ECLI:NL:GHARL:2017:4657

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.183.862/01 (zaaknummer rechtbank Midden-Nederland C/16/381609 / HL ZA 14-332) arrest van 30 mei 2017 in de zaak van [appellante] , wonende te [A] , appellante, in eerste aanleg: eiseres, hierna: [appellante], advocaat: mr. J.J. Bijkerk, kantoorhoudend te Utrecht, tegen Vereniging Van Eigenaren Flatgebouw "Kohi-Noor", gevestigd te Lelystad, geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde, hierna: de VvE, advocaat: mr. F. Klemann, kantoorhoudend te Zwolle. 1Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 1 november 2016 hier over. 1.2 Het verdere verloop blijkt uit het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 23 maart 2017. 1.3 Vervolgens heeft het hof arrest bepaald op de stukken die, voorafgaand aan het tussenarrest door partijen zijn overgelegd, aangevuld met het proces-verbaal van de comparitie van partijen. 1.4 [appellante] vordert, voor zover mogelijk, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest: “- om het vonnis van de Rechtbank Midden-Nederland, afdeling civielrecht, locatie Lelystad, d.d. 28 oktober 2015, gewezen onder zaak- en rolnummer C/16/381609/ HL ZA 14-332, tussen appellante als eiseres en geïntimeerde als gedaagde gewezen gedeeltelijk te vernietigen en, alsnog rechtdoende, de vorderingen van appellante, oorspronkelijk eiseres, alsnog toe te wijzen; - om geïntimeerde te veroordelen om al hetgeen appellante ter uitvoering van het bestreden vonnis aan geïntimeerde heeft voldaan aan appellante terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling; - geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten ad € 131,00, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening, van het arrest, althans na aanschrijving, en voor het geval voldoening van de nakosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt en het arrest wordt betekend, te verhogen met een bedrag van € 68,00, alles te vermeerderen met de wettelijke rente over de nakosten te rekenen vanaf de termijn voor voldoening”. 2De vaststaande feiten 2.1 Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten, zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.12 van het (bestreden) vonnis van 28 oktober 2015, met in achtneming van de daartegen gerichte grief I die ook slaagt. 2.2 Aan de [a-straat] 27 te [A] is een in appartementen verdeeld gebouw met de naam " [B] '" (hierna: [B] ) gelegen. In [B] bevinden zich zowel woningen als kantoren. 2.3 De grond waarop [B] is gebouwd, is door de besloten vennootschap Projectontwikkeling Noordersluis B.V. (hierna: Noordersluis) in eigendom verkregen bij akte d.d. 9 juli 2004. In de leveringsakte d.d. 9 juli 2004, staat – voor zover hier van belang – het navolgende: "(…) Uitvoering bouwplan Artikel 2 (…) 2.4. In het gebouw dient ruimte te zijn opgenomen ten behoeve van opslag van goederen, vervoermiddelen (zoals fietsen), afvalcontainers en dergelijke, opdat (en zodanig dat) deze niet van buitenaf zichtbaar zijn. (...)" Deze bepalingen uit de betreffende leveringsakte zijn overgenomen in de splitsingsakte. 2.4 Ten tijde van de splitsing (28 oktober 2004) van [B] was [appellante] samen met haar echtgenoot, de heer [C] (hierna: [C] ), aandeelhouder van Noordersluis. [C] was destijds bestuurder van Noordersluis. [appellante] is sinds 13 februari 2013 naast aandeelhouder tevens bestuurder van Noordersluis. 2.5 In de akte van splitsing van 28 oktober 2004 (hierna: de splitsingsakte) staat onder meer het volgende vermeld: "(...) Het gebouw zal worden gerealiseerd overeenkomstig de door de gemeente [A] verleende bouwvergunning en de verkoopbrochure, welke brochure is gehecht aan deze akte. (...) De eigenaar is voornemens over te gaan tot splitsing in appartementsrechten als bedoeld in artikel 5:107 van het Burgerlijk Wetboek van het terrein en het gebouw, onder oprichting van een vereniging van eigenaars en vaststelling van het reglement als bedoeld in artikel 5:111 onder d. van het Burgerlijk Wetboek. (…) Aan deze akte is daartoe een uit tien bladen bestaande tekening gehecht als bedoeld in artikel 5:109 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek, aangevende de ligging met begrenzing van de onderscheiden daarop met Arabische cijfers 1 tot en met 21 aangegeven gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en waarvan het uitsluitend gebruik in de eigendom van een bij deze akte te formeren appartementsrecht zal zijn begrepen. (...) Het terrein en het gebouw zullen worden gesplitst in de volgende appartementsrechten: (…) 16. het appartementsrecht omvattende - na gereedkomen van de bouw - de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, (...) appartementsindex 16 (...) 17. het appartementsrecht omvattende - na gereedkomen van de bouw - de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, (...) appartementsindex 17 (…) 18. het appartementsrecht omvattende - na gereedkomen van de bouw - de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, (...) appartementsindex 18 (...) 19. het appartementsrecht omvattende - na gereedkomen van de bouw - de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, (...) appartementsindex 19 (...) 20. het appartementsrecht omvattende - na gereedkomen van de bouw - de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, (...) appartementsindex 20 (...) 21. het appartementsrecht omvattende - na gereedkomen van de bouw - de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de berging in de kelder, (...) appartementsindex 21 (...) welke appartementsrechten na splitsing als vorenbedoeld in eigendom zullen toebehoren aan de eigenaar” 2.6 In de bouwvergunning en de verkoopbrochure waarnaar in de splitsingsakte wordt verwezen, zijn de volgende passages en tekeningen opgenomen: - “In de kelder zijn de bergingen voor de etagevilla's en de algemene ruimtes ondergebracht." (verkoopbrochure pagina 3) - "De kelder van [B] biedt u een eigen berging, voor bijvoorbeeld uw fietsen.

