ECLI:NL:RBDHA:2023:1430
Rechtbank DEN HAAG
Zittingsplaats ‘s-Gravenhage
CB/cd
Zaaknr.: 10013379 RP EXPL 22-11951
Uitspraakdatum: 7 februari 2023
Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:
[eiser01]
,
wonende te [woonplaats01] ,
eisende partij,
verder te noemen: [eiser01] ,
gemachtigde: mr. W.M. Bijloo (Den Hollander Advocaten),
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[naam B.V.01] B.V.
,
gevestigd en kantoorhoudende te ’s-Gravenzande (gemeente Westland),
gedaagde partij,
verder te noemen: pachtster,
gemachtigde: mr. J.P.G. Bouwman (Taurus Advocaten).
1 Het procesverloop
1.1. De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
de dagvaarding van 14 juli 2022 met 22 producties (nrs. 1 tot en met 22);
de conclusie van antwoord van 20 september 2022 met 21 producties (nrs. 1 tot en met 21);
de akte uitlating en overlegging producties, tevens vermeerdering van eis aan de zijde van [eiser01] , binnengekomen bij de griffie op 15 december 2022 met vier aanvullende producties (nrs. 23 tot en met 26);
de akte uitlating producties en vermeerdering van eis aan de zijde van pachtster, binnengekomen bij de griffie op 21 december 2022 met een aanvullende productie (nr. 22).
1.2. Op 23 december 2022 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij is [eiser01] in persoon verschenen alsmede de heer [naam01] en zijn gemachtigde en is namens pachtster de heer [naam02] alsmede de gemachtigde van pachtster verschenen. De pleitnoties resp. aantekeningen mondelinge behandeling, die de gemachtigden eerder op 23 december 2022 tijdens de mondelinge behandeling van de zaak bekend onder nummer 9983704 RL EXPL 22-11001 hebben voorgedragen, worden geacht ook in deze zaak te zijn voorgedragen. Van hetgeen voorts tijdens de mondelinge behandeling is besproken heeft de griffier zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.
1.3. Aansluitend op de mondelinge behadeling is vonnis bepaald op heden.
2 De feiten
2.1. Pachtster pacht een perceel grond van circa 8.460 m2 met bedrijfsruimten en glasopstanden (kassen), met kadastrale aanduiding: [plaats01] , sectie M, perceel nummer 1812, aan de [adres01] te [plaats01] (hierna: het gepachte).
2.2. In verband met het gepachte is op 15 december 2015 tussen Exploitatie en Handelmaatschappij Sand-Ambacht B.V. (hierna: Sand-Ambacht) een (kortdurende) pachtovereenkomst gesloten voor de duur van drie jaar, van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2018 (hierna: de pachtovereenkomst).
2.3. Omdat de pachtovereenkomst niet was aangemeld bij de Grondkamer is de pachtovereenkomst na 31 december 2018 voortgezet. Na 1 januari 2019 is de pachtovereenkomst alsnog aangemeld bij de Grondkamer Zuid-West en deze heeft in zijn beschikking van 5 april 2019 een pacht voor kortere duur dan zes jaar, namelijk voor een korte(re) duur van drie jaar goedgekeurd. De einddatum van de pachtovereenkomst kwam daarmee op 31 december 2021. De Centrale Grondkamer in hoger beroep heeft in zijn beschikking van 17 december 2019 de beslissing van de Grondkamer Zuid-West bevestigd.
2.4. Bij vonnis van 5 april 2022 heeft de pachtkamer van deze rechtbank de duur van de pachtovereenkomst verlengd tot 1 mei 2023. Van dat vonnis zijn Sand-Ambacht en [eiser01] in hoger beroep gegaan. Op dit hoger beroep is nog niet beslist.
2.5. Het gepachte bevindt zich in een gebied waar voornamelijk kassentuinbouw plaatsvindt. Aan de zuidoostzijde van het gepachte heeft [bedrijf01] B.V., een vennootschap die gelieerd is aan pachtster, een perceel in eigendom. Aan de noodwestzijde ligt een perceel dat in eigendom is van Sand-Ambacht en dat op langdurige pacht verpacht is aan [naam03] . De percelen van [bedrijf01] B.V. en Sand-Ambacht worden op hun beurt begrensd door een perceel in eigendom van [eiser01] , dat op kortdurende pacht verpacht is aan BASF en [naam04] . Tussen deze percelen bevindt zich nog een perceel in eigendom van [eiser01] , dat verpacht is aan [naam05] . Aan de zuidwestzijde van het perceel van [eiser01] bevindt zich tenslotte een perceel in eigendom van Sand-Ambacht, dat tot 31 december 2022 verpacht was aan [naam06] .
