ECLI:NL:GHSHE:2019:173
GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH
Afdeling civiel recht
zaaknummer 200.215.264/01
arrest van 22 januari 2019
in de zaak van
de coöperatie Vereniging [vereniging],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
appellante,
hierna aan te duiden als [appellante] (in de stukken ook Building [building] genoemd),
advocaat: mr. L.H.A.M. Andriessen te Breda ,
tegen
1 [geïntimeerde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2. [geïntimeerde 2] ,wonende te [woonplaats] ,
geïntimeerden,
hierna ieder afzonderlijk aan te duiden als [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] dan wel gezamenlijk in (vrouwelijk) enkelvoud als [geïntimeerde] ,
advocaat: mr. C.M.G.M. van Eijndhoven te Boxtel,
op het bij exploot van dagvaarding van 18 april 2017 ingeleide hoger beroep van de vonnissen van 24 februari 2016 en 25 januari 2017, door de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie en verweerster in (voorwaardelijke) reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in (voorwaardelijke) reconventie.
Het verloop van de procedure blijkt uit
de memorie van grieven;
de memorie van antwoord (met twee producties);
de akte houdende rectificatie van [geïntimeerde] (met de juiste productie 2);
de bij brieven van 12 en 14 november 2018 door [geïntimeerde] toegezonden producties en de bij brief van 13 november 2018 door [appellante] toegezonden producties.
het pleidooi, waarbij partijen pleitnotities hebben overgelegd.
De advocaat van [appellante] heeft bij pleidooi bezwaar gemaakt tegen de bij brief van 14 november 2018, en dus één dag te laat, door [geïntimeerde] overgelegde productie. Het hof heeft dat bezwaar ter zitting verworpen gelet op het feit dat [appellante] al langer bekend was met deze productie, zoals bij pleidooi ook is erkend. Gelet daarop alsmede gelet op de zeer geringe termijnoverschrijding en de aard en omvang van deze productie was er voor [appellante] geen enkel beletsel om daarvan binnen de beschikbare tijd kennis te nemen en daarop adequaat te reageren. Voornoemde producties behoren derhalve alle tot de processtukken.
Het hof heeft aan het eind van het pleidooi een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.
3.1. In de overwegingen 2.1 t/m 2.11 heeft de rechtbank vastgesteld van welke feiten in dit geschil wordt uitgegaan. Deze door de rechtbank vastgestelde feiten zijn niet betwist en vormen ook in hoger beroep het uitgangspunt. Voorts staan nog enkele andere feiten, als enerzijds gesteld en anderzijds niet betwist, tussen partijen vast. Hierna volgt een wat uitgebreider overzicht van de relevante feiten.
3.1.1. [appellante] voorziet in de huisvesting van haar leden. De Stichting [stichting] (hierna: [stichting] ) is lid van [appellante] .
3.1.2. [appellante] is eigenaar van het perceel [adres 1] te [plaats] (kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] nr [nummer] ; hierna ook: het perceel) en op dit perceel staan de gebouwen van het [lyceum] Lyceum. [stichting] wilde op het sportterrein van dit lyceum tijdelijke huisvesting realiseren voor een internationale school. [appellante] heeft [stichting] daarvoor toestemming gegeven. De heer [bestuurder 1] (hierna: [bestuurder 1] ) heeft [stichting] vertegenwoordigd bij het sluiten van de hierna te noemen huurovereenkomst.
Vanaf 11 juli 2011 was hij bestuurder van [stichting] . Vanaf 2 oktober 2013 was [bestuurder 1] tevens bestuurder van [appellante] (productie 1, 2 en 3 bij de als productie 1 CvA/CvE overgelegde kortgedingdagvaarding van 29 mei 2015).
3.1.3. [stichting] heeft bij de gemeente [plaats] op 25 maart 2011 een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend voor een tijdelijk schoolgebouw op dit perceel.
Bij brief van 10 mei 2011 (productie 19 bij productie 1 CvA/CvE) heeft de gemeente [stichting] bericht de vergunning te verlenen. In die brief staat dat voor het bouwwerk een beperkte instandhoudingstermijn geldt tot en met 10 mei 2016 en dat het gebouw na afloop daarvan moet worden verwijderd.
3.1.4. [stichting] heeft [systeembouw] (hierna: [systeembouw] ) opdracht gegeven het schoolgebouw op het perceel te realiseren. In de opdrachtbevestiging van 7 juli 2011 (productie 24 CvA/CvE) staat onder meer:
“Betreft: Huurovereenkomst int school te [plaats] (…)
Het leveren en plaatsen van het gebouw, geheel compleet, inclusief transport- en kraankosten:
Grondwerk +(…)
Vorstvrije fundering, gestorte geïsoleerde betonvloer, Rc 2,6 m2K/W:
Prefab betonvloer +druklaag (…)”.
(…)
Centrale verwarmingsinstallatie, incl. radiatoren, mechanische ventilatie gebouw:
Elektrische installatie, incl. armaturen, noodverlichting, miva signalering:
Waterleiding, sanitair, brandslanghaspel, close-in boiler;
binnen- en buitenriolering tot 1m3 uit het gebouw: (..)”
