ECLI:NL:RVS:2017:18

201506191/1/A2. Datum uitspraak: 11 januari 2017 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak in het geding tussen: [appellant A], wonend te [woonplaats], [appellant B], wonend te [woonplaats], en [appellant C], wonende te [woonplaats], (hierna: [appellant] c.s.) en het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp, verweerder. Bij besluit van 13 januari 2012 heeft het college een verzoek van [appellant] c.s. om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 12 juli 2012 heeft het college het door [appellant] c.s. daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 22 mei 2013 heeft de rechtbank Den Haag het door [appellant] c.s. daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 13 augustus 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3005) heeft de Afdeling de door [appellant] c.s. en het college daartegen ingestelde hoger beroepen gegrond verklaard, de aangevallen uitspraak vernietigd, het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 12 juli 2012 vernietigd en bepaald dat tegen het door het college nieuw te nemen besluit op bezwaar slechts beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling. Bij besluit van 18 juni 2015 heeft het college het door [appellant] c.s. tegen het besluit van 13 januari 2012 gemaakte bezwaar gegrond verklaard, dat besluit herroepen, aan [appellant] c.s. een tegemoetkoming in planschade van in totaal € 90.741,34 toegekend en het betaalde recht van € 300,00 terugbetaald. Tegen dit besluit hebben [appellant] c.s. beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend. [appellant] c.s. hebben een nader stuk ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 29 februari 2016, waar [appellant A] en [appellant C], bijgestaan door mr. Z.M. Nasir, advocaat te Rotterdam, en het college, vertegenwoordigd door mr. J.J. Siereveld, werkzaam bij de gemeente, en mr. W.J. Haeser, advocaat te Rotterdam, zijn verschenen. Na de zitting hebben [appellant] c.s. en het college geprobeerd om tot minnelijke overeenstemming te komen. Het college heeft de Afdeling op 30 maart 2016 laten weten dat dit niet is gelukt. 12. In artikel 7:2 van de Awb is niet voorgeschreven dat een partij opnieuw wordt gehoord op het moment dat, als gevolg van een uitspraak van een bestuursrechter, het bestuursorgaan een nieuw besluit op bezwaar dient te nemen. Om de benodigde kennis over de relevante feiten en de belangen die gewogen moeten worden te vergaren, is het bestuursorgaan in bepaalde situaties op grond van artikel 3:2 van de Awb wel verplicht om dat te doen. Het bestuursorgaan dient dit per geval te beoordelen. 13. Vaststaat dat het college [appellant] c.s. niet de gelegenheid heeft geboden om te reageren op het nader advies van de SAOZ of op de notitie van Noordam. Het college is, zo blijkt uit het besluit op bezwaar van 18 juni 2015, voor de schadeberekening afgeweken van het nader advies van de SAOZ en heeft zich daarbij volledig laten leiden door de notitie van Noordam die uitsluitend de bloot eigendom van [appellant] c.s. heeft gewaardeerd. Het onderdeel van het advies van de SAOZ over de drempel die wordt toegepast, heeft het college evenzeer terzijde gesteld en daarbij zelf een oordeel gegeven over de korting die, in verband met het normale maatschappelijke risico, bij het vaststellen van de tegemoetkoming in planschade op het schadebedrag wordt toegepast. 14. De SAOZ en Noordam hanteren bij de schadeberekening een totaal verschillende aanpak. Dit resulteert in een verschil tussen de begrote waardevermindering van het perceel van [appellant] c.s. van € 114.197,33 (de SAOZ komt uit op € 295.680,00 en Noordam op € 181.482,67). Om voldoende zekerheid te verkrijgen over de vraag welke berekeningswijze bij de vaststelling van de waarde van de bloot eigendom van [appellant] c.s. de juiste is, had het college [appellant] c.s. de gelegenheid moeten bieden zich hierover in een schriftelijke reactie en op een hoorzitting uit te laten. Bij [appellant] c.s. bestond onmiskenbaar deze behoefte, omdat de wijze waarop de schade is berekend uiteindelijk raakt aan de vraag hoe hoog de tegemoetkoming in planschade is. In dit verband weegt mee dat [appellant] c.s. bij het beroepschrift een notitie van Van Heesbeen hebben overgelegd die de berekeningswijze van Noordam in twijfel trekt en de berekeningswijze van de SAOZ geheel onderschrijft. Ook had het college eenzelfde gelegenheid moeten bieden in verband met de vraag welke drempel of korting in dit geval wegens het normale maatschappelijke risico van [appellant] c.s. wordt toegepast. [appellant] c.s. wijzen er terecht op dat dit aspect nog niet eerder onderdeel van het geschil is geweest. Dit samengenomen met het feit dat het college op dit punt afwijkt van het advies van de SAOZ en er, zoals het college ook zelf heeft opgemerkt, binnen de jurisprudentie over een geval als de onderhavige geen precedenten bestaan, had het college uit oogpunt van zorgvuldigheid [appellant] c.s. op zijn minst de gelegenheid moeten geven om schriftelijk dan wel op een hoorzitting een reactie te geven op het standpunt van het college over het normale maatschappelijke risico. Tussenconclusie over punt I 15. Door het nalaten van het college heeft geen zorgvuldige vaststelling van de feiten en een gedegen belangenafweging kunnen plaatsvinden. Niet aannemelijk is dat [appellant] c.s. hierdoor niet zijn benadeeld. Op voorhand was niet uit te sluiten dat zij een nieuwe visie of gezichtspunten over de feiten of af te wegen belangen hadden kunnen inbrengen die tot een andere besluitvorming had kunnen leiden. 