ECLI:NL:OGEAC:2024:283
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN CURAÇAO
Zaaknummer: CUR202402508
Vonnis van 24 februari 2024
in de zaak van
1de STICHTING SUNSET HEIGHTS,
2. [ [eiser 2],
2. [ [eiser 3],
2. [ [eiser 4],
2. [ [eiser 5],
gevestigd respectievelijk wonend in [woonplaats],
eisers,
gemachtigden: mrs. R.E. Matroos en M.H.M. Janssen,
tegen
1[gedaagde 1],
2. [gedaagde 2,
wonend in [woonplaats],
gedaagden,
gemachtigde: mr. E. Kleist.
Eisers worden hierna als de stichting en de erven (eisers 2 t/m 5) en gezamenlijk als eisers aangeduid. Gedaagden worden hierna als [gedaagden] aangeduid.
1 Het procesverloop
1.1. Het procesverloop blijkt uit:
het verzoekschrift met producties van 4 juli 2024,
de conclusie van antwoord met producties,
de nadere producties van de stichting,
de mondelinge behandeling van 8 januari 2025,
de pleitnotities.
1.2. Vonnis is bepaald op vandaag.
2.1. De stichting is opgericht in het kader van de ontwikkeling van een resort dat bekend staat als Sunset Heights (hierna: het resort). De stichting stelt zich onder meer ten doel het controleren van de naleving van de aan de eigenaren bij de aankoop van de respectieve kavels opgelegde verplichtingen.
2.2. [
gedaagden] zijn sinds juni 2016 eigenaar van het perceel aan de [adres 1] dat is gelegen in het resort. De erven zijn eigenaar van het perceel aan de [adres 2], dat grenst aan het perceel van [gedaagden]
2.3. Met het aangaan van de koopovereenkomst ter zake het perceel aan de [adres 1] (hierna: het perceel) hebben [gedaagden] zich gebonden aan de volgende kwalitatieve verplichtingen:
1. De verkochte kavel mag uitsluitend voor woondoeleinden worden aangewend, behoudens ontheffing door de bevoegde autoriteiten en de verkoopster daartoe verleend.
[…]
8. Koper verplicht zich geen schadelijke of hinderlijke activiteiten te (doen) verrichten of toe te staan die tot ergernis of overlast van de buurtbewoners kan leiden.
[…]
13. Bij overtreding van een of meer der voorgaande bedingen zal de overtreder ten behoeve van de verkoopster (of, ingeval deze vennootschap niet meer bestaat, ten behoeve van de op te richten stichting Stichting Sunset Heights […]), een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van […] NAf. 10.000 […] per overtreding […]. De koper en zijn rechtsopvolger(s) zullen in gebreke zijn door het enkele feit der overtreding zonder dat enige ingebrekestelling of sommatie benodigd zal zijn.
2.4. [
gedaagde 1] is eigenaar van het bedrijf [het bedrijf] (hierna: [het bedrijf]), welk bedrijf is gevestigd op zijn woonadres. [het bedrijf] staat in het handelsregister van de Kamer van Koophandel ingeschreven als een garage en een bedrijf gespecialiseerd in reparatie en onderhoud van auto’s, alsmede handelaar in nieuwe auto’s.
2.5. In 2021 heeft de stichting [gedaagden], tevergeefs, verzocht de auto’s te verwijderen die ter reparatie aan [het bedrijf] worden aangeboden en staan geparkeerd in de omgeving van de woning van [gedaagden] Ook de sommaties van de door de stichting ingeschakelde medewerkers van het Ministerie van Economische Ontwikkeling en de buurtregisseur hebben er niet toe geleid dat er geen auto’s meer worden geparkeerd rondom de woning van [gedaagden]
2.6. Bij brief van 1 februari 2024 zijn [gedaagden] namens de stichting gewezen op de kwalitatieve verplichtingen waaraan zij gebonden zijn en die door hen worden overtreden. De stichting heeft hen gesommeerd de overtredingen ongedaan te maken en de als gevolg daarvan verschuldigde boetes van totaal NAf 20.000 te betalen.
2.7. In reactie daarop hebben [gedaagden] bij brief van 16 februari 2024 laten weten dat zij geen overlast veroorzaken, dat de auto’s bij een ander bedrijf horen en dat de stichting niet optreedt tegen andere overtreders.