3.1.5. In de door beide partijen ondertekende huurovereenkomst van 6 juli 2011 (productie 1 inl. dagv.) staat onder meer dat het gehuurde betreft semipermanente huisvesting gelegen op het voormalig sport/gymterrein, bestaande uit ca 1800 m2 verdeeld over twee bouwlagen, dat de huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van vijf jaar, ingaande 31 augustus 2001 en lopende tot en met 31 augustus 2016 en dat huurrijs op jaarbasis € 277.667,00 (excl. BTW) bedraagt. In artikel 8.0 van de huurovereenkomst staat:
“Als eenmalige kosten bij huur zal verhuurder aan huurder in rekening brengen de aan- en afvoerkosten. De aanvoerkosten (€ 148.000,00 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd op het moment van oplevering en/of in gebruikname. De afvoerkosten (€ 60.000 excl. btw) zullen separaat worden gefactureerd na beëindiging huurovereenkomst.
Tevens zijn huurder en verhuurder overeengekomen dat op verzoek van huurder, de verhuurder de rentecomponent over de restwaarde (€ 60.000,00 excl. btw) en bouwrentecomponent (€ 16.313,00 excl. btw) voorafgaande aan de huur, separaat factureert.”
3.1.6. In een brief van 7 februari 2013 (prod. 10 bij prod. 1 CvA/CvE) heeft de inspecteur van de Belastingdienst aan [systeembouw] het volgende meegedeeld:
“Naar aanleiding van het gevoerde vooroverleg inzake de mogelijke verkoop van huurprojecten door [systeembouw] ontvangt u bijgaand mijn standpunten.
Ik ben van mening dat: (…)
- de genoemde huurobjecten kwalificeren als roerend en bij de overdracht geen overdrachtsbelasting verschuldigd is (hof: hierna volgen projectnummers, waaronder dat van het onderhavige schoolgebouw) (…)”
3.1.7. Volgens een document d.d. 3 april 2013, getiteld “OVEREENKOMST VAN KOOP” (gedeeltelijk overgelegd als productie 4 bij productie 1 CvA/CvE) hebben [systeembouw] als verkoper sub 1a, [nederland bv] Nederland BV als verkoper sub 1b en Holding [systeembouw] BV als verkoper sub 1c en [geïntimeerde 1] als koper sub 2a en [geïntimeerde 2] als koper sub 2b, samen ook aangeduid als [education buildings] of afgekort [geïntimeerde] , een overeenkomst gesloten.
Artikel 1 van die overeenkomst luidt:
“Verkopers hebben verkocht aan kopers 14 roerende zaken, te weten 14 tijdelijke schoolgebouwen en kinderopvangverblijven als vermeld op
bijlage 1
met projectnummers en adressen (hof: waaronder het perceel [adres 1] ), met de daarop rustende rechtsverhoudingen, te weten huurcontracten. Deze 14 verkochte roerende zaken zijn namelijk verhuurd aan de desbetreffende (school)besturen door verkoper 1a (…). Op grond van het bepaalde in artikel 7:226 BW (koop breekt geen huur) gaan door de onderhavige verkoop en overdracht de rechten en verplichtingen van verkoper sub 1 als verhuurder over op kopers als nieuwe verkrijgers van de roerende zaken.”
3.1.8. Bij brief van 4 april 2013 (prod. 5 bij productie 1 CvA/CvE) heeft [systeembouw] haar huurders laten weten dat zij met terugwerkende kracht met ingang van 1 januari 2013 de verhuurde gebouwen en de daaraan verbonden huurcontracten heeft ondergebracht bij [education buildings] ( [geïntimeerde] ). [stichting] betaalt sindsdien de huur aan [geïntimeerde] .
3.1.9. Bij e-mail van 4 september 2013 (prod. 20 bij prod. 1 CvA/CvE) is namens [stichting] aan [systeembouw] toestemming gevraagd om “aansluitend op de door jullie in eigendom en verhuurde gebouw van het [stichting] een viertal bestaande lokalen in twee lagen tegen het gebouw van [naam] te plaatsen.” Bij brief van 12 september 2013 (productie 26 bij productie 1 CvA/CvE) heeft [geïntimeerde 1] namens [geïntimeerde] aan [stichting] laten weten in principe geen bezwaar te hebben tegen de uitbreiding. Verder staat in deze brief:
“Echter wij moeten u wel wijzen op onze voorwaarden in het huurcontract. U dient ons gebouw zodra u het huurcontract (volgens voorwaarden) beëindigd weer in de oude staat terug te brengen. (…) Verder zijn wij hierover nog in overleg met onze verzekering, welke graag een kopie van de vergunningen wil zien, (…). Mocht e.e.a. tot een premie verhoging lijden van onze verzekering, dan houden wij ons het recht voor, deze kosten bij u in rekening te brengen.”
3.1.10. Op 11 november 2014 is [systeembouw] failliet verklaard.
3.1.11. Vanaf maart 2015 heeft [stichting] de betalingen van de huurpenningen aan [geïntimeerde] op grond van artikel 6:37 BW opgeschort. Bij brief van 19 maart 2015 (prod.
