ECLI:NL:CG:2022:1

CENTRALE GRONDKAMER

Datum: 7 april 2022 Dossiernummers: GP 11.830 en GP 11.831

Beschikking

in de zaken van:

[verpachtster]

,

wonende te [woonplaats],

hierna te noemen: verpachtster,

gemachtigde: mr. N.E. Koelemaij, advocaat bij Schuth & Koelemaij advocaten en belastingadviseurs te Assen,

tegen

[pachter],

wonende te [woonplaats],

hierna te noemen: pachter,

gemachtigde: mr. W.M. Bijloo, advocaat bij Den Hollander Advocaten te Middelharnis.

1 De procedure bij de grondkamer

in de zaken GP 11.830 en GP 11.831

1.1 Bij de grondkamer Zuid (hierna: de grondkamer) is op 7 januari 2020 binnengekomen het verzoek van pachter om de pachtovereenkomst van partijen gewijzigd goed te keuren en onder meer de pachtprijs aan te passen aan de maximaal toelaatbare. Bij die pachtovereenkomst (met het opschrift “huurovereenkomst kantoorruimte”) heeft verpachtster aan pachter verpacht het woonhuis met bedrijfsgebouwen, erf en ondergrond en land, plaatselijk bekend [adres] te [postcode] [plaats], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Noord-Brabant], sectie […], nummer […], groot een hectare, zeven are en vijfenvijftig centiare. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van tien jaar, ingaande op 16 oktober 2014 en lopende tot en met 15 oktober 2024, tegen een pachtprijs (in de overeenkomst “huurprijs” genoemd) op jaarbasis van € 57.500 die volgens de overeenkomst jaarlijks wordt aangepast.

1.2 De grondkamer heeft bij beschikking van 12 februari 2021 de overeenkomst gewijzigd in die zin dat de pachtprijs is bepaald op € 40.313,20. Verder heeft de grondkamer de artikelen 2.1, 2.2, 3.2, 4.5, de laatste twee zinnen van artikel 6.2 en artikel 6.5 geschrapt. Deze gewijzigde overeenkomst is goedgekeurd.

1.3 Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 25 februari 2021 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht. Naar de beschikking van de grondkamer wordt verwezen voor de procesgang bij de grondkamer en de aan de beschikking ten grondslag gelegde motivering.

2 2. De procedure bij de Centrale Grondkamer

in de zaak GP 11.830

2.1 Pachter is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 18 maart 2021 heeft ontvangen in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht een kennelijke rekenfout in die beschikking te herstellen.

2.2 Verpachtster heeft vervolgens bij brief, die de Centrale Grondkamer op 30 april 2021 heeft ontvangen, meegedeeld zich te refereren aan het oordeel van de Centrale Grondkamer. Dat betekent dat zij, zonder haar mening te geven, zich aansluit bij de beslissing die de Centrale Grondkamer zal nemen.

in de zaak GP 11.831

2.3 Verpachtster is met een beroepschrift dat de Centrale Grondkamer op 19 maart 2021 heeft ontvangen ook in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer. Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht die beschikking te vernietigen en de pachtovereenkomst ongewijzigd goed te keuren, althans subsidiair de pachtovereenkomst te wijzigen in die zin dat de jaarlijkse pachtprijs wordt vastgesteld op € 43.145,95.

2.4 Pachter heeft hiertegen een verweerschrift ingediend dat de Centrale Grondkamer op 30 april 2021 heeft ontvangen. Pachter heeft de Centrale Grondkamer verzocht de pachtprijs te verlagen tot € 22.068,--.

2.5 Verpachtster heeft bij brief van 3 mei 2021, die de Centrale Grondkamer op die datum heeft ontvangen, verzocht om het verweerschrift van pachter te weigeren en dus buiten beschouwing te laten. Als dat niet kan, verzoekt zij om het verweerschrift van pachter voor wat betreft de pagina’s 1, 2, 3 en 4 en pagina 5 tot het kopje “Reactie beroepschrift verpachter:” en pagina 9 vanaf het kopje “Conclusie:” te weigeren dan wel om verpachtster in de gelegenheid te stellen schriftelijk te reageren op het hele verweerschrift van pachter. Verder wil zij haar verzoek om een mondelinge behandeling van haar beroepschrift handhaven.

