ECLI:NL:RBZWB:2026:1879

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummer: BRE 24/878 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 24 maart 2026 in de zaak tussen [belanghebbende], uit [plaats], belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] verbonden aan JUIST, onderdeel van Previcus Vastgoed), en de heffingsambtenaar van Sabewa, de heffingsambtenaar. Beslissing 1. De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde van de woning tot een bedrag van € 229.000; - vermindert de aanslag OZB dienovereenkomstig; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.200 aan proceskosten van belanghebbende. Feiten 2. Belanghebbende is eigenaar van een woning (hierna: de woning). Het adres van de woning is: [adres 1]. 2.1. Het is een hoekwoning (bouwjaar 1962) met een gebruikersoppervlakte van 67 m2. De woning is gelegen op een perceel van 350 m2. De woning heeft een garage en aanbouw woonruimte. Procesverloop 3. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende betreffende de vastgestelde waarde van de woning voor het hierna genoemde belastingjaar: - Belastingjaar: 2023 - Vastgestelde waarde: € 233.000 3.1. Belanghebbende heeft de bezwaarfase doorlopen. De uitkomst daarvan is: - Dictum: Bezwaar ongegrond - Waarde na bezwaar: € 233.000 - Nevenbeslissingen: Niet van toepassing 3.2. Belanghebbende is tegen de uitspraak op bezwaar in beroep gegaan. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Belanghebbende heeft nog een nader stuk ingediend. 3.3. De rechtbank heeft het beroep op 10 februari 2026 op een zogeheten cluster-zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: - Namens de gemachtigde: [naam 1] - Namens de heffingsambtenaar: [naam 2] 3.4. Tegen de aanslag onroerendezaakbelasting die met de beschikking WOZ samenhangt zijn geen aparte beroepsgronden aangevoerd. 3.5. De opbouw van deze uitspraak is afgestemd op het karakter van de grotere groep zaken van dezelfde gemachtigde waar dit dossier deel van uitmaakt. Het dossier is wel op zijn eigen merites beoordeeld. De gronden voor de beslissing 4. De standpunten van partijen met betrekking tot de waarde zijn als volgt: - Waarde volgens belanghebbende: € 224.000 - Waarde volgens de heffingsambtenaar: € 233.000 is niet te hoog, gezien de getaxeerde waarde van € 242.000 in de beroepsfase. 4.1. Voor het juridisch kader van de beoordeling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak. Formele beroepsgronden 4.2. Er zijn geen formele beslispunten in dit dossier. Materiële beroepsgronden 4.3. De heffingsambtenaar heeft in beroep een nieuw bewijsmiddel overgelegd: een matrix. Daarin is de woning getaxeerd op een bedrag van € 242.000. Daarop is van de zijde van belanghebbende een schriftelijke reactie ontvangen. Belanghebbende heeft ter zitting verklaard dat hetgeen in de reactie op de matrix en tijdens de zitting naar voren is gebracht, de eerder ingenomen stellingen overschrijft. Zijn de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning? 4.4. Over de keuze van de referentiewoningen bestaat geen geschil. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Daartegen zijn geen beroepsgronden aangevoerd. 4.5. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, uitstraling, gebruiksoppervlakte en ligging voldoende vergelijkbaar met de woning. De referentiewoningen zijn bovendien voldoende dichtbij de waardepeildatum, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna, verkocht. De rechtbank concludeert dat de referentiewoningen kunnen dienen ter onderbouwing van de WOZ-waarde van de woning. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat hij op de juiste wijze de marktgegevens heeft omgezet naar een rekengrootheid voor het bepalen van de waarde van de woning? 4.6. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de onder-gemiddelde staat van de woning van belanghebbende, gezien de gedateerde badkamer, keuken en toilet. Het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende is vergelijkbaar met het voorzieningenniveau van de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 3] (factor 2). 4.7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet in voldoende mate inzichtelijke gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met inachtneming van de door belanghebbende overlegde foto’s, is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning van belanghebbende. De heffingsambtenaar heeft niet inzichtelijk gemaakt waarom voor het voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende geen correctie is toegepast, terwijl dat voor de referentiewoningen aan [adres 2] en [adres 3] wel is gebeurd. Deze referentiewoningen hebben naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare voorzieningen en tevens een vergelijkbaar bouwjaar. Indien een correctie voor het voorzieningenniveau wordt toegepast, leidt dit ertoe dat de getaxeerde waarde onder de beschikte waarde komt te liggen. Dit leidt tot het oordeel dat de beschikte waarde te hoog is vastgesteld. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning op juiste wijze is opgebouwd, waardoor de conclusie is gerechtvaardigd dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 4.8. Ten aanzien van de waarde-opbouw van de woning op basis van de marktgegevens liggen geen beslispunten voor. Slotsom van de materiële beroepsgronden 4.9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. De door belanghebbende voorgestane waarde van de woning 4.10. Omdat de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt eerst de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem gestelde waarde van € 224.000 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend. Indien een correctie voor het voorzieningenniveau wordt toegepast op de gemiddelde prijs per eenheid van de referentiewoningen ligt de waarde hoger dan de bepleite waarde van € 224.000. De rechtbank ziet geen reden om nog een andere correctie toe te passen. Vaststellen van de waarde van de woning door de rechtbank 4.11. Omdat beide partijen er niet in zijn geslaagd om de door hen voorgestelde waarde van de woning aannemelijk te maken, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs op € 228.000. Conclusie en gevolgen 5. Het beroep is gegrond. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van haar proceskosten. Dat leidt tot het dictum dat is vermeld in onderdeel 1 van deze uitspraak. 5.1. De vergoeding van de proceskosten is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt belanghebbende een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 666. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 934. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De vergoeding bedraagt dan in totaal € 3.200. Het betoog van de heffingsambtenaar met verzoek tot matiging van de proceskosten wordt verworpen. De enkele stelling dat de zitting minder tijd dan gebruikelijk heeft geduurd hangt samen met de uitgebreide(re) schriftelijke voorbereiding waarvoor belanghebbende geen extra vergoeding krijgt. 5.2. Verder is de rechtbank van oordeel dat de Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm niet van toepassing is. De rechtbank verwijst in dat kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 januari 2025. De Wet herwaardering proceskosten WOZ en bpm wordt enkel toegepast voor besluiten die ná 1 januari 2024 zijn genomen.