ECLI:NL:CG:2020:13
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 14 mei 2020
Dossiernummer: GP 11.803
Beschikking
in de zaak van:
[pachter],
wonende te [adres], [woonplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: pachter,gemachtigde: mr. H.H.M. van den Elzen, advocaat te Boxtel,
-tegen-
de erven [naam erflater], 1. [verpachter 1], wonende te [adres], [woonplaats] [land],
2. [verpachter 2],
wonende te [adres], [woonplaats], gemeente [gemeente],
3. [verpachter 3],
wonende te [adres], [woonplaats], gemeente [gemeente],
4. [verpachtster 4],
wonende te [woonplaats] [postcode] [land],5. [verpachtster 5], wonende te [adres], [woonplaats],
hierna te noemen: verpachters, gemachtigde: mr. A.M.H.C. Coppens, advocaat te Deurne.
1. De grondkamer Zuid heeft, naar aanleiding van het verzoek van verpachters (als bedoeld in artikel 7:333 lid 2 BW) om herziening van de tegenprestatie van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst, bij beschikking van 15 maart 2019 de tegenprestatie herzien en de pachtprijs bepaald op € 9.335,-- per jaar met ingang van 1 mei 2019.
2. Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 20 maart 2019. Die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang in eerste aanleg en voor de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
1. Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 19 april 2020 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht die beschikking te vernietigen en te beschikken conform zijn standpunt zoals verwoord in het beroepschrift.
2. Verpachters hebben hiertegen verweer gevoerd met een verweerschrift dat de Centrale Grondkamer op 24 mei 2019 heeft ontvangen en dat is aangevuld bij op 4 juni 2019 ontvangen aanvullend verweerschrift. Verpachters hebben de Centrale Grondkamer verzocht het beroep ongegrond te verklaren en de beslissing van de grondkamer te bevestigen.
De grieven
1. Pachter heeft in hoger beroep, kort gezegd, het volgende aangevoerd.
2. De grondkamer is bij haar oordeel over de verpachte loods en de ligboxenstal ten onrechte uitgegaan van de doelmatigheidsklasse “matig”. De grondkamer had moeten uitgaan van de doelmatigheidsklasse “slecht”. Volgens pachter is namelijk sprake van achterstallig onderhoud en moeten de gebouwen, gelet op de staat van de inrichting, grotendeels worden gerenoveerd of vervangen. De ligboxen en het voerhek zijn in slechte staat. Volgens pachter is de norm voor de pachtprijs € 218,--. Verder is aan de beschikking van de grondkamer een bijlage gehecht. De op die bijlage vermelde beschrijving van het pachtobject is niet correct wat betreft de percelen en de oppervlakte daarvan. Het onderzoek
1. De Centrale Grondkamer heeft ter plaatse van het gepachte een onderzoek laten instellen door deskundigen. Van dat onderzoek is een rapport gemaakt dat in afschrift aan deze beschikking is gehecht en waarvan de inhoud als hier ingelast moet worden beschouwd.
2. Bij brieven van 13 februari 2020 is een afschrift van dat rapport aan partijen gezonden. Daarbij is meegedeeld dat binnen drie weken bezwaren daartegen kenbaar gemaakt konden worden, of een verzoek om een mondelinge behandeling kon worden gedaan, en dat, mocht binnen de gestelde termijn geen bericht zijn ontvangen, de Centrale Grondkamer aanneemt dat partijen tegen het rapport geen bezwaren hebben.
3. De Centrale Grondkamer heeft binnen de gestelde termijn geen bericht ontvangen van verpachters. Van pachter heeft de Centrale Grondkamer op 5 maart 2020 een brief met bezwaren ontvangen.
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
bevestigt de beschikking, waarvan beroep.
Deze beschikking is gegeven op 14 mei 2020 door mrs. Th.C.M. Willemse, B.J.H. Hofstee en D.H. de Witte en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. H.B.M. Duenk, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.