2.6 Pachter heeft bij brief van 3 mei 2021, die de Centrale Grondkamer op die datum heeft ontvangen, meegedeeld dat de Centrale Grondkamer, als zij dat wenst, de derde alinea van zijn verweerschrift als niet-geschreven kan beschouwen en dat hij, daar komt het op neer, blijft bij wat hij verder in het verweerschrift schreef.

in de zaken GP 11.830 en GP 11.831

2.7 De mondelinge behandeling van de beroepschriften heeft plaatsgevonden op 14 oktober 2021. Aanwezig waren: - pachter en zijn gemachtigde; - mr. P. van Mombergen (advocaat en kantoorgenoot van mr. N.E. Koelemaij) namens verpachtster,

- door middel van een Skype-verbinding: de heer [naam adviseur] (adviseur van pachter).

Zij hebben de standpunten van partijen toegelicht, de gemachtigden aan de hand van pleitnotities. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer afgesproken dat zij zullen proberen een pachtwijzigingsovereenkomst te sluiten waarin zij in plaats van huurbepalingen, pachtbepalingen zullen opnemen en dat zij die pachtwijzigingsovereenkomst ter goedkeuring naar de Centrale Grondkamer zullen sturen.

2.8 Bij brief van 13 december 2022, die de Centrale Grondkamer op die dag heeft ontvangen, heeft verpachtster meegedeeld dat partijen het niet eens zijn geworden.

3 De beoordeling van het geschil in hoger beroep

de kern van de beslissing

3.1 De Centrale Grondkamer stelt partijen in de gelegenheid om, als zij dat wensen, alsnog een pachtwijzigingsovereenkomst te sluiten. Daarbij geeft de Centrale Grondkamer in deze beschikking enkele beslissingen waarmee partijen voor het vervolg rekening moeten houden, ook met het oog op een door de Centrale Grondkamer te bepalen onderzoek door deskundigen naar de pachtwaarde van het verpachte.

3.2 Hierna zal de Centrale Grondkamer haar beslissing uitleggen. Zij zal eerst ingaan op het beroep van pachter in de zaak GP 11.830 en daarna op het beroep van verpachtster in de zaak GP 11.831. Daarbij zullen eerst opmerkingen over de ontvankelijkheid van het beroep worden gemaakt. Daarna zal in de zaak GP 11.831 worden ingegaan op de uitgangspunten en de toepasselijke bepalingen (vanaf 3.5) en op beslissingen die van belang zijn voor de hoogte van de pachtprijs (vanaf 3.14) en voor het verdere verloop van de procedure (vanaf 3.18).

in de zaak GP 11.830

ontvankelijkheid

3.3 De eerste vraag die voorligt, is of pachter kan worden ontvangen in zijn beroep. De Centrale Grondkamer oordeelt dat pachter niet-ontvankelijk is in zijn beroep, omdat pachter geen belang meer heeft. Pachter heeft het beroep namelijk ingesteld voor het geval de grondkamer een kennelijke rekenfout niet zou herstellen, zodat de Centrale Grondkamer die fout dan kon herstellen. De grondkamer heeft de kennelijke rekenfout inmiddels hersteld (bij herstelbeschikking van 16 april 2021) op de manier zoals pachter dat wenste.

in de zaak GP 11.831

ontvankelijkheid

3.4 In reactie op het beroep van verpachtster heeft pachter verzocht om een andere beslissing dan de grondkamer had gegeven. Pachter wil namelijk dat de pachtprijs wordt verlaagd tot € 22.068,-. Pachter heeft daardoor een incidenteel beroep ingesteld. De vraag is of pachter kan worden ontvangen in zijn incidenteel beroep. Anders dan verpachtster betoogt, is het op zichzelf toegestaan dat pachter incidenteel beroep instelt tegen een beschikking van de grondkamer (in de zaak GP 11.831) ook als hij zelf al eerder beroep heeft ingesteld (in de zaak GP 11.830) tegen die beschikking. Het is dan ook, anders dan verpachtster meent, niet zo dat als pachter een lagere pachtprijs wil dan de grondkamer heeft bepaald, hij dat (alleen) in zijn beroepschrift in de zaak GP 11.830 had moeten vermelden. De vraag is vervolgens of artikel 36 lid 3 van de Uitvoeringswet grondkamers met zich brengt dat pachter niet kan worden ontvangen in zijn incidenteel beroep. Op grond van dat artikellid kunnen pachter en verpachter geen beroep instellen als de pachtovereenkomst ongewijzigd is goedgekeurd en kan pachter geen beroep instellen als de grondkamer de pachtovereenkomst ingevolge artikel 7:320 van het Burgerlijk Wetboek (BW) uitsluitend heeft gewijzigd door de overeengekomen pachtprijs te verlagen. In dit geval heeft de grondkamer de pachtovereenkomst gewijzigd door de overeengekomen pachtprijs te verlagen en door diverse bepalingen te schrappen. De situatie dat de pachtovereenkomst ongewijzigd is goedgekeurd of dat uitsluitend de pachtprijs is verlaagd doet zich dus niet voor. De door de grondkamer aangebrachte wijzigingen in de pachtovereenkomst, afgezien van de wijziging van de pachtprijs, kunnen onder omstandigheden ook ten nadele van de pachter strekken. Gelet daarop en gelet op eerdere beslissingen van de Centrale Grondkamer in andere zaken is de Centrale Grondkamer van oordeel dat pachter kan worden ontvangen in zijn incidenteel beroep. Gelet op wat hiervoor staat, is er geen grond om, zoals verpachtster heeft verzocht, (een deel van) het verweerschrift van pachter te weigeren.uitgangspunten

