ECLI:NL:RBDHA:2016:7776
Rechtbank den haag
Team handel - voorzieningenrechter
zaak- / rolnummer: C/09/510932 / KG ZA 16/588
Vonnis in kort geding van 13 juli 2016
in de zaak van
1 [eis1] ,
2. [eis2] ,
beiden wonende te [woonplaats] ,
beiden voor zich alsmede namens
3. de vereniging
Vereniging van eigenaren appartementencomplex “De Hoefslag”
gevestigd te Nieuwkoop,
eisers,
advocaat mr. A.M.J. Driessens-Kuijpers te Wijk bij Duurstede,
tegen:
1. de stichting
Woningstichting Nieuwkoop,
gevestigd en kantoorhoudende te Nieuwkoop,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
de Gemeente Nieuwkoop,
zetelende en kantoorhoudende te Nieuwveen
gedaagden,
advocaat mr. C.J.R. van Binsbergen te Alphen aan den Rijn.
Eiser sub 1 en 2 worden hierna aangeduid als, afzonderlijk, [eis1] en [eis2] en, gezamenlijk, als [eisers] Eiser sub 3 wordt hierna aangeduid als de VvE. Gedaagden worden hierna aangeduid als respectievelijk WSN en de gemeente.
1 De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met daarbij en nadien overgelegde producties;
- de door WSN en de gemeente overgelegde producties;
- de op 29 juni 2016 gehouden mondelinge behandeling, waarbij door beide partijen pleitnotities en door [eisers] en de VvE nog een nadere productie zijn overgelegd.
1.2. Ter zitting is vonnis bepaald op heden.
2 De feiten
Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.
2.1. Tot 2000 exploiteerde de Rooms-Katholieke Stichting “’t Koetshuis” Tehuis voor Bejaarden (hierna: de Stichting) verzorgingshuis ’t Koetshuis (hierna: het verzorgingshuis). De Stichting was eigenaar van het pand waarin het verzorgingshuis was gevestigd (het pand wordt hierna aangeduid als ’t Koetshuis), alsmede van het perceel grond waarop ’t Koetshuis is gelegen.
2.2. In 1986 is op een deel van het perceel dat eigendom was van de Stichting een appartementengebouw voor senioren gebouwd (hierna te noemen: De Hoefslag). Bij akte van 3 januari 1986 (hierna te noemen: de splitsingsakte) is De Hoefslag gesplitst in appartementsrechten. Twee jaar later is De Hoefslag kadastraal afgesplitst van het perceelgedeelte waarop ’t Koetshuis ligt.
2.3. In de splitsingsakte is, voor zover nu relevant, het volgende opgenomen:
“(…)
A. Definities.
Artikel 1.
In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
h. “vereniging”: de vereniging van eigenaars als bedoeld in artikel 875f eerste lid onder e. van het Burgerlijk Wetboek;
i. “vergadering”: de vergadering van eigenaars als bedoeld in artikel 875f tweede lid onder d van het Burgerlijk Wetboek;
j. “bestuur”: het bestuur van de vereniging als bedoeld in artikel 876e van het Burgerlijk Wetboek, gevormd door één of meer administrateurs.
(…)
Artikel 13
1. Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de vergadering en ‘t Koetshuis [toevoeging voorzieningenrechter: met ’t Koetshuis wordt in de splitsingsakte de Stichting bedoeld] is verboden.
(…)
Artikel 14
De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering en van ’t Koetshuis geen verandering in het gebouw aanbrengen, (…)
(..)
Artikel 16
(…)
4. Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privé-gedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming.
Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering en van ’t Koetshuis.
(…)
Artikel 22
(…)
3. Het is niet geoorloofd zonder toestemming van de vergadering en ’t Koetshuis opgaand hout in de tuin te hebben, (…)
Artikel 24
1. Een eigenaar kan zijn privé-gedeelte met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of de gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik geven, mits (…)
2. Bovendien is vereist, dat het bestuur toestemming tot de ingebruikneming verleent.
Artikel 24.a.
(…)
3. Het bestuur zal de gegadigde slechts mogen weigeren, indien naar redelijkheid en billijkheid van de overige bewoners niet kan worden verlangd dat zij de gegadigde in hun midden opnemen en wanneer niet voldaan is aan het bepaalde in artikel 24 eerste lid. Bij haar besluitvorming dient het bestuur rekening te houden dat het gebouw is gesticht ter huisvesting van ouderen en/of bejaarden.
Alvorens het bestuur haar beslissing neemt dient zij het advies in te winnen bij het bestuur van de stichting: Rooms Katholieke Stichting “’t Koetshuis”, tehuis voor bejaarden gevestigd te Nieuwkoop.
De gemelde stichting kan, indien zij dit uitdrukkelijk meldt, het advies een bindend karakter geven, waaraan het bestuur gehouden is daarnaar te handelen of te besluiten.
(…)
Artikel 28
1. Een appartementsrecht kan worden vervreemd. (…)
(…)
Artikel 28.a.
