ECLI:NL:GHDHA:2023:1659

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummers BK-22/00992 tot en met BK-22/00994 Uitspraak van 9 augustus 2023 in het geding tussen: [X] B.V. te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: D.A.N. Bartels) en de heffingsambtenaar van de gemeente Noordwijk , de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 23 augustus 2022, nummers SGR 21/1870 t/m SGR 21/1872. Procesverloop 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij op één aanslagbiljet verenigde beschikkingen op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van onder meer de hierna te noemen onroerende zaken (de onroerende zaken) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op een bedrag van: Nr Object Zaaknr. Rb Zaaknr. Hof Waarde 1 [adres 1] 21/1870 BK-22/00992 € 213.000 2 [adres 2] 21/1871 BK-22/00993 € 212.000 3 [adres 3] 21/1872 BK-22/00994 € 177.000 Met de beschikkingen zijn op hetzelfde aanslagbiljet bekendgemaakt en verenigd de voor het jaar 2020 ter zake van de onroerende zaken opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen(de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de onder 1.1 genoemde beschikkingen en aanslagen bezwaar gemaakt; het bezwaarschrift is door de Heffingsambtenaar ontvangen op 9 april 2020. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar tegen de beschikkingen en de aanslagen ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard en het verzoek om een vergoeding voor immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Voor de behandeling van het hoger beroep is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 3 november 2022, 6 december 2022 en op 19 juni 2023 nadere stukken ingediend. De Heffingsambtenaar heeft op 9 juni 2023 een nader stuk ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van het hoger beroep heeft plaatsgevonden ter zitting van 28 juni 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Feiten 2.1. Belanghebbende is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de in 1.1 genoemde onroerende zaken. 2.2. De Heffingsambtenaar heeft voor elk van de onroerende zaken een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In de Waarderapporten en de Waardeopbouwen zijn gegevens opgenomen van de desbetreffende onroerende zaak en van enkele andere onroerende zaken. 2.3. In de Waardeopbouwen is de huurwaarde van de onroerende zaken afgezet tegen dan wel bepaald aan de hand van de voor die andere onroerende zaken gerealiseerde huurprijzen (de huurreferenties). Het gaat om de volgende referenties: Referenties [adres 4] [adres 5] [adres 6] Oppervlakte Winkel Opslag 262 m² 76 m² verdieping 313 m² 214 m² kelder 55 m² Bouwjaar 2002 1965 1986 Ligging A1 A1 A1 Ingangsdatum 21-2-2017 1-1-2019 1-10-2020 Gerealiseerde koop € 1.200.000 Gerealiseerde huur € 100.625 € 10.800 Kapitalisatiefactor 15,8 10,7 10,7 Huurwaarde Winkel Opslag € 264,00 /m² € 87,89 /m² verdieping € 273,97 /m² € 76,71 /m² kelder € 322,19 /m² WOZ-waarde € 1.198.000 € 1.093.000 € 189.000 2.4. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaken voorts een “Bruto kapitalisatiefactor berekening” overgelegd. Hierin is een bruto kapitalisatiefactor berekend voor de onroerende zaak [adres 5] . Deze berekening heeft als uitgangspunt gediend voor vrijwel alle onroerende zaken die zijn gelegen op een vergelijkbare locatie. De uit de berekening volgende bruto kapitalisatiefactor van 10,7 is bij de waardebepaling in de Waardeopbouwen gehanteerd. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".[1] 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op het door hem overgelegde waarderapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. 7. Naar volgt uit het waarderapport en de daarbij gevoegde matrix, zijn de waarden van de onroerende zaken bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Verweerder heeft ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren voor de onroerende zaken drie waarderapporten en drie matrices overgelegd (…). 