ECLI:NL:PHR:2022:183

3.1 Bij dagvaarding van 24 mei 2018 hebben de eigenaren – samengevat – gevorderd dat de kantonrechter Groningen bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

- I. voor recht verklaart dat kamergewijze verhuur van de appartementen in strijd is met de splitsingsakte en het modelreglement;

- II. de VVE veroordeelt zodanige maatregelen te treffen dat de kamergewijze verhuur van appartementen, voor zover deze thans geschiedt, binnen drie maanden na het te wijzen vonnis zal zijn gestaakt, op straffe van verbeurte van een dwangsom.

3.2 De kantonrechter heeft met toepassing van art. 71 lid 1 Rv de zaak verwezen naar de kamer voor handelszaken van de rechtbank Noord-Nederland.

3.3 Nadat de VVE een conclusie van antwoord had genomen, heeft op 21 januari 2019 een comparitie plaatsgevonden, waarvan proces-verbaal is opgemaakt.

3.4 De eigenaren hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat uit art. 9 lid 2 van de splitsingsakte volgt dat de appartementen kunnen worden bewoond door of de eigenaar met zijn eventuele gezin of een gebruiker (huurder) met zijn eventuele gezin. Er is sprake van een zelfstandige woning die als eengezinswoning moet worden gebruikt, wat kamerverhuur aan meerdere gebruikers/huurders uitsluit. Art. 9 lid 2 van de splitsingsakte is niet slechts opgenomen om duidelijk te maken dat de appartementen bestemd zijn om erin te wonen maar ook om vast te leggen dat de appartementen door de eigenaar of gebruiker met zijn/haar eventuele gezin moeten worden gebruikt als woning.

3.5 De VVE heeft als verweer aangevoerd dat art. 9 lid 2 van de splitsingsakte zo moet worden gelezen dat daarin de bestemming (gebruik als woning) is vastgelegd. Uit de bepaling volgt geen beperking van het gebruik. Uit de toevoeging van het woord eventuele volgt dat niet uit te sluiten valt dat naast bewoning door de eigenaar of gebruiker met zijn gezin ook andere vormen van bewoning zijn toegestaan. Indien het (objectief bezien) de bedoeling was geweest om kamerverhuur uit te sluiten dan zou die wezenlijke beperking van het eigendomsrecht uitdrukkelijk in de splitsingsakte moeten zijn opgenomen. De gebruikte bepaling is volgens de VVE niet voldoende expliciet om daarin een verbod op kamerverhuur te lezen.

3.6 Bij eindvonnis van 30 januari 2019 heeft de rechtbank de vorderingen van de eigenaren afgewezen. Aan deze beslissing heeft de rechtbank – samengevat en voor zover in cassatie van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

- Tussen partijen is niet in geschil dat verhuur van de appartementen is toegestaan. In geschil is of de appartementen enkel als zelfstandige woonruimte aan één gebruiker (eventueel met gezin) mogen worden verhuurd of dat tevens verhuur aan meerdere gebruikers/huurders is toegestaan (rov. 4.2).

- Naar het oordeel van de rechtbank ligt in de bewoordingen van art. 9 lid 2 van de splitsingsakte niet besloten dat slechts verhuur als zelfstandige woonruimte geoorloofd is. Bij de beantwoording van de vraag of met ‘gebruik als woning’ in art. 9 lid 2 van de splitsingsakte ‘zelfstandige woonruimte’ wordt bedoeld, moet deze bepaling worden uitgelegd aan de hand van objectieve maatstaven. De rechtbank volgt de VVE in het verweer dat een relevante beperking omtrent het gebruik in heldere bewoordingen in de splitsingsakte (of het splitsingsreglement) moet zijn vastgelegd. In de tekst van de bepaling zijn onvoldoende aanknopingspunten te vinden dat met het begrip ‘gebruik als woning’ is bedoeld bewoning van een zelfstandige woonruimte. Uit de enkele omstandigheid dat in art. 9 lid 2 wordt vermeld dat het appartement is bestemd voor bewoning door de gebruiker en zijn eventuele gezin volgt niet dat verhuur aan meerdere gebruikers/huurders is uitgesloten. In de bewoordingen van de bepaling ligt daarom niet het door de eigenaren gestelde verbod van verhuur aan meerdere huurders besloten (rov. 4.3).

- De vergelijking die de eigenaren maken met het arrest van 15 juli 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014:5693) van het hof Arnhem-Leeuwarden gaat naar het oordeel van de rechtbank niet op. Anders dan in het voorliggende geval heeft het hof in die zaak een enigszins afwijkende bepaling uit de splitsingsakte aldus uitgelegd dat het de rechthebbende niet was toegestaan om het gehele appartement te verhuren per kamer, zonder dat hij/zij zelf een gedeelte ervan bewoonde (rov. 4.4).

- Uit de stellingen van de eigenaren kan niet worden afgeleid dat kamergewijze verhuur van de appartementen in strijd is met enige bepaling uit het modelreglement. De onder I gevorderde verklaring voor recht wordt daarom afgewezen (rov. 4.5).

- Uit bovenstaande overwegingen volgt dat de VVE op basis van de splitsingsakte en het modelreglement niet is gehouden om maatregelen te treffen die ertoe leiden dat kamergewijze verhuur wordt gestaakt. Dit deel van de vordering zal worden afgewezen nu de eigenaren ook overigens geen rechtens relevante gronden hebben aangevoerd op basis waarvan de VVE gehouden is tot het treffen van kamerverhuur beperkende maatregelen (rov. 4.6).

3.7 Bij appeldagvaarding van 18 april 2019 zijn de eigenaren bij het hof Arnhem-Leeuwarden in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank. De eigenaren hebben gevorderd dat het vonnis wordt vernietigd en dat hun in eerste aanleg afgewezen vorderingen alsnog worden toegewezen. De eigenaren hebben twee grieven aangevoerd tegen de door de rechtbank gegeven motivering.

3.8 De VVE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

3.9 Er heeft een meervoudige comparitie plaatsgevonden op 6 oktober 2020. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Beide partijen hebben spreekaantekeningen overgelegd.

3.10 Bij arrest van 27 oktober 2020 heeft het hof het vonnis van de rechtbank vernietigd. Opnieuw rechtdoende heeft het voor recht verklaard dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de splitsingsakte en dat geen sprake is van een door de vergadering van de VVE op grond van het MR 1973 verleende toestemming aan alle appartementseigenaren om dit wel te doen op voorwaarde dat beschikt wordt over een onttrekkingsvergunning. Het meer of anders gevorderde is afgewezen.

3.11 Aan deze beslissing heeft het hof – samengevat en voor zover in cassatie nog van belang – het volgende ten grondslag gelegd.

Uitleg art. 9 lid 2 van de splitsingsakte

- Geen grieven zijn gericht tegen het door de rechtbank gehanteerde uitlegcriterium (rov. 7.2).

- Wel ligt in het standpunt van de eigenaren besloten dat zij het niet eens zijn met het door de VVE bepleite – en door de rechtbank overgenomen – gezichtspunt dat beperkingen op het gebruik van privégedeelten alleen zijn toegelaten als zij klip en klaar uit de splitsingsakte of het splitsingsreglement blijken. De VVE baseert dit standpunt op art. 5:120 BW en heeft betoogd dat kamergewijze verhuur is toegestaan aangezien dat in de splitsingsakte of het reglement niet letterlijk verboden is (rov. 7.2).

