ECLI:NL:OGEAM:2023:23
GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN SINT MAARTEN
Zaaknummer: SXM202101588
Vonnis d.d. 30 mei 2023
inzake
de vereniging Guana Bay Property Owners Association,
gevestigd in Sint Maarten,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
hierna: “de Vereniging”,
gemachtigde: mr. C.M.P. van Hees,
tegen
[gedaagde],
wonende in Sint Maarten,
gedaagde in conventie,
eiser in reconventie,
hierna: “[gedaagde]”,
gemachtigde: mr. J.G. Bloem.
1 Het procesverloop
1.1. Het procesverloop blijkt uit:
het verzoekschrift met producties, op 30 november 2021 ter griffie ingediend;
de conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie met producties van 19 april 2022;
de akte (“gecorrigeerde conclusie van antwoord in conventie en eis in reconventie”) met producties zijdens [gedaagde], van 17 mei 2022;
de conclusie van repliek in conventie en conclusie van antwoord in reconventie met producties van 23 augustus 2022;
de conclusie van dupliek in conventie en repliek in reconventie met een productie van 15 november 2022;
de conclusie van dupliek in reconventie met producties van 13 december 2022;
de aanvullende producties van de Vereniging van 13 januari 2023;
de pleitnotities van mr. Van Hees en mr. Bloem van 16 februari 2023;
de aantekeningen van de griffier van de comparitie van 16 februari 2023;
de zogenoemde repliek van de Vereniging van 17 maart 2023;
de aantekeningen van de griffier van de descente van 17 maart 2023.
1.2. Tijdens de pleidooien van 16 februari 2023 waren namens de Vereniging aanwezig [voorzitter] (voorzitter) en [vice-voorzitter] (vice-voorzitter), met mr. Van Hees. [Gedaagde] was aanwezig met zijn echtgenote [echtgenote], bijgestaan door mr. Bloem. De aanwezigen hebben hun standpunten verder toegelicht en vragen van de rechter beantwoord. De gemachtigden hebben spreekaantekeningen voorgedragen en overgelegd. Daarna is bepaald dat een descente op het adres van [gedaagde] zal worden gehouden.
1.3. De descente vond plaats op 17 maart 2023 in aanwezigheid van
[voorzitter] en [vice-voorzitter] met mr. Van Hees, en [echtgenote] met mr. Bloem. De situatie ter plaatse en de omgeving van Guana Bay zijn bekeken met en toegelicht door de aanwezigen. Mr. Van Hees heeft een nadere repliek voorgedragen en ingediend. Mr. Bloem heeft mondeling gedupliceerd.
1.4. Tot slot is, na aanhouding, bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.1. [
Gedaagde] is eigenaar van een perceel met bebouwing, met meetbriefnummer 186/1980, gelegen aan de Guana Bay Road 105 in Sint Maarten. Op het perceel staan een villa, bestaande uit een hoofdunit met een studio, en een klein bijgebouw.
2.2. De notariële akte van 15 november 2019 waarbij [gedaagde] de eigendom van voornoemd perceel heeft verkregen, bepaalt in artikel 15 onder meer:
“ADDITIONAL TERMS, CONDITIONS AND RESTRICTIONS:
In connection to known easements, qualitative stipulations and/or specific obligations, reference is made to said title deed of December seventeenth, two thousand and ten, (…) forming an integral part of this deed, in which title deed is stated:
“
Article 9.
The sale of the subject premises shall be subject to the following restrictive covenants and easement which shall be for the mutual benefit of the seller and the purchaser:
a. the subject premises shall not be used except for residential purposes.
b. No noxious of
offensive activity shall be carried out upon the subject premises.
(…)
Article 11. The parties undertake to cause the above covenants and restrictions (…) to appear in the deeds of and to be binding upon all their assigns, successors in interest and personal representatives.”
