ECLI:NL:HR:2014:338

14 februari 2014

Eerste Kamer

nr. 13/00934

LZ/LH

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

ALOG-ONROEREND GOED EN HANDELSMAATSCHAPPIJ B.V.,gevestigd te Culemborg,

EISERES tot cassatie,

advocaten: mr. M.E. Gelpke en mr. R.L. de Graaff,

t e g e n

1. ULTIMO VASTGOED B.V.,gevestigd te Amsterdam,

2. DE GRUTTERIJ BELEGGINGS- EN FINANCIERINGSMAATSCHAPPIJ B.V.,gevestigd te Laren,

VERWEERSTERS in cassatie,

advocaat: mr. P.A. Fruytier.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als Alog en - in enkelvoud - als Ultimo.

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. de vonnissen in de zaak 1243793 CV EXPL 11-12851 van de kantonrechter te Amsterdam van 28 juni 2011 en 27 september 2011;

b. het arrest in de zaak 200.103.152/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 13 november 2012.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

Tegen het arrest van het hof heeft Alog beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Ultimo heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor partijen toegelicht door hun advocaten.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt ertoe dat de Hoge Raad het cassatieberoep zal verwerpen en een nieuwe datum zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

De advocaten van Alog hebben bij brief van 5 december 2013 op die conclusie gereageerd.

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

(i) Alog huurt sinds 1996 van (de rechtsvoorgangster van) Ultimo een winkelruimte van 700 m² aan het Legmeerplein in Uithoorn, aanvankelijk voor tien jaar, daarna voor vijf jaar en sinds 1 april 2011 voor onbepaalde tijd. In september 2011 bedroeg de huurprijs € 24.594,-- exclusief btw per kwartaal. In het gehuurde wordt een Aldi-supermarkt geëxploiteerd.

(ii) Ultimo is sinds 6 juni 2008 eigenaar van het winkelcentrum Legmeerplein, waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

(iii) Het winkelcentrum is verouderd en moet worden gerenoveerd. Een deel (900 m²) is al gerenoveerd. Het geplande nieuwe winkelcentrum zal bestaan uit 1500 m² detailhandel. In de plannen keert de Aldi-supermarkt niet terug; van de 700 m² die Alog thans huurt, wordt (afgerond) 100 m² open terrein (in het kader van een grondruil toekomend aan de gemeente), wordt 400 m² verhuurd aan Deen supermarkten en 200 m² aan een kapsalon en een Chinees restaurant, die reeds op het winkelcentrum zijn gevestigd. De resterende 900 m² zijn voor Deen supermarkten.

(iv) Partijen hebben onderhandeld over een nieuwe huurovereenkomst, maar geen overeenstemming bereikt. Het feit dat Alog slechts bereid was maximaal € 170,-- per vierkante meter te betalen en de indeling van het winkelcentrum waren breekpunten.

(v) De gemeente geeft geen toestemming voor een voorgestelde uitbreiding van het winkelcentrum om plaats te bieden aan de Aldi en Deen supermarkten gezamenlijk.

(vi) Bij brief van 24 maart 2010 heeft Ultimo de huurovereenkomst met Alog opgezegd wegens (onder meer) dringend eigen gebruik. Alog heeft niet met de opzegging ingestemd.

(vii) De reeds gerenoveerde 900 m² van het winkelcentrum zijn inmiddels verhuurd aan Deen tegen een huurprijs van € 225,-- per vierkante meter met de afspraak dat Deen na renovatie van het deel van het winkelcentrum dat door Alog wordt gehuurd, ook de hiervoor genoemde 400 m² zal huren. De opening van de supermarkt van Deen heeft in 2011 plaatsgevonden.

3.2.1 Ultimo vordert in dit geding op de voet van art. 7:295 lid 2 BW dat een datum zal worden bepaald waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd, met veroordeling van Alog om het gehuurde op dat tijdstip te hebben ontruimd. De kantonrechter heeft de vordering toegewezen en heeft de beëindigings- en ontruimingsdatum bepaald op 1 januari 2012.