16. Het college heeft de artikelen 3:2 en 7:2 van de Awb bij de totstandkoming van het besluit van 18 juni 2015 niet in acht genomen. Het betoog van [appellant] c.s. slaagt. Hierna zal de Afdeling nagaan welk gevolgen dit heeft. II. Schade van [appellant] c.s. Nader advies van de SAOZ 17. De SAOZ blijft in het nader advies bij de eerder getaxeerde waarden van vóór en na de planologische verandering van € 422.400,00 en € 126.720,00 (totale waardevermindering van € 295.680,00). Volgens de SAOZ is met de omstandigheid dat [appellant] c.s. recht hadden op een jaarlijkse canon rekening gehouden door hieruit, uit de hoogte van de canon en uit de door [appellant] c.s. gerealiseerde, maar geannuleerde verkooptransactie af te leiden wat het aandeel van [appellant] c.s. in de waardevermindering was (in totaal 81,25 procent). Dat een jaarlijkse vergoeding werd ontvangen, is geen reden om de waardevermindering met dat bedrag te matigen, dan wel de ontvangen vergoeding af te trekken van de tegemoetkoming in planschade. Dit is bij de beoordeling van aanvragen van verhuurders om een tegemoetkoming in planschade evenmin gangbaar. In die gevallen vormt, net als in het onderhavige geval, de jaarlijkse vergoeding wel een factor die van belang is voor de taxatie van de betrokken onroerende zaak, aldus de SAOZ. 18. Het college heeft het advies van de SAOZ niet overgenomen. In het besluit van 18 juni 2015 heeft het college vermeld dat de SAOZ in het advies de waardevermindering van de bloot eigendom niet heeft vastgesteld, maar heeft volstaan met een verwijzing naar het eerdere advies. Daarom heeft het college aanleiding gezien om Noordam om advies te vragen over de waarde van de bloot eigendom vóór en na de peildatum. Notitie van Noordam 19. Volgens Noordam dient de waarde van de bloot eigendom te worden berekend op grond van twee componenten: de contante waarde van de canons gedurende de looptijd van het recht en de contante waarde van de eindwaarde van de grond na ommekomst van het recht. Noordam heeft de eindwaarde van de grond in de situatie vóór de peildatum berekend op € 422.400,00 en in de situatie na de peildatum op € 126.720,00. In beide situaties is Noordam uitgegaan van de fictie dat [appellant] c.s. een vaste canon van 5 procent van de vrije en onbelaste grondwaarde hadden kunnen ontvangen (€ 422.400,00 maal 0,05 is € 21.120,00 per jaar). Op dat fictieve bedrag heeft Noordam voor ieder jaar een verhoging toegepast van een inflatie van 2,1 procent en een basisrente van 2,6 procent per jaar, zodat de totale discontovoet op 4,7 procent uitkomt. De eindwaarde vóór en na de peildatum bedraagt achtereenvolgens € 516.447,46 en € 334.964,79, zodat de waardevermindering € 181.482,67 bedraagt, aldus Noordam. 20. Het college heeft het advies van Noordam overgenomen. Volgens het college was de waarde van de bloot eigendom vóór de peildatum € 516.447,46. De waarde van de bloot eigendom is daarmee hoger dan de waarde van de volle eigendom, zoals begroot door de SAOZ, van € 422.400,00. De waarde van de bloot eigendom na de peildatum is € 334.964,79 en daarmee eveneens hoger dan de waarde van de volle eigendom na de peildatum, zoals begroot door de SAOZ, van € 126.720,00. Gronden a) formeel 21. [appellant] c.s. voeren aan dat het college, in strijd met artikel 3:50 van de Awb, in het besluit op bezwaar van 18 juni 2015 slechts heeft gesteld, maar niet nader heeft gespecificeerd waarom het nader advies van de SAOZ van december 2014 onvolledig is. Volgens [appellant] c.s. is het nader advies zorgvuldig tot stand gekomen en, omdat het in lijn is met het eerdere advies van juli 2011, inhoudelijk concludent. Uit de notitie van Noordam blijkt daarnaast niet dat Noordam is ingegaan op het nader advies. Het had, zo stellen [appellant] c.s., in het licht van artikel 3:2 van de Awb op de weg van het college gelegen om Noordam te informeren over het nader advies, zodat Noordam afzonderlijk hierop had kunnen ingaan. Volgens [appellant] c.s. kan het college een hem onwelgevallig deskundigenadvies niet zomaar terzijde schuiven en vervangen door een hem welgevallig rapport van een andere deskundige. In dit verband wijzen zij op een uitspraak van de Afdeling van 6 maart 2013 (ECLI:NL:RVS:2013:BZ3393). Zij betogen dat in dit geval niet is voldaan aan de eisen die in deze uitspraak zijn gesteld aan de afwijking van een deskundigenadvies, ook niet als de notitie van Noordam in aanmerking wordt genomen. b) inhoudelijk 22. Wat de inhoud van de notitie van Noordam betreft, verwijzen [appellant] c.s. 23. De belangrijkste vraag is of het college bij de vaststelling van de waardevermindering van het perceel mocht afwijken van het nader advies van de SAOZ. 24. De SAOZ is een onafhankelijke deskundige op het gebied van planschade en nadeelcompensatie. Een bestuursorgaan kan een deskundige inschakelen om zich te laten adviseren over de omvang van de schade, het causaal verband, of de schade geheel of gedeeltelijk ten laste moet blijven van de verzoeker en de hoogte van de toe te kennen tegemoetkoming (artikel 6.3.1.4 van het Besluit ruimtelijke ordening). Uit artikel 3:49 van de Awb volgt dat het bestuursorgaan bij de motivering van een besluit tot toekenning of afwijzing van een tegemoetkoming in planschade kan volstaan met een verwijzing naar het advies van een deskundige, als daarin de motivering is vervat en van dat advies kennis is of zal worden gegeven. Voor een bestuursorgaan kunnen er gegronde redenen zijn om af te wijken van een advies van een deskundige. Deze redenen dient het bestuursorgaan in beginsel afzonderlijk in het besluit te vermelden (artikel 3:50 van de Awb). 25. Uit het besluit op bezwaar van 18 juni 2015 blijkt dat het college kennis heeft genomen van het nader advies van de SAOZ. Volgens het college heeft de SAOZ de waardevermindering van de bloot eigendom niet opnieuw bepaald, maar volstaan met een verwijzing naar haar eerdere advies. Dit is de reden waarom het college Korenaar Advies V.O.F. als onafhankelijke deskundige heeft gevraagd om de waarde van de bloot eigendom voor en na de peildatum vast te stellen. 