig door cessie aan Thuisvester zijn overgedragen. [de eigenaar] betwist dat dit het geval is. Hiertoe voert hij aan dat op het moment van dagvaarden Thuisvester geen rechthebbende was van enige (beweerdelijke) vordering nu de akte van cessie en mededeling van cessie van een latere datum dan de dagvaarding zijn. Daarnaast zijn de vorderingen in de cessieovereenkomst op grond van artikel 3:84 lid 2 BW onvoldoende bepaalbaar omschreven en gelet op de aard van de rechtsverhouding kan cessie niet met terugwerkende kracht. Tot slot is het in strijd met de goede procesorde dat een partij in een andere hoedanigheid in de procedure gaat optreden dan die waarin zij haar vordering bij aanvang van de procedure heeft ingesteld, aldus [de eigenaar] .

4.4. Zoals [de eigenaar] terecht opmerkt, dateren de akte van cessie en mededeling van cessie van een latere datum dan de inleidende dagvaarding. De rechtbank volgt [de eigenaar] evenwel niet in de consequenties die hij daaraan verbindt. In een geval zoals hier aan de orde – waarbij er nog geen rechtsgeldige overdracht heeft plaatsgevonden, maar de beoogde nieuwe schuldeiser (Thuisvester) wel al is overgegaan tot het in rechte betrekken van de schuldenaar – wordt door de rechtbank, vooruitlopend op een rechtsgeldige overdracht, in de rolverdeling tussen TVP en Thuisvester een last tot inning gelezen. De vorderingen zijn vervolgens middels cessie feitelijk overgedragen aan Thuisvester. Deze cessie brengt geen ongeoorloofde wijzing in de hoedanigheid als procespartij mee omdat Thuisvester blijft procederen in eigen naam. Het is ook Thuisvester geweest met wie [de eigenaar] , vanaf het moment dat hij aangaf de woning terug te willen verkopen, steeds gecommuniceerd heeft. Naar het oordeel van de rechtbank wordt [de eigenaar] door de wijziging van partijhoedanigheid van Thuisvester van lasthebber tot cessionaris dan ook niet in zijn processuele belangen geschaad. Wat de achtergrond van de cessie is, acht de rechtbank hier niet relevant.

4.5. Ook de stelling van [de eigenaar] dat de over te dragen vorderingen in de akte van cessie onvoldoende bepaalbaar zijn omschreven wordt door de rechtbank verworpen. Hoewel de over te dragen vorderingen overeenkomstig artikel 3:84 lid 2 BW in voldoende mate door de akte van cessie moeten worden bepaald, moet dit vereiste niet strikt worden uitgelegd. Voldoende is dat de akte zodanige gegevens bevat dat aan de hand daarvan kan worden vastgesteld om welke vorderingen het gaat en dat is hier het geval. Tot slot wordt [de eigenaar] ook niet gevolgd in zijn stelling dat de vorderingen gelet op hun aard niet gecedeerd zouden kunnen worden.

4.6. De rechtbank zal er bij de verdere beoordeling dan ook van uitgaan dat de (gestelde) vorderingen van TVP op [de eigenaar] uit hoofde van de koopovereenkomst rechtsgeldig aan Thuisvester zijn overgedragen en dat Thuisvester ontvankelijk is in haar vorderingen uit dien hoofde.

Meewerken aan terugverkoop en levering van de woning

4.7. De vorderingen onder I en II zijn – kort gezegd – gericht op een veroordeling van [de eigenaar] om mee te werken aan de terugverkoop en levering van de woning aan Thuisvester.

Ingevolge artikel 5 van de MGE-bepalingen is [de eigenaar] gehouden om de woning te koop aan te bieden aan Thuisvester indien hij voornemens is de woning geheel of gedeeltelijk te vervreemden. [de eigenaar] heeft conform deze bepaling op 3 april 2023 aan Thuisvester gemeld de woning te willen terugverkopen. De woning is vervolgens driemaal getaxeerd en dat heeft geleid tot een op grond van de MGE-bepalingen bindende taxatiewaarde van € 320.000,00. Uitgaande van deze bindende taxatiewaarde en de berekeningswijze zoals door de MGE-bepalingen in artikel 7 wordt voorgeschreven, is de terugkoopprijs vastgesteld op een bedrag van € 197.050,00.

