ECLI:NL:RBAMS:2018:1088
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht – team kanton
zaaknummer: 6246402 CV EXPL 17-19350
vonnis van: 26 februari 2018
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
de stichting Stichting Stadgenoot
gevestigd te Amsterdam
eiseres, nader te noemen: Stadgenoot
gemachtigde: Van der Hoeden/Mulder, gerechtsdeurwaarders
t e g e n
[gedaagde]
wonende te [woonplaats]
gedaagde, nader te noemen: [gedaagde]
gemachtigde: voorheen mr. T.M. van Angeren, thans mr. C.M.E. Schreinemacher
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
- de dagvaarding van 11 augustus 2017 met producties;- de conclusie van antwoord met een productie;- het instructievonnis van 9 oktober 2017, waarin een comparitie is bepaald;- de dagbepaling comparitie.
De comparitie is gehouden op 25 januari 2018. Stadgenoot heeft voorafgaand daaraan nog producties ingediend. Voor Stadgenoot zijn verschenen [naam 1] , vergezeld door mr. S. d’Agostino namens de gemachtigde. Voor [gedaagde] is haar gemachtigde verschenen. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
De feiten
1.1. [gedaagde] , 57 jaar, huurt sinds 16 juli 1983 van (de rechtsvoorganger van) Stadgenoot de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde is de bovenste van drie woningen (nummer [nummer] , nummer [nummer] en het gehuurde) die het trappenhuis delen.
1.2. In de huurovereenkomst tussen partijen is bepaald:
artikel 4.
De woning mag uitsluitend worden bewoond door de huurster en zijn gezin en op zodanige wijze, dat de ruimten overeenkomstig de bestemming worden gebruikt.
artikel 5.
De huurder draagt zorg dat het gehuurde rein en zuiver wordt gehouden.
(..)
artikel 11.
Het is verboden:
1. Het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan anderen in gebruik af te staan of te verhuren;
(..)
15. In de gemeenschappelijke ruimten (..) rijwielen, (..) handelswaren, vuilnisbakken of andere goederen te plaatsen (..);
(..)
19. Op eniger wijze omwonenden hinder of overlast aan te doen;
(..)
1.3. In 2001 en 2007 heeft Stadgenoot meldingen ontvangen over door [gedaagde] veroorzaakte overlast, die varieerde van geluidsoverlast tot het niet weghalen van de post uit de brievenbus en het trappenhuis.
1.4. In november 2012 heeft Stadgenoot herstelwerkzaamheden willen uitvoeren in het gehuurde. [gedaagde] heeft – kort gezegd – meerdere keren de toegang tot haar woning geweigerd, waarna Stadgenoot haar uiteindelijk heeft gedagvaard. Bij vonnis van 7 juni 2013 van de kantonrechter te Amsterdam is [gedaagde] bij verstek veroordeeld Stadgenoot toegang tot het gehuurde te verschaffen in verband met de herstelwerkzaamheden.
1.5. [gedaagde] heeft ook na het vonnis geen medewerking aan de werkzaamheden verleend. Stadgenoot heeft daarom tezamen met de politie een bezoek gebracht aan het gehuurde. [gedaagde] was er op dat moment niet. Omdat het gehuurde een onbewoonde indruk maakte heeft Stadgenoot een nieuw slot op de voordeur gezet. [gedaagde] heeft de sleutel van het nieuwe slot eerst na een aantal maanden opgehaald bij de politie.
1.6. In 2013, 2014 en 2016 heeft Stadgenoot opnieuw meldingen van overlast gekregen van omwonenden.
1.7. Op 16 januari 2015 heeft een instantie, door Stadgenoot aangeduid als [naam instantie] , contact opgenomen met Stadgenoot en gevraagd hoe het zat met de woning van [gedaagde] , aangezien [naam instantie] [gedaagde] begeleidde bij de terugkeer naar haar woning na verblijf elders in verband met door [gedaagde] ontvangen zorg.
1.8. [gedaagde] heeft op 13 maart 2017 bij de politie district IJsselland aangifte gedaan van eenvoudige mishandeling. Zij verklaarde daarin onder meer:Ik verblijf in de caravan sinds november of oktober 2016.Ik voel me min of meer dakloos. (..)Ik sliep in een tent op camping [naam camping] vanaf mei 2016. (..)
