ECLI:NL:RBAMS:2025:3613

RECHTBANK AMSTERDAM

Bestuursrecht

zaaknummer: AMS 22/4426

uitspraak van de meervoudige kamer van 28 mei 2025 in de zaak tussen

Change= Transfer B.V. te [vestigingsplaats] , eiseres

(gemachtigden: mr. R.J. de Heer en mr. J.M.H.M. Ariës),

en

de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening (hierna: de minister),

(gemachtigde: mr. C. Daniëls).

Inleiding

1. De besloten vennootschap Change=Amsterdam2 B.V. (hierna: Change=Amsterdam2) is 100% aandeelhouder van eiseres en heeft in [woonplaats] een complex met 596 sociale huurwoningen gerealiseerd.

2. In april 2017 heeft Change=Amsterdam2 aanmeldingen voor voorgenomen investeringen ingediend, in het kader van de Regeling Vermindering Verhuurderheffing 2014 (hierna: RVV 2014). Op 21 juli 2017 heeft de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO), namens de toen verantwoordelijke minister voor Wonen en Rijksdienst, 596 voorlopige investeringsverklaringen verleend.

3. De woningen zijn op 18 december 2018 opgeleverd. Het complex is in 2019 in verhuurde staat verkocht en overgedragen aan een belegger.

4. Op 26 juli 2019 heeft Change=Amsterdam2 dertien aanmeldingen gedaan van gerealiseerde investeringen. Op 24 september 2019 zijn elf definitieve investeringsverklaringen toegekend en twee aanmeldingen afgewezen.

5. Op 27, 28 en 29 oktober 2021 heeft de RVO in totaal 515 aanmeldingen ontvangen van eiseres voor gerealiseerde investeringen in het kader van de RVV 2014. Twee aanmeldingen zijn vervallen, waardoor het totaal is verminderd tot 513.

6. Op 3 februari 2022 heeft de minister besloten dat de gerealiseerde investeringen niet in aanmerking komen voor definitieve investeringsverklaringen, omdat niet is voldaan aan het bepaalde in de artikelen 1.2 en 1.13 van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (Wmw 2014 II).

7. Eiseres heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De minister heeft dit bezwaar ongegrond verklaard.

8. Eiseres heeft hiertegen beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep op 17 april 2025 op zitting behandeld. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigden, mr. S.W.A. Hisken, kantoorgenoot van de gemachtigden, en [naam] , [functie] van eiseres. De minister heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde.

Procesbelang

9. De rechtbank ziet zich allereerst voor de vraag gesteld of eiseres nog een procesbelang heeft, omdat de verhuurderheffing inmiddels is afgeschaft.

10. Eiseres stelt zich op het standpunt dat zij nog een procesbelang heeft. Zij voert aan dat de (aan de definitieve investeringsverklaringen voorafgaande) voorlopige investeringsverklaringen die waren verleend aan Change=Amsterdam2, in oktober 2021 binnen de groep zijn afgesplitst naar eiseres om het voor een nieuwe aandeelhouder van eiseres mogelijk te maken de heffingsvermindering (van € 10.424.225,-) te benutten. Daartoe was al een overeenkomst gesloten met een waarde van ongeveer € 5.000.000,-. Aan deze overeenkomst was de voorwaarde verbonden dat eiseres de definitieve investeringsverklaringen zou verkrijgen. Door het niet verkrijgen van de definitieve investeringsverklaringen heeft eiseres dus schade geleden. De vaststelling van de rechtmatigheid van de weigering om de definitieve investeringsverklaringen te verlenen is nog steeds van belang, vanwege een eventueel in te stellen schadevorderingsprocedure.

11. De rechtbank overweegt dat als iemand stelt schade te hebben geleden, dat kan betekenen dat hij belang heeft bij een inhoudelijke beoordeling van het beroep. Het moet wel enigszins aannemelijk zijn dat schade is geleden als gevolg van het besluit.

12. De rechtbank overweegt dat de minister niet heeft weersproken dat eiseres de genoemde overeenkomst heeft gesloten onder de voorwaarde dat zij de definitieve investeringsverklaringen zou verkrijgen en dat zij (dus) door het niet verkrijgen daarvan schade heeft geleden. Naar het oordeel van de rechtbank is dit op voorhand ook niet onaannemelijk.

13. De rechtbank is daarom van oordeel dat eiseres voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden door de weigering van de definitieve investeringsverklaringen. Dit betekent dat eiseres een procesbelang heeft.

Belastingplicht

14. Eiseres voert aan dat de minister ten onrechte heeft geconcludeerd dat een aanvrager belastingplichtige moet zijn voor de verhuurderheffing om in aanmerking te kunnen komen voor definitieve investeringsverklaringen. De artikelen 1.2 en 1.13 van de Wmw 2014 II en artikel 2 van de RVV 2014 stellen deze voorwaarde namelijk niet. De wetgever heeft niet de bedoeling gehad om met de term ‘belastingplichtige’, zoals gebruikt in artikel 1.13, eerste lid, van de Wmw 2014 II, de voorwaarde te stellen dat sprake moet zijn van belastingplicht ten tijde van de aanmelding van de gerealiseerde investering. Ook uit de Memorie van Toelichting blijkt niet dat de wetgever niet-belastingplichtigen toekenning van definitieve investeringsverklaringen heeft willen ontzeggen. Bovendien zou het stellen van deze voorwaarde onlogisch zijn. Een verhuurder die niet belastingplichtig is voor de verhuurderheffing kan immers ook investeringen doen. Daarnaast hebben verhuurders als eiseres een fluctuerende portefeuille aan huurwoningen. Als zij aan het begin van een kalenderjaar te weinig huurwoningen bezitten, kunnen zij dat gehele jaar geen definitieve investeringsverklaringen verkrijgen.

