ECLI:NL:GHAMS:2022:107

GERECHTSHOF AMSTERDAM Zittingsplaats Den Haag Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BKDH-21/00942 Uitspraak van 13 januari 2022 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam (de Rechtbank) van 2 mei 2019, nummer AMS 18/6024. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 28 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 800.000 (de beschikking). 1.2. De Heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard en de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep bij de Rechtbank ingesteld. De griffier heeft ter zake een griffierecht geheven van € 46. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 128. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 25 oktober 2021 een nader stuk ingediend. 1.5. In de Tijdelijke aanwijzing gerechtshof Den Haag voor hogerberoepszaken belastingen van het gerechtshof Amsterdam (Stcrt. 2021, 30632) is het gerechtshof Den Haag aangewezen als gerechtshof waarvan de zittingsplaats tijdelijk mede wordt aangemerkt als zittingsplaats van het gerechtshof Amsterdam. Op grond van voornoemde regeling heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in Den Haag op 4 november 2021. De gemachtigde van belanghebbende heeft deelgenomen aan de zitting via Skype, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. De Heffingsambtenaar heeft ingebeld en heeft via een geluidsverbinding aan de zitting deelgenomen. Ter zitting zijn tevens behandeld de hoger beroepen met de kenmerken BKDH-21/00943, BKDH-21/00944, BKDH-21/00945, BKDH-21/00981, BKDH-21/00982, BKDH-21/00946, BKDH-21/00947, BKDH-21/00948 en BKDH-21/00980, ter zake van andere WOZ-beschikkingen waarin de gemachtigde van belanghebbende eveneens als gemachtigde optreedt. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning die staat op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het gaat om een tussenwoning uit 1949. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 800.000. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een “Overzicht taxatiewaarden” (de matrix) overgelegd. In de matrix zijn onder meer de volgende gegevens opgenomen: Adres Woning-deel m2 Kavel m2 Transactie- datum Koopsom Erfpacht- correctie Gecorrigeerde transactieprijs Gecorrigeerde transactieprijs per 1-1-2015 [adres] 149 m2 114 m2 [adres 2] 265 m2 129 m2 15-01-2016 € 1.508.000 € 72.303 € 1.580.303 € 1.445.000 [adres 3] 263 m2 114 m2 18-03-2015 € 1.525.000 € 75.903 € 1.600.903 € 1.570.000 [adres 4] 192 m2 189 m2 01-05-2015 € 1.318.500 € 73.197 € 1.391.697 € 1.357.000 2.2.2. De Heffingsambtenaar heeft geen berekeningen overgelegd van de in de matrix opgenomen “Erfpacht Correctie”. 2.3.1. De wethouder Financiën van de gemeente Amsterdam heeft in de brief van 5 februari 2019, gericht aan de leden van de Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam en met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”, onder meer het volgende vermeld: “De inspecteur gemeentelijke belastingen heeft op basis van zijn bevoegdheid, vastgelegd in de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) en de Algemene Wet inzake Rijksbelastingen (AWR), besloten een eenmalige generieke verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Dit besluit is bekrachtigd door het college en doorgevoerd in de WOZ-waardebeschikkingen 2019, die uiterlijk 28 februari verzonden worden. Uitspraken van de Rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging. De Wet WOZ schrijft voor dat gemeenten bij het waarderen van woningen een opslag (of correctie) moeten toepassen indien zij op erfpachtgrond staan. De Rechtbank Amsterdam heeft in een aantal beroepszaken geoordeeld dat de wijze waarop Amsterdam deze correctie berekent, aanpassing behoeft. Het actualiseren en herijken van de berekeningssystematiek is een complex proces dat naar inschatting van verschillende deskundigen minimaal 6 maanden vergt. De resultaten hiervan kunnen derhalve niet worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen 2019. Een eenmalige verlaging van 2% doet recht aan de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam, neemt naar verwachting onzekerheid bij woningeigenaren weg en voorkomt het onnodig ontstaan van een toename van het aantal bezwaar- en beroepschriften. (…) Ingezette acties na uitspraak rechtbank langere termijn (WOZ-beschikkingen 2020) Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen de uitspraak van 7 december 2018. Tegelijkertijd wordt de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. (…)” 2.3.2. Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Amsterdam heeft in een geschrift van 12 februari 2019, gepubliceerd in het Gemeenteblad op 13 februari 2019, geantwoord op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de uitspraak van Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714. In deze uitspraak oordeelde de Rechtbank dat de Heffingsambtenaar niet aannemelijk had gemaakt dat de daarin in geschil zijnde erfpachtcorrectie niet te hoog was vastgesteld. Voor zover van belang luiden de antwoorden: Antwoord op vragen 1, 2 en 3: “Wat de lopende bezwaar- en beroepsprocedures betreft is van belang dat de Rechtbank Amsterdam inmiddels in een aantal vergelijkbare procedures hetzelfde standpunt heeft ingenomen en de betreffende WOZ-waardes heeft verlaagd met respectievelijk 0,83%, 1,1% en 1,58%. De rechtbank heeft overigens niet nader aangegeven welke aanpassingen naar haar oordeel nodig zijn. Deze uitspraken zijn voorlopig, Belastingen is in hoger beroep gegaan tegen deze uitspraken. Mede in het licht dat de berekeningswijze van de erfpachtcorrectie gedurende vele jaren stand heeft gehouden in de vele juridische procedures voor de Rechtbank