26. Hoewel de SAOZ in het nader advies grotendeels heeft verwezen naar het eerdere advies van juli 2011, kan niet worden gesteld dat de SAOZ de bloot eigendom van [appellant] c.s. niet heeft gewaardeerd. Uit de schadeberekening van de SAOZ, hiervoor weergegeven onder 4 en 5, blijkt dat de SAOZ dit wel degelijk heeft gedaan en inzicht heeft geboden in hoe de bloot eigendom van [appellant] c.s., afgezet tegen de waarde van de volle onbelaste eigendom, is berekend. Het aandeel van [appellant] c.s. in de waarde van het volle onbelaste eigendom bedraagt volgens de SAOZ 81,25 procent, zodat 81,25 procent van de waardevermindering als waardevermindering van de bloot eigendom dient te worden aangemerkt, aldus de SAOZ. Het college heeft in het besluit van 18 juni 2015 niet inzichtelijk gemaakt waarom deze schadeberekening van de SAOZ onjuist is. 27. Het college heeft op de zitting bij de Afdeling betoogd dat Noordam uitsluitend het technische deel voor zijn rekening heeft genomen en dat er gezocht is naar een methode die meer dan eens een oplossing biedt. Uit de notitie van Noordam blijkt echter niet dat en zo ja waarom de schadeberekening van de SAOZ onjuist is. Het college had in het besluit van 18 juni 2015 moeten motiveren waarom de schadeberekening van de SAOZ onjuist is en Noordam de bloot eigendom van [appellant] c.s. wel op een juiste manier heeft berekend. De aanleiding om te doen, kon het college vinden in de aanzienlijke verschillen in de schadeberekening van de SAOZ en Noordam en, als gevolg hiervan, de uiteenlopende uitkomsten. Zo overstijgt de door Noordam berekende waarde van de bloot eigendom van het perceel vóór de peildatum (€ 516.447,46) de vrije onbelaste waarde van het perceel (€ 422.400,00) aanzienlijk. Dat geldt nog meer voor de waardering door Noordam van de bloot eigendom na de peildatum van € 334.964,79 en de waarde van de volle eigendom van € 126.720,00. 28. Daarnaast roept de nota van Van Heesbeen fundamentele twijfel op over de vraag of het college de schadeberekening van Noordam ten grondslag kan leggen aan zijn standpunt dat de bloot eigendom van [appellant] c.s. slechts met € 181.482,67 is gedaald, in plaats van de door de SAOZ begrote waardevermindering van € 240.180,00 (lees: € 240.240,00). Van Heesbeen gaat er, evenals de SAOZ, van uit dat de waarde van de bloot eigendom die van de volle onbelaste eigendom niet kan overstijgen en dat voor een redelijk denkend en handelend koper de waarde van de volle onbelaste eigendom de bovengrens is. Dit uitgangspunt bij de schadeberekening, dat door zowel de SAOZ als Van Heesbeen is gehanteerd en dat op zichzelf redelijk en aanvaardbaar is, heeft Noordam niet gehanteerd. Daarnaast is de door Noordam begrote waarde van de bloot eigendom vóór de peildatum van € 516.447,46 niet direct in perspectief te plaatsen als daarbij de in september 2005 met [appellant] c.s. overeengekomen verkoopprijs van het perceel van € 343.200,00 in aanmerking wordt genomen. Deze verkoopprijs geeft een redelijk beeld van de waarde in het economisch verkeer van de bloot eigendom van het perceel, waarop destijds nog het recht van erfpacht en opstal berustte, en het is te begrijpen dat de SAOZ die verkoopprijs in dit kader van belang heeft geacht. In dit verband heeft Van Heesbeen zich bij de berekening van Noordam terecht afgevraagd of bij de berekening van verschillende waarden van vóór en na de peildatum over de gehele looptijd van het recht van erfpacht en opstal een canon van 5 procent van de vrije grondwaarde (€ 21.200,00) kan worden gevraagd, terwijl in de tussentijd de vrije onbelaste waarde van het perceel van [appellant] c.s. door een planologische wijziging met 70 procent is gedaald. Door deze aanzienlijke waardedaling zou, zo stelt Van Heesbeen, het rendement 16,6 procent bedragen, hetgeen een redelijk denkend en handelend koper niet als uitgangspunt zal aanvaarden. Dit lijkt Noordam bij zijn berekening niet te hebben onderkend. Tussenconclusie over punt II 29. Het college heeft niet deugdelijk gemotiveerd waarom de schadeberekening van de SAOZ onjuist is. De notitie van Noordam kon het college daarnaast, gelet op de hiervoor genoemde redenen, niet aan de in het besluit van 18 juni 2015 neergelegde waarde van de bloot eigendom van [appellant] c.s. van € 181.482,67 ten grondslag leggen. 30. De Afdeling komt tot het oordeel dat het college de totale waardevermindering van € 295.680,00 met een schade voor [appellant] c.s. van € 240.240,00, zoals vastgesteld door de SAOZ in het nader advies, tot uitgangspunt had behoren te nemen. III. Normaal maatschappelijk risico Nader advies van de SAOZ 31. De SAOZ heeft het college geadviseerd om een drempel van 3 procent toe te passen over de waarde van de bloot eigendom van [appellant] c.s., in totaal een bedrag van € 10.296,00, wegens het normale maatschappelijke risico. De situatie dat een bestemmingsplan beperkingen met zich brengt voor eigenaren is volgens de SAOZ - afgezet tegen een gewone wijziging van de bestemming van gronden aan de hand van actuele ruimtelijke inzichten - een minder vanzelfsprekende ontwikkeling en daarom slechts deels als een normale maatschappelijke ontwikkeling aan te merken. Verder gaf de structuur van de omgeving niet direct aanleiding om te veronderstellen dat de aanwendingsmogelijkheden voor het realiseren van glastuinbouw zouden vervallen. Dat zou alleen anders zijn als er in de omgeving geen glastuinbouw aanwezig was en het slechts om een sanering van theoretisch aanwezig 'papieren glas' ging. Het gemeentelijke en provinciale beleid is al meer jaren gericht op concentratie van glastuinbouw in andere gebieden dan waar de gronden van [appellant] c.s. gelegen zijn. Daarmee past de ontwikkeling volledig binnen het gemeentelijke en provinciale beleid. Duidelijk is wel dat de ontwikkeling heeft geleid tot een schade van substantiële of bovenmatige omvang. De SAOZ komt tot de conclusie dat het hanteren van een hoge drempel op de maatgevende waarde of een hoge korting op het schadebedrag, dan wel het geheel voor eigen risico laten van de schade, niet voor de hand ligt. Daarvoor wordt in onvoldoende mate aan de relevante toetsingscriteria voldaan. Slechts aan één van de criteria wordt zeer duidelijk voldaan, namelijk dat de ontwikkeling binnen het ruimtelijke beleid past. Het besluit van 18 juni 2015 32. 