ECLI:NL:RBAMS:2015:8030
OKE
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 4395886 EA VERZ 15-889
beschikking van: 10 november 2015
func.: 534
beschikking van de kantonrechter
I n z a k e
[verzoeker]
wonende te [plaats]
verzoeker
nader te noemen: [verzoeker]
gemachtigde: mr. H.M. Meijerink
t e g e n
de besloten vennootschap Orange Residential I B.V.
gevestigd te Amsterdam
verweerster
nader te noemen: Orange Residential
gemachtigde: mr. M. Goedhart
Verloop van de procedure
Bij verzoekschrift ingekomen op 24 augustus 2015 heeft [verzoeker] uit hoofde van artikel 7: 243 BW een voorziening verzocht.
Orange Residential op 16 september 2015 een verweerschrift ingediend.
Op 29 oktober 2015 heeft de mondelinge behandeling plaatsgehad. Daarbij zijn verschenen [verzoeker] met zijn gemachtigde, alsmede namens Orange Residential [naam 1] en haar gemachtigde.
Van hetgeen ter zitting besproken heeft de griffier aantekeningen gemaakt die aan het procesdossier zijn toegevoegd.
Uitspraak is bepaald op heden.
Gronden van beslissing
feiten
1. Als gesteld en onvoldoende weersproken staat vast:
1.1. [verzoeker] huurt van Orange Residential de woning op de tweede etage aan de [straat] te [plaats] , tegen een huurprijs van laatstelijk € 457,64 per maand.
1.2. Bij brief van 30 december 2014 heeft [verzoeker] de beheerder van Orange Residential verzocht om dubbele beglazing wegens isolatie en geluidswering.
1.3. [verzoeker] heeft een offerte aangevraagd voor het plaatsen van HR+ glas ten bedrage van € 3.097,88 inclusief BTW. Aan de hand hiervan komt [verzoeker] op een maandelijkse huurverhoging van € 15,84, waarbij is uitgegaan van een afschrijftermijn van 25 jaren en een rentepercentage van 3,7%.
1.4. Orange Residential heeft daarop voorgesteld de plaatsing van isolatieglas via een renovatieovereenkomst te bewerkstelligen tegen een huurverhoging van € 39,68 per maand, waarbij is uitgegaan van afschrijftermijn van 25 jaren en een rente van 15%.
1.5. Bij e-mailwisseling van 4 februari 2015 tussen [verzoeker] en de beheerder van het gehuurde (MVGM Woningmanagement) aangaande het aanbrengen van isolatieglas heeft [verzoeker] op het bericht dat de eigenaar 15% (rente, ktr) nodig heeft om de investering te kunnen verantwoorden, geantwoord dat hij de aanvraag graag doorzet.
Verzoek en verweer
2. [verzoeker] verzoekt - kort gezegd en na een wijziging van het verzoek ter zitting - om te bepalen dat Orange Residential verplicht wordt om in zijn woning isolatieglas te plaatsen van het type H+ zoals omschreven in de offerte van Rembrandt Glas tegen een huurprijsverhoging van € 15,84 per maand, ingaande de maand nadat de verbeteringen zijn aangebracht, alsmede tot het deugdelijk gronden van het houtwerk rondom de sponningen, op straffe van een dwangsom. Ten slotte verzoekt [verzoeker] Orange Residential te veroordelen in de proceskosten.
3. [verzoeker] stelt hiertoe dat partijen de plaatsing van dubbelglas in eerste instantie hebben willen gieten in een renovatie-overeenkomst. In dat geval zou [verzoeker] na het aanbrengen van de woningverbetering op grond van artikel 7:255 lid 2 BW de door Orange Residential daarvoor gevraagde huurverhoging kunnen laten toetsen door de huurcommissie. Omdat Orange Residential ondanks sommatie geen uitvoering gaf aan het plaatsen van dubbel glas, heeft [verzoeker] zich genoodzaakt gezien deze procedure te starten om de isolatiemaatregel alsnog af te dwingen.