Amsterdam, het Hof en de Hoge Raad. Belastingen heeft het Hof Amsterdam gevraagd enkele representatieve hoger beroepen met erfpachtcorrectie versneld en gebundeld in behandeling te nemen. De verwachting is dat de uitspraken in deze zaken kort voor de zomer van 2019 worden gedaan. De uitkomsten van deze uitspraken kunnen daarom pas worden meegenomen in de WOZ-beschikkingen van 2020. De uitspraak van de Rechtbank Amsterdam wordt beschouwd als een duidelijk signaal dat de berekeningssystematiek nader dient te worden geëvalueerd en indien nodig te worden geactualiseerd dan wel herijkt. Belastingen is van oordeel dat gezien de uitspraken van de Rechtbank Amsterdam enige aanpassing van de erfpachtcorrectie vanaf 2020 in de rede ligt. Om te onderbouwen en te bepalen of, en zo ja, op welke onderdelen de berekeningssystematiek dient te worden herzien, is een grondige en zorgvuldige wetenschappelijke analyse noodzakelijk. Belastingen heeft dit proces in gang gezet, waarbij enkele hoogleraren vastgoed en lokale belastingen van verschillende universiteiten betrokken zijn. Het onderzoek leidt naar verwachting niet tot een fundamentele wijziging van het berekeningsmodel, maar kan wel aanleiding zijn om onderdelen uit dat model aan te passen of wegingsfactoren te herzien. Het zorgvuldig uitvoeren van het onderzoek, het vertalen van de uitkomsten naar een gewijzigde berekeningssystematiek en het testen en verankeren van de berekeningssystematiek in het informatiesysteem van Belastingen zal gelet op de complexiteit en de ervaringen van de betrokken deskundigen naar verwachting minimaal 6 maanden duren. Rekening houdend met de eerdere uitspraken, en vooruitlopend op het onderzoek, heeft de inspecteur van de gemeentelijke belastingen besloten in 2019 eenmalig een verlaging van de WOZ-waarde toe te passen van 2% voor woningen op erfpachtgrond. De uitspraak van de rechtbank heeft overigens geen consequenties voor de onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarden.” Antwoord op vraag 4: “De gerechtelijke uitspraak heeft geen gevolgen voor definitief beschikte WOZ waarden. De gerechtelijke uitspraak heeft mogelijk wel gevolgen voor de WOZ-waarden die 28 februari 2019 beschikt worden en kan daarmee ook gevolg hebben voor de erfpachtgrondwaarde die met deze WOZ-waarden worden berekend. Deze WOZ-waarden vormen onderdeel voor de berekening voor de BSQ (Buurt Straat Quote) voor het jaar 2020. Belastingen heeft in reactie op de jurisprudentie over de erfpachtcorrectie, zoals hiervoor aangegeven, een eenmalige verlaging van 2% toegepast op de WOZ-waardebeschikking 2019 van woningen op erfpachtgrond. De grondwaardebepaling is hierin volgend, wat wil zeggen dat de hoogte van de WOZ-waarde voor het berekenen van de grondwaarde een gegeven is. Gevolgen voor de Overstapregeling Voor (onder meer) de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde. In het kader van de Overstapregeling wordt gebruik gemaakt van onherroepelijke [WOZ-waarden, Hof ]. De uitspraak van de rechtbank heeft hiermee geen gevolg voor de Overstapregeling. G&O maakt tot 31-12-2019 gebruik van de WOZ-waarden met peildatum 2014 of 2015 (dat zijn dan de beschikkingen van respectievelijk 2015 en 2016). Deze WOZ-waarden worden niet door deze uitspraak geraakt, tenzij het beschikkingen zijn waartegen nog een bezwaar of beroep loopt. WOZ-waarden waartegen bezwaar of beroep loopt worden niet gebruikt voor de bepaling van de erfpachtgrondwaarde. Ook bij wijziging van bestaande erfpachtrechten (o.a. canonherziening einde tijdvak, bestemmingswijziging) wordt gebruik gemaakt van de WOZ-waarde en gaat het eveneens alleen om WOZ-waarden die definitief beschikt zijn. Ook deze WOZ-waarden worden derhalve niet door deze uitspraak geraakt.” 2.4. Belanghebbende heeft bij het onder 1.4 bedoelde nadere stuk een afschrift van het rapport van 19 september 2019 van Francke en Van der Schans ingebracht met als titel ‘Erfpachtcorrectie van verkoopcijfers in Amsterdam in het kader van de Wet WOZ’ (ORTEC-rapport). Het rapport bevat bevindingen van een in opdracht van de gemeente Amsterdam verricht onderzoek naar mogelijke actualisering of herijking van de methodiek om erfpachtcorrecties te bepalen. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft, voor zover in hoger beroep van belang, geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres: “ Schending van de hoorplicht? 4. Eiseres heeft aangevoerd dat de heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden. Volgens eiseres is de bestreden uitspraak in strijd is met artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).1 De heffingsambtenaar had eiseres namelijk na de bekendmaking van de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen nader moeten horen. Door te beslissen voordat dit is gebeurd, is de hoorplicht geschonden. 1. Op grond van artikel 7:9 van de Awb wordt, wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten of omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan de belanghebbenden medegedeeld en worden zij in de gelegenheid gesteld daarover te worden gehoord. 5. De heffingsambtenaar heeft de gemachtigde van eiseres per brief het verslag gestuurd van de hoorzitting van 22 juni 2018. In die brief staat dat zodra de (voorlopige) taxatietechnische heroverweging is uitgeschreven, een kopie naar de gemachtigde wordt gestuurd. 6. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op artikel 7:9 van de Awb niet slaagt. Eiseres heeft alleen in algemene zin verwezen naar de (voorlopige) taxatietechnische overwegingen, maar heeft niet duidelijk gemaakt om welke concrete feiten en omstandigheden het in dit geval gaat. De door eiseres genoemde uitspraak geeft geen aanleiding voor een ander oordeel.2 In die zaak waren er concrete feiten, namelijk de bevindingen van de taxateur van een plaatsopneming, die vereisten dat de betrokkene nader moest worden gehoord. 