ECLI:NL:GHAMS:2020:1265

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team 1 zaaknummer : 200.269.011/01 SKG zaaknummer rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad : 7925109 / VV EXPL 19-74 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 1 april 2020 inzake 1 [appellant] , wonende te [woonplaats 1] , 2. de vennootschap onder firma [G] Bewindvoering , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen, die (zullen) toebehoren aan [appellant] , gevestigd te Wormerveer, appellanten, advocaat: mr. F.R.G. Keijzer te Amsterdam, tegen [geïntimeerde] , gevestigd te Wormerveer , geïntimeerde, advocaat: mr. A.M. Langeloo te Amsterdam. 1 Het geding in hoger beroep De vennootschap onder firma [G] Bewindvoering is in hoger beroep vertegenwoordigd door [M] . Partijen worden hierna [appellant] , de bewindvoerder en [geïntimeerde] genoemd. [appellant] en de bewindvoerder zijn bij dagvaarding van 1 november 2019, hersteld bij exploot van diezelfde dag, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Zaanstad (hierna: de kantonrechter) van 3 oktober 2019, in kort geding gewezen tussen [geïntimeerde] als eiseres en [appellant] en de bewindvoerder als gedaagden. De appeldagvaarding bevat de grieven. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van antwoord, met producties zijdens [geïntimeerde] ; - akte houdende overlegging producties zijdens [geïntimeerde] ; - antwoordakte zijdens [appellant] en de bewindvoerder. [appellant] en de bewindvoerder hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] zal afwijzen en [geïntimeerde] zal veroordelen om al hetgeen [appellant] en de bewindvoerder ter uitvoering van het bestreden vonnis aan [geïntimeerde] hebben voldaan aan [appellant] en de bewindvoerder terug te betalen, vermeerderd met de wettelijke rente, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties. [geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellant] en de bewindvoerder in de kosten van het geding, inclusief de nakosten. Partijen hebben de zaak ter zitting van 17 maart 2020 doen bepleiten, [appellant] en de bewindvoerder door mrs. Keijzer voornoemd en door mr. B. Blanckenburg, advocaat te Amsterdam, en [geïntimeerde] door mr. Langeloo voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht. Ter zitting hebben [appellant] en de bewindvoerder hun eis gewijzigd, in die zin dat zij hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en primair de vordering tot ontruiming zal afwijzen, subsidiair de vordering tot ontruiming zal toewijzen onder de opschortende voorwaarde dat [geïntimeerde] alternatieve passende woonruimte aan [appellant] ter beschikking stelt althans [appellant] alternatieve passende woonruimte heeft gevonden, meer subsidiair de vordering tot ontruiming zal toewijzen met inachtneming van een termijn van twaalf maanden en meest subsidiair een beslissing te nemen die het hof geraden acht. Ten slotte is arrest gevraagd. 2 Feiten 2.1. De kantonrechter heeft in het vonnis onder 2.1 tot en met 2.14 de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende. 2.2. Tussen [geïntimeerde] en [appellant] is met ingang van 29 februari 2012 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woning [woonplaats 1] (hierna: de woning). Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden (zelfstandige woonruimte) van [geïntimeerde] . De huurprijs bedraagt bruto € 480,86 per maand. 2.3. In artikel 6 van de Algemene Huurvoorwaarden zijn de algemene verplichtingen van de huurder opgenomen. Hiervan luiden de artikelen 6.2 en 6.11: ‘6.2. Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en zich in al zijn contacten met verhuurder op correcte wijze gedragen. ‘6.11. Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken, dan wel andere activiteiten te verrichten die op grond van de wet strafbaar zijn gesteld. (…)’ 2.4. Bij beschikking van 25 februari 2015 heeft de kantonrechter vanaf 26 februari 2015 een bewind ingesteld over de (toekomstige) goederen van [appellant] , met benoeming van [A] en [B] , h.o.d.n. [G] Bewindvoering , tot bewindvoerders. 2.5. Op 22 januari 2017 heeft de politie een inval gedaan in de woning, waarbij verdovende middelen in de woning zijn aangetroffen. 