ECLI:NL:RBAMS:2023:2987
vonnis
RECHTBANK AMSTERDAM
Afdeling privaatrecht
zaaknummer: 10073092 \ CV EXPL 22-11123
vonnis van: 13 april 2023
fno.: 178
vonnis van de kantonrechter
I n z a k e
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eiser in conventie,verweerder in reconventie,
nader te noemen [eiser] ,
gemachtigde: gerechtsdeurwaarders [gemachtigde] en mr. F.A. Rippen,
t e g e n
No Label B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,eiseres in reconventie,
nader te noemen No Label,
gemachtigde: mr. L. van Dolen en mr. V.T. Acar.
- dagvaarding van 25 augustus 2022 met producties;- antwoord in conventie/eis in reconventie met producties;- instructievonnis;- dagbepaling mondelinge behandeling.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 maart 2023. Voor [eiser] zijn verschenen [naam 1] en [naam 2] (voor de gemachtigden). No Label is verschenen bij haar algemeen directeur [naam 3] , [naam 4] en de gemachtigden mr. L. van Dolen en mr. V.T. Acar. Voorafgaand aan de mondelinge behandeling heeft [eiser] een antwoord in reconventie met een productie ingediend en No Label nog twee producties. Partijen zijn gehoord en hebben vragen van de kantonrechter beantwoord. Ten slotte is vonnis gevraagd en is een datum voor vonnis bepaald.
GRONDEN VAN DE BESLISSING
1. Als gesteld en niet (voldoende) weersproken staat het volgende vast:
1.1. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan met betrekking tot de bedrijfsruimte gelegen aan het adres [adres] . De laatst verschuldigde huur bedroeg € 3.398,57 per maand. No Label heeft bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom van € 6.500,00 betaald.
1.2. De huurovereenkomst vermeldt als bestemming “kantoorruimte/showroom/winkel t.b.v. herenkleding” No Label heeft de ruimte feitelijk gebruikt als opslagruimte voor haar winkel, die zij exploiteert in een naast het gehuurde gelegen aparte bedrijfsruimte. Deze ruimte huurt zij van een andere verhuurder.
1.3. De huurovereenkomst is door opzegging zijdens No Label geëindigd per 1 juli 2022.
1.4. No Label heeft in de periode dat er overheidsmaatregelen golden in verband met de corona-epidemie (maart 2020 t/m februari 2022) een aantal malen verzocht om korting op de huurprijs. [eiser] heeft die verzoeken niet ingewilligd.
1.5. In de periode van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie is aan No Label geen Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) toegekend.
1.6. In de periode maart 2020 t/m juni 2022 heeft No Label een bedrag van € 16.884,00 aan huur onbetaald gelaten.
Vorderingen en verweer in conventie en reconventie
2. [eiser] vordert om No Label te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 11.484,53 met rente.
3. [eiser] stelt dat No Label tot en met juni 2022 een huurachterstand had van € 16.883,61. Dit verzuim heeft tot gevolg gehad dat [eiser] buitengerechtelijke kosten ter hoogte van € 1.100,92 heeft moeten maken. Op het totaal verschuldigde komt de betaalde waarborgsom van € 6.500,00 in mindering.
4. No Label voert als verweer dat zij aanspraak kan maken op huurprijsvermindering als gevolg van de coronapandemie. Het gehuurde dient als opslagruimte van waaruit de winkel wordt bevoorraad en wordt dus gebruikt in samenhang met de naastgelegen winkelruimte. [eiser] is daarvan van het begin af aan op de hoogte geweest. Gelet op de door No Label in de periode maart 2020 t/m maart 2022 geleden omzetverliezen heeft zij recht op een huurkorting € 12.335,00. Dat zij geen TVL heeft gekregen en daarmee dus bij de berekening geen rekening hoefde te houden, komt omdat het concern waarvan zij deel uitmaakt daar concernbreed geen aanspraak op kon maken. Voor de naastgelegen winkel heeft zij wel huurkorting gekregen. No Label heeft een huurachterstand laten ontstaan van € 16.884,00. Na verrekening met de waarborgsom van € 6.500,00 blijft daarvan een bedrag van € 10.384,00 over. Na verrekening van dat bedrag met het bedrag aan huurkorting resteert een voor No Label positief saldo van € 1.951,00, aldus No Label.
5. Op grond van het bovenstaande vordert zij dit bedrag in reconventie, alsmede een verklaring voor recht dat er sprake is geweest van onvoorziene omstandigheden op basis waarvan de huurovereenkomst tijdelijk had moeten worden gewijzigd. Voorts vordert zij wijziging van de huurovereenkomst op basis van de formule van het arrest van de Hoge Raad van 24 december 2021.