35. De schade is het gevolg van verandering van de bestemming van het perceel (ofwel: directe planschade). Dat betekent dat artikel 6.2, tweede lid, van de Wro in dit geval niet van toepassing is. Dat laat onverlet dat, gelet op artikel 6.2, eerste lid, van de Wro, onderzocht dient te worden of de schade van [appellant] c.s. binnen het normale maatschappelijke risico valt. Afhankelijk van de uitkomst van dat onderzoek, dient te worden bezien of en zo ja, in hoeverre de schade voor rekening van [appellant] c.s. dient te worden gelaten. 36. Schade die behoort tot het normale maatschappelijke risico dient redelijkerwijs ten laste te blijven van de aanvrager om een tegemoetkoming in planschade. De vraag of schade tot het normale maatschappelijke risico behoort, dient te worden beantwoord met inachtneming van alle van belang zijnde omstandigheden van het geval. Van belang is onder meer of de ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de benadeelde rekening had kunnen houden in de zin dat de ontwikkeling in de lijn van de verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop de ontwikkeling zich zou voordoen. In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het gevoerde beleid past. Verder is de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel van belang. 37. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668), is de vaststelling van de omvang van het normale maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. Indien de beroepsgronden daartoe aanleiding geven, toetst de rechter deze motivering en kan hij, indien de gegeven motivering niet volstaat, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil op grond van artikel 8:41a van de Awb de omvang van het normale maatschappelijke risico zelf vaststellen door in een concreet geval zelf te bepalen welke drempel of korting redelijk is. 38. De Afdeling heeft in de uitspraak van 13 augustus 2014 overwogen dat het college zich door een deskundige dient te laten adviseren over welk deel van de schade van [appellant] c.s. tot hun normale maatschappelijke risico behoort. De SAOZ heeft in het nadere advies van december 2014 aan de hand van de hiervoor onder 36 vermelde maatstaven beoordeeld hoe groot het normale maatschappelijke risico van [appellant] c.s. is. In het besluit van 18 juni 2015 heeft het college het nadere advies op dat punt geheel ter zijde gesteld met de enkele stellingname dat de SAOZ niet alle van belang zijnde omstandigheden bij zijn advisering heeft betrokken. Daarbij heeft het college echter in het geheel niet gespecificeerd op welke punten het advies van de SAOZ niet voldoet en heeft het zelf een integrale beoordeling van het normale maatschappelijke risico gemaakt. De uitkomsten van de beoordeling door de SAOZ en het college lopen behoorlijk uiteen. De drempel van 3 procent van de waarde van het perceel op de peildatum onder het oude bestemmingsplan, die door de SAOZ is geadviseerd, komt neer op een aftrek van € 10.296,00, terwijl de door het college toegepaste korting van 50 procent van het schadebedrag tot een aftrek van € 90.741,34 leidt. Omdat het college geen afzonderlijke redenen voor afwijking van het nader advies heeft vermeld, is niet aan de maatstaf van artikel 3:50 van de Awb voldaan. Ook op dit punt is het besluit van 18 juni 2015 onzorgvuldig tot stand gekomen en niet deugdelijk gemotiveerd. 39. Het voorgaande laat overigens onverlet dat, gelet op het volgende, het college zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat een deel van de schade redelijkerwijs voor rekening van [appellant] c.s. mag worden gelaten. 40. Het perceel bestond hoofdzakelijk uit grasland sinds het op 1 juni 1975 in erfpacht is uitgegeven. De erfpachter heeft het perceel tot de opzegging van de akte van erfpacht en opstal op 31 mei 2009 in het kader van zijn bedrijfsmatige activiteiten gebruikt. Op de belendende percelen zijn verschillende kassencomplexen opgericht, maar de percelen die zich bevinden aan de Berkelseweg, de Keulseweg en de Katwijkerlaan zijn vooral weidegronden met tussendoor enkele percelen met glastuinbouw. Het stopzetten van de verdere ontwikkeling van verspreide glastuinbouw en de concentratie van glastuinbouw in concentratiegebieden is neergelegd in het streekplan Zuid-Holland West van 19 februari 2003 en overstijgt daarmee de gemeentelijke grenzen van Pijnacker-Nootdorp. Omdat dit beleid op provinciaal niveau is ingezet, hebben meer gemeenten hiermee te maken gekregen en hieraan binnen de gemeentelijke planvorming nader invulling gegeven. De raad heeft in aansluiting hierop en in lijn met de Structuurvisie Pijnacker van oktober 2001 de bestemming van het perceel gewijzigd naar weide. De achtergrond hiervan is dat het perceel niet binnen een duurzaam glastuinbouwgebied is gelegen en er nog geen glastuinbouw op het perceel is opgericht. Een dergelijke ontwikkeling, die zich in meer gemeenten in Nederland zal voordoen, is als een normale maatschappelijke ontwikkeling te beschouwen. 