8. Ter onderbouwing van de toegepaste huurwaarden en kapitalisatiefactoren heeft verweerder aangesloten bij gerealiseerde huur- en verkoopcijfers van vergelijkbare objecten, die in dezelfde straat als de onroerende zaken zijn gelegen. (…) De rechtbank acht de vergelijkingsobjecten qua ligging, aard, bestemming en gebruiksmogelijkheden voldoende met de onroerende zaken vergelijkbaar. Het vergelijkingsobject [adres 4] acht de rechtbank echter niet bruikbaar nu ter zitting is gebleken dat dit vergelijkingsobject voor eigen gebruiksdoeleinden is gekocht waardoor sprake is van afwijkende marktomstandigheden. De andere twee vergelijkingsobjecten acht de rechtbank wel bruikbaar om de gerealiseerde huurprijzen te kunnen hanteren bij toepassing van de waardevaststelling. De door verweerder gehanteerde huurwaarde voor [adres 1] ligt ruimschoots lager (€ 221,47) dan de huurwaarden voor de winkelgedeeltes van de vergelijkingsobjecten [adres 5] (€ 273,97) en [adres 6] (€ 322,19) en kan verklaard worden door lagere vlokcode voor uitstraling bij [adres 1] . De huurwaarden van [adres 2] en [adres 3] zijn weliswaar hoger dan bij de vergelijkingsobjecten, maar verweerder heeft ter zitting toegelicht dat dit verklaard kan worden doordat deze onroerende zaken bovengemiddeld zijn beoordeeld voor kwaliteit en uitstraling (vlokcode 4 op een schaal van 5). Gelet op de toelichting van verweerder en de vastgestelde huurwaarden van de onroerende zaken en die van de vergelijkingsobjecten, is met het feit dat de onroerende zaken in mindere ( [adres 1] ) of betere ( [adres 2] en [adres 3] ) staat verkeren dan de vergelijkingsobjecten voldoende rekening gehouden. Ook met de verschillen in oppervlakte is voldoende rekening gehouden. Hiermee heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de huurwaarden van de onroerende zaken niet te hoog zijn vastgesteld. 8. Verweerder heeft voor zowel de onroerende zaken alsmede de vergelijkingsobjecten [adres 5] en [adres 6] een kapitalisatiefactor van 10,7 aangehouden. Ter zitting heeft eiseres de kapitalisatiefactor bestreden en aangevoerd dat niet duidelijk is waarop deze kapitalisatiefactor is gebaseerd. Verweerder heeft in dat verband verwezen naar de verstrekte bottom-up berekening van de bruto kapitalisatiefactor van het object [adres 5] welke berekening ook tot de gedingstukken behoort. Uit die berekening volgt onder andere dat verweerder een leegstandsrisico van 15% heeft gehanteerd. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat bij de waardebepaling ten onrechte geen rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis en dat daardoor in de berekening te weinig rekening is gehouden met het leegstandsrisico. De rechtbank overweegt in dit kader dat de waardepeildatum in deze zaken 1 januari 2019 is. Op dat moment was in Nederland nog geen sprake van een uitbraak van het coronavirus en dus ook niet van de gevolgen daarvan. Dat het gehanteerde leegstandspercentage als gevolg van de uitbraak van het coronavirus te laag zou zijn, volgt de rechtbank dan ook niet. Evenmin is er anderszins aanleiding te veronderstellen dat met het leegstandsrisico onvoldoende rekening is gehouden. De rechtbank slaat daarbij acht op de verklaring van verweerder ter zitting er twee soorten leegstand zijn en dat in het betreffende winkelgebied geen sprake is van structurele leegstand, maar hooguit van mutatieleegstand. Eiseres heeft dit niet weersproken. Met de door verweerder overgelegde stukken en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, heeft hij dan ook aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. 9. Ten aanzien van de stelling van eiseres dat op grond van artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2020, overweegt de rechtbank het volgende. Op grond van artikel 18, eerste lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak in beginsel bepaald naar de staat waarin de zaak op de waardepeildatum verkeert. In afwijking daarop zijn in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ een aantal omstandigheden opgenomen waaronder de waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de staat van de zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). Op grond van artikel 18, derde lid, onder c, van de Wet WOZ wordt de toestandsdatum als peildatum gehanteerd als de onroerende zaak een verandering in waarde ondergaat als gevolg van een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. De coronacrisis kan niet worden aangemerkt als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid. Dat zich een andere in artikel 18, derde lid, van de Wet WOZ omschreven omstandigheid heeft voorgedaan, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van de rechtbank is voor de waardebepaling van de onroerende zaak dan ook terecht uitgegaan van de waardepeildatum. Nu op 1 januari 2019 in Nederland nog geen lockdownmaatregelen van kracht waren, kunnen de beperkingen die deze maatregelen voor eiseres met zich hebben meegebracht, op de waardepeildatum geen waardedrukkend effect hebben gehad. 