1. De verkrijger is verplicht de toestemming van het bestuur te vragen alvorens het privé-gedeelte zelf in gebruik te nemen, danwel een ander als gebruiker daarvan toe te laten.
Artikel 24.a en artikel 26 zijn van toepassing.
Alvorens het bestuur haar toestemming al dan niet verleent, is zij gehouden een advies ten aanzien van haar beslissing, te vragen aan het bestuur van de Rooms Katholieke Stichting ’t Koetshuis, tehuis voor bejaarden, te Nieuwkoop. Gelijk als voormeld kan gemelde stichting aan haar advies een bindend karakter geven.
(…)
Artikel 41.
(…)
4. Het bestuur behoeft de machtiging van de vergadering voor het instellen van en berusten in rechtsvorderingen (…)
(…)”
2.4. Op enig moment is de Stichting gestopt met de exploitatie van het verzorgingshuis en heeft zij die exploitatie overgedragen aan Stichting Wije en Woudwetering (thans geheten Stichting Wijdezorg, hierna te noemen: Wijdezorg). Wijdezorg is toen tevens ’t Koetshuis gaan huren.
2.5. In een brief van 13 november 2000 van WSN aan het bestuur van Wijdezorg en de Stichting staat, voor zover nu relevant, het volgende vermeld:
“(…)
Tevens herhaalt woningstichting Nieuwkoop nogmaals de toezegging dat in een nader te bepalen tijdschema de exploitatie van het verzorgingshuis in overleg zal worden beeindigd, waarbij er van geen (extra) kosten sprake zal zijn voor stichting Wije en Woudwetering als huurder na verkoop. In het kader hiervan zal WSN de in de intentieverklaring afgesproken nieuwe faciliteiten ter beschikking stellen.
(…)”
2.6. Op 28 december 2000 is ’t Koetshuis door de Stichting verkocht en geleverd aan WSN. In de akte van levering inzake ’t Koetshuis van 28 december 2000 (hierna: de akte van levering) is, voor zover nu relevant, het volgende opgenomen:
“(…)
INLEIDING
(…)
Het bestuur van de Rooms-Katholieke Stichting “’t Koetshuis” Tehuis voor Bejaarden voornoemd heeft besloten om als oplossing van de ontstane situatie het gehele verzorgingshuis ’t Koetshuis in eigendom over te dragen aan Woningstichting Nieuwkoop. Alle betrokken partijen, waaronder het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, de gemeente Nieuwkoop, het College van Zorgverzekeringen, Woningstichting Nieuwkoop en de Rooms-Katholieke Stichting “’t Koetshuis” Tehuis voor Bejaarden voornoemd hebben overeenstemming bereikt over eigendomsoverdracht van het verzorgingshuis ’t Koetshuis van de Rooms-Katholieke Stichting “’t Koetshuis” Tehuis voor Bejaarden voornoemd aan Woningstichting Nieuwkoop alsmede over de door partijen te betalen bijdragen.
Woningstichting Nieuwkoop en de Rooms-Katholieke Stichting ’t Koetshuis Tehuis voor Bejaarden voornoemd streven er naar de economische eigendomsoverdracht van de gehele onroerende zaak te laten plaatsvinden per een januari tweeduizend en de juridische eigendomsoverdracht bij voorkeur vóór een januari tweeduizend een, rekening houdend met het door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer terzake gestelde. Economische eigendomsoverdracht houdt daarbij in dat vanaf betreffende datum de exploitatie van de gehele onroerende zaak voor rekening van Woningstichting Nieuwkoop komt, mits passend binnen bestendige gedragslijnen van de Rooms-Katholieke Stichting ’t Koetshuis Tehuis voor Bejaarden voornoemd, voor zover binnen de zorgsector gebruikelijk is en onder voorbehoud van medewerking door het College van Zorgverzekeringen.
(…)”
2.7. Wijdezorg is ook na de verkoop van ’t Koetshuis het verzorgingshuis blijven exploiteren en heeft een huurovereenkomst gesloten met WSN.
2.8. Op 28 juni 2001 is in het handelsregister van de Kamer van Koophandel geregistreerd dat de Stichting met ingang van 31 december 2000 is opgehouden te bestaan.
2.9. Per september 2014 is de huurovereenkomst tussen Wijdezorg en WSN geëindigd en heeft Wijdezorg de exploitatie van een verpleeghuis in ’t Koetshuis gestaakt. Sindsdien staat ’t Koetshuis leeg.
2.10. [eisers] zijn gezamenlijk eigenaar van één van de appartementsrechten in De Hoefslag.
2.11. De gemeente moet op grond van artikel 28 en volgende van de Huisvestingswet in 2016 maximaal 90 asielzoekers met een verblijfsvergunning (hierna: statushouders) huisvesten. Naar verwachting moet de gemeente in 2017 maximaal 80 statushouders huisvesten.