41. Gedurende de periode waarin het perceel in erfpacht en opstal was uitgegeven, is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid tot het realiseren van glastuinbouw en is het perceel als weidegrond in gebruik geweest. Omdat het perceel zich bevindt in een gebied waar meer percelen aan de Berkelseweg, de Keulseweg en de Katwijkerlaan in gebruik zijn als weidegronden en er verspreid glas voorkomt, lag het in de lijn van de verwachting dat de bebouwingsmogelijkheden die zien op glastuinbouw zouden vervallen. Dat deze ontwikkeling zich zou kunnen voordoen, volgde, zoals de SAOZ in het nader advies heeft uiteengezet, uit zowel het provinciale als het gemeentelijke beleid. Het vervallen van de bouwmogelijkheden past niet geheel binnen de structuur van de omgeving, omdat het belendende perceel wel bouwmogelijkheden kent en daar wel glastuinbouw aanwezig is. Dit laat echter onverlet dat het vervallen van de mogelijkheden te verwachten was, omdat het perceel niet in een concentratiegebied ligt en er al enige jaren de maatschappelijke ontwikkeling was om in dergelijke gebied geen verdere ontwikkeling dan wel oprichting van glastuinbouw toe te staan. 42. Voorts komt gewicht toe aan het gegeven dat aan de uitgifte in erfpacht inherent is dat de eigenaar niet vrijelijk over de eigendom van een perceel kan beschikken. Bij voortekenen van een nadelige planologische verandering is deze eigenaar, tenzij daaromtrent een specifiek beding is opgenomen bij de uitgifte in erfpacht, immers niet zonder meer in staat om binnen een redelijke termijn van de nog bestaande planologische mogelijkheden gebruik te maken, alvorens die komen te vervallen. Naarmate de termijn van de uitgifte in erfpacht langer is, neemt de kans toe dat beleidsinzichten gedurende deze termijn wijzigen, met als gevolg relevante beperkingen voor het realiseren van die planologische mogelijkheden en waardevermindering van het perceel. Dit is een omstandigheid die [appellant] c.s. kan worden toegerekend en die met zich brengt dat een deel van de schade op de voet van artikel 6.1, eerste lid, van de Wro redelijkerwijs voor rekening van [appellant] c.s. dient te worden gelaten. 43. De Afdeling ziet in het voorgaande aanleiding voor het oordeel dat [appellant] c.s. met een korting op de tegemoetkoming in planschade van 50 procent van de waardevermindering, als door het college is toegepast, niet tekort zijn gedaan. Tussenconclusie over III 44. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat de helft van de schade voor rekening van [appellant] c.s. blijft. IV. Conclusie 45. Het beroep is gegrond. Het college heeft zich op het standpunt gesteld dat het nader advies van de SAOZ onvolledig is, omdat de SAOZ bij het vaststellen van de omvang van het normale maatschappelijke risico niet alle omstandigheden die daarvoor van belang zijn bij haar advisering heeft betrokken. Hoewel de schade aanzienlijk is, bestaat aanleiding de schade niet volledig te vergoeden, gelet op het volgende. 33. Volgens het college had het perceel uitsluitend een beleggingswaarde en geen gebruikerswaarde. De bloot eigendom verschafte [appellant] c.s. een zekere opbrengst, namelijk de canon van de erfpachter. Op de peildatum was de canon aanzienlijk lager dan de canon waarop [appellant] c.s. op grond van de erfpachtvoorwaarden, neergelegd in erfpachtakte, aanspraak konden maken. In plaats van 5 procent van de vrije marktwaarde ontvingen zij vóór de peildatum een canon van slechts 0,4 procent van de vrije marktwaarde. Volgens het college is er een grote discrepantie tussen de maximale marktwaarde die de bloot eigendom had en de mate waarin [appellant] c.s. die waarde te gelde hebben gemaakt door een marktconforme canon te vragen. Daarnaast wijst het college erop dat de planologische verandering feitelijk geen nadelige gevolgen heeft gehad voor de canon. Na de planologische verandering is de canon zelfs verhoogd naar 2,5 procent van de vrije marktwaarde. Het nieuwe bestemmingsplan stelde de erfpachter nog steeds in staat glastuinbouw uit te oefenen op het perceel. De waardevermindering van het perceel bestond op de peildatum vooral in de daling van de verwachte - toekomstige - waarde van de grond op het moment dat het recht van erfpacht zou eindigen. Verder loopt de eigenaar een zeker risico door zijn gronden in erfpacht uit te geven. De eigenaar dient er in algemene zin rekening mee houden dat op enig moment het planologische regime in nadelige zin kan wijzigen of dat ten tijde van de uitgifte van erfpacht toegestane gebruiksmogelijkheden kunnen worden beperkt. Van belang is ook welke tegemoetkoming een volledig eigenaar in vergelijkbare situaties zou ontvangen. Het algemene rechtsbeginsel van de gelijkheid voor de openbare lasten impliceert niet alleen dat de ene persoon niet onevenredig slechter mag worden behandeld dan anderen, maar ook dat die persoon niet onevenredig beter wordt behandeld, wanneer hij te maken krijgt met publieke lasten. Dat aan [appellant] c.s. niet mag worden tegengeworpen dat zij het risico van de planologische verslechtering passief hebben aanvaard, laat onverlet dat dat anders was geweest, indien zij volledig eigenaar van het perceel waren geweest. Omdat een volledig eigenaar geen tegemoetkoming zou hebben ontvangen en de na de peildatum gewijzigde canon de helft was van de canon die [appellant] c.s. op grond van de erfpachtvoorwaarden hadden kunnen vragen, stelt het college de omvang van het normale maatschappelijke risico op 50 procent van de door Noordam begrote waardevermindering. De tegemoetkoming bedraagt volgens het college € 90.741,34, te vermeerderen met wettelijke rente, als bedoeld in artikel 6.5 van de Wro. Gronden 34. [appellant] c.s. voeren aan dat het college ten onrechte is afgeweken van het toepasselijke toetsingskader bij het normale maatschappelijke risico. Ook is, zo voeren zij aan, het college ten onrechte afgeweken van het advies van de SAOZ, omdat die afwijking er slechts op neerkomt dat het college zich niet