ECLI:NL:RBDOR:2009:BI2880
RECHTBANK DORDRECHT
Sector kanton
Locatie Gorinchem
kenmerk: 223851 HA VERZ 08-107
beschikking van de kantonrechter te Gorinchem van 28 april 2009
in de zaak van:
mr. [naam verzoeker],
wonende te [woonplaats],
verzoeker,
gemachtigde: mr. J.C.J. van den Assem, advocaat te Werkendam,
tegen:
[naam verweerder],
wonende te [adres],
verweerder,
gemachtigde: mr. B.E. van der Molen, advocaat te Woerden.
Partijen worden hierna aangeduid met [verzoeker] en [verweerder].
Verloop van de procedure
De kantonrechter beslist op de volgende processtukken:
1. het verzoekschrift dat ter griffie is binnengekomen op 31 oktober 2008;
2. het verweerschrift tevens houdende een zelfstandig verzoek;
3. de pleitnota aan zijde van [verzoeker];
4. de aantekeningen van de griffier van de gehouden zitting van 3 februari 2009;
5. de akte aan zijde van [verzoeker];
6. de antwoordakte aan zijde van [verweerder];
7. de akte uitlaten producties aan zijde van [verzoeker];
8. de door partijen overgelegde producties.
Omschrijving van het geschil
1. De feiten
1.1 [verweerder] heeft tot 1 januari 1981 een notarispraktijk aan de [adres] uitgeoefend. Na het neerleggen van deze notarispraktijk is [verzoeker] in de standplaats van [verweerder] als notaris benoemd.
1.2 [verzoeker] heeft met ingang van 1 januari 1981 de onroerende zaak aan de [adres notarispraktijk] van [verweerder] gehuurd voor een huurprijs van € 1.250,-- per maand, waarbij is afgesproken dat het complete onderhoud van het gehuurde voor rekening van [verzoeker] is. Van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst is geen schriftelijk stuk opgemaakt.
1.3 Tot 1 mei 2008 heeft [verzoeker] in het gehuurde een notarispraktijk uitgeoefend en een deel van het gehuurde heeft [verzoeker] vervolgens aan mr. [X], althans de notarismaatschap waartoe deze behoort (hierna: [mr. X]), onderverhuurd.
1.4 Partijen hebben onderhandeld over de koop van het gehuurde en hebben daartoe aan makelaars verzocht een taxatierapport uit te brengen. De makelaars [naam] en [naam] hebben de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van respectievelijk € 450.000,-- en € 475.000,--. Daarnaast heeft het [naam bureau] de onroerende zaak getaxeerd op een waarde van € 569.800,--. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
1.5 Bij brief van 9 juli 2008 heeft de gemachtigde van [verweerder] aan [verzoeker] de huur per 31 augustus 2008 opgezegd en hem gesommeerd om uiterlijk op 31 augustus 2008 het gehuurde te verlaten en in goede staat te ontruimen en onder overgifte van de sleutels aan [verweerder] ter beschikking te stellen.
1.6 Bij brief van 21 augustus 2008 heeft de gemachtigde van [verzoeker] aan [verweerder] medegedeeld dat het gehuurde niet door [verzoeker] zal worden ontruimd en dat [verzoeker] zich tot de kantonrechter zal wenden.
2. Het verzoek
2.1 [verzoeker] verzoekt de kantonrechter,
Primair:
[verzoeker] niet ontvankelijk te verklaren in zijn verzoek op grond van het feit dat ten aan zien van het gehuurde het wettelijk regime ter zake woonruimte (7:232 tot en met 282 BW) van toepassing is en bijgevolg de huuropzegging nietig dan wel ongeldig is nu deze niet voldoet aan de in dit kader geldende wettelijke eisen, dan wel [verzoeker] niet ontvankelijk te verklaren nu hem geen ontruiming is aangezegd;
Subsidiair:
De ontruimingsverplichting van [verzoeker] te schorsen na afloop van de schorsingstermijn als bedoeld in art. 7:230a BW, zulks ten aanzien van dat gedeelte van het gehuurde dat naar het oordeel van de kantonrechter als 7:230a BW ruimte dient te worden aangemerkt, dan wel ten aanzien van het gehele gehuurde voor zover dit naar het oordeel van de kantonrechter als 7:230a BW ruimte dient te worden aangemerkt, en de termijn waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot één jaar na het eindigen van deze huurovereenkomst, derhalve tot en met 31 augustus 2009, althans tot een zodanige termijn als de kantonrechter in goede justitie redelijk en billijk acht, met veroordeling van [verweerder] in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde van [verzoeker].