- De aan te leggen toetsingsmaatstaf gaat niet zover als de VVE voorstaat. De uitleg van de VVE komt erop neer dat art. 9 lid 2 van de splitsingsakte niet meer inhoudt dan dat het appartement gebruikt moet worden voor bewoning in wat voor vorm dan ook, en niet als bedrijfsruimte. De bepaling bevat echter ook nog de woorden “door de betreffende eigenaar of gebruiker met zijn eventuele gezin”. Er staat niet “gebruikers met hun eventuele gezinnen” wat zou passen indien de eigenaar het appartement zou mogen verhuren aan meerdere gebruikers die niet in enige relatie tot elkaar staan die als gezin kan worden aangeduid (rov. 7.3).

- Het hof legt art. 9 lid 2 aldus uit dat de eigenaar zijn appartement alleen als geheel mag verhuren aan een huurder of aan in enig gezinsverband samenwonende huurders (waaronder bijvoorbeeld ook een woongroep kan worden gerekend).

De akte van splitsing staat, in de uitleg die het hof daaraan geeft, het opknippen van het appartementsrecht in meerdere kamers die afzonderlijk van elkaar worden verhuurd, niet toe. Daarmee is immers geen sprake meer van het gebruik van het appartement als één woning, maar van meerdere afzonderlijke wooneenheden (rov. 7.3).

- De grieven slagen voor zover deze zich keren tegen de uitleg die de rechtbank aan art. 9 lid 2 van de splitsingsakte heeft gegeven (rov. 7.4).

- In het kader van de devolutieve werking van het appel moet het hof ook de verdere verweren van de VVE tegen de vorderingen van de eigenaren beoordelen (rov. 7.5). Het hof volgt de VVE niet in deze verweren (rov. 7.6 en 7.7).

- Hieruit volgt dat de door de eigenaren gevraagde verklaring voor recht kan worden verleend (rov. 7.8).

- De verdere vorderingen van de eigenaren zijn niet toewijsbaar in deze procedure. De eigenaren beogen dat de VVE optreedt tegen individuele appartementseigenaren die zijn overgegaan tot kamergewijze verhuur, maar daarvoor dient de vergadering van de VVE besluiten te nemen, waarbij de belangen van die eigenaren dienen te worden afgewogen. Bovendien zijn de eigenaren niet betrokken in deze procedure (rov. 7.9).

3.12 Bij procesinleiding van 27 januari 2021 heeft de VVE – tijdig – cassatieberoep ingesteld tegen het arrest. De eigenaren hebben geconcludeerd tot verwerping. Partijen hebben hun stellingen schriftelijk toegelicht. De VVE heeft gerepliceerd en de eigenaren hebben gedupliceerd.

4 Juridisch kader

4.1 Het cassatiemiddel stelt onder meer de door het hof gevolgde wijze van uitleg van de splitsingsakte aan de orde.

4.2 Alvorens op de klachten in te gaan, geef ik een korte schets van het juridisch kader.

4.3 De eigenaar van een gebouw met toebehoren en de daarbij behorende grond is bevoegd zijn recht te splitsen in appartementsrechten (art. 5:106 lid 1 BW).

4.4 De splitsing geschiedt door middel van een daartoe bestemde notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 5:109 lid 1 BW). De splitsingsakte moet een nauwkeurige omschrijving bevatten van de privégedeelten (art. 5:111, aanhef en onder b, BW jo. art. 5:106 lid 4 BW). De wet bepaalt niet dat de akte tevens de bestemming van de privégedeelten moet vermelden.

4.5 De splitsingsakte moet tevens een splitsingsreglement inhouden. Daartoe mag in de akte worden verwezen naar een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers (art 5:111, aanhef en sub d, BW). In de praktijk wordt veelal verwezen naar een modelsplitsingsreglement van de KNB. In het voorliggende geval is dat het modelreglement 1973.

4.6 Het splitsingsreglement kan een regeling inhouden omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van de privégedeelten (art. 5:112 lid 4 BW). Deze bepaling biedt de basis voor een voorschrift in het splitsingsreglement om de privégedeelten conform een in de splitsingsakte omschreven bestemming te gebruiken. Zie in casu art. 9 lid 2 MR 1973.

4.7 De appartementseigenaar is in beginsel bevoegd zijn privégedeelte zelf te gebruiken of aan een ander in gebruik te geven, met inbegrip van het recht op medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:120 lid 1 BW). Bij ingebruikgeving valt onder meer te denken aan verhuur. De verhuur kan zien op het gehele privégedeelte, maar ook op een kamer in het privégedeelte.

4.8 Art. 5:120 lid 1 in verbinding met art. 5:112 lid 4 BW stelt echter buiten twijfel dat zowel de bevoegdheid om het appartement zelf te gebruiken als die tot ingebruikgeving in het splitsingsreglement kan worden beperkt. Volgens de wetgever is de mogelijkheid van beperking van het gebruik een noodzakelijk gevolg van de omstandigheid dat de bewoners van een appartementsgebouw in meerdere mate op elkaar zijn aangewezen dan die van eensgezinshuizen.

4.9 Zo kan in het splitsingsreglement worden bepaald dat de privégedeelten overeenkomstig de daaraan in de splitsingsakte toegekende bestemming moeten worden gebruikt. In de akte komen bestemmingen als ‘woning’ en ‘bedrijfsruimte’, maar ook ‘tuin’, ‘parkeerplaats’ en ‘recreatieruimte’ voor. Er bestaat in dit verband onder meer rechtspraak over de vraag of kamergewijze verhuur onder de bestemming ‘woning’, ‘woonruimte’ of ‘bewoning’ valt.

4.10 Ook kan de bevoegdheid tot ingebruikgeving, in het bijzonder verhuur, in het splitsingsreglement worden beperkt, bijvoorbeeld door haar te verbinden aan criteria, voorschriften en voorwaarden (huurdersverklaring, borgstelling, toestemming van de vergadering van eigenaars). Verder kan een verbod tot bepaalde vormen van verhuur worden opgenomen, bijvoorbeeld een verbod op pension- of kamerverhuur. In de literatuur en feitenrechtspraak wordt ook een algeheel verhuurverbod toelaatbaar geacht.

4.11 Deze zaak draait, als gezegd, om de uitleg van een splitsingsakte, meer in het bijzonder om de vraag of daarin een verbod tot kamergewijze verhuur (aan studenten) moet worden gelezen.

4.12 Het cassatiemiddel kent in dit verband betekenis toe aan de zogenoemde CAO-norm (procesinleiding, nrs. 2.1.1-2.1.5). Bij uitleg volgens deze norm moet aan een bepaling van een cao een uitleg naar objectieve maatstaven worden gegeven, waarbij in beginsel de bewoordingen van die bepaling, gelezen in het licht van de gehele tekst van de cao, van doorslaggevende betekenis zijn. Bij deze uitleg komt het niet aan op de bedoelingen van de partijen die de cao tot stand hebben gebracht, voor zover deze niet uit de daarin opgenomen bepalingen kenbaar zijn, maar komt het aan op de betekenis die naar objectieve maatstaven volgt uit de bewoordingen waarin de cao is gesteld. Bij deze uitleg kan onder meer acht worden geslagen op (i) de elders in de cao gebruikte formuleringen, (ii) de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden, (iii) de bewoordingen van de eventueel bij de cao behorende schriftelijke toelichting en (iv) de naar objectieve maatstaven uit de cao en toelichting voor derden kenbare bedoeling van partijen. De rechtspraak waarin de CAO-norm is ontwikkeld en toegepast, ziet op gevallen waarin de door de rechter uit te leggen bepaling van de overeenkomst mede de rechtspositie van derden beïnvloedt. Haar bestaansgrond is gelegen in de bescherming van derden tegen een uitleg van een bepaling in een overeenkomst waarbij betekenis wordt toegekend aan de voor hen niet kenbare partijbedoeling en in de noodzaak van een eenvormige uitleg voor alle door die overeenkomst gebonden partijen.