kan vinden in de waardering van de verschillende factoren door de SAOZ. Verder voeren [appellant] c.s. aan dat zij hebben geprobeerd om een hogere canon vast te stellen, maar dat die canon uiteindelijk op 1 juni 2007 op advies van een derde marktconform is vastgesteld. Voorts stellen zij dat het college ten onrechte heeft meegewogen dat geen ongerechtvaardigd onderscheid mag ontstaan tussen de volle eigenaar en de bloot eigenaar. Daarnaast voeren zij aan dat het college ten onrechte niet heeft gemotiveerd waarom het een korting van 50 procent toepast. Ten slotte wijzen zij erop dat zowel de SAOZ als Van Heesbeen tot de conclusie komt dat een drempel van 3 procent moet worden toegepast. Het besluit van 18 juni 2015 dient wegens strijd met de artikelen 3:2, 3:50 en 7:12, eerste lid, van de Awb te worden vernietigd. Definitieve beslechting van het geschil 46. De Afdeling ziet aanleiding met toepassing van artikel 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Awb zelf in de zaak te voorzien. Tegemoetkoming in planschade 47. Uit het nader advies van de SAOZ valt af te leiden dat de planologische verandering op de peildatum heeft geleid tot een waardevermindering van het perceel van € 295.680,00 en voor [appellant] c.s. tot een schade van € 240.240,00. De Afdeling volgt dit onderdeel van dat advies. Op de tegemoetkoming in planschade wordt een korting van 50 procent van de waardevermindering toegepast. De Afdeling zal de aan [appellant] c.s. toe te kennen tegemoetkoming in planschade derhalve vaststellen op € 120.120,00, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 11 juli 2008, zijnde de dag van ontvangst van de aanvraag, tot aan de dag van algehele voldoening. Dit brengt voorts met zich, gelet op artikel 6.4, vierde lid, van de Wro, dat het college het door [appellant] c.s. betaalde recht van € 300,00 dient terug te storten, voor zover het dat nog niet heeft gedaan. Kosten in verband met de behandeling van de aanvraag 48. In het advies van de SAOZ is uiteengezet dat, in verband met het door [appellant] c.s. overgelegde rapport van Vollebregt Barten, krachtens artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro een vergoeding van € 302,00 wegens kosten van deskundige bijstand kan worden toegekend. De Afdeling zal dit onderdeel van het advies van de SAOZ volgen. 49. De Afdeling zal het besluit van 13 januari 2012 herroepen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit van 18 juni 2015. Proceskosten Beroep 50. [appellant] c.s. hebben de Afdeling verzocht om integrale vergoeding van de in beroep opgekomen kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en kosten van een deskundige. Voor het geval de Afdeling het forfaitaire stelsel van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) toepast, hebben zij de Afdeling verzocht om krachtens artikel 2, derde lid, van het Besluit van dat stelsel af te wijken. Voor het geval de Afdeling die bepaling niet toepast, hebben zij de Afdeling verzocht om het gewicht van de zaak, als bedoeld in onderdeel C1 van de bijlage bij het Besluit, wegens de omvang en complexiteit van de zaak op wegingsfactor 2 (zeer zwaar) vast te stellen. 51. De door [appellant] c.s. gestelde kosten zijn opgekomen in verband met de behandeling van het beroep bij de Afdeling. Het Besluit is derhalve van toepassing op het verzoek om het college in die kosten te veroordelen. 52. Het in de bijlage bij het Besluit neergelegde vergoedingsstelsel heeft een forfaitair karakter. Indien zich bijzondere omstandigheden voordoen, kan op grond van artikel 2, derde lid, van het Besluit van dit forfaitaire stelsel worden afgeweken. Blijkens de nota van toelichting (Stb. 1993, 763) moet het daarbij gaan om uitzonderlijke gevallen, waarin strikte toepassing van dit forfaitaire stelsel onrechtvaardig uitpakt, bijvoorbeeld een geval waarin de burger door gebrekkige informatieverstrekking door de overheid op uitzonderlijk hoge kosten is gejaagd. 53. [appellant] c.s. hebben niet aannemelijk gemaakt dat het college het besluit van 18 juni 2015 tegen beter weten in heeft genomen en dat zij door dat besluit zijn gedwongen tot het inroepen van rechtshulp waar een uitzonderlijke tijdsbesteding mee was gemoeid. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat zich hier bijzondere omstandigheden, als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit, voordoen, zodat kan worden volstaan met het toekennen van een vergoeding met toepassing van de forfaitaire bedragen van het Besluit. 54. Bij het vaststellen van de kosten van door een derde beroepsmatig verleende bijstand is in beginsel wegingsfactor 1 (gemiddeld), tenzij er duidelijke redenen zijn hiervan af te wijken. Van dergelijke redenen is in dit geval zaak niet gebleken. Dat, zoals [appellant] c.s. stellen, de zaak een uniek karakter heeft, betekent niet zonder meer dat de zaak zeer zwaar is. Verder is Van Heesbeen voor de schadeberekening ingeschakeld. Indien die schadeberekening, zoals [appellant] c.s. stellen, ingewikkeld was, heeft dat geen invloed op het gewicht van de zaak, als bedoeld in onderdeel C1 van de bijlage bij het Besluit. Dat onderdeel heeft immers geen betekenis voor de hoogte van de in artikel 2, eerste lid, aanhef en onder b, van het Besluit bedoelde kosten van een deskundige. 55. Volgens de declaratie van 20 augustus 2015 heeft de deskundige in totaal € 1.622,91 (inclusief BTW) in rekening gebracht en heeft hij 9,25 uur tegen een uurtarief van € 145,00 (exclusief BTW) aan de zaak besteed. 