2.2 [verzoeker] stelt in dit verband, samengevat en voor zover thans van belang, het volgende.
Vrijwel direct na aanvang van de huur heeft [verzoeker] (evenals [verweerder] dit voorheen deed) de woonruimte op de tweede en derde verdieping van het gehuurde als woonruimte betrokken. Ten aanzien van het gehuurde is derhalve sprake van een combinatie van woonruimte en art. 7:230a BW ruimte. Gezien hetgeen partijen bij het afsluiten van de huurovereenkomst omtrent het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan en omdat er tussen het woon- en kantoorgedeelte een zodanige samenhang bestaat dat beide ruimten niet zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt, dient het gehuurde in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt. [verzoeker] legt verklaringen over waaruit volgt dat [verzoeker] het gehuurde vrijwel direct na de ingangsdatum van de huur tevens als woonruimte betrokken heeft. Van het vloeroppervlak bestaat 293 m2 uit woonruimte en 116 m2 uit kantoor. De door [verweerder] gedane huuropzegging is dan ook nietig dan wel ongeldig nu deze niet voldoet aan de in dit kader geldende wettelijke eisen. Subsidiair kan het kantoorgedeelte alleen als 7:230a BW ruimte worden aangemerkt en voor zover de kantonrechter van oordeel is dat het gehuurde als geheel of gedeeltelijk als 7:230a BW ruimte dient te worden aangemerkt en de huuropzegging effect heeft, is hem geen ontruiming aangezegd, maar enkel gesommeerd om tot ontruiming over te gaan. Uiterst subsidiair verzoekt [verzoeker] de kantonrechter de termijn waarbinnen de ontruiming zou moeten plaatsvinden te verlengen tot een jaar na het eindigen van de huurovereenkomst, derhalve tot en met 31 augustus 2009. De belangen van [verzoeker] zouden door een ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van [verweerder] bij voortzetting van het gebruik door [verzoeker]. Met medeweten en goedvinden van [verweerder] heeft [verzoeker] het praktijkgedeelte van het gehuurde namelijk onderverhuurd aan [mr. X]. [verzoeker] heeft dan ook een contractuele verplichting jegens [mr. X] en door [mr. X] is in het gehuurde geïnvesteerd. [verzoeker] wil na het eindigen van de onderhuurovereenkomst per 1 mei 2010, het gehuurde in zijn geheel zelf betrekken als woonruimte c.q het praktijkgedeelte of een kleiner onderdeel daarvan eveneens bestemmen als (eigen) praktijkruimte voor een door hem op te zetten concultancy bureau. In verband met de daarvoor uit te voeren verbouwingswerkzaamheden slaapt [verzoeker] vanaf september/ oktober 2008 met zekere regelmaat in de woning aan de [adres]. Daarnaast beschikt [verzoeker] niet over passende andere vervangende woonruimte en kan hij deze evenmin op korte termijn tegen een vergelijkbare huur verkrijgen. Het belang van de onderhuurder, [mr. X], dient eveneens te worden meegewogen.
3. Het verweer
3.1 [verweerder] voert verweer en stelt dat het verzoek van [verzoeker] moet worden afgewezen met veroordeling van [verzoeker] in de kosten. [verweerder] stelt in dit verband, samengevat en voor zover thans van belang, het volgende.
