ECLI:NL:CG:2019:10
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 18 december 2019Dossiernummer: GP 11.798
Beschikking
in de zaak van:
de commanditaire vennootschap [naam C.V.] C.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats],[adres],
hierna te noemen: verpachtster,
gemachtigde: mr. J.J.Y. Kleingeld te Honselerdijk, gemeente Westland,
-tegen-
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam B.V.] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente], [adres],
hierna te noemen: pachtster.
Het geding in eerste aanleg
Bij de grondkamer Noordwest is het verzoek binnengekomen om de pachtovereenkomst van partijen goed te keuren. Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachtster verpacht het perceel tuinland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Holland], [kadastrale aanduiding], groot 4.05.10 hectare, inclusief de hierop gestichte opstallen, voorzieningen en installaties, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats]. De pachtovereenkomst is door partijen ondertekend op 11 november 2015. De pachtovereenkomst is aangegaan voor de periode 1 december 2015 tot en met 30 november 2021 en de pachtprijs bedraagt per jaar € 110.000,--.
De grondkamer heeft de pachtovereenkomst bij beschikking van 19 april 2018 goedgekeurd, zo volgt uit een op de pachtovereenkomst van partijen geplaatste stempel van de grondkamer. Een afschrift van die overeenkomst met stempel is in fotokopie aan deze beschikking gehecht.
Het geding in hoger beroep
Verpachtster is bij een op 26 september 2018 ingekomen beroepschrift in beroep gekomen van de beschikking van de grondkamer van 19 april 2018. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht om de overeengekomen kortere duur van de pachtovereenkomst goed te keuren, kosten rechtens.
Pachtster is bij brief van de griffier van de Centrale Grondkamer van 5 december 2018 in de gelegenheid gesteld een verweerschrift in te dienen. De Centrale Grondkamer heeft geen verweerschrift van haar ontvangen.
Beoordeling van het geschil in hoger beroep
1. De Centrale Grondkamer zal eerst ingaan op de vraag of verpachtster ontvankelijk is in haar beroep. Die vraag zal de Centrale Grondkamer bevestigend beantwoorden. De redenen daarvoor staan hierna onder 2 tot en met 6 genoemd. Daarna zal de Centrale Grondkamer, onder 7 tot en met 14, ingaan op de vraag of goedkeuring kan worden gegeven aan de door partijen overeengekomen kortere duur van de pachtovereenkomst en ingaan op de duur van de pachtovereenkomst. Tot slot zal de Centrale Grondkamer, onder 15 en verder, nog enkele overwegingen weergeven.
De ontvankelijkheid
2. Ingevolge artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers staat, met uitzondering van het in lid 3 van dat artikel bepaalde, aan partijen binnen een maand nadat de beschikking aan hen is verzonden beroep open bij de Centrale Grondkamer. Volgens lid 3 van dat artikel kan onder meer geen beroep door pachter of verpachter worden ingesteld indien de pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd.
3. De (reguliere) pachtovereenkomst van partijen is aangegaan voor een kortere duur (zes jaar) dan de wettelijke duur (twaalf jaar) en die kortere duur behoeft (op grond van artikel 7:325 lid 3 van het Burgerlijk Wetboek) de goedkeuring van de grondkamer. De grondkamer moet (op grond van artikel 7:325 leden 4, 6 en 7 van het Burgerlijk Wetboek) in haar beschikking de reden van haar goedkeuring aan de kortere duur vermelden en, als de goedgekeurde termijn langer dan een jaar is, de termijn waarbinnen de pachter een vordering tot verlenging van de pachtovereenkomst kan instellen. In de beschikking van de grondkamer van 19 april 2018, een zogenoemde “stempelbeschikking”, is niets overwogen over de overeengekomen kortere duur. De reden en termijn als hiervoor bedoeld zijn daarin niet vermeld. Uit zo’n beschikking mag niet worden afgeleid dat de grondkamer goedkeuring heeft gegeven aan de kortere duur. In zoverre kan dus ook niet worden aangenomen dat de pachtovereenkomst ongewijzigd is goedgekeurd als bedoeld in 36 lid 3 van de Uitvoeringswet grondkamers. Partijen moeten daarom van zo’n beschikking in beroep kunnen komen, om duidelijkheid te kunnen krijgen over de duur en de mogelijkheid van verlenging van de pachtovereenkomst.