10. Hetgeen eiseres heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Naast het verhandelde ter zitting heeft eiseres in haar beroepschrift bijna uitsluitend algemene en niet concreet op de onroerende zaken zelf betrekking hebbende aspecten genoemd. Eiseres heeft niet aangegeven – als een en ander al aan de orde zou zijn – welke invloed deze aspecten hebben op de waardebepaling van de onroerende zaken. De rechtbank zal daarom aan deze stellingen voorbijgaan. De gestelde gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en andere omgevingsfactoren heeft eiseres evenmin toegelicht of gespecificeerd, zodat ook hieraan wordt voorbijgegaan. 11. Eiseres heeft verder gesteld dat verweerder een verslag van de hoorzitting had moeten overleggen. De rechtbank overweegt dat artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) bepaalt dat van het horen een verslag wordt gemaakt. Uit de parlementaire geschiedenis van de Awb volgt echter dat daarvan kan worden afgeweken als uit de uitspraak op bezwaar blijkt van hetgeen tijdens de hoorzitting is verhandeld. In de uitspraak op bezwaar staat een samenvatting vermeld van de hoorzitting. Hieruit blijkt, duidelijk wat er tijdens de hoorzitting is besproken over de afzonderlijke onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit een onjuiste weergave van het hoorgesprek is. De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan het ontbreken van een apart hoorverslag gevolgen te verbinden. 12. De stelling van eiseres dat verweerder heeft nagelaten de taxatiekaarten, taxatieverslagen, grondstaffels en niet-anonimiseerde gegevens van de vergelijkingsobjecten te verstrekken, vindt geen steun in de feiten. Uit de tot de gedingstukken behorende e-mail van 21 april 2020 blijkt dat de taxatieverslagen aan eiseres zijn toegestuurd en dat de grondstaffels, welke in de onderhavige zaken niet aan de orde zijn, van de gemeenten [woonplaats 1] , [woonplaats 2] en [woonplaats 3] op 3 maart 2020 per e-mail aan eiseres zijn toegestuurd. Het waarderapport met daarin de taxatiematrix is op 24 juni 2022 door de rechtbank ontvangen en ook doorgestuurd naar eiseres. Het voorgaande leidt tot het oordeel dat verweerder alle stukken heeft overgelegd die zijn gebruikt bij de voorbereiding van het bestreden besluit en die van belang zijn voor de beoordeling van de waarden van de onroerende zaken per de waardepeildatum. Voorts zijn de vergelijkingsobjecten in zowel het taxatieverslag als het waarderapport aangeduid met hun adres. Dat verweerder de bezwaren volgens een vast stramien afdoet, maakt niet dat verweerder onzorgvuldig heeft gehandeld. 13. Gelet op wat hiervoor is overwogen is de rechtbank van oordeel dat de waarden van de onroerende zaken alsmede de daarop gebaseerde aanslagen niet te hoog zijn vastgesteld en dienen de beroepen ongegrond te worden verklaard. 14. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend indien een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd.[2] In belastingzaken wordt, indien de redelijke termijn is overschreden, behoudens bijzondere omstandigheden, verondersteld dat eiseres immateriële schade heeft geleden in de vorm van spanning en frustratie. Tot de bijzondere omstandigheden die aanleiding kunnen zijn voor verlenging van de redelijke termijn, worden onder meer gerekend: “[…] de invloed van de belanghebbende en/of diens gemachtigde op de duur van het proces, bijvoorbeeld door het doen van herhaalde verzoeken om verlenging van gestelde termijnen of om uitstel voor (het voldoen aan) uitnodigingen of oproepingen.” [3] 15. Daarbij heeft als uitgangspunt te gelden dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt. Het bezwaarschrift is ontvangen op 9 april 2020 en door de rechtbank is op 23 augustus 2022 uitspraak gedaan. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus twee jaar en (afgerond naar boven) vijf maanden verstreken. Dit betekent dat de termijn van twee jaar is overschreden bij het doen van de onderhavige uitspraak. De rechtbank ziet echter reden deze termijn voor deze uitspraak te verlengen. De reden daarvoor is de volgende. 16. Het voornemen van een behandeling door een enkelvoudige kamer gebeurt schriftelijk en in de regel minimaal drie maanden voor de zittingsdatum. Daarbij wordt een week gegeven om een verhindering te melden. De gemachtigde in de onderhavige zaak heeft een zeer groot aantal zaken, vele honderden, niet alleen bij de rechtbank Den Haag maar bij alle rechtbanken in Nederland. Dit heeft tot gevolg gehad dat de gemachtigde zeer vaak op een zittingsvoornemen reageerde met het bericht verhinderd te zijn. De voortgang van de afdoening is daardoor in het gedrang gekomen. Reden waarom, in afwijking van de gebruikelijke werkwijze, overleg met de gemachtigde heeft geleid tot een aangepaste werkwijze. De gemachtigde wordt benaderd met de vraag wanneer hij kan verschijnen voor een zitting. Als een datum in zijn zeer drukke agenda gevonden kan worden, wordt de gehele zitting gevuld met zaken waarin hij als gemachtigde optreedt. Een werkwijze waarmee de gemachtigde zich akkoord verklaarde, mits er digitale zittingen gehouden zouden kunnen worden. De rechtbank realiseert zich dat hiermee voor deze gemachtigde een uitzonderingspositie is gecreëerd. Met het oog op de bewaking van de redelijke afdoeningstermijn voor de zaken van deze gemachtigde heeft de rechtbank zich evenwel hiertoe genoodzaakt gezien. 17. Op 13 oktober 2021 heeft de gemachtigde zijn verhinderdata gegeven voor de maanden januari en februari 2022. Op 12 december 2021 heeft de gemachtigde bericht geheel maart 2022 te zijn verhinderd. Daarmee heeft de rechtbank uiteindelijk in het eerste kwartaal van 2022 drie dagen kunnen vinden waarop enkelvoudige zittingen gepland konden worden waarop zaken van deze gemachtigde konden worden afgedaan. Op 24 november 2021 zijn verhinderdata gegeven voor de maanden april, mei en juni 2022. Dit heeft ertoe geleid dat er acht zittingsdata zijn gepland in het tweede kwartaal waarvan de eerste op 26 en 29 april 2022. Dit betekent dat de rechtbank ongeveer 160 zaken van de gemachtigde heeft kunnen inroosteren in het tweede kwartaal. Gelet op de hoeveelheid zaken van de gemachtigde, was dat onvoldoende om alle zittingsrijpe zaken op de beschikbare zittingsdata te plannen. Er moesten zeer veel zaken blijven liggen voor zittingsplanning op een later moment. 18. Bij emailbericht van 1 februari 2022 is gevraagd of er in maart nog ruimte is vrijgekomen voor een zitting. De gemachtigde berichtte dat maart geheel vol zit. Bij emailbericht van 12 februari 2022 berichtte hij nader: “De eerste mogelijkheid in casus is nu nog de ochtend van 7 juli aanstaande indien digitaal.” Gelet op de voorraad kon de onderhavige zaak eerst op 12 juli 2022 op zitting worden gepland. 19. Ter zitting heeft de gemachtigde hier tegenin gebracht dat hij altijd beschikbaar is, ook in de weekenden, en heeft hij verwezen naar zijn afspraak met onder andere de rechtbanken Midden-Nederland en Amsterdam om een vast dagdeel per week te reserveren voor zittingen bij die rechtbank. De door de gemachtigde aangedragen suggestie om ook een dergelijke afspraak te maken kan echter geen oplossing bieden nu er alleen al 15 gerechten zijn naast de 344 gemeenten waarvan de gemachtigde stelt dat hij tijd moet reserveren voor overleg en hoorzittingen. Vastgesteld moet worden dat een reguliere werkweek daarvoor onvoldoende dagdelen heeft. De suggestie van de gemachtigde om in de weekenden door te werken volgt de rechtbank niet. De ter zitting ingenomen stelling dat hij op voorstellen van onze rechtbank van 17 december 2021 en 21 april 2022 direct akkoord zou zijn gegaan, doet hier ook niet aan af. De e-mail van 17 december 2021 is bij de rechtbank niet bekend. Bij de rechtbank is wel een e-mail van 12 december 2021 van de gemachtigde bekend waarin hij akkoord gaat met zes eerder door de rechtbank voorgestelde zittingsdata in mei en juni 2022 (zie ook overweging 17). In de e-mail van de rechtbank van 21 april 2022, gericht aan de gemachtigde, wordt het belang van het vasthouden aan een afgesproken zittingsdatum door de rechtbank onderstreept. Van het akkoord gaan met een voorstel is geen sprake. 