3.5 Op grond van artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder a, b en f BW kan de grondkamer (en in hoger beroep: de Centrale Grondkamer) de pachtovereenkomst niet goedkeuren als:a.de overeengekomen pachtprijs of vergoeding, daarbij in aanmerking genomen de verdere inhoud van de overeenkomst, hoger is dan is toegelaten volgens de daarvoor geldende regels;

b. de overige verplichtingen, voor de pachter uit de overeenkomst voortvloeiende, als buitensporig moeten worden beschouwd;f. de overeenkomst bepalingen bevat, die in strijd zijn met de wettelijke bepalingen van titel 5 van Boek 7 BW.Als de grondkamer geen goedkeuring geeft, dan wijzigt zij de pachtovereenkomst (door middel van aanpassing of schrapping van bedingen uit de pachtovereenkomst) of vernietigt zij de pachtovereenkomst (artikel 7:320 lid 1 BW).

3.6 Gelet op wat partijen tijdens de mondelinge behandeling bij de Centrale Grondkamer hebben verklaard, moet ervan worden uitgegaan dat tussen partijen sprake is van pacht van bedrijfsgebouwen en niet van een hoeve. Er is namelijk geen complex ‘verhuurd’. Verder gaat de Centrale Grondkamer ervan uit dat het gepachte ter beschikking is gesteld voor een leghennenhouderij. Tegenover het gemotiveerde betoog van pachter dat de gepachte gebouwen hem oorspronkelijk ter beschikking zijn gesteld als lege schuren bestemd voor een leghennenhouderij, die op kosten van pachter zijn aangepast voor een vleeskuikenhouderij, heeft verpachtster onvoldoende aangevoerd om te kunnen aannemen dat het gepachte ter beschikking is gesteld voor een vleeskuikenhouderij.

bepalingen; buitensporige verplichtingen

3.7 Verpachtster heeft de Centrale Grondkamer verzocht de pachtovereenkomst van partijen ongewijzigd goed te keuren, maar heeft in haar beroepschrift alleen bezwaren aangevoerd tegen de schrapping door de grondkamer van de artikelen 2.1, 2.2 en 6.5 van de pachtovereenkomst. De Centrale Grondkamer oordeelt daarom alleen over die artikelen.

3.8 In de artikelen 2.1, 2.2 en 6.5 van de pachtovereenkomst staat:“Voorwaarden

2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST

KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/2003, hierna te noemen ‘algemene bepalingen’. De Inhoud van deze algemene bepalingen is partijen bekend. Huurder en verhuurder hebben een exemplaar van de algemene bepalingen ontvangen.

2.2 De algemene bepalingen waarnaar in 2.1 wordt verwezen, zijn van toepassing behoudens voor zover daarvan in deze overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken of toepassing daarvan ten aanzien van het gehuurde niet mogelijk is.”

en“6.5 Indien de Algemene Bepalingen strijdig mochten zijn met deze huurovereenkomst, dan geldt deze huurovereenkomst.”

3.9 De Centrale Grondkamer overweegt over die artikelen het volgende. Partijen zijn in hun overeenkomst de toepasselijkheid van algemene bepalingen overeengekomen (hierna te noemen: de algemene bepalingen). Die bepalingen zijn op onderdelen in strijd met bepalingen van dwingend recht. Welke bepalingen van dwingend recht zijn, staat in artikel 7:399 BW en verder. Van deze bepalingen kan niet ten nadele van de pachter worden afgeweken. Gelet daarop kan de Centrale Grondkamer de artikelen 2.1, 2.2 en 6.5 van de pachtovereenkomst wijzigen in die zin dat daaraan wordt toegevoegd dat deze gelden behalve voor zover zij in strijd zijn met dwingend recht. De Centrale Grondkamer begrijpt dat dit voor partijen leidt tot rechtsonzekerheid, terwijl de algemene bepalingen juist tot doel hebben om zoveel mogelijk duidelijkheid te geven over wat tussen partijen geldt.

3.10 Een andere oplossing zou kunnen zijn dat de artikelen 2.1, 2.2 en 6.5 van de pachtovereenkomst worden geschrapt, zoals de grondkamer heeft gedaan. Bij die oplossing moet worden bedacht dat niet alle verplichtingen die voor de pachter uit de algemene bepalingen voortvloeien als buitensporig zijn te beschouwen. Het volledig schrappen van de algemene bepalingen grijpt dan te ver in in de contractsvrijheid van partijen.

3.11 De Centrale Grondkamer kan tot slot voor elk van de algemene bepalingen (van in totaal 11 bladzijden) beoordelen of deze is toegestaan. Die optie strandt op het ervaringsfeit dat een scherpe afgrenzing van strijdige met niet-strijdige bepalingen lastig is en de samenhang van de algemene bepalingen verloren gaat waardoor rechtsonzekerheid kan ontstaan.

3.12 Gelet op een en ander komt het de Centrale Grondkamer raadzaam voor dat partijen samen een andere set, op pacht toegespitste algemene bepalingen kiezen. Partijen kunnen bij op pacht toegespitste algemene bepalingen bijvoorbeeld denken aan algemene bepalingen zoals opgesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie of door de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters. De Centrale Grondkamer doet partijen daarbij de suggestie om met inachtneming van wat hiervoor is overwogen en beslist in een akte het pachtobject, de duur en de pachtprijs en eventuele bijzondere bedingen - mits niet strijdig met pachtwetgeving - op te nemen en deze akte te ondertekenen en als pachtwijzigingsovereenkomst ter goedkeuring naar de Centrale Grondkamer te sturen. Die ondertekende akte kan dan - als aan de eisen is voldaan - op de voet van artikel 25 lid 4 Uitvoeringswet grondkamers gelden als bindend tussen partijen.

3.13 De Centrale Grondkamer kondigt nu al aan dat als partijen er niet in slagen om samen een pachtwijzigingsovereenkomst met andere, op pacht toegespitste algemene bepalingen te sluiten die kan worden goedgekeurd, zij de artikelen 2.1, 2.2 en 6.5 van de pachtovereenkomst zal wijzigen in die zin dat daaraan wordt toegevoegd dat de “Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte” niet gelden voor zover deze in strijd zijn met dwingend recht.

pachtprijs – onderzoek door deskundigen

3.14 Verpachtster stelt, met een beroep op artikel 6:248 BW, dat de oorspronkelijke pachtprijs van € 57.500,-- gehandhaafd moet blijven, gezien de bijzondere omstandigheden van het geval. Die omstandigheden zijn volgens haar: - pachter was eigenaar van het verpachte totdat verpachtster eigenaar van het verpachte werd op16 oktober 2014, met ingang van welke datum pachter het verpachte is gaan pachten;- verpachtster heeft het verpachte van pachter gekocht en vervolgens aan hem verpacht, omdat pachter op dat moment liquiditeiten nodig had;

- pachter heeft zelf voorgesteld de jaarlijkse tegenprestatie op € 57.500,-- te stellen en zelf te zorgen voor het onderhoud van het verpachte.Deze omstandigheden, wat daar ook van waar is, kunnen naar het oordeel van de Centrale Grondkamer niet ertoe leiden dat de oorspronkelijke pachtprijs moet worden gehandhaafd. Gelet op het bepaalde in artikel 7:399 BW gelezen in verband met artikel 7:319 lid 1 aanhef en onder a BW moet namelijk aan de hand van het wettelijk systeem worden bepaald welke pachtprijs is toegelaten.3.15 De bezwaren tegen de pachtprijs die de grondkamer heeft bepaald geven aanleiding te bepalen dat deskundigen, op een nog vast te stellen datum en tijdstip, onderzoek moeten doen naar de pachtwaarde van het verpachte. De deskundigen moeten van hun onderzoek een concept-rapport aan partijen sturen waarop partijen mogen reageren. Daarna moeten de deskundigen een definitief rapport naar de Centrale Grondkamer sturen.