7 bij kortgedingdagvaarding [geïntimeerde] - [stichting] , overgelegd door [geïntimeerde] bij de als bijlage 6 bij prod. 1 bij CvA/CvE overgelegde brief van [appellante] van 8 juli 2015) heeft de (toenmalige) advocaat van [appellante] aan [stichting] , ter attentie van [bestuurder 1] en [bestuurder 2] , het volgende meegedeeld:
“Geacht bestuur,
Op 25 februari 2015 heeft een bespreking plaatsgevonden in verband met de ontstane situatie met betrekking tot de onderwijsruimte aan de [adres 2] te [plaats] (hof: het door [stichting] gehuurde schoolgebouw). (…) Zoals bekend stelt [building] zich op het standpunt dat de bedoelde onderwijsruimte haar eigendom is (geworden).
Tijdens de bespreking is reeds mondeling door [building] aan [stichting] te kennen gegeven dat zij de afdracht van huurpenningen aan [education buildings] ( [geïntimeerde] ) met onmiddellijke ingang dient te staken. Langs deze weg en onder verwijzing naar voornoemde bespreking, herhaal ik namens [building] deze sommatie aan uw stichting, en thans schriftelijk, om geen huurpenningen af te dragen aan [geïntimeerde] voornoemd, nu [geïntimeerde] geen eigenaresse is van bedoelde onderwijsruimte, doch [building] .”
Bij brief van 21 april 2015 (prod. 14 bij akte uitlating getuigen [geïntimeerde] ) is namens [appellante] aan [stichting] meegedeeld dat toekomstige, lopende en eventueel achterstallige betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst enkel bevrijdend kunnen worden betaald aan [appellante] .
3.1.12. Daarop heeft [geïntimeerde] bij kortgedingdagvaarding van 29 mei 2015 van [stichting] betaling van de huurpenningen gevorderd. Bij vonnis van 23 juli 2015 heeft de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant, locatie Breda , de vordering afgewezen.
3.1.13. Bij brief van 27 oktober 2015 heeft [stichting] de huurovereenkomst met [geïntimeerde] opgezegd. De huurovereenkomst is hierdoor op 31 augustus 2016 geëindigd. Na 31 augustus 2016 is [stichting] het gebouw blijven gebruiken. Op 1 september 2016 heeft [stichting] voor de huur van het schoolgebouw een huurovereenkomst gesloten met [appellante] .
3.1.14. [geïntimeerde] heeft in een bodemprocedure van [stichting] betaling van de huurpenningen gevorderd en bij vonnis van 8 juni 2016 heeft de kantonrechter de vorderingen van [geïntimeerde] grotendeels toegewezen. [stichting] is daarvan in hoger beroep gekomen en bij tussenarrest van dit hof van 6 november 2018 heeft het hof [geïntimeerde] opgedragen de volledige koopovereenkomst (zie r.o. 3.1.7) in het geding te brengen.
3.1.15. [geïntimeerde] heeft voorts bij dagvaarding van 29 december 2016 een kort geding jegens [stichting] en [appellante] aanhangig gemaakt en daarin ontruiming van het schoolgebouw gevorderd. Bij vonnis van 2 november 2016 is de vordering afgewezen. Vervolgens is [geïntimeerde] jegens [stichting] en [appellante] een bodemprocedure gestart, waarin zij ontruiming van het schoolgebouw vordert. Bij vonnis van 10 januari 2018 heeft de kantonrechter een descente gelast en deze heeft op 19 april 2018 plaatsgevonden. Het daarvan opgemaakte proces-verbaal, met daarin opgenomen een groot aantal (digitale) foto’s, is door [appellante] voorafgaande aan het pleidooi als productie 15 in het geding gebracht.
3.1.16. Bij het pleidooi op 27 november 2018 is namens [appellante] meegedeeld dat het nieuwe, permanente schoolgebouw na de kerstvakantie door [stichting] in gebruik zal worden genomen en dat in opdracht van [appellante] het huidige schoolgebouw in januari 2019 zal worden gesloopt.
3.2.1. In de onderhavige procedure heeft [appellante] in eerste aanleg (in conventie) gevorderd te verklaren voor recht dat zij door natrekking eigenaar is geworden van het semipermanente schoolgebouw aan de [adres 1] te [plaats] en voor recht te verklaren dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen [systeembouw] als verhuurder en [stichting] als huurder per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op [appellante] .
3.2.2. [appellante] heeft daartoe, kort samengevat, gesteld dat het schoolgebouw als een onroerend goed in de zin van artikel 3:3 BW dient te worden aangemerkt, dat zij daarom door natrekking daarvan eigenaar is geworden en door die natrekking ingevolge analoge toepassing van artikel 7:226 BW aanspraak kan maken op de huurpenningen.
3.2.3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd betwist dat [appellante] door natrekking eigenaar is geworden van het schoolgebouw alsook dat [appellante] dientengevolge verhuurder is geworden. Mocht de rechtbank van oordeel zijn dat sprake is van natrekking, dan heeft [geïntimeerde] in voorwaardelijke reconventie een verklaring voor recht gevorderd dat [appellante] verplicht is tot betaling van de door [geïntimeerde] geleden en nog te lijden schade en ter bepaling van de schade heeft zij verwijzing naar de schadestaat gevorderd.
3.2.4. In het tussenvonnis van 9 september 2015 heeft de rechtbank een comparitie van partijen gelast, die op 12 januari 2016 heeft plaatsgevonden.