4.13 Tussen deze (in beginsel) objectieve CAO-norm en de (in beginsel) subjectieve Haviltex-norm bestaat geen tegenstelling, maar een vloeiende overgang.

4.14 Volgens vaste rechtspraak van uw Raad geldt bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf, inhoudende dat het aankomt op de in de akte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in deze akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte.

4.15 De ratio van deze objectieve uitlegmaatstaf is volgens uw Raad gelegen in:

“het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit. Derden moeten kunnen afgaan op hetgeen in een – in de openbare registers ingeschreven – akte is vermeld ter zake van de overdracht van een registergoed of van de vestiging van een beperkt recht op een registergoed.”

4.16 Ook in de literatuur is de heersende opvatting dat de keuze voor deze objectieve wijze van uitleg gelegen is in het belang van de rechtszekerheid in het goederenrecht en de betrouwbaarheid van de openbare registers.

Er bestaat echter geen eenduidige opvatting over de vraag waar de uitlegnorm voor akten betreffende registergoederen moet worden gepositioneerd: ergens op de schaal Haviltex-CAO of daarnaast.

4.17 In lijn met voormelde rechtspraak betreffende registergoederen in het algemeen gelden volgens vaste rechtspraak van uw Raad voor de uitleg van splitsingsstukken – zoals de splitsingsakte en het daarvan deel uitmakende splitsingsreglement – de volgende uitgangspunten:- bij de uitleg komt het aan op de in die stukken tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene(n) die tot vaststelling van die stukken is (zijn) overgegaan, welke bedoeling moet worden afgeleid uit de daarin gebruikte bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan;- de rechtszekerheid vergt dat bij de uitleg slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn;- indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is.

4.18 Met onder meer Biemans, Valk en Hijma ben ik van mening dat het hierbij gaat om een eigen criterium, ‘voorbij’ de CAO-norm. Dit criterium geeft, gelet op de omstandigheid dat het voorwerp van uitleg beperkt is tot de in de openbare registers ingeschreven akte, de tekst van de akte een grotere plaats dan zelfs volgens de CAO-norm het geval zou zijn.

4.19 De uitleg van splitsingsstukken behelst, afgezien van de daarbij te hanteren maatstaf, een feitelijk oordeel en is in zoverre in cassatie slechts beperkt toetsbaar.

4.20 Tegen deze achtergrond kom ik tot een bespreking van de klachten.

5 Bespreking van het cassatiemiddel

5.1 Het middel bestaat uit drie onderdelen (2.1 t/m 2.3, volgens nummering in de procesinleiding). Onderdeel 2.1 is gericht tegen de wijze waarop het hof de splitsingsakte heeft uitgelegd. De onderdelen 2.2 en 2.3 klagen dat het hof de devolutieve werking van het appel heeft miskend door stellingen van de VVE onbesproken te laten.

Onderdeel 2.1: uitleg splitsingsakte

5.2 Onderdeel 2.1 is gericht tegen rov. 7.2 t/m 7.4 en 7.8 alsmede het dictum van het bestreden arrest. De betreffende rechtsoverwegingen luiden als volgt.

“Uitleg artikel 9 lid 2 van de akte van splitsing

7.2 Het hof stelt voorop dat geen grieven zijn gericht tegen het door de rechtbank gehanteerde criterium van uitleg naar objectieve maatstaven. Wel ligt in het standpunt van [de eigenaren] besloten dat zij het niet eens zijn met het door de VVE bepleite – en door de rechtbank overgenomen – gezichtspunt dat beperkingen op het gebruik van privégedeelten alleen zijn toegelaten als zij klip en klaar uit de splitsingsakte of het reglement van splitsing blijken. De VVE baseert dit standpunt op artikel 5:120 BW en heeft betoogd dat kamergewijze verhuur is toegestaan aangezien dat in de akte van splitsing of het reglement niet letterlijk verboden is.

7.3 Het hof oordeelt dat de aan te leggen toetsingsmaatstaf niet zover gaat als de VVE voorstaat. De uitleg van de VVE komt er op neer dat artikel 9 lid 2 van de akte van splitsing niet meer inhoudt dan dat het appartement gebruikt moet worden voor bewoning in wat voor vorm dan ook, en niet als bedrijfsruimte. De bepaling bevat echter ook nog de woorden “door de betreffende eigenaar of gebruiker met zijn eventuele gezin”. Er staat niet “gebruikers met hun eventuele gezinnen” wat zou passen indien de eigenaar van een appartement zijn appartement ook aan meerdere gebruikers zou mogen verhuren die niet in enige relatie tot elkaar staan die als gezin kan worden aangeduid. Het hof legt artikel 9 lid 2 zo uit dat dit inhoudt dat de eigenaar zijn appartement alleen als geheel mag verhuren aan een huurder of aan in enig gezinsverband samenwonende huurders (waaronder bijvoorbeeld ook een woongroep kan worden gerekend). De akte van splitsing staat, in de uitleg die het hof daaraan geeft, het opknippen van het appartementsrecht in meerdere kamers die afzonderlijk van elkaar worden verhuurd, niet toe. Daarmee is immers geen sprake meer van gebruik van het appartement als één woning, maar van meerdere afzonderlijke wooneenheden.

7.4 De grieven slagen voor zover deze zich keren tegen de uitleg die de rechtbank aan artikel 9 lid 2 van de splitsingsakte heeft gegeven.

(…)

De verklaring voor recht

7.8 Uit het voorgaande volgt dat de door [de eigenaren] gevraagde verklaring voor recht kan worden verleend in die zin dat kamergewijze verhuur van appartementen in strijd is met de akte van splitsing en dat geen sprake is van een door de vergadering van de VVE op grond van het MR 1973 verleende toestemming aan alle appartementseigenaren om dit wel te doen op voorwaarde dat beschikt wordt over een onttrekkingsvergunning.”

5.3 Onderdeel 2.1 wordt ingeleid door een “Juridisch kader inzake de uitleg van akten en overeenkomsten met derdenwerking” (procesinleiding, nrs. 2.1.1-2.1.5), waarna de verschillende klachten worden geformuleerd in de subonderdelen 2.1-Ia t/m 2.1-IIIb.

5.4 Subonderdeel 2.1-Ia is gericht tegen ’s hofs vaststelling (in rov. 7.2, 2e volzin) dat de rechtbank het door de VVE bepleite gezichtspunt overneemt dat “beperkingen op het gebruik van privégedeelten alleen zijn toegelaten als zij klip en klaar uit de splitsingsakte of het reglement van splitsing blijken”.

5.5 Geklaagd wordt dat het hof daarmee een rechtens onjuiste en onbegrijpelijke uitleg heeft gegeven van de overweging van de rechtbank (eindvonnis, rov. 4.3) dat zij het verweer van de VVE volgt dat “een relevante beperking omtrent het gebruik van het appartement in heldere bewoordingen in de splitsingsakte (of het splitsingsreglement) moet zijn vastgelegd.” De rechtbank heeft dus niet geoordeeld dat het klip en klaar moet zijn dat beperkingen van het gebruik zijn toegelaten. Dit impliceert immers dat die beperkingen wel zouden zijn overeengekomen, maar niet kunnen worden geëffectueerd omdat die onvoldoende kenbaar zijn. In casu is gesteld noch gebleken dat die beperkingen destijds zijn overeengekomen, aldus de klacht.