2.6. Op 26 juli 2018 heeft de politie wederom een inval in de woning van [appellant] gedaan, waarbij [C] (hierna: [C] ) door de politie is meegenomen, hetgeen door twee medewerkers van [geïntimeerde] is waargenomen. Aan een door [geïntimeerde] op dezelfde dag aan [appellant] gestuurde uitnodiging voor een gesprek op 31 juli 2018 heeft [appellant] geen gevolg gegeven. 2.7. Bij brief van 29 augustus 2018 heeft [geïntimeerde] aan [appellant] onder meer meegedeeld: ‘ [geïntimeerde] is van mening dat u zonder toestemming van [geïntimeerde] andere personen op uw adres heeft laten inschrijven en uw woning als bewoner te gebruiken. U heeft hiermee een wanprestatie heeft gepleegd. Dit kan en wenst [geïntimeerde] niet te accepteren. Dit is in strijd met artikel 6.14 van de Algemene Huurvoorwaarden. (…) Op basis van de wanprestatie die door u gepleegd is ten aanzien van de bewoning van uw woning willen wij eenmalig aanvullende voorwaarden met u afspreken voor het kunnen vervolgen van uw huurcontract. Deze voorwaarden worden door ons vast gelegd in een zogenaamde ‘gele kaart’. Deze willen wij met u tekenen bij ons op kantoor. (…) Wij nodigen u uit op maandag 03 september 2018 om 14:00 uur op het kantoor van [geïntimeerde] (…)’. 2.8. Op 3 september 2018 hebben [geïntimeerde] en [appellant] aanvullende afspraken gemaakt, die zijn neergelegd in een ‘Gele kaart’. In deze gele kaart is onder meer het volgende opgenomen: ‘ Het is huurder niet toegestaan het gehuurde te (laten) gebruiken als postadres. Huurder spant zich ervoor in te voorkomen dat niet tot zijn huishouding behorende derden zich als bewoner van het gehuurde registreren in het daartoe door de plaatselijke overheid bijgehouden register; (…) Huurder heeft, zonder [geïntimeerde] daarvan in kennis te stellen, de woning in gebruik willen gegeven aan derden. Is in tegenspraak met de Algemene Huurvoorwaarden van [geïntimeerde] . Partijen komen aanvullend overeen dat: * Huurder en leden van haar huishouding zich als een goed huurder zullen gedragen; * Huurder, leden van haar huishouding -dan wel derden die zich met goedvinden van huurder in of rond het gehuurde bevinden- op geen enkele manier gevaar, hinder of overlast zullen veroorzaken tegenover omwonenden; * Huurder en leden van haar huishouding zich op een gepaste en respectvolle wijze zullen gedragen jegens omwonenden en verhuurder; * Huurder haar betalingsverplichtingen na blijft komen zoals overeengekomen in de Algemene Huurvoorwaarden; * Elke vorm van kamerverhuur of inwoning door derden verboden is; * Huurder de woning dient te gebruiken als hoofdverblijf; * Het is huurder verboden in het gehuurde of een gedeelte van het gehuurde een bedrijf te exploiteren; * huurder niet toegestaan het gehuurde te (laten) gebruiken als postadres. Huurder spant zich ervoor in te voorkomen dat niet tot zijn huishouding behorende derden zich als bewoner van het gehuurde registreren in het daartoe door de plaatselijke overheid bijgehouden register; * Huurder meewerkt aan onderzoek van [geïntimeerde] met betrekking tot de bewoning van de woning; * Huurder [geïntimeerde] toe laat in de woning gedurende onaangekondigde huisbezoeken; * De verantwoordelijkheid van de bewijslast voor het bewonen van de woning bij de huurder ligt; * Huurder draagt zorg voor een goede communicatie met [geïntimeerde] . Deze bijlage dient als aanvulling op de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en de wettelijke verplichtingen die al op huurder rusten . Overtreding van bovengenoemde bepalingen levert een ontbinding rechtvaardigende tekortkoming op. (…) ’. 2.9. Op woensdag 12 juni 2019 heeft de politie de woning doorzocht omdat volgens haar informatie wapens in de woning aanwezig zouden zijn. Tijdens de doorzoeking zijn geen vuurwapens aangetroffen, maar wel softdrugs (hennep en hasj) in verschillende zakjes met een totaal netto gewicht van 100,35 gram. 2.10. Bij brief van 13 juni 2019 heeft de politie aan de burgemeester van Zaanstad een ‘Bestuurlijke Rapportage [woonplaats 1] ’ aangeboden, waarin de onderzoeksbevindingen zijn beschreven en aanbevelingen worden gedaan. Bij de ‘bevindingen’ is onder meer opgenomen: ‘ Uit de verklaring van mevrouw [appellant] (…) is gebleken dat de aangetroffen drugs eigendom is van beide bewoners ’. Bij de ‘conclusie’ is vermeld: ‘ Op grond van de bevindingen uit het onderzoek kan worden geconcludeerd dat binnen het pand op het adres [woonplaats 1] te [woonplaats 1] , middelen lijst 2 van de Opiumwet aanwezig waren. De hoeveelheid aangetroffen middelen is dermate groot dat er sprake is van het kennelijke oogmerk te verstrekken/verkopen als aangeduid in artikel 13b lid 1 Opiumwet.’ De rapportage sluit af met het advies aan de gemeente Zaanstad ‘ om het bestuurlijk instrumentarium te gebruiken met betrekking tot hetgeen is geconstateerd ’. 2.11. Bij brief van 18 juni 2019 heeft ir. [E] namens de burgemeester van de gemeente Zaanstad partijen in kennis gesteld van het voornemen om, naar aanleiding van de bestuurlijke rapportage van de politie, handhavend op te treden en de woning op 19 juli 2019 tijdelijk te sluiten voor de duur van drie maanden op grond van artikel 13b van de Opiumwet. In het kader daarvan zijn partijen in de gelegenheid gesteld een zienswijze op grond van artikel 4:8 van de Algemene wet bestuursrecht aangaande dit voornemen kenbaar te maken. [geïntimeerde] heeft hiervan geen gebruik gemaakt. Namens [appellant] is op 27 juni 2019 een zienswijze ingediend. 2.12 Per e-mail van 8 juli 2019 heeft [D] van de gemeente Zaanstad aan de gemachtigde van [appellant] bericht: ‘ Op 27 juni jl. heeft de burgemeester uw zienswijze namens mevrouw [appellant] ontvangen inzake het voornemen tot sluiting van [woonplaats 1] op grond van artikel 13b, eerste lid, van de Opiumwet. De aangevoerde gronden worden momenteel nog nader onderzocht en vergt meer tijd. De geplande sluiting van 19 juli 2019 zal komen te vervallen. Zodra de burgemeester een besluit heeft genomen wordt u daar zo spoedig mogelijk over in kennis gesteld (…) ’. 2.13. Op 18 juli 2019 heeft de burgemeester van Zaanstad vervolgens een last onder bestuursdwang opgelegd en heeft hij de sluiting van de woning gelast met ingang van 26 juli 2019 om 13.00 uur voor de duur van drie maanden en meegedeeld dat op die datum het pand zou worden gesloten en verzegeld. 2.14. Door [appellant] is bezwaar gemaakt tegen voormeld besluit en is de voorzieningenrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen. Bij beslissing van 25 juli 2019 heeft de voorzieningenrechter, kort gezegd, het besluit van 18 juli 2019 geschorst tot na de bekendmaking van de beslissing op het ingediende bezwaarschrift. 2.15. Bij besluit van 13 september 2019 is het bezwaar van [appellant] ongegrond verklaard en is besloten om het besluit van 18 juli 2019 in stand te laten, met dien verstande dat het besluit één maand na de bevalling van [appellant] , die is uitgerekend op 10 oktober 2019, in werking zal treden. Tegen deze beslissing is door [appellant] op 18 september 2019 beroep ingesteld. Op diezelfde datum heeft [appellant] de bestuursrechter verzocht een voorlopige voorziening te treffen, inhoudende dat het bevel van de burgemeester van de gemeente Zaanstad tot het sluiten van de woning voor een periode van drie maanden geen doorgang zal vinden, omdat zij door een sluiting van de woning in een acute noodsituatie zal komen te verkeren en dakloos zal raken, nu zij nergens anders terecht kan. 2.16. Op 2 oktober 219 is [appellant] bevallen van een dochter. De baby is bij beschikking van de kinderrechter van de rechtbank Noord-Holland van 3 oktober 2019 direct voor drie maanden onder toezicht gesteld en voor vier weken uit huis geplaatst bij een pleeggezin. Over haar twee oudste kinderen oefent zij geen ouderlijk gezag uit. Er loopt een procedure om dat gezag terug te krijgen. 2.17. Nadat het bestreden vonnis is gewezen, heeft de bestuursrechter bij vonnis van 6 november 2019 het ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak hebben [appellant] en de bewindvoerder hoger beroep ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. 2.18. Bij dagvaarding van 19 november 2019 hebben [appellant] en de bewindvoerder schorsing van de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis gevorderd. 2.19. Op 29 november 2019 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de uitspraak van 6 november 2019 (zie hierboven onder 2.15.) bevestigd. Daarmee is komen vast te staan dat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet mag sluiten, dit op voorwaarde dat gedurende de sluiting passende opvang aan [appellant] wordt geboden. 