1. De Centrale Grondkamer is, mede gelet op wat de deskundigen in het rapport op blz. 2 onder 1 hebben vermeld, van oordeel dat in deze procedure moet worden uitgegaan van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst uit 1992. Bij die pachtovereenkomst hebben verpachters als rechtsopvolgers van de voormalige verpachter(s) aan pachter verpacht: “Boerderij, bestaande uit: bestaande bedrijfsgebouwen, (met uitzondering van de woning en tuin), koeiestal, schuur, (plaatselijk bekend [adres] [woonplaats]) weiland en bouwland, kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Limburg], [kadastrale aanduiding], groot naar kadastrale maat 12.57.70 ha”. Dat nadien grond is verkocht aan de Staat en kadastrale gegevens zijn veranderd, terwijl een en ander niet is vastgelegd in een schriftelijke pachtovereenkomst, zoals partijen hebben meegedeeld, maakt dat oordeel niet anders. De grondkamer en de Centrale Grondkamer moeten immers bij hun beoordeling van het herzieningsverzoek uitgaan van de schriftelijke pachtovereenkomst. Partijen moeten er zelf voor zorgen dat wijzigingen in bijvoorbeeld de oppervlakte bij pachtwijzigingsovereen-komst worden vastgelegd.
Het bezwaar tegen de omschrijving van het gepachte is dus niet gegrond. De Centrale Grondkamer geeft partijen in overweging eventuele wijzigingen in hun pachtrelatie alsnog schriftelijk vast te leggen in een pachtwijzigingsovereenkomst en deze ter goedkeuring in te zenden.
2. Naar aanleiding van de overige bezwaren van de pachter tegen de bestreden beschikking en het rapport van de deskundigen merkt de Centrale Grondkamer het volgende op.
3. De deskundigen hebben in het rapport de doelmatigheid gewaardeerd op “slecht”. Dit vanwege de leeftijd van de bedrijfsgebouwen en het feit dat na 1992 geen grote renovaties en aanpassingen zijn gedaan. Omdat het hier gaat om een melkveebedrijf komen de deskundigen op een hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare voor de bedrijfsgebouwen van € 218,--, zoals genoemd in de toepasselijke bijlage 2A van de Uitvoeringsregeling pacht. De Centrale Grondkamer volgt de deskundigen in die waardering. Dat pachter zijn verplichtingen uit de pachtovereenkomst tot onderhoud en het gebruik van de ligboxenstal niet nakomt, zoals verpachters stellen, is, wat daar ook van waar is, niet van belang in een herzieningsprocedure zoals deze. Genoemde waardering van € 218,-- is dezelfde als die de pachter wenst. Het bezwaar is dus in zoverre gegrond.
4. De deskundigen zijn uitgegaan van een geschiktheid voor de exploitatie van 23 ha (vanwege onder meer de 68 koestanden in de ligboxenstal en de functie van jongveestalling van de schuur). Pachter heeft daartegen bezwaar gemaakt. Omdat de grondkamer is uitgegaan van 13 ha en de verpachter daartegen niet in beroep is gekomen, zijn de deskundigen en de Centrale Grondkamer volgens de pachter gebonden aan het oordeel van de grondkamer. De Centrale Grondkamer verwerpt dit bezwaar. De deskundigen en de Centrale Grondkamer moeten zelfstandig onderzoek doen naar de pachtwaarde van de gebouwen en in dat verband ook naar de geschiktheid ervan voor de exploitatie. Zij zijn dus niet gebonden aan die 13 ha.
5. Naar het oordeel van de Centrale Grondkamer hebben deskundigen al met al in hun rapport in voldoende mate en op juiste wijze acht geslagen op het door partijen aangevoerde. De Centrale Grondkamer zal het rapport dan ook volgen.
6. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de gebouwen is volgens het rapport € 5.014,--. De door de grondkamer bepaalde pachtprijs van € 9.335,-- heeft blijkens het daaraan gehechte rapport voor € 4.940,-- betrekking op de gebouwen en is overigens (dat wil zeggen: voor zover het betrekking heeft op het verpachte land) in beroep niet bestreden. Het bedrag van € 4.940,-- is lager dan het bedrag van € 5.014,--. Omdat verpachters niet in beroep zijn gekomen van de bestreden beschikking en pachter er niet slechter van af mag komen door zijn eigen hoger beroep, zal de Centrale Grondkamer de beschikking bevestigen.