5.6 Deze klacht faalt. De VVE heeft in feitelijke aanleg gesteld dat, wil het (objectief bezien) de bedoeling zijn in het complex geen kamerverhuur toe te staan, een verbod op kamerverhuur expliciet in de splitsingsstukken moet worden opgenomen en dat nu dit niet is gebeurd, dit verbod ook niet in de akte kan worden gelezen (CvA, nr. 25; MvA, nr. 27). De rechtbank heeft, uitgaande van de objectieve uitlegnorm voor splitsingsstukken, dit betoog samengevat als het verweer dat een relevante beperking omtrent het gebruik “in heldere bewoordingen” in de splitsingsstukken moet zijn “vastgelegd”, welk verweer zij heeft gevolgd (vonnis, rov. 4.3). Met de bestreden zinsnede in rov. 7.2 heeft het hof kennelijk tot uitdrukking gebracht dat volgens de rechtbank de splitsingsakte of het reglement van splitsing alleen aldus kan worden uitgelegd dat daarin beperkingen in het gebruik van privégedeelten aan de appartementseigenaren worden opgelegd als die beperkingen klip en klaar uit de akte of het reglement blijken. Deze vaststelling is, gelet op het voorgaande, niet onbegrijpelijk.

5.7 Voor zover in subonderdeel 2.1-Ia (procesinleiding p. 8, laatste alinea, en p. 9 bovenaan) voorts de klacht moet worden gelezen dat het hof in rov.

7.2 heeft miskend dat een uitleg op basis van louter uit de splitsingsstukken kenbare omstandigheden uitsluitend kan worden bereikt indien een relevante beperking omtrent het gebruik in heldere bewoordingen in die stukken is vastgelegd, berust deze klacht op een verkeerde lezing van het arrest. In rov. 7.2 geeft het hof immers geen oordeel over het door de VVE bepleite (en door de rechtbank overgenomen) gezichtspunt, maar geeft het uitsluitend de standpunten van partijen weer. De klacht faalt.

5.8 Subonderdeel 2.1-Ib richt zich tegen rov. 7.2 tot en met 7.4 en 7.8 van het bestreden arrest en klaagt dat het oordeel van hof in deze rechtsoverwegingen hetzij onjuist, hetzij zonder nadere motivering onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd is.

subonderdeel 2.1-Ib (eerste deel): uitlegnorm

5.9 De hoofdklacht van subonderdeel 2.1-Ib wordt in de eerste plaats nader uitgewerkt in de subonderdelen 2.1-Ib1 t/m 2.1-Ib5 (p.i., p. 9-11) en subonderdeel 2.1-II (p.i., p. 14).

5.10 De daarin vervatte (primaire) rechtsklacht strekt in de kern tot betoog dat het hof in de bestreden overwegingen miskent dat een verbod om het appartement op een bepaalde manier te gebruiken in (voldoende) heldere bewoordingen uit de splitsingsakte moet blijken. Anders dan het hof overweegt, moet er juist wel ‘klip en klaar’ uit een splitsingsakte blijken of iets verboden is of niet. Dit is volgens de klacht het geval bij (i) een expliciet verbod, dan wel (ii) het gebruik van zodanige bewoordingen dat zonder meer en zonder enige twijfel (duidelijk) is dat een bepaald gebruik niet is toegestaan (subonderdelen 2.1-Ib1 en 2.1-Ib2, alsmede 2.1-II). Het middel verwijst daarvoor naar het in de procesinleiding onder 2.1.1 t/m 2.1.5 weergegeven “Juridisch kader inzake de uitleg van akten en overeenkomsten met derdenwerking”, waaruit zou volgen dat, naar het hof heeft miskend, die uitleg niet zover kan gaan dat iets in de tekst van de akte wordt ‘ingelezen’ dat er niet in voldoende heldere bewoordingen staat en waarop derden bij raadpleging van de openbare registers niet beducht hoeven te zijn (subonderdeel 2.1-Ib5).

5.11 Subsidiair wordt geklaagd dat indien het hof de in het middel geformuleerde uitlegnorm niet heeft miskend, zijn oordeel zonder nadere toelichting onbegrijpelijk, althans onvoldoende gemotiveerd is. Daartoe wordt aangevoerd:- dat uit de vaststelling dat de uitleg van de VVE erop neerkomt dat art. 9 lid 2 van de splitsingsakte niet méér inhoudt dan dat het appartement moet worden gebruikt voor ‘bewoning’ in wat voor vorm dan ook, niet is af te leiden dat er daarnaast nog verdere verboden van toepassing zijn (subonderdeel 2.1-Ib3);- dat het door het hof van belang geachte onderscheid tussen ‘gebruiker met zijn eventuele gezin’ en ‘gebruikers met hun eventuele gezinnen’ onvoldoende is omdat daaruit niet ondubbelzinnig kan worden afgeleid dat kamergewijze verhuur niet zou zijn toegestaan (subonderdeel 2.1-Ib2);- dat uit het feit dat er ten tijde van de splitsing in 1978 in de akte is opgenomen dat bewoning door een gebruiker ‘eventueel met gezin’ mag plaatsvinden, niet zonder meer volgt dat geen andere vormen van bewoning zijn toegestaan zoals kamergewijze verhuur (aan studenten), getuige ook het oordeel van het hof dat wel mag worden verhuurd aan een woongroep (subonderdeel 2.1-Ib4).

5.12 Bij de beoordeling van deze klachten staat voorop dat, naar in cassatie terecht niet bestreden is, het hof zich gehouden achtte tot uitleg van de splitsingsakte naar objectieve maatstaven als geformuleerd in de arresten van uw Raad van 1 november 2013 en 14 februari 2014 (rov. 7.2, eerste volzin, i.v.m. rov. 6.1 en voetnoot 1), welke uitlegmaatstaf het hof heeft toegepast (rov. 7.3).

5.13 Daarbij is van belang dat, anders dan tegenwoordig vaak het geval is, het toepasselijke reglement van splitsing (MR 1973) geen expliciete bepalingen bevat over de (on)geoorloofdheid van bepaalde vormen van ingebruikgeving/verhuur. Dat brengt mee dat partijen de beantwoording van de vraag of sprake is van een verbod op kamergewijze verhuur (aan studenten) hebben gezocht in uitleg van de in de akte van splitsing geformuleerde bestemmingsbepaling.

5.14 Het hof verwerpt in rov. 7.3, 1e volzin, het door hem aldus begrepen standpunt van de VVE – welke vaststelling in cassatie niet is bestreden – dat de bij de uitleg van die bestemmingsbepaling aan te leggen toetsingsmaatstaf zo ver gaat dat kamerverhuur in de akte van splitsing letterlijk verboden moet zijn (rov. 7.2, slot), en geeft vervolgens een uitleg naar objectieve maatstaven aan de bewoordingen van de bestemmingsbepaling.

5.15 De rechtsklacht berust op het uitgangspunt dat een bepaling in een splitsingsakte slechts als een gebruiksbeperking (in de zin van art. 5:120 jo 5:112 lid 4 BW) kan worden uitgelegd indien de beperking in kwestie (i) expliciet althans (ii) voldoende duidelijk uit de akte blijkt. Deze, naar ik begrijp, strengere (“meer objectiverende”) maatstaf wordt afgeleid uit:(a) het gegeven dat het bij een gebruiksbeperking gaat om een uitzondering op de hoofdregel van art. 5:120 BW (p.i., nr. 2.1.1), en (b) de ‘strenge randvoorwaarden’ voor de uitleg van een splitsingsakte als vervat in de rechtspraak van uw Raad (p.i., nr. 2.1.2 (slot) - 2.1.5; s.t., nr. 2.9).