3.2.5. In het tussenvonnis van 24 februari 2016 heeft de rechtbank [appellante] opgedragen te bewijzen dat het schoolgebouw naar aard en inrichting is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven in die zin dat partijen de bedoeling hadden een duurzaam gebouw neer te zetten en dat die bedoeling ook kenbaar was voor derden.
3.2.6. In het eindvonnis van 25 januari 2017 heeft de rechtbank geoordeeld dat [appellante] niet in de bewijslevering is geslaagd en daarop de vorderingen in conventie afgewezen. Om die reden is de rechtbank niet toegekomen aan de beoordeling van de (voorwaardelijke) vordering in reconventie.
3.3. [appellante] heeft in hoger beroep negen grieven aangevoerd. [appellante] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van haar vorderingen.
Tijdens het pleidooi op 27 november 2018 heeft [appellante] de door haar gevorderde verklaring voor recht, voor zover inhoudende dat ingevolge deze natrekking alle rechten en verplichtingen van de verhuurder uit hoofde van de op 6 juli 2011 tussen [systeembouw] als verhuurder en [stichting] als huurder per 31 augustus 2011 zijn overgegaan op [appellante] , ingetrokken.
3.4. De grieven komen er in de kern op neer dat de rechtbank ten onrechte het beroep op natrekking heeft verworpen. Hierna wordt indien nodig op de grieven afzonderlijk ingegaan.
natrekking
3.5.1. Natrekking is een originaire wijze van eigendomsverkrijging en is geregeld in artikel 3:3 en artikel 5:20 BW. Volgens artikel 3:3 lid 1 BW zijn gebouwen, die duurzaam met de grond zijn verenigd, onroerend en op grond van artikel 5:20 lid 1 sub e BW omvat de eigendom van de grond ook de eigendom van gebouwen die duurzaam met de grond zijn verenigd. Vaststaat dat de grond waarop het schoolgebouw door [systeembouw] is geplaatst eigendom is van [appellante] . Het gaat er derhalve om of het schoolgebouw duurzaam met de grond is verenigd. Daarvan kan sprake zijn als het gebouw naar aard en inrichting bestemd is duurzaam ter plaatse te blijven. Als dat het geval is, dan heeft [appellante] - en niet [geïntimeerde] - vanaf de voltooiing c.q. plaatsing van het gebouw op haar grond de eigendom van het gebouw verkregen.
Bij de beantwoording van de vraag of [appellante] door natrekking eigenaar van het schoolgebouw is geworden doordat het gebouw duurzaam met de grond is verenigd als hiervoor omschreven, komt het volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad (o.a. HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97 en HR 13 mei 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT5475) in de kern aan op de bedoeling van de bouwer, waaronder mede moet worden verstaan degene in wiens opdracht het bouwwerk wordt aangebracht. Deze bedoeling dient naar buiten toe uit de aard en inrichting van het gebouwde kenbaar te zijn. Ook de rechtbank is van deze norm in r.o. 4.1.3 van het tussenvonnis van 24 februari 2016 uitgegaan. Grief I faalt daarom in zoverre.
3.5.2. [appellante] stelt zich onder verwijzing naar het Portacabin-arrest (HR 31 oktober 1997, NJ 1998, 97) op het standpunt dat het gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De tijdelijkheid van het gebouw maakt het nog niet tot een roerende zaak en evenmin dat het gebouw na het verstrijken van de huurovereenkomst verwijderd moest worden. Er is geen opstalrecht gevestigd, zodat zij de eigendom van het gebouw door natrekking heeft verkregen. Nu zij door natrekking eigenaar is geworden van het schoolgebouw, heeft [systeembouw] de eigendom nimmer rechtsgeldig kunnen overdragen aan [geïntimeerde] .
3.5.3. [geïntimeerde] betwist dat het schoolgebouw door natrekking eigendom is geworden van [appellante] en wijst er in dat verband op dat:
[stichting] en [systeembouw] geen andere bedoeling hebben gehad dan het realiseren van een tijdelijk gebouw;
deze bedoeling ook blijkt uit artikel 8 van de huurovereenkomst, op grond waarvan aan het einde van de huurovereenkomst het gebouw moet worden verwijderd;
in het mailbericht van 4 september 2013 namens [stichting] de eigendom van [systeembouw] en haar positie als verhuurder wordt erkend;
de belastingdienst het gebouw als roerend aanmerkt;
[stichting] bij de gemeente een omgevingsvergunning met beperkte looptijd heeft aangevraagd en dat deze door de gemeente ook is verleend met een beperkte looptijd, namelijk tot 10 mei 2016;
uit het kadaster het onroerende karakter niet blijkt;
[appellante] en [stichting] er steeds, althans tot maart 2015, vanuit zijn gegaan dat [systeembouw] en later [geïntimeerde] eigenaresse van het gebouw waren.