2.8. Navraag door de stichting aan alle bewoners van het resort over bekendheid met overtredingen van de kwalitatieve verplichtingen binnen het resort heeft diverse overlastklachten opgeleverd aan het adres van [gedaagden]
2.9. Het bedrijf van [gedaagde 1] wordt (deels) uitgeoefend in een gebouw dat door [gedaagden] is gerealiseerd op grond van het Land Curaçao dat is bestemd als conserveringsgebied en grenst aan de achterkant van het perceel van [gedaagden] (hierna: de overbouw). De overbouw kan alleen worden bereikt via het perceel van [gedaagden]
2.10. [
gedaagden] heeft van het ministerie van Verkeer, Vervoer en Ruimtelijke Planning (hierna: VVRP) een boete opgelegd gekregen, omdat hij zonder bouwvergunning bouwactiviteiten heeft verricht in het beschermde gebied.
3 De vordering en de standpunten van partijen
3.1. Eisers vordert – samengevat – dat het gerecht [gedaagden]
veroordeelt tot betaling aan de stichting van NAf 20.000, te vermeerderen met rente;
beveelt de onderneming [het bedrijf] op het perceel te (doen) staken en gestaakt te houden, alsmede hun te verbieden enige andere onderneming op het perceel te houden of toe te laten dan wel commerciële activiteiten op het perceel te (doen) verrichten of toe te laten, op straffe van een dwangsom;
beveelt de overbouw gerealiseerd op het perceel dat in productie 14 is aangeduid als “Rest 1917”, binnen vier weken dan wel een in goede justitie te bepalen termijn, af te (doen) breken en afgebroken te (doen) houden, met afvoering van al het daardoor veroorzaakte puin of bouwafval naar een daartoe bestemde vuilstortplaats, op straffe van een dwangsom;
te veroordelen in de proceskosten.
3.2. Eisers leggen aan hun vordering ten grondslag dat [gedaagden] de kwalitatieve verplichtingen als bedoeld in artikel 6 en 8 van de leveringsakte overtreden door een onderneming te exploiteren vanuit het perceel en daarmee overlast veroorzaken voor omwonenden. Op grond van artikel 13 van de leveringsakte is de stichting bevoegd per overtreding een boete te vorderen, wat in totaal neerkomt op NAf 20.000, en ook staking van de onderneming. Verder stelt eisers dat [gedaagden] onrechtmatig handelen jegens de erven, door zonder vergunning over de grens van het perceel te bouwen en te blijven bouwen.
3.3. [
gedaagden] voeren verweer en concluderen tot niet ontvankelijkheid van eisers in hun vordering dan wel afwijzing daarvan, met veroordeling van eisers in de proceskosten.
kwalitatieve verplichtingen
4.1. In de eerste plaats vordert de stichting betaling van twee boetes wegens overtreding van twee op [gedaagden] rustende kwalitatieve verplichtingen ten aanzien van hun perceel.
4.2. [
gedaagden] voert vooraleerst als verweer dat de kwalitatieve verplichtingen alleen gelden tegenover de verkoopster en dat de stichting daarvan geen nakoming kan vorderen. Zij worden hierin niet gevolgd. Weliswaar wordt in de akte onder het kopje over de kwalitatieve bedingen gesproken van “verkoopster”, maar gelet op de context van de akte en de aard van deze bedingen kan ervan worden uitgegaan dat hiermee de projectontwikkelaar wordt bedoeld die zijn bevoegdheden heeft overgedragen aan de stichting. Verwezen wordt in dit verband naar artikel 13 waarin staat dat “[b]ij overtreding van een of meer der voorgaande bedingen […] de overtreder ten behoeve van de verkoopster (of, ingeval deze vennootschap niet meer bestaat, ten behoeve van de op te richten stichting Stichting Sunset Heights […]) een onmiddellijk opeisbare boete [zal] verbeuren”.
4.3. Het gaat hier om gebruiksbeperkende bepalingen uit de leveringsakte die gelden ten aanzien van het perceel en die van rechtswege overgaan op de rechtsopvolger van de eigenaar. De bepalingen zijn dus opgenomen (mede) met het oog op de belangen van de andere rechthebbenden in het resort, waarbij zij erop mogen vertrouwen dat ook de anderen zich aan die bepalingen zullen houden. Naleving daarvan bevordert de leefbaarheid in de wijk, heeft een positieve invloed op de waarde van hun (eigendoms)rechten en de wetenschap dat ook de andere rechthebbenden daaraan zijn gebonden, is in het algemeen van belang bij de aankoopbeslissing. De bepalingen moeten naar hun aard en de eisen van redelijkheid en billijkheid dan ook zo worden uitgelegd, dat zij ten behoeve van de andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten in die zin dat zij in rechte nakoming daarvan kunnen verlangen. Vorderingen tot naleving van de bepalingen zijn alleen toewijsbaar voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij de bevoegdheid tot instellen van die vordering niet misbruikt en het beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De stichting is gelet op het voorgaande dan ook bevoegd om nakoming van de kwalitatieve bedingen te verlangen en bij overtreding een boete te vorderen.