5.16 Ik meen dat een dergelijk uitgangspunt c.q. strengere maatstaf geen steun vindt in het recht. Om met argument (b) te beginnen: volgens de hiervoor (onder 4.17) besproken vaste rechtspraak betreffende de uitleg van splitsingsstukken moeten de daarin gebruikte bewoordingen worden uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud daarvan. Deze algemene uitlegnorm houdt niet in dat een voorschrift, zoals in casu een gebruiksbeperking, letterlijk c.q. expliciet in het splitsingsstuk moet zijn vermeld. Als objectieve uitlegnorm (nog ‘objectiever’ dan de CAO-norm) impliceert zij dat een gebruiksbeperking, wil deze als zodanig kunnen worden aangemerkt, voor iedere objectieve lezer kenbaar is. Een ‘expliciete’ vermelding is daarvoor niet noodzakelijk. Weliswaar kunnen in bepaalde gevallen aan de bewoordingen van het uit te leggen (splitsings)stuk “hoge eisen van duidelijkheid worden gesteld”, maar daartoe behoort mijns inziens niet het geval dat het gaat om een gebruiksbeperking in de zin van art. 5:112 lid 4 BW. De enkele omstandigheid dat het daarbij gaat om een uitzondering op de hoofdregel van art. 5:120 BW (argument (a)) brengt dit naar mijn mening niet mee. Zoals hiervoor (onder 4.8) al werd gememoreerd, zijn beperkingen op de gebruiksbevoegdheid inherent aan het feit dat het hier gaat om een gemeenschap (niet alleen juridisch) van appartementsgerechtigden en hoort een verkrijger van een appartementsrecht op het bestaan van beperkingen bedacht te zijn.

5.17 Hieruit volgt dat de rechtsklacht berust op een onjuiste rechtsopvatting en faalt.

5.18 De hiervoor onder 5.11 genoemde (subsidiaire) motiveringsklachten falen reeds in het voetspoor van de rechtsklacht waarop zij voortbouwen.

5.19 Ten overvloede vermeld ik dat het feitelijk oordeel van het hof in rov. 7.3, gebaseerd op de (juiste) objectieve uitlegnorm voor splitsingsstukken, naar mijn mening niet onbegrijpelijk is.

subonderdeel 2.1-Ib (vervolg): inbreuk eigendom; strijd art. 1 EP

5.20 De hoofdklacht van subonderdeel 2.1-Ib wordt in de tweede plaats nader uitgewerkt in subonderdeel 2-Ic, dat uiteenvalt in de subonderdelen 2-Ic1 t/m 2-Ic3 (p.i., p. 12-13).

5.21 Volgens subonderdeel 2-1c heeft het hof miskend dat de appartementseigendom in beginsel de bevoegdheid meebrengt om in elke vorm te verhuren en dat indien in de splitsingsstukken niet een beperking op verhuur is opgenomen, ervan dient te worden uitgegaan dat verhuur in elke vorm mogelijk is.

5.22 Voor zover hierin een zelfstandige klacht moet worden gelezen, faalt deze bij gebrek aan feitelijke grondslag. Het hof heeft immers onderzocht of in art. 9 lid 2 van de splitsingsakte een beperking op de bevoegdheid tot verhuur moet worden gelezen.

5.23 Subonderdeel 2-Ic1 betoogt dat het aannemen van een verhuurverbod, zoals het hof in de akte van splitsing heeft gelezen, een verboden inbreuk op het eigendomsrecht als bedoeld in art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: EP) oplevert. Het hof heeft dit miskend en daarmee onvoldoende rechtsbescherming gegeven om het recht vervat in art. 1 EP te beschermen zoals door het EHRM is vereist. Omdat de bepaling horizontale werking heeft, was het hof gehouden deze (gemotiveerd) in zijn oordeel te betrekken. Door dit na te laten gaat het hof in zijn oordeel uit van een onjuiste rechtsopvatting, dan wel is het oordeel onvoldoende gemotiveerd, aldus het subonderdeel.

5.24 In de Nederlandse vertaling luidt art. 1 EP als volgt:

“Artikel 1. Bescherming van eigendom

Iedere natuurlijke of rechtspersoon heeft recht op het ongestoord genot van zijn eigendom. Aan niemand zal zijn eigendom worden ontnomen behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De voorgaande bepalingen tasten echter op geen enkele wijze het recht aan, dat een Staat heeft om die wetten toe te passen, die hij noodzakelijk oordeelt om het gebruik van eigendom te reguleren in overeenstemming met het algemeen belang of om de betaling van belastingen of andere heffingen of boeten te verzekeren.”

5.25 Lid 1, eerste volzin bevat het algemene beginsel van het ongestoord genot van eigendom. De tweede volzin van lid 1 ziet op ‘ontneming’ (feitelijk of juridisch) van eigendom en stelt hieraan bepaalde voorwaarden. Lid 2 geeft aan dat de verdragsstaten bevoegd zijn het gebruik van eigendom te beperken (reguleren). De toetsing van een inmenging loopt langs de criteria van lawfullness, general interest, fair balance en proportionaliteit, waarbij de verdragsstaat een ruime margin of appreciation wordt gegund.

5.26 ‘

‘Eigendom’ in de zin van art. 1 EP wordt door het EHRM ruim geïnterpreteerd. Daaronder valt bijvoorbeeld ook het appartementsrecht.

5.27 Ik meen dat subonderdeel 2-Ic1 om meerdere redenen faalt.

5.28 In de eerste plaats berust het subonderdeel op het uitgangspunt dat een verbod tot kamerverhuur een (verboden) inbreuk op het eigendomsrecht in de zin van art. 1 EP oplevert. Aldus ziet de klacht eraan voorbij dat het appartementsrecht een bijzondere vorm van mede-eigendom inhoudt, waarvan de grenzen onder meer worden bepaald door de wettelijke regeling van art. 5:120 lid 1 jo. 5:112 lid 4 BW. Deze regeling kan meebrengen dat bepaalde vormen van gebruik en ingebruikgeving uitgesloten zijn. Het oordeel van het hof komt er nu juist op neer dat blijkens art. 9 lid 2 van de splitsingsakte het appartementsrecht aldus begrensd is dat het een bevoegdheid tot kamergewijze verhuur niet inhoudt. Er is dan geen sprake van inmenging.

5.29 In de tweede plaats is door de VVE in feitelijke instanties niet aangevoerd dat een verbod op kamergewijze verhuur in strijd is met art. 1 EP. Die stelling valt ook niet te ontlenen aan de in het middel genoemde vindplaatsen (CvA, nr. 35; MvA, nr. 27).

5.30 Voor zover geklaagd wordt dat het hof art. 1 EP ambtshalve (gemotiveerd) in zijn oordeel had moeten betrekken, faalt deze klacht eveneens. Ik licht dat als volgt toe.

5.31 Het EVRM verplicht de verdragsstaten de in het EVRM en de bijbehorende protocollen neergelegde mensenrechten te verzekeren (art. 1 EVRM). Het richt zich dus primair tot de verdragsstaten, de wetgevende, uitvoerende en rechtsprekende macht daaronder begrepen.

5.32 Het EHRM heeft geen directe horizontale werking – rechtstreekse beïnvloeding van de inhoud van rechtsverhoudingen tussen burgers – toegekend aan art. 1 EP, daarmee de kwestie aan de nationale rechter overlatend. De Nederlandse rechter is echter terughoudend met de toekenning van directe horizontale werking aan grondrechtsbepalingen; bij mijn weten is aan art. 1 EP geen directe horizontale werking toegekend. Wel wordt daaraan door de Nederlandse rechter indirecte horizontale werking toegekend, in die zin dat het wordt meegewogen c.q. een rol speelt bij de uitleg van Nederlands recht.