3.5.4. Naar het oordeel van het hof was het in 2011 zowel de bedoeling van [systeembouw] , de bouwer, als van [stichting] , de opdrachtgever, dat er op het sportveld een tijdelijk en demontabel gebouw werd geplaatst. [geïntimeerde] wijst in dit verband terecht op de in artikel 8 van de huurovereenkomst opgenomen plicht tot verwijdering aan het einde van de huurovereenkomst. Zij wijst er voorts terecht op dat gelet op de aanvraag van [stichting] ook de gemeente is uitgegaan van een tijdelijk gebouw waarvoor slechts een beperkte instandhoudingstermijn gold. Dat wordt nog eens bevestigd door een brief van de gemeente van 25 juli 2017 (prod. 2 bij MvA) waarin de gemeente aan (de advocaat van) een omwonende op diens verzoek om handhavend op te treden in verband met de overschrijding van die instandhoudingstermijn meedeelt dat ‘de tijdelijke units’ - waarmee de gemeente het schoolgebouw bedoelt - binnen vier weken na ingebruikneming van de nieuwbouw moeten worden verwijderd.
3.5.5. Ook [appellante] was op de hoogte van deze bedoeling van partijen. Zo verklaarde [directeur] , in 2011 voorzitter van het bestuur van [appellante] en sinds 2012 directeur van [appellante] , als getuige dat hij niet verantwoordelijk was voor de onderhandelingen of voor de bouw zelf, maar dat hij daarbij wel indirect betrokken was en op de achtergrond op de hoogte was van de ontwikkelingen. Ook verklaarde hij dat bij de start van [stichting] twee schoolbesturen, [lyceum] en [school] , samenwerkten om een nieuwe internationale school te realiseren, dat er aan de ene kant moest worden gezorgd voor een voorziening die aantrekkelijk was omdat ouders geen genoegen zouden nemen met een al te eenvoudig schoolgebouw, maar dat er tegelijkertijd ook een risico was, want als er niet genoeg leerlingen waren dan moest men ook van het gebouw af kunnen komen. Bij pleidooi is dit (nogmaals) bevestigd door [directeur] . Hij verklaarde namelijk - zoals ook in de stukken is verwoord, zie o.a. randnummer 5 CnE - dat het in 2011 niet duidelijk was of de internationale school levensvatbaar zou zijn en dat indien dat niet het geval zou zijn, [stichting] eenvoudig van het gebouw af moest kunnen.
3.5.6. Ook al volgt uit de - ook voor [appellante] kenbare - partijbedoeling dat sprake is van een gebouw dat bestemd was om tijdelijk ter plaatse te blijven, het gaat erom dat of deze bedoeling van partijen gelet op de aard en inrichting van het gebouw ook voor derden kenbaar is. Het hof is anders dan [geïntimeerde] van oordeel dat niet kan worden gezegd dat voor derden kenbaar is dat het gebouw naar aard en inrichting niet bestemd is om duurzaam met de grond te zijn verenigd. [geïntimeerde] beroept zich daartoe met name op de door de gemeente verleende omgevingsvergunning met een beperkte duur alsook op het ontbreken van een registratie in het kadaster, maar deze omstandigheden zeggen niets over de aard en de inrichting van het gebouw. Het gaat daarbij om de indruk die het schoolgebouw maakt op een willekeurige derde, dat wil zeggen een derde die niet op de hoogte is van de tussen bouwer en opdrachtgever besproken bedoeling ten aanzien van de tijd dat het gebouw ter plaatse in gebruik zou zijn bij [stichting] . Niet alleen op grond van de wijze van fundering (er is, zo staat onbetwist vast, een betonnen fundering gestort), de aansluiting op de riolering, de in het gebouw aangebrachte betonnen vloeren, de aanwezigheid van een lift en de in het gebouw aangebrachte nutsvoorzieningen (alles in verband met elkaar bezien), maar ook grond van overgelegde foto’s waaruit de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw blijkt, is het hof van oordeel dat het gebouw door zijn naar buiten toe blijkende aard en inrichting op een willekeurige derde overkomt als een duurzaam met de grond verenigd en dus een onroerend gebouw. Dat het gebouw met de nodige inspanningen wellicht in technisch opzicht demontabel zou kunnen zijn en geplaatst is op een stuk van het perceel dat voorheen als sportveld werd gebruikt (en dus op een mogelijk ongebruikelijke plek was gesitueerd), doet aan het voorgaande niet af.
3.5.7. De conclusie is dan ook dat [appellante] door natrekking de eigendom van het gebouw heeft verkregen. De grieven slagen voor zover deze betrekking hebben op het oordeel van de rechtbank dat [appellante] als eigenaar van de onderliggende grond door natrekking geen eigenaar is/zou zijn geworden van het (tijdelijke) schoolgebouw.
3.6. Dit betekent dat de voorwaarde van de vordering in reconventie is vervuld. Het hof komt daarom anders dan de rechtbank toe aan de beoordeling van de reconventie.
Vordering tot schadevergoeding van [geïntimeerde]
3.7.1. [geïntimeerde] stelt ter onderbouwing van haar vordering (CvA/CvE, p. 18 e.v.) dat [appellante] eigenaresse van het schoolgebouw is geworden zonder enige investering in de verwerving daarvan te hebben gedaan, terwijl dit schoolgebouw een grote economische waarde vertegenwoordigt.
Dat [appellante] aldus is verrijkt staat daarmee vast en dat die verrijking ongerechtvaardigd is eveneens, nu er geen enkele reden is deze vermeerdering van het vermogen van [appellante] zonder enige vergoeding aan [geïntimeerde] in stand te laten, aldus [geïntimeerde] .
Voor het geval de ongerechtvaardigde verrijking geen grondslag kan zijn voor de eis in reconventie, is [geïntimeerde] van mening dat sprake is van een onrechtmatige daad van [appellante] , die bij de onderhandelingen over de bouw van het schoolgebouw betrokken is geweest en de eigendom daarvan heeft verworven zonder daarvoor enige financiële compensatie te bieden. Aldus handelend heeft zij zich de gerechtvaardigde belangen van de bouwer en [geïntimeerde] onvoldoende aangetrokken. [geïntimeerde] wijst er in dat verband op dat [appellante] en [stichting] er in 2011 bewust voor hebben gekozen om, ongetwijfeld ook vanwege de tijdelijkheid van de voorgestane situatie, met instemming van [appellante] op haar grond een tijdelijk schoolgebouw te realiseren, terwijl blijkens de statuten van [appellante] een van haar doelstellingen is “het efficiënt (doen) ontwikkelen, in stand houden en exploiteren en inrichten van de gezamenlijke onderwijshuisvesting voor het voortgezet onderwijs op basis van een meerjarig onderwijshuisvestingsplan”. [geïntimeerde] wijst tevens op de bestuurlijke verwevenheid tussen [appellante] en [stichting] , hetgeen niet alleen blijkt uit het feit dat [bestuurder 1] , voornoemd, destijds zowel bestuurslid van [stichting] als [appellante] was, maar ook uit de omstandigheid dat ondanks hun tegenstrijdige belangen [appellante] en [stichting] zich in de procedures tegen [geïntimeerde] door dezelfde advocaat laten bijstaan. Volgens [geïntimeerde] moet daarbij bedacht worden dat [appellante] inmiddels andere belangen heeft en ten onrechte via de weg van de natrekking tracht te komen tot realisatie van een internationale campus op haar terrein. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] daaraan nog toegevoegd dat [appellante] zich niet alleen ten onrechte beroept op natrekking, maar dat zij [stichting] ook heeft bewogen om de huurpenningen vanaf maart 2015 onbetaald te laten en later de huurovereenkomst op te zeggen. Opvallend is voorts dat [appellante] het schoolgebouw inmiddels voor een onrealistisch laag bedrag, zonder enige relevantie met de economische (huur)waarde, zijnde afgerond € 10.000 per jaar, heeft verhuurd aan [stichting] , aldus [geïntimeerde] .
3.7.2. [appellante] betwist dat [geïntimeerde] zich jegens [appellante] kan beroepen op ongerechtvaardigde verrijking.
Uitgaande van natrekking is [geïntimeerde] nooit verhuurder geworden. Voor zover al sprake zou zijn van ongerechtvaardigde verrijking c.q. onrechtmatige daad, hetgeen wordt betwist, dan zou een dergelijke vordering moeten worden ingesteld door [systeembouw] in de persoon van de curator.
[appellante] wijst erop dat een deel van de overgelegde koopovereenkomst is weggelakt, waaronder de koopprijs, maar volgens [appellante] is duidelijk dat [geïntimeerde] geen stuiver heeft betaald voor “de overdracht” van het schoolgebouw. [appellante] heeft bij pleidooi nog opgemerkt dat het van belang is dat [geïntimeerde] de volledige koopovereenkomst in het geding brengt.
3.7.3. Het hof overweegt als volgt.
Thans is vast komen te staan dat [appellante] door natrekking de eigendom van het schoolgebouw heeft verkregen. Vaststaat ook dat zij daarvoor niets heeft betaald. Uit de Parlementaire Geschiedenis valt af te leiden (Invoeringswet Boek 6, p. 832/833) dat de regeling van deze originaire wijze van eigendomsverkrijging uitsluitend betrekking heeft op de eigendomsvraag en dat daarmee niet is beoogd vermogensverschuivingen te sanctioneren. Op het moment dat [appellante] door natrekking de eigendom van het gebouw verkreeg zonder daarvoor enige investering te hebben gedaan, verkreeg zij een voordeel ten koste van [systeembouw] , die immers de kosten van het gebouw, het nadeel, had gedragen. [systeembouw] verkreeg op dat moment mogelijk een vorderingsrecht om de door de haar geleden schade op grond van artikel 6:212 BW op [appellante] te verhalen.
3.7.4. De vraag, die partijen thans verdeeld houdt, is of [geïntimeerde] dit vorderingsrecht toekomt. [geïntimeerde] stelt zich op het standpunt, zo begrijpt het hof, dat zij dit vorderingsrecht op grond van de op 3 april 2013 met [systeembouw] gesloten koopovereenkomst heeft verkregen (zie r.o. 3.1.7).
[appellante] betwist dit en stelt dat nu [systeembouw] in 2013 geen eigenaresse van het gebouw was, zij de eigendom daarvan niet aan [geïntimeerde] kon overdragen.
3.7.5. Vooropgesteld wordt dat [appellante] door natrekking, anders dan zij aanvankelijk meende, niet verhuurder van het schoolgebouw is geworden. Het gaat hier om relatieve rechten en deze hebben in beginsel geen zaaksgevolg. Artikel 7:226 BW maakt op deze regel een uitzondering en bepaalt dat door ‘overdracht’ de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de opvolgend eigenaar overgaan. De achtergrond van deze bepaling is om de huurders bij overdracht te beschermen. Er is dan ook geen aanleiding voor toepassing naar analogie van deze bepaling op het onderhavige geval, zoals [appellante] bepleit.
Het hof verwijst voorts naar het arrest van het hof van 6 november 2018 (overgelegd door [geïntimeerde] als prod. 3 hb), gewezen in de procedure tussen [geïntimeerde] en [stichting] . Aldaar heeft het hof, voor zover van belang, het volgende overwogen:
“6.14. Het hof begrijpt het standpunt van [stichting] aldus dat zij meent dat [appellante] door natrekking recht heeft op de huurpenningen. Waarom dat het gevolg zou zijn van natrekking, ontgaat het hof vooralsnog. Als er sprake is van natrekking dan heeft [appellante] de eigendom van het gehuurde, maar dat enkele feit maakt haar nog niet tot verhuurder. [stichting] heeft dat niet uitgelegd en het hof ziet vooralsnog niet in waarom natrekking ertoe zou leiden dat de verbintenissen uit de huurovereenkomst over zouden kunnen gaan op [appellante] .”
Zoals door het hof in genoemd arrest in r.o. 6.13 ook is overwogen, volgt uit het arrest van de Hoge Raad van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:284) dat voor de geldigheid van een huurovereenkomst niet is vereist dat de verhuurder eigenaar is van het gehuurde. Voor de onderhavige zaak is van belang dat het schoolgebouw door [systeembouw] in 2011 aan [stichting] is opgeleverd en in gebruik gegeven. [systeembouw] is er terecht vanuit gegaan dat zij verhuurder is en [stichting] is er eveneens terecht vanuit gegaan dat zij de huurpenningen aan [systeembouw] diende te betalen. Uit de stukken valt af te leiden dat [stichting] daar eerst in 2015 door toedoen van [appellante] anders over is gaan denken. Het hof verwijst daartoe naar de brieven van [appellante] van 19 maart 2015 en 21 april 2015 (zie r.o. 3.1.11).
3.7.6. [appellante] stelt terecht dat de koopovereenkomst van april 2013 niet heeft geleid tot een geldige eigendomsoverdracht van het schoolgebouw aan [geïntimeerde] , maar dat doet er niet aan af dat [systeembouw] op dat moment wel verhuurder van het schoolgebouw was. Ervan uitgaande dat het schoolgebouw roerend was, verkeerde [systeembouw] op dat moment tevens in de veronderstelling dat met de eigendomsoverdracht van het schoolgebouw ook haar rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op [geïntimeerde] zouden overgaan. Nu vaststaat dat [systeembouw] in 2013 geen eigenaresse was, zijn deze rechten in ieder geval niet op grond van artikel 7:226 BW op [geïntimeerde] overgegaan.
Het hof is evenwel van oordeel dat onder deze omstandigheden een redelijke uitleg van de ‘koopovereenkomst’ van 3 april 2013 met zich brengt dat deze moet worden opgevat als een akte van contractsoverneming (artikel 6:159 BW). Uit de koopovereenkomst van 3 april 2013 blijkt duidelijk dat het de bedoeling van [systeembouw] en [geïntimeerde] was dat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst zouden overgaan op [geïntimeerde] . Ook [stichting] heeft (achteraf) haar medewerking aan deze contractoverneming gegeven en daar mee ingestemd. Zij is immers na ontvangst van de brief van 4 april 2013 de huurpenningen aan [geïntimeerde] gaan betalen. Ook heeft [geïntimeerde] , anders dan [appellante] stelt, voor de koop c.q. contractsoverneming betaald. Weliswaar is de schriftelijke koopovereenkomst door [geïntimeerde] niet volledig overgelegd, maar uit het door [appellante] overgelegde faillissementsverslag van 3 juni 2015 (prod. 3 bij inl. dagv.) blijkt dat de koopprijs door [geïntimeerde] is voldaan door verrekening. Dat één en ander voor de curator mogelijk reden is voor nader onderzoek en de curator mogelijk de ‘koopovereenkomst’ wil vernietigen op grond van artikel 42 e.v. Fw. is voor de onderhavige zaak niet van belang. Een dergelijke vernietiging heeft immers relatieve werking. [appellante] kan zich ten opzichte van [geïntimeerde] daar niet op beroepen. Om die reden is er ook geen aanleiding [geïntimeerde] op te dragen de volledige koopovereenkomst in het geding te brengen.
3.7.7. Dan rijst vervolgens de vraag of door deze contractsoverneming ook het vorderingsrecht uit ongerechtvaardigde verrijking van [systeembouw] op [geïntimeerde] overgegaan.
Het hof beantwoordt deze vraag ontkennend. Daarbij is van belang dat [geïntimeerde] de positie van verhuurder van [systeembouw] heeft overgenomen, niet haar positie als bouwer. De vordering uit ongerechtvaardigde verrijking vloeit naar het oordeel van het hof uit die positie voort, want als bouwer heeft [systeembouw] de bouwkosten voor haar rekening genomen en is niet gekoppeld aan de hoedanigheid van verhuurder.