Uit de tussen partijen gevoerde correspondentie kan worden opgemaakt dat, los gezien van de boetediscussies, [de eigenaar] bereid was de woning voor dit bedrag aan Thuisvester te verkopen en dat Thuisvester de woning voor dit bedrag wilde kopen. Partijen hebben dus overeenstemming bereikt over een terugkoopprijs van € 197.050,00. Zo lang [de eigenaar] niet overeenkomstig artikel 5 lid 2 van de MGE-bepalingen schriftelijk aangeeft dat hij van de verkoop wenst af te zien, is hij op basis van de MGE-bepalingen (onder andere artikel 7 lid 1) gehouden de woning voor de hiervoor genoemde terugkoopprijs aan Thuisvester te verkopen en te leveren.

Tot op heden heeft [de eigenaar] niet aangegeven van de verkoop af te willen zien en ook op zitting heeft hij aangegeven de woning nog steeds aan Thuisvester te willen verkopen. Partijen zijn het er dus over eens dat de woning terugverkocht zal worden aan Thuisvester. Ook hebben partijen middels de bindende taxatie al overeenstemming bereikt over de terugkoopprijs, maar mede door een discussie over de boete waarop Thuisvester meent aanspraak te kunnen maken, zijn partijen het niet eens geworden over de verdere voorwaarden waaronder de verkoop en levering moeten plaatsvinden. De MGE-bepalingen schrijven weliswaar voor dat [de eigenaar] gehouden is de woning schriftelijk aan Thuisvester te koop aan te bieden en dat Thuisvester vervolgens gehouden is tot terugkoop en verkrijging in eigendom van de woning over te gaan, maar de MGE-bepalingen schrijven niet voor onder welke voorwaarden dat moet gebeuren en laat daarover dus onderhandelingsruimte bestaan.

Nu vast staat dat partijen vooralsnog geen overeenstemming hebben bereikt over de voorwaarden waaronder de koop en levering van de woning dienen plaats te vinden, kan [de eigenaar] weliswaar veroordeelt worden om mee te werken aan de terugverkoop waartoe hij - zo lang hij niet schriftelijk aangeeft daarvan af te willen zien - op basis van de MGE-bepalingen gehouden is, maar kan aan die medewerking geen termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis worden verbonden. Vanwege dezelfde omstandigheid dat over de verdere voorwaarden van koop en levering nog geen overeenstemming is bereikt en ook om executiegeschillen te voorkomen, kan aan die medewerking evenmin een dwangsom verbonden worden.

Hetzelfde geldt voor het gevorderde onder II.

4.8. Dat Thuisvester niet binnen vier maanden tot terugkoop en verkrijging in eigendom van de woning is overgegaan zoals artikel 6 van de MGE-bepalingen voorschrijft, is het gevolg van het feit dat partijen nog geen overeenstemming hebben bereikt over de verdere voorwaarden waaronder de koop en levering dienen plaats te vinden. Anders dan [de eigenaar] stelt, heeft dit niet tot gevolg dat hij niet langer aan de MGE-bepalingen gebonden is. Die uitleg vindt geen steun in de MGE-bepalingen of de overige omstandigheden van het geval. Deze omstandigheid maakt wel dat Thuisvester belang heeft bij haar vordering onder I, ondanks de overeenstemming van partijen.

Ook wordt [de eigenaar] niet gevolgd in zijn stelling dat Thuisvester ter zake van haar terugkoopplicht in verzuim is geraakt. Ten aanzien van de verdere voorwaarden voor koop en levering van de woning hebben partijen namelijk over en weer voorstellen gedaan die niet altijd redelijk waren. Zij hebben er dan ook beide debet aan dat binnen de termijn van vier maanden geen overeenstemming is bereikt.

4.9. Al het voorgaande leidt tot de conclusie dat het gevorderde onder I slechts gedeeltelijk en het gevorderde onder II niet toewijsbaar is. [de eigenaar] zal veroordeeld worden om, zo lang hij niet overeenkomstig artikel 5 lid 2 van de MGE-bepalingen aangeeft van de verkoop af te willen zien, mee te werken aan de terugverkoop en levering van de woning aan Thuisvester tegen een terugverkoopprijs van € 197.050,00.