3.2.2 Het hof heeft het vonnis bekrachtigd en het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal zijn geëindigd en waarop Alog het gehuurde moet hebben ontruimd, vastgesteld op 1 maart 2013. Het hof heeft (in rov. 3.14) geoordeeld dat Ultimo het gehuurde dringend nodig heeft voor een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst met Alog niet mogelijk is. Het heeft daartoe, samengevat en voor zover in cassatie van belang, overwogen dat partijen het erover eens zijn dat het winkelcentrum moet worden gerenoveerd omdat het sterk verouderd is en dat Ultimo voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat na de geplande renovatie een kostendekkende exploitatie met verhuur aan Alog tegen een huur van maximaal € 170,-- per vierkante meter onmogelijk is (rov. 3.10–3.11).

3.3.1 Onderdeel A klaagt dat het hof ten onrechte (enkel) doorslaggevend heeft geacht dat een kostendekkende exploitatie na de renovatie met verhuur aan Alog niet mogelijk is, althans dat het hof zijn oordeel ontoereikend heeft gemotiveerd. Volgens de klacht had het hof moeten onderzoeken of een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Het hof had dezelfde maatstaf moeten toepassen als die welke met betrekking tot de beëindiging van de huur van woonruimte is neergelegd in het arrest van de Hoge Raad van 26 maart 2010, ECLI:NL:HR:2010:BL0683, NJ 2010/190.

3.3.2 Bij de beoordeling van de klacht wordt het volgende vooropgesteld.

Art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW, dat ingevolge art. 7:300 lid 3 BW van overeenkomstige toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst, bepaalt met betrekking tot bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW, voor zover thans van belang, dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen indien hij aannemelijk maakt dat hij het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en hij daartoe het verhuurde dringend nodig heeft. De bepaling houdt voorts in dat onder duurzaam gebruik ook wordt begrepen renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

3.3.3 In zijn hiervoor in 3.3.1 genoemde arrest van 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad met betrekking tot de beëindiging van huur van woonruimte (art. 7:274 lid 1, aanhef en onder c, in verbinding met lid 3, aanhef en onder a, BW) als volgt overwogen (rov. 3.4.2): het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, kan geen grond opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet.

3.3.4 De vraag of de in genoemd arrest van 26 maart 2010 voor de beëindiging van huur van woonruimte neergelegde maatstaf ook geldt voor de beëindiging van huur van bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW, dient ontkennend te worden beantwoord op grond van het volgende.

Bij beëindiging van de huur van woonruimte mag een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder van woonruimte. Naar de Hoge Raad in voormeld arrest heeft overwogen, is de enkele omstandigheid dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, onvoldoende voor het aannemen van dringend eigen gebruik. Voor het aannemen daarvan geldt de strengere maatstaf dat sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten.

Bij de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW gaat het om een bescherming van een recht van (fundamenteel) andere aard, waarbij met name bedrijfseconomische belangen van de huurder en de verhuurder een rol spelen. Van de verhuurder van bedrijfsruimte kan in een geval als het onderhavige – waarin de noodzaak van renovatie tussen partijen niet ter discussie staat – niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie.

3.3.5 Gelet op het hiervoor overwogene geeft het oordeel van het hof niet blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is niet onbegrijpelijk en is toereikend gemotiveerd.

De klacht faalt dus, evenals de voortbouwende klacht van onderdeel B.

3.4 Nu de datum waarop het hof het einde van de huurovereenkomst heeft bepaald, is verstreken, zal de Hoge Raad een nieuwe datum bepalen.

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

bepaalt dat de huurovereenkomst eindigt op 1 juni 2014 en dat Alog uiterlijk op die datum het gehuurde dient te ontruimen;

veroordeelt Alog in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Ultimo begroot op € 818,34 aan verschotten en € 2.200,-- voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president E.J. Numann als voorzitter, en de raadsheren A.M.J. van Buchem-Spapens, C.A. Streefkerk, G. Snijders en M.V. Polak, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer G. de Groot op 14 februari 2014.