5.33 Nu art. 1 EP geen directe horizontale werking heeft, behoefde het hof deze bepaling niet ambtshalve toe te passen.

5.34 Dat het EHRM via het leerstuk van de positieve verplichtingen indirecte horizontale werking toekent aan EVRM-bepalingen, waaronder art. 1 EP (zoals in de in het middel genoemde zaak Sovtransavto/Oekraïne), en dat het zich zelfs binnen enge grenzen bevoegd acht de vraag te beantwoorden of de nationale rechter een rechtshandeling correct heeft uitgelegd (de genoemde zaak Pla/Andorra) maakt dit niet anders. Overigens lijkt het EHRM op dit punt inmiddels meer terughoudendheid te betrachten.

5.35 De subonderdelen 2-Ic2 en 2-Ic3 berusten op de lezing dat het hof art. 1 EP wel heeft toegepast en klagen dat het hof dat onjuist dan wel niet kenbaar juist heeft gedaan.

5.36 Nu het hof art. 1 EP niet heeft toegepast – en daar ook niet toe gehouden was – falen de klachten bij gebrek aan feitelijke grondslag.

5.37 Uit het voorgaande volgt dat de subonderdelen 2.1-1b tot en met 2.1-II (p.i., p. 9-14) falen.

5.38 Subonderdeel 2.1-IIIa klaagt dat onjuist dan wel onbegrijpelijk is dat het hof bij de objectieve interpretatie niet is ingegaan op de stelling van de VVE dat verhuur aan studenten al 30 of 40 jaar plaatsvindt. Deze stelling is van belang voor de vraag of de gekozen uitleg de meest aannemelijke uitkomst zou zijn. Subonderdeel 2.1-IIIb gaat uit van de lezing dat het hof – al dan niet impliciet – van oordeel is dat deze uitkomst het meest aannemelijk is en klaagt dat dat oordeel zonder nadere toelichting onbegrijpelijk is, nu die uitleg indruist tegen de – onweersproken – stelling dat die verhuur aan studenten al 30-40 jaar plaatsvindt en daaromtrent in 1995 en 1996 is bevestigd dat dit is toegestaan mits daarvoor een vergunning van de gemeente wordt aangevraagd en verkregen. De twee subonderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.39 Uit de hiervoor onder 4.17 besproken rechtspraak blijkt dat een toetsing aan de hand van de aannemelijkheid van mogelijke rechtsgevolgen eerst aan de orde komt indien de rechter van oordeel is dat de tekst van de akte meerdere interpretaties toelaat. Het hof komt aan deze toets niet toe. In rov. 7.3 ligt immers besloten dat het hof art. 9 lid 2 van de splitsingsakte op basis van de bewoordingen daarvan niet multi-interpretabel acht, nu het oordeelt dat uit de bewoordingen blijkt dat een eigenaar zijn appartement alleen als geheel aan een huurder of in gezinsverband samenwonende huurders mag verhuren en niet (“Er staat niet”) aan meerdere gebruikers met hun eventuele gezinnen. Hierop stuiten beide subonderdelen af.

5.40 De slotsom is dat onderdeel 2.1 geen doel treft.

Onderdeel 2.2: devolutieve werking - verweer ex art. 3:303 BW

5.41 Onderdeel 2.2 klaagt dat het hof de devolutieve werking van het appel heeft miskend, althans zijn oordeel onvoldoende heeft gemotiveerd. Daartoe wordt aangevoerd dat het hof niet is ingegaan op het in eerste aanleg bij conclusie van antwoord gevoerde verweer van de VVE dat de eigenaren geen belang hebben bij hun vordering (at. 3:303 BW):

“Belang:32. Volstrekt onduidelijk is welk belang [de eigenaren] bij onderhavige procedure [hebben].

Nooit is gebleken dat [de eigenaren] overlast of anderszins hinder ondervind[en] van de kamerverhuur. Het is zelfs zo dat eiser [sub 3], toen hij nog voorzitter van het bestuur was, heeft aangegeven geen overlast van de kamerverhuur te ondervinden maar dat het voor hem een principekwestie betreft. Welk belang [de eigenaren] [hebben] bij een verbod op kamerverhuur, behalve dat het zou gaan om een ‘principe’ is daarom volstrekt onduidelijk. Door de VvE wordt dan ook betwist dat [de eigenaren] een gerechtvaardigd belang bij onderhavige procedure [hebben] en de VvE beroept zich daartoe op art. 3:303 BW. Dat betekent dat de vorderingen van [de eigenaren] voor afwijzing gereed liggen.”

5.42 Deze klachten falen. Anders dan het onderdeel betoogt, hebben de eigenaren dit verweer in eerste aanleg weersproken. Blijkens het p-v van comparitie op 21 januari 2019 (p. 3) is namens de eigenaren gesteld:

“Door verhuur aan studenten ontstaat een andere dynamiek in het complex. Studenten hebben een andere wijze van bewoning, de staat van onderhoud van de appartementen wijkt af, er ontstaat overlast en er ontstaat een andere sociale cohesie. Voorts is sprake van leegstand gedurende de zomermaanden. Deze aspecten worden door de meeste bewoners als bezwaarlijk ervaren.”

Voorts is door de eigenaren gesteld dat de kamerverhuur aan studenten een terugkerend onderwerp op de agenda van de vergaderingen van de VVE is en dat overeenstemming bestond over het afbouwen/verbieden van kamerverhuur.

5.43 Nadat de VVE in hoger beroep haar op art. 3:303 BW gestoelde verweer had herhaald (MvA, nr. 43), is namens de eigenaren ter comparitie voorts nog gesteld dat kamerverhuur de waarde van de woningen drukt (aantekeningen d.d. 6 oktober 2020, nr. 3), dat het niet logisch is om gezinnen en studenten in één gebouw te laten wonen en dat uit de artikelen 34 en 35 van het huishoudelijk reglement blijkt dat de kamerverhuur zou worden beëindigd (p-v d.d. 6 oktober 2020, p. 2).

5.44 Het hof heeft het verweer van de VVE kennelijk verworpen. Gelet op de door het hof te betrachten terughoudendheid voor het aannemen van onvoldoende belang enerzijds en de gemotiveerde betwisting door de eigenaren anderzijds, is dit oordeel niet onbegrijpelijk en behoefde het geen nadere motivering.

5.45 Ook onderdeel 2.2 is derhalve tevergeefs voorgesteld.

Onderdeel 2.3: devolutieve werking - gerechtvaardigd vertrouwen (art. 3:33-3:35 BW).

5.46 Onderdeel 2.3 klaagt dat het hof de devolutieve werking van het appel ook heeft miskend doordat het heeft verzuimd het volgende betoog in de conclusie van antwoord van de VVE in zijn beoordeling te betrekken:

“34. Naast al het voorgaande hecht de VvE er waarde aan te benadrukken dat kamergewijze verhuur binnen het appartementencomplex nu al 30 tot 40 jaar plaatsvindt. Daarmee is een situatie gecreëerd op grond waarvan de eigenaren ervan uit konden en mochten gaan dat kamergewijze verhuur binnen de VvE is toegestaan.”

Met ambtshalve aanvulling van rechtsgronden (art. 25 Rv) had het hof hierin een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen (art. 3:33-3:35 BW) moeten lezen (subonderdeel 2.3a). Indien het het hof dit beroep stilzwijgend heeft verworpen, is dat oordeel onvoldoende gemotiveerd, aldus subonderdeel 2.3b.

5.47 Deze subonderdelen lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

5.48 Het hof heeft in de aangehaalde passage kennelijk geen aanknopingspunten gevonden voor een ambtshalve kwalificatie ervan als een beroep op gerechtvaardigd vertrouwen in de zin van art. 3:33-3:35 BW. Dit is onjuist noch onbegrijpelijk, nu aan een feitelijke situatie ontleend (subjectief) gerechtvaardigd vertrouwen geen relevante factor is bij de op de splitsingsakte toepasselijke (objectieve) uitlegnorm. Daarop stuiten de klachten af.