2.12. Op 21 januari 2016 heeft de gemeenteraad van de gemeente besloten – voor zover nu relevant – dat ingezet moet worden op het (extra) huisvesten van statushouders binnen de gemeente als bijdrage in de nationale aanpak van de verhoogde asielinloop, dat het college van burgemeester en wethouders onderzoek moet naar de mogelijke locaties (waaronder ’t Koetshuis) en bij de besluitvorming over de huisvestingslocaties een plan van aanpak moet presenteren dat de gemeenteraad “inzicht biedt in de aanwezige en nog op te zetten voorzieningen, nodig voor de begeleiding, inburgering en daginvulling (educatie, werk/dagbesteding), inclusief globale planning”.
2.13. Op 21 april 2016 heeft de gemeenteraad van de gemeente een besluit genomen over de huisvesting en integratie van statushouders (hierna te noemen: het Raadsbesluit). Blijkens het Raadsbesluit luidt het besluit, voor zover nu relevant:
“(…)
Besluit:
1. Realiseren van of voorwaarden te scheppen voor additionele huisvesting op onderstaande locaties zoals omschreven in de Notitie “Onderzoek locaties additionele huisvesting in verband met verhoogde instroom statushouders”
a. Kern Langeraar, locatie Vivero, 9 sociale huurwoningen extra
b. Kern Nieuwveen, locatie De Verwondering, 12 sociale huurwoningen extra,
c. Kern Langeraar, locatie Damstaete, 20 sociale huurwoningen
d. Kern Ter Aar, locatie Middelweg, 5 tot 10 sociale huurwoningen
e. Kern Nieuwveen, locatie Teylerspark (bij Teylersplein), 20 sociale huurwoningen
f. Kern Zevenhoven, Stationsweg 3, 12 tijdelijke wooneenheden
g. Kern Nieuwkoop, Dorpsstraat 33 (Koetshuis), 30 tijdelijke wooneenheden
2. Vast te stellen dat in de 30 tijdelijke wooneenheden van het Koetshuis maximaal 35 personen gehuisvest worden.
De instroom van statushouders in het Koetshuis te maximeren op vijf jaar en daarna zo snel als mogelijk, maar binnen een jaar, de statushouders op zorgvuldige wijze te herplaatsen.
(…)”
2.14. Bij de toelichting op het raadsvoorstel waaruit het Raadsbesluit is gevolgd, is gevoegd een nota “Onderzoek locaties additionele huisvesting in verband met verhoogde instroom statushouders”, alsmede een “Nota Begeleiding, inburgering en participatie van statushouders binnen de gemeente Nieuwkoop”, beide vastgesteld door de burgemeesters en wethouders ter aanbieding aan de gemeenteraad. In de eerstgenoemde nota is, voor zover nu relevant, het volgende opgenomen:
“(…)
8. Kern Nieuwkoop, locatie Dorpstraat 33 (Koetshuis)
(…)
Opties
(…)
ii. Kiezen voor tijdelijk gebruik
Het is mogelijk om van Het Koetshuis een tijdelijke voorziening voor 5 tot maximaal 7 jaar te maken waarin kamers worden ingericht voor de huisvesting van statushouders. Het betreft niet geheel zelfstandige wooneenheden. Per gang worden circa 5 kamers ingericht en benut en één gemeenschappelijke woonkamer gerealiseerd. De kamers zullen voorzien zijn van douche, toilet en pantry met kleine kookplaat.
De wooneenheden kunnen ook worden toegewezen aan andere woningzoekenden dan statushouders. Gelet op de actuele behoefte van huisvesting voor statushouders is deze optie op dit moment niet direct opportuun. De verdere toelichting is opgenomen in bijgevoegde Nieuwsbrief Nieuwkoop.
De optie past binnen de aanpak zoals wordt voorgestaan in het bestuursakkoord van november 2015. Een leegstand gebouw wordt ingezet om op korte termijn te voorzien in sobere doch doelmatige huisvesting voor statushouders.
(…)
Advies: Keuze voor het realiseren van maximaal 30 niet geheel zelfstandige wooneenheden (optie II).
Toelichting : Het Koetshuis beschikt over circa 60 kamers. Mede naar aanleiding van de reacties tijdens de inloopbijeenkomst in november en de bespreking in de gemeenteraad, heeft WSN in samenspraak met de gemeente gezocht naar een goed evenwicht tussen draagvlak en een verantwoorde exploitatie van het gebouw. WSN komt hierbij uit op een ondergrens van 30 wooneenheden. Het nu voorliggende voorstel van WSN is niet kostendekkend voor WSN, maar past wel in de bijdrage die WSN wil leveren voor het aanpakken van de opgave.
Ter informatie: het is technisch mogelijk om meer kamers van het Koetshuis in gebruik te nemen. Indien 40 kamers voor statushouders zouden worden gebruikt zou de exploitatie van het Koetshuis voor WSN meer rendabel zijn en zou de investering van de gemeente in de locatie Stationsweg Zevenhoven niet nodig zijn. Vanwege het beperkte draagvlak in de omgeving is in dit raadsvoorstel gerekend met het minimale aantal kamers waarmee WSN een investeringsbesluit kan verantwoorden.
(…)
Bij de uitwerking van het plan zijn een aantal afwegingen gemaakt en maatregelen getroffen in verband met de geuite zorgen van omwonenden:
• Er wordt voor gekozen het aantal units te beperken tot 30. De overige delen van het gebouw worden afgesloten.
• Alle woonunits, ook de niet gebruikte units, worden eenduidig gestoffeerd.
• Er wordt extra capaciteit ingezet voor de begeleiding bij het wonen en het naleven van huisregels door de huurders.
• Er is ruimte om te voorzien in extra parkeerplaatsen. Deze zullen worden aangelegd als blijkt dat de parkeerdruk toeneemt.
(…)”
3 Het geschil
3.1. [eisers] en de VvE vorderen – zakelijk weergegeven – WSN en de gemeente te verbieden uitvoering te geven aan het raadsbesluit van 21 april 2016 en ook los van dit raadsbesluit WSN en de gemeente te verbieden niet-bejaarden (statushouders) te huisvesten in ’t Koetshuis, op straffe van een dwangsom en met veroordeling van WSN en de gemeente in de kosten van deze procedure.
3.2. Daartoe voeren [eisers] en de VvE – kort samengevat en zakelijk weergegeven – het volgende aan. [eisers] en de andere appartementseigenaren hebben in De Hoefslag een woning gekocht vanwege de doelstelling van de Stichting, de uitvoering daarvan en verwevenheid tussen het verzorgingshuis en De Hoefslag. Het was voor [eisers] en de overige appartementseigenaren bij de aankoop van hun appartement essentieel dat zij in een veilige bejaardenomgeving kwamen te wonen en gebruik konden maken van alle zorg- en servicemogelijkheden die het verzorgingshuis bood. Dat is voor hen ook thans nog essentieel. Het Raadsbesluit en het besluit van WSN en de gemeente om uitvoering te geven aan het Raadsbesluit zal leiden tot een toerekenbare tekortkoming, althans onrechtmatig handelen door zowel WSN als de gemeente, omdat zij handelen in strijd met (i) het bestemmingsplan, (ii) de statuten van WSN, (iii) toezeggingen en gewekte verwachtingen, (iv) het wettelijk toewijzingsbeleid van woningen, (v) de tussen de Stichting en WSN gesloten koopovereenkomst, (vi) opgewekt vertrouwen en (vii) de redelijkheid en billijkheid. Gelet op dit alles hebben [eisers] en de VvE een spoedeisend belang bij toewijzing van hun vorderingen.
3.3. WSN en de gemeente voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.
4 De beoordeling van het geschil
Ontvankelijkheid
4.1. Het meest verstrekkende verweer van WSN en de gemeente houdt in dat de VvE niet ontvankelijk is in haar vordering, omdat de VvE niet overeenkomstig de splitsingsakte is gemachtigd om een rechtsvordering in te stellen. In dit betoog moeten WSN en de gemeente worden gevolgd. WSN en de gemeente stellen terecht dat ingevolge artikel 41 lid 4 van de splitsingsakte het bestuur door de vergadering van de VvE gemachtigd moet worden om rechtsvorderingen in te stellen en dat een dergelijke machtiging ontbreekt. De door [eisers] en de VvE overgelegde e-mail van 10 maart 2016 van [eis1] aan de heer [A] en de overgelegde “Onderlinge afspraken van de Koetshuis commissie leden van de Vereniging van eigenaren van bejaarden appartementencomplex de Hoefslag” bevatten, zoals WSN en de gemeente terecht aanvoeren, geen informatie waaruit blijkt van een machtiging van de vergadering van de VvE aan het bestuur tot het instellen van een rechtsvordering. Het bestaan van een dergelijke machtiging is ook niet anderszins gesteld of gebleken. De stelling van [eisers] en de VvE dat de meerderheid van de appartementeigenaren tegen de komst van statushouders in ’t Koetshuis is, baat haar niet. Die stelling laat immers onverlet dat van de statutair vereiste machtiging niet is gebleken. De VvE zal derhalve niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vordering.
4.2. Derhalve ligt uitsluitend nog ter beoordeling voor de vordering van [eisers] betogen dat zowel WSN als de gemeente onrechtmatig jegens haar handelt. WSN wordt voorts verweten dat zij tekort schiet in de nakoming van haar verplichtingen jegens [eisers] In het navolgende zullen allereerst de stellingen voor zover deze betrekking hebben op WSN beoordeeld worden en vervolgens zal worden ingegaan op de vraag of de gemeente onrechtmatig handelt jegens [eisers]
Onrechtmatig handelen / tekortkoming in de nakoming van verplichtingen door WSN
Koopovereenkomst Stichting-WSN
4.3. [eisers] voeren ter onderbouwing van hun vordering onder meer aan dat WSN, ingevolge de koopovereenkomst die in 2000 gesloten is tussen de Stichting en WSN (vgl. onder 2.6), gehouden is ’t Koetshuis als bejaardenhuis te exploiteren. [eisers] verwijzen hiertoe naar de in de koopovereenkomst (en de akte van levering) opgenomen zinssnede dat “de exploitatie van de gehele onroerende zaak voor rekening van Woningstichting Nieuwkoop komt, mits passend binnen bestendige gedragslijnen van de Rooms-Katholieke Stichting ’t Koetshuis Tehuis voor Bejaarden voornoemd”.
4.4. Zoals WSN hieromtrent terecht aanvoert heeft de koopovereenkomst van 2000 in beginsel slechts werking tussen WSN en de Stichting en kunnen [eisers] hieraan geen exploitatieverplichting door WSN van ’t Koetshuis als zorginstelling ontlenen. Dit zou mogelijk anders kunnen zijn als de koopovereenkomst een derdenbeding ten behoeve van [eisers] of de appartementseigenaren omtrent de exploitatieverplichting zou bevatten. Dat is, zo stelt WSN terecht, niet het geval. Reeds hierom kan aan deze stelling van [eisers] dan ook niet de conclusie worden verbonden dat WSN toerekenbaar tekort schiet of onrechtmatig handelt jegens [eisers] indien zij statushouders plaatst in ’t Koetshuis. Daar komt nog bij dat WSN gemotiveerd heeft gesteld dat WSN en de Stichting bij het aangaan van de overeenkomst – en derhalve bij de in de considerans van de overeenkomst opgenomen bedoelde zinssnede – niet hebben beoogd dat WSN eeuwigdurend verplicht zou zijn het ’t Koetshuis te blijven exploiteren op de wijze zoals de Stichting dat deed. Zij stelt hiertoe dat de zin uitsluitend is opgenomen in de considerans van de akte van levering – en dat het derhalve niet een overeengekomen bepaling is – en dat de zinsnede betrekking heeft de economische overdracht die voorafging aan de juridische overdracht van ’t Koetshuis. Voorts verwijst WSN in dit verband naar de brief van 13 november 2000 van WSN aan de Stichting. Nu de koopovereenkomst niet slechts moet worden uitgelegd op grond van de letterlijke bewoordingen, maar het bij de uitleg van die overeenkomst ook aankomt op de zin die partijen aan hetgeen is overeengekomen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eisers] – gezien dit verweer van WSN – niet aannemelijk hebben gemaakt dat de Stichting en WSN de door haar gestelde “eeuwigdurende” exploitatieverplichting zijn overeengekomen. Dit had wel op de weg van [eisers] gelegen. De voorzieningenrechter wijst hierbij op de volledige context van de betreffende zinssnede zoals door WSN aangevoerd en de inhoud van de brief van 13 november 2000 (vgl. onder 2.5), die dateert van voor de totstandkoming van de koopovereenkomst. [eisers] hebben ter zitting nog betoogd dat op de brief van 2000 geen beroep meer kan worden gedaan, omdat aan die brief tot de feitelijke beëindiging van de exploitatie in 2014 geen opvolging is gegeven. Dit baat hun echter niet, nu aan de omstandigheid dat de exploitatie van het verzorgingshuis uiteindelijk pas in 2014 is beëindigd niet afdoet dat de koopovereenkomst geen (door [eisers] inroepbare) exploitatieverplichting in het leven roept.
4.5. Slotsom van het vorenstaande is dat geen sprake is van toerekenbare tekortkoming ten aanzien van het nakomen van de koopovereenkomst van 28 december 2000 indien WSN niet bejaarde statushouders in ’t Koetshuis plaatst.
Redelijkheid en billijkheid en opgewekt vertrouwen
4.6. [eisers] voeren aan dat in de splitsingsakte algemene voorwaarden zijn opgenomen waaraan aspirant kopers moeten voldoen om in aanmerking te komen om een aanleunwoning in de Hoefslag te kopen. Uit deze algemene voorwaarden (in het bijzonder artikel 13 lid 1, 14, 16 lid 4, 22 lid 3, 24a lid 3 en 28a lid 1 van de splitsingsakte) blijkt de verwevenheid tussen het verzorgingshuis en De Hoefslag. Deze algemene voorwaarden zijn ook thans nog geldend, hieraan wordt uitvoering gegeven en ze worden opgenomen bij eigendomsoverdrachten van Hoefslagappartementen. De doelstelling van het verzorgingshuis en de uitvoering daarvan maakten dat de respectievelijke eigenaren in de Hoefslag een woning hebben gekocht. Het was bij de aankoop van het appartementsrecht en is ook thans nog voor hen essentieel om in een veilige “bejaardenomgeving” te wonen en gebruik te kunnen maken van alle zorg- en servicemogelijkheden die het verzorgingshuis vanaf 1986 aan hen bood. Ook na 2000 zijn deze zorgvoorzieningen door WSN, als rechtsopvolger van de Stichting, via Wijdezorg aan [eisers] geleverd. De eigenaren van de appartementen in De Hoefslag hebben gedoogd dat ze de afgelopen jaren geen gebruik konden maken van de faciliteiten van het verzorgingshuis, omdat hen bij herhaling is voorgehouden dat na ver- of nieuwbouw weer ouderen in ’t Koetshuis zouden komen wonen en dan weer gebruik gemaakt kon worden van de faciliteiten. De inhoud van de koopovereenkomst van 2000, afzonderlijk en in onderlinge samenhang bezien met de algemene voorwaarden in de akte van splitsing en de uitvoering die hieraan sinds 1986 is gegeven, brengt – zo betogen [eisers] – een rechtsverhouding tussen [eisers] / de appartementseigenaren en WSN tot stand. Deze rechtsverhouding wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid. WSN moet zich in haar gedragingen laten leiden door de redelijkheid en billijkheid en partijen moeten op grond van die redelijkheid en billijkheid zoveel mogelijk rekening houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. De appartementseigenaren van De Hoefslag bevinden zich in een afhankelijke en kwetsbare positie en hebben recht op een veilige woonomgeving die recht doet aan hun gerechtvaardigde belangen. Door de komst van statushouders zullen zij alle zorgfaciliteiten definitief kwijtraken, hetgeen in strijd is met het gerechtvaardigde vertrouwen, de bestendige gedragslijn en het opgewekte vertrouwen. Bovendien zullen zij hun veilige woonomgeving kwijtraken. Gelet op dit alles en omdat de bestemming van de grond “maatschappelijk” is, is er sprake van opgewekt vertrouwen dat er daadwerkelijk bejaarden komen te wonen in ’t Koetshuis. De bijzondere relatie die tussen [eisers] en WSN bestaat en hun verwevenheid beïnvloedt de werking van de redelijkheid en billijkheid dusdanig dat een zelfstandige verbintenis tussen WSN enerzijds en [eisers] /de appartementseigenaren anderzijds in het leven wordt geroepen inhoudende dat WSN gehouden is om slechts bejaarden te huisvesten in ’t Koetshuis en alle eerder aangeboden faciliteiten in ’t Koetshuis te hervatten, bij gebreke waarvan sprake is van toerekenbare tekortkoming aan de zijde van WSN. Voorts handelt WSN onrechtmatig door in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid die [eisers] van WSN als woningstichting met een maatschappelijke taakstelling mogen verwachten, (niet-bejaarde) statushouders in ’t Koetshuis te willen huisvesten, aldus [eisers] .
4.7. De voorzieningenrechter overweegt in dit verband allereerst dat de bepalingen in de akte van splitsing waar [eisers] naar verwijzen slechts betrekking hebben op (voorwaarden aan) het gebruik van de appartementen in De Hoefslag, waarop door de Stichting invloed uitgeoefend kon worden. Zoals WSN terecht aanvoert, geven de bepalingen in de akte van splitsing de eigenaren van de appartementen in De Hoefslag geen rechten of bevoegdheden ten aanzien van het gebruik van ’t Koetshuis. Voorts stelt WSN terecht dat de akte van splitsing bevoegdheden ten aanzien van De Hoefslag toekent aan de Stichting, die inmiddels is opgehouden te bestaan. Gesteld noch gebleken is dat WSN de rechtsopvolger is van de bevoegdheden die de Stichting op grond van de akte van splitsing had. Het had op de weg van [eisers] gelegen om dat tenminste aannemelijk te maken, doch dat hebben zij nagelaten. De enkele omstandigheid dat WSN ’t Koetshuis van de Stichting heeft gekocht is daartoe ontoereikend, nu de koopovereenkomst omtrent de bevoegdheden van de Stichting met betrekking tot De Hoefslag niets meldt. Ook de stelling van [eisers] dat tussen 2000 en 2014 bij nieuwe eigenaren van appartementen in De Hoefslag steeds toestemming is gevraagd en gekregen aan WSN, als rechtsopvolger van de Stichting, baat haar niet. WSN heeft betwist dat er met haar is gecommuniceerd en stelt dat zij hierover niets heeft kunnen terugvinden in haar archieven. Het had vervolgens op de weg van [eisers] gelegen aannemelijk te maken dat die communicatie wel heeft plaatsgevonden, hetgeen zij eveneens heeft nagelaten.
4.8. WSN stelt terecht dat uit het onder 4.6 weergegeven betoog van [eisers] , mede gezien het onder 4.7 overwogene, niet kan worden afgeleid dat WSN toerekenbaar tekort schiet in haar verplichtingen jegens [eisers] . WSN heeft geen verplichtingen jegens [eisers] op grond van de koopovereenkomst uit 2000 en evenmin op grond van de akte van splitsing. Evenmin valt in te zien op welke grond een bijzondere relatie tussen WSN en [eisers] – zo daarvan sprake zou zijn – de werking van de redelijkheid en billijkheid dusdanig beïnvloedt dat daardoor een zelfstandige verbintenis in het leven wordt geroepen die inhoudt dat WSN slechts bejaarden in ’t Koetshuis mag vestigen. Dat [eisers] bij de aankoop van hun appartement de verwachting hadden dat zij blijvend in een omgeving van ouderen zouden blijven wonen kan niet aan WSN of de gemeente worden tegengeworpen – nu zij die verwachting niet hebben gewekt –, nog daargelaten dat ook niet uit de door [eisers] overgelegde stukken blijkt dat die verwachting gerechtvaardigd was. Tot slot valt, zonder nadere toelichting, die achterwege is gebleven, niet in te zien dat WSN in strijd met maatschappelijke zorgvuldigheid zou handelen door (niet-bejaarde) statushouders in ’t Koetshuis te willen huisvesten. Voor zover [eisers] hiermee doelen op overlast die door statushouders zou worden veroorzaakt geldt dat WSN en de gemeente gemotiveerd hebben toegelicht dat diverse maatregelen getroffen worden om overlast te voorkomen en dat niet aannemelijk is geworden dat ondanks die maatregelen de kans op overlast reëel is.
gewekte verwachtingen – tijdelijkheid en handelen in strijd met het bestemmingsplan
4.9. [eisers] betogen dat WSN in publicaties aangeeft – en dat ook blijkt uit het Raadsbesluit – dat het toewijzen van woonruimte in ’t Koetshuis aan statushouders slechts tijdelijk is. Echter, de statushouders die met WSN een huurovereenkomst sluiten hebben gewoon recht op huurbescherming, zodat van tijdelijkheid geen sprake zal zijn. Dit is slechts anders indien WSN voor het sluiten van deze huurovereenkomsten een vergunning op grond van de Leegstandswet kan krijgen. Die vergunning krijgt zij niet, omdat zij niet kan aantonen dat van haar niet gevergd kan worden “gewone” huurovereenkomsten aan te gaan. Bovendien moet WSN dan beschikken over een omgevingsvergunning, die zij niet zal krijgen, omdat het huisvesten van statushouders in ’t Koetshuis strijdig is met het bestemmingsplan. Ook het sluiten van huurovereenkomsten die strijdig zijn met het bestemmingsplan is, gegeven de bijkomende omstandigheden, onrechtmatig handelen van WSN jegens [eisers]
4.10. De vraag of WSN een vergunning op grond van de Leegstandswet en de vereiste omgevingsvergunning kan krijgen, dient allereerst te worden beantwoord door de gemeente in de daartoe voorgeschreven procedure omtrent de vergunningaanvraag. Zonder nadere toelichting, die hierover achterwege is gebleven, valt niet in te zien op welke grond de voorzieningenrechter vooruitlopend op de bestuursrechtelijke procedure bevoegd zou zijn een oordeel te geven over de vraag in hoeverre te verwachten valt dat WSN de noodzakelijke vergunningen zal krijgen. Bovendien heeft WSN ter zitting gemotiveerd betoogd dat de voorgenomen wijze van huisvesting van statushouders in ’t Koetshuis haar niets oplevert en dat zij daarom alleen wil dat de verhuur van ’t Koetshuis tijdelijk zal zijn. De stellingen van [eisers] zijn kortom ontoereikend om aan te nemen dat WSN in strijd met vergunningen zal handelen en/of dat WSN voornemens is anders dan gedurende de in het raadsbesluit bedoelde periode woningen in ’t Koetshuis aan statushouders te verhuren.
statuten WSN en Woningnet
4.11. [eisers] stellen dat voor de tijdelijke huisvesting van statushouders in ’t Koetshuis op grond van de statuten van WSN preventieve goedkeuring van de Raad van Commissarissen vereist is, omdat het een wijziging van beleidsplannen is en omdat het een duurzame samenwerking met de VvE en de individuele appartementseigenaren doorbreekt. In dit verband geldt allereerst dat – zoals uit het vooroverwogene volgt – een doorbreking van een duurzame samenwerking van WSN met de VvE / de appartementseigenaren niet aan de orde is, zodat die stelling reeds daarom strandt. Voorts voert WSN terecht aan dat de statuten slechts interne werking hebben en dat ingevolge die statuten het ontbreken van goedkeuring van de Raad van Commissarissen – zo daarvan in dit geval sprake is, hetgeen overigens niet is gebleken – de vertegenwoordigingsbevoegdheid van de directie niet opheft. Van onrechtmatig handelen door WSN jegens [eisers] ingevolge handelen in strijd met de statuten is derhalve geen sprake. Ook de stelling dat WSN de regels die gelden voor toewijzing van woningen zou schenden – wat daar ook van zij – kan [eisers] niet baten. De regels die gelden voor toewijzing van woningen strekken immers niet ter bescherming van enig belang van [eisers] , zodat zij zich ook niet op die grond op onrechtmatig handelen jegens zichzelf kunnen beroepen.
Onrechtmatig handelen van de gemeente
4.12. De gemeente handelt volgens [eisers] onrechtmatig indien zij uitvoering geeft aan het Raadsbesluit, omdat zij dan handelt in strijd met het bestemmingsplan. Daargelaten of onrechtmatig handelen van de gemeente aan de orde is, nu WSN de verhuurder van de woningen in ’t Koetshuis zal zijn, geldt dat de gemeente ter zitting heeft aangevoerd dat zij voornemens is een afwijkingsvergunning te verlenen en dat dit zal geschieden voordat de statushouders in ’t Koetshuis komen wonen. Van strijd met het bestemmingsplan zal alsdan geen sprake meer zijn – en van onrechtmatig handelen van de gemeente zoals door [eisers] gesteld evenmin. De gemeente stelt bovendien terecht dat voor zover [eisers] bezwaar hebben tegen de afwijkingsvergunning – en menen dat de gemeente onrechtmatig handelt door die te verlenen – zij tegen die vergunningverlening moeten opkomen bij de bestuursrechter. Nu er een andere, met voldoende waarborgen omkleden rechtsgang openstaat, heeft de (civiele) voorzieningenrechter in beginsel ook geen bevoegdheid te oordelen over de vraag of een afwijkingsvergunning verleend zou mogen worden.
4.13. Nu uit de overwegingen over het vermeende onrechtmatig handelen van WSN reeds volgt dat van onrechtmatig handelen van WSN geen sprake is, kan het betoog van [eisers] dat de gemeente profiteert van onrechtmatig handelen of een wanprestatie van WSN onbesproken blijven.
4.14. Ten aanzien van het betoog van [eisers] dat de gemeente bij de besluitvorming niet zorgvuldig heeft gehandeld en dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur zijn geschonden overweegt de voorzieningenrechter tot slot als volgt. Uit de door de gemeente overgelegde stukken blijkt dat er voordat het Raadsbesluit is genomen uitvoerig onderzoek is gedaan, zowel naar de mogelijke locaties om statushouders te vestigen, als naar de wijze waarop die huisvesting op de diverse locaties moet geschieden als naar de wijze waarop inburgering en participatie vormgegeven moet worden. Dat geen extern onderzoek is gedaan kan daarbij niet aan de gemeente worden tegengeworpen, nu – anders dan [eisers] stellen – uit het raadsbesluit van 21 januari 2016 ook niet kan worden afgeleid dat extern onderzoek gedaan had moeten worden. Voorts zijn inspraakavonden georganiseerd en konden via internet inspraakreacties worden ingediend. Blijkens de overgelegde stukken en de toelichting van de gemeente beschikte de gemeenteraad over alle inspraakreacties, alsmede de nota’s betreffende voormelde onderzoeken alvorens de gemeenteraad het Raadsbesluit heeft genomen. Aangezien het in beginsel op de weg van de gemeenteraad ligt om te beoordelen of hij zich op grond van de door het college van burgemeester en wethouders verstrekte informatie voldoende geïnformeerd acht om op zorgvuldige wijze een voorgelegd besluit te kunnen nemen, had het op de weg van [eisers] gelegen om voldoende aannemelijk te maken dat in dit geval bij het besluitvormingsproces zodanige fouten zijn gemaakt dat niet langer van het besluitvormingsproces – en de toets van de gemeenteraad – uitgegaan kan worden. Daarin zijn [eisers] , gezien de aan het Raadsbesluit ten grondslag liggende stukken, niet geslaagd. Dat, zoals [eisers] ter zitting hebben betoogd, alternatieve locaties voor de huisvesting van statushouders beschikbaar zijn maakt – wat daar ook van zij – het besluitvormingsproces ten aanzien van de huisvesting in ’t Koetshuis niet onzorgvuldig of onrechtmatig.
Slotsom en proceskosten
4.15. Slotsom is dat het gevorderde wordt afgewezen. [eisers] zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding. Gezien de reden van niet-ontvankelijk verklaring van de VvE blijft een proceskostenveroordeling van de VvE, die in beginsel als in het ongelijk gestelde partij zou moeten worden aangemerkt, achterwege.
5 De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1. wijst het gevorderde af;
5.2. veroordeelt [eisers] om binnen veertien dagen nadat dit vonnis is uitgesproken de kosten van dit geding aan WSN en de gemeente te betalen, tot dusverre aan de zijde van WSN en de gemeente gezamenlijk begroot op € 1.435,--, waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 619,-- aan griffierecht;
5.3. bepaalt dat [eisers] bij gebreke van tijdige betaling de wettelijke rente over de proceskosten verschuldigd zijn;
Dit vonnis is gewezen door mr. G.P. van Ham en in het openbaar uitgesproken op 13 juli 2016.
idt