De zelfbewoningsplicht en de boete

4.10. Thuisvester stelt dat [de eigenaar] een boete verschuldigd is wegens schending van de zelfbewoningsplicht en vordert daarnaast ook nakoming van deze zelfbewoningsplicht tot het moment van teruglevering van de woning. Alvorens de rechtbank over kan gaan tot een inhoudelijke beoordeling van de stellingen van Thuisvester, zal zij eerst moeten ingaan op het feit dat Thuisvester zowel een boete als nakoming vordert, de vraag of het boetebeding een oneerlijk beding is zoals [de eigenaar] heeft opgeworpen en de wijze waarop de zelfbewoningsplicht en het boetebeding moeten worden uitgelegd.

Zowel boete als nakoming?

4.11. [de eigenaar] heeft terecht opgemerkt dat op grond van de wet in beginsel niet zowel nakoming van een boetebeding én nakoming van de verbintenis waaraan het boetebeding is gekoppeld (hier: de zelfbewoningsplicht) kan worden gevorderd. Dat is anders indien partijen overeengekomen zijn dat boete én nakoming naast elkaar kunnen worden gevorderd. Dat is het geval bij een 'zuiver' boetebeding waarbij de boete niet gezien moet worden als vervangende schadevergoeding, maar als prikkel tot nakoming. Die situatie (een zuiver boetebeding als prikkel tot nakoming) doet zich naar het oordeel van de rechtbank voor.

Uit de in de koopovereenkomst gekozen bewoordingen valt af te leiden dat de boete niet ‘in de plaats treedt’ van nakoming van de zelfbewoningsplicht. De tekst van de overeenkomst duidt erop dat het de bedoeling van partijen is geweest dat naast nakoming boetes kunnen worden gevorderd. Feiten en omstandigheden waaruit blijkt dat partijen een andere bedoeling hadden, zijn door [de eigenaar] niet gesteld. De uitleg die [de eigenaar] aan het boetebeding geeft zou bovendien betekenen dat met het betalen van de boete de kernverplichting tot zelfbewoning zou komen te vervallen en de woning in feite oneindig verhuurd zou kunnen worden aan derden. Dat is in strijd met het doel en de strekking van de MGE-bepalingen die bij verkrijging van de woning voor [de eigenaar] kenbaar waren. Naar het oordeel van de rechtbank zijn partijen dan ook afgeweken van het bepaalde in de wet en kunnen hier een boete en een vordering tot nakoming naast elkaar bestaan.

Dat de boete voor Thuisvester (ook) voelt als genoegdoening, zoals namens Thuisvester ter zitting is verklaard, verandert het vorenstaande niet. Het één sluit het ander niet uit.

Boetebeding een oneerlijk beding?

4.12. Ook volgt de rechtbank [de eigenaar] niet in zijn standpunt dat het boetebeding een oneerlijk beding is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (hierna: de richtlijn). Daartoe is het volgende redengevend.

4.13. De met [de eigenaar] gesloten koopovereenkomst valt binnen het bereik van de Richtlijn.

Volgens artikel 3 lid 1 van de Richtlijn is een beding in een overeenkomst waarover niet afzonderlijk is onderhandeld oneerlijk indien het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument (hier: [de eigenaar] ) aanzienlijk verstoort.

Het boetebeding in artikel 9 van de MGE-bepalingen is een standaardbepaling waarover niet afzonderlijk tussen partijen is onderhandeld.

In het boetebeding is bepaald dat een nader vast te stellen boete van maximaal 100% van de door koper betaalde koopprijs verschuldigd zal zijn indien de eigenaar na bij aangetekend schrijven in gebreke te zijn gesteld gedurende acht dagen nalatig blijft aan de uitvoering van de overeenkomst mede te werken. Het beding geeft op zichzelf geen invulling aan de hoogte van de boete, maar bepaalt slechts dát er een boete verschuldigd is en dat hieraan een maximum is verbonden. Het enkele gegeven dat er sprake is van een boetebeding waarin geen bedrag wordt vastgesteld, verstoort het evenwicht tussen de partijen nog niet zodanig dat het beding oneerlijk wordt geacht in de zin van de Richtlijn.