3.7.8. [geïntimeerde] heeft zich daarnaast beroepen op onrechtmatig handelen van [appellante] . De door [geïntimeerde] daaraan ten grondslag gelegde omstandigheden zijn door [appellante] niet, althans onvoldoende, betwist. Het hof is van oordeel dat [appellante] moet worden aangemerkt als een nauw bij de overeenkomst tussen [systeembouw] en [stichting] betrokken derde. Daarbij is van belang dat [appellante] bij de bouw van het schoolgebouw op de achtergrond betrokken was en ook op de hoogte was van alle tussen partijen gemaakte afspraken. Die nauwe betrokkenheid blijkt voorts uit de bestuurlijke verwevenheid tussen [appellante] en [stichting] . [appellante] wist dat [systeembouw] en later [geïntimeerde] de verhuurders waren van het schoolgebouw. Als nauw bij de overeenkomst tussen [systeembouw] en [stichting] betrokken derde rust op [appellante] een bijzondere verantwoordelijkheid, in die zin dat zij rekening dient te houden met de belangen van [systeembouw] als verhuurder alsook met de belangen van de opvolgend verhuurder [geïntimeerde] . Door zich in 2015 in afwijking van de gedragingen van alle betrokkenen (waaronder ook [appellante] zelf) tot dan toe te beroepen op natrekking én met name door zich op grond daarvan op het (onjuiste) standpunt te stellen dat zij daardoor ook recht had op de huurpenningen en [stichting] te bewegen de huurpenningen niet langer aan [geïntimeerde] af te dragen, heeft [appellante] in het geheel geen rekening gehouden met de gerechtvaardigde belangen van [geïntimeerde] . Weliswaar heeft [appellante] (voor het eerst) tijdens het pleidooi op 27 november 2018 haar standpunt dat zij verhuurder van het schoolgebouw was ingetrokken - naar het hof aanneemt naar aanleiding van hetgeen in het arrest van dit hof van 6 november 2018 daarover is overwogen - maar dat doet er niet aan af dat uit de processtukken van de eerste aanleg en de overgelegde correspondentie duidelijk blijkt dat [appellante] in 2015 het beroep op natrekking heeft gebruikt als ‘vehikel’ om te ontkomen aan de - naar eigen zeggen tijdens het pleidooi op 27 november 2018 - erg hoge huur van het schoolgebouw. Het hof verwijst daartoe naar de in r.o. 3.1.11 vermelde brieven van 19 maart en 21 april 2015. Daar komt nog bij dat [appellante] met ingang van september 2016 een huurovereenkomst heeft gesloten met [stichting] en vanaf dat moment aanspraak maakt op betaling van huurpenningen.
Op grond van al deze omstandigheden, in onderling verband en samenhang beschouwd, staat de onrechtmatigheid van het handelen van [appellante] jegens [geïntimeerde] vast alsook de mogelijkheid dat [geïntimeerde] daardoor schade heeft geleden. Derhalve is de gevorderde verklaring voor recht evenals de verwijzing naar de schadestaat toewijsbaar.
resumé
3.8. De grieven I en II, voor zover gericht tegen het tussenvonnis van 24 februari 2016, zijn ongegrond, zodat dit vonnis wordt bekrachtigd.
Nu het hof anders dan de rechtbank van oordeel is dat [appellante] door natrekking de eigendom van het schoolgebouw heeft verkregen, zal het eindvonnis worden vernietigd. De gevorderde verklaring van recht dat [appellante] door natrekking de eigendom van het schoolgebouw heeft verkregen, wordt toegewezen. Uitgaande van hetgeen hiervoor is overwogen, zou de rechtbank de in eerste aanleg door [appellante] eveneens gevorderde verklaring van recht dat ingevolge de natrekking ook alle rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op [appellante] zouden zijn overgegaan, hebben moeten afwijzen. Uit het voorgaande volgt voorts dat [appellante] als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij moet worden aangemerkt. Het hof is van oordeel dat partijen in eerste aanleg over en weer in het gelijk c.q. ongelijk zijn gesteld. Om die reden worden de proceskosten van de eerste aanleg gecompenseerd.
Wat betreft de kosten van het hoger beroep, is het hof eveneens van oordeel dat partijen over en weer in gelijk c.q. ongelijk zijn gesteld. [appellante] heeft in hoger beroep met succes het oordeel van de rechtbank over de natrekking bestreden, maar daarnaast was in hoger beroep ook de vraag of [appellante] verhuurder is onderdeel van het geschil. Eerst bij pleidooi heeft [appellante] haar vordering op dit punt ingetrokken, maar gelet op de vordering in reconventie diende het hof zich toch te buigen over de vraag wie verhuurder van het schoolgebouw is. Op dat punt heeft [appellante] ongelijk en [geïntimeerde] gelijk gekregen. Het hof zal daarom ook de proceskosten van het hoger beroep compenseren in de zin dat ieder partij de eigen kosten dient te dragen.
4 De uitspraak
Het hof:
bekrachtigt het tussenvonnis van 24 februari 2016;
vernietigt het eindvonnis van 25 januari 2017 en,
opnieuw rechtdoende:
in conventie
verklaart voor recht dat [appellante] door natrekking eigenaresse is geworden van het semipermanente schoolgebouw, staande en gelegen te [plaats] aan de [adres 1] , kadastraal bekend gemeente [plaats] , sectie [sectie] nr.