ECLI:NL:RBAMS:2021:1303
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 8662676 CV EXPL 20-13266
vonnis van: 25 maart 2021
fno.: 713
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser]
wonende te [woonplaats]
eiser
nader te noemen: [eiser]
gemachtigde: mr P.P. Klokkers
t e g e n
de stichting Woonstichting Eigen Haard
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Eigen Haard
gemachtigde: mr T.W. Jaburg
VERLOOP VAN DE PROCEDURE
dagvaarding van 14 juli 2020 met bewijsstukken;
antwoord met bewijsstukken;
instructievonnis;
repliek met een bewijsstuk;
dupliek met bewijsstukken;
akte uitlating producties van [eiser] ;
dagbepaling vonnis.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Feiten
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast.:
1.1. [eiser] woonde in 2019 met zijn 9 jaar oude zoon in een onzelfstandige woonruimte. Hij was in 2019 als woningzoekende geregistreerd in Woningnet. Hij heeft een urgentieverklaring die vanaf 11 juni 2019 tot 16 december 2019 geldig is.
1.2. Woningnet stuurt [eiser] per e-mail op 16 december 2019 een Uitnodiging bezichtiging op adres [adres] te [plaats]die luidt:(…) Gefeliciteerd! U bent een van de 15 kandidaten die de woning kan bezichtigen. (…) Wat gebeurt er na de bezichtiging? Na de bezichtiging wordt u per e-mail gevraagd aan te geven of u de woning definitief accepteert. Staat u na de bezichtiging op de eerste plaats op de ranglijst en heeft u na de bezichtiging aangegeven de woning te willen accepteren? Dan ontvangt u een ‘voorlopige aanbieding’ via e-mail. U moet daarna binnen een paar dagen documenten aanleveren. (…)Aan de hand van deze documenten beoordelen wij of u voldoet aan de toewijzingsregels. Deze zijn te vinden op de website. Ook vindt u hier antwoorden op veel gestelde vragen. De voorwaarden die voor deze woning gelden kunt u terugvinden in de advertentie op uw persoonlijke internetpagina onder ‘Mijn gegevens’.
1.3. Op 30 december 2019 verstrekt Eigen Haard hem een Ontvangstbewijs Woningaanbieding met betrekking tot de woning aan de [adres] te [plaats] , hierna ‘de woning’.
1.4. Op 13 februari 2020 bericht Eigen Haard aan de gemachtigde van [eiser] Wij hebben uw cliënt moeten afwijzen voor de [adres] omdat zijn inkomen voor de bijbehorende huurprijs te hoog was. Hierdoor is de aanbieding ingetrokken en hebben we de woning aan de volgende kandidaat aangeboden. (…)
1.5. Op 4 maart 2020 bericht Eigen Haard aan de gemachtigde van [eiser]De woning is in 2019 aangeboden op Woningnet voor € 604,66. (…) Inkomens met een “laag inkomen” krijgen voorrang op deze woning. In 2019 was een laag inkomen maximaal € 22.700,-. (…) Zoals u zelf al aangeeft is het inkomen van dhr [eiser] stukken (hoger, kantonrechter) en dit is dan ook de reden van de afwijzing.
Het geschil
2. [eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraadI. Eigen Haard zal veroordelen tot nakoming van de gesloten overeenkomst, althans tot voortzetting van de afgebroken onderhandelingen en hem op zo kort mogelijke termijn een vergelijkbare huurwoning in Amsterdam, bestaande uit ten minste drie kamers aan te bieden, tegen een maandhuur van niet meer dan € 619,01, dan wel een passende huurprijs die niet hoger is dan € 737,14 per maandII. Eigen Haard zal veroordelen om hem aan schadevergoeding € 2.165,- in eens te betalen en € 433,- per maand vanaf juli 2020 totdat Eigen Haard aan het gevorderde onder I. heeft voldaan;
III. Eigen Haard zal veroordelen tot betaling van € 302,50 aan buitengerechtelijke kosten;
IV. Eigen Haard zal veroordelen in de proceskosten, de wettelijke rente daarover vanaf 15 dagen na vonnisdatum en in de nakosten.
3. Daartoe voert [eiser] het volgende aan. Eigen Haard heeft hem de woning aangeboden onder de voorwaarde dat zijn inkomen passend zou zijn. In 2019 was zijn geïndexeerde verzamel-gezinsinkomen € 32.413,- en in het peiljaar 2018 was dat € 30.541,-. In 2019 bedroeg het maximale inkomen voor een tweepersoons huishouden € 30.825,-. Daarmee voldeed hij aan de zogeheten ‘lage inkomenseis’ en was de woning dus passend voor hem.
4. Hij heeft het aanbod van Eigen Haard aanvaard, hij voldeed aan alle eisen en er is dus een huurovereenkomst tot stand gekomen. Het stond Eigen Haard niet vrij om de woning vervolgens aan iemand anders te verhuren. In ieder geval had Eigen Haard de onderhandelingen niet mogen afbreken. Voor de schade die hij heeft geleden door het optreden van Eigen Haard acht hij Eigen Haard aansprakelijk.
5. Eigen Haard voert als verweer tegen de vordering aan dat in 2019 als regel voor toewijzing van huurwoningen met een kale huur van minder dan € 607,46 gold, dat huishoudens met een lager jaarinkomen dan dat van [eiser] , voorrang op hem hadden. Er heeft zich een gegadigde voor de woning gemeld, van wie het jaarinkomen lager was en deze heeft voorrang gekregen. Dat was de reden waarom geen aanbod aan [eiser] is gedaan.