Dat op een overtreding een forse (gemaximaliseerde) boete kan worden gesteld is evenmin aan te merken als een dergelijke onevenwichtigheid. De gehele MGE-regeling is immers ontworpen om mogelijk te maken dat minder draagkrachtige kopers (de doelgroep) een woning in eigendom kunnen verwerven. Als zij vervolgens hun (voor een lage prijs verworven) woning zonder toestemming aan een ander (al dan niet voor een forse huur) in gebruik geven of verkopen, wordt de uitvoering van de regeling gefrustreerd ten nadele van de doelgroep. Dat op dergelijke overtredingen een hoge boete kan worden gesteld, maakt het boetebeding naar het oordeel van de rechtbank niet oneerlijk omdat dit onder omstandigheden daadwerkelijk een gerechtvaardigd middel kan zijn om een eerlijke verdeling van goedkope en dus schaarse woningen onder de doelgroep te bewerkstelligen.

Tot slot acht de rechtbank ook van belang dat in het boetebeding nadrukkelijk is bepaald dat de boete vatbaar is voor rechterlijke matiging.

De conclusie is dan ook dat artikel 9 van de MGE-bepalingen niet kan worden aangemerkt als een oneerlijk beding.

Uitleg artikel 2 en 9 van de MGE-bepalingen

4.14. Volgens [de eigenaar] is de boete gesteld op het nalatig blijven aan de overeenkomst mee te werken wat niet hetzelfde is als het schenden van een verplichting uit de overeenkomst. Het boetebeding van artikel 9 ziet daarom niet op het niet nakomen dan wel overtreden van de in artikel 2 opgenomen zelfbewoningsplicht, aldus [de eigenaar] . De rechtbank volgt die uitleg niet.

Het boetebeding verplicht [de eigenaar] om mee te werken aan de overeenkomst en verplicht [de eigenaar] aldus ook om mee te werken aan de in de overeenkomst opgenomen verplichtingen zoals de zelfbewoningsplicht.

Het meewerken aan de zelfbewoningsplicht kan niet anders worden uitgelegd dan dat [de eigenaar] gehouden is aan die verplichting te voldoen en hij dus ook gehouden is om niet in strijd met die verplichting te handelen. Het boetebeding is dus wel degelijk van toepassing op het overtreden van de in artikel 2 opgenomen zelfbewoningsplicht.

4.15. De rechtbank volgt [de eigenaar] ook niet in zijn stelling dat artikel 2 niet verplicht tot het hebben van een hoofdverblijf in de woning en dat het hebben van meer dan één hoofdverblijf mogelijk is. Artikel 2 verplicht de eigenaar om de woning uitsluitend te gebruiken om die zelf te bewonen. Dat betekent dat een eigenaar feitelijk van de woning gebruik moet maken door er werkelijk te wonen. De rechtbank is met Thuisvester van oordeel dat daaruit het aldaar hebben van een hoofdverblijf voortvloeit. Immers, indien de eigenaar zijn hoofdverblijf elders heeft, kan hij niet meer voldoen aan de verplichting om

de woning uitsluitend te zullen gebruiken om deze zelf te bewonen. Daarnaast volgt uit vaste rechtspraak dat iemand slechts één hoofdverblijf kan hebben. Wel volgt de rechtbank [de eigenaar] in zijn stelling dat de zelfbewoningsplicht alleen voor hem geldt en niet ook voor zijn gezin. Zij waren geen partij bij de overeenkomst uit 2009.

Is [de eigenaar] gehouden een boete wegens schending van de zelfbewoningsplicht te betalen?