56. In het geval in beroep kosten van deskundige bijstand zijn gemaakt, kunnen die op de voet van artikel 8:75 van de Awb voor vergoeding in aanmerking komen, indien het inroepen van deskundige bijstand redelijk was en de kosten ervan redelijk zijn. 57. Het inroepen van deskundige bijstand voor het opstellen van een reactie naar aanleiding van de notitie van Noordam was redelijk. Voorts staan de door de deskundige gedeclareerde uren in redelijke verhouding tot de verrichte werkzaamheden. Dat betekent dat [appellant] c.s. in verband met de kosten van de notitie van Van Heesbeen, uitgaande van een forfaitair bedrag van € 75,00 per uur, aanspraak hebben op een vergoeding van € 693,75 exclusief BTW of € 839,44 inclusief BTW. Aan de door [appellant] c.s. in beroep aangehaalde uitspraak van de Afdeling van 24 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3509) komt in dit verband geen betekenis toe. Die uitspraak ziet op de vergoeding van de in verband met de behandeling van de aanvraag opgekomen kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand als bedoeld in artikel 6.5, aanhef en onder a, van de Wro en niet op proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb. Bezwaar 58. Omdat het besluit van 13 januari 2012 wordt herroepen wegens een aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid, wordt het door [appellant] c.s. in bezwaar gedane verzoek om vergoeding van de kosten die zij hebben moeten maken in verband met de behandeling van het bezwaar, toegewezen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart het beroep gegrond; II. vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp van 18 juni 2015; III. herroept het besluit van 13 januari 2012; IV. bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp aan [appellant A], [appellant B] en [appellant C] een tegemoetkoming in planschade toekent van € 120.120,00 (zegge: honderdtwintigduizend honderdtwintig euro), te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag met ingang van 11 juli 2008 tot aan de dag van algehele voldoening, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; V. bepaalt dat college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp aan [appellant A], [appellant B] en [appellant C] de in verband met de behandeling van de aanvraag gemaakte kosten van € 302,00 (zegge: driehonderdtwee euro) vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; VI. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit; VII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp tot vergoeding van bij [appellant A], [appellant B] en [appellant C] in verband met de behandeling van het bezwaar opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 992,00 (zegge: negenhonderdtweeënnegentig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; VIII. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp tot vergoeding van bij [appellant A], [appellant B] en [appellant C] in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.831,44 (zegge: achttienhonderdeenendertig euro en vierenveertig cent), waarvan € 992,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en € 839,44 aan door een deskundige verleende andere bijstand, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; IX. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Pijnacker-Nootdorp aan [appellant A], [appellant B] en [appellant C] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 167,00 (zegge: honderdzevenenzestig euro) voor de behandeling van het beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag een van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Aldus vastgesteld door mr. J.A. Hagen, voorzitter, en mr. N.S.J. Koeman en mr. N. Verheij, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. w.g. Hagen w.g. Hazen voorzitter griffier Uitgesproken in het openbaar op 11 januari 2017 452. Inleiding Bloot eigendom 1. [appellant] c.s. zijn eigenaren van een nabij de [locatie] te Pijnacker gelegen perceel met een oppervlakte van 10.560 m² (hierna: het perceel). Dit perceel was belast met een recht van erfpacht en opstal voor 50 jaar, ingaand op 1 juni 1975 en eindigend op 1 juni 2025. [appellant] c.s. waren dus zogenoemde bloot eigenaren. Het recht van erfpacht en opstal berustte bij de eigenaar van een belendend perceel. Deze erfpachter had, gelet op artikel 5:85, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek, de bevoegdheid om het perceel te houden en te gebruiken. Door middel van een aanzegging van 20 maart 2008 heeft hij het recht van erfpacht en opstal met ingang van 31 mei 2009 beëindigd. Tot dat moment was de canon jaarlijks € 10.560,00 (maandelijks: € 880,00) op grond van een overeenkomst van 1 juni 2007 tussen [appellant] c.s. en de erfpachter. Vóór die datum was de canon jaarlijks € 1.557,00. Wijziging van de bestemming 2. Op grond van het bestemmingsplan Buitengebied van 29 november 1975 (hierna: het oude bestemmingsplan) was het perceel voor agrarische doeleinden, klasse D, bestemd. Deze bestemming maakte de oprichting van een agrarisch bedrijf met een bijbehorend bedrijfsgebouw, een dienstwoning en andere bouwwerken mogelijk. In het bestemmingsplan Groenzone Berkel-Pijnacker van 23 februari 2006 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan) is deze bestemming gewijzigd naar weide. Daardoor zijn bouwwerken, anders dan erf- en perceelafscheidingen met een maximale hoogte van 1 m, niet meer toegestaan, is de mogelijkheid van de bouw van een dienstwoning uitgesloten en is de aanbouw van kassen slechts onder strenge voorwaarden mogelijk. De daarbij gestelde voorwaarden zijn dat de bouw plaatsvindt ten behoeve van glastuinbouwbedrijven op aangrenzende percelen met de bestemming glastuinbouw, dat de bouwmogelijkheden op de gronden met die bestemming inmiddels volledig zijn benut en dat de totale oppervlakte aan kassen bij een bestaand glastuinbouwbedrijf niet meer dan 2.000 m² is. Planschade 3. Naar aanleiding van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan hebben [appellant] c.s. op 11 juli 2008 een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade ingediend. Volgens [appellant] c.s. heeft