20. Gelet op wat hiervoor is overwogen moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Deze omstandigheid dient primair voor rekening en risico van de gemachtigde te blijven. De hiervoor omschreven werkwijze van de gemachtigde leidt er eveneens toe dat het lange tijdsverloop in dit geval voor zijn rekening moet komen. Niet valt in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde zelf de oorzaak van is. 21. In het ter zitting door eiseres ingenomen standpunt dat van een kortere redelijke termijn moet worden uitgegaan, omdat door digitalisering zittingen tegenwoordig vaker doorgang kunnen vinden, ziet de rechtbank, zo eiseres daarin al gevolgd zou worden, geen aanleiding om af te wijken van de door de Hoge Raad vastgelegde uitgangspunten. De rechtbank oordeelt dat, gelet op het onder 16 tot en met 21 overwogene, in onderhavige zaak geen sprake is van overschrijding van de redelijke termijn. De rechtbank wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade daarom af. Proceskosten 22. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.. [1] Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44. [2] vgl. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BO05046. [3] vgl. Hoge Raad 19 februari 2016, ECLI:NL:HR:2016:252.” Geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de waardes van de onroerende zaken te hoog zijn vastgesteld en of de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn in bezwaar en beroep ten onrechte heeft afgewezen. Belanghebbende beantwoordt de vragen bevestigend en de Heffingsambtenaar ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, vernietiging van de uitspraken op bezwaar, wijziging van de beschikkingen aldus dat de waarden van de onroerende zaken nader worden vastgesteld op respectievelijk € 139.000 voor [adres 1] , € 149.000 voor [adres 2] en € 129.000 voor [adres 3] , dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen, vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn en toekenning van een proceskostenvergoeding en vergoeding van griffierechten. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het geschil Vooraf 5.1.1. Gemachtigde heeft in het hoger beroepschrift en de nadere stukken (door hem onder meer “pinpoint brieven” genoemd) volstaan met het aanvoeren van algemeen geformuleerde vragen en grieven waarvan vele niet van toepassing zijn in de onderhavige zaken. Daarom heeft het Hof de gemachtigde ter zitting gevraagd welke hoger beroepsgronden hij concreet in dit geschil aanvoert en verder of hij ermee instemt dat al het andere wat hij in de gedingstukken aanvoert, niet in de beoordeling van het geschil wordt betrokken. Daarop heeft gemachtigde ter zitting verklaard dat het geschil uitsluitend betrekking heeft op de hierna onder 5.1.2 genoemde punten. 5.1.2. In geschil is of: (i) de vastgestelde waarden van de onroerende zaken te hoog zijn; (ii) belanghebbende in aanmerking komt voor een vergoeding van immateriële schade vanwege overschrijding van de redelijke termijn. WOZ-waarde 5.2. De waarde van de onroerende zaak wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.3. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarden van de onroerende zaken niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 5.4. Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van een waarderingsmethode en, indien zij gebruik maakt van een waarderingsmethode, eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode en wat zij daartoe ter onderbouwing aandraagt. Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt, de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). 5.5. De Heffingsambtenaar heeft, gelet op het navolgende, aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. 5.5.1. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde van elk van de onroerende zaken bij het verweerschrift in eerste aanleg een Waarderapport en een Waardeopbouw overgelegd. In de Waardeopbouw van de drie onroerende zaken [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] zijn de huurwaardes van deze onroerende zaken bepaald door vergelijking met rond de waardepeildatum ingegane huren van de panden [adres 5] en [adres 6] (de huurreferenties; vgl. overzicht onder 2.3). In de vergelijkingen is rekening gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaken en de huurreferenties in indeling en oppervlakte. Verschillen in ligging zijn er volgens de Waardeopbouw niet (alle onroerende zaken ligging A1). De ter bepaling