3.1. [appellante] heeft in eerste aanleg, kort gezegd, gevorderd (1) een verklaring voor recht dat zij juridisch eigenaresse is van de appartementsrechten met de indexnummers 16 tot en met 21 en als zodanig bevoegd is tot het exclusief gebruik daarvan, alsmede (2) een verklaring voor recht dat de besluiten zoals genomen in de algemene ledenvergaderingen van de VvE van 10 juni 2014 en 25 augustus 2014 nietig zijn en verder (3) de VvE op straffe van een dwangsom te veroordelen om handhavend op te treden tegen de overige appartementseigenaren voor zover zij gebruik maken van de appartementsrechten van [appellante] , (4) de VvE te veroordelen tot betaling van schadevergoeding aan haar en (5) veroordeling van de VvE in de kosten van de procedure. [appellante] legt aan haar vorderingen ten grondslag dat zij op 5 april 2011 eigenaresse is geworden van de omstreden ruimte en uit dien hoofde het exclusieve gebruiksrecht daarvan heeft en bevoegd is de in de splitsingstekening aangeduide bergingen 16 tot en met 21 daadwerkelijk te realiseren. 3.2. De VvE heeft daartegenover gesteld dat de omstreden ruimte bij de verkoop van de appartementsrechten als gemeenschappelijke ruimte is aangemerkt en feitelijk ook als zodanig wordt gebruikt. Verder heeft de VvE aangevoerd dat de splitsingsakte op dit punt innerlijk tegenstrijdig is, terwijl ook in het huishoudelijk reglement wordt uitgegaan van het bestaan van een gemeenschappelijke ruimte. 3.3. De rechtbank heeft bij vonnis van 28 oktober 2015 geoordeeld dat de ingeschreven splitsingsstukken niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en dat daaruit volgt dat de omstreden ruimte tot het privégedeelte behoort. [appellante] is door de levering op 5 april 2011 dan ook juridisch eigenaresse geworden van de omstreden ruimte, aldus het oordeel van de rechtbank. Vervolgens heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellante] , op grond van in het vonnis nader genoemde feiten en omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet van de VvE kan eisen dat zij handhavend optreedt tegen het huidige gemeenschappelijk gebruik van de omstreden ruimte en dat het [appellante] niet vrij staat om alsnog de zes bergingen in de omstreden ruimte aan te brengen. De gevorderde verklaring voor recht dat [appellante] de juridische eigenaresse is, is toegewezen door de rechtbank en alle overige vorderingen zijn afgewezen.

