ECLI:NL:CG:2021:2
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 14 januari 2021
Dossiernummer: GP 11.813
Beschikking
in de zaak van:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [X] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente],
hierna te noemen: [X],gemachtigde: mr. P.W. van Kooij van La Gro Geelkerken advocaten te Leiden,
-tegen-
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [Y] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats], gemeente [gemeente], hierna te noemen: [Y], gemachtigde: mr. M. Buitelaar van Cees Advocaten te Naaldwijk.
[Y] heeft bij de grondkamer Zuidwest een ontwerp-pachtovereenkomst ingediend. Het gaat om een ontwerp van een pachtovereenkomst tussen [Y] als verpachtster en [X] als pachtster. De grondkamer Zuidwest heeft bij beschikking van 8 november 2019 de ontwerp-pachtovereenkomst goedgekeurd.
Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 14 november 2019. Die beschikking is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procedure bij de grondkamer en voor de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het beroepschrift van [X] met bijlagen, dat de Centrale Grondkamer heeft ontvangen op 13 december 2019;
de brief van 17 januari 2020 van [X] met bijlage;
de brief van 19 februari 2020 van [X];
de brief van 10 maart 2020 van [Y] met bijlagen;
de brief van 28 april 2020 van [X];
de brief van 19 mei 2020 van [Y];
het e-mailbericht van 28 mei 2020 van de gemachtigde van [Y];
de brief van 2 juli 2020 van [Y];
de brief van 19 augustus 2020 van [X].
In verband met de Corona-maatregelen is aan partijen gevraagd of zij, voordat de Centrale Grondkamer een beslissing geeft, een mondelinge behandeling wensen of een nadere schriftelijke reactie willen geven. Gelet op wat partijen hebben geantwoord, hebben zij ieder een nadere schriftelijke reactie mogen geven en gegeven.
De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:
vernietigt de beschikking, waarvan beroep, en opnieuw beschikkende:
wijst het verzoek om goedkeuring van de ontwerp-pachtovereenkomst af.
Deze beschikking is gegeven op 14 januari 2021 door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en H.L. Wattel en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.
De kern van de zaak en de beslissing
1. X] komt in hoger beroep van een beslissing van de grondkamer, omdat de grondkamer een ontwerp-pachtovereenkomst met haar als partij heeft goedgekeurd, waarvan zij niets weet. De Centrale Grondkamer vindt dat reden genoeg om hoger beroep toe te laten en wijst het verzoek om goedkeuring van de ontwerp-pachtovereenkomst alsnog af. De Centrale Grondkamer legt hierna uit waarom.
2. In deze zaak gaat het om het volgende. De directeur–eigenaren van partijen zijn broers. [X] gebruikt de tuinkas van [Y] al langere tijd op basis van een mondelinge pachtovereenkomst. De broers hebben onenigheid gekregen en [X] wilde de kas kopen. Daarover hebben partijen onderhandeld. In de tussentijd heeft [Y] een “beoogde” pachtovereenkomst naar de Grondkamer gestuurd met een verzoek om “vooroverleg”. De grondkamer heeft de pachtovereenkomst als ontwerpovereenkomst goedgekeurd.
3. De goedkeuring van een ontwerp-pachtovereenkomst is gebonden aan regels. Twee regels spelen in deze zaak een rol:
A. Artikel 18 van de Uitvoeringswet grondkamers eist dat het verzoek tot goedkeuring van een ontwerp-pachtovereenkomst is ondertekend door degenen die in de ontwerp-pachtovereenkomst als partijen zijn genoemd (of door hun gemachtigden).
B. Artikel 7:324 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat op het verzoek tot goedkeuring van een ontwerp-pachtovereenkomst niet kan worden beslist, nadat de in die ontwerp-pachtovereenkomst als pachter genoemde persoon als zodanig op het goed is toegelaten.
4. [ X] voert aan dat zij tot aan de ontvangst van de beschikking van de grondkamer niet wist van de procedure bij de grondkamer. De ontwerp-pachtovereenkomst is niet door haar of haar gemachtigde ondertekend. [X] is het ook niet eens met die ontwerp-pachtovereenkomst. Zij pacht de kas al jaren, is het niet eens met de verdeling van het onderhoud en ook de voorgestelde pachtprijs in de ontwerpovereenkomst is veel te hoog. [X] verzoekt (na vermindering van haar verzoek) de Centrale Grondkamer de beslissing van de grondkamer te vernietigen.
5. Plantenkwekerij voert aan dat [X] niet-ontvankelijk is in haar beroep. Verder moest de al jarenlang bestaande pachtovereenkomst tussen partijen op schrift worden gesteld en worden goedgekeurd vanwege discussie over de hoogte en te late betalingen van de pachtsom. Voor het geval [X] ontvankelijk is in haar beroep en de ontwerp-pachtovereenkomst ten onrechte is goedgekeurd, verzoekt [Y] de Centrale Grondkamer de pacht in te stellen.
6. De Centrale Grondkamer zal hierna eerst ingaan op de vraag of [X] ontvankelijk is in haar beroep. Die vraag zal de Centrale Grondkamer bevestigend beantwoorden. Daarna zal de Centrale Grondkamer ingaan op de vraag of goedkeuring moet worden gegeven aan de ontwerp-pachtovereenkomst. Die vraag zal de Centrale Grondkamer ontkennend beantwoorden.