van de huurwaardes gehanteerde huurreferenties [adres 5] en [adres 6] zijn in dezelfde druk bezochte winkelstraat van [woonplaats 1] gelegen. De huurwaarde van de onroerende zaak [adres 4] is voor het bepalen van de huurwaarde door de Rechtbank buiten beschouwing gelaten omdat de huurwaarde voor dat pand is afgeleid uit een verkoopprijs die niet in de markt tot stand is gekomen na de beste voorbereiding door de hoogstbiedende koper. De Heffingsambtenaar heeft dat oordeel in hoger beroep niet bestreden. De aldus bepaalde huurwaardes van de onroerende zaken bedragen, naar het Hof begrijpt: [adres 1] € 19.932 (huurwaarde winkelruimte) [adres 2] € 19.875 (huurwaaarde winkelruimte € 16.562,50 en opslagruimte € 3.312,50) [adres 3] € 16.562 (huurwaarde winkelruimte). 5.5.2. De Waarderapporten noch de Waardeopbouwen bevatten een berekening van de brutohuurwaardekapitalisatiefactor (bhwkf). Zo’n bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar verstrekt bij het Waarderapport dat bij het verweerschrift voor de Rechtbank is ingediend.. Deze betreft het met de onroerende zaken vergelijkbare pand [adres 5] . De bhwkf van het pand [adres 5] is als volgt berekend. Uitgangspunt is het nettorendement (opbrengsten minus kosten) dat een commerciële belegger op zijn investering in het pand zou willen realiseren. Het nettorendement, dat in de bhwkf-berekening is afgerond op 5,6, is de som van het risicovrij rendement (ook wel basisrendement genoemd) – in dit geval 0,39 % – en een risico-opslag – in dit geval 5,22 %. Het nettorendement van de (fictieve) investering in het pand komt dan uit op 5,6 %, en correspondeert met een nettohuurwaardekapitalisatiefactor (nhwkf) van 100/5,6 = 17,86. Bij de omrekening van deze nhwkf naar de bhwkf heeft de Heffingsambtenaar rekening gehouden met de exploitatielasten van het pand. Deze heeft hij geschat op € 37.318, dat is ca. 36,50 % van de door hem geschatte bruto huur van het pand van € 102.240. Daarmee komt de bhwkf vóór de zogeheten correctie kosten koper uit op 0,635 x 17,86 = 11,34. Na correctie voor kosten koper bedraagt de bhwkf (afgerond) 10,7. 5.5.3. Met de Waardeopbouwen, de Waarderapporten en de bhwkf-berekening heeft de Heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de waardes van de onroerende zaken: [adres 1] (€ 19.932 x 10,7 is (afgerond) € 213.000 [adres 2] (€ 19.875 x 10,7 is (afgerond) € 212.000 [adres 3] (€ 16.562 x 10,7 is (afgerond) € 177.000 niet te hoog zijn vastgesteld. 5.6. Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd doet daar niet aan af. 5.7.1. Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof allereerst gesteld dat hij onvoldoende informatie van de Heffingsambtenaar heeft ontvangen om te beoordelen of de waarde van de onroerende zaken niet te hoog is vastgesteld. Belanghebbende stelt meerdere keren te hebben verzocht om zowel een berekening volgens de top-down-methode als ook een berekening volgens de bottom-up-methode. Voorts heeft belanghebbende verzocht om overlegging van de zogenoemde HIF’s (huurinformatieformulieren) en/of geanonimiseerde huurovereenkomsten die aan de Waaropbouwen ten grondslag hebben gelegen en om een historische, actuele en toekomstige berekening van het door de Heffingsambtenaar in de “Bruto huurkapitalisatiefactor berekening” gehanteerde leegstandsrisicopercentage. Het Hof volgt belanghebbende daarin niet. Gelet op hetgeen onder 5.4 is overwogen staat het de Heffingsambtenaar immers vrij de waarde te onderbouwen op een wijze die hem goeddunkt en met stukken/berekeningen die hij daarvoor toereikend acht. Het is aan het Hof de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden voor de onroerende zaken te beoordelen en te beoordelen of de Heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht en toegelicht aan de op hem rustende bewijslast van de waarden heeft voldaan, hetwelk hier het geval is. 5.7.2. Belanghebbende stelt verder dat de prijs per m² van de opslagruimte van [adres 2] een lagere huurwaarde heeft dan de prijs per m² van de opslagruimtes van de [adres 4] en [adres 5] . Belanghebbende verliest daarbij uit het oog dat de opslagruimtes in respectievelijk [adres 4] en [adres 5] op de verdieping en in de kelder zijn gelegen en derhalve minder goed bereikbaar zijn dan de opslagruimte van [adres 2] die zich op de begane grond bevindt. Het Hof is van oordeel dat de Heffingsambtenaar met de verschillen in ligging van opslagruimtes op de begane grond dan wel verdieping/kelder alsmede met de verschillen tussen opslagruimtes en winkelruimtes in de Waardeopbouw en de daarop gegeven toelichting voldoende rekening heeft gehouden. Belanghebbende heeft daar feitelijk - behoudens blote stellingen - niets tegenovergesteld dat een verlaging van de prijs per m² van de opslagruimte van [adres 2] rechtvaardigt. 