4.1 Door [appellante] zijn, als zodanig kenbaar, zes grieven geformuleerd tegen het vonnis van de rechtbank van 28 oktober 2015. Grief I richt zich tegen de vaststelling van de feiten door de rechtbank, daar waar de rechtbank heeft vastgesteld dat de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte is ingericht. Deze grief is bij het vaststellen van de feiten door het hof beoordeeld (rov. 2.1). Met grief II en III komt [appellante] op tegen het oordeel van de rechtbank – kort gezegd – dat [appellante] van de VvE niet kan eisen dat zij handhavend optreedt tegen het huidige gemeenschappelijke gebruik van de omstreden ruimte en dat het [appellante] niet vrij staat om daarin zes bergingen te realiseren. Grief IV richt zich tegen de afwijzing door de rechtbank van de verklaring voor recht dat de besluiten van 10 juni 2014 en 25 augustus 2014 nietig zijn. Grief V, richt zich tegen de afwijzing door de rechtbank van de gevorderde schadevergoeding, op te maken bij staat. De laatste grief, grief VI, richt zich tegen de proceskostenveroordeling. 4.2 Het hof stelt voorop dat de VvE geen hoger beroep heeft ingesteld tegen de verklaring voor recht dat [appellante] de juridische eigenaresse is van de appartementsrechten tot het uitsluitende gebruik van de bergingen 16 tot en met 21 (onderdeel 5.1 van het dictum van het vonnis van 28 oktober 2015). Daarmee staat vast dat de omstreden ruimte geen gemeenschappelijke ruimte is. De standpunten en verweren van de VvE op dit punt (de splitsingsakte is innerlijk tegenstrijdig en aanpassing van de gevolgen van de koopovereenkomst in verband met het beroep op dwaling dan wel bedrog) vallen dan ook buiten de grenzen van de rechtsstrijd in hoger beroep. 4.3 Vervolgens rijst de vraag of er gronden aanwezig zijn, zoals de VvE heeft bepleit en [appellante] heeft betwist, om [appellante] beperkingen op te leggen in het gebruik van haar appartementsrechten, in het bijzonder het realiseren en gebruiken van de bergingen. Deze verweren spelen een rol in het kader van de grieven II en III. 4.4 De VvE beroept zich op misbruik van recht, de redelijkheid en billijkheid die ook tussen de leden van een VvE gelden en rechtsverwerking. Hieraan legt de VvE ten grondslag dat bij de verkoop van de appartementsrechten door Noordersluis aan de leden van de VvE de verwachting is gewekt dat de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte aangemerkt kon worden en dat die door Noordersluis gewekte verwachting aan [appellante] kan worden tegengeworpen, gelet op haar betrokkenheid bij Noordersluis. Ter onderbouwing van deze door Noordersluis gewekte verwachting baseert de VvE zich op: de verkoopbrochure en de verwijzing naar de bouwvergunning, de mededelingen van de door Noordersluis ingeschakelde makelaar, het feit dat de omstreden ruimte ook als gemeenschappelijke ruimte is ingericht en het feit dat de splitsingsakte op het laatste moment is gewijzigd en de notaris de leden van de VvE bij aankoop hier niet op heeft gewezen. Voorts voert de VvE aan dat het belang van de VvE zwaarder weegt dan het belang van [appellante] bij het gebruik van de bergingen. 4.5 Naar het oordeel van het hof kan uit het feit dat [appellante] ten tijde van de verkoop van de appartementsrechten aan de overige leden van de VvE samen met haar echtgenoot aandeelhouder was van Noordersluis en haar echtgenoot tevens bestuurder was van Noordersluis, niet een dermate nauwe betrokkenheid bij en verwevenheid met Noordersluis worden afgeleid dat de beweerdelijk door Noordersluis als verkoper gewekte verwachtingen aan [appellante] kunnen worden toegerekend. Voor vereenzelviging, waarop de VvE zich feitelijk beroept, zijn bijkomende omstandigheden vereist die niet zijn gesteld door de VvE. In het licht van deze conclusie kan het hof in het midden laten of Noordersluis ook daadwerkelijk de gerechtvaardigde verwachting heeft gewekt dat de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte zou gelden. De verschillende eigenaren zullen zich, indien zij menen dat dit het geval is, dienen te wenden tot de verkoper, Noordersluis. 4.6 Dat [appellante] belang heeft bij het realiseren van de bergingen is naar het oordeel van het hof voldoende komen vast te staan. Onweersproken is immers dat zij die bergingen aan andere appartementseigenaren in het gebouw [B] kan verkopen of verhuren. Ter zitting heeft de VvE erkend dat het mogelijk is dat een appartementseigenaar over meerdere bergingen beschikt. Naar het oordeel van het hof is voorts niet gebleken dat er sprake is van een zodanige onevenredigheid tussen het belang van [appellante] bij het realiseren van de bergingen en het belang van andere eigenaren dat daardoor wordt geschaad, namelijk dat er geen plaats meer is om de fietsen en de vuilcontainers neer te zetten, dat [appellante] in redelijkheid niet tot uitoefening van haar bevoegdheden als eigenaresse kan overgaan. Alle eigenaren van een woonappartement beschikken over een berging waar zij hun fiets(en) en dergelijke kunnen stallen. Verder zijn er zeven kantoren in het complex en drie algemene ruimtes ten behoeve van de kantoren. Het kantoor bekend onder appartementsindex 1 beschikt