6. [eiser] betwist de vordering in reconventie. Zij voert hiertoe aan dat het gehuurde werd gebruikt als opslagruimte en dat [eiser] met de naastgelegen winkel niets van doen had. Niet is voldaan aan de door de Hoge Raad in zijn arrest van 24 december 2021 gegeven criteria, aangezien het met betrekking tot de gehuurde ruimte niet zo is dat No Label als gevolg van de corona-epidemie de gehuurde ruimte niet of in geringe mate kon exploiteren. In het arrest van de Hoge Raad gaat het om een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek in het gehuurde. No Label genereerde echter geen omzet vanuit het gehuurde en er vonden dus ook geen verkopen plaats vanuit het gehuurde. Het gehuurde was niet toegankelijk voor publiek. Geen van de overheidsmaatregelen heeft de exploitatie van het gehuurde in de weg gestaan. No Label heeft te allen tijde het volledig genot van het gehuurde gehad. Subsidiair wijst [eiser] erop dat No Label geen TVL kreeg en dus mogelijk niet voldeed aan het criterium van het minimale omzetverlies van 30% ten opzichte van de referentieperiode. Voor zover No Label recht had op TVL, maar dit niet heeft aangevraagd komt dat voor haar risico. Er zal dan met een fictieve TVL berekening moeten worden gewerkt. Zonder inzicht in de vaste lasten valt het recht op huurkorting volgens de methode van de Hoge Raad niet vast te stellen. Recht op huurkorting bestaat niet zonder meer voor de hele periode maart 2020 t/m maart 2022. Over de maanden dat er een omzetstijging ten opzichte van 2019 heeft plaatsgevonden is er geen recht op korting. Maart 2022 waren de maatregelen niet langer van kracht, dus voor die maand bestaat sowieso geen recht op korting. Uit het door No Label overgelegde rapport van bevindingen van Bigma accountants blijkt onvoldoende van de juistheid van de door No Label gestelde maandelijkse omzetcijfers.
7. In zijn primaire verweer betwist [eiser] niet dat de corona-epidemie en de daaruit voortvloeiende overheidsmaatregelen onvoorziene omstandigheden vormen die onder meer het winkelbedrijf in haar omzet heeft geraakt, wat tot huurkorting kan leiden (verdeling van de pijn). Uit het arrest van de Hoge Raad volgt volgens [eiser] echter dat dit alleen tot huurkorting kan leiden bij huurovereenkomsten van winkelruimtes waar door verminderd winkelbezoek het omzetverlies feitelijk is geleden. Dat is dus niet in de door No Label van [eiser] gehuurde ruimte, die immers alleen als opslagruimte diende. No Label is door de maatregelen dus niet gehinderd in de exploitatie van het gehuurde.
8. Geoordeeld wordt dat niet (voldoende) is betwist dat vanuit de gehuurde ruimte de bevoorrading van de naastgelegen winkel plaatsvond. Dat betekent dat de activiteiten in de gehuurde opslagruimte plaatsvonden in het kader van de bedrijfsvoering van de naastgelegen winkel. Dat die bedrijfsvoering qua omzet negatief is geraakt door de overheidsmaatregelen is niet in geschil. Dat betekent dat, hoewel in de gehuurde ruimte zelf geen omzet werd gegenereerd, de gebruikswaarde ervan in de coronaperiode wel degelijk is verminderd. Het doel van de opslag in het gehuurde was immers de bevoorrading van de winkel te kunnen garanderen en als de winkel dicht is valt die functie van het gehuurde weg. De zin van de huurovereenkomst hing dus volledig af van een succesvolle exploitatie van de winkelruimte.
9. Anders dan [eiser] bepleit is het toekennen van huurkorting aan No Label niet in strijd met het arrest van de Hoge Raad. De ratio achter de bewoordingen van dit arrest is om de pijn van de nadelige gevolgen van de overheidsmaatregelen voor het winkelbedrijf te verdelen tussen huurder en verhuurder. Uit de omstandigheid dat de Hoge Raad in zijn arrest niet de mogelijkheid heeft besproken van verschillende huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte opslag/bevoorrading enerzijds en de daar qua bedrijfsvoering mee samenhangende winkelruimte anderzijds kan niet, zoals [eiser] doet, de conclusie worden getrokken dat de Hoge Raad een huurovereenkomst als waarvan in de onderhavige procedure sprake is in alle gevallen heeft willen uitzonderen waar het het recht van de huurder op huurkorting betreft.
10. Geoordeeld wordt dan ook dat het in lijn is met het arrest van de Hoge Raad om No Label ten aanzien van de gehuurde bedrijfsruimte voor wat betreft de gevolgen van de coronacrisis het recht op huurkorting toe te kennen. Dat er in het onderhavige geval sprake is niet alleen van verschillende huurovereenkomsten voor winkel- en opslagruimte, maar ook nog van verschillende verhuurders maakt dit oordeel niet anders.