4.16. Vast staat dat [de eigenaar] in het verleden, in ieder geval vóór 25 mei 2023, de woning geruime tijd niet zelf bewoond heeft. Of [de eigenaar] de woning al jaren niet meer zelf bewoonde zoals Thuisvester stelt, is evenwel niet relevant. De MGE-bepalingen bieden namelijk geen mogelijkheid om een boete op te leggen voor een overtreding in het verleden. Uit artikel 9 volgt dat een boete pas verschuldigd wordt (verbeurt) nadat de eigenaar bij aangetekend schrijven in gebreke is gesteld en gedurende acht dagen daarna nalatig blijft om aan de overeenkomst mee te werken. Bij brief van 25 mei 2023 heeft Thuisvester (de rechtbank begrijpt: vooruitlopend op een rechtsgeldige overdracht van de vordering op basis van een last tot inning, zie 4.4) [de eigenaar] in gebreke gesteld en gesommeerd om binnen acht dagen na 25 mei 2023 te voldoen aan de zelfbewoningsplicht. De door Thuisvester gestelde termijn om aan de zelfbewoningsplicht te voldoen verstreek derhalve met ingang van 2 juni 2023.

Thuisvester stelt dat [de eigenaar] nagelaten heeft om met ingang van 2 juni 2023 weer aan de zelfbewoningsplicht te voldoen zodat de boete verbeurd is. Ter onderbouwing daarvan heeft Thuisvester onderzoeksrapporten overgelegd.

[de eigenaar] betwist dat hij de zelfbewoningsplicht na 2 juni 2023 geschonden heeft. Volgens [de eigenaar] is hij met ingang van 30 mei 2023 weer in de woning gaan wonen wat hij onder andere onderbouwt met laadfacturen van zijn elektrische auto. Aan de onderzoeksrapporten van Thuisvester komt volgens [de eigenaar] geen betekenis toe omdat – kort samengevat – deze rapporten niet onafhankelijk zijn, deels zijn uitgevoerd in een periode waarvan Thuisvester wist dat [de eigenaar] op vakantie was en er bij de onderzoeken geen rekening mee is gehouden dat [de eigenaar] vanwege zijn werk zeer vroeg van huis vertrekt en pas zeer laat thuis komt.

4.17. Of [de eigenaar] met ingang van uiterlijk 2 juni 2023 daadwerkelijk in de woning is gaan wonen, kan in het midden blijven. De rechtbank is namelijk van oordeel dat ook als zou komen vast te staan dat [de eigenaar] na de ingebrekestelling niet in de woning is gaan wonen, juridisch gezien weliswaar een boete kan zijn verbeurd, maar de omstandigheden van dit geval aanleiding geven die boete te matigen tot nihil. De rechtbank overweegt daartoe als volgt.

4.18. Thuisvester wist dat [de eigenaar] de woning wilde verkopen. Dat heeft hij op 3 april 2023 gemeld. De woning is vervolgens onderworpen aan taxaties en daardoor is Thuisvester ervan op de hoogte geraakt dat de woning op dat moment niet (meer) door [de eigenaar] zelf bewoond werd. In reactie daarop heeft Thuisvester een ingebrekestelling aan [de eigenaar] gestuurd en hem gesommeerd om binnen 8 dagen weer te voldoen aan de zelfbewoningsplicht bij gebreke waarvan aanspraak zal worden gemaakt op de contractuele boete. Thuisvester noemt daarbij het volgende belang (zie 2.6): “Thuisvester heeft als woningcorporatie er alle belang bij om woningen ter beschikking te kunnen stellen aan haar doelgroep van minder draagkrachtige huurders/kopers. Dat belang wordt door u doorkruist aangezien een woning als de onderhavige in strijd met voormelde zelfbewoningsverplichting aan andere personen dan vorenbedoelde doelgroep in gebruik is afgestaan.”

Op het moment dat [de eigenaar] aangeeft dat hij de woning wil verkopen valt niet in te zien welk redelijke belang Thuisvester nog had om [de eigenaar] te sommeren tot aan het moment van levering weer in de woning te gaan wonen. Het door Thuisvester genoemde belang, het weer ter beschikking kunnen stellen van de woning aan haar doelgroep, was daar in ieder geval niet mee gediend. Ook het belang van Thuisvester bij een lege en ontruimde oplevering van de woning kan in deze situatie niet als redelijk te respecteren belang dienen. Immers, de neef van [de eigenaar] en zijn gezin waren ondertussen al uit de woning vertrokken, wat bevestiging vindt in de door Thuisvester overgelegde rapporten.