6. Eigen Haard betwist dat een overeenkomst tussen haar en [eiser] is tot stand gekomen. Uit de hiervoor onder 1.2 weergegeven e-mail blijkt dat Eigen Haard hem een aanbod heeft gedaan onder de voorwaarde dat hij aan de voorwaarden zou voldoen. Dat was niet het geval en Eigen Haard moest de woning op grond van de toepasselijke wettelijke voorwaarden in huur geven aan iemand die een lager gezinsinkomen had dan [eiser] . Zij is dus niet tekortgeschoten in welke verplichting dan ook.
Beoordeling
7. In Woningnet werken de op grond van artikel 48 lid 1 van de Woningwet toegelaten instellingen op het gebied van volkshuisvesting, zoals Eigen Haard, samen om tot een eerlijke verdeling van sociale huurwoningen te komen. Door zich bij Woningnet in te schrijven heeft [eiser] zich gebonden aan de regels die binnen Woningnet daarvoor zijn afgesproken. De systematiek van de toewijzing van woningen die via Woningnet worden aangeboden is complex en afhankelijk van een aantal voorwaarden, zoals het verzamel-gezinsinkomen en de kale huur, maar ook van de gezinsinkomens van andere gegadigden van een bepaalde huurwoning.
8. In de hiervoor onder 1.5 weergegeven e-mail heeft Eigen Haard een inkomenseis van € 22.700,- genoemd. Dat bedrag paste in 2019 bij een éénpersoons huishouden. Het is begrijpelijk dat doordoor bij [eiser] de indruk is gewekt dat Eigen Haard zich vergiste, zijn huishouden bestaat immers uit twee personen en zijn inkomen was lager dan de maximum inkomenseis voor een tweepersoons huishouden.
9. Eigen Haard heeft pas in deze procedure uitgelegd wat de werkelijke reden was waarom zij de woning niet aan [eiser] kon verhuren, namelijk dat zijn gezinsinkomen in verhouding tot de kale huur van de woning te hoog was voor een toewijzing bij voorrang. In de hiervoor onder 1.2 weergegeven e-mail is die werkelijke reden niet duidelijk gemaakt. Wel staat daar dat hij moest voldoen aan de toewijzingsregels. Dat betekent dat Eigen Haard geen definitief aanbod heeft gedaan, maar een voorwaardelijk aanbod.
10. [eiser] bleek uiteindelijk niet te kunnen voldoen aan de voorwaarde dat hij bovenaan de ranglijst stond en Eigen Haard heeft de woning volgens de regels van Woningnet verhuurd aan een gegadigde, die een lager verzamel-gezinsinkomen had dan [eiser] waardoor deze boven hem op de ranglijst terecht is gekomen. Eigen Haard heeft bij dupliek een schermafdruk uit Woningnet met betrekking tot de woning overgelegd waaruit blijkt dat deze is toegewezen aan iemand uit de ‘primaire doelgroep’ met een verzamelinkomen van € 14,526,01. [eiser] heeft nog betoogd dat uit die schermafdruk niet blijkt dat de gelukkige, net als hij, over een urgentieverklaring beschikte. Het enkele feit dat de urgentieverklaring niet op de schermafdruk staat betekent niet dat eraan moet worden getwijfeld of Eigen Haard de juiste toewijzings-procedure heeft gevolgd, hoe teleurstellend dat ook voor [eiser] is.
11. De kantonrechter stelt vast dat Eigen Haard wel steken heeft laten vallen in de communicatie met [eiser] en zijn gemachtigde. Door in de hiervoor onder 1.4 weergegeven e-mail de woorden aanbieding ingetrokken te gebruiken heeft Eigen Haard [eiser] op het verkeerde been gezet. De aanbieding is niet ingetrokken, maar Eigen Haard heeft geconstateerd dat niet is voldaan aan de voorwaarde dat [eiser] bovenaan de ranglijst stond. Daarom is geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen die Eigen Haard zou moeten nakomen en er was geen verplichting om verder met [eiser] te onderhandelen, zoals hij stelt.
12. De conclusie uit het voorgaande is dat de verwijten die [eiser] Eigen Haard maakt in verband met de toewijzing van de woning niet terecht zijn. Er is dus geen aanleiding om haar te veroordelen tot vergoeding van enige schade noch tot het aanbieden van een andere, vergelijkbare woning. De vordering zal worden afgewezen.
13. De onzorgvuldige wijze waarop Eigen Haard in deze kwestie met [eiser] heeft gecommuniceerd leidt echter tot veroordeling van Eigen Haard in de proceskosten. Aan [eiser] is een toevoeging verleend. Daarom zijn in deze zaak de explootkosten door de griffier voorgeschoten. Wegens het ontbreken van een wettelijke grondslag is een kostenveroordeling met de verplichting tot betaling van de explootkosten niet mogelijk.
BESLISSING
De kantonrechter
wijst de vordering af;
veroordeelt Eigen Haard in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 552,75 waarvan te betalen:
€ 83,- aan [eiser] voor het griffierecht;
€ 468,75 aan [eiser] voor salaris gemachtigde;
------------
€ 552,75 in totaal, één en ander, voor zover van toepassing, inclusief BTW;
veroordeelt Eigen Haard in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,- en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief btw, onder de voorwaarde dat Eigen Haard niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden.
Aldus gewezen door mr E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.