ECLI:NL:RBAMS:2021:6099
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 9329156 KK EXPL 21-498
vonnis van: 18 augustus 2021
func.: 713
vonnis van de kantonrechterkort geding
I n z a k e
1. [eiser 1]
2. [eiser 2]
3. [eiser 3]
4. [eiser 4]
allen wonende te [woonplaats]
5. de vereniging Bewonerscommissie [eiser 5]
gevestigd te [vestigingsplaats]
eisers
nader ook te noemen: de huurders
gemachtigde: mr E. Swart
t e g e n
de stichting Woningstichting Lieven de Key
gevestigd te Amsterdam
gedaagde
nader te noemen: Lieven de Key
gemachtigde: mr P. Brulleman
Bij dagvaarding van 13 juli 2021 met producties hebben Eisers een voorziening gevorderd.
Ter zitting van 9 augustus 2021 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Eiseressen sub 1. en sub 4. zijn in persoon verschenen, vergezeld door de gemachtigde, die op voorhand nog twee producties heeft toegezonden. Lieven de Key is verschenen bij haar bedrijfsjurist mr P. Brulleman, die in het gezelschap was van mevrouw [naam 1] , programmamedewerkster VvE van Lieven de Key en de heer [naam 2] van Péron Liftadvies. Partijen hebben ter zitting hun standpunten toegelicht, waarbij mr Brulleman gebruik heeft gemaakt van pleitaantekeningen. Na verder debat is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
Uitgangspunten
1. Als uitgangspunt geldt het volgende.
1.1. Aan de [locatie] staat een complex van in 2007 gebouwde flatgebouwen, bij partijen bekend als Toren C, Toren D en Toren E. De eigenaren van alle appartementsrechten in het complex zijn verenigd in één Vereniging van Eigenaren (hierna ‘de VvE’), waarin Lieven de Key een meerderheid heeft. Als beheerder van de VvE is [beheerder] B.V. ( hierna: [beheerder] ) aangesteld, aan wie ook het onderhoud van de lift-installaties is opgedragen.
1.2. Lieven de Key heeft 115 woningen in Toren C, blok B, verhuurd, onder meer aan Eisers sub 1. tot en met 4., die in juni/juli 2021 Eiseres sub 5. hebben opgericht. Zij is lid van de Huurdersvereniging [naam huurdersver.] . Eiseressen sub 1., 2., en 4. zijn bestuursleden van Eiseres sub 5. Eiser sub 3. is commissielid.
1.3. Toren C heeft negen verdiepingen, waarvan een ondergronds, en twee liften met respectievelijk nummer AK 8744 en AK 10461. Het onderhoud van de liften is opgedragen aan [naam bv] B.V. Zij worden periodiek gekeurd door Aboma B.V., die daartoe door het ministerie van SZW is aangewezen.
1.4. Aboma heeft lift AK8744 op 23 juli 2020 afgekeurd omdat de spreek- en luisterverbinding in de liftkooi niet werkt, de kooideursloffen versleten zijn en een remcontrolevoorziening ontbreekt. Daardoor bestaat een verhoogd risico op ongecontroleerde bewegingen van de kooi als gevolg van een remdefect. Het rapport besluit: Ingevolge artikel 2 lid 4 van het Warenwetbesluit liften 2016 mag de installatie nu niet meer in gebruik zijn. Nadat ons is gemeld dat de genoemde tekortkoming(en) is (zijn) verholpen zullen wij een herkeuring inplannen waarna de installatie weer in gebruik kan worden genomen.
1.5. Lift AK 8744 is niet buiten gebruik gesteld.
1.6. Op 23 februari 2021 stellen bewoners van Toren C, Blok B. huisnummers 207 tot en met 355, allen huurders van Lieven de Key, haar bij e-mail van Eiseres sub 2. in gebreke omdat het herstel van allerlei gebreken uitblijft, waaronder het herhaaldelijk niet-functioneren van de beide liften.
1.7. Op 9 maart 2021 e-mailt Eiseres sub 2. namens alle huurders aan Lieven de Key:(…) dat beide liften weer defect zijn en tevens een gevaar vormen voor de bewoners. De lift is vandaag al een paar keer naar beneden gedonderd en maakt enorm veel lawaai. Ik verzoek u met klem zsm tot een oplossing te komen en in elk geval een reactie te geven op onze brief.
1.8. Lieven de Key laat bij e-mail van 15 maart 2021 aan de bewoners weten:Vervelend dat de lift begin maart na de reparatie opnieuw in storing is geraakt. (…) De Key laat in april door de VvE onderzoeken hoe de liften minder storingsgevoelig kunnen worden gemaakt. Lieven de Key stelt een digitale bespreking met de Bewonerscommissie in oprichting voor op 25 maart 2021. Dit vindt op 30 maart 2021 en op 5 mei 2021 plaats. Voor wat betreft de gebreken aan de liften wordt afgesproken dat Lieven de Key de huurders zal informeren en consulteren voor de eerstvolgende Algemene Leden Vergadering (ALV) van de VvE, die eenmaal per jaar wordt gehouden.
1.9. De VvE schakelt Péron Liftadvies in, die eind maart 2021 alle liften heeft geïnspec-teerd. [naam 2] voornoemd rapporteert op 26 april 2021 onder meer dat de liften in Toren C van de buitenlucht zijn gescheiden door een open roosterwand waardoor de installaties onderhevig zijn aan vocht, hetgeen funest is voor het behoud van de installatie. De zichtbare schade is ernstig en onomkeerbaar te noemen. De complete deuren zullen binnen vijf jaar vervangen moeten worden. De afstelling van de deuren en de snelheidsregeling van de besturing moeten worden verbeterd en het oplossen van storingen kan meer adequaat worden opgepakt, zodat onnodige kosten en stil-stand worden voorkomen. De liftschachten zijn door onder meer roestvorming ernstig vervuild en moeten worden schoongemaakt. Het onderhoudscontract met MP-liften is niet optimaal.
1.10. Ook schrijft [naam 2] dat de hoeken van de liftput na een lekkage van binnenuit zijn afgekit. Dat is niet afdoende om binnendringen van grondwater na hevige regenval tegen te gaan. Er had harsinjectie moeten plaatsvinden.
1.11. Bij e-mail van 6 mei 2021 bericht Eiseres sub 4. aan Lieven de Key dat de ‘grote’ lift in Toren C opnieuw storing heeft, een kind is met de lift van de vijfde verdieping naar de eerste verdieping doorgeschoten. Een volwassen bewoner en een kind hebben dezelfde dag anderhalf uur in de lift vastgezeten en zijn door de brandweer bevrijd.
1.12. Op 9 juli 2021 laat Eiseres sub 1. per e-mail aan Lieven de Key weten dat een ongeveer tien jaar oude jongen door de brandweer uit de vastgelopen ‘grote’ lift in Toren C is bevrijd.
1.13. Uit de Certificaten van Goedkeuring na Periodieke Keuring van Aboma blijkt dat de lift AK8744 met installatienummer 2144 en de lift AK10461 met installatienummer 2143 op 7 juni 2021 respectievelijk 22 juli 2021 zijn goedgekeurd.
1.14. Op 8 juli 2021 stuurt de gemachtigde van Eisers de dagbepaling voor dit kort geding aan Lieven de Key. Zij gaat ervanuit dat in de tussenliggende tijd concrete afspraken over het herstel van de liften in Toren C kunnen worden gemaakt. Daarop antwoordt Lieven de Key dat zij zal reageren na overleg op 13 juli 2021 met Péron Liftadvies en het bestuur van de VvE. Na rappel stuurt de gemachtigde van Lieven de Key bij e-mail op 26 juli 2021 een reactie zonder inhoud en op 5 augustus 2021 bericht hij dat de VvE pas wilde beslissen na advies van haar beheerder [beheerder] B.V. en dat de VvE inmiddels een ‘aangepaste’ overeenkomst met Péron Liftadvies heeft gesloten.
1.15. Op of omstreeks 16 juli 2021 e-mailt Lieven de Key aan Eiseres sub 5. dat op dinsdag een gesprek over de liften heeft plaatsgevonden en dat de VvE en Lieven de Key het eens zijn over een snelle aanpak. Het zal nu spoedig worden opgepakt. Lieven de Key heeft gehoord dat de lift de vorige avond weer heeft stilgestaan en zij vindt dat heel vervelend. Zij zal alle huurders van Blok B schrijven dat zij de situatie van de liften betreurt en begrip heeft voor hun zorgen. Het advies van een externe liftadviseur zal worden opgevolgd. De werkzaamheden moeten worden voorbereid en een exacte tijdsplanning kan niet worden gegeven. Zij verwacht dat het werk in augustus 2021 zal worden uitgevoerd.
1.16. Uit een e-mail van de gemachtigde van Lieven de Key aan de gemachtigde van Eisers van 5 augustus 2021 blijkt dat de VvE het beheer van de liften in Toren C heeft opgedragen aan Péron Liftadvies, die een onderhoudsbedrijf heeft ingeschakeld om een offerte te maken voor de aan de twee liften te verrichten herstel werkzaamheden. Lieven de Key verzoekt daarom de op 13 juli 2021 uitgebrachte kort geding dagvaarding in te trekken.
Vordering
2. Eisers vorderen dat Lieven de Key bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeeld zal worden om:I.
binnen 14 dagen na vonnisdatum al het nodige te doen om de beide liften in bouw-deel C van [eiser 5] deugdelijk en veilig te laten functioneren, door -in ieder geval- de op 26 april 2021 door Péron Liftadvies en op 23 juli 2020 door Aboma geadviseerde werkzaamheden (te weten volledig schoonmaken, roestbehandeling, sluiten schachten, afstellen deuren en remvoorziening/remcontrole voorziening plaatsen, herstellen spreek- en luisterverbinding, vervangen kooideursloffen en water-dicht maken schachten) te laten uitvoeren; II. genoemde liften binnen 30 dagen na vonnisdatum te laten goedkeuren door een onafhankelijk liftexpert en de resultaten van de keuring met Eisers te delen;III. aan Eiseres sub 5. een dwangsom van € 5.000,- te betalen per dag of deel van een dag dat Lieven de Key niet aan een van de vorengenoemde veroordelingen voldoet;IV. binnen 14 dagen na vonnisdatum de proceskosten aan Eisers te betalen, met wettelijke rente als betaling later plaatsvindt, alsmede de nakosten.
3. Eisers stellen hiertoe dat Lieven de Key zich onvoldoende inspant om te zorgen dat haar huurders kunnen beschikken over veilige en steeds functionerende liften. Ondanks de vele klachten, de ernstige incidenten, onder meer met kinderen die in de lift vastzaten, de bemiddeling door !Woon en de pogingen van hun gemachtigde om tot een spoedig herstel van de gebrekkige liften te komen, heeft Lieven de Key lange tijd niets gedaan. Pas onder de dreiging van een kort geding kwam er overleg tot stand, maar van werk aan de liften, zoals Aboma al in 2020 en Péron Liftadvies recent, noodzakelijk achten komt het maar niet. Daarom willen Eisers nu een voorziening met een dwangsom, zodat Lieven de Key tot werkelijke actie wordt gedwongen. Zij vorderen dat de dwangsom aan de bewonerscommissie, Eiseres sub 5. zal worden betaald, zodat deze aan alle huurders ten goede zal komen en niet alleen aan de andere vier Eisers die het bestuur van de bewonerscommissie vormen.
Verweer
4. Lieven de Key erkent dat het niet goed functioneren van liftinstallaties een gebrek van het gehuurde oplevert en dat zij als verhuurder verantwoordelijk is voor het herstel van gebreken. Zij heeft alle begrip voor de problemen die Eisers ervaren als een lift stilstaat of gebrekkig werkt, maar zij wijst erop dat er twee liften in Toren C zijn, zodat bij een storing van een lift gebruik gemaakt kan worden van de andere lift. Zij heeft zich naar behoren ingespannen om Eisers tegemoet te komen maar zij kan geen ijzer met handen breken. Niet alleen is zij als lid van de VvE niet bevoegd om werkzaamheden aan de liften te laten uitvoeren, het is zomervakantie en het is tot nu toe niet gelukt om een onderhoudsbedrijf te vinden dat op zeer korte termijn aan de slag kan. Daar kan Lieven de Key niets aan doen, hoezeer zij de vervelende ervaringen van haar huurders ook betreurt.
5. De storingen van de liften in februari 2021 zijn veroorzaakt doordat sneeuw in de half-open lifthal is gewaaid en samen met water uit een mogelijk gesprongen waterleiding in de liftschachten is terechtgekomen. Lieven de Key vindt dat heel vervelend voor de bewoners, maar heeft dat niet kunnen voorkomen. De klachten van de bewoners zijn meteen opgepakt. Begin maart 2021 heeft Lieven de Key de VvE voorgesteld om Péron Liftadvies in te schakelen. Dat is medio maart 2021 gebeurd en na onderzoek op 30 maart 2021 heeft Péron Liftadvies gerapporteerd. Lieven de Key heeft Eisers recht-streeks, en later ook via hun gemachtigde, steeds op de hoogte gehouden van het overleg met de VvE over de manier waarop problemen met de liften kunnen worden verholpen en voorkomen. Het bestuur van de VvE heeft op aandringen van Lieven de Key niet gewacht totdat in september 2021 een ALV wordt gehouden, maar op eigen gezag de hiervoor onder 1.16 bedoelde opdracht aan Péron Liftadvies gegeven.