2 Uitspraak van de rechtbank Den Haag van 21 april 2014, ECLI:NL:RBDHA:2014:1834. Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld? 7. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiseres vindt dat de waarde van de woning vastgesteld moet worden op € 725.000. 8. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft ter onderbouwing van de waarde een taxatierapport ingediend. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 800.000. Het taxatierapport van de heffingsambtenaar bevat verder gegevens en recente verkoopcijfers van andere woningen (de vergelijkingsobjecten), namelijk [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiseres niet te hoog is vastgesteld. 9. De waarde van de woning wordt bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.3 Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".4 De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 3 Zie artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 4 Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. 10. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden: 1. Zijnde vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres? 2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning? Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar? 11. Eiseres voert aan dat de waarde van de woningen kennelijk niet is berekend op grond van de modelmatige waardebepaling en dat sprake is van strijd met het verbod van willekeur en strijd met het vertrouwensbeginsel. De vergelijkingsobjecten hebben een lagere WOZ-waarde dan de transactieprijzen die op de matrix van de heffingsambtenaar staan vermeld. Op grond van controle van grote hoeveelheden gegevens wordt dus een lagere WOZ-waarde berekend en kan worden geconstateerd dat de objecten niet op die modelmatige wijze zijn getaxeerd en dat niet eens is gecontroleerd of het verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2. Het komt er volgens eiseres op neer dat de modelmatige waardebepaling tot een lagere waarde leidt dan de vergelijking met (meestal 3) specifiek geselecteerde objecten en dat de modelmatige waardebepaling tot een betrouwbaarder uitkomst leidt, omdat daarbij gebruik wordt gemaakt van veel meer verkoopcijfers dan bij de vergelijkingsmethode. Eiseres wil daarom inzicht hebben in de wijze waarop de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten oorspronkelijk is berekend en verzoekt de rechtbank daarom de heffingsambtenaar op te dragen stukken over te leggen waaruit blijkt hoe de WOZ-waarde van de vergelijkingsobjecten is bepaald.5 5 Eiseres baseert zich daarbij op het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, te vinden op www.rechtspraak.nl onder ECLI:NL:HR:2018:1316. 12. Dit betoog van eiseres slaagt niet. De Wet WOZ schrijft voor de vaststelling van de waarde in het economisch verkeer van een woning geen specifiek model voor, maar bepaalt dat de waarde van een woning wordt bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.6 De heffingsambtenaar, op wie in eerste instantie de bewijslast van de waarde rust, kan daarom een keus maken uit de marktgegevens die naar zijn oordeel de waarde op de beste wijze onderbouwen. De vergelijking met méér data, zoals in de modelmatige waardebepaling, is niet noodzakelijkerwijs beter dan de vergelijking met enkele specifiek uitgekozen transacties van vergelijkingsobjecten, omdat de mogelijkheid bestaat dat in de modelmatige waardebepaling ook wordt vergeleken met panden die op onderdelen minder vergelijkbaar zijn met de woning in kwestie, zonder dat rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar dient vergelijkingsobjecten aan te dragen die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres en waarbij in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen. De heffingsambtenaar heeft naar aanleiding van het ingestelde beroep een nieuw taxatierapport laten opmaken, waarmee het oorspronkelijke taxatieverslag is achterhaald. Er is geen rechtsregel die de heffingsambtenaar verbiedt om in de fase van beroep bij de rechtbank (met inachtneming van de goede procesorde) de door hem vastgestelde waarde nader te onderbouwen en aannemelijk te maken met nieuw of beter bewijsmateriaal. Het staat de heffingsambtenaar dan ook vrij om in beroep een nieuwe matrix met volgens hem betere vergelijkingsobjecten te overleggen. 6 Artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken 13. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek te zijn aan de woning, mits voldoende rekening is gehouden met de verschillen. 14. De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning. De in het taxatierapport van de heffingsambtenaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging, kwaliteit en onderhoudstoestand betreft goed vergelijkbaar met de woning. De verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn niet zo groot dat de vergelijkingsobjecten in het geheel niet bruikbaar zijn. De verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn daarom een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. 15. Het standpunt van eiseres dat de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar zijn, omdat de woning vlak na de oorlog opnieuw is opgebouwd, volgt de rechtbank niet. Onbetwist is dat de woning in dezelfde stijl is herbouwd en daarmee dezelfde stijl als de vergelijkingsobjecten heeft. Verder zijn de vergelijkingsobjecten niet heel veel ouder dan de herbouwde woning; de objecten zijn namelijk rond 1930 gebouwd. Dat de woning geen openhaard meer heeft en dat er kleine verschillen in de indeling van de woning zijn ten opzichte van de oorspronkelijke indeling, maakt niet dat de woning vanwege het bouwjaar onvergelijkbaar is met de vergelijkingsobjecten. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen? 16. Eiseres betwist dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de slechte ligging van de woning nabij drie grote scholen en de geluidsoverlast van die scholen. Ook betwist eiseres dat de heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de herbouw na de oorlog van de woning van eiseres, met de gedateerdheid van de woning en met een UMTS mast nabij de woning. Verder voert eiseres aan dat de objectkenmerken van het vergelijkingsobject gelegen aan de [adres 2] onjuist zijn. Volgens eiseres ontbreken er twee balkons en een kelder. Ter onderbouwing van dit standpunt wijst eiseres op de stamkaart van deze woning. Bij het vergelijkingsobject gelegen aan de [adres 4] ontbreken bij. de objectkenmerken een balkon en een (ruim) dakterras, aldus eiseres. Dit vergelijkingsobject is volgens eiseres daarbij van bovengemiddelde kwaliteit, omdat er in 2001 een renovatie heeft plaatsgevonden. 17. De taxateur heeft op de zitting toegelicht dat in [woonplaats] een buitenruimte in de vorm van een balkon van verwaarloosbare invloed op de WOZ-waarde is als een woning ook een tuin heeft, zoals hier het geval is bij de vergelijkingsobjecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de vergelijkingsobjecten buitenruimte in de vorm van grond hebben waar de heffingsambtenaar een waarde aan heeft toegekend. De rechtbank vindt het aannemelijk dat een balkon geen extra waardestijgend effect heeft op de vergelijkingsobjecten, als die objecten al een buitenruimte in de vorm van grond hebben. 18. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar, anders dan eiseres stelt, wel rekening heeft gehouden met de ligging van de woning van eiseres. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de matrix immers de ligging van de woning van eiseres gekwalificeerd als matig. Daarnaast stelt de rechtbank vast dat de enkele verwijzing naar de stamkaart van het vergelijkingsobject gelegen aan de [adres 4] ter onderbouwing van het standpunt dat sprake is van een bovengemiddelde kwaliteit omdat dit object in 2001 is gerenoveerd onvoldoende is. De rechtbank is verder van oordeel dat, voor zover er sprake is van overlast, dan wel verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, deze verschillen voldoende zijn verdisconteerd in de marge tussen de waarde van de woning van eiseres en de gemiddelde waarde van de vergelijkingsobjecten. Dit geldt ook indien ervan wordt uitgegaan dat bij het vergelijkingsobject gelegen aan de [adres 2] een kelder ontbreekt bij de objectkenmerken. Hierbij gaat de rechtbank namelijk uit van een waarde van € 8.000,- voor de kelder. Dan wordt deze marge als volgt berekend: de m2-prijs van de woning van eiseres is bepaald op € 4.561,-. De gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten in de matrix bedraagt € 5.405,- en als rekening wordt gehouden met een kelder bij de [adres 2] bedraagt de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten € 5.394,- (kwaliteit en onderhoud neutraal). In andere woorden, zonder kelder is het verschil in m2-prijzen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten € 844,- en met kelder € 833,-. In totaal levert dit een marge op van € 125.756,- (€ 844,- maal 149 m2) zonder kelder en € 124.117,- (€ 833,- maal 149 m2) met kelder tussen de WOZ-waarde van de eigen woning en de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. De beroepsgrond faalt. 19. Eiseres voert verder aan dat de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie niet juist heeft berekend. 20. De rechtbank stelt vast dat de erfpachtcorrecties geen invloed hebben op de vastgestelde waarde van de woning van eiseres. De erfpachtcorrecties bij de vergelijkingsobjecten zijn namelijk achtereenvolgens € 73.303 € 75.903,-, en € 73.197,-. Omgerekend bedraagt de erfpachtcorrectie hiermee gemiddeld € 314,- per m2-woningdeel. Dat is minder dan het verschil tussen de m2-prijs van het woondeel van de vergelijkingsobjecten (gemiddeld € 5.405,- zonder kelder dan wel € 5.394,- met kelder) en die van de woning van eiseres (€ 4.561,-). Dat betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing zou worden gelaten, de m2-prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning van eiseres liggen. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen, zelfs al zou de heffingsambtenaar de erfpachtcorrectie verkeerd hebben berekend. 21. Gemachtigde van eiseres heeft verder ook gewezen op een brief van 5 februari 2019 van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam. In deze brief is vermeld dat is besloten een eenmalige algemene verlaging van 2% toe te passen op de WOZ-waardering van woningen op erfpachtgrond voor de OZB-aanslag 2019. Uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 zijn aanleiding geweest voor deze eenmalige verlaging, aldus de wethouder. Verder wijst eiseres op antwoorden van het college van burgemeester en wethouders in de gemeenteraad.7 7 Gemeenteblad van de gemeente Amsterdam van 2019, afdeling 1, nummer 144: Schriftelijke vragen van de gemeenteraad ingediend op 10 december 2018. 22. Onder verwijzing naar de brief van de wethouder, heeft eiseres met een beroep op het vertrouwensbeginsel betoogd dat dit gewijzigde beleid ook moet leiden tot een (verdere) verlaging van de OZB-aanslag met 2% van de WOZ-waarde in een ander belastingjaar dan 2019. 