1.9. Stadgenoot heeft een door [gedaagde] geschreven briefje van 18 april 2017 overgelegd waarin zij meldde:
(…)
Sinds vorig jaar verblijf ik op ‘uw’ camping i.v.m. een fraudezaak (..)
1.10. Op 22 mei en 23 mei 2017 heeft een medewerker van Stadgenoot een bezoek gebracht aan het gehuurde. In de verslagen daarvan is opgenomen:op hb [huisbezoek, ktr] geweest niemand deed open. Had wel het idee dat er iemand binnen was.(..)opnieuw op hb geweest wederom hoorde ik iemand binnen hoesten maar werd er niet open gedaan. Enorme rommel op de overloop naar de zolder toe. Minimaal drie grote kraten vol met flessen met drank. Zowel volle als lege flessen.(..)Bij een van de buren langs geweest. Deze verklaarde veel overlast te ervaren. Deze buur verklaarde tevens dat in de nacht van maandag 22-05 op dinsdag 23-05 de politie wederom is gebeld. Politie is langs geweest bij de overlast veroorzaker [naam camping] . De reden was omdat er opnieuw ernstige overlast werd veroorzaakt vanuit de woning [nummer] . Ook verklaarde de buur dat de woning ( [nummer] ) tot zeer recent is onderverhuurd. Ik kreeg tevens een kaartje te zien waarop de gegevens van de onderhuurder stonden.(..)naar de woning geweest er was duidelijk iemand binnen (hoorde iemand hoesten en lopen) maar er werd niet open gedaan (..)
1.11. Stadgenoot heeft [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 30 mei 2017, daarna op 6 juni 2017 en voorts op 22 juni 2017. Op geen van de gesprekken is [gedaagde] verschenen. Stadgenoot heeft [gedaagde] daarna een aantal keer tevergeefs gesommeerd de huurovereenkomst op te zeggen.
1.12. Bij een huisbezoek op 17 juli 2017 deed [gedaagde] open, waarna Stadgenoot [gedaagde] opnieuw heeft uitgenodigd voor een gesprek de volgende dag. Ook daar is [gedaagde] , ondanks haar toezegging, niet verschenen.
1.13. Bij e-mail van 21 juli 2017 heeft de bewoner van [nummer] , naar aanleiding van een verzoek van Stadgenoot, geschreven:(..) Toen ik het huis kocht hadden de vorige bewoners al aangegeven dat mevrouw [gedaagde] nogal eens wat overlast veroorzaakte maar dat ik daar nu geen last van zou hebben omdat ze een andere huurder in haar huis had zitten. Deze meneer heb ik ook ontmoet (..), hij vertelde mij dat hij het huis onderhuurde en dat mevrouw [gedaagde] ergens op een camping/ vakantiepark woonde. Eind april moest hij plotseling verhuizen omdat mevrouw [gedaagde] weer terug kwam, hij vertelde dat ze van de camping was afgezet wegens ontoelaatbaar gedrag. Hij waarschuwde mij ook dat mevrouw [gedaagde] soms agressief kon zijn. Ook van buren en dus van de vorige bewoners van mijn huis hoorde ik van de overlast die mevrouw [gedaagde] veroorzaakte. Dit varieerde van geluidsoverlast tot agressief gedrag (willen vechten, mensen letterlijk aanvallen/aanvliegen, ramen inslaan en een bloempot van boven naar beneden laten vallen). Ik woon hier samen met mijn zoontje van 5 jaar en de terugkomst van mevrouw [gedaagde] baarde mij daarom zorgen. Eenmaal terug veroorzaakt mevrouw [gedaagde] inderdaad veel (dagelijks) geluidsoverlast. Bewegen door haar huis en in het trappenhuis gebeurt altijd stampvoetend en er wordt veel met deuren en spullen gesmeten. Dit gebeurt ook vaak ‘snachts of rond 5 uur in de ochtend. (..)Ik heb een paar weken geleden ook mail contact gehad met de wijkagent en mijn zorgen geuit. De politie komt af en toe ook langs. Ze doet echter voor niemand open, naast haar deur heeft ze op en groot vel papier geschreven: Uw aanwezigheid wordt niet op prijs gesteld. Ze heeft de toegang bovenaan het trappenhuis geblokkeerd met verfblikken, terwijl mevrouw [naam mevrouw] boven ook nog een berging heeft. Eén politie agent gaf aan dat het redelijk gaat zolang ze haar medicijnen slikt, maar wanneer dat niet gebeurt gedraagt ze zich agressief.