6. Overigens meent Lieven de Key dat de storingen van de liften ook kunnen zijn veroorzaakt door gedrag van bewoners, die bijvoorbeeld tijdens een verhuizing de lift lang ‘vasthouden’ op een verdieping. Dan gaat een elektronische beveiliging in werking en valt het systeem gedurende enige tijd uit. Na enige tijd herstelt dat zich vanzelf weer. Ook is eens vastgesteld dat moedwillig schade aan een lift is toegebracht.
7. Eisers houden er onvoldoende rekening mee dat Lieven de Key niet de eigenaar van het gebouw is en dus niet zelf kan beslissen wie op welk moment op welke wijze de liftinstallaties onderhoudt. Binnen de VvE wordt met zorg gekeken naar de hoge kosten die daarmee gemoeid zijn.
8. Lieven de Key stelt dat inmiddels al is voldaan aan de gerechtvaardigde wensen van Eisers. Er wordt het nodige gedaan, alleen niet precies volgens het advies van Aboma (zie hiervoor onder 1.4) en het eerste advies van Péron Liftadvies (zie hiervoor onder 1.9 en 1.10). Zij bepleit afwijzing van de vordering, omdat het onmogelijk is om te voorspellen wanneer de gevorderde werkzaamheden gereed zullen zijn. Lieven de Key, de VvE en Péron Liftadvies zijn daarvoor afhankelijk van derden, zoals aannemers en leveranciers van onderdelen. Bovendien moet de VvE eerst beslissen welke werkzaam-heden op welke wijze zullen worden uitgevoerd, voordat daartoe opdracht kan worden gegeven. Lieven de Key hoopt op basis van het advies van Péron Liftadvies dat de noodzakelijke werkzaamheden uiterlijk op 1 november 2021 zijn uitgevoerd, maar zij kan dat niet garanderen. De termijn van 14 dagen na vonnisdatum is volgens Lieven de Key onredelijk en onhaalbaar, waar bijkomt dat Lieven de Key voor de uitvoering van een veroordeling volledig afhankelijk is van de medewerking van de VvE.
9. In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van Eisers in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd. Het navolgende behelst dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
10. De manier waarop Lieven de Key heeft gereageerd op de feitelijk niet betwiste klachten van haar huurders, hier in de personen van Eisers, kan voorshands zonder meer treurig worden genoemd. Door op de zitting te stellen dat er geen ongelukken zijn gebeurd, hoewel zij niet betwist een liftkooi met een kind erin een paar verdiepingen naar beneden is gestort en zeker tweemaal bewoners door de brandweer uit een lift moesten worden bevrijd, geeft Lieven de Key blijk van onvoldoende begrip voor de ernst van de situatie, al zijn geen ongevallen met lichamelijk letsel te betreuren. Ook is het schokkend dat de lift AK8744 in 2020 is afgekeurd, maar niet buiten bedrijf is gesteld totdat gebreken waren verholpen en herkeuring had plaatsgevonden. Daarop had Lieven de Key als verhuurder moeten toezien. In het licht van het feit dat een lift geruime tijd afgekeurd is geweest en nu uit het verslag van Péron Liftadvies blijkt van ernstige technische gebreken aan de gehele installatie, misstaat het naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter een goed verhuurder om, zoals Lieven de Key doet, zonder enige concretisering, ter zitting te stellen dat storing van de liften kan worden veroorzaakt doordat huurders de lift ‘vasthouden’. Lieven de Key heeft niet betwist dat de twee liften ook wel gelijktijdig zijn uitgevallen.
10. Het moge zo zijn dat Lieven de Key als lid van de VvE niet op eigen gezag herstelwerk-zaamheden kan laten uitvoeren en de kosten daarvan ten laste van de VvE kan brengen. Eisers en de andere huurders mogen daarvan echtere niet de dupe zijn. Zij maken terecht aanspraak op een goed werkend liftsysteem in het gebouw waarin zij een woning huren. Lieven de Key heeft de meerderheid van de stemmen binnen de VvE en had die positie kunnen en, naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook moeten, gebruiken om uiterlijk in maart 2021 een ALV bijeen te roepen om de gerezen situatie en de te nemen maatregelen te bespreken. Op grond van het bepaalde in artikel 2:41 lid 2 BW heeft zij daartoe, als houdster van meer dan 10% van de stemmen, het recht. In het geval de VvE negatief op haar voorstellen tot herstel zou beslissen, had Lieven de Key op grond van artikel 5:130 lid 1 BW het oordeel van de kantonrechter over dat besluit hebben kunnen vragen. Dat zou het geheel hebben kunnen bespoedigen en Eisers ervan hebben kunnen overtuigen dat Lieven de Key oog voor hun klachten heeft en daar ook werkelijk iets aan doet.