23. De rechtbank overweegt dat in de brief van de wethouder expliciet is gesteld dat de verlaging als praktische maatregel alleen wordt toegepast op WOZ-waardebeschikkingen over het belastingjaar 2019. Naar aanleiding van de uitspraken van de rechtbank Amsterdam uit december 2018 is de heffingsambtenaar in hoger beroep gegaan en is een nader onderzoek gestart naar de berekeningssystematiek van de erfpachtcorrectie. Het hoger beroep en het onderzoek zullen ongeveer zes maanden in beslag nemen. Om toch te voldoen aan de wettelijke plicht om de WOZ-beschikkingen van het belastingjaar 2019 nog tijdig - vóór 28 februari 2019 - te kunnen verzenden, is voor deze tijdelijke en beperkte verlaging gekozen. Uit deze toelichting in de brief van de wethouder kan worden afgeleid dat de heffingsambtenaar de huidige manier van berekening van de erfpacht nader wil onderzoeken, maar niet dat hij erkent dat de huidige manier van berekenen van de erfpacht onjuist is. Dat betekent dat met deze brief niet het vertrouwen wordt gewekt dat de erfpacht in eerdere belastingjaren ook moet worden aangepast, waaronder het belastingjaar waar deze zaak betrekking op heeft. Ook uit de vragen die in de raad zijn gesteld, blijkt dit niet. Het antwoord van de wethouder op vraag 4 - waar eiseres op wijst - gaat over de overstapregeling naar eeuwigdurend erfpacht. Daar staat alleen dat de WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren waar nog bezwaar of beroep tegen loopt, vooralsnog niet gebruikt zullen worden voor de berekening van het eeuwigdurend erfpacht. Anders dan eiseres stelt, volgt daar niet uit dat de erfpachtcorrectie van de nog niet vaststaande WOZ-waarden uit eerdere belastingjaren een verlaging van 2% krijgen. Het betoog van eiseres slaagt niet. 24. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de aan de woning toegekende waarde niet in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 25. Hetgeen overigens is aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden. Conclusie 26. Het beroep is ongegrond. Eiseres krijgt dus geen gelijk. 27. Voor een proceskostenveroordeling of vergoeding van het griffierecht is bij die uitkomst geen aanleiding.” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld en of de hoorplicht is geschonden. Belanghebbende beantwoordt beide vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraak op bezwaar en wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning wordt verminderd – zo begrijpt het Hof – primair tot een lager bedrag door toepassing van een volgens belanghebbende juiste erfpachtcorrectie en subsidiair tot op € 725.000, met veroordeling van de Heffingsambtenaar in de proceskosten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het hoger beroep Schending hoorplicht? 5.1.1. Belanghebbende stelt dat sprake is van schending van de hoorplicht. Er is ten onrechte geen gelegenheid gegeven om per object op de erfpachtcorrecties te reageren, maar slechts in zijn algemeenheid die mogelijkheid geboden. Belanghebbende verwijst daartoe naar de verslagen van de hoorgesprekken op 1 juni 2018 en 22 juni 2018. Er is volgens belanghebbende sprake van feiten en omstandigheden als bedoeld in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb), zodat belanghebbende in de gelegenheid had moeten worden gesteld daarover te worden gehoord, ook nadat het overleg tussen de Heffingsambtenaar en de heren [A] en [B] op 22 juni 2018 had plaatsgevonden. 5.1.2. Artikel 7:9 Awb bepaalt dat wanneer na het horen aan het bestuursorgaan feiten en omstandigheden bekend worden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn, dit aan belanghebbenden wordt meegedeeld en zij in de gelegenheid worden gesteld daarover te worden gehoord. Artikel 7:9 Awb ziet derhalve niet alleen op feiten en omstandigheden die zich hebben voorgedaan na de hoorzitting, maar ook op relevante feiten waarvan het bestuursorgaan eerst nadien op de hoogte raakt. 5.1.3. Het Hof sluit zich aan bij het oordeel van de Rechtbank dat het beroep van belanghebbende op artikel 7:9 Awb niet slaagt en bij de door de Rechtbank daarvoor gegeven gronden. Niet duidelijk is welke nieuw bekend geworden feiten en omstandigheden volgens belanghebbende van aanmerkelijk belang kunnen zijn voor de waardebepaling van de woning. Tevens blijkt uit de hoorverslagen dat belanghebbende haar standpunt ten aanzien van de erfpachtcorrecties heeft kunnen doen toelichten door de heren [A] en [B] , zoals zij wenste. WOZ-waarde 5.2. Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (de marktwaarde). De marktwaarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.4.1. Naar volgt uit de matrix is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. In de matrix wordt de waarde vastgesteld op € 800.000 en wordt verwezen naar de opbrengst behaald bij verkoop van de vergelijkingsobjecten. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. 5.4.2. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning wat betreft type, onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging. De verschillen tussen de woning en de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten, waarvan twee van de drie vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning liggen, zijn niet van een zodanige aard en omvang dat de vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zouden zijn. Evenals de Rechtbank volgt het Hof niet het standpunt van belanghebbende dat de vergelijkingsobjecten niet met de woning vergelijkbaar zijn, omdat de woning vlak na de tweede wereldoorlog opnieuw is opgebouwd en de vergelijkingsobjecten van voor de tweede wereldoorlog dateren. Het Hof neemt de gronden van de Rechtbank in rechtsoverweging 15 over en maakt ze tot de zijne. Hetgeen belanghebbende ter zitting op dit punt nog heeft aangevoerd, maakt dit oordeel niet anders. 5.4.3. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat de verkoopprijzen van de door de Heffingsambtenaar in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. 5.4.4. Belanghebbende betwist in hoger beroep dat de Heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met waardedrukkende omstandigheden, zoals de ligging van de woning nabij drie grote scholen en de geluidsoverlast die daarmee gepaard gaat, de aanwezigheid van een UMTS-mast nabij de woning, de herbouw van de woning na de oorlog en de gedateerde staat van de woning. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de Heffingsambtenaar onvoldoende met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten rekening heeft gehouden. Zo zijn de in de matrix opgenomen objectkenmerken van het vergelijkingsobject [adres 4] onjuist, omdat vermelding van de aanwezigheid van een balkon en dakterras ontbreekt en bij het object [adres 2] ontbreekt de vermelding van twee balkons en een kelder. Belanghebbende verwijst ter onderbouwing naar de stamkaarten die zij heeft overgelegd. Ook is het object [adres 4] in 2001 gerenoveerd en, gelet op de gegevens in de door belanghebbende overgelegde stamkaart, van bovengemiddelde kwaliteit volgens belanghebbende en verder ziet ook het object [adres 2] er beter uit dan de woning. De woning van belanghebbende heeft volgens belanghebbende een mindere uitstraling. 5.4.5. Het Hof overweegt als volgt. Uit de matrix volgt dat de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de slechtere ligging van de woning ten opzichte van de vergelijkingsobjecten. De ligging is als matig gekwalificeerd terwijl de ligging van de vergelijkingsobjecten als gemiddeld is gekwalificeerd. Met de blote stelling dat in 2001 een renovatie heeft plaatsgevonden aan het object [adres 4] heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de kwaliteit van dat object als bovengemiddeld moet worden gekwalificeerd. Verder acht het Hof op dezelfde gronden als de Rechtbank heeft overwogen in rechtsoverweging 17 aannemelijk dat een balkon geen extra waardestijgend effect heeft op de vergelijkingsobjecten, die al een buitenruimte in de vorm van een tuin hebben. Voor zover sprake zou zijn van verschillen in kwaliteit en onderhoud tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, heeft de Heffingsambtenaar hiermee voldoende rekening gehouden. Het Hof overweegt dienaangaande dat de Rechtbank in haar overweging 18 op goede gronden een juist oordeel heeft gegeven, welk oordeel en de daartoe gebezigde gronden het Hof tot de zijne maakt. 5.4.6. Belanghebbende heeft nog aangevoerd dat de Heffingsambtenaar in een eerdere fase van het geding ter onderbouwing van de waarde gebruik heeft gemaakt van een tweetal vergelijkingsobjecten, in andere straten, waarvoor geldt dat deze eveneens na de oorlog (in 1954) zijn gebouwd en dat deze vergelijkingsobjecten, juist vanwege de bouw na de oorlog, en de daarvan bekende verkoopcijfers dienen te worden gebruikt voor de waardebepaling. Het staat de Heffingsambtenaar vrij in iedere fase van het geding andere vergelijkingsobjecten te gebruiken. De Heffingsambtenaar is niet verplicht de vergelijkingsobjecten die in een eerdere fase zijn gehanteerd als vergelijkingsobject te handhaven. Gelijk het Hof heeft geoordeeld is afdoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de thans gehanteerde vergelijkingsobjecten. In dit verband is er ook geen enkele reden in te gaan op het bewijsaanbod van belanghebbende aangaande overlegging van de bouwtekeningen van de woning, zodat duidelijk is dat de woning uit een bouwjaar van voor de oorlog stamt. Hierover bestaat immers tussen partijen geen geschil. Erfpachtcorrecties 5.5.1. De Heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof terecht op de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten een correctie toegepast voor het verschil tussen verkoop van het recht van erfpacht en verkoop van de volle eigendom. De WOZ-waarde is immers de waarde van de woning op de peildatum in volle eigendom. Dit uitgangspunt heeft tot gevolg dat, indien de verkoopgegevens van een of meer vergelijkingsobjecten betrekking hebben op verkopen van objecten op in erfpacht uitgegeven grond, de invloed van de erfpacht op de verkoopprijs geëlimineerd moet worden (de zogenoemde erfpachtcorrectie) en wel in die zin dat de transactieprijs van het vergelijkingsobject moet worden verhoogd met de erfpachtcorrectie. 5.5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat de erfpachtcorrecties niet juist zijn berekend. Toepassing van een juiste erfpachtcorrectie dient te leiden tot een lagere waarde van de woning. Belanghebbende heeft verwezen naar het in het hogerberoepschrift opgenomen geschrift van [A] en zij verzoekt de Heffingsambtenaar aan te geven welke methode hij heeft gehanteerd, welke (standaard)formules daarbij gelden en op welke wijze de toekomstige erfpachtcanon contant is gemaakt. In het nadere stuk heeft belanghebbende verwezen naar het door haar overgelegde ORTEC-rapport. Ook heeft belanghebbende in het nadere stuk verwezen naar een matrix met daarin gegevens opgenomen van woningen gelegen aan de [naam straat] te [woonplaats] . Volgens belanghebbende komen de erfpachtcorrecties op de gerealiseerde verkoopprijzen na 1 juli 2019 een stuk lager uit dan de erfpachtcorrecties van vóór 1 juli 2019. Belanghebbende leidt hieruit af dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde methode niet tot een marktconforme waardering leidt. 