11. Dat betekent dat thans het subsidiaire verweer tegen de hoogte van de korting moet worden besproken.
12. Dat er geen TVL is verleend staat naar het oordeel van de kantonrechter niet in de weg aan toepassing van de methode van de Hoge Raad bij het bepalen van de hoogte van huurkorting. De stappen a en b uit de in het arrest gegeven methode kunnen worden overgeslagen. Wel wordt geoordeeld dat nu het ontbreken van TVL bij toepassing van de methode in het nadeel van [eiser] werkt, dit ontbreken voor risico van No Label moet blijven. Dat wil zeggen dat de verhouding 50/50 waar de Hoge Raad in zijn arrest bij het verdelen van de pijn van uit gaat in de onderhavige procedure naar billijkheid wordt gecorrigeerd tot 70/30.
13. Geoordeeld wordt dat met haar als productie 1 overgelegde overzicht, bezien in samenhang met de als productie 7 overgelegde accountantsverklaring en de ter zitting daarop gegeven toelichting, No Label voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij het in het overzicht berekende omzetverlies over de periode maart 2020 tot en met maart 2022 heeft geleden. Dat overzicht zal daarom worden gebruikt bij het berekenen van de korting. Dat de in dat overzicht door No Label berekende korting per maand volgens de methode van de Hoge Raad (zonder TVL) bij de gegeven omzetcijfers juist is, heeft [eiser] niet (voldoende) betwist. De zeer geringe verschillen in omzetcijfers tussen kassasysteem en inrichtingsjaarrekening/kolommenbalans geven geen aanleiding om dit anders te zien. Het verweer dat de maand maart 2022 niet mag meetellen slaagt, aangezien toen alle maatregelen waren opgeheven. Dat betekent dat voor die maand de volledige huur verschuldigd is en dat er dus geen recht bestaat op de berekende korting van € 105,52. Dat er twee maanden in de periode in kwestie een omzetstijging was ten opzichte van dezelfde maanden in de referentieperiode doet niet ter zake, want anders dan [eiser] aanvoert maakt No Label voor die maanden geen aanspraak op korting op de huur.
14. In lijn met het arrest van de Hoge Raad geldt de huurkorting alleen in de periodes waarin de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord, dat wil zeggen alleen over de maanden waarin de omzetdaling 30% of meer bedroeg. Dit betekent dat over de maanden juni tot en met oktober 2020 en maart tot en met november 2021 geen huurkorting aan No Label wordt verleend. Over de periode maart 2020 tot en met februari 2022 bedraagt de huurkorting dan:- maart 2020 30% van 49,73% = 14,92% = € 490,77- april 2020 30% van 54,30% = 16,29% = € 535,83- mei 2020 30% van 39,04% = 11,71% = € 385,18- november 2020 30% van 33,39% = 10,02% = € 334,22- december 2020 30% van 65,20% = 19,56% = € 652,43- januari 2021 30% van 100% = 30% = € 1.000,65- februari 2021 30% van 100% = 30% = € 1.000,65- december 2021 30% van 41,72% = 12,52% = € 425,50- januari 2022 30% van 51,78% = 15,53% = € 527,80- februari 2022 30% van 33,93% = 10,18% = € 345,97Totaal huurkorting: € 5.699,00
15. Uit het bovenstaande volgt dat No Label over de periode maart 2020 tot en met februari 2022 recht heeft op een korting van € 5.699,00. Dat bedrag moet afgetrokken worden van de huurachterstand van € 10.384,00, waarmee een bedrag aan huurachterstand overblijft van € 4.685,00. Dit bedrag is in conventie toewijsbaar aan [eiser] .
16. De niet (voldoende) betwiste vordering tot buitengerechtelijke kosten is toewijsbaar, in die zin dat de kosten worden berekend over de toewijsbare hoofdsom met toepassing van de wettelijke staffel. Dit komt neer op een bedrag van € 593,90.
17. In reconventie is de vordering onder II (wijziging van de huurprijs) van de eis toewijsbaar als na te melden. De vordering onder I is een verklaring voor recht die de gegeven gronden voor toewijzing van de vordering onder II bevestigt. Daarbij heeft No Label geen belang. De vordering tot betaling van teveel betaalde huur is gelet op de beslissing in conventie niet toewijsbaar.
18. Aangezien partijen over en weer in het (on)gelijk zijn gesteld worden de proceskosten zowel in conventie als in reconventie gecompenseerd als na te melden.
De kantonrechter:
In conventie:
veroordeelt No Label tot betaling aan [eiser] van:
- € 4.685,00 aan hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 25 augustus 2022 tot aan de voldoening;
- € 593,90 aan buitengerechtelijke incassokosten;
verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;
wijst af het meer of anders gevorderde.
In reconventie
wijzigt de huurprijs uit de huurovereenkomst tussen No Label en Vlaskamp voor de periode van maart 2020 tot en met februari 2022 naar het bedrag van € 74.719,12 (80.418,12,-- minus € 5.699,00);
wijst af het meer of anders gevorderde.
In conventie en in reconventie
compenseert de proceskosten aldus dat ieder der partijen de eigen tot heden gevallen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. van Walraven, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 april 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.