2.3. [
Gedaagde] biedt de villa onder de naam “Villa Amalia” (hierna: “Villa Amalia”) te huur aan op verschillende platforms en websites zoals Airbnb, VRBO, booking.com en hotels.com. Daarnaast is Villa Amalia te boeken via de daartoe opgerichte website op www.amalialuxuryretreats.com. In de online advertenties is onder meer te lezen: “Villa Amalia features 6 luxurious suites, bedrooms can accomodate up to 14 people, an outdoor swimming pool with salted water, a gym, pool and ping pong tables. (…) Chef services, concierge, daily housekeeping are included”, en: “Achieve more with every meeting and event you plan with us. (…) To weddings, birthdays, fashion shows, corporate events, bachelor/ette, anniversary, divorce parties, we host any type of events.” Voorts heeft Villa Amalia een eigen pagina op Facebook en op Instagram.
2.4. De Vereniging heeft [gedaagde] bij brief van 6 augustus 2021 gesommeerd om zijn verhuuractiviteiten onmiddellijk te staken en de online advertenties te verwijderen. Deze sommatie is herhaald bij brief van 29 oktober 2021.
3.1. De Vereniging vordert in conventie dat het Gerecht, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] verbiedt om zijn perceel en de daarop gebouwde opstal(len) te (doen) gebruiken in strijd met de gebruiksbeperkende bepalingen, waaronder het gebruik voor andere doeleinden dan wonen;
II. [gedaagde] verbiedt om zijn perceel en de daarop gebouwde opstal(len) aan te bieden voor gebruik in strijd met de gebruiksbeperkende bepalingen, waaronder het aanbieden ter verhuur voor korte termijn, en aan toeristen en voor feesten en evenementen;
III. [gedaagde] veroordeelt om alle advertenties waarmee zijn perceel en de daarop gebouwde opstal(len) ter verhuur worden aangeboden blijvend te verwijderen;
IV. alles op verbeurte van een dwangsom van USD 25.000,00 per dag(deel) dat [gedaagde] een verbod dan wel veroordeling overtreedt;
V. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2. De Vereniging legt aan haar vordering het volgende ten grondslag. De commerciële exploitatie door [gedaagde] doet af aan het karakter van Guana Bay als rustige woonwijk. De verhuur aan toeristen zorgt voor geluidsoverlast, extra belasting van de wegen, meer afval en aantasting van de natuur. Hoogtepunt was een meerdaags huwelijk met bussen feestgangers en luide muziek. Ook is er tijdens feesten vuurwerk afgestoken. Nu het toerisme weer opleeft, wordt gevreesd dat de overlast verder zal toenemen. De exploitatie van Villa Amalia is in strijd met de gebruiksbeperkende bepalingen en de Vereniging heeft belang bij naleving daarvan door alle buurtbewoners, en dus ook door [gedaagde].
3.3. [
Gedaagde] vordert in reconventie dat het Gerecht, samengevat, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
voor recht verklaart dat de Vereniging, voor zover zij bevoegd is en verhuur voor korte termijn is verboden, onrechtmatig en onzorgvuldig handelt door willekeurig alleen jegens [gedaagde] op te treden;
de Vereniging verplicht de daaruit voortvloeiende schade aan [gedaagde] te vergoeden;
bepaalt dat de Vereniging een dwangsom verbeurt van USD 25.000,00 per dag(deel) dat [gedaagde] nalaat een vordering in stellen gelijk aan die tegen [gedaagde] tegen eigenaren van andere percelen die doen aan verhuur voor korte termijn;
de Vereniging veroordeelt in de proceskosten.
3.4. [
Gedaagde] legt aan zijn vordering in reconventie ten grondslag dat het misbruik van recht en het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de Vereniging alleen optreedt tegen de verhuuractiviteiten van [gedaagde], terwijl vele buurtbewoners precies hetzelfde doen.
3.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover die van belang zijn voor de beoordeling, nader ingegaan.
ontvankelijkheid in conventie
4.1. [
Gedaagde] betwist ten eerste de bevoegdheid van de Vereniging om de vordering in te stellen. Hij stelt dat hij geen lid is van de Vereniging en dat zijn leveringsakte hem daartoe niet verplicht, zoals dat voor een aantal andere perceeleigenaren in de buurt wel het geval is. Dat de Vereniging volgens haar statuten kan handhaven en rechtsvorderingen kan instellen, geldt volgens [gedaagde] dan ook alleen ten opzichte haar eigen leden. De Vereniging heeft niets te maken met de gebruiksbeperkende bepalingen in zijn leveringsakte; daarbij is de Vereniging geen partij en die bepalingen hebben geen derdenwerking. Kortom, de Vereniging heeft geen belang, dus geen rechtsvordering en moet niet-ontvankelijk worden verklaard, zo concludeert [gedaagde].