10. Dat gezegd zijnde komen de vorderingen van Eisers aan de orde. Lieven de Key zal worden veroordeeld om de hiervoor onder 2.I. genoemde concrete werkzaamheden uit te voeren. Zij heeft wel aangevoerd, maar niet onderbouwd, dat een aantal daarvan al zijn uitgevoerd. Als dat zo blijkt te zijn zal daarmee bij de tenuitvoerlegging van dit vonnis rekening gehouden moeten worden. Tijdens de zitting is duidelijk geworden dat Eisers en Lieven de Key het niet eens zijn over de wijze waarop de liftput waterdicht moet worden gemaakt. Lieven de Key meent, na overleg binnen de VvE, dat het afkitten van de hoeken aan de binnenzijde voldoende is. Eisers wijzen naar het hiervoor onder 1.9 en 1.10 genoemde rapport van Péron Liftadvies, waar staat dat afkitten juist niet afdoende is om na hevige regenval het grondwater buiten de liftput te houden. Dit verschil van inzicht houdt mogelijk verband met een andere visie op de oorzaak van de waterschade in de liftput. Lieven de Key spreekt over vanaf de begane grond binnen-dringende sneeuw en regenwater, Péron Liftadvies gaat kennelijk uit van binnen-dringend grondwater. Dit kort geding is niet de plaats om dat uit te zoeken zodat de wijze waarop de liftput waterdicht wordt gemaakt voorshands aan Lieven de Key wordt overgelaten.
10. Het is te betreuren dat sinds de eerste in deze procedure genoemde klachten bij Lieven de Key zijn gemeld, zoveel maanden zijn verstreken voordat er serieus werk van het oplossen ervan wordt gemaakt. Dat betekent echter niet dat alles nu binnen de onrede-lijk korte termijn van 14 dagen na vonnisdatum, zoals is gevorderd, klaar moet zijn én binnen 30 dagen ook een keuring door een onafhankelijke liftexpert moet hebben plaatsgevonden. De kantonrechter zal de vordering toewijzen zoals hierna wordt gespecificeerd.
10. Ten aanzien van de gevorderde dwangsom wordt als volgt overwogen. Eisers hebben gevorderd dat Lieven de Key zal worden veroordeeld om al het nodige te doen om de beide liften deugdelijk en veilig te laten functioneren. Een dwangsom past niet bij de inspanningsverplichting die daaruit voortvloeit, Dit onderdeel van de vordering zal dan ook worden afgewezen.
10. Lieven de Key dient als de in het ongelijk gestelde partij met de proceskosten te worden belast.
De kantonrechter:
veroordeelt Lieven de Key:
a. om binnen 30 dagen na betekening van dit vonnis al het nodige te doen om de beide liften in bouwdeel C van Blok 52B te IJburg deugdelijk en veilig te laten functioneren, door -in ieder geval- de op 26 april 2021 door Péron Liftadvies en op 23 juli 2020 door Aboma geadviseerde werkzaamheden (volledig schoonmaken, roestbehandeling, sluiten schachten, afstellen deuren, plaatsen van een remvoorziening/remcontrolevoorziening, herstellen spreek- en luisterverbinding, vervangen kooideursloffen en waterdicht maken van de schachten te laten uitvoeren;b. genoemde liften binnen 3 maanden na betekening van dit vonnis te laten goed-keuren door een onafhankelijk liftexpert en de resultaten van de keuring met Eisers te delen;
om binnen 14 dagen na vonnisdatum aan proceskosten aan Eisers te betalen:
€ 85,- aan griffierecht;€ 119,21 aan dagvaardingskosten€ 480,- aan salaris gemachtigde€ 684,21 bij elkaar, voor zover van toepassing inclusief BTW, met wettelijke rente als betaling later plaatsvindt;
veroordeelt Lieven de Key in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 62,- aan salaris gemachtigde, te verhogen met een bedrag van € 68,- en de explootkosten van betekening van het vonnis, een en ander voor zover van toepassing inclusief BTW onder de voorwaarde dat Lieven de Key niet binnen veertien dagen na aanschrijving volledig aan dit vonnis heeft voldaan en betekening van het vonnis pas na veertien dagen na aanschrijving heeft plaatsgevonden;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr E.D. Bonga-Sigmond, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021 in tegenwoordigheid van de griffier.