15. De rechtbank overweegt dat artikel 1.13, eerste lid, van de Wmw 2014 II bepaalt dat een gerealiseerde investering langs elektronische weg bij de minister wordt aangemeld door de belastingplichtige. Het tweede lid van dit artikel bevat de voorwaarden waaronder ‘met betrekking tot de aanmelding, bedoeld in het eerste lid’ de definitieve investeringsverklaring wordt afgegeven. Artikel 1.4 van de Wmw 2014 II definieert een belastingplichtige als: ‘de natuurlijke persoon, de rechtspersoon of de groep die bij aanvang van het kalenderjaar het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft van meer dan vijftig huurwoningen’.

16. Op grond van deze artikelen, in onderlinge samenhang gelezen, kan naar het oordeel van de rechtbank niet anders worden geconcludeerd dan dat definitieve investeringsverklaringen alleen kunnen worden verleend aan een bij aanmelding belastingplichtige voor de verhuurderheffing. De definitieve investeringsverklaring wordt immers verleend ‘met betrekking tot de aanmelding’ en expliciet is bepaald dat de aanmelding moet worden gedaan door de belastingplichtige voor de verhuurderheffing. In wat eiseres heeft aangevoerd en in de Memorie van Toelichting ziet de rechtbank geen aanknopingspunten voor het oordeel dat de wetgever een andere systematiek voor ogen heeft gehad. Uit de tekst van de wet noch uit de Memorie van Toelichting kan namelijk worden afgeleid dat de wetgever – in weerwil van de tekst van artikel 1.13, eerste en tweede lid, van de Wmw 2014 II – heeft bedoeld dat ook niet-belastingplichtigen een aanmelding kunnen doen voor een definitieve investeringsverklaring en/of dat die ook aan een niet-belastingplichtige kan worden verleend. Het enkele feit dat in de Memorie van Toelichting ook het woord ‘verhuurder’ wordt gebruikt is daarvoor in ieder geval onvoldoende.

17. Voor zover eiseres betoogt dat deze systematiek onlogisch is, omdat haar portefeuille aan huurwoningen fluctueert, overweegt de rechtbank als volgt. De wetgever heeft in de Memorie van Toelichting van artikel 1.4 van de Wmw 2014 II toegelicht dat bij het vaststellen van de belastingplicht, de toestand bij de aanvang van het kalenderjaar bepalend is. Het is niet relevant of het aantal huurwoningen waarvan de belastingplichtige het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht heeft na aanvang van een kalenderjaar daalt en daardoor de drempel niet meer overschrijdt. Het is ook niet relevant of een verhuurder het genot krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van een huurwoning na aanvang van het kalenderjaar verkrijgt en daardoor de drempel overschrijdt. Kortom, de wetgever heeft een fluctuerende portefeuille aan huurwoningen bij de totstandkoming van de wet expliciet voor ogen gehad. Het systeem van de wet is daarom zo vormgegeven dat op een peilmoment (in dit geval bij aanvang van het kalenderjaar) wordt gekeken of een verhuurder belastingplichtige is voor de verhuurderheffing. Het eventuele fluctueren van de portefeuille aan huurwoningen doet daar niet aan af.

18. Ook de argumenten die eiseres heeft aangevoerd over de RVV 2014 kunnen niet tot een ander oordeel leiden. Naar het oordeel van de rechtbank is de Wmw 2014 II op zichzelf duidelijk. Voor zover de RVV 2014 zou afwijken van de Wmw 2014 II moet die laatste worden gevolgd omdat het een hogere regeling is.

19. Gelet op het voorgaande en nu vast staat dat eiseres op het moment van de aanmelding geen belastingplichtige was, concludeert de rechtbank dat de weigering van de minister om de definitieve investeringsverklaringen te verlenen in overeenstemming is met de wet en voldoende is gemotiveerd. Het beroep van eiseres op het specialiteitsbeginsel en het rechtszekerheidsbeginsel slaagt daarom niet. Hetzelfde geldt voor het beroep van eiseres op het gelijkheidsbeginsel en het verbod van willekeur, nu gesteld noch gebleken is dat sprake is van ongelijke behandeling van gelijke gevallen. Dat het besluit in strijd zou zijn met het zorgvuldigheids- en evenredigheidsbeginsel heeft eiseres verder ook niet onderbouwd.

Vertrouwensbeginsel

20. Eiseres voert verder nog aan dat de minister in strijd met het vertrouwensbeginsel heeft gehandeld. Eiseres verwijst naar de e-mail van 11 december 2020, waarin een medewerker van het RVO niet heeft opgenomen dat de aanvrager van definitieve investeringsverklaringen belastingplichtig moest zijn voor de verhuurderheffing. Eiseres is van mening dat zij hieruit het vertrouwen heeft mogen ontlenen dat de minister deze voorwaarde niet zou stellen. Vervolgens zijn er naar aanleiding van een artikel van Tubantia Kamervragen gesteld met betrekking tot de verhuurderheffing en het afgeven van voorlopige en definitieve investeringsverklaringen.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, voorzitter, en mr. A.M. van der Linden-Kaajan en mr. M.W. Speksnijder, leden, in aanwezigheid van mr. T.W. Steenhoff, griffier en uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2025.

De voorzitter is verhinderd om de uitspraak te ondertekenen

griffier

voorzitter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) van 15 januari 2025, ECLI:NL:RVS:2025:106.

Zie bijvoorbeeld de uitspraak van de Afdeling van 2 april 2025, ECLI:NL:RVS:2025:1424.

23. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.