4.2. Het Gerecht overweegt het volgende. Uit de statuten van de Vereniging, versie 1981, blijkt dat zij onder meer tot doel heeft de naleving te bevorderen van opgelegde bouw- en gebruiksrestricties in de “Guana Bay Area”: het zuidelijk deel van Guana Bay dat is voortgekomen uit drie projectontwikkelingen. De Vereniging kan daartoe onder meer “suing in Court and in general using all legal means to realize it’s purposes” (artikel II, lid 1 onder c en lid 2). Zoals de Vereniging stelt, voert zij deze procedure uit hoofde van die doelomschrijving en heeft zij ook zelf concreet belang bij de vordering als eigenaar van twee wegen in Guana Bay, waaronder de toegangsweg naar het perceel van [gedaagde]. Uit de statuten volgt verder dat de leden bestaan uit “owners of lots in the Guana Bay Area” die zich als lid hebben aangemeld (artikel III). De Vereniging heeft een ledenlijst overgelegd met een kaart van de “Guana Bay Area” waarin de percelen van haar leden zijn gearceerd, waaruit volgt dat vrijwel alle eigenaren bij de Vereniging zijn aangesloten. Het perceel van [gedaagde] valt eveneens binnen de “Guana Bay Area”. [Gedaagde] is dus niet verplicht tot lidmaatschap, maar dat heeft niet tot gevolg dat de Vereniging geen rechtsvordering kan instellen; die bevoegdheid ontleent zij immers aan haar statuten. De stelling van [gedaagde] dat de Vereniging geen beroep kan doen op de gebruiksbeperkende bepalingen omdat die geen derdenwerking hebben, ziet niet op de ontvankelijkheid van de Vereniging maar op de inhoudelijke beoordeling van de vordering die hierna zal volgen. Het op deze grond gevoerde niet-ontvankelijkheidsverweer van [gedaagde] kan dus niet slagen.
gebruiksbeperkende bepalingen
4.3. Volgens vaste jurisprudentie van het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba moet bij de beoordeling het volgende voorop worden gesteld. Het gaat in deze zaak om een vordering tot naleving van gebruiksbeperkende bepalingen die bij leveringsakte aan [gedaagde] zijn opgelegd. Die beperkingen zijn contractueel doorgegeven aan [gedaagde] en zullen ook naar opvolgende verkrijgers moeten worden doorgelegd, zo volgt uit de “additional terms, conditions and restrictions” van de leveringsakte waarin de “restrictive covenants” zijn geciteerd. Uit de verschillende leveringsaktes die de Vereniging van haar leden heeft overgelegd, volgt dat de beperking tot het gebruik voor “residential purposes” en het verbod op “noxious or offensive activity” ook gelden voor andere percelen in de “Guana Bay Area”. Er is dus sprake van onderlinge samenhang van de overeenkomsten die rechthebbenden op onroerende zaken in de “Guana Bay Area” hebben gesloten, waarbij geldt dat de beperkende bepalingen (mede) zijn opgenomen met het oog op de belangen van andere rechthebbenden en zij erop mogen vertrouwen dat ook de andere rechthebbenden de bepalingen naleven. Die omstandigheden leiden ertoe dat de overeenkomsten – de bepalingen – naar hun aard en gelet op de eisen van redelijkheid en billijkheid zo moeten worden uitgelegd dat zij ten behoeve van de andere rechthebbenden een derdenbeding bevatten. De rechthebbenden kunnen dus van elkaar in rechte nakoming van de gebruiksbeperkende bepalingen verlangen (zie de uitspraak van 1 februari 2002, ECLI:NL:OGHNAA:2002:1, gevolgd in onder meer de uitspraken van 28 maart 2014, ECLI:OGHACMB:2014:14 en van 14 februari 2020, ECLI:NL:OGHACMB:2020:39).