4.4. Eisers stellen dat [gedaagden] in strijd met bedoelde verplichtingen een onderneming exploiteren op hun perceel (artikel 1 van de kwalitatieve bedingen als vermeld in de leveringsakte) en daarnaast, vanwege die onderneming, overlast veroorzaken voor omwonenden (artikel 8 van de kwalitatieve bedingen als vermeld in de leveringsakte).
exploitatie onderneming en overlast
4.5. [
gedaagden] hebben niet betwist dat zij een onderneming exploiteren die is gevestigd op het woonadres. Vast staat daarmee dat [gedaagden] in strijd handelen met de verplichting het perceel uitsluitend voor woondoeleinden te gebruiken. Van een ontheffing van dit uitsluitende gebruik is niet gebleken.
4.6. Het verweer van [gedaagden] dat de onderneming feitelijk wordt uitgeoefend op de grond van het Land en dat de kwalitatieve verplichtingen ten aanzien van die grond niet gelden, wordt gepasseerd. Voor zover al moet worden aangenomen dat de door [gedaagden] aan de auto’s te verrichten werkzaamheden alleen plaatsvinden op het stuk grond achter het perceel waarop de kwalitatieve verplichtingen rusten, moet, gelet op de processtukken en het verhandelde ter zitting, als onweersproken worden vastgesteld dat het perceel wordt gebruikt als toegangsweg tot de overbouw en ook voor het parkeren en verplaatsen van voertuigen. De bedrijvigheid vindt dus ook plaats op, vanuit en rondom het perceel van [gedaagden] Daarmee staat vast dat het bedrijf niet zonder het perceel kan worden uitgeoefend. Vast staat immers dat de overbouw uitsluitend via het perceel toegankelijk is. De onderneming is bovendien in het handelsregister ingeschreven op het adres van het perceel. Overigens kan gelet op de strekking van het beding, namelijk het voorkomen van overlast, niet goed worden gerechtvaardigd dat bewoners zich aan de kwalitatieve verplichtingen kunnen onttrekken door de verboden activiteiten net over de grens van hun perceel te laten plaatsvinden. Dat er meer bewoners zijn die een onderneming aan huis hebben, is voor [gedaagden] geen vrijbrief om ook een onderneming aan huis te houden. Het laat de gebondenheid van [gedaagden] aan de kwalitatieve bedingen onverlet. Ter zitting heeft het bestuur van de stichting overigens te kennen gegeven dat ook andere bewoners in de buurt zijn en worden aangesproken. Verder kunnen [gedaagden] er geen rechten aan ontlenen dat zij de eerste jaren na de aankoop van het perceel niet zijn aangesproken op het exploiteren van een onderneming aan huis. Van misbruik van recht is ter zake niet gebleken.
4.7. Het voorgaande betekent dat sprake is van overtreding van het beding dat bepaalt dat het perceel uitsluitend voor woondoeleinden mag worden gebruikt en [gedaagden] op grond van artikel 13 van de in de leveringsakte vanwege deze overtreding een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van NAf 10.000.
4.8. Partijen zijn daarnaast in geschil over het antwoord op de vraag of [gedaagden] hinderlijke activiteiten verrichten of toe staan die tot ergernis of overlast van de buurtbewoners kan leiden.
4.9. Naar het oordeel van het gerecht brengt de aard van de onderneming van [gedaagde 1], waarbij werkzaamheden aan auto’s van anderen worden verricht, mee dat er sprake is van een continue aan- en afvoer van auto’s van klanten, al dan niet met takelwagens. Dat op zichzelf brengt al de mogelijkheid van ergernis en overlast voor buurtbewoners mee. Ter zitting is gebleken dat [gedaagde 1] zijn bedrijf gaandeweg steeds meer heeft uitgebreid en dat inmiddels sprake is van een onderneming van behoorlijke omvang. In lijn daarmee stellen eisers dat inmiddels gedurende zeven dagen per week talloze auto’s van klanten van [het bedrijf] op de gemeenschappelijke weg en trottoirs worden geparkeerd, soms zelfs voor de ingang van andere percelen en dat er voortdurend auto’s worden gebracht en gehaald, ook met takelwagens. Deze stelling wordt bevestigd met het door eisers overgelegde beeldmateriaal en ook door de klachten die buurtbewoners bij de stichting hebben geuit specifiek ten aanzien van het perceel van [gedaagden] [gedaagden] hebben dat onvoldoende gemotiveerd betwist. Bewoners hoeven gelet op de verplichtingen die gelden binnen het resort dit soort bedrijvigheid in hun buurt niet te accepteren. De overlast is hiermee een gegeven.
4.10. Op grond van het voorgaande moet worden geconcludeerd dat sprake is van overtreding van het beding dat bepaalt dat bewoners zich verplichten geen hinderlijke activiteiten te verrichten die tot ergernis of overlast van buurtbewoners kunnen leiden en [gedaagden] op grond van artikel 13 van de in de leveringsakte vanwege deze overtreding een onmiddellijk opeisbare boete verbeuren van NAf 10.000.
4.11. De vordering die ziet op betaling van de boetes is gelet op het voorgaande toewijsbaar. Ook de daarover gevorderde en niet weersproken rente, is toewijsbaar.
staken onderneming
4.12. Eisers vorderen verder [gedaagden] te bevelen de onderneming [het bedrijf] te staken en gestaakt te houden, en ook dat hen verboden wordt enige andere onderneming of commerciële activiteiten op het perceel uit te oefenen. [gedaagden] hebben, naast de hiervoor vermelde verweren die zijn verworpen, geen afzonderlijk verweer tegen deze vordering gevoerd. Deze vordering wordt daarom toegewezen zoals hierna in de beslissing vermeld.
afbraak overbouw
4.13. Ten slotte vorderen de erven [gedaagden] te bevelen de overbouw die is gerealiseerd op de grond grenzend aan de achterkant van hun perceel af te (doen) breken en onbebouwd te laten, met afvoering van bouwafval. Zij leggen daaraan ten grondslag dat [gedaagden] door het realiseren van de overbouw onrechtmatige handelen richting de erven.
4.14. Artikel 5:37 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de eigenaar van een erf niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaars van andere erven hinder mag toebrengen. Het ontnemen van uitzicht kan hier ook onder vallen. Of het veroorzaken van hinder – bijvoorbeeld door het ontnemen van uitzicht – onrechtmatig is, is afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval, waaronder de plaatselijke omstandigheden (HR 15 februari 1991, NJ 1992, 639). Daarbij is het beschikken over of juist het ontbreken van een publiekrechtelijk vereiste vergunning niet zonder meer bepalend voor het antwoord op de vraag of tegenover een bepaalde derde sprake is geweest van onrechtmatige hinder (HR 16 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1106).
4.15. Vast staat dat het stuk grond dat is gelegen achter de woningen aan de [adres] aan het Land Curaçao toebehoort en [gedaagden] ten aanzien daarvan geen rechten hebben. Het gebied is bestemd als conserveringsgebied en bebouwing is niet toegestaan. Zolang geen bestemmingswijziging plaatsvindt, mogen bewoners erop vertrouwen dat dit gebied een groengebied blijft. Zij hebben daar ook belang bij. Vast staat dat [gedaagden] de overbouw, waarvan het oppervlak inmiddels groter is dan hun perceel, (zonder vergunning) hebben gerealiseerd in het conserveringsgebied direct achter hun perceel. Er is geen mogelijkheid de overbouw te legaliseren. Medewerkers van VVRP hebben dat ter zitting bevestigd. [gedaagden] handelen hiermee dus onrechtmatig. Te meer, nu gebleken is dat zij er voorafgaand aan de bouw door VVRP op zijn gewezen dat bebouwing niet is toegestaan. Ook gedurende de bouw, waartoe [gedaagden] desondanks zijn overgegaan, zijn zij meermaals door VVRP gemaand de bouwactiviteiten te staken en de bebouwing weg te halen. Als onweersproken staat echter vast dat [gedaagden] zelfs na te zijn beboet door VVRP, welke boete in stand is gelaten door het gerecht, de bebouwing verder hebben uitgebreid.