2.6. Op het gepachte, in combinatie met het perceel van [bedrijf01] B.V., kweekt pachtster momenteel helleborus en gras(zaad).
2.7. Het gepachte was aanvankelijk eigendom van Sand-Ambacht, maar Sand-Ambacht heeft het gepachte op 3 maart 2020 in eigendom overgedragen aan [eiser01] .
2.8. [eiser01] is voornemens het in rechtsoverweging 2.2. beschreven gebied te reconstrueren tot één nieuw, groot en modern kassencomplex van plm. 20 ha groot.
2.9. Bij opzeggingsexploot van 21april 2022 heeft [eiser01] de pachtovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2023 met als beëindigingsgrond dringend eigen gebruik. Bij exploot van 18 mei 2022 heeft pachtster zich tegen de opzegging verzet.
3 De vordering en het verweer
3.1. [eiser01] vordert, na vermeerdering van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad; (1) het tijdstip waarop de pachtovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 1 mei 2023, dan wel op een door de pachtkamer in goede justitie te bepalen moment, (2) de pachtovereenkomst te ontbinden op grond van wanprestatie, (3) pachtster te veroordelen om het gepachte op 1 mei 2023, althans op een door de pachtkamer te bepalen moment, te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 5.000,-- per dag, (4) met veroordeling van pachtster in de kosten van de procedure, vermeerderd met rente en in de nakosten.
3.2. [eiser01] legt aan zijn vordering ten grondslag, dat hij het gepachte dringend nodig heeft voor eigen gebruik met het oog op een reconstructie van het gebied waarvan het gepachte deel uitmaakt.
3.3. Pachtster voert verweer tegen de vordering van [eiser01] . In het kort komt het verweer van pachtster erop neer dat geen sprake is van dringend eigen gebruik als gevolg van een voorgenomen reconstructie en dat het belang van pachtster bij voortzetting van de pacht groter is dan het belang van [eiser01] bij beëindiging daarvan. Voor zover relevant zal de pachtkamer het verweer van pachtster hierna verder bespreken.
4 De beoordeling
4.1. Voor zover pachtster heeft betoogd dat [eiser01] niet ontvankelijk is in zijn vordering verwerpt de pachtkamer die stelling. Onbetwist is dat [eiser01] op 20 maart 2020 het gepachte in eigendom geleverd heeft gekregen van Sand-Ambacht. Daardoor is [eiser01] op grond van de regel neergelegd in artikel 7:361 BW (‘koop breekt geen pacht’) in de rechten en verplichtingen van Sand Ambacht getreden. De stelling, die pachtster in punt 28 van de conclusie van antwoord inneemt, namelijk dat het feit dat [eiser01] het gepachte van Sand-Ambacht heeft gekocht en geleverd gekregen niet maakt dat [eiser01] al dan niet van rechtswege de nieuwe verpachter van pachtster is geworden, vindt dan ook geen steun in het recht. Bovendien onderbouwt pachtster niet waarom in dit geval de regel van artikel 7:361 BW toepassing zou missen.
4.2. In deze procedure vordert [eiser01] het tijdstip waarop de pachtovereenkomst zal eindigen vast te stellen op 1 mei 2023. Deze vordering kan niet los worden gezien van de beslissing van de pachtkamer van deze rechtbank van 5 april 2022, waarin is geoordeeld dat de duur van pachtovereenkomst tussen [eiser01] en pachtster is verlengd tot 1 mei 2023.
4.3. Ten aanzien van de datum van 1 mei 2023 maakt de pachtkamer een opmerking vooraf. Zonder andersluidende beslissing in hoger beroep zal de einddatum van de pachtovereenkomst 1 mei 2023 zijn. De pachtovereenkomst is verlengd op de voet van artikel 7:325 lid 6 BW en het is daarbij een open vraag of de pachtovereenkomst na 1 mei 2023 nog wel kan worden voortgezet en, zo ja, voor hoelang nog. Indien na 1 mei 2023 geen verlenging meer mogelijk zou zijn, dan mist [eiser01] belang bij een beslissing in deze procedure. Immers, in dat geval staat vast dat de pachtovereenkomst op die datum zal eindigen.
4.4. Los daarvan heeft [eiser01] ter bescherming van zijn belangen per exploot van 21 april 2022 de pachtovereenkomst opgezegd. Tegen die opzegging heeft pachtster zich bij exploot van 18 mei 2022 gemotiveerd verzet. Daarmee volgt [eiser01] de weg van de artikelen 7:367 BW en volgende en dient de pachtkamer thans daarover te beslissen. De pachtkamer merkt daarbij op dat in deze procedure dus niet de vraag voorligt of de pachtovereenkomst na een verlenging op de voet van artikel 7:325 lid 6 BW nog verlengd kan worden. De pachtkamer zal uitgaan van de hypothese dat verlenging van de pachtovereenkomst na een dergelijke verlenging nog mogelijk is en zal in zoverre aannemen dat [eiser01] belang heeft bij een beslissing ten aanzien van de einddatum van de pachtovereenkomst, zoals hij in deze procedure vordert.
4.5. Het voorgaande houdt in dat de pachtkamer uitsluitend aan de hand van de criteria die artikel 7:370 BW geeft zal beoordelen of aan de pachtovereenkomst op 31 mei 2023 een einde moet komen.
4.6. Artikel 7:370 lid 1 BW geeft limitatief een aantal gronden waarop een vordering tot beëindiging van een pachtovereenkomst kan worden toegewezen. Voor deze procedure zijn alleen de gronden als bedoeld onder b. (‘dringend eigen duurzaam gebruik’) en onder c. (belangafweging tussen de belangen van verpachter en pachter) van lid 1 van artikel 7:370 BW van belang. [eiser01] voert de overige criteria niet in deze procedure aan en deze vergen dus geen beoordeling.
4.7. [eiser01] voert aan dat hij het gepachte dringend duurzaam nodig heeft voor eigen gebruik en hij onderbouwt deze stelling met zijn voornemen om het gehele in rechtsoverweging 2.2. genoemde gebied te reconstrueren tot één nieuw, groot en modern kassencomplex van plm. 20 ha groot. Hij stelt daartoe onder meer dat de reconstructie intussen is aangevangen, omdat een klein deel van de kassen in het gebied inmiddels is gesloopt en dat een ander deel, het deel dat bij [naam06] in gebruik was, in het eerste kwartaal van 2023 zal worden gesloopt en dat [eiser01] en Sand-Ambacht intussen met de overige pachters, en met name ook met [naam03] , overeenstemming hebben over het einde van hun pachten. In verband met de reconstructie voert [eiser01] tenslotte nog aan dat juist het gepachte voor de reconstructie van belang is, omdat dat terrein gebruikt zal worden voor de aan-en afvoer van bouwmaterialen, de opslag daarvan en als parkeerterrein voor het benodigde transport.
4.8. Voor de vraag of sprake is van duurzaam eigen gebruik is noodzakelijk dat het eigen gebruik ernstig gemeend en uitvoerbaar moet zijn
. Naar het oordeel van de pachtkamer is aan beide voorwaarden voldaan.
4.9. Voor wat betreft de vraag of het eigen gebruik door [eiser01] ernstig gemeend is overweegt de pachtkamer dat [eiser01] , in zekere zin in samenwerking met en/of hulp van Sand-Ambacht een pad is ingeslagen dat moet leiden tot de uitvoering van de plannen van [eiser01] tot realisatie van één nieuw, groot en modern kassencomplex in het gebied, waar thans (nog) sprake is van een versnipperd gebied met veelal verouderde kasopstallen. Een dergelijk veelomvattend plan kent in feite drie fases. In de eerste fase worden de afzonderlijke percelen in het (versnipperde) gebied in een hand gebracht, ofwel door middel van eigendomsoverdracht ofwel door middel van een samenwerking tussen verschillende grondeigenaren. Deze fase is inmiddels afgerond, zo blijkt uit het feit dat Sand-Ambacht inmiddels verschillende percelen aan [eiser01] in eigendom heeft overgedragen en [eiser01] overigens aannemelijk heeft gemaakt dat er een vorm van samenwerking tussen hem en Sand-Ambacht bestaat voor het gebruik van de percelen die (nog) in eigendom van Sand-Ambacht zijn.
4.10. De eerste fase van een reconstructie gaat geleidelijk over in de tweede fase, waarin de aanwezige opstallen worden gesloopt om plaats te maken voor de nieuwe opstallen, die in de derde fase zullen worden gerealiseerd. Fase 2 is inmiddels enigszins gevorderd. Een klein deel van de opstallen is intussen gesloopt en de pachtkamer is er voldoende van overtuigd dat pachter [naam06] uiterlijk 31 maart 2023 de opstallen op het perceel, waarvan de pacht is beëindigd per 31 december 2022, zal hebben gesloopt. Ten aanzien van de sloop van de opstallen in fase 2 weegt de pachtkamer nog mee dat de pachtkamer er eveneens voldoende van overtuigd is dat het beschikbaar komen van het gepachte en de sloop van de opstallen daarop een belangrijke rol speelt in de afronding van fase 2 en de aanloop naar de uitvoering van fase 3 (de bouw van de nieuwe opstallen), waarvoor de bouwmaterialen via het perceel van het gepachte moeten worden aangevoerd en opgeslagen. Al met al is de pachtkamer van oordeel dat het gestelde duurzame eigen gebruik van het gepachte door [eiser01] voldoende ernstig gemeend is.
4.11. Uit de aard van de reconstructieplannen volgt automatisch dat [eiser01] het gepachte
duurzaam
in gebruik wil nemen. De uitvoering van zijn plannen zal hogere investeringskosten vergen, die [eiser01] alleen over een lange reeks van jaren kan terugverdienen.
4.12. Ook de vraag of de plannen uitvoerbaar zijn beantwoordt de pachtkamer positief. Daarbij neemt de pachtkamer als uitgangspunt dat uit de jurisprudentie volgt dat nog enige onzekerheid over de uitvoerbaarheid mag bestaan
. De uitvoerbaarheid van de plannen kent drie componenten, die ook door pachtster worden genoemd die in de weg zouden staan aan de uitvoerbaarheid van de plannen. De eerste component betreft de vergunningverlening. Voor het realiseren van de reconstructie zijn verschillende vergunningen nodig, zoals onder meer een milieuvergunning. Pachtster stelt dat [eiser01] nog niet eens is begonnen met het aanvragen van de benodigde vergunningen. [eiser01] daarentegen heeft aannemelijk gemaakt dat hij regelmatig overleg heeft met de gemeente Westland in verband met de vergunning(en), waarbij ook geldt dat enerzijds een vergunningaanvraag een zekere doorlooptijd heeft, maar anderzijds ook een zekere geldigheidsduur. Daarom moeten de vergunningaanvragen zorgvuldig getimed worden. Naar het oordeel van de pachtkamer maakt daarom het gegeven dat de benodigde vergunningen nog niet verleend zijn niet dat de plannen daarom niet uitvoerbaar zouden zijn.
4.13. De tweede component betreft de warmte- en energievoorziening van het nieuwe complex. Daarvan heeft pachtster gezegd dat [eiser01] gebruik wil gaan maken van verouderde technologie, die bovendien zeer energie-intensief is, hetgeen gelet op de huidige hoge energieprijzen, de plannen economisch onrendabel zouden maken. De pachtkamer volgt pachtster daarin niet. In de eerste plaats is het niet aan de pachtkamer om de technische of economische haalbaarheid van de plannen van [eiser01] te toetsen, maar daarnaast gaat de pachtkamer ervan uit dat de plannen van [eiser01] , in samenspraak met zijn financiers, leveranciers en afnemers zodanig technisch en economisch met elkaar in balans te brengen zullen zijn, dat een verantwoorde exploitatie van het nieuwe complex mogelijk zal zijn.
4.14. Tenslotte heeft pachtster nog gewezen op de nabijheid van een Natura 2000-gebied, hetgeen problemen zou kunnen opleveren met (onder meer) de stikstofdepositie vanuit het gereconstrueerde gebied. Daartegenover heeft [eiser01] echter gesteld dat de stikstofdepositie vanuit het nieuwe complex wel eens lager zal kunnen zijn dan vanuit het verouderde huidige complex en dat bovendien van belang is dat bij de beoordeling van de stikstofdepositie historische rechten geëerbiedigd worden. Het gebied heeft nu zekere rechten en die vervallen niet bij reconstructie. Ook in die zin acht de pachtkamer niet aannemelijk dat deze component aan de uitvoering van de plannen in de weg zal staan.
4.15. Gelet op het voorgaande komt de pachtkamer tot het oordeel dat er sprake zal zijn van duurzaam eigen gebruik van het gepachte door [eiser01] .
4.16. Op de vraag of de belangen van [eiser01] al dan niet zwaarder wegen dan de belangen van pachtster oordeelt de pachtkamer dat de belangen van [eiser01] moeten prevaleren boven de belangen van pachtster. Daarbij acht de pachtkamer voornamelijk van belang dat de voorgeschiedenis van de pachtovereenkomst duidelijk wijst in de richting dat pachtster van meet af aan wist dat zij slechts zou kunnen pachten in afwachting van het concreet worden van de reconstructieplannen van Sand-Ambacht en [eiser01] . Dat blijkt alleen al uit de beslissingen van de Grondkamer Zuid-West en de Centrale Grondkamer. In zekere zin heeft pachtster al langer van het gebruik van het gepachte kunnen profiteren dan aanvankelijk voorzien. Niet alleen de malaise in de tuinbouw ten tijde van het aangaan van de pachtovereenkomst in 2015 was daaraan debet, maar ook het feit dat de pachtovereenkomst pas in 2019 aan de Grondkamer Zuid-West is voorgelegd, waardoor de duur van de pacht feitelijk al werd verlengd van drie tot zes jaar. Kortom, pachtster diende ermee rekening te houden dat hoe dan ook de pacht van korte(re) duur zou blijven. Dat zij min of meer tegen beter weten in op het gepachte steeds nieuwe teelten blijft inzaaien kan nu niet een (zwaarwegend) belang zijn, dat pachtster aan [eiser01] kan tegenwerpen.
4.17. Slotsom van al het voorgaande is dat de pachtkamer van oordeel is dat sprake is van een gerechtvaardigde beëindigingsgrond in de zin van artikel 7:370 lid 1 BW. In het licht van artikel 7:372 lid 1 BW stelt de pachtkamer daarbij het tijdstip van de ontruiming van het gepachte vast op 1 mei 2023. Ook de gevorderde ontruiming per die dag zal worden toegewezen, alsmede de gevorderde dwangsom, zij het dat de pachtkamer de dwangsom zal stellen op een bedrag van € 2.500,- per dag, met een maximum van € 250.000,-
4.18. In zijn gewijzigde petitum vordert [eiser01] onder (2) de pachtovereenkomst te ontbinden op grond van wanprestatie. Omdat niet duidelijk is geworden waarop [eiser01] zich bij deze vordering baseert en hij ook niet toelicht waaruit de wanprestatie van pachtster zou bestaan, zal dat deel van zijn vordering worden afgewezen.
4.19. Uit artikel 7:369 lid 1 BW volgt dat de opgezegde pachtovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van een verpachter tot beëindiging van de pacht. Dat betekent dat een pachter de mogelijkheid van hoger beroep moet hebben. Dat betekent weer dat de pachtkamer terughoudend moet zijn bij het uitvoerbaar verklaren van het betreffende vonnis en eigenlijk alleen uitvoerbaarheid bij voorraad kan uitspreken, indien de pachter een kennelijk ongegrond verweer voert. Daarvan is naar het oordeel van de pachtkamer geen sprake, zodat de pachtkamer de gevraagde uitvoerbaarheid bij voorraad aan de ontruiming van het gepachte zal onthouden.
4.20. Als de overwegend in het ongelijk gestelde partij zal pachtster worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van [eiser01] , begroot op € 964,18, alsmede in de nakosten als na te melden.
5 De beslissing
De pachtkamer:
- stelt het tijdstip waarop de pachtovereenkomst zal eindigen vast op 1 mei 2023;
- veroordeelt pachtster om het gepachte op 1 mei 2023 te ontruimen en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 2.500,-- per dag, met een maximum van € 250.000,-;
- veroordeelt pachtster in de proceskosten aan de zijde van [eiser01] , begroot op
€ 964,18, te voldoen binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis, bij gebreke waarvan de proceskosten worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, met ingang van de vijftiende dag na de datum van het vonnis tot de dag van volledige betaling, te vermeerderen met een bedrag van € 68,00 aan salaris gemachtigde en de explootkosten van betekening van de uitspraak, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van de vijftiende dag van de betekening van het vonnis tot aan de dag der voldoening;
- verklaart de proceskostenveroordeling van pachtster uitvoerbaar bij voorraad;
- wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter, en ir. J. Spijkerboer en ir. P.J. van der Eijk, deskundige leden, en op 7 februari 2023 in het openbaar door de kantonrechter-voorzitter uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
Zie ook T&C bij artikel 7:370 BW, opmerking 2 en Asser/Valk 7-III, 2020/422.
Eveneens Asser/Valk 7-III, 2020/422 en de daar genoemde jurisprudentie.