3.2 Het gehuurde was ruimschoots voor 1 januari 1981 en daarna niet in gebruik als woonhuis. [verzoeker] woonde met zijn gezin aan de [adres] en na de ingangsdatum van de huurovereenkomst is hij daar ook vele jaren blijven wonen. Het huidige woonadres van [verzoeker] is [adres]. Wegens gebrek aan wetenschap betwist [verweerder] dat [verzoeker] in het gehuurde woont. Een andere bestemming dan die van kantoor is tussen partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst niet ter sprake gekomen. Het gehuurde is derhalve bestemd als kantoorruimte. [verweerder] legt verklaringen over van familieleden waaruit de conclusie kan worden getrokken dat het per 1 januari 1981 aan [verzoeker] verhuurde gebouw destijds voor veel meer dan 50% in gebruik was als kantoorruimte voor de daar uitgeoefende notarispraktijk van [verweerder]. [verzoeker] is dan ook ontvankelijk in zijn verzoek. [verweerder] betwist dat de onderverhuring met zijn medeweten en goedvinden is geschied. Daarnaast betwist [verweerder] wegens gebrek aan wetenschap dat het gehuurde tot 1 mei 2010 is onderverhuurd. Voor zover mocht blijken dat [verzoeker] één of meer onderverhuurovereenkomsten tot 1 mei 2010 heeft gesloten, dienen de gevolgen van zijn tekortkoming ten opzichte van de onderhuurders echter voor zijn rekening te komen. Wegens een ruim aanbod aan kantoorruimte moet het voor de onderhuurder geen enkele moeite kosten om in of vlakbij (plaatsnaam) andere passende praktijkruimte te verwerven. Andere kantoorruimte, van iets mindere omvang, kwaliteit of locatie is nog niet onaanvaardbaar. Wegens gebrek aan wetenschap betwist [verweerder] dat [mr. X] in het gehuurde heeft geïnvesteerd en dat [verzoeker] verbouwingswerkzaamheden aan het gehuurde heeft uitgevoerd. Een belangrijk motief voor het aangaan van deze huurovereenkomst was en is dat [verzoeker] in het gehuurde als notaris praktijk zou uitoefenen. Het pand dient weer ter beschikking te komen van [verweerder], die het zou kunnen gaan verhuren aan de opvolger van [verzoeker] of die het (gelet op zijn leeftijd) zou kunnen verkopen aan de opvolgende notaris. Tussen [verweerder] en [mr. X] zijn intussen onderhandelingen gaande over het rechtstreeks met elkaar aangaan van een huurovereenkomst over de eerste twee verdiepingen van het gehuurde als kantoorruimte. Over gerechtvaardigde belangen van de onderhuurder behoeft [verzoeker] zich derhalve geen zorgen meer te maken.
Zelfstandig verzoek
4. Daarnaast doet [verweerder] een zelfstandig verzoek, voor zover de kantonrechter de ontruimingstermijn zou verlengen, inhoudende dat de som die [verzoeker] gedurende de termijn van de verlenging voor het gebruik van de zaak verplicht is te betalen, vast te stellen op € 4.000,-- in de maand, zulks met ingang van 1 september 2008, kosten rechtens. [verweerder] stelt in dit verband dat de huurprijs gedurende de hele looptijd niet is verhoogd, zodat een redelijke verhouding tussen de huurprijs en de waarde van het gehuurde er niet meer is. Volgens [verweerder] zou een reële huur - gelet op de verschillende taxaties - € 4.000,-- per maand (koopprijs is te stellen op 10x de huurwaarde) bedragen.
5. Het verweer ten aan zien van het zelfstandige verzoek
5.1 [verzoeker] voert verweer en stelt dat de taxatie van de makelaar die op € 569.800,-- uitkwam niet reëel is. Deze taxateur gaat ook uit van een woonoppervlak van het gehuurde van 510 m2 terwijl dit 300 m2 is. Makelaar [naam] komt uit op een huurwaarde van € 30.000,-- per jaar, of wel € 2.500,-- per maand. Dit is een bedrag dat geldt bij normale huurvoorwaarden. Echter overeengekomen is dat het complete onderhoud van het gehuurde voor rekening van [verzoeker] is, hetgeen de afgelopen jaren € 750,-- per maand bedroeg. Gelet daarop is de huidige huur marktconform.
Beoordeling van het geschil
6. Partijen verschillen van mening over de vraag welk huurregime op de huurovereenkomst van toepassing is. Om die reden zal allereerst onderzocht worden of de huurovereenkomst dient te worden gekwalificeerd als woonruimte of als art. 7:230a BW ruimte. Bij overeenkomsten die beide (voornoemde) kenmerken hebben dient volgens vaste jurisprudentie het gehuurde slechts dan niet in zijn geheel als woonruimte te worden aangemerkt indien het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is, bij welke afweging in het bijzonder betekenis toekomt aan het woonoppervlak en het aantal vertrekken.