5.5.3. Het Hof is met de Rechtbank van oordeel dat de erfpachtcorrecties niet leiden tot het oordeel dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Immers ook als de erfpachtcorrectie van gemiddeld € 314 per m2-woningdeel buiten beschouwing wordt gelaten, is de m2-prijs van het woningdeel van de woning ad € 4.561 nog steeds lager dan de gemiddelde m2-prijs van de vergelijkingsobjecten ad € 5.405 zonder kelder dan wel € 5.394 met kelder. Dit betekent dat ook als de erfpachtcorrectie geheel buiten beschouwing wordt gelaten, de m2-prijzen van het woondeel van de vergelijkingsobjecten nog steeds boven de waarde van het woondeel van de woning liggen. 5.5.4. Met betrekking tot het beroep op de methode [A] , overweegt het Hof dat het dit beroep reeds heeft verworpen in zijn uitspraken van 9 mei 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1609 en van 9 juli 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:2555, ECLI:NL:GHAMS:2019:2556, en ECLI:NL:GHAMS:2019:2554. De tegen deze uitspraken gerichte cassatieberoepen zijn met toepassing van artikel 81 van de Wet op de rechterlijke organisatie, ongegrond verklaard (Hoge Raad 29 mei 2020, ECLI:NL:HR:2020:936, ECLI:NL:HR:2020:939, ECLI:NL:HR:2020:938, en ECLI:NL:HR:2020:940). Het Hof ziet geen aanleiding thans anders te oordelen. 5.5.5. Met betrekking tot het beroep op het ORTEC-rapport sluit het Hof zich aan bij hetgeen hierover is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 29 juni 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1910, r.o. 4.4.5 tot en met 4.4.8. Daaraan voegt het Hof toe dat het in genoemd rapport niet heeft gelezen dat de ‘oude methode’ ondeugdelijk is en evenmin dat deze methode niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen of niet (meer) is gebaseerd op reële, goed verdedigbare keuzes. Het Hof ziet dan ook geen reden de Heffingsambtenaar op te dragen in deze zaak de erfpachtcorrecties te herzien en volgens de per 1 juli 2019 aangepaste methode te berekenen. 5.5.6. Wat betreft de matrix met verkopen in de [naam straat] overweegt het Hof dat daarin verkopen van andere objecten zijn opgenomen dan de vergelijkingsobjecten die de Heffingsambtenaar in deze zaak heeft gebruikt om de door hem voorgestane waarde van de woning te onderbouwen. Het Hof ziet in het voorbeeld evenmin reden niet (langer) aan te nemen dat de erfpachtcorrecties berekend volgens de ‘oude methode’ niet te hoog zijn, gelet op hetgeen hiervoor in 5.5.5 is overwogen. Op de Heffingsambtenaar rust niet een verplichting erfpachtcorrecties steeds te berekenen volgens de gunstigst denkbare methode die nog (net) reëel kan worden genoemd (zie de onder 5.5.4 genoemde uitspraken). 5.5.7. Evenmin ziet het Hof aanleiding anders te oordelen naar aanleiding van het standpunt van belanghebbende dat het doel waartoe de WOZ-waarde dient te worden vastgesteld, namelijk mogelijke deelname aan de Overstapregeling van de gemeente Amsterdam, een zeer nauwkeurige, individuele waardering van de woning vergt. De berekening van de erfpachtcorrecties dient naar de mening van belanghebbende met dit civiele aspect in gedachten nauwkeurig plaats te vinden en voor de waardering van de woning dient met zoveel mogelijk transacties rekening te worden gehouden. Vergelijking met drie (vanuit het perspectief van de Heffingsambtenaar beste) transacties levert volgens belanghebbende geen voldoende nauwkeurig resultaat op. Indien modelmatig wordt gewaardeerd op basis van alle beschikbare gegevens ontstaan lagere WOZ-waarden. Belanghebbende beroept zich hierbij op het recht van eigendom en specifiek op het EVRM. Het Hof is van oordeel dat binnen de Wet WOZ slechts één wettelijk waardebegrip bestaat, namelijk het begrip dat is gedefinieerd in artikel 17, lid 2 van die wet. Dit begrip wordt niet anders ingevuld indien het wordt gebruikt voor een ander doel, in dit geval de mogelijke deelname aan de civielrechtelijke Overstapregeling. 5.5.8. Belanghebbende heeft terecht gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft nagelaten de berekening van de erfpachtcorrectie van de vergelijkingsobjecten over te leggen. Het Hof verbindt hieraan de consequentie dat belanghebbende recht heeft op vergoeding van de proceskosten in hoger beroep. Toepassing 2%-korting 5.6.1. Belanghebbende heeft verder aangevoerd dat de Heffingsambtenaar de waarde van de woning had moeten verminderen met een korting van 2%. Belanghebbende verwijst in dit verband naar de vragen van het gemeenteraadslid, de brief van de wethouder van Financiën van de gemeente Amsterdam van 5 februari 2019 en de antwoorden op eerder bedoelde vragen door het college van burgemeester en wethouders (zie 2.3.1 en 2.3.2). Belanghebbende leidt uit deze stukken af dat ook voor het onderhavige belastingjaar een korting van 2% dient te worden toegepast, omdat de WOZ-waarde van woningen op erfpachtgrond standaard 2% te hoog wordt vastgesteld. Het is niet eerlijk dat andere belastingplichtigen op grond van de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam van 7 december 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:8714, wel een korting van 2% krijgen en anderen, onder wie belanghebbende, niet. Het niet verlenen van de korting is dan ook in strijd met diverse beginselen van behoorlijk bestuur, aldus belanghebbende. 5.6.2. Belanghebbendes standpunt dat zij recht heeft op een korting van 2% op de vastgestelde WOZ-waarde en dat bij onthouding daarvan de Heffingsambtenaar het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel, het verbod van willekeur, kort gezegd de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden, faalt. Een overeenkomstig standpunt is door het Hof reeds verworpen in zijn voormelde uitspraken van 9 mei 2019 en van 9 juli 2019, onder meer in de zaak ECLI:NL:GHAMS:2019:2555. Het Hof heeft in laatstbedoelde uitspraak op dit punt het volgende overwogen en beslist: “5.3.1. (…) Belanghebbende betoogt dat het fair play-beginsel, het vertrouwensbeginsel, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en/of het verbod van willekeur de heffingsambtenaar verplichten de WOZ-beschikking met 2% te verlagen. 