4.4. [
Gedaagde] heeft naar voren gebracht dat zijn perceel voortkomt uit een andere projectwikkeling, hetgeen bovendien verklaart waarom er voor hem minder of afwijkende gebruiksbeperkende bepalingen gelden dan voor vele andere perceeleigenaren. Het Gerecht begrijpt dat het perceel van [gedaagde] (186/1980) is afgesplitst van een moederperceel (100/1969), dat onderdeel was van een van de drie projectontwikkelingen waarnaar de statuten van de Vereniging verwijzen. In de leveringsakte uit 1969 van het moederperceel (100/1969) stonden reeds de gebruiksbeperking tot “residential purposes” en het verbod op “noxious or offensive activity”; het artikel 9 dat is geciteerd in artikel 15 van de leveringsakte van [gedaagde] is overgenomen uit deze akte uit 1969 en die beperkingen (a tot en met f) zijn sindsdien ongewijzigd gebleven. De tussengelegen leveringsaktes uit 1981 (perceel 186/1980) en uit 1996 (percelen 186/1980 en 100/169 gezamenlijk) bevatten dan ook steeds diezelfde beperkingen, die dus ook gelden voor het na afsplitsing resterende deel van het moederperceel (100/1969). Overigens is de eigenaar van het resterende deel lid van de Vereniging. Op de betreffende grond rustten dus zowel vóór als na de afsplitsing dezelfde beperkingen, waaronder die tot “residential purposes”. Voor zover [gedaagde] meent dat de bepaling geen derdenwerking toekomt omdat zijn perceel later is afgesplitst en ontwikkeld, kan dat niet worden gevolgd; dat zou immers betekenen dat bij iedere afsplitsing een op zichzelf staand regime zou gelden, zelfs als de daarvóór geldende beperkingen – vanwege hun karakter van kettingbeding – in de akte betreffende de afsplitsing worden overgenomen. Voorts zijn de gebruiksbeperkende bepalingen van [gedaagde] en van het moederperceel (100/1969) enigszins afwijkend van de bepalingen van overige leden van de Vereniging; zo hebben [gedaagde] en het moederperceel zes beperkingen in plaats van acht en wijkt het aantal toegestane wooneenheden af. De bepalingen zijn evenwel grotendeels gelijk en bevatten allemaal de beperking tot “residential purposes”, evenals het verbod op “noxious or offensive activity”. In zoverre is er dus sprake van samenhangende overeenkomsten die dezelfde belangen van de rechthebbenden binnen de “Guana Bay Area” dienen.
4.5. Opgemerkt wordt nog dat partijen in hun stukken uitvoerig discussiëren over de vraag of [gedaagde] de gebruiksbeperkende bepaling betreffende het toegestane aantal wooneenheden naleeft (artikel 15 onder 9 sub c van de leveringsakte van [gedaagde]). Aangezien de Vereniging heeft toegelicht dat haar vordering daar niet op ziet en die bepaling verder niet van belang is voor de beoordeling, gaat het Gerecht aan die discussie voorbij.
4.6. Vastgesteld is dus dat de gebruiksbeperkende bepalingen een derdenbeding bevatten en dat de Vereniging nakoming daarvan door [gedaagde] kan vorderen. Uit de hiervoor aangehaalde jurisprudentie volgt dat een dergelijke vordering alleen toewijsbaar is voor zover de eiser daarbij voldoende belang heeft, hij zijn bevoegdheid om de vordering in te stellen niet misbruikt en het beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Voor toewijzing moet bovendien – logischerwijs – vast komen te staan dat sprake is van overtreding van de gebruiksbeperkende bepalingen.
4.7. Een groot deel van het inhoudelijke partijdebat ziet op de vraag of Villa Amalia wordt gebruikt in strijd met de “residential purposes” en dus of [gedaagde] de gebruiksbeperkende bepalingen overtreedt. Daarover wordt het volgende overwogen.