Nu Thuisvester geen redelijk belang meer had bij het hanteren van de zelfbewoningsplicht, is het in de situatie dat [de eigenaar] aangeeft de woning terug te willen verkopen onredelijk om van hem te verlangen dat hij zijn gezin verlaat en de woning weer betrekt tot aan het moment van levering. Thuisvester heeft [de eigenaar] gesommeerd om dit wel te doen en is vervolgens uitvoerige controles gaan uitvoeren die geen ander doel kunnen hebben gehad dan alsnog een overtreding van de zelfbewoningsplicht en daarmee verbeuring van een boete te kunnen vaststellen.

Ook als ervan uit wordt gegaan dat [de eigenaar] na 2 juni 2023 niet in de woning is gaan wonen, ziet de rechtbank in voormelde omstandigheden aanleiding om een eventueel verbeurde boete te matigen tot nihil. Daarbij acht de rechtbank ook nog van belang dat de MGE-bepalingen voorzien in de situatie waarin iemand wil verkopen en niet meer in de woning wil wonen omdat blijkens artikel 8 ontheffing kan worden gevraagd. Dat [de eigenaar] geen ontheffing van de zelfbewoningsplicht heeft gevraagd, althans niet eerder dan op 7 december 2023, kan hem niet worden tegengeworpen. Gelet op de sommatie van 25 mei 2023 en de nadere opstelling van Thuisvester, is goed denkbaar dat het vragen van ontheffing door [de eigenaar] als zinloos is ingeschat. Dat ontheffing zou zijn verleend als die wel was aangevraagd, acht de rechtbank ook niet aannemelijk. Nadat [de eigenaar] in december 2023 ontheffing heeft aangevraagd, is Thuisvester namelijk door gegaan met het controleren en onderzoeken van de zelfbewoningsplicht. Zij heeft dat zelfs tot en met de mondelinge behandeling gedaan.

4.19. De hiervoor geschetste omstandigheden van het geval leiden ertoe dat de onder III gevorderde boete wegens schending van de zelfbewoningsplicht zal worden afgewezen. De overige door [de eigenaar] opgeworpen verweren tegen de boete behoeven daarom geen inhoudelijke beoordeling meer. Evenmin is er aanleiding om [de eigenaar] nog te laten reageren op de gestelde overtredingen van de zelfbewoningsplicht na de datum van de dagvaarding.

Gelet op dezelfde omstandigheden zal ook de onder IV gevorderde veroordeling de woning tot aan levering te blijven bewonen worden afgewezen. De nevenvorderingen onder VI (de buitengerechtelijke incassokosten) en VIII (de onderzoekskosten) treffen hetzelfde lot.

Voor zo ver het gevorderde onder IV betrekking heeft op de situatie dat [de eigenaar] van de verkoop afziet, wordt het gevorderde wegens onvoldoende belang afgewezen. In dat geval vloeit de verplichting om de woning zelf te bewonen immers al uit de MGE-bepalingen voort, welke verplichting door middel van een boete (na ingebrekestelling) kan worden gehandhaafd.

4.20. Ten overvloede merkt de rechtbank nog het volgende op. Gelet op het maatschappelijk gebonden karakter van de woningen die Thuisvester aanbiedt en het daaraan ten grondslag liggende woonruimteverdelingsbeleid, acht de rechtbank het in beginsel niet onredelijk dat Thuisvester de MGE-bepalingen streng handhaaft en bij overtreding aanspraak maakt op een (al dan niet maximale) boete. De rechtbank begrijpt ook dat het voor Thuisvester vervelend was om tijdens de taxatie te moeten constateren dat [de eigenaar] niet meer zelf in woning woonde, maar de MGE-bepalingen laten nu eenmaal geen ruimte voor boetes voor een in het verleden geconstateerde overtreding. Gelet op het doel dat Thuisvester nastreeft en de op handen zijnde verkoop was het in deze situatie niet passend om [de eigenaar] te sommeren de woning weer te betrekken en daarop uitvoerig te gaan controleren. (Mede) daardoor is discussie tussen partijen ontstaan wat de verkoop onnodig heeft doen stagneren en het door Thuisvester nagestreefde doel niet ten goede komt. De rechtbank gaat er dan ook van uit dat partijen zich na dit vonnis beide zullen inspannen om tot een spoedige verkoop en levering van de woning te komen.