2.20. Bij vonnis van 3 december 2019 heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, de tenuitvoerlegging van het bestreden vonnis geschorst voor de duur van het hoger beroep, voor zover het de veroordeling tot ontruiming van de woning betreft. 2.21. Op 6 januari 2020 heeft de burgemeester de woning voor een periode van drie maanden gesloten. Aan [appellant] is voor deze periode passende opvang geboden. 2.22. Bij brief van 20 januari 2020 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. 3 Beoordeling 3.1. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg, samengevat, bij wijze van voorlopige voorziening gevorderd - voor zover in hoger beroep van belang - dat [appellant] en de bewindvoerder worden veroordeeld om de woning binnen drie dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en voorts tot betaling van de huur ten bedrage van € 480,96 per maand tot aan de dag van ontruiming, en tot betaling van de proces- en nakosten. Aan haar vorderingen heeft [geïntimeerde] ten grondslag gelegd dat er een zodanige tekortkoming zijdens [appellant] in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst bestaat, dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming in rechte gerechtvaardigd zijn. Zij heeft daarnaast ontruiming gevorderd wegens buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van 7:231 lid 2 BW. 3.2. De kantonrechter heeft, kort gezegd, in het bestreden vonnis [geïntimeerde] niet-ontvankelijk verklaard in haar tegen [appellant] gerichte vorderingen nu een vordering jegens een huurder wiens goederen onder bewind zijn gesteld moet worden ingesteld tegen de bewindvoerder. 3.3. De kantonrechter heeft de bewindvoerder veroordeeld tot ontruiming van de woning binnen een maand na betekening van het vonnis, alsmede tot betaling van € 480,96 per maand tot aan de dag van ontruiming en tot betaling van de proces- en nakosten. De daaraan door de kantonrechter ten grondslag gelegde overwegingen komen op het volgende neer. 3.3.1. Ten aanzien van de door [geïntimeerde] gevorderde ontruiming wegens buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW overwoog de kantonrechter dat [geïntimeerde] niet het recht had om de huurovereenkomst op basis van genoemd artikel te ontbinden en te ontruimen, nu van een feitelijke sluiting van het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet op dat moment nog geen sprake was. Ten aanzien van de tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft de kantonrechter het volgende overwogen. In de woning is een grote hoeveelheid softdrugs, 72,44 gram hennep en 27,91 gram hasj, aangetroffen. Deze hoeveelheid overschrijdt het maximum dat volgens de door het Openbaar Ministerie gehanteerde richtlijnen wordt aangemerkt als bestemd voor eigen gebruik ruimschoots en is daarmee in strijd met de Opiumwet en artikel 6.11 van de Algemene Huurvoorwaarden. De aanwezigheid van deze hoeveelheid softdrugs levert een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst. Dat [appellant] mogelijk niet bekend was met de aanwezigheid van de softdrugs in de woning die zijn aangetroffen in de rugzak van haar partner ( [C] ) maakt dit niet anders, nu [appellant] ingevolge artikel 7:219 BW als huurder op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden. Gelet op de betrokkenheid van [C] bij twee eerdere politie-invallen (op 22 januari 2017 en op 26 juli 2018) in de woning, waarbij (soft)drugs en (nep)wapens zijn aangetroffen, had het op de weg van [appellant] gelegen te waarborgen dat niet opnieuw (soft)drugs haar woning binnen zouden komen. Gelet op de hoeveelheid softdrugs die in de woning is aangetroffen doet de uitzondering vervat in artikel 6:265 lid 1 BW – te weten dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt – zich niet voor. 3.3.2. [geïntimeerde] heeft, zo overwoog de kantonrechter voorts, een gerechtvaardigd belang bij ontruiming om een (mogelijke) aanzuigende werking op allerlei vormen van criminaliteit, verloedering van de leefomgeving en eventuele overlast voor andere huurders en omwonenden tegen te gaan, alsmede om naar andere huurders