5.3.2. Belanghebbende beroept zich in dit verband op (1) een brief van 5 februari 2019 van de wethouder Financiën aan de leden van Raadscommissies Financiën en Economische Zaken en Ruimtelijke Ordening (met als onderwerp “Eenmalige verlaging WOZ-beschikking 2019 voor woningen op erfpachtgrond”) en (2) op hetgeen de burgemeester van Amsterdam op 12 februari 2019 op schriftelijke vragen van een gemeenteraadslid naar aanleiding van de rechtbankuitspraak van 7 december 2018 heeft geantwoord (…). 5.3.3. Het Hof stelt voorop dat op belanghebbende de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. Het Hof voegt daar voor wat betreft de vermeende schending van het vertrouwensbeginsel aan toe dat uit het onder 2.5 weergegeven citaat of uit de eerdergenoemde brief van 5 februari 2019 niet volgt dat de gemeente Amsterdam van mening is dat de WOZ-beschikkingen over 2017 op een te hoog bedrag zijn vastgesteld. Ook anderszins heeft belanghebbende aan deze documenten niet het vertrouwen kunnen ontlenen dat ook de WOZ-waarden voor de jaren vóór 2019 met 2% zouden worden verlaagd. Daarnaast noopten ook het gelijkheidsbeginsel of de andere door belanghebbende genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur daar niet toe. Om die redenen verwerpt het Hof belanghebbendes standpunt.” 5.6.3. Het Hof ziet geen aanleiding om in de onderhavige zaak anders te oordelen. Ten aanzien van het beroep op het vertrouwensbeginsel voegt het Hof daaraan toe dat aan de brief van 5 februari 2019 geen in rechte te beschermen vertrouwen kan worden ontleend dat ook voor het jaar 2016 een ander stelsel voor de erfpachtcorrectie zou worden toegepast. De mededeling is niet alleen slechts op een mogelijke toekomstige wijziging gericht, maar is ook te algemeen van aard om daar enig in rechte te beschermen vertrouwen aan te kunnen ontlenen. Verbod op willekeur; WOZ-waarden vergelijkingsobjecten en het black box-arrest 5.7.1. Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de Heffingsambtenaar heeft gehandeld in strijd met het verbod op willekeur en heeft daartoe het volgende aangevoerd. De Heffingsambtenaar moet op zoek naar alle relevante feiten. Aan alle vergelijkingsobjecten is voor het jaar 2016, met waardepeildatum 1 januari 2015, een WOZ-waarde toegekend die lager is dan de in de matrix vermelde gecorrigeerde transactieprijs op 1 januari 2015. Hieraan verbindt belanghebbende de conclusie (1) dat de woning van belanghebbende niet op dezelfde modelmatige wijze is getaxeerd als de vergelijkingsobjecten en (2) dat “niet eens is gecontroleerd of het onderhavige verkoopcijfer wel binnen de marges valt van hetgeen het model laat zien aan gemiddelde prijzen per m2 dan wel per m3”. Belanghebbende wenst inzicht te hebben in de wijze waarop de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten zijn berekend en verwijst in dit kader naar het arrest van de Hoge Raad van 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316, BNB 2018/182. 5.7.2. Het Hof overweegt ter zake dat de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten en de wijze waarop die WOZ-waarden tot stand zijn gekomen voor de beslechting van dit geschil niet relevant zijn. Niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten, maar de WOZ-waarde van de woning is immers onderwerp van het geschil. De Heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van de woning onderbouwd met een verwijzing naar de gecorrigeerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten en niet met een verwijzing naar de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten. Reeds hierom ziet het Hof geen aanleiding de Heffingsambtenaar op te dragen inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld (zie onder andere ook de uitspraak van dit Hof van 22 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2162, r.o. 4.7.2). Overige beginselen van behoorlijk bestuur 5.8.1. Het beroep faalt ook voor zover het de overige beginselen van behoorlijk bestuur betreft. Niet is gebleken dat de Heffingsambtenaar ten nadele van belanghebbende van het door hem gevoerde beleid is afgeweken of dat het beleid op zich strijd oplevert met enig beginsel van behoorlijk bestuur. Conclusie 5.9.1. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen is het Hof van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten met inachtneming van de toegepaste erfpachtcorrectie en indexering. 5.9.2. Het hoger beroep is mitsdien ongegrond. Proceskosten 6.1. Omdat de Heffingsambtenaar in hoger beroep geen berekening van de in de matrix opgenomen “Erfpacht correctie” heeft overgelegd, is er aanleiding een vergoeding toe te kennen voor de door belanghebbende gemaakte proceskosten in hoger beroep. 6.2. De hoogte van de proceskosten stelt het Hof op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541 (1 punt voor het indienen van het hogerberoepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 0,5 aangezien de vergoeding van proceskosten alleen wordt toegekend omdat niet alle op het geding betrekking hebbende stukken zijn overgelegd). Beslissing Het Gerechtshof: bevestigt de uitspraak van de Rechtbank, en veroordeelt de Heffingsambtenaar in de proceskosten in hoger beroep van belanghebbende tot een bedrag van € 541. Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, W.M.G. Visser en A. van Dongen, in tegenwoordigheid van de griffier E.J. Nederveen. De beslissing is op 13 januari 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl . Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl ). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.