1.14. Bij e-mail van 2 augustus 2017 heeft de bewoner van [nummer] geschreven:(..) Al snel begon zij met mij ruzie te zoeken. Zo verbood zij mij bijvoorbeeld dat ik mijn eigen huis in ging, lokte en provoceerde zij mij uit in de hoop dat ik daar zou in trappen en met haar zou gaan vechten. Maar dat deed ik niet. Ook bonkte zij in die tijd op mijn deur op de gekste tijdstippen en schold zij mij voor alles en nog wat uit. Dat deed zij op de trap maar ook schreeuwend vanuit haar raam of op straat. Zo kwam ik in contact met de wijkagent [naam wijkagent] en met [naam 2] van het team Vangnet en Geestelijke Gezondheidszorg. Ik heb nog steeds haar visite kaartje bewaard. Ik ben degene geweest die de politie heb gebeld omdat ik niet meer mijn huis in mocht en omdat [gedaagde] mij vastpakte en vasthield tegen mij wil. Ook heeft zij mijn bril toen eens afgenomen die is toen door de wijkagent voor mij terug gehaald. Dit was het verleden maar daarna is het contact nooit meer goed gekomen tussen haar en mij. Zij is voor veel overlast blijven zorgen, stampen, schreeuwen, keihard muziek draaien maakt niet uit op welk tijd stip. Ook slaat zij keihard met de deuren en vernield zij soms dingen in het trappenhuis ook kan ik dit niet bewijzen. Van de buren naast mij hoorde ik dat zij op straat ook voor veel overlast zorgde en met mij wilde vechten. Zo riep ze van alles en nog wat (..)Maar op de woning van [gedaagde] woonde toen een man met een baard. (..) [gedaagde] was toen van de woning af en ik had meteen ook geen overlast meer. Dit is ongeveer 1½ tot 2 jaar gelden dat hij er kwam wonen. (..)Dat heeft ongeveer afgelopen mei van dit jaar geduurd daarna vertrok de buurman van de woning van [gedaagde] . (..)Na verloop van tijd kwam ook zij weer terug. Al vrij snel begon het weer van voren af aan met het veroorzaken van overlast. Ik had al direct in de gaten dat het uit de hand begon te lopen omdat zij opnieuw de confrontatie met mij opzocht. Zij bonkte weer op mijn deur, schold mij voor hele nare dingen uit en alles begonnen weer daar waar ze 1½ a 2 jaar geleden eindigde. Het was zelfs zo dat zij op de trap naar mijn deur zat te kijken wat ik deed en wanneer ik uit mijn huis kwam. Ook mag ik niet meer naar mijn zolder toe en heeft zij allerlei spullen op de overloop staan zodat ik niet er langs kan. (..)
1.15. Stadgenoot heeft [gedaagde] bij brief van 28 juli 2017 opnieuw gevraagd de huurovereenkomst op te zeggen en het gehuurde te ontruimen, in verband met verboden onderverhuur en het veroorzaken van overlast. De gemachtigde van [gedaagde] heeft gereageerd op de brief, maar de huurovereenkomst niet opgezegd.
1.16. In januari 2018 hebben de bewoners van de woningen op nummer [nummer] en [nummer] opnieuw bij Stadgenoot geklaagd over (geluids)overlast door [gedaagde] .
1.17. In de loop van de tijd is een huurachterstand ontstaan.
Het geschil
2. Stadgenoot vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, de huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde, alsmede- na wijziging van eis - tot betaling van € 1.495,09 aan huurachterstand tot en met januari 2018 en € 177,87 aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw, vermeerderd met de wettelijke rente en tot een bedrag van € 502,68 voor iedere maand gedurende welke [gedaagde] het gehuurde na januari 2018 in gebruik houdt.