7. Ter zake de partijbedoeling is van belang wat partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in 1981 voor ogen stond. Vast staat dat het gehuurde, althans een deel van het gehuurde, door [verzoeker] als een notarispraktijk zou worden gebruikt. Vraag is echter of het gehuurde eveneens bedoeld was om als woonruimte te gebruiken. Ter gelegenheid van de gehouden comparitie is namens [verweerder] onweersproken gesteld dat er in de periode 1971 tot 1981 niet in het gehuurde is gewoond. Van gebruik van het gehuurde als woonruimte (vlak) voor aanvang van de huur, is derhalve niet gebleken. Evenmin is gebleken dat [verzoeker] direct bij het aangaan van de huurovereenkomst op 1 januari 1981 in het gehuurde is getrokken. Uit het overgelegde uittreksel van de gemeentelijke basisadministratie blijkt ook dat [verzoeker] ten tijde van de ingangsdatum van de huur op het adres [adres] ingeschreven stond en ingeschreven is blijven staan. [verzoeker] stelt nog dat hij voornoemd adres slechts zou hebben aangehouden in verband met fiscale redenen, maar dit overtuigt de kantonrechter niet. Het is dan ook niet aannemelijk geworden dat [verzoeker] van meet af aan primair de woonbestemming van het gehuurde zocht en dat zulks voor [verweerder] ook kenbaar was. Gelet op het voorgaande kan uit de partijbedoeling enkel worden afgeleid dat het gehuurde als kantoorruimte zou worden gebruikt.
8. Met betrekking tot de inrichting van het gehuurde heeft [verzoeker] bij akte van
17 februari 2009 bouwtekeningen in het geding gebracht. [verzoeker] heeft op deze tekeningen aangegeven wat het huidige gebruik van de ruimten is. Eventuele door [verzoeker], na het sluiten van de overeenkomst, aangebrachte wijzigingen aan het gehuurde of ander gebruik kunnen echter geen rol spelen. [verweerder] heeft immers gemotiveerd weersproken dat hij toestemming heeft verleend voor het aanbrengen van wijzigingen aan het gehuurde. Uitgegaan dient derhalve te worden van de situatie ten tijde van het aangaan van de huur. Partijen hebben bij het sluiten van de overeenkomst geen beschrijving van het gehuurde gemaakt, zodat zal worden aangeknoopt bij de originele bestemming zoals deze op de overgelegde bouwtekeningen is vermeld. De ruimten in het gehuurde, zijnde de hal, trapopgang, zolder, keuken en overloop, hebben een dubbele functie. Bezwaarlijk kan bijvoorbeeld de trapopgang alleen aan het gebruik als woonruimte dan wel alleen aan het gebruik als kantoor worden toegerekend. Dit betekent dat voornoemde ruimten geen doorslaggevende betekenis hebben en bij de beoordeling van de inrichting buiten beschouwing worden gelaten. Uit de tekeningen blijkt dat de begane grond geheel was ingericht als kantoorruimte, zijnde drie kantoorruimten en een wachtkamer alsmede dat op de eerste verdieping twee kantoorruimten, een werkkamer, badkamer en woonkamer aanwezig waren. Voor wat betreft de tweede verdieping staat vast dat er twee slaapkamers aanwezig waren. Daarnaast wordt ervan uitgegaan dat er op de tweede verdieping een archief en een repro-ruimte aanwezig waren. [verzoeker] erkent deze bestemmingen immers, maar hij geeft aan dat deze bestemmingen naar een andere ruimte zijn verplaatst. Geconcludeerd wordt dat van de dertien (berekende) vertrekken er negen zijn ingericht als kantoorruimte en vier vertrekken als woonruimte. Van de beoordeelde oppervlakte van ongeveer 215 m2 heeft 163 m2 betrekking op kantoorruimte en 52m2 betrekking op woonruimte. Gelet op het voorgaande kan niet geconcludeerd worden dat het gehuurde ten tijde van het aangaan van de huur in overwegende mate als woonruimte was ingericht.
9. Ten overvloede overweegt de kantonrechter ten aanzien van de door partijen overgelegde verklaringen waaruit al dan niet zou moeten blijken dat [verzoeker] op het gehuurde adres woont c.q. heeft gewoond als volgt. De verklaringen van beiden zijden staan lijnrecht tegenover elkaar, zodat op basis daarvan niet (zonder meer) valt te beoordelen of het gehuurde door [verzoeker] als woonruimte in gebruik is (geweest). Echter wat er ook van deze verklaringen zij, ter zitting heeft [verzoeker] op de vraag van de kantonrechter of hij in het gehuurde thans feitelijk woont geantwoord dat hij er in oktober 2008 voor het laatst geslapen heeft, maar dat zijn spullen er nog staan en dat hij zich er nog regelmatig verkleed. Het enkele verkleden en hebben staan van spullen is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om aan te nemen dat [verzoeker] thans in het gehuurde woonachtig is. Bij akte wordt nog aangevoerd dat het “niet slapen in het gehuurde” gelegen is aan verbouwingswerkzaamheden in bepaalde woonvertrekken, maar [verweerder] heeft dit gemotiveerd weersproken. Derhalve is niet gebleken dat het wonen in het gehuurde thans feitelijk onmogelijk is. Nu er van uit kan worden gegaan dat [verzoeker] niet meer in gehuurde woont, dient (mede gelet op de rechtsoverwegingen 7 en 8) geconcludeerd te worden dat het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. Nu onweersproken is gesteld dat splitsing niet mogelijk is, dient het gehuurde in zijn geheel als kantoorruimte te worden aangemerkt. Dit betekent dat er sprake is van een huurovereenkomst in de zin van art. 7: 230a BW en [verzoeker] ontvankelijk is in zijn verzoek.