de planologische verandering ertoe geleid dat de waarde van het perceel is verminderd. In dit verband hebben zij een deskundigenrapport van Vollebregt-Barten overgelegd. De schade is daarin, op basis van een taxatie van de waarde van het perceel onder het oude bestemmingsplan en onder het nieuwe bestemmingsplan, begroot op € 295.680,00. [appellant] c.s. hebben het college voorts verzocht om de deskundigenkosten, begroot op € 1.500,00, te vergoeden. Schadeberekening Stichting Advisering Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) 4. De SAOZ heeft in juli 2011 een advies aan het college uitgebracht. Daarin is de waarde van het perceel ten tijde van de inwerkingtreding van het nieuwe bestemmingsplan in november 2006 (hierna: de peildatum), de mutatie weggedacht, op € 422.400,00 (€ 40,00 per m²) vastgesteld. De waarde op de peildatum na de mutatie is op € 126.720,00 (€ 12,00 per m²) vastgesteld. De waardedaling bedraagt dus in totaal € 295.680,00. Deze waarden zijn getoetst door taxateur J.N. Tettero en rentmeester NVR mr. J.H.J. van Erk en komen volgens de SAOZ overeen met het rapport van Vollebregt-Barten. Om de schade te berekenen dient eerst het aandeel van de bloot eigendom van [appellant] c.s. in de volle onbelaste waarde van het perceel te worden bepaald. Vervolgens dient naar rato hiervan het aandeel van [appellant] c.s. in de waardedaling van het perceel worden vastgesteld. Wanneer de hoogte van de canon reëel is, of anders gezegd, wanneer de hoogte van de canon overeenstemt met de waarde van het gebruiksrecht, dan is de waarde van het recht van erfpacht en opstal nihil. De waarde van de bloot eigendom en het recht van erfpacht en opstal is in dat geval gelijk aan de volle onbelaste waarde van de grond. Op de peildatum was de canon laag. Juridisch gezien beschikten [appellant] c.s. over de mogelijkheid om iedere twee jaar de hoogte van de canon aan te passen en deze in overeenstemming te brengen met de in de akte neergelegde omvang van 5 procent van de waarde van het perceel in vrij opleverbare staat. Om die reden kan de waarde van het recht van erfpacht en opstal niet geheel worden gerelateerd aan de feitelijke hoogte van de canon op de peildatum, maar kan, gelet op het feit dat de canon sinds het jaar 1980 niet meer was aangepast, ook niet zonder meer gesteld worden dat de canon direct in overeenstemming kan worden gebracht met de waarde van het gebruiksrecht. De waarde van het recht van erfpacht en opstal kan daarmee niet op nihil worden bepaald. Voor het bepalen van de waarde van de bloot eigendom van het perceel ligt het in de rede om aan te sluiten bij de verkoopprijs van € 343.200,00 die [appellant] c.s. en de erfpachter in september 2005 zijn overeengekomen. In verband hiermee is een conceptovereenkomst opgesteld, maar de verkoop aan de erfpachter heeft geen doorgang kunnen vinden in verband met de investeringen die door een bedrijfsoverdracht van vader op zoon gedaan zouden moeten worden. Het moment waarop deze verkoopprijs tot stand is gekomen, ligt niet ver af van de peildatum. Het aandeel van [appellant] c.s. in het volle onbelaste eigendom is 81,25 procent (€ 343.200,00 / € 422.400,00 maal 100 procent), aldus de SAOZ. 5. De SAOZ komt tot de conclusie dat aan [appellant] c.s., in verband met de waardevermindering van het perceel, in beginsel een tegemoetkoming in planschade van € 240.180,00 (lees: € 240.240,00) toekomt (€ 295.680,00 maal 0,8125). Omvang van het geschil 6. De Afdeling heeft op 13 augustus 2014 uitspraak gedaan over de weigering van een tegemoetkoming in planschade. In deze uitspraak was aan de orde of [appellant] c.s., als redelijk denkende en handelende eigenaren, rekening moesten houden met de kans dat de planologische situatie op het perceel in voor hen ongunstige zin zou kunnen veranderen, of zij het risico dat de planologische mogelijkheden zouden komen te vervallen passief hebben aanvaard en of het college de afwijzing van de aanvraag mede heeft gebaseerd op het normale maatschappelijke risico. De Afdeling heeft de eerste vraag bevestigend beantwoord. Voor [appellant] c.s. was de verandering van de bestemming, gelet op het gemeentelijke en provinciale beleid, te voorzien. Zie rechtsoverweging 4.4. De Afdeling heeft de tweede vraag ontkennend beantwoord. Omdat het perceel in erfpacht en opstal was uitgegeven, [appellant] c.s. in die periode niet vrijelijk over het perceel hebben kunnen beschikken en zij feitelijk niet in staat waren om de erfpachter te verplichten om van de op dat moment nog bestaande planologische mogelijkheden gebruik te maken, mocht het college zich in het besluit op bezwaar van 12 juli 2012 niet op het standpunt stellen dat zij het risico dat de onder het oude bestemmingsplan nog bestaande planologische mogelijkheden zouden vervallen passief hebben aanvaard. Zie rechtsoverweging 4.5. Ten slotte heeft de Afdeling in het kader van de derde vraag overwogen dat het college in het besluit van 12 juli 2012 ook een standpunt heeft ingenomen over het normale maatschappelijke risico en dat dit daarmee ook onderdeel van het geschil is. In de uitspraak heeft de Afdeling het college opdracht gegeven zich door een deskundige nader te laten adviseren en een nieuw besluit op bezwaar te nemen over de werkelijke omvang van de schade van [appellant] c.s., over de beperking van de omvang van de schade door de betaling van de jaarlijkse canon door de erfpachter en over de vraag in hoeverre de schade tot het normale maatschappelijke risico behoort. 7. Het college heeft aan deze opdracht gevolg gegeven. Dit heeft geresulteerd in een nader advies van de SAOZ van december 2014, een notitie van de taxateur E. Noordam (hierna: Noordam) van Korenaar Advies V.O.F. van 11 maart 2015 en een nieuw besluit op bezwaar van 18 juni 2015. 8. [appellant] c.s.