ECLI:NL:GHARL:2019:9705
GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN
locatie Arnhem
afdeling civiel recht, handel
zaaknummer gerechtshof 200.242.181/01
(zaaknummer rechtbank Midden-Nederland, Civiel recht, kantonrechter, locatie Utrecht, 5362049 UC EXPL 16-13173)
arrest van 12 november 2019
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
B.V. Recreatieoord de Wilgenplas,
gevestigd te Maarssen, gemeente Stichtse Vecht,
appellante in het principaal hoger beroep,
geïntimeerden in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: gedaagde,
hierna: de Wilgenplas,
advocaat: mr. R.V.C.F. Dingemans,
tegen:
1. [geïntimeerde1] ,
wonende te [A]
2. [geïntimeerde2] ,
wonende te [B] ,
3. [geïntimeerde3] ,
wonende te [C]
4. [geïntimeerde4] ,
wonende te [D]
5. [geïntimeerde5] ,
wonende te [E] ,
6. [geïntimeerde6] ,
wonende te [F] ,
geïntimeerden in het principaal hoger beroep,
appellanten in het incidenteel hoger beroep,
in eerste aanleg: eisers,
hierna: de Erven,
advocaat: mr. M.B.J. Thijssen.
1 Het geding in eerste aanleg
Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 23 november 2016, 5 april 2017, 26 april 2017, 4 oktober 2017 en 13 december 2017 die de kantonrechter (rechtbank Midden-Nederland, Civiel recht, kantonrechter, locatie Utrecht) heeft gewezen.
2 Het geding in hoger beroep
2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding in hoger beroep van 9 maart 2018,
- de memorie van grieven, met producties,
- de memorie van antwoord tevens vermeerdering van eis, met producties,
- de memorie van antwoord in incidenteel appel, tevens akte uitlating niet-ontvankelijkheid,
- een akte en bewijsaanbod van De Erven,
- een antwoordakte van de Wilgenplas in incidenteel appel.
2.2. Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.
3 Het geschil en de beslissing in eerste aanleg
3.1. Het geschil tussen partijen gaat om het volgende. Tussen de Wilgenplas als huurster en de Erven als verhuurders geldt een huurovereenkomst met betrekking tot een perceel grond en water te Maarssen van 20.920 m2. Deze huurovereenkomst is in 1957 tussen hun rechtsvoorgangers onderhands gesloten, teneinde de Wilgenplas de gelegenheid te geven het perceel te betrekken bij het recreatieoord dat zij voornemens was daar te realiseren. De Wilgenplas had met het oog op dat recreatieoord de om het perceel heen liggende terreinen reeds in eigendom verkregen. Halverwege de jaren zestig van de vorige eeuw begon de ontwikkeling van het recreatieoord vorm te krijgen. In 1965 is de huurovereenkomst opnieuw afgesloten, voor de duur van 20 jaar en deze is telkens voor 20 jaar verlengd. De huurovereenkomst duurt thans nog voort tot 2025.
3.2. In de huurovereenkomst, zoals vastgelegd in een notariële akte van 30 augustus 1965, is in artikel 5 bepaald:
De huurprijs zal tweeduizend gulden per jaar bedragen, te voldoen bij nabetaling in één jaarlijkse termijnen (...).
Telkens voor het verstrijken van een tijdsperiode van vijf jaren kunnen de huurder of verhuurster om herziening van de pachtprijs verzoeken op basis van de navolgende regeling:
Indien huurder of verhuurster herziening van de huurprijs wenst dient hiervan bij aangetekende brief aan de wederpartij kennis te worden gegeven;
beide partijen wijzen alsdan, binnen een maand na het verzenden van deze aangetekende brief, een ter plaatse bekend beëdigd taxateur aan;
deze beide taxateurs benoemen gezamenlijk een derde ter plaatse bekend beëdigd taxateur;
de drie taxateurs schatten de verkoopwaarde van de bij deze akte verhuurde grond alsof ze onverhuurd was en zonder acht te slaan op wijzigingen en toevoegingen die de huurder heeft aangebracht;
het gemiddelde van de drie schattingen geldt als verkoopwaarde.
De nieuwe jaarlijkse huur zal gelijk zijn aan vijf procent van deze verkoopwaarde.
Mocht de wederpartij weigeren of niet tijdig meewerken aan de aanwijzing van een ter plaatse bekend beëdigd taxateur, dan heeft de andere partij het recht aan de heer Kantonrechter te Utrecht te vragen om de aanwijzing van een dergelijk taxateur, die alsdan zal mogen optreden alsof hij door de betreffende partij is benoemd.
3.3. De huurprijs is voor het laatst aangepast in 1986 en bedraagt € 2.722,68 per jaar. Deze huurprijs is destijds in onderling overleg tussen partijen overeengekomen, zonder toepassing van artikel 5 van de huurovereenkomst. De Erven beogen een verhoging van de huurprijs en hebben de Wilgenplas voorgesteld de huurprijs vast te stellen op een bedrag van € 12.000,00 per jaar, gebaseerd op een taxatie die een door hen aangewezen taxateur heeft verricht. De Wilgenplas heeft ook een taxateur aangewezen. Partijen zijn echter niet tot overeenstemming gekomen over de verkoopwaarde van het perceel en daarmee evenmin over een nieuwe huurprijs. Vooral over de vraag hoe artikel 5 van de huurovereenkomst moet worden uitgelegd, waar is bepaald dat de taxatie moet geschieden alsof het perceel onverhuurd was en zonder acht te slaan op wijzigingen en toevoegingen die de huurder heeft aangebracht, verschilden de meningen. De Wilgenplas stelt zich kort gezegd op het standpunt dat de grond als een kale legakker moet worden getaxeerd, terwijl de Erven van mening zijn dat de recreatiebestemming die inmiddels op het perceel rust moet worden meegewogen. De Erven hebben vervolgens de kantonrechter aangezocht om op de voet van artikel 5 van de huurovereenkomst een taxateur te benoemen die in plaats van de Wilgenplas bevoegd is samen met de door de Erven aangewezen taxateur een derde taxateur te benoemen, teneinde tot een nieuwe verkoopwaarde van het perceel te komen. Subsidiair heeft de Wilgenplas de kantonrechter verzocht een derde taxateur te benoemen.
3.4. Partijen zijn vervolgens op de comparitie bij de kantonrechter overeengekomen de kantonrechter op de voet van artikel 96 Rv te verzoeken drie deskundigen te benoemen die afzonderlijk het perceel zullen taxeren aan de hand van het bepaalde in artikel 5 van de huurovereenkomst, waarbij het gemiddelde van de drie taxaties tussen partijen zal gelden als de verkoopwaarde die de basis is voor de huurprijs. De kantonrechter heeft in het vonnis van 26 april 2017 vervolgens drie deskundigen benoemd. Op voorstel van de deskundigen en met instemming van partijen, heeft de kantonrechter de drie deskundigen opgedragen niet ieder afzonderlijk maar gezamenlijk de verkoopwaarde van het gehuurde perceel te schatten aan de hand van het bepaalde in de huurovereenkomst, met name artikel 5. In dit vonnis is tevens bepaald dat de deskundigen hun rapport ter griffie moeten inleveren.
Nadat de deskundigen hun rapport hadden uitgebracht, heeft de Wilgenplas om uitstel voor conclusie na deskundigenbericht verzocht. De Erven hebben bezwaar gemaakt tegen nadere conclusiewisseling, omdat de zaak met de benoeming van de deskundigen in haar visie was beëindigd. Er was immers niet aan de kantonrechter verzocht een nieuwe huurprijs vast te stellen, maar enkel om deskundigen te benoemen.
In het vonnis van 4 oktober 2017 is op dat punt door de kantonrechter overwogen dat de Erven terecht bewaar hebben gemaakt tegen het nemen van conclusies na deskundigenbericht, omdat de deskundigen de verkoopwaarde hebben vastgesteld en daarmee ook de nieuwe huurprijs in beginsel geldt. Omdat de Wilgenplas desondanks kennelijk aanleiding zag zich uit te laten over de inhoud van het deskundigenbericht, heeft de kantonrechter beide partijen, in het kader van hoor en wederhoor, de gelegenheid gegeven zich uit te laten over de inhoud van het deskundigenbericht. De Wilgenplas heeft vervolgens bezwaren opgevoerd tegen de inhoud van het deskundigenrapport, met name omdat volgens haar de verkoopwaarde niet is geschat aan de hand van het bepaalde in artikel 5 van de huurovereenkomst en ook omdat het rapport volgens haar niet of onvoldoende met redenen is omkleed. De Wilgenplas is het niet eens met de door de deskundigen geschatte verkoopwaarde van het perceel van € 240.000,00, waarmee de huurprijs op een bedrag van € 12.000,00 per jaar zou uitkomen. Zij heeft de kantonrechter gevraagd het deskundigenrapport buiten beschouwing te laten en vonnis te wijzen op de stukken. De Erven konden zich vinden in de bevindingen van de deskundigen en hebben geconcludeerd dat de uitkomst van de taxatie heeft te gelden als de verkoopwaarde van het gehuurde.
De kantonrechter heeft in het eindvonnis van 13 december 2007 geoordeeld dat niet is gebleken dat de drie deskundigen niet op de juiste wijze uitvoering hebben gegeven aan de opdracht en heeft de door de Wilgenplas tegen het rapport aangevoerde bezwaren besproken en ongegrond verklaard.
4 De motivering van de beslissing in hoger beroep
4.1. De Wilgenplas is tijdig in hoger beroep gekomen van het vonnis van 13 december 2017 en vordert onder aanvoering van twee grieven dat vonnis te vernietigen en alsnog de vorderingen van de Erven af te wijzen, met veroordeling van de Erven in de kosten van beide instanties. De Wilgenplas stelt, samengevat, dat de deskundigen aan hun opdracht voorbij zijn gegaan, met name aan artikel 5 van de huurovereenkomst, waardoor de verkoopwaarde van het perceel te hoog is geschat en dus de huurprijs te hoog bepaald. Verder stelt zij dat de waardebepaling van het perceel zoals de deskundigen die hebben gedaan onvoldoende met redenen is omkleed.
4.2. Het meest verstrekkende verweer van de Erven luidt dat de Wilgenplas niet-ontvankelijk is in haar hoger beroep, omdat de kantonrechter op de voet van artikel 96 Rv uitspraak heeft gedaan. In die procedure staat hoger beroep ingevolge artikel 333 Rv slechts open indien partijen zich dat beroep, binnen de grenzen van artikel 332 Rv, hebben voorbehouden. Nu partijen dat voorbehoud niet hebben gemaakt is de Wilgenplas niet-ontvankelijk in haar hoger beroep, aldus de Erven.
4.3. Het hof overweegt als volgt. et hof overweedgt als volgt. HArtikel 5 van de huurovereenkomst uit 1965 voorziet in een betrekkelijk basale regeling waarmee op verzoek van ieder van partijen de huurprijs kan worden gewijzigd. Hieruit kan worden afgeleid dat destijds tussen (de rechtsvoorgangers van) partijen is gekozen voor een manier om geschillen over de huurprijs op vrij eenvoudige wijze te beslechten. Deze regeling lijkt te zijn gebaseerd op het toenmalige artikel 43 lid 2 Wet RO (thans artikel 96 Rv), nu er geen andere wettelijke basis lijkt te zijn (geweest) voor deze gekozen vorm van geschilbeslechting. Evenals bij geschilbeslechting op de voet van artikel 96 Rv, stond bij geschilbeslechting op de voet van artikel 43 Wet RO geen hoger beroep open, tenzij partijen zich dat hadden voorbehouden en voor zover het ging om zaken die aan hoger beroep waren onderworpen. In de regeling in de huurovereenkomst is geen bepaling opgenomen over de mogelijkheid van hoger beroep van de door de kantonrechter te nemen beslissing. Aangenomen kan daarom worden dat partijen in 1965 de mogelijkheid van hoger beroep niet hebben voorbehouden.
Hier kan weliswaar tegen worden ingebracht dat de regelingen van thans artikel 96 Rv en voorheen artikel 43 Wet RO vooral zijn bedoeld om een al gerezen geschil voor te leggen en niet om op voorhand al een keuze voor de kantonrechter te doen, maar nu vaststaat dat partijen op de comparitie bij de kantonrechter ervoor hebben gekozen om op de voet van artikel 96 Rv de kantonrechter te verzoeken drie deskundigen te benoemen, die ieder afzonderlijk het perceel zullen taxeren aan de hand van het bepaalde in artikel 5 van de huurovereenkomst, speelt die vraag thans geen rol meer.
4.4. In zaken als bedoeld in artikel 96 Rv is in gevolge artikel 333 Rv het uitgangspunt dat geen hoger beroep open staat. Slechts als partijen uitdrukkelijk en eensluidend hebben verklaard de mogelijkheid van hoger beroep te willen openhouden, staat hoger beroep open, een en ander binnen de grenzen van artikel 332 Rv (zie Hoge Raad 8 november 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE7367). Dit voorbehoud moet tevoren worden gemaakt, wanneer partijen zich tot de kantonrechter wenden.
