ECLI:NL:CG:2023:9
CENTRALE GRONDKAMER
Datum: 15 februari 2023
Dossiernummer: GP 11.847
Beschikking
in de zaak van:
[naam] B.V., gevestigd [adres], [postcode] [vestigingsplaats], hierna te noemen: verpachtster,gemachtigde: mr C.M.H. Cohen, Accon AVM adviseurs en accountants te Arnhem,
-tegen-
Kwekerij [naam] B.V., gevestigd te [adres], [postcode] [vestigingsplaats],
hierna te noemen: pachtster,gemachtigde: mr C.M.H. Cohen, Accon AVM adviseurs en accountants te Arnhem.
De beslissing van de Centrale Grondkamer in het kort
Pachtster mag niet in hoger beroep komen van de beschikking van de grondkamer.
De pachtovereenkomst met de daarin opgenomen pachtprijs kan worden goedgekeurd.
Bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden (op grond van artikel 19 lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007) moet voor de verschillende onderdelen van de glasopstanden worden uitgegaan van de bij het onderdeel behorende afschrijvingsduur en kan niet worden uitgegaan van één gemiddelde afschrijvingsduur.
Het verzoek om een tegemoetkoming in de kosten wordt afgewezen.
Hierna legt de Centrale Grondkamer haar beslissing uit. Eerst beschrijft de Centrale Grondkamer onder 1. en 2. wat er in de procedure bij de grondkamer en in de procedure bij de Centrale Grondkamer is gebeurd. Onder 3. staan de redenen voor de beslissing van de Centrale Grondkamer. Onder 4. staat de beslissing samengevat in juridische woorden.
1 De procedure bij de grondkamer
1.1 Bij de grondkamer Zuidwest (hierna: de grondkamer) is op 19 november 2021 het verzoek van pachtster en verpachtster binnengekomen om de pachtovereenkomst van partijen goed te keuren.
1.2 Bij die pachtovereenkomst heeft verpachtster aan pachtster verpacht: “een tuinbouwbedrijf, inclusief vergunningen en emissierechten, bestaande uit een complex van kassen en overige gebouwen (exclusief woningen), bouwwerken, vaste installaties, overige werken en aanhorigheden, met ondergrond, omliggend erf en gronden, staande en gelegen te ([postcode]) [plaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [gemeente in de provincie Zuid-Holland] [kadastrale aanduidingen], samen groot ca. 91.770 m2, met in totaal ca. 71.900 m2 glasopstanden”.
De pachtovereenkomst is aangegaan voor de duur van zes jaar, ingaande op 1 januari 2021 en behoudens verlenging eindigend op 31 december 2026. In de pachtovereenkomst staat over de pachtprijs: “De pachtprijs bedraagt bij aanvang € 14,50 per m2 glasopstand, in totaal afgerond € 1.042.550,00 te voldoen in 12 gelijke maandelijkse termijnen van € 86.879,17, uiterlijk op de laatste dag van elke maand, maar voor 2021 in onderling overleg uiterlijk 31 december 2021”.
1.3 De grondkamer heeft bij beschikking van 6 mei 2022 de jaarlijkse pachtprijs gewijzigd in € 900.137,19 en de aldus gewijzigde overeenkomst goedgekeurd.
1.4 Een afschrift van die beschikking is aan partijen verzonden op 12 juli 2022 en is in fotokopie aan deze beschikking gehecht.
2 2. De procedure bij de Centrale Grondkamer
2.1 Pachtster en verpachtster zijn samen met een beroepschrift in beroep gegaan tegen de beschikking van de grondkamer, dat de Centrale Grondkamer op 8 augustus 2022 heeft ontvangen. Zij hebben de Centrale Grondkamer verzocht:- de pachtprijs vast te stellen op het bedrag dat verpachtster en pachtster met elkaar zijn overeenkomen;- om toekenning aan hen van een tegemoetkoming in de kosten die zij hebben gemaakt en in het kader van deze procedure nog moeten maken (kosten van juridische bijstand en van bedrijfskundige /taxatie-technische aard).
2.2 Daarna heeft de Centrale Grondkamer een mondelinge behandeling van het beroepschrift bepaald. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 januari 2023. Daarbij was de heer [naam bestuurder] (één van de indirect bestuurders van pachtster en verpachtster) namens pachtster en verpachtster aanwezig, bijgestaan door de gemachtigde van pachtster en verpachtster en door de heer [bedrijfskundig adviseur].
3 De redenen voor de beslissing
3.1 Pachtster en verpachtster hebben een pachtovereenkomst gesloten voor een tuinbouwbedrijf (een kassencomplex met bijbehoren). Pachtster is een zogenoemde werkmaatschappij van verpachtster. Zij hebben elk dezelfde drie bestuurders. Er moet, gezien de mededelingen daarover van pachtster en verpachtster tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep, van worden uitgegaan:- dat het gaat om pacht van gebouwen (en niet van een hoeve) en - dat partijen hebben bedoeld overeen te komen dat de pachtovereenkomst geldt voor de wettelijke duur van zes jaar en van rechtswege wordt verlengd met zes jaar (op grond van artikel 7:325 leden 1 en 5 en artikel 7:313 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek). De grondkamer is daar kennelijk ook van uitgegaan. Pachtster mag niet in hoger beroep komen
3.2 De eerste vraag die de Centrale Grondkamer moet beantwoorden is of pachtster in hoger beroep mag komen van de beschikking van de grondkamer. In juridische woorden gezegd is de vraag of pachtster ontvankelijk is in haar beroep.