3.16 De Centrale Grondkamer vraagt de deskundigen bij hun onderzoek:

a) een berekening van de pachtwaarde te maken, aan de hand van artikel 7:327 lid 1 BW gelezen in verbinding met artikel 19 van het Pachtprijzenbesluit 2007 voor de bedrijfsgebouwen respectievelijk artikel 14 van het Pachtprijzenbesluit 2007 voor de woning; b) rekening te houden met de normen zoals die golden op de datum van het aangaan van de pachtovereenkomst (16 oktober 2014) en met de onder 3.6 genoemde uitgangspunten.

3.17 Met het oog op dat onderzoek zal de Centrale Grondkamer nog het volgende bepalen.

a. a) Verpachtster dient tenminste 14 dagen vóór de bezichtiging van het gepachte door de deskundigen een kadastrale kaart (eventueel een nauwkeurige situatieschets) van het verpachte, alsmede - indien aanwezig - een tekening van de tot het verpachte behorende gebouwen op A-3 formaat ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toe te zenden.

b) Bij de taxatie van de pachtprijs kan mede van belang zijn de vrije verkeerswaarde van het land in geschil. De deskundigen zullen beschikken over informatie betreffende grondtransacties in de omgeving van het land in geschil. Indien verpachter of pachter echter bepaalde grondtransacties in het bijzonder onder hun aandacht willen brengen, dienen zij deze met bijbehorende akten tenminste 14 dagen vóór de bezichtiging van het gepachte ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toe te zenden.c) Bij de taxatie van de pachtprijs van de woning en bedrijfsgebouwen moeten de daaraan door de pachter voor zijn rekening na de ingangsdatum van de pachtovereenkomst (16 oktober 2014) aangebrachte veranderingen en/of verbeteringen buiten beschouwing blijven. Daarom is het voor de deskundigen praktisch om tijdens de taxatie te beschikken over een overzicht van wijzigingen door de pachter en over foto’s van de situatie voor en na de wijzigingen. De pachter en/of verpachtster kunnen deze informatie, met vermelding van het tijdstip waarop bedoelde veranderingen en/of verbeteringen door pachter aan het pachtobject zijn aangebracht en met vermelding van de in dat verband door hem gedragen kosten uiterlijk 14 dagen voor de bezichtiging van het gepachte ten behoeve van de deskundigen aan de Centrale Grondkamer toezenden.

verdere verloop van de procedure

3.18 Aan het bewijsaanbod van verpachtster in haar beroepschrift onder 7 a, c en d gaat de Centrale Grondkamer voorbij. Het bewijsaanbod onder c en d heeft geen betrekking op feiten, maar op oordelen over het recht. Voor het bewijsaanbod onder a heeft verpachtster onvoldoende feiten gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel van de Centrale Grondkamer leiden. Naar aanleiding van het bewijsaanbod onder b merkt de Centrale Grondkamer op dat verpachtster het door haar bedoelde bewijs van de staat van het verpachte op 16 oktober 2014 in de procedure kan brengen op de hiervoor onder 3.17c genoemde manier.

3.19 De Centrale Grondkamer zal partijen in de gelegenheid stellen een pachtwijzigingsovereenkomst ter goedkeuring naar de Centrale Grondkamer te sturen, zoals hiervoor onder 3.12 bedoeld. In het geval partijen een pachtwijzigingsovereenkomst ter goedkeuring naar de Centrale Grondkamer hebben gestuurd, zal de Centrale Grondkamer eerst in een tussenbeschikking beoordelen of die overeenkomst kan worden goedgekeurd, waarna het deskundigenonderzoek zal worden bepaald. Op die manier kunnen de deskundigen bij hun onderzoek rekening houden met de goedgekeurde bepalingen van de pachtwijzigingsovereenkomst.

3.20 Verder zal de Centrale Grondkamer iedere beslissing aanhouden.

Beslissing

De Centrale Grondkamer, beschikkende in hoger beroep:

in de zaak GP 11.830

verklaart pachter niet-ontvankelijk in zijn beroep;

in de zaak GP 11.831

stelt partijen in de gelegenheid om vóór 19 mei 2022 een pachtwijzigingsovereenkomst ter goedkeuring naar de Centrale Grondkamer te sturen, zoals bedoeld onder 3.12;

houdt verder iedere beslissing aan.

Deze beschikking is gegeven op 7 april 2022 door mrs. Th.C.M. Willemse, S.B. Boorsma en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend, als griffier.

Centrale Grondkamer, 12 januari 2009, GP 11.587; Centrale Grondkamer, 16 januari 2006, GP 11.540.