een signaal af te geven dat in het kader van het door haar gevoerde zero-tolerancebeleid tekortkomingen zoals in het onderhavige geval niet worden getolereerd. De kantonrechter heeft de stelling dat een veroordeling tot ontruiming, gelet op de zware consequenties die de ontruiming zal hebben voor [appellant] , haar ongeboren kind en voor de mogelijkheid van [appellant] om het gezag terug te krijgen over haar twee negen jaar oude kinderen die thans niet bij haar wonen, niet proportioneel is, verworpen omdat [appellant] het risico op de te verwachten ontbinding van de huurovereenkomst en de nadelige gevolgen daarvan zelf heeft geschapen. In beginsel behoort het niet tot de taak van [geïntimeerde] om voor onderdak te zorgen voor (een) minderjarige(n), van wie de ouder(s) in ernstige mate tekortschiet(en) in de nakoming van de huurovereenkomst en die, nadat de (kanton)rechter daarover heeft geoordeeld, uit een woning moet(en) vertrekken. Daarnaast is onvoldoende aannemelijk dat ontruiming van het gehuurde voor [appellant] en haar nog ongeboren kind tot een acute noodsituatie zal leiden. Er is geen aanleiding te veronderstellen dat geen hulp geboden zal worden en dat [appellant] en haar nog ongeboren kind op straat komen te staan. 3.3.3. Het hoger beroep richt zich tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering met acht grieven. 3.4. Geen van de grieven is gericht tegen de niet-ontvankelijkverklaring van [geïntimeerde] in haar vorderingen jegens [appellant] , zodat dit oordeel van de kantonrechter in stand blijft. Voorts overweegt het hof dat de bewindvoerder ook in hoger beroep de procespartij is. Hij vertegenwoordigt [appellant] omdat de rechten uit de huurovereenkomst zijn aan te merken als goederen die onder bewind zijn gesteld. Het hof zal [appellant] niet ontvankelijk verklaren in het hoger beroep. 3.5. Met grief 1 stelt de bewindvoerder dat [geïntimeerde] geen spoedeisend belang heeft en dat enkel de rechter in een bodemprocedure een oordeel kan geven over de vraag of sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, nu de kantonrechter onvoldoende mogelijkheid heeft gehad om de feiten en omstandigheden, die ter discussie staan, op objectieve wijze vast te stellen. 3.6. Deze grief faalt. [geïntimeerde] heeft naar het oordeel van het hof een voldoende spoedeisend belang bij haar vordering. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van haar spoedeisend belang gewezen op haar rol in de rechtvaardige verdeling van schaarse sociale woningen, de signaalwerking van streng optreden in geval van het aanwezig hebben van of handelen in (soft)drugs in een woning en het voorkomen van een eventuele aanzuigende werking op criminaliteit, verloedering van de leefomgeving en eventuele overlast voor omwonenden. Gelet op dit spoedeisend belang kan in kort geding beoordeeld worden of de vorderingen van [geïntimeerde] in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de vorderingen reeds nu gerechtvaardigd is. Daarbij wordt rekening gehouden met de feiten die voldoende aannemelijk zijn geworden. Nu een veroordeling tot ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening veelal een definitief karakter zal hebben en aldus diep ingrijpt in het woonbelang van de huurder, is terughoudendheid bij de beoordeling van de vraag of een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening gerechtvaardigd is, geboden. 3.7. Met de grieven 2 tot en met 5 heeft de bewindvoerder (samengevat) aangevoerd dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst op basis waarvan [geïntimeerde] bevoegd zou zijn de huurovereenkomst te ontbinden. [appellant] had geen weet van de door de politie in de woning aangetroffen hennep en hasj. Deze bevonden zich in de rugzak van [C] . [C] is strafrechtelijk vervolgd voor het bezit van de drugs, [appellant] is daarvoor niet strafrechtelijk vervolgd. In de huurovereenkomst is geen expliciet verbod op het bezit van (soft)drugs opgenomen. Daarbij heeft [geïntimeerde] er geen blijk van gegeven dat zij een zero-tolerance beleid voert. [appellant] is dan ook niet tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen jegens [geïntimeerde] . Er zijn geen bijkomende omstandigheden zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting of overlast, zodat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd is. De uitleg die de kantonrechter aan artikel 6:265 lid 1 BW heeft gegeven is niet te verenigen met vaste rechtspraak, nu zij ten onrechte heeft nagelaten het gewicht van de gestelde tekortkoming te beoordelen, daarbij alle overige omstandigheden in acht nemend. Dit zou moeten leiden tot het oordeel dat de ontbinding gezien het geringe gewicht van de tekortkoming – zo daarvan sprake is – niet gerechtvaardigd is. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 3.8. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming. De rechter dient het woonbelang van de huurder in zijn beoordeling te betrekken. 3.9. Het hof overweegt tegen die achtergrond als volgt. Vast staat dat de politie op 12 juni 2019 de woning doorzocht heeft waarbij softdrugs (hennep en hasj) in verschillende zakjes met een totaal netto gewicht van 100,35 gram is aangetroffen, alsmede dat bij twee eerdere politie-invallen (op 22 januari 2017 en op 26 juli 2018) in de woning (soft)drugs en (nep)wapens zijn aangetroffen. 3.10. Door de aangetroffen hoeveelheden (soft)drugs in haar woning te dulden, heeft [appellant] gehandeld in strijd met artikel 6.11 van de toepassing zijnde Algemene Huurvoorwaarden. Het hof oordeelt met de kantonrechter dat het aanwezig hebben van deze hoeveelheden (soft)drugs, hetgeen strafbaar is gesteld in de Opiumwet, een substantiële tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen voortvloeiend uit de huurovereenkomst oplevert. In dat verband wijst het hof op de twee eerdere politie-invallen waarbij in de woning (soft)drugs en (nep)wapens zijn aangetroffen en voorts op het feit dat de woning op 6 januari 2020 voor een periode van drie maanden is gesloten omdat er volgens de burgemeester sprake is van een ernstige verstoring van de openbare orde en/of aantasting van het leefklimaat (artikel 13b van de Opiumwet). Indien [appellant] zou worden gevolgd in haar stelling dat zij niet bekend was met de aanwezigheid van de softdrugs in de woning omdat deze zouden zijn aangetroffen in de rugzak van [C] , dan maakt dit het voorgaande niet anders, nu [appellant] ingevolge artikel 7:219 BW als huurder op gelijke wijze als voor haar eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met haar goedvinden het gehuurde gebruiken of zich met haar goedvinden daarop bevinden. Voor het oordeel dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst is niet van belang dat, zoals [appellant] en de bewindvoerder hebben aangevoerd, er geen bijkomende omstandigheden zijn vastgesteld zoals handelsactiviteiten, gevaarzetting of overlast. De overige stellingen van [appellant] , waaronder de stelling dat [geïntimeerde] geen zero-tolerance beleid voert en dat geen expliciet drugsverbod in de huurovereenkomst staat, kunnen aan de ernst van de tekortkoming evenmin afdoen. 3.11. [geïntimeerde] heeft de huurovereenkomst inmiddels buitengerechtelijk ontbonden op grond van het bepaalde in artikel 7:231 lid 2 BW. Voor een buitengerechtelijke ontbinding is de feitelijke sluiting als bedoeld in deze bepaling voldoende en is een (verwijtbare) tekortkoming van de huurder niet vereist. Deze buitengerechtelijke ontbinding staat in hoger beroep niet als grondslag voor de vorderingen van [geïntimeerde] ter beoordeling, maar de bewindvoerder heeft onvoldoende bestreden dat deze omstandigheid wel afbreuk doet aan het belang van [appellant] bij haar grieven alsmede aan de gevolgen die ontruiming op de in deze procedure aangevoerde grond zou hebben omdat – ook als het hoger beroep zou slagen – de huurovereenkomst is beëindigd en ontruiming daarom onontkoombaar is. 3.12. Tot slot overweegt het hof dat gelet op alle omstandigheden van het geval niet gezegd kan worden dat [geïntimeerde] niet in redelijkheid van die bevoegdheid tot ontbinding gebruik heeft gemaakt, gelet op het woonrecht van [appellant] (artikel 8 EVRM) en de maatstaven van redelijkheid en billijkheid. 3.13. Een en ander leidt tot de conclusie dat een mogelijke uitzondering, te weten dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (art 6:265 lid 1 BW), zich niet voordoet. De grieven 2 tot en met 5 falen. 