4. Orange Residential verweert zich tegen het verzoek en concludeert primair dat het verzoek niet ontvankelijk is omdat [verzoeker] akkoord is gegaan met de door haar gevraagde huurverhoging van € 39,68 per maand, dan wel dient het verzoek hierom te worden afgewezen. Voorts stelt zij dat zij nog geen voorzieningen heeft kunnen treffen omdat nog geen duidelijkheid bestond over de vraag of de gevraagde voorziening toepasbaar was en of daarvoor aanvullende maatregelen noodzakelijk waren. Bovendien heeft een deskundige bepaald dat dubbele beglazing een redelijke verhoging van € 39,68 mee dient te brengen. Voor toewijzing van te verrichten schilderwerk levert artikel 7: 243 BW geen grondslag. Omdat [verzoeker] de gevraagde dwangsom niet heeft gemaximeerd, heeft deze niet de functie van dwangmiddel. Op het schilderwerk kan sowieso geen dwangsom worden gezet nu het voor Orange Residential niet mogelijk is om dit eerder dan medio 2016 uit te voeren.
Beoordeling
5. Wat betreft de ontvankelijkheid van het verzoek tot plaatsing van isolatieglas wordt geoordeeld als volgt. Anders dan Orange Residential concludeert uit de e-mailwisseling tussen [verzoeker] en haar beheerder, kan daaruit geen instemming door [verzoeker] met de door Orange Residential voorgestelde huurverhoging worden afgeleid, maar enkel instemming met het doorzetten van de aanvraag tot het plaatsen van isolatieglas. [verzoeker] heeft immers voorafgaand aan deze mailwisseling, zoals blijkt uit de stellingen van partijen, bezwaar gemaakt tegen de door Orange Residential voorgestelde huurverhoging en zonder nadere motivering die evenwel ontbreekt in zijn e-mail, valt niet in te zien dat hij op dat standpunt heeft willen terugkomen. Een overeenkomst waarin partijen een concreet bedrag aan huurverhoging hebben afgesproken, kan in rechte dan ook niet worden vastgesteld en een reden tot niet-ontvankelijk verklaring of afwijzing van het verzoek bij gebrek aan belang daardoor niet aanwezig.
6. Kern van dit geschil betreft nog slechts de vraag tegen welke huurverhoging het isolatieglas HR+ dient te worden geplaatst, nu niet gesteld of gebleken is dat er praktische bezwaren tegen het plaatsen bestaan of door Orange Residential aanvullende maatregelen, anders dan het gronden van het houtwerk rondom de sponningen van de kozijnen, moeten worden getroffen zoals het aanvragen van een vergunning, het vervangen van de kozijnen e.d.. Bovendien gaan beide partijen uit van de kostenberaming zoals die door Rembrandt Glas is opgesteld.
7. Partijen hebben beide een annuïteitenberekening gemaakt, uitgaande van een afschrijftermijn van 25 jaar, waarbij [verzoeker] uitgaat van een rentevoet van 3,7% en Orange Residential van 15%. In beide berekeningen is aangegeven dat de rentevoet de ‘gemiddelde hypotheekrente Obvion.nl basishypo zonder nhg, rente vast 10jr’ betreft. Dit kan uiteraard niet juist zijn. Ambtshalve is de website van Obvion bezocht, waaruit is gebleken dat alleen de berekening van [verzoeker] in de buurt komt van de actuele en gemiddelde rentevoet zoals door Obvion op haar website is vermeld voor het kalenderjaar 2015.
8. Ter onderbouwing van zijn berekening heeft [verzoeker] verder nog gesteld dat deze algemeen erkend is en onder meer wordt gebruikt door de huurdersvereniging Vastgoed Belang. Orange Residential heeft geen inhoudelijke toelichting gegeven op de door haar gebruikte rentevoet van 15%, anders dan de stelling dat een deskundige dit zo heeft berekend.