Villa Amalia wordt het hele jaar door te huur aangeboden middels verschillende online kanalen. Het meest in het oog springend is de professioneel uitziende website op www.amalialuxuryreatreats.com. Deze website doet niet onder voor een website van een luxe hotel of resort en toont onder meer een eigen logo, een “gallery” met vele foto’s en video’s – van onder andere personeel in uniforms met “Amalia”, een reserveringspagina en een “booking policy”. Een
KvK-nummer ontbreekt, maar voor het overige wekt de website alleszins de indruk dat de villa op professionele wijze commercieel wordt geëxploiteerd. Tijdens de descente is waargenomen dat de inrichting van de villa niet duidt op bestendige bewoning door bijvoorbeeld een familie, maar – in de woorden van de website – is “designed for luxury travellers”. Bovendien staat vast dat Villa Amalia daadwerkelijk wordt verhuurd aan toeristen, zoals blijkt uit de reviews en de beschikbaarheid volgens de reserveringspagina. Daarmee staat voor het Gerecht voldoende vast dat [gedaagde] zijn perceel niet gebruikt voor “residential purposes”, maar hoofdzakelijk zo niet uitsluitend voor commerciële doeleinden.
belang
4.8. Zoals aangehaald ligt nog ter beoordeling of – samengevat - de Vereniging voldoende belang heeft, of zij haar bevoegdheid misbruikt en of haar beroep op de gebruiksbeperkende bepalingen onaanvaardbaar is.
4.9. Ten aanzien van het belang bij de vordering stelt de Vereniging dat de hele buurt ernstige hinder ondervindt van de verhuuractiviteiten: geluidsoverlast, parkeerproblemen, extra belasting van de wegen, extra afval en aantasting van de natuur. Het grootste bezwaar ziet op de geluidsoverlast. Ter onderbouwing daarvan heeft de Vereniging foto’s en een filmpje overgelegd van een huwelijksfeest in juli 2021 (productie 15), foto’s van een bruiloft op 6 mei 2022 en foto’s van vuurwerk op 19 mei 2022 (productie 27). Verder heeft zij tien verklaringen overgelegd van haar leden die zich tegenover de Vereniging beklagen over “noise disturbance of the event parties hosted by Villa Amalia”, “the recent loud parties, loud music and on top of that fireworks”, “many occasions there were large party’s most times with a DJ that could be heard over speakers” en “a party house hosting weddings, events, and having fireworks is not welcome in a residential area such as Guana Bay” (producties 29 en 32 – 34).
4.10. [
Gedaagde] betwist de overlast. Er wordt volgens hem slechts sporadisch een feest georganiseerd en door de ligging van Villa Amalia, in een uithoek van Guana Bay, kunnen buurtbewoners daar geen of amper last van hebben; de naaste buurman heeft zelfs nooit geklaagd over geluidsoverlast. Er zijn weliswaar vuurwerkshows gehouden – met een vergunning van de overheid – maar dat was slechts twee of drie keer en bovendien al lang geleden. Voor zover er al sprake zou zijn van overlast, is dat volgens [gedaagde] dus incidenteel.
4.11. Het Gerecht overweegt met betrekking tot de gestelde geluidsoverlast het volgende. Het door de Vereniging overgelegde beeldmateriaal ziet op specifieke gebeurtenissen, namelijk drie (huwelijks)feesten. Het meest veelzeggend is het filmpje, dat is gemaakt tijdens één van die feesten door een aldaar aanwezige persoon. In het filmpje is te zien dat er veel gasten aanwezig waren, er is gezorgd voor feestelijke aankleding op het terras (feestverlichting, statafels, een dansvloer), een dj met een live musicus en op de achtergrond een vuurwerkshow. Uit de overgelegde verklaringen van de buurtbewoners volgt dat de geluidsoverlast wordt ervaren tijdens dergelijke evenementen: alle verklaringen maken daar melding van (“loud parties”, “weddings”) en in negen van de tien verklaringen wordt geklaagd over het vuurwerk. Gelet op het beeldmateriaal, de verklaringen en de waarneming ter plaatse acht het Gerecht het zeer aannemelijk dat de evenementen zorgen voor overlast. Hoewel Villa Amalia vrijstaand is gelegen buiten het (relatief) druk bewoonde deel van Guana Bay op “Guana Bay Point”, een brede landtong in het zuidoosten, is het terras alwaar de evenementen plaatsvinden gericht op het noorden, op de rest van Guana Bay en de Caribische zee. Door de relatief hoge ligging heeft heel Guana Bay onbelemmerd zicht op Villa Amalia en kan geluid zich vrijelijk over de buurt verspreiden. Een evenement op het terras met luide of zelfs versterkte muziek en een vuurwerkshow zullen dan ook goed hoor- en zichtbaar zijn in de verder overwegend stille wijk zoals de Vereniging voldoende heeft kunnen aantonen.
4.12. Voorgaande conclusie geldt niet zonder meer voor dagelijkse “leefgeluiden” van de huurders van [gedaagde], ook niet als zij uitbundig vakantie vieren. Tegen het einde van de descente is namens de Vereniging nog opgemerkt dat ook op andere momenten sprake is van overlast doordat toeristen in het zwembad springen en muziek aanzetten, maar dat wordt niet ondersteund door de verklaringen of andere producties. De stelling dat de buurtbewoners ook buiten de evenementen om overlast ervaren, is dan ook onvoldoende onderbouwd en wordt gepasseerd.
4.13. De door de Vereniging gestelde parkeerproblematiek is eveneens onvoldoende onderbouwd. Tijdens de descente is waargenomen dat het eigen parkeerterrein van Villa Amalia, afgescheiden van de toegangsweg door een hek, plaats biedt aan (ten minste) 15 auto’s zodat ook bij volle bezetting de gasten van [gedaagde] niet op straat zullen parkeren. De Vereniging heeft drie foto’s overgelegd (productie 35), ongedateerd maar alle drie op hetzelfde moment genomen, van drie langs de weg geparkeerde vrachtwagens van kennelijk geluidstechnici (“Sound Masters”). In een verklaring maakt een buurtbewoner melding van geparkeerde auto’s die de weg belemmeren en zijn oprit blokkeren “when the parties take place”. Daarmee lijkt ook de parkeerproblematiek niet structureel van aard, maar een gevolg van de door [gedaagde] georganiseerde evenementen. Dat sprake is van verdere overlast – extra afval, extra belasting van de wegen en aantasting van de natuur – is bloot gesteld zonder enige concrete motivering en kan niet worden gevolgd.
4.14. Gelet op het voorgaande kan worden vastgesteld dat de verhuuractiviteiten van [gedaagde] slechts overlast veroorzaken voor zover Villa Amalia wordt verhuurd voor evenementen waarbij sprake is van een groot aantal gasten met in de buitenruimte versterkte althans luide muziek en/of vuurwerk. Het gaat dus om momentopnames en niet om structurele overlast die wordt veroorzaakt door de verhuur. Dat betekent dat de Vereniging ten opzichte van [gedaagde] onvoldoende belang heeft bij naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen zoals zij primair vordert, die kort gezegd neerkomt op staking van alle verhuuractiviteiten. Wel heeft de Vereniging belang bij naleving van de gebruiksbeperkende bepalingen voor zover die ziet op staking van voormelde overlast veroorzakende evenementen.
4.15. [
Gedaagde] heeft verder naar voren gebracht dat de Vereniging willekeurig handelt door alleen tegen hem op te treden en niet tegen andere buurtbewoners die hun woning verhuren, waarmee zij misbruik van recht maakt en/of waardoor haar beroep naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De Vereniging heeft dat betwist. Zij heeft onder meer toegelicht dat zij voornemens is om jegens meerdere overtreders te handhaven, maar niet de financiële middelen heeft om dat ineens te doen; zij heeft ervoor gekozen om eerst tegen [gedaagde] op te treden omdat hij zowel qua omvang van de verhuuractiviteiten als de veroorzaakte overlast veruit de grootste overtreding begaat. Hierin kan de Vereniging worden gevolgd. Het staat haar in beginsel vrij om tegen de ene overtreder van de gebruiksbeperkende bepalingen wel op te treden en tegen de andere overtreder niet; evenmin is vereist dat handhaving jegens meerdere overtreders gelijktijdig gebeurt.