4.16. Dat de overbouw illegaal is gebouwd wil niet zonder meer zeggen dat de overbouw ook onrechtmatig is jegens de erven. Wel brengen de omstandigheden zoals hiervoor uiteengezet mee dat de drempel voor onrechtmatigheid lager ligt. Onder deze omstandigheden hoeven de erven minder hinder te dulden.
4.17. Op grond van de door eisers in het geding gebrachte foto’s en het vaststaande feit dat [gedaagden] blijven doorgaan met hun bouwactiviteiten, kan worden vastgesteld dat de erven hinder ondervinden van de (steeds groter wordende) overbouw. Waar zij voorheen uitkeken op alleen groengebied, kijken zij nu aan tegen een muur en vanaf de eerste verdieping kijken zij uit op de overbouw. Aangenomen kan worden dat, naast verlies van woongenot, ook de verkoopbaarheid van het perceel daardoor in negatieve zin wordt beïnvloed. De erven hoeven dit niet van [gedaagden] te dulden.
4.18. [
gedaagden] wisten dat bebouwing niet was toegestaan en geen vergunning zou worden verleend en hebben de bouw desondanks doorgezet. De hinder die zij daarmee toebrengen aan de erven, is daardoor onrechtmatig en rechtvaardigt toewijzing van het gevorderde bevel tot afbraak.
4.19. [
gedaagden] hebben in dit verband aangevoerd dat zij veel geld hebben geïnvesteerd in de overbouw en het niet mogelijk is deze, behalve het dak, te verplaatsen. In het kader van een belangenafweging kan hieraan echter geen waarde worden gehecht. [gedaagden] wisten immers dat zij in strijd handelden met de geldende regelgeving waarbij zij zich andermans grond hebben toegeëigend en hebben daardoor het risico van afbraak over zichzelf afgeroepen. Daarbij komt dat gebleken is dat de overbouw volledig ten dienste staat van de onderneming van [gedaagde 1] die op het perceel niet is toegestaan en welke [gedaagden], zoals hiervoor is overwogen, zullen moeten staken. Daar komt bij dat gebleken is dat VVRP zal handhaven en heeft aangekondigd te zullen overgaan tot bestuursdwang. Het belang van [gedaagden] bij handhaving van de gerealiseerde overbouw kan daarom niet opwegen tegen het belang van de erven om ongehinderd genot te hebben van hun perceel. De conclusie is dan ook dat de vordering ter zake wordt toegewezen.
4.20. Omdat [gedaagden] in het ongelijk worden gesteld, worden zij veroordeeld in de proceskosten. De kosten van eisers worden tot aan deze uitspraak begroot op NAf 750 aan griffierecht, NAf 449,82 aan oproepingskosten en NAf 2.500 aan gemachtigdensalaris. Met betrekking tot de kosten van oproeping wordt in aanmerking genomen dat [gedaagden] op hetzelfde adres woonachtig zijn en de deurwaarder had kunnen volstaan met één exploot van oproeping.
4.21. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van de partijen deze beslissing voorlegt aan het Hof.
Het gerecht:
5.1. veroordeelt [gedaagden] tot betaling aan de stichting van een bedrag van NAf 20.000, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 15 februari 2024 tot aan de dag van betaling;
5.2. beveelt [gedaagden] de onderneming [het bedrijf] aan [het adres 1] binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis te (doen) staken en gestaakt te (doen) houden en verbiedt hen enige andere onderneming op het perceel te (doen) houden of toe te laten dan wel commercieel activiteiten op het perceel te (doen) verrichten of toe te laten, op straffe van verbeurte aan de stichting van een dwangsom van NAf 1.000 per dag of gedeelte van een dag dat [gedaagden] zich niet aan dit bevel en verbod houden met een maximum van NAf 50.000.
5.3. beveelt [gedaagden] de overbouw gerealiseerd op het perceel dat in productie 14 is aangeduid als ‘Rest 1917” af te (doen) breken en afgebroken te (doen) houden, met afvoering van al het daardoor veroorzaakte puin of bouwafval naar een daartoe bestemde vuilstortplaats, binnen vier weken na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom aan de erven van NAf 1.000 per dag of gedeelte van een dag dat verwijdering uitblijft, met een maximum van NAf 50.000;
5.4. veroordeelt [gedaagden] in de proceskosten van eisers van NAf 3.699,82;
5.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.. wijst af wat verder is gevorderd.
Dit vonnis is gewezen door mr. S.M. Christiaan, rechter, bijgestaan door mr. G. Benedictus, griffier, en in het openbaar uitgesproken.