5.49 Hieruit volgt dat onderdeel 2.3 faalt.

Voortbouwklacht

5.50 Voor zover in het gestelde in de procesinleiding, p. 15, laatste twee volzinnen, nog een aparte voortbouwklacht moet worden gelezen, faalt deze in het voetspoor van de onderdelen waarop zij voortbouwt.

2.1 In cassatie kan van de volgende feiten worden uitgegaan.

(i) De eigenaren zijn allen eigenaar van één van de 68 appartementsrechten in het [complex] , oneven nummers [1 t/m 38].

(ii) Dit complex is in appartementsrechten gesplitst bij notariële akte van 6 november 1978 (hierna: de splitsingsakte). Art. 9, tweede lid van de splitsingsakte luidt:

"De privé-gedeelten zijn bestemd om door de betreffende eigenaar of de gebruiker met zijn eventuele gezin te worden gebruikt als woning."

(iii) In de splitsingsakte is het Modelreglement 1973 van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie van toepassing verklaard (hierna: MR 1973) en is de VVE opgericht.

(iv) Het MR 1973 bepaalt, voor zover van belang:

"C. Regeling omtrent het gebruik, het beheer en het onderhoud van privé gedeelten

Artikel 9

1. Iedere eigenaar of gebruiker heeft het recht op uitsluitend gebruik van zijn privé gedeelte, mits hij bij de uitoefening van dat recht het reglement en het huishoudelijk reglement in acht neemt (...).

2. De eigenaars en gebruikers zijn verplicht het privé gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte te regelen bestemming.

Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering. De vergadering kan bij het verlenen van de toestemming bepalen dat deze weer kan worden ingetrokken.

3. (…)”

(v) In de vergadering van 18 september 1995 heeft de VVE een gewijzigd huishoudelijk reglement vastgesteld. Dit huishoudelijk reglement bevat de volgende bepalingen:

"Van de bewoningArtikel 18.

Verhuur van een appartement is slechts toegestaan aan een alleenwonende, danwel aan meer personen, tot een maximum van drie, welke dan tenminste een gemeenschappelijke huishouding voeren en waarvan één der gebruikers eerste verwant dient te zijn van de eigena(a)r(es). Er mogen geen anderen wonen dan deze persoon, casu quo de deelgenoten in de gemeenschappelijke huishouding. (...)”

"Overgangsbepaling Artikel 34.

In aanvulling op het bepaalde in artikel 18 van dit reglement is het de eigenaars van de appartementen toegestaan onder opgave van de namen van de huurder(s) in reeds bestaande situaties de huidige toestand te handhaven, onder dien verstande dat:

- indien er sprake is van een wijziging inzake de bewoning, de eigenaar gehouden is met de inachtneming van het bepaalde in artikel 18, de huidige situatie in overeenstemming te brengen met hetgeen in dat artikel is bepaald; (...)"

(vi) In de algemene ledenvergadering van 3 juni 1996 is besloten dat het huishoudelijk reglement wordt aangevuld met artikel 35, waarin is bepaald:

"Bijzondere bepalingenArtikel 35.

Op artikel 34 wordt een uitzondering gemaakt voor die eigenaars die van de [gemeente] toestemming hebben gekregen voor kamergewijze verhuur (4 kamers) van hun appartement.”

(vii) Tussen 1996 en 2017 hebben ongeveer 20 appartementseigenaren van de [gemeente] toestemming gekregen voor kamergewijze verhuur van hun appartement.

(viii) In de vergadering van 2 juli 2013 is een besluit genomen tot wijziging van het huishoudelijk reglement (art. 18, 34 en 35) in die zin dat binnen twee jaar een eind moet zijn gekomen aan de kamergewijze verhuur van appartementen in het complex.

(ix) Dit besluit is in rechte aangevochten. Bij beschikking van 31 maart 2016 heeft de kantonrechter te Groningen dat besluit nietig verklaard omdat beperkingen aan het gebruik van privégedeelten niet in het huishoudelijk reglement geregeld mogen worden. Tegen die beslissing is geen hoger beroep ingesteld.

(x) Het huishoudelijk reglement is daarna op 18 oktober 2016 opnieuw vastgesteld waarbij de artikelen 18, 34 en 35 zijn komen te vervallen.

(xi) Een nieuw voorstel van het toenmalige bestuur van de VVE om te komen tot afbouw van de kamergewijze verhuur van appartementen binnen vier jaar is op de vergadering van 9 mei 2017 niet aangenomen; het toen zittende bestuur is afgetreden en een nieuw bestuur is aangetreden dat bestaat uit eigenaren die hun appartementen kamergewijs verhuren.

E.B. Rank-Berenschot

In de zaak

[de VvE]

eiseres tot cassatieadv.: mr. H.J.W. Alt

tegen

1. [verweerder 1]

2. [verweerder 2]

3. [verweerder 3]

verweerders in cassatieadv.: mr. K. Aantjes

1 Inleiding

1.1 Deze zaak betreft een geschil tussen een vereniging van eigenaren (eiseres tot cassatie, hierna: de VVE) en een drietal appartementseigenaren (verweerders in cassatie, hierna: de eigenaren). De eigenaren stellen zich op het standpunt dat kamergewijze verhuur (aan studenten) op grond van de splitsingsakte niet is toegestaan en hebben een daartoe strekkende verklaring voor recht gevorderd. De VVE meent dat de splitsingsakte zo moet worden uitgelegd dat kamerverhuur wel is toegestaan. Het hof heeft de gevorderde verklaring voor recht toegewezen. In cassatie wordt door de VVE geklaagd dat het hof een onjuiste uitlegmaatstaf heeft toegepast en ten onrechte niet heeft getoetst aan art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM. Ook wordt geklaagd dat het hof de devolutieve werking van het appel heeft miskend door een tweetal stellingen van de VVE onbesproken te laten.

De conclusie strekt tot verwerping van het cassatieberoep.

De Procureur-Generaal bij de

Hoge Raad der Nederlanden

A-G

Ontleend aan rov. 5 tot en met 5.9 van Hof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8712 (hierna ook: het bestreden arrest).

Prod. 1 bij inl. dagv.

Prod. 2 bij inl. dagv.

Prod. 12 bij CvA.

Prod. 14 bij CvA, p. 2, onder punt 3.

Prod. 6 bij inl. dagv.

Zie prod. 3 bij inl. dagv. Dit is het huishoudelijk reglement d.d. 3 juni 1996, zoals aangepast op 18 oktober 2016 na uitspraak van de kantonrechter op 31 maart 2016. Dit houdt in dat de tekst van de artikelen 18, 34 en 35 is verwijderd, onder de vermelding “nietig verklaard en vervallen”.

Rb. Noord-Nederland (ktr.) 31 juli 2018, zaak/rolnr: 6952833 CV EXPL 18-4866.

Bevolen bij tussenvonnis van 5 december 2018.

Rb. Noord-Nederland 30 januari 2019, zaaknr/rolnr: C/18/186459/ HA ZA 18-180 (hierna ook: het vonnis).

De rechtbank verwijst naar HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([…] ./VvE […]) en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119 ([…] /Mitros).

Bevolen bij tussenarrest van 19 november 2019.

Hof Arnhem-Leeuwarden 27 oktober 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:8712.