De ontvankelijkheid
7. Ingevolge artikel 36 lid 1 van de Uitvoeringswet grondkamers staat, met uitzondering van het in lid 3 van dat artikel bepaalde, aan partijen, belanghebbenden en de verzoeker binnen een maand nadat de beschikking aan hen is verzonden beroep open bij de Centrale Grondkamer. Volgens lid 3 van dat artikel kan onder meer geen beroep door pachter of verpachter worden ingesteld indien een ontwerp-pachtovereenkomst ongewijzigd wordt goedgekeurd.
8. Hoger beroep bij de Centrale Grondkamer is ondanks dit verbod onder meer mogelijk als de grondkamer wettelijke regels ten onrechte buiten toepassing heeft gelaten of fundamentele rechtsbeginselen heeft geschonden waardoor niet gesproken kan worden van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.
9. De griffier van de Centrale Grondkamer heeft op grond van artikel 39 van de Uitvoeringswet grondkamers de stukken van de procedure bij de grondkamer opgevraagd. In de ontvangen stukken bevindt zich alleen een brief met het verzoek om vooroverleg namens [Y], maar niet een verzoek dat door beide partijen is ondertekend. Ook blijkt uit het dossier niet dat [X] is gehoord op het verzoek. Uit de beschikking van de grondkamer is dat ook niet op te maken. Een en ander biedt steun aan de stelling van [X] dat zij tot aan de ontvangst van de beschikking van de grondkamer niet wist van de procedure bij de grondkamer. Het verweer van [Y] komt erop neer dat [X] wel door de grondkamer moet zijn geïnformeerd over de procedure bij de grondkamer. In het licht van wat hiervoor is overwogen, is dat verweer echter onvoldoende toegelicht. De Centrale Grondkamer gaat dan ook aan dat verweer voorbij. Uit het vorenstaande volgt (al) dat er grond is voor doorbreking van het verbod om hoger beroep in te stellen. De grondkamer heeft immers het fundamentele rechtsbeginsel van hoor en wederhoor geschonden. [X] is dus ontvankelijk in haar beroep. Bij beoordeling van andere doorbrekingsgronden bestaat geen belang meer.
Het verzoek om goedkeuring van de ontwerp-pachtovereenkomst
10. De vraag is vervolgens of de ontwerp-pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd. De Centrale Grondkamer beantwoordt die vraag ontkennend. Aan het hiervoor onder 3A genoemde vereiste dat het verzoek door beide partijen moet zijn ondertekend is niet voldaan. De mogelijkheid die artikel 7:324 lid 1 BW biedt aan partijen die voornemens zijn met elkaar een pachtovereenkomst aan te gaan, een ontwerp-pachtovereenkomst ter goedkeuring aan de grondkamer inzenden, staat alleen open voor de beoogd verpachter(s) samen met de beoogd pachter(s). Dat is in verband met de strekking van het pachtrecht - de bescherming van de positie van de pachter - ook logisch. Als een verpachter ervoor zou kunnen kiezen om eenzijdig een ontwerp-pachtovereenkomst te laten goedkeuren en daarin zou slagen, wordt de pachter geconfronteerd met een voldongen feit waarop hij geen invloed heeft kunnen uitoefenen. De aanwezigheid van een al bij voorbaat goedgekeurde ontwerp-pachtovereenkomst, zet de pachter in de verhouding tot de verpachter op achterstand. Weliswaar moet de ontwerpovereenkomst nog als pachtovereenkomst door beide partijen worden ondertekend en ter goedkeuring naar de grondkamer worden gezonden, maar als dat binnen twee maanden gebeurt, moet de grondkamer de pachtovereenkomst goedkeuren als deze gelijk is aan de ontwerpovereenkomst (lid 3 van voormeld artikel). Voor de pachter is er geen onderhandelingsruimte over.
11. Verder is gebleken dat [X] al jarenlang pachter is van de kas en dus ook al ten tijde van de inzending van de ontwerp-pachtovereenkomst naar de grondkamer. Op het verzoek tot goedkeuring kan dus niet worden beslist, omdat [X] als pachter op het goed is toegelaten (zie hiervoor onder 3B). Het verzoek om goedkeuring van de ontwerp-pachtovereenkomst moet ook daarom worden afgewezen.
Voor het overige
12. Meer behoeft de Centrale Grondkamer niet te beoordelen. De overige stellingen van partijen (over onder meer de duur van de overeenkomst en het niet nakomen van de verplichtingen van partijen tot betaling van de pachtsom en tot onderhoud) en het verzoek van [Y] om de pacht in te stellen, zijn namelijk niet van belang voor de beslissing in deze procedure. De beoordeling van die stellingen en dat verzoek kunnen partijen desgewenst voorleggen aan een pachtkamer.
13. Gelet op wat hiervoor staat, zal de Centrale Grondkamer de beschikking van de grondkamer vernietigen en het verzoek om goedkeuring van de ontwerp-pachtovereenkomst alsnog afwijzen.