3.14. Ook de grieven 6 en 8 lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In deze grieven heeft de bewindvoerder aangevoerd dat [geïntimeerde] onvoldoende aantoonbaar belang heeft bij de ontbinding en ontruiming van de woning, terwijl [appellant] een zwaarwegend belang heeft bij behoud van de woning. De gevolgen van de ontruiming leveren voor [appellant] een schending op van het fundamentele woonrecht en het recht op familieleven zoals opgenomen in artikel 8 EVRM en de fundamentele kinderrechten uit het IVRK. Het belang van [appellant] en van haar kind dient om die reden zwaarder te wegen, zodat de kantonrechter niet had kunnen overgaan tot het uitspreken van de ontruiming. In dat verband heeft de bewindvoerder gewezen op overgelegde verklaringen van jeugdhulpverleners in verband met een in gang gezet jeugdhulpverlening traject dat er (mogelijk) toe leidt dat [appellant] met haar dochter kan gaan samenwonen. Volgens de bewindvoerder is de woning daartoe essentieel. 3.15. De grieven falen. Het hof wil aannemen dat [appellant] erbij is gebaat als zij kan beschikken over een vaste woonplaats en dat dit haar zou kunnen helpen om haar leven op de rit te krijgen. Dit legt echter, afgezet tegen het belang van [geïntimeerde] om deze sociale huurwoning te kunnen aanbieden aan een woningzoekende die daarop op grond van de geldende regels aanspraak kan maken, onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen. Daarbij is van belang dat de bewindvoerder in dit verband heeft nagelaten om de betreffende beschikkingen van de familierechter over te leggen waarin is geoordeeld (ook na de beschikking van 3 oktober 2019) over de spoeduithuisplaatsing en ondertoezichtstelling van haar op 2 oktober 2019 geboren dochter en waarin ook, blijkens mededelingen ter terechtzitting, het jeugdhulpverleningtraject aan de orde is geweest. Aldus heeft het hof geen goed beeld van de omstandigheden die tot deze ingrijpende beslissingen hebben geleid. Vast staat bovendien dat de dochter van [appellant] nog steeds in een pleeggezin verblijft. Al met al is onvoldoende aannemelijk geworden dat een concreet vooruitzicht bestaat op hereniging van [appellant] en haar kind(eren), nog daargelaten wat daarvan de betekenis zou zijn voor de onderhavige procedure. Het hof ziet geen aanleiding om te oordelen dat artikel 8 EVRM of enig artikel uit het IVRK zou zijn geschonden, eveneens nog daargelaten wat daarvan de betekenis zou zijn in de onderhavige procedure. 3.16. Grief 7 ziet op het oordeel van de kantonrechter dat ontruiming van de woning binnen één maand na betekening van het vonnis dient te geschieden. Gelet op de maatschappelijke omstandigheden met betrekking tot Covid-19, zal het hof de termijn waarbinnen ontruiming dient te geschieden vaststellen op twee maanden na betekening van dit arrest. Aan de stellingen van de bewindvoerder dat een langere termijn noodzakelijk is in verband met het traject van jeugdhulpverlening gaat het hof voorbij nu de bewindvoerder, zoals reeds hiervoor is overwogen, daarover onvoldoende inzicht heeft gegeven. 3.17. De bewindvoerder zal als grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep. 4 Beslissing Het hof: vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover de bewindvoerder daarbij is veroordeeld om binnen één maand na betekening van dit vonnis de woning aan het adres [woonplaats 1] met de daarin vanwege haar aanwezige goederen en personen te verlaten en te ontruimen, en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen en in zo verre opnieuw rechtdoende: veroordeelt de bewindvoerder om binnen twee maanden na betekening van dit arrest de woning aan het adres [woonplaats 1] met de daarin vanwege hem aanwezige goederen en personen te verlaten en te ontruimen, en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort ter vrije en algehele beschikking van [geïntimeerde] te stellen; bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige; veroordeelt de bewindvoerder in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 741,- aan verschotten en € 2.148,- voor salaris en op € 157,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen-Molenaar, J. C. Toorman en N. J. Huurdeman en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 1 april 2020.