Het Gerecht:
in conventie
5.1. verbiedt [gedaagde] om, met ingang van 1 juli 2023, het perceel omschreven in meetbrief nr. 186/1980 en de daarop gebouwde opstal bekend als “Villa Amalia” te (doen) gebruiken als locatie voor feesten en evenementen, waaronder in ieder geval moeten worden begrepen feesten en evenementen met live muziek (band of dj) en/of vuurwerkshows,
5.2. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom van USD 2.500,00 zal verbeuren per dag of gedeelte van een dag dat hij het verbod onder 5.1. overtreedt, zulks met een maximum van USD 100.000,00;
5.3. verbiedt [gedaagde] om, met ingang van 6 juni 2023, het perceel omschreven in meetbrief nr. 186/1980 en de daarop gebouwde opstal bekend als “Villa Amalia”
aan te bieden als locatie voor feesten en evenementen, waaronder in ieder geval moeten worden begrepen feesten en evenementen met live muziek (band of dj) en/of vuurwerkshows, door onder meer de online advertenties ten aanzien van “Villa Amalia” zodanig blijvend aan te passen dat aan het verbod wordt voldaan;
5.4. bepaalt dat [gedaagde] een dwangsom van USD 500,00 zal verbeuren per dag of gedeelte van een dag dat hij het verbod onder 5.3. overtreedt, zulks met een maximum van USD 50.000,00;
5.5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Vereniging tot op heden begroot op NAf 5.690,50, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis;
5.6. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7. wijst af het meer of anders gevorderde;
in reconventie
5.8. wijst af het gevorderde;
5.9. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van de Vereniging tot op heden begroot op NAf 1.250,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf veertien dagen na dit vonnis;
5.10. verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.A.F.M. Wouters, rechter, bijgestaan door mr. M.A. Kloppenburg, de griffier, en in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2023.
Het woordje ‘of’ is een kennelijke schrijffout; bedoeld is ‘or’. In het vervolg zal het Gerecht het woordje ‘or’ gebruiken.
4.16. De conclusie in conventie is dat de vordering onder I gedeeltelijk zal worden toegewezen, namelijk in zoverre die ziet op een verbod om Villa Amalia te (doen) gebruiken voor feesten en evenementen. [Gedaagde] zal een termijn van een maand worden gegund om hieraan te voldoen.
4.17. Voorts zal de vordering onder II gedeeltelijk worden toegewezen, in zoverre die ziet op het aanbieden voor feesten en evenementen. De vordering onder III vloeit in essentie voort uit de vordering onder II, in die zin dat delen van de advertenties zullen moeten worden verwijderd of aangepast voor zover die zien op verhuur voor feesten en evenementen, en zal als onderdeel van diezelfde veroordeling worden toegewezen. Volledigheidshalve wordt overwogen dat dit onderdeel (ook) ziet op aanpassing van de online advertenties op de platforms en de website van Villa Amalia, die in feite één grote advertentie is. Voor zover Villa Amalia op de pagina’s op Facebook en Instagram wordt aangeboden voor feesten en evenementen, moeten ook die worden aangepast. [Gedaagde] zal een week de tijd krijgen om een en ander aan te passen.
4.18. Aan de veroordelingen zullen zoals gevorderd dwangsommen worden verbonden, zij het dat die worden gematigd en gemaximeerd.
4.19. Bij deze uitkomst zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten in conventie. Deze worden begroot op:
explootkosten NAf 240,50
griffierecht NAf 450,00
salaris gemachtigde NAf 5.000,00 + (4 punten x tarief 5)
totaal: NAf 5.690,50.
in reconventie
4.20. [
Gedaagde] heeft zijn vordering in reconventie voorwaardelijk ingesteld, namelijk “indien en voor zover onder de bestemmingsbepaling in de leveringsakte van [gedaagde] een verbod tot korte termijn verhuur gelezen dient te worden en ook (cumulatief) als GBPOA gerechtigd is om uit dien hoofde dan wel anderszins in rechte tegen [gedaagde] op te treden”.
4.21. Gelet op hetgeen is overwogen in conventie, wordt aan de voorwaarde voldaan en wordt toegekomen aan de vordering in reconventie. Eveneens gelet op hetgeen is overwogen in conventie, moet de vordering in reconventie worden afgewezen. Die is immers enkel gegrond op de stelling dat de Vereniging willekeurig – en daarmee volgens [gedaagde] onrechtmatig dan wel onzorgvuldig – handelt door alleen op te treden tegen [gedaagde].
4.22. De vordering in reconventie zal dus worden afgewezen en [gedaagde] zal ook worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie. Omdat de reconventionele vordering uitsluitend is gebaseerd op dezelfde stellingen als het verweer in conventie, ziet het Gerecht aanleiding om de proceskosten te begroten op
NAf 1.250,00 (4 punten x tarief 5 x 0,25 in plaats van 0,5); vergelijk artikel 136 sub I onder A van het Procesreglement (2018).