3. Stadgenoot stelt dat [gedaagde] handelt in strijd met artikel 4, 5 en 11 van de huurovereenkomst en met artikel 7: 213 en 7: 244 BW, door het gehuurde niet onafgebroken en zelf conform de bestemming te gebruiken en voorts de woning ongeoorloofd aan derden onder te verhuren dan wel in gebruik te geven. Op de momenten dat [gedaagde] wel in het gehuurde verblijft, veroorzaakt zij volgens Stadgenoot overlast en houdt zij op geen enkele wijze rekening met de omwonenden.
[gedaagde] schiet derhalve tekort in de nakoming van haar verplichtingen, welke tekortkoming, mede gelet op de taak van Stadgenoot als sociaal verhuurder, van dusdanige aard is dat die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, aldus Stadgenoot.
4. [gedaagde] erkent dat zij in het verleden soms langere tijd niet in haar woning heeft verbleven, wat verband houdt met persoonlijke problematiek. [gedaagde] is in het verleden bepaalde perioden geheel tegen haar wil opgesloten geweest in een GGZ-inrichting. Overigens is in de huurovereenkomst niet opgenomen dat [gedaagde] verplicht is in het gehuurde te verblijven. Verder heeft [gedaagde] uit nood enige tijd op een camping verbleven. In 2017 en 2016 (circa een week) heeft [gedaagde] tijdens haar verblijf op de camping (een deel van) de woning aan een derde in gebruik gegeven. [gedaagde] zag daarin geen kwaad en heeft daarvan ook geen (financieel) voordeel gehad; zij heeft slechts de kale huur gevraagd, om daarmee de campingplaats te kunnen betalen.
5. Inmiddels woont [gedaagde] zelf weer in het gehuurde, zodat het misverstand waarover Stadgenoot valt reeds is opgelost. Een en ander kan volgens [gedaagde] dan ook niet leiden tot toewijzing van de vordering, terwijl ook de gestelde overlast daartoe niet kan leiden. [gedaagde] betwist de door Stadgenoot in de dagvaarding opgesomde overlast veroorzakende feiten ten stelligste en voert aan dat zij juist overlast ondervindt van de buren. Tot slot voert zij aan dat de gestelde feiten onvoldoende zijn voor ontbinding van de huurovereenkomst.
De beoordeling
6. Aan de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft Stadgenoot ten grondslag gelegd dat [gedaagde] in strijd handelt en heeft gehandeld met verplichtingen uit de huurovereenkomst, te weten het verbod op onderverhuur, het verbod om overlast te veroorzaken en het verbod om goederen te plaatsen in de gemeenschappelijke ruimten.
7. [gedaagde] heeft erkend dat zij soms langere tijd niet in het gehuurde verblijft. Voor een deel is dat te wijten aan persoonlijke psychische problematiek, maar voldoende vaststaat dat [gedaagde] in 2016 en 2017 ook vrijwillig langere tijd elders heeft verbleven en derden in het gehuurde heeft laten wonen. [gedaagde] heeft toegegeven een bedrag aan huur te hebben ontvangen en hoewel dit bedrag – zo is onbetwist gebleven – niet hoger was dan de huurprijs van het gehuurde, wordt vastgesteld dat [gedaagde] heeft gehandeld in strijd met het in artikel 11 lid 1 van de huurovereenkomst opgenomen verbod het gehuurde (geheel of gedeeltelijk) onder te verhuren.