De taxatiekosten

4.21. Het onder V gevorderde bedrag van € 358,73 aan taxatiekosten zal wel worden toegewezen. [de eigenaar] is deze kosten immers op grond van artikel 7 lid 2 sub b van de MGE-bepalingen verschuldigd en de boete van artikel 9 is uitsluitend bedoeld als prikkel tot nakoming (zie 4.11). Anders dan [de eigenaar] betoogt, ziet de boete dus niet op deze kosten. De wettelijke rente is toewijsbaar zoals gevorderd.

in conventie en in (voorwaardelijke) reconventie

Opheffing van de beslagen en de beslagkosten

4.22. Thuisvester heeft (de rechtbank begrijpt: vooruitlopend op een rechtsgeldige overdracht van de vordering op basis van een last tot inning, zie 4.4) conservatoir beslag gelegd op twee woningen van [de eigenaar] , te weten de woning in [plaats 1] waar het in deze procedure om gaat en een woning te [plaats 2] waar het gezin van [de eigenaar] woont. Thuisvester vordert in conventie onder VII betaling van in totaal € 981,08 aan beslagkosten. [de eigenaar] vordert in reconventie opheffing van deze twee beslagen. Nu de vorderingen van Thuisvester (grotendeels) worden afgewezen, komt de rechtbank toe aan het beoordelen van deze vordering in reconventie.

Opheffing beslag

4.23. Uit de beslagstukken volgt dat de beslagen zijn gelegd tot zekerheid van een gestelde vordering uit hoofde van de boete wegens schending van de zelfbewoningsplicht en tot zekerheid van nakoming van het voorkeursrecht van koop en medewerking aan terugverkoop en levering door [de eigenaar] . Nu een boete wegens de gestelde schending van de zelfbewoningsplicht wordt afgewezen, bestaat in zoverre geen grondslag om de beslagen te handhaven. Toch bestaat naar het oordeel van de rechtbank goede grond voor het handhaven van het beslag op de woning in [plaats 1] . [de eigenaar] heeft zich immers op het standpunt gesteld dat hij zich na verloop van vier maanden na 3 april 2023 niet meer aan de MGE-bepalingen gebonden en dus vrij acht om de woning aan een derde te verkopen.

Thuisvester heeft er dus belang bij het beslag op de woning in [plaats 1] tot zekerheid van nakoming van haar voorkeursrecht van koop te handhaven. Voor de woning in [plaats 2] geldt dat niet. De reconventionele vordering tot opheffing van het beslag zal dan ook worden toegewezen voor zover deze ziet op de woning in [plaats 2] . Gelet op de komende feestdagen zal de termijn waarbinnen dat moet gebeuren worden bepaald op een week na betekening van dit vonnis. De door [de eigenaar] gevorderde dwangsom zal worden toegewezen als vermeld onder de beslissing en aan die dwangsom zal een rechterlijke matigingsbevoegdheid alsmede een maximum worden verbonden.

Beslagkosten

4.24. Op grond van de wet komen voor wat betreft de door Thuisvester in conventie gevorderde beslagkosten slechts de kosten die gemaakt zijn voor het leggen van conservatoir beslag op de woning in [plaats 1] voor vergoeding in aanmerking. Het conservatoir beslag op de woning in [plaats 2] moet immers worden opgeheven, zodat Thuisvester geen aanspraak kan maken op vergoeding van de met dat beslag samenhangende kosten.

4.25. Thuisvester stelt dat de beslagkosten in totaal € 918,08 bedragen, wat [de eigenaar] op zijn beurt betwist. Dit bedrag betreft de optelsom van de door de deurwaarder aan Thuisvester uitgebrachte ‘pro-forma afrekening’ (productie 34 bij dagvaarding). Deze factuur wijkt af van de som van de kosten in de overgelegde beslagexploten. Op de factuur staan ook posten waarvan Thuisvester niet heeft toegelicht dat dit beslagkosten in de zin van de wet zijn, zoals ‘dagvaarding in de hoofdzaak’, ‘informatiekosten’, ‘overheidsheffing’, ‘printkosten’ en ‘proces-verbaal van bevindingen’. Uit de overgelegde beslagexploten valt op te maken dat de totale kosten van de exploten € 478,06 bedragen. Naar het oordeel van de rechtbank zijn dat de beslagkosten die op grond van de wet voor vergoeding in aanmerking komen.

Aangezien het beslagexploot en de betekening hiervan zien op beide woningen en er geen afzonderlijke exploten zijn uitgebracht, bestaat er geen aanleiding om deze kosten te halveren vanwege de omstandigheid dat het beslag op de woning in [plaats 2] geen stand houdt. [de eigenaar] wordt dus veroordeeld om deze beslagkosten van € 478,06 aan Thuisvester te betalen. Thuisvester heeft de wettelijke rente over de beslagkosten gevorderd ingaande vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot aan de dag van algehele voldoening. Die vordering kan worden toegewezen.

De proceskosten

4.26. Thuisvester is de partij die in conventie en in reconventie overwegend ongelijk krijgt en zal daarom de proceskosten (inclusief nakosten) moeten betalen. De proceskosten van [de eigenaar] worden begroot op:

- griffierecht 314,00

- salaris advocaat 4.822,50 (2.5 punten × tarief V € 1.929,00)

- nakosten 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 5.314,50

4.27. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Producties Thuisvester

4.28. Ter zitting is [de eigenaar] toegezegd dat hij gelegenheid krijgt om te reageren op de producties van Thuisvester die bij conclusie van antwoord in reconventie en voorafgaand aan de zitting zijn toegestuurd wanneer deze producties in het vonnis worden gebruikt. Nu die situatie niet aan de orde is, is er ook geen aanleiding om [de eigenaar] nog te laten reageren.

De rechtbank

in conventie

5.1. veroordeelt [de eigenaar] , zolang hij niet schriftelijk bericht van de verkoop af te zien op grond van artikel 5 lid 2 van de MGE-bepalingen, om mee te werken aan de verkoop van de woning aan Thuisvester ten overstaan van een door en op kosten van Thuisvester aan te wijzen notaris tegen een terugkoopprijs van € 197.050,00 en de woning leeg, ontruimd en vrij van (hypotheek)lasten en beperkingen terug te leveren aan Thuisvester,

5.2. veroordeelt [de eigenaar] tot betaling van € 358,73 aan taxatiekosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.3. veroordeelt [de eigenaar] tot betaling € 478,06 aan beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

5.4. wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.5. veroordeelt Thuisvester om binnen een week na betekening van dit vonnis het ten laste van [de eigenaar] gelegde conservatoir beslag op de onverdeelde helft in de woning, plaatselijk bekend als [adres 2] , kadastraal bekend [kadastrale aanduiding] op te heffen,

5.6. veroordeelt Thuisvester om aan [de eigenaar] een dwangsom te betalen van € 500,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat zij niet aan de in 5.5 uitgesproken hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 50.000,00 is bereikt,

5.7. wijst het meer of anders gevorderde af,

in conventie en in reconventie

5.8. veroordeelt Thuisvester in de proceskosten van € 5.314,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Wordt bij niet betaling het vonnis daarna betekend, dan moet Thuisvester € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

5.9. Thuisvester is wettelijke rente verschuldigd als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan,

5.10. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor wat betreft de beslissingen onder 5.1, 5.2, 5.3, 5.5, ,5.6, 5.8 en 5.9.

Dit vonnis is gewezen door mr. Goedegebuur en in het openbaar uitgesproken op 18 december 2024.

Vgl. HR 2 december 1994, NJ 1996, 246 en HR 20 september 1991, NJ 1992, 552.

Vgl. HR 16 juni 1995, NJ1996, 508.

Artikel 6:92 BW.

Artikel 6:92 lid 1 BW.

Vgl. artikel 6:259 lid 1 sub b BW.

Artikel 706 Rv.

Artikel 706 Rv.