Het (van de splitsingsakte onderdeel uitmakende) reglement van splitsing moet worden onderscheiden van het huishoudelijk reglement. In het huishoudelijk reglement kunnen in verband met de voor het rechtsverkeer met betrekking tot registergoederen vereiste publiciteit geen bepalingen met betrekking tot de verhuur van privégedeelten worden opgenomen. Zie HR 10 maart 1995, ECLI:NL:HR:1995:ZC 1666, NJ 1996/594 m.nt. W.M. Kleijn, waarover Reehuis & Heisterkamp, Pitlo Goederenrecht 2019/716.

Zie voor een artikelsgewijze bespreking van het MR 1973: N.L.J.M. Rijssenbeek, De model-splitsingsreglementen toegelicht, 2018.

R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, art. 5:112, aant. 4.2.

MvT, Parl. Gesch. Boek 5, p. 397.

Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/504 en R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, art. 5:120 BW, aant. 3.1, beiden met verwijzing naar HR 7 april 1978, ECLI:NL:HR:1978:AD6941, NJ 1978/545 m.nt. W.H. Heemskerk.

Zie daarover Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/504.

Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/458.

N.L.J.M. Rijssenbeek, De model-splitsingsreglementen toegelicht, 2018, Art. 27, aant. 2, en R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, art. 5:120 BW, aant. 1 en 1.1, alsmede art. 5:112, aant. 4.2.1, beiden met rechtspraakoverzicht. Zie o.m. HR 2 december 1983, ECLI:NL:HR:1983:AG4703, NJ 1984/367, waarin het hof, in cassatie onbestreden, had geoordeeld dat kamerverhuur niet in strijd was met de bestemming als woning. Zie recentelijk Rb. Amsterdam 12 januari 2022, ECLI:NL:RBAMS:2022:326 (verhuur twee aparte studio’s niet in strijd met bestemming bewoning).

MvT, Parl. Gesch. Boek 5, p. 397; R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, art. 5:120 BW, aant. 3.2; Asser/Bartels & Van Velten 5 2017/505 en 506.

Zie o.m. Hof Arnhem-Leeuwarden 15 juli 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:5693, Prg. 2014/221; Rb. Den Haag 23 maart 2015, ECLI:NL:RBDHA:2015:9985; Hof Den Haag 19 januari 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:83; Hof Den Haag 13 december 2016, ECLI:NL:GHDHA:2016:3719, RVR 2017/18, en Rb. Amsterdam 21 september 2018, ECLI:NL:RBAMS:2018:6805.

P.L. Peutz, H.J.G. Braakhuis, Appartementsrecht (AA Cahiers Privaatrecht) 2019, p. 55-57; Rb. Groningen 9 juni 2010, ECLI:NL:RBGRO:2010:BM7306, RVR 2010/91.

HR 25 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2687, NJ 2017/114 m.nt. T.F.E. Tjong Tjin Tai (FNV/Condor), rov. 3.4 en 3.5.

HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158, NJ 1981/635 m.nt. C.J.H. Brunner (Haviltex).

HR 20 februari 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO1427, NJ 2005/493 m.nt. C.E. du Perron (DSM/Fox), rov. 4.4 en 4.5.

Zie HR 8 december 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901, NJ 2001/350 m.nt. W.M. Kleijn (Eelder Woningbouw/ […]) (leveringsakte); HR 13 juni 2003, ECLI:NL:HR:2003:AH9168, NJ 2004/251 ([…] / […]) (erfdienstbaarheid); HR 2 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2397, NJ 2007/5 (WE Vastgoed/ […] ) (erfdienstbaarheid); HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]) (opstalrecht); HR 7 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1815, NJ 2011/9 (Genco/ […]) (hypotheek).

Voor obligatoire bedingen in de akte geldt echter de Haviltex-maatstaf. Zie HR 22 oktober 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM8933, NJ 2011/111 m.nt. F.M.J. Verstijlen ([…] / […]) en HR 7 december 2010, ECLI:NL:HR:2010:BO1815, NJ 2011/9 (Genco/ […]).

HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1511, NJ 2016/325 ([…] / […]), rov. 4.2.2.

Vgl. o.a. J.W.A. Biemans, Uitleg van notariële akten (AN nr. 160) 2015/1.4.2; R.P.J.L. Tjittes, Uitleg van schriftelijke contracten, Nijmegen: Ars Aequi Libri 2009, par. 2.3.5; M.H. Wissink, ‘Uitleg volgens Haviltex of de cao-norm? Over een vloeiende overgang en de noodzaak om toch te kiezen’, WPNR 2004/6579, par. 4 (nr. 17, onder 3); P. Memelink, ‘Uitleg van leverings- en vestigingsakten; een herbezinning waard?’, MvV 2010/11, p. 285, en J. Hijma, ‘De uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten’, ORP 2018/1, p. 28. Zie ook mijn conclusie voor HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([…] ./VVE […]), nr. 2.20.

Zie (o.a.) J.W.A. Biemans, ‘DSM/Fox en uitleg van notariële akten – (nog) geen ‘vloeiende overgang’ van overeenkomst naar notariële akte’, MvV 2015/6.1, p. 163-164; mijn conclusie voor HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([…] ./VVE […]), nr. 2.19 met verwijzingen, en J.M. Milo, ‘De normatieve weg naar uitleg in het goederenrecht’, in: J.M. Milo en S.E. Bartels (red.), Uitleg in het goederenrecht, eerste verkenningen, 2009, p. 103 e.v. Een plaats buiten het spectrum van de CAO- en de Haviltexnorm wordt bepleit door J.W.A. Biemans, ‘Uitleg van notariële akten algemeen’ in: J.W.A. Biemans, W.D. Kolkman & L.C.A. Verstappen (red.), Uitleg van notariële akten, Deventer: Wolters Kluwer 2015, p. 10; W.L. Valk, ‘De maatstaf voor uitleg’, in: Uitleg van rechtshandelingen, preadvies VvBR 2016, Zutphen: Paris 2016, par. 2.4.3.1, en J. Hijma, 'De uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten', ORP 2018/38, p. 28.Andere auteurs menen dat sprake is van een toepassing van de CAO-norm, zie o.m. M.H. Wissink, ‘Uitleg volgens Haviltex of de CAO-norm? Over een vloeiende overgang en de noodzaak om toch te kiezen’, WPNR 2004/6579, p. 411, C.G. Breedveld-de Voogd en W.G. Huijgen, ‘Uitleg van een akte van levering bij de overdracht van onroerende zaken’, WPNR 2007/6709, p. 399, en J.H.M. ter Haar en H.B. Krans, ‘Debatteren over de inhoud van een notariële akte: drie invalshoeken’, WPNR 2008/6777, p. 915.

Van een geobjectiveerde variant op de Haviltex-norm wordt uitgegaan door door R.P.J.L. Tjittes, ‘De uitleg van een contract jegens derden’, in: J.J. Brinkhof e.a. (red.), Contracteren internationaal, opstellen aangeboden aan F.W. Grosheide, 2006, p. 79.

Zie HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078, NJ 2013/522 ([…] ./VvE […]), rov. 3.4.2 en 3.5.2; HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337, NJ 2014/119 ([…] /Mitros), rov. 3.4; HR 10 juli 2020, ECLI:NL:HR:2020:1275, NJ 2020/295, rov. 3.1.2.

Voor zover de splitsingsstukken verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject mogen deze door middel van waarneming ter plaatse bij de uitleg van de stukken worden betrokken.

Zie voor een overzicht van uitlegfactoren J. Hijma, 'De uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten', ORP 2018/38. Zie voor toepassing van deze uitlegmaatstaf o.m. Hof Amsterdam 6 april 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:1004, RVR 2021/64 en Hof Arnhem-Leeuwarden 25 mei 2019, ECLI:NL:GHARL:2019:4528. Zie voorts het rechtspraakoverzicht bij R.F.H. Mertens, GS Zakelijke rechten, art. 5:109 BW, aant.