reeds over een berging. De overige zes kantoren hebben er destijds blijkbaar voor gekozen geen losse berging te kopen, hoewel er wel extra bergingen beschikbaar waren. Eventuele fietsen en dergelijke zullen dan, nu hier blijkbaar in de kelder geen ruimte voor is, elders in de omgeving van het gebouw gestald moeten worden. Voorts is het aan de VvE en niet aan een individuele eigenaar om een oplossing te vinden voor het plaatsen van de vuilcontainers. Overigens is onvoldoende komen vast te staan dat er geen andere mogelijkheid is om de vuilcontainers te plaatsen dan in de omstreden ruimte. Dat er kabels en leidingen lopen in de omstreden ruimte staat aan het realiseren van de bergingen door [appellante] niet in de weg, nu [appellante] op grond van het reglement gehouden is derden toegang te verlenen om de noodzakelijke werkzaamheden ten aanzien van de gemeenschappelijke kabels en leidingen uit te voeren. 4.7 Het beroep van de VvE op de redelijkheid en billijkheid en op misbruik van recht faalt dan ook. 4.8 Door de VvE is voorts aangevoerd – naar het hof aanneemt ter onderbouwing van haar beroep op rechtsverwerking – dat de eigenaren gedurende zes jaar ongestoord gebruik hebben kunnen maken van de omstreden ruimte als gemeenschappelijke ruimte. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is enkel tijdsverloop evenwel onvoldoende. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de wederpartij het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de gerechtigde zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de wederpartij in zijn positie onredelijk zou worden benadeeld in geval de gerechtigde zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 24 april 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2635, NJ 1998, 621). Het beroep op rechtsverwerking dient dan ook te worden afgewezen, nu bijkomende omstandigheden niet door de VvE zijn gesteld. 4.9 Het vorenstaande leidt tot de conclusie dat de verweren tegen de vordering (1) van [appellante] falen en dat de grieven II en III doel treffen. Het staat [appellante] als juridisch eigenaresse van de appartementsrechten 16 tot en met 21 vrij om de bergingen te realiseren. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht op dit punt zal worden toegewezen. In het verlengde hiervan zal ook de vordering tot veroordeling van de VvE om handhavend op te treden worden toegewezen. [appellante] vordert de oplegging van een dwangsom ter versterking van dit gebod. De rechter heeft bij het opleggen van een dwangsom, zowel ten aanzien van het opleggen van de dwangsom als ten aanzien van de vaststelling van het bedrag van de dwangsom, een discretionaire bevoegdheid. Dit komt tot uitdrukking in het woord “kan” in artikel 611a Rv.

Het hof, recht doende in hoger beroep: vernietigt het vonnis van de rechtbank van 28 oktober 2015 en doet opnieuw recht; verklaart voor recht dat [appellante] de juridisch eigenaresse is van de appartementsrechten ter zake het uitsluitende gebruik van de bergingen in de kelder, kadastraal bekend gemeente Lelystad, sectie M, complexaanduiding 7402-A, appartementindices 16 (berging 16), 17 (berging 17), 18 (berging 18), 19 (berging 19), 20 (berging 20) en 21 (berging 21), welke zijn ingetekend en genummerd op de splitsingstekening behorende bij de splitsingsakte en dat [appellante] als zodanig exclusief bevoegd is tot het gebruik van deze appartementsrechten en deze als zodanig kan voorzien van scheidingswanden, deuren alsmede de nodige voorzieningen kan treffen ter zake onder meer het aanbrengen van elektra en verlichting; verklaart voor recht dat de besluiten van de algemene vergadering van de VvE om [appellante] te verbieden de bergingen te realiseren, zoals genomen in de vergaderingen van 10 juni 2014 en 25 augustus 2014, nietig zijn; veroordeelt de VvE om binnen vier weken na betekening van het in deze te wijzen arrest handhavend op te treden tegen overige appartementseigenaren voorover zij gebruik maken van de hiervoor bedoelde appartementsrechten van [appellante] en alle noodzakelijke (rechts)maatregelen te nemen teneinde te bewerkstelligen dat dit gebruik door de overige appartementseigenaren zal worden gestaakt; veroordeelt de VvE om al hetgeen [appellante] ter uitvoering van het bestreden vonnis aan de VvE heeft voldaan aan [appellante] terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling tot de dag van terugbetaling; veroordeelt de VvE in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van [appellante] wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 384,27 voor verschotten en op € 904,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 410,99 voor verschotten en op € 1.788,- voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; veroordeelt de VvE in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval de VvE niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden, een en ander vermeerderd met de wettelijke rente te rekenen vanaf veertien dagen na aanschrijving én betekening; verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mr. I.F. Clement, mr. D.J. Keur en mr. B.J.H. Hofstee en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2017.