10. Dat in de brief van 9 juli 2008 niet letterlijk de woorden “aanzegging ontruiming” is vermeld, betekent nog niet dat de opzegging geen effect heeft. Het gaat er immers om wat de huurder uit de opzeggingsbrief heeft kunnen en moeten opvatten. Nu [verzoeker] in de brief is gesommeerd om het gehuurde uiterlijk 31 augustus 2008 te verlaten en in goede staat te ontruimen, blijkt voldoende duidelijk dat hij het gehuurde ontruimd diende op te leveren. Het eventueel niet serieus nemen van de inhoud van de brief omdat partijen in onderhandeling waren over de aankoop van het gehuurde, is een door [verzoeker] gemaakte keuze en komt voor zijn rekening en risico. Geoordeeld wordt dan ook dat de opzegging geldig is.
11. Het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming wordt alleen toegewezen indien de belangen van de huurder, en van de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. Het belang van [verweerder] bij ontruiming is enerzijds gelegen in het vrij komen van het gehuurde om deze aan een opvolger van [verzoeker] te verhuren dan wel te verkopen. De anderzijds door [verzoeker] gestelde belangen hebben betrekking op zijn verplichtingen jegens de onderhuurder en de belangen van de onderhuurder zelf. Nog daargelaten dat niet gebleken is van bevoegdelijke onderhuur, spelen de gestelde belangen ten aanzien van de onderhuurder geen rol omdat [verweerder] onweersproken heeft gesteld dat met de onderhuurder [mr. X] afspraken worden gemaakt. Het door [verzoeker] gestelde belang van woonruimte speelt eveneens geen rol nu er sprake is van kantoorruimte en [verzoeker] andere (eigen) woonruimte tot zijn beschikking heeft waar hij thans ook verblijft. Aangezien de belangen van [verweerder] meer gewicht in de schaal leggen dan de belangen van [verzoeker] is er geen reden om de ontruimingsverplichting van [verzoeker] te schorsen. In verband met het nog ontruimen van het gehuurde acht de kantonrechter wel termen aanwezig om de ontruimingstermijn naar redelijkheid te verlengen met de duur van één maand, tot uiterlijk 1 juni 2009.
12. Nu de ontruimingstermijn met een maand wordt verlengd, is het (zelfstandige) voorwaardelijke verzoek van [verweerder] onvoorwaardelijk geworden. [verweerder] verzoekt de kantonrechter om de gebruikersvergoeding voor de onroerende zaak gedurende de termijn van de verlenging op € 4.000,-- per maand vast te stellen. [verzoeker] heeft (de berekening van) de huurwaarde gemotiveerd weersproken. [verweerder] heeft haar verzoek naar aanleiding van de betwisting vervolgens niet meer met nadere stukken onderbouwd. Nu [verweerder] de grondslag van zijn vordering onvoldoende heeft onderbouwd, wordt het verzoek afgewezen. Dit betekent dat [verzoeker] over de periode van de verlenging de vergoeding gelijk aan de laatstelijke huurprijs aan [verweerder] verschuldigd is.
13. Gelet op de aard van het geschil en omdat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld compenseert de kantonrechter de kosten van de procedure in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Beslissing
De kantonrechter:
verklaart [verzoeker] ontvankelijk in zijn verzoek;
verlengt de termijn waarbinnen de ontruiming van het gehuurde, aan de [adres notarispraktijk], dient plaats te vinden tot 1 juni 2009;
wijst af het meer of anders door [verzoeker] verzochte;
wijst het verzoek van [verweerder] tot bepaling van de som gedurende de termijn van verlenging af;
compenseert de kosten, aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Deze beschikking is gewezen door mr. B.C. Vink, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2009, in aanwezigheid van de griffier.