8. Ten aanzien van de overlast geldt dat gezien de vele meldingen gedurende de afgelopen jaren, de daarop volgende brieven en waarschuwingen van Stadgenoot en de onder 1.13 en 1.14 aangehaalde gedetailleerde verklaringen van de bewoners van [nummer] en [nummer] , waartegen geen verweer is gevoerd, voldoende is komen vast te staan dat [gedaagde] voor (ernstige) overlast heeft gezorgd bij (in ieder geval) de bewoners van nummer [nummer] en [nummer] . De eerste klachten over geluidsoverlast dateren reeds van 2001. Vastgesteld wordt dat het weliswaar ook periodes lang goed is gegaan, maar uit de door Stadgenoot overgelegde producties volgt dat [gedaagde] na een relatief rustige periode wederom vervalt in gedrag dat overlast veroorzaakt, in de vorm van agressie tegen omwonenden, geluidsoverlast en intimidatie. Voorts komt uit de stukken van Stadgenoot naar voren dat [gedaagde] reeds vanaf 2007 zorg mijdt en met regelmaat niet opendoet voor (onder meer) Stadgenoot. Ook recent, in mei, juni en juli 2017, heeft Stadgenoot meerdere malen geprobeerd contact met [gedaagde] te krijgen om de problemen te bespreken, aan welke oproep [gedaagde] , ondanks een toezegging daartoe, keer op keer geen gehoor heeft gegeven. De verwachting is dan ook dat geen verbetering zal optreden in het gedrag van [gedaagde] binnen afzienbare termijn en dat de overlast, die ondanks het ontbreken van een zogenaamde Einde Interventie Verklaring voldoende is komen vast te staan, tot een aanvaardbaar niveau zal worden teruggebracht. Daarbij is in aanmerking genomen dat [gedaagde] , zoals haar gemachtigde ter zitting verklaarde, niet heeft gereageerd op zijn berichten en dat zij zonder aankondiging ook niet op de zitting is verschenen, terwijl door het uitbrengen van de dagvaarding ontruiming dreigt.
9. Naast dit alles is onweersproken gebleven dat [gedaagde] goederen heeft geplaatst in gemeenschappelijke ruimten en daarmee het trappenhuis heeft geblokkeerd. Een en ander volgt eveneens uit de door Stadgenoot overgelegde foto’s. [gedaagde] handelt hierdoor in strijd met de in artikel 11 lid 15 van de huurovereenkomst opgenomen verplichting.
10. Tot slot geldt dat de gevorderde huurachterstand, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid, als onweersproken toewijsbaar is. Het komt voor rekening en risico van [gedaagde] dat DWI is gestopt met het rechtstreeks overmaken van de huur aan Stadgenoot en verder is kennelijk vanaf 7 juli 2017 de bijstandsuitkering van [gedaagde] hersteld, maar is de huurachterstand sindsdien alleen maar opgelopen. Ook hierdoor is zij tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
11. Vastgesteld wordt dan ook dat [gedaagde] meerdere verplichtingen uit de huurovereenkomst heeft geschonden en thans nog steeds het verbod op het veroorzaken van overlast schendt en dat een huurachterstand bestaat. Ondanks de lange duur van de huurovereenkomst (34 jaar) en de kwetsbare positie van [gedaagde] is ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op de duur en de ernst van de geschonden verplichtingen, gerechtvaardigd.
12. Het hiervoor overwogene leidt tot de slotsom dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde dan ook wordt toegewezen.
13. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zijn eveneens toewijsbaar. De wettelijke rente wordt, vanaf de dag van vermeerdering van eis, slechts toegewezen over de huurachterstand en niet over de buitengerechtelijke kosten, nu onvoldoende is toegelicht dat deze reeds zijn voldaan.
14. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding.
BESLISSING
De kantonrechter:
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;
veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en ter beschikking van Stadgenoot te stellen;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan Stadgenoot van:a. € 1.495,09 aan huurachterstand tot en met januari 2018, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 januari 2018 tot aan de voldoening;b. € 177,87 aan buitengerechtelijke kosten inclusief btw;c. € 502,68 voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde in gebruik houdt na 1 februari 2018;
veroordeelt [gedaagde] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van Stadgenoot begroot op:exploot € 99,21salaris € 300,00griffierecht € 470,00 -------------------totaal € 869,21voor zover van toepassing, inclusief btw;
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 50,- aan nasalaris, alsmede tot betaling van een bedrag van € 68,- aan kosten voor betekening onder de voorwaarde dat het vonnis is betekend en [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan, een en ander voor zover van toepassing, inclusief btw;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst het meer of anders gevorderde af.
Aldus gewezen door mr. L. van Berkum, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 26 februari 2018 in tegenwoordigheid van de griffier.
De griffier De kantonrechter