5.7.3. Belanghebbende stelt, naar het Hof begrijpt, dat het verschil in prijs per m² voor de winkelruimte € 221,47 ( [adres 1] ), € 331,25 ( [adres 2] en [adres 3] ) door de Heffingsambtenaar niet is onderbouwd. Daarover heeft de Heffingsambtenaar bij de Rechtbank echter al verklaard onder verwijzing naar de Waarderapporten dat die verschillen worden veroorzaakt door het verschil in kwaliteit/luxe en uitstraling tussen [adres 1] enerzijds en [adres 2] en [adres 3] anderzijds. Daarmee is het verschil in prijs per m² voldoende onderbouwd. 5.7.4. Belanghebbende voert verder aan dat de bhwkf die bij de onroerende zaken is gebruikt te hoog is. De Heffingsambtenaar heeft in dat verband toegelicht dat de onroerende zaken evenals de huurreferenties zijn gelegen in de [naam straat] , vanouds de winkelstraat bij uitstek van [woonplaats 1] . De [naam straat] wordt om die reden goed onderhouden. Van de door gemachtigde gestelde verpaupering of verkommering is dan ook geen sprake. Het Hof heeft geen reden om hieraan te twijfelen. Verder heeft de Heffingsambtenaar toegelicht dat de leegstand beperkt is en met name frictieleegstand betreft, waarmee rekening is gehouden in de risico-opslag, Dat er voor de onroerende zaken geldende omstandigheden zijn die daarenboven een correctie voor leegstandsrisico van meer dan 15% rechtvaardigen, heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting van de Heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt. Ook overigens heeft belanghebbende geen feiten aangevoerd die, indien aannemelijk bevonden, reden zouden kunnen zijn om, in afwijking van wat onder 5.5.2 is overwogen, te oordelen dat een bhwkf van 10,7 te hoog is. 5.7.5. Het standpunt van gemachtigde dat er aanleiding is de waarden van de onroerende zaken te verminderen vanwege de gevolgen van de coronapandemie op de vastgoedmarkt, volgt het Hof evenmin. Aangezien in de onderhavige zaken de waardepeildatum (1 januari 2019) is gelegen vóór het begin van de coronapandemie bestaat reeds om die reden, wat overigens van deze omstandigheden en een eventueel waardeverminderend effect daarvan op onroerende zaken zij, geen aanleiding tot waardevermindering van de onroerende zaken voor het onderhavige kalenderjaar. Vergoeding van immateriële schade 5.8.1. De Rechtbank heeft de juist berekende overschrijding van de redelijke termijn van (afgerond) vijf maanden toegerekend aan belanghebbende op grond van de handelwijze van de gemachtigde. De Rechtbank heeft daartoe overwogen dat moet worden vastgesteld dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen (in het gehele land en meer specifiek bij de Rechtbank Den Haag) niet op elkaar aansluiten en dat deze omstandigheid primair voor rekening en risico van belanghebbende moet blijven. 5.8.2. De Rechtbank heeft geoordeeld dat niet valt in te zien dat bij belanghebbende spanning en frustratie is ontstaan over het uitblijven van de uitspraak door vertraging waar de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van is en heeft het verzoek tot vergoeding van immateriële schade daarom afgewezen. De Rechtbank heeft, gelet op hetgeen zij heeft overwogen in de overwegingen 14 tot en met 21, op goede gronden een juiste beslissing genomen. 5.8.3. In hoger beroep heeft belanghebbende geen feiten of omstandigheden aangevoerd die tot een ander oordeel leiden. Gelet op de door de Rechtbank geschetste feiten en omstandigheden valt, aangezien de gemachtigde van belanghebbende de oorzaak van de vertraging is en de gemachtigde die vertraging had kunnen voorkomen, niet in te zien dat er spanning en frustratie is ontstaan bij belanghebbende over het uitblijven van de uitspraak. Slotsom 5.9. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door T.A. de Hek, I. Reijngoud en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 9 augustus 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.