3.3 De pachter mag geen beroep instellen als de grondkamer na een verzoek om goedkeuring van een pachtovereenkomst de overeengekomen pachtprijs heeft verlaagd (artikel 36 lid 3 van de Uitvoeringswet grondkamers).
3.4 De grondkamer heeft in dit geval na een verzoek om goedkeuring van de pachtovereenkomst de pachtprijs verlaagd. Pachtster mag dan ook geen beroep instellen. Pachtster heeft gesteld dat zij fiscaalrechtelijk belang erbij heeft dat de pachtprijs wordt verhoogd tot de overeengekomen pachtprijs, omdat zij als gevolg van de verlaging van de pachtprijs door de grondkamer hogere kosten heeft. Dit gestelde belang van pachtster rechtvaardigt echter niet dat voor pachtster een uitzondering wordt gemaakt op de hiervoor onder 3.3 genoemde wettelijke regel.
3.5 De Centrale Grondkamer zal pachtster daarom (hierna onder 4.) niet-ontvankelijk verklaren in haar beroep.
Pachtprijs
3.6 Verpachtster is wel ontvankelijk en zij keert zich tegen de vaststelling van de lagere pachtprijs dan partijen zijn overeengekomen. Zij wil dat de pachtovereenkomst wordt goedgekeurd met de afgesproken pachtprijs. De Centrale Grondkamer zal de pachtovereenkomst met die prijs goedkeuren.
3.7 Op grond van artikel 19 lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007 wordt de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden vastgesteld naar de jaarlijkse afschrijving en rente op grondslag van de vervangingswaarde rekening houdende met de gebruikswaarde. Bij de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs is de grondkamer voor de afschrijvingsperiode van de kapitaalgoederen die tot het gepachte behoren, uitgegaan van een periode van 15 jaar gemiddeld.
3.8 Verpachtster is het ermee eens dat wordt uitgegaan van een afschrijvingsperiode van 15 jaar voor de kas (de glasopstanden) zelf. Voor de andere onderdelen van het gepachte (zoals de apparatuur en verlichting) moeten volgens verpachtster echter andere afschrijvingsperioden worden gebruikt, waarbij zij verwijst naar de afschrijvingsperioden zoals die zijn vermeld in de Kwantitatieve Informatie voor de glastuinbouw (KWIN Glastuinbouw) en de fiscale afschrijvingsnormen.
3.9 De Centrale Grondkamer is van oordeel dat bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs op grond van 19 lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007 niet kan worden uitgegaan van één gemiddelde afschrijvingsduur voor alle onderdelen van de gepachte glasopstanden. Bij die vaststelling moet voor de verschillende onderdelen van de gepachte glasopstanden worden uitgegaan van de bij het desbetreffende onderdeel behorende afschrijvingsduur. 3.10 Voor de bepaling van de afschrijving op de te onderscheiden onderdelen kan gebruik worden gemaakt van de gegevens uit de toepasselijke KWIN Glastuinbouw, laatstelijk in 2019 uitgegeven door Wageningen University & Research Glastuinbouw. De gegevens in KWIN zijnwetenschappelijk onderbouwd en worden in de praktijk algemeen gehanteerd. Op basis van artikel 6:248 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek gelezen in verbinding met artikel 3:12 van het Burgerlijk Wetboek en artikel 19 lid 2 van het Pachtprijzenbesluit 2007 vloeit uit de eisen van de redelijkheid en billijkheid (de betrokken maatschappelijke belangen) voort dat men zich bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden baseert op wetenschappelijk onderbouwde en in de praktijk algemeen gehanteerde gegevens. De KWIN glastuinbouw voldoet daaraan en de daarin vermelde gegevens sluiten ook aan bij de door belastingdienst gehanteerde afschrijvingsnormen voor de onderdelen van een glastuinbouwbedrijf.
3.11 Verpachtster heeft in een bijlage bij het beroepschrift voorgerekend hoe de berekening van de hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden is als wordt uitgegaan van de door de grondkamer gebruikte gegevens, maar dan met toepassing van de afschrijvingsperioden/percentages zoals die zijn vermeld in de KWIN Glastuinbouw voor de verschillende onderdelen van de gepachte glasopstanden in plaats van met toepassing van een afschrijvingsduur van 15 jaar voor al die onderdelen. Die berekening komt uit op een hogere pachtprijs dan de pachtprijs die partijen zijn overeengekomen. Gelet daarop moet de pachtovereenkomst wat betreft de pachtprijs worden goedgekeurd met de door partijen afgesproken pachtprijs. De Centrale Grondkamer zal de beschikking van de grondkamer (hierna onder 4.) daarom vernietigen en de pachtovereenkomst alsnog ongewijzigd goedkeuren.
Geen tegemoetkoming in kosten
3.12 Verpachtster en pachtster hebben verzocht om toekenning van een tegemoetkoming in de kosten. De wet biedt geen grondslag voor toewijzing van zo’n verzoek. De Centrale Grondkamer wijst dat verzoek daarom af.
4 De beslissing
De Centrale Grondkamer: verklaart pachtster niet-ontvankelijk in haar beroep;
vernietigt de beschikking, waartegen beroep is ingesteld, en beslist opnieuw:
keurt de pachtovereenkomst goed;
wijst het verzoek om toekenning van een tegemoetkoming in de kosten af.
Deze beschikking is gegeven op 15 februari 2023 door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en W.F. Boele en de deskundige leden ir. W.G. Nijlant en ing. C.R.M. van Wijk-Francissen, in tegenwoordigheid van mr. M. Vriend als griffier.