4.5. In dit geval is op de comparitie besloten om de zaak op de voet van artikel 96 Rv aan de kantonrechter voor te leggen. Uiterlijk op het moment dat de kantonrechter wordt gevraagd om op de voet van artikel 96 Rv te beslissen, moet het voorbehoud van hoger beroep door partijen zijn overeengekomen. De vraag of een partij de mogelijkheid van hoger beroep wenst voor te behouden, kan immers een rol spelen bij de keuze van een partij om al dan niet voor een artikel 96 Rv procedure te kiezen.
4.6. De Wilgenplas stelt dat zij aan het einde van de comparitie bij de rechtbank te kennen heeft gegeven de mogelijkheid van hoger beroep te willen openhouden, dat daarover een debat is gevoerd en dat de uitkomst daarvan was dat de mogelijkheid van hoger beroep niet was uitgesloten. Dit is door de Erven uitdrukkelijk weersproken.
Onder verwijzing naar wat hiervoor is overwogen, had dit voorbehoud echter niet pas aan het einde van de comparitie moeten worden gemaakt, maar al voordat partijen besloten om een beslissing op de voet van artikel 96 Rv te vragen. Daarnaast staat vast dat noch in het proces-verbaal van de comparitie noch in de nadien gewezen vonnissen iets wordt vermeld over (het debat over) een voorbehoud van hoger beroep. Dit had wel voor de hand gelegen in het geval dit voorbehoud was gemaakt, gelet op het vereiste van uitdrukkelijkheid. De Wilgenplas heeft geen enkele toelichting gegeven waarom hierover niets is vermeld in het proces-verbaal en of zij daartegen heeft geageerd en, zo ja, met welk gevolg. Het belangrijkste is echter dat uit de stellingen van de Wilgenplas alleen volgt dat zij zelf een voorbehoud voor hoger beroep heeft gemaakt. Zij stelt niet met zoveel woorden dat de Erven dit ook hebben gedaan en dus dat partijen zijn overeengekomen dat hoger beroep mogelijk was. Dit terwijl dit voorbehoud alleen geldt als partijen hiertoe op voorhand eensluidend hebben besloten. Aldus schieten de stellingen van de Wilgenplas tekort. Daardoor komt het hof niet toe aan de vraag of de Wilgenplas moet worden toegelaten tot het door haar aangeboden bewijs van haar stelling dat hoger beroep door partijen is voorbehouden. Nu uit haar stellingen niet volgt dat door beide partijen een eensluidend en uitdrukkelijk voorbehoud voor hoger beroep is gemaakt, moet het ervoor worden gehouden dat geen hoger beroep openstaat.
4.7. De Wilgenplas is niet-ontvankelijk in haar hoger beroep. Omdat geen hoger beroep mogelijk is, zijn ook de Erven niet-ontvankelijk in hun incidenteel appel, waarin zij bij wijze van eisvermeerdering een bedrag wegens huurachterstand vorderen.
4.8. Als de in het ongelijk te stellen partij in het principaal hoger beroep zal het hof de Wilgenplas in de kosten daarvan veroordelen.
De kosten voor de procedure in het principaal hoger beroep aan de zijde van de Erven zullen worden vastgesteld op:
- griffierecht € 318,00
- salaris advocaat € 1.074,00 (1 punt x tarief II € 1.074,00)
4.9. Als de in het ongelijk te stellen partij in het incidenteel hoger beroep zal het hof de Erven in de kosten daarvan veroordelen.
De kosten voor de procedure in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van de Wilgenplas zullen worden vastgesteld op:
- salaris advocaat € 537,00 (1 punt x tarief II € 1.074,00 x 0,5)
5 De beslissing
Het hof, recht doende in hoger beroep:
verklaart de Wilgenplas niet-ontvankelijk in het principaal hoger beroep van het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 13 december 2017;
verklaart de Erven niet-ontvankelijk in het incidenteel hoger beroep;
veroordeelt de Wilgenplas in de kosten van het principaal hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Erven vastgesteld op € 318,00 voor verschotten en op € 1.074,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;
verklaart de proceskostenveroordeling van de Wilgenplas uitvoerbaar bij voorraad;
veroordeelt de Erven in de kosten van het incidenteel hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Wilgenplas vastgesteld op € 537,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.
Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.M. Vaessen, O.G.H. Milar en R.M. Wagemakers, is bij afwezigheid van de voorzitter ondertekend door de rolraadsheer en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 november 2019.