9. Nu artikel 7: 243 BW geen duidelijk toetsingskader bevat ter bepaling wat als een redelijke huurverhoging dient te worden aangemerkt, zal de kantonrechter aansluiting zoeken bij het beleid van de huurcommissie ten aanzien van haar wettelijke bevoegdheid tot toetsing van huurverhoging vanwege het treffen van gerief- verhogende wijzigingen in of aan de woning ingevolge artikel 7: 255 lid 2 BW. Dit beleid (Beleid huurverhoging na woningverbetering versie januari 2011) gaat ten aanzien van het vervangen van enkel glas door isolerende beglazing uit van een afschrijftermijn van 25 jaar en voorts van een gemiddeld rentepercentage over het lopende kalenderjaar waarbij zij doorgaans het percentage van de Obvion basis hypotheek zonder nationale hypotheekgarantie met een rentevaste periode van 10 jaar hanteert.
10. De rentevoet van de Obvion basis hypotheek zonder nationale hypotheek garantie en met een rentevaste periode van 10 jaar schommelt in het huidige kalenderjaar rond de 3%.
11. Vorenstaande brengt mee dat geoordeeld wordt dat de door [verzoeker] voorgestelde huurverhoging, bij gebreke van inhoudelijke bezwaren van de zijde van Orange Residential, in redelijke verhouding staat tot de investeringen van Orange Residential en kostendekkend moet worden geacht.
12. Voor zover [verzoeker] nog heeft verzocht te bepalen dat het houtwerk aan de buitenzijde van het gehuurde door Orange Residential dient te worden hersteld en geschilderd, is dit verzoek niet ontvankelijk nu dit bij dagvaarding op grond van artikel 7: 206 BW dient te worden gevorderd. In zijn stelling dat dit een punt van ondergeschikt belang betreft dat op grond van proceseconomische redenen in de procedure kan worden meegenomen, wordt [verzoeker] niet gevolgd. Wel wordt opgemerkt dat bij het vervangen van de beglazing het houtwerk rondom op dusdanige wijze dient te worden behandeld dat dit de isolerende werking van de beglazing de komende winterperiode niet zal opheffen. Ter zitting heeft [verzoeker] hierover opgemerkt dat voldoende gronden van het houtwerk afdoende zal zijn. Nu de kosten hiervoor niet zijn meegenomen in de berekening van de huurverhoging, zal een geringe ophoging van het bedrag worden bepaald.
13. Nu de huurverhoging op een hoger bedrag wordt bepaald dan [verzoeker] heeft verzocht, zal hem de gelegenheid worden geboden zijn verzoek in te trekken.
14. Gelet op de omstandigheid dat Orange Residential ondanks een eerder akkoord over het plaatsen van beglazing geen concrete actie heeft ondernomen, alsmede het naderen van de winter, wordt een prikkel tot nakoming op zijn plaats geacht en zal een dwangsom worden toegewezen, welke ambtshalve zal worden gematigd zoals hierna te bepalen.
15. Er zijn termen om de kosten tussen partijen te compenseren, tenzij [verzoeker] zijn verzoek alsnog intrekt, in welk geval hij zal worden veroordeeld in de proceskosten.
BESLISSING
De kantonrechter:
bepaalt dat Orange Residential verplicht is dubbel thermisch geïsoleerd glas type HR+ te (doen) plaatsen zoals omschreven in de offerte van Rembrandt Glas aan het gehuurde aan de [straat] te [plaats] binnen 6 weken na 19 november 2015, op deugdelijke wijze en voorzien van grondverf rondom de sponningen, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag tot een maximum van € 5.000,-;
bepaalt dat [verzoeker] hiervoor een maandelijkse huurverhoging van € 18,- verschuldigd is aan Orange Residential, ingaande de maand nadat de beglazing is aangebracht;
bepaalt dat het onder I en II gestelde rechtskracht ontbeert indien het verzoek door [verzoeker] uiterlijk 19 november 2015 wordt ingetrokken;
verklaart het meer of anders verzochte niet ontvankelijk, dan wel wijst dit af;
bepaalt dat partijen ieder de eigen proceskosten dragen, behoudens in het geval [verzoeker] het verzoek zal intrekken, in welk geval hij wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure aan de zijde van Orange Residential tot op heden begroot op € 250,- voor salaris van haar gemachtigde, voor zover verschuldigd inclusief BTW.
Aldus gegeven door mr. T.M.A. van Löben Sels, kantonrechter en in het openbaar uitgesproken op 10 november 2015 in aanwezigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter