ECLI:NL:RBAMS:2013:8887
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 2532049 \ KK EXPL 13-1821
vonnis van: 12 december 2013
fno.: 341
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
FFG Monumenten B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
nader te noemen: FFG Monumenten,
gemachtigde: mr. J. Groenewoud,
t e g e n
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
nader te noemen: [gedaagde],
verschenen in persoon.
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij dagvaarding van 19 november 2013 heeft FFG Monumenten in kort geding een voorziening gevorderd. Ter terechtzitting van 5 december 2013 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. [naam 1] is verschenen voor FFG Monumenten, bijgestaan door haar gemachtigde, mr. J. Groenewoud. [gedaagde] is in persoon verschenen. Partijen hebben hun standpunten toegelicht en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
feitelijke uitgangspunten
1. Als feitelijke uitgangspunten geldt het volgende:
1.1. Tussen FFG Monumenten als verhuurder en [gedaagde] als huurder bestaat sedert 15 augustus 2011 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning gelegen aan de [adres] (hierna veelal het gehuurde). De betalingsverplichting bedraagt € 1.775,00 per maand, bestaande uit € 1.250,00 aan huurprijs, € 375,00 aan stoffering / meubilering / overige inventaris / intern onderhouden en € 150,00 aan voorschot gas, water en elektra. Het bedrag van € 1.775,00 per maand dient ingevolge artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst bij vooruitbetaling op uiterlijk de eerste van iedere maand te worden voldaan.
1.2. In artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam (hierna: algemene huurvoorwaarden) van toepassing verklaard.
1.3. Artikel 11 van de algemene huurvoorwaarden bepaalt dat als de huurder de huur niet tijdig betaalt hij 1,5% contractuele rente over de huurschuld (artikel 11 lid 3) en 15% over de huurschuld met een minimum van € 250,00 wegens buitengerechtelijke incassokosten (artikel 11 lid 5) heeft te betalen.
1.4. [gedaagde] heeft in ieder geval vanaf april 2013 niet tijdig de huur voldaan en een huurachterstand laten ontstaan waarvoor hij herhaaldelijk is aangemaand.
vordering
2. FFG Monumenten vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis ontruiming van het gehuurde aan de [adres] onder verbeurte van een dwangsom van € 500,00 per dag en vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van:a. € 2.175,00 aan huurachterstand tot en met december 2013; b. wettelijke rente over € 2.175,00 vanaf 19 november 2013 tot de voldoening; c. € 1.775,00 voor elke maand of gedeelte van een maand totdat FFG Monumenten het gehuurde opnieuw heeft verhuurd, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid;d. € 426,08 aan contractuele rente ad 1,5% per maand tot en met 30 november 2013, te vermeerderen met een bedrag van € 26,63 per maand of gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft met het hiervoor onder 2.a t/m c gevorderde; e. de proceskosten van FFG Monumenten, waaronder de nakosten.FFG Monumenten heeft haar vordering ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten, zoals nader weergegeven in de dagvaarding, ter zitting ingetrokken.
3. FFG Monumenten baseert haar vordering op de huurbetalingsverplichting van [gedaagde] voortvloeiende uit de tussen partijen gesloten huurovereenkomst. [gedaagde] heeft bij herhaling een huurachterstand laten ontstaan en heeft thans ten onrechte een bedrag van € 2.175,00 aan verschuldigde huur tot en met december 2013 onbetaald gelaten. FFG Monumenten meent dat gelet op deze voortdurende tekortkoming in de nakoming in de op [gedaagde] rustende verplichting tot tijdige betaling van de huur niet langer van haar gevergd kan worden dat [gedaagde] in het genot van het gehuurde wordt gelaten.
verweer
4. [gedaagde] erkent dat er sprake is van een huurachterstand maar dat hij door faillissement van zijn bedrijf tijdelijk in betalingsonmacht is komen te verkeren. Doordat zijn bedrijf inmiddels een succesvolle doorstart heeft gemaakt, acht [gedaagde] zich weer in staat zijn lopende betalingsverplichting tijdig te voldoen en op korte termijn de huurschuld in te lopen.
beoordeling
5. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van FFG Monumenten in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.
6. Nu [gedaagde] het door FFG Monumenten gevorderde bedrag van € 2.175,00 aan huurachterstand tot en met december 2013 heeft erkend, zal dit bedrag worden toegewezen.
7. Op grond van artikel 6:265 BW jo artikel 7:231 BW is de verhuurder bevoegd bij iedere tekortkoming van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter zal gelet op de hoogte van de huurachterstand, het al enige tijd bestaan van een huurschuld en het niet (volledig) uitvoering geven aan eerdere betalingsregelingen de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst ontbinden. De kantonrechter is voorts voorshands van oordeel dat - mede gezien de omstandigheden die dit jaar tot de huurachterstand hebben geleid, de door [gedaagde] gestelde verwachting dat hij op korte termijn de gehele huurschuld kan voldoen en vanaf heden tijdig op uiterlijk de eerste van iedere maand de huur kan betalen - de rechter in een bodemprocedure aan [gedaagde] de in artikel 7:280 BW neergelegde terme de grâce van de maximale termijn van een maand zou gunnen.
Dit betekent dat de kantonrechter vooruitlopend op de beslissing in de bodemzaak de vordering tot ontruiming voorwaardelijk toekent, in die zin dat de vordering eerst een maand na heden ten uitvoer kan worden gelegd en vervalt als [gedaagde] binnen een maand na heden de huurschuld t/m januari 2014 voldoet.
8. Gelet op de woningmarkt in [plaats] zal FFG Monumenten naar verwachting op korte termijn in staat zijn het gehuurde opnieuw tegen dezelfde of betere condities te verhuren zodat de kantonrechter de veroordeling tot betaling van de toekomstige huurtermijnen voorshands zal beperken tot en met de maand van de ontruiming.
9. FFG Monumenten vordert op grond van artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden de contractuele rente van 1,5% per maand. De vraag rijst of artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden, mede in het licht van de overige bepalingen in de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, een oneerlijk beding is in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG (oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten). In het licht van het arrest van de Hoge Raad van 13 september 2013, ECLI:NL:HR:2013:691 heeft de kantonrechter deze vraag ambtshalve te beantwoorden.
De kantonrechter heeft ter zitting beide partijen de vraag of artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden een oneerlijk beding is voorgehouden en hen in de gelegenheid gesteld zich hierover uit te laten.
FFG Monumenten heeft hierop haar vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten ingetrokken en toegelicht dat de gevorderde contractuele rente van 1,5% een gefixeerde schadevergoeding is voor het niet tijdig betalen van de huur. [gedaagde] heeft de verschuldigdheid van het gevorderde bedrag aan contractuele rente tot dagvaarding niet betwist.
10. Voor de beantwoording van de vraag of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG betrekt de kantonrechter onder meer de navolgende gezichtspunten:
de contractuele rente ex artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden is 1,5% per maand en daarmee 18% per jaar, hetgeen beduidend meer is dan de wettelijke rente van thans 3% per jaar;
in de algemene voorwaarden is de hoogte van de contractuele rente niet in tijd beperkt;
de Wet op het Consumenten Krediet staat een maximale kredietvergoeding toe van thans 15% (artikel 4 van het besluit kredietvergoeding), waarbij naast de kredietvergoeding geen buitengerechtelijke incassokosten mogen worden bedongen (artikel 34 Wet op het Consumentenkrediet);
de door FFG Monumenten bedongen contractuele rente van 18% per jaar is meer dan het percentage voor een maximale kredietvergoeding, terwijl FFG Monumenten naast die hogere contractuele rente (in artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden) ook contractueel buitengerechtelijke incassokosten heeft bedongen (artikel 11 lid 5 van de algemene huurvoorwaarden);
in de algemene huurvoorwaarden is naast de contractuele rente van 1,5% per maand buitengerechtelijke incassokosten bedongen, zodat bij uitleg van de algemene huurvoorwaarden onder de contractuele rente niet tevens kan zijn begrepen de buitengerechtelijke incassokosten;
bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG dient geen acht te worden geslagen of in de vordering de contractuele aanspraak is beperkt, zodat de intrekking van de vordering betreffende de buitengerechtelijke incassokosten buiten beschouwing moet worden gelaten bij de beantwoording van de vraag of de gevorderde contractuele rente is gebaseerd op een oneerlijk beding is.
Na afweging van voornoemde gezichtspunten is de kantonrechter voorshands van oordeel dat artikel 11 lid 3 van de algemene huurvoorwaarden een oneerlijk beding in de zin van de Richtlijn 93/13 EEG is. Dit leidt ertoe dat naar verwachting in een bodemprocedure dit beding nietig zal worden verklaard. Dit betekent dat de gevorderde contractuele rente wordt afgewezen.
Terzijde merkt de kantonrechter op dat in het geval FFG Monumenten haar vordering met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten niet zou hebben ingetrokken, die vordering zou zijn afgewezen doordat niet is gebleken dat werd voldaan aan het vereiste neergelegd in artikel 6:96 lid 6 BW.
11. FFG monumenten vordert over de huurschuld vanaf 19 november 2013 zowel de wettelijke rente (sub 2 petitum) als de contractuele rente (sub 4 petitum). De contractuele rente is reeds afgewezen. Alsdan resteert de gevorderde wettelijke rente die zal worden toegewezen.
12. De door FFG Monumenten gevorderde dwangsom zal worden afgewezen, nu de wet uit hoofde van artikel 555 Rv e.v. jo. 444 Rv reeds in een dwangmiddel voorziet bij ontruiming en FFG Monumenten mede door de toegekende terme de grace voldoende tijd en gelegenheid heeft een eventuele ontruiming in de tweede helft van januari 2014 voor te bereiden.
13. [gedaagde] dient als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure te worden veroordeeld, vermeerderd met de nakosten. De laatste kosten worden volgens beleid bij deze rechtbank team kanton begroot op een half punt salaris gemachtigde met een maximum van € 100,00.
BESLISSING
De kantonrechter:
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan FFG Monumenten tegen bewijs van kwijting:
€ 2.175,00 aan huurachterstand tot en met december 2013, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 19 november 2013 tot de voldoening;
€ 1.775,00 per maand voor iedere maand vanaf januari 2014 tot aan de ontruiming, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van opeisbaarheid tot aan de dag van algehele voldoening;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde gelegen aan de [adres] met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, binnen 8 dagen na de betekening van dit vonnis, doch niet vóór 12 januari 2014, te ontruimen en te verlaten en met overgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van FFG Monumenten te stellen, welke ontruiming zo nodig door de deurwaarder bewerkstelligd kan worden met behulp van de sterke arm conform het in artikel 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde;
bepaalt dat de veroordelingen onder sub Ia, Ib en II vervallen, indien [gedaagde] binnen 1 maand na heden de huur t/m januari 2014 volledig heeft voldaan;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van FFG Monumenten gevallen en tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:€ 448,00 aan vastrecht;€ 94,79 aan explootkosten;€ 400,00 aan salaris gemachtigde;€ 100,00 aan nakosten;€ 1.042,79 totaal,een en ander voor zover verschuldigd inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. D.H. de Witte, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 december 2013 in tegenwoordigheid van de griffier.