4. Vervolgens moet de vraag worden beantwoord of verpachtster op tijd in beroep is gekomen. Daarvoor is nog het volgende van belang. Ingevolge artikel 28 lid 1 van het Uitvoeringsbesluit pacht geschiedt elke kennisgeving en elke toezending van stukken door de secretaris van de grondkamer bij gewone brief. Op grond van artikel 28 lid 2 van het Uitvoeringsbesluit pacht geschiedt de verzending van beschikkingen van de grondkamer aan degenen die daarvan op grond van artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers beroep kunnen instellen echter bij aangetekende brief.
5. Een medewerker van het secretariaat van de grondkamer heeft (bij e-mail van 19 november 2018) aan de griffier van de Centrale Grondkamer meegedeeld dat de beschikking van de grondkamer niet aangetekend is verzonden. Deze handelwijze is in strijd met artikel 28 lid 2 van het Uitvoeringsbesluit pacht. Partijen kunnen namelijk, zo is hiervoor overwogen, beroep instellen van die beschikking. Een en ander brengt mee dat de beschikking van de grondkamer rechtens als nog niet verzonden moet worden beschouwd. De vaststelling van de aanvang van de in artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers vermelde beroepstermijn dient evenwel geen ander doel dan de bepaling van de laatste dag waarop het beroep nog kan worden ingesteld, zodat elk vóór het verstrijken van de aldus bepaalde laatste dag ingesteld beroep tijdig is ingesteld. Zo heeft de Centrale Grondkamer al eens beslist in haar beschikking van 7 juli 2008 in de zaak met zaaknummer GP 11.586. Verpachtster heeft dan ook op tijd beroep ingesteld.
6. De conclusie is dat verpachtster ontvankelijk is in haar beroep.
De (kortere) duur
7. De Centrale Grondkamer zal nu ingaan op de vraag of de door partijen overeengekomen kortere duur van zes jaar kan worden goedgekeurd. Op grond van artikel 7:325 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek verleent de grondkamer (en in beroep: de Centrale Grondkamer) haar goedkeuring aan de kortere duur alleen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval en indien de algemene belangen van de landbouw daardoor niet worden geschaad. Daarvoor zijn de omstandigheden ten tijde van het ingaan van de overeengekomen kortere duur, in dit geval op 1 december 2015, bepalend.
8. Uit de stukken die de Centrale Grondkamer van verpachtster heeft ontvangen en de niet door pachtster weersproken stellingen van verpachtster leidt de Centrale Grondkamer het volgende af.
9. De reden van de overeengekomen kortere duur van de pachtovereenkomst is gelegen in een onlosmakelijk aan de pachtovereenkomst verbonden koopovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het verpachte.
10. In de pachtovereenkomst staat onder meer:
“In aanmerking nemende dat:
- pachter ondernemer is en een pachtovereenkomst voor kortere duur conform artikel 7:325,
lid 3 BW wenst aan te gaan;
- dat verpachter en pachter verklaren op grond van artikel 7:325, lid 3 BW de Grondkamer om
goedkeuring te vragen voor de kortere duur van de pachtovereenkomst;
- dat partijen hun hieromtrent gemaakte afspraken nader wensen te regelen en vast te leggen.”
11. In de koopovereenkomst, die net als de pachtovereenkomst is getekend op 11 november 2015, staat onder meer:“CONSIDERANS
De partijen in deze overeenkomst verklaren met betrekking tot vorenbedoelde koop en verkoop te zijn overeengekomen:
dat verkoper na te melden verkochte aan koper heeft verkocht en dat het voor verkoper van belang is voor het rendabel maken/houden van het verkochte dat dit op korte termijn voor bedrijfsmatige agrarische doeleinden in gebruik wordt genomen en/of gehouden;
dat koper het verkochte wenst te kopen maar daar op dit moment mede vanwege zijn liquiditeitsbegroting nog geen (volledige) financiering voor kan verkrijgen, maar het voor hem wel essentieel is om het bedrijfsmatige gedeelte van het verkochte voor zijn onderneming te kunnen gebruiken;
dat verkoper het verkochte niet langdurig wil verpachten en/of verhuren zonder daartoe zicht te hebben op een potentiële koper van het verkochte;
dat koper het verkochte niet wil pachten en/of huren op basis van een kortdurende pacht/huurovereenkomst tenzij voor koper vaststaat dat hij het verkochte kan kopen en daarvan binnen afzienbare tijd de eigendom van kan verkrijgen;
dat partijen vervolgens een koopsom voor het verkochte zijn overeengekomen, zoals hierna is bepaald, waarbij zij het standpunt innemen dat bij uitvoering van deze overeenkomst hun beider belangen voldoende zijn gewaarborgd;
dat partijen daarom zijn overeengekomen dat koper het verkochte koopt onder na te melden voorwaarden en bedingen en dat in verband met de financiële mogelijkheden van koper hij het verkochte eerst zal pachten/huren van verkoper onder de voorwaarden en bedingen zoals in een afzonderlijke pacht- en/of huurovereenkomst is overeengekomen;
dat in verband met het vorenstaande bij een stipte en getrouwe nakoming van de verplichtingen van koper in de pacht- en/of huurovereenkomst en op het moment dat de ontbindende voorwaarden in deze overeenkomst volledig zijn uitgewerkt verkoper bereid is koper een korting te verlenen op de oorspronkelijke koopprijs en wel op de wijze zoals hierna is uitgewerkt”.
12. Tussen partijen is afgesproken dat de juridische levering van het verkochte uiterlijk op 28 november 2021 moet plaatsvinden en op die datum is de overeengekomen duur van de pachtovereenkomst afgestemd. De bedoeling van partijen is dat als de koopovereenkomst wordt ontbonden, omdat de levering uiterlijk op 28 november 2021 niet plaatsvindt, ook de pacht zal eindigen. Dat is de reden waarom partijen uitdrukkelijk een pachtovereenkomst voor een kortere duur zijn overeengekomen, eindigend op 30 november 2021.
12. De onder 9 tot en met 12 genoemde omstandigheden zijn bijzondere omstandigheden zoals bedoeld in artikel 7:325 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek. Die omstandigheden zijn, kort gezegd, de wens van verpachtster en pachtster om het verpachte te (ver)kopen en in verband daarmee voor kortere duur te (ver)pachten. De algemene belangen van de landbouw worden niet geschaad door de gevraagde goedkeuring voor de kortere duur dan twaalf jaar. Gelet op een en ander behoort goedkeuring aan de kortere duur te worden verleend.
12. De Centrale Grondkamer zal bepalen dat pachtster uiterlijk op 30 mei 2021 een vordering tot verlenging van de pachtovereenkomst kan instellen bij de pachtrechter.
Voor het overige
15. Meer behoeft de Centrale Grondkamer in beroep niet te beoordelen.
15. Gelet op wat hiervoor staat, zal de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer bevestigen en aanvullen zoals hierna wordt vermeld.
17. Voor een kostenveroordeling is in een procedure als deze geen plaats.
Beslissing
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
bevestigt de beschikking, waarvan beroep;
keurt de overeengekomen kortere duur goed;
bepaalt dat pachtster uiterlijk 30 mei 2021 een vordering tot verlenging van de pachtovereenkomst kan instellen bij de pachtrechter.
Deze beschikking is gegeven op 18 december 2019 door mrs. Th.C.M. Willemse, mr. B